グレンドール新宿牛込柳町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グレンドール新宿牛込柳町についての情報を希望しています。
公式URL：https://tamahome-shinjuku.com/

所在地：東京都新宿区弁天町135番（地番）
交通：都営大江戸線「牛込柳町」駅（東口）より徒歩4分
東京メトロ東西線「早稲田」駅（1番出口）より徒歩10分、
｢神楽坂｣駅（2番出口）より徒歩13分
間取：1LDK～3LDK
面積：31.52平米～81.47平米
売主：タマホーム株式会社
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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【タイトルと本文の（仮称）を削除しました。2021.3.5　管理担当】
【スレッド本文を一部修正しました。2021.3.7　管理担当】

[1: 匿名さん]

1LDK 31.52㎡　3,900万円～
2LDK 45.82㎡　5,800万円～
3LDK 62.72㎡　7,900万円～　（公式HPより）

最多価格帯7000万円台、7100万円台、各5戸

メジャー物件より幾らかお買い得感ありそう？
日当たりとかどうなんだろう？

[2: 匿名さん]

ああ、ここはバブル時代に地上げが途中でポシャって、駐車場と古い民家が散らばってた土地だ。
東西線と大江戸線が使えるし、神楽坂へも散歩で行ける距離。
外苑東通りが整備中だからいい立地だね。

[3: マンション検討中さん]

外苑東通りから一本入ったところだから静かなのかな？

[4: 匿名さん]

緩衝になる建物があるので、少しは静かだと思います。

[5: 匿名さん]

航空写真を見ると、コンフォリアやライオンズが目の前で。同じ5階建て。残念な囲まれ感。

[6: マンション検討中さん]

>>5 匿名さん
傾斜地で、東側の弁天町アパートは4階建てのようなので、本物件の5階や4階(実質6階・5階)の東向きは多少眺望の抜けがあるのではないかと思います。

[7: ご近所さん]

東側は外苑東通り。車路の方が高く、現地は窪地のように見えてしまうから、抜け感はないですね。幸い、ハザードはかかっていませんが。

[8: 匿名さん]

>>7 ご近所さん

外苑東通りと比べてもこちらのほうが1層分以上高い。
当面は視界抜けが確保できるだろう。

[9: 匿名さん]

こんな単価で事業なり立つんだ。結局デベロッパがブランド傘にボッてるだけって事ね。

[10: 匿名さん]

タマホームのマンションって初めて見ました。全国でどの位建ててるんでしょう？
検索してもあまり出て来なくて…。
立地は良いのであまりメジャーではないマンションでも資産価値としては問題ないでしょうかね。
>>2の情報があるので事業協力者さんがいくらかいるのかと思いましたが、今の所物件概要には記載されてない様子ですね。

[11: マンション検討中さん]

>>10 匿名さん
タマホームのグレンドールは浅草と二子玉川にあります。あとはアンシアという名称のマンションもあるようです。が、いずれにしても少数ですね。

[12: 匿名さん]

>>10 匿名さん

タマホーム自体がメジャーなので問題ないと思います。
マイナーなマンション専業デベロッパーよりも安心かと。

[13: 匿名さん]

都営住宅側から見た感じですが、結構開けた敷地ですね。都営住宅との距離も結構あるので東向きは明るくなりそうです。

[14: 匿名さん]

>>13 匿名さん
写真提供ありがとうございます。参考になります。

[15: 匿名さん]

東向きはどうしても日当たりが悪くなります。午前中だけで午後には日照がありませんから、
日照条件を気にされない方になってしまうでしょう
メリットとしてはリビングに朝日が当たって朝は明るいこと。夏場は比較的涼しく過ごせることが挙げられます。
タイミングや運にもよりますが、条件が悪くなってしまうだけでも、売却の価格は下がってしまうでしょう。

[16: マンション検討中さん]

