パークホームズ登戸スクエアってどうですか？

[評判気になるさん]

パークホームズ登戸スクエアってどうですか？についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1804/

所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸60街区１画地、2画地、3画地、13画地（地番）　
　　　　神奈川県川崎市多摩区登戸字己耕地2466番１他３筆（地番） 他
交通：小田急電鉄小田原線「登戸」駅　徒歩5分
　　　小田急電鉄小田原線「向ヶ丘遊園」駅　徒歩5分
　　　南武線「登戸」駅　徒歩5分
間取：２ＬＤＫ～４ＬＤＫ
面積：55.49㎡（7戸）～82.15㎡（2戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[144: eマンションさん]

横浜の反町駅前の同じく三井の定借が強気価格（それでも、坪275万くらいの部屋もあったかと）で完売していたので、嫌な予感がしていましたが、案の定でした。ただ、あちらは駅徒歩2分でほぼ直結。横浜駅までも徒歩圏内、東急ブランドというストロングポイントがあるから、許されるわけで。三井さん、ここは川崎市多摩区ですよー。

[145: 匿名さん]

新百合物件が実質百合ヶ丘なのに強気価格で引き渡しまであと半月なのに販売中。沿線の状況をかえりみないとは。

[146: 匿名さん]

横浜反町は高いなりにちゃんとした設備仕様だったようです。
ここは高いのに設備がしょぼい。
やはり郊外の新築は厳しいですね。

[147: 匿名さん]

>>144 eマンションさん
あそこは設備もちゃんとしてますからねぇ。
こっちは設備がイマイチだから同じ扱いしてほしくないなとは思ってましたが残念ですね。

[148: 匿名さん]

けちょんけちょんに言われてますなぁ。。。。まぁ、言われても仕方ないですね。せっかくの希少物件、待っていた人もいるだろうに良客逃してますね。

[149: 匿名さん]

説明会に行かれた方にお聞きしたいのですが、価格はどの程度でしたでしょうか

[150: 匿名さん]

>149

117にあるよ。質問は過去レスチェックしてからがマナー。

[151: 匿名さん]

ポジティブな意見がほとんどないですね…

定借なのに価格も高い、土地は建物に囲まれていて隣はお墓、設備は賃貸以下…
登戸駅前にたくさん建設中の賃貸マンション借りたほうがよくない？と思ってしまいますね…

[152: 名無しさん]

予約いっぱいだから、マンションの需要高いんだろうな。

[153: 匿名さん]

最近の三井はコロナ対策で来場絞って予約取れないから人気と装う。予約