>>15 匿名さん
以前、東、南、西の各向きがある物件を検討していた際に、その物件には各向きともまんべんなく申込みが入っていました。
一般に南向きや南東向きの人気が高いと思いますが、各人の好みという面もあり、東向きや西向きもその向きというだけでイコール直ちに悪条件とはいえないのではないかと。
また、新築販売時にも向きによって価格差をつけて売り出されることが多いと思います。

[17: 匿名さん]

こちらの現場の場合南向きは急坂かつ道路面より低い部屋が一定数あり、西向きは崖下擁壁になるので、一般的な良方角がイマイチではありますね。
デベもそのあたりバランスを取って悪方角は坪単価抑えたり間取りを良くするなど考えますし、物件単体だけでなく将来的な周辺環境の変化も合わせて検討する必要はあるかと。

[18: マンション検討中さん]

ここは前はがあった場所でしょうか？
Googleで見たら、傾斜がある部分だったので。

[19: 匿名さん]

>>18

グーグルマップやストリートビューで見るとわかりますが、駐車場と戸建て、大木のあった空き地などを取りまとめた感じですね。
完成予想パース見ると地盤面も1.5ｍくらい切土してそうです。盛土よりはましでしょうけど。

[20: マンション検討中さん]

>>19 匿名さん

勉強になりました。ありがとうございます。
この辺に詳しくなくて、クレヴィアに比べたら金額がここが安く感じてしまうので、もちろん条件が違いますので。。ご参考致します。

[21: 口コミ知りたいさん]

近くだとクリオ市谷柳町もきになるりますね。

[22: 匿名さん]

クリオは駅から近いけれど、場所は良くないです。何より高すぎます。

[23: 匿名さん]

クリオの3Lチョーさんにネタにされてましたね。

[24: 評判気になるさん]

大通りからちょっと入ったところで静かだろうし、目の前コンニチハでなければ特別な眺望までは望まない、最寄りが大江戸線でOKって人なら狙い目な気がする。外苑東通りはそろそろ整備終わっていい感じになっていきそうだし。

[25: 匿名さん]

>>24 評判気になるさん

東西線早稲田も10分かかりませんよ

[26: 近所にお勤めさん]

入居のころには外苑東通りの整備が終わるのでしょうか。牛込柳町交差点の南側はそろそろ終わりそうですが、現地あたりはさらに数年かかりそうですが

[27: 匿名さん]

駅から近いので期待大の物件ですね。バランスよく人気なのかな？

プライベートテラスがついているタイプもあるので、テラスがついているのはなかなかいいんじゃないでしょうか。
１LDKのタイプでもルーバル付きなのは珍しいなと思いました。
部屋の広さはあまり広くはありませんが、立地の条件がいいというところはメリットが高そうです。

[28: 評判気になるさん]

これ、盛土してあったからハザードかかってなかっただけで、
完成パースみたいに東側道路とグランドレベル揃えたらハザードかかりそうですね…。

[29: 匿名さん]

もともと窪地ですから

[30: マンション検討中さん]

この辺りは、もともと川だった場所だから仕方ないよ。

[31: 匿名さん]

地盤ゆるいんですね。自然災害対策が気になります。

[32: マンション比較中さん]

現地を見たら、結構な傾斜地で奥の隣接地との段差は気になりました。2方接道で採光は問題なさそうですが、やや囲まれ感あり眺望は望めませんね。

[33: 匿名さん]

私も現地を見ました。西側が崖のようになって民家が建っていて、大地震や土砂災害で流れ落ちて来ないか、心配になりました。

[34: マンション検討中さん]

この辺り川だったんですね。あまり気にしないタイプではありますが、最近の地震の多さを見てると、、

[35: マンション検討中さん]

>>33 匿名さん

私も現地行ってきました。お昼前の時間だったんですが地面まで明るいので1Fまで明るそうでしたが、同じく土砂被害で流れ落ちてこないのか心配でした。

[36: 匿名さん]

本当に1階まで明るそうです。
地震は多くなってきているので、かなり心配ですね…
数年前ならそんなに多くなかったのですが、少し大きい地震が頻発しているので気になります。

一番近い駅が牛込柳町の駅なのですが、私はあまり利用したことがなくて。使い勝手はどうなんでしょうか。

[37: マンション検討中さん]

>>36 匿名さん

牛込柳町駅は、新宿・上野にも簡単にアクセスできるので、便利ですよ。ただ、他路線と違って駅が深いのが難点です。ですが牛込柳町から乗る場合は、朝でも激込みじゃないので、ストレスは感じないです。

[38: 評判気になるさん]

早稲田駅もギリ使えるのがいいですね。丸の内勤務なので東西線は便利。

[39: 匿名さん]

アクセスが良いだけでなく、
近くに公園があって、緑があるので週末のお散歩や
子供がのびのびと遊べる環境は、とても良いなと感じます。
日々をどのように過ごせるかがマイホームの条件。
その条件に当てはまる感じがします。
ただ、これだけ好条件だと価格が気になりますね。

[40: 去年まで近くに住んでた人]

この地域の個人的なオススメとデメリット紹介するね。

オススメなポイント
・割と静かで治安良い
・新宿に出やすい、バスも本数多くて便利
・近くのガファスっていう料理屋さん安くて美味しい。
・つづくっていうわさび飯屋さんはマスト。
・駅前に定額制の整体院がある

デメリットなポイント
・外苑東通りはいつも混んでる
・大江戸線1本だと正直きつい。東西線は悪くないけどやや日常使いだと遠いかな。。
・近くにご飯屋さんが本当に少ない。美味しい店は生き残ってるけど再開発で大体なくなった。
・駅前のスーパーよしやは高い&品揃え微妙。酒は良い。

まぁいい所だよ。地味だけど

[41: 匿名さん]

デメリットは立地でしょう。西側の崖からの土砂崩れリスク。当地の盛り土のリスク。これらに対して、どんな対策をしてくれているか次第で検討します。

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん
切土ならわかりますが、盛土もしてるのですか？

[43: 匿名さん]

>>41　匿名さん
>>西側の崖からの土砂崩れリスク。当地の盛り土のリスク。
こういったリスクって、何か書類かで残っていたりしますか？
初心者でも見たらわかる書類があるといいのに…と思います。

地震が多いですし、こういったのってすごく気になりますね…

[44: マンション検討中さん]

>>43 匿名さん

新宿の土砂災害ハザードマップには該当なしと記載されておりますが、現地の写真にてご確認できるように周りの西側のお家が高いので、皆さんと同じく心配とは思いました。

[45: マンション検討中さん]

>>28 評判気になるさん

マップ確認しましたら、弁天町アパートが0.1m-0.5mぐらいかかっているので、そのぐらいになっちゃうかもですね。

[46: 匿名さん]

土砂崩れなどのリスクは考えるべきだという事はわかるんですが、
みなさんはその辺もしっかり検討した上で考えられているものなのでしょうか。
水害などのリスクは正直どこまで考慮すれば良いものか難しいです。

[47: マンション検討中さん]

>>46 匿名さん

人それぞれだと思います。
ハザードマップで赤になっている地域でも気にしない方は購入されてますし。

[48: デベにお勤めさん]

建物の断熱性、星一つの新築マンションを久々に見たのですが、これは戸建てをメインにされているタマホームさんなので、何かしら要因あるのですかね？
コスト削減のため、直床にしているマンションでも、断熱性は星三つは基本あるので。

[49: マンション検討中さん]

断熱性はよくわからないですが、構造や設備仕様イマイチなんすかね。ディスポーザーあるからそれなりに期待できるのかと思ってました

[50: 匿名さん]

>>48 デベにお勤めさん
あなた本当にデベに勤めてるの？だとしたら勉強不足だよｌ
東京都マンション環境性能表示は2020年度から新基準で評価が厳しくなって、断熱性星３つは激減した。大手でもほとんどが星２つ以下。ただし、星１つは少数派ではある。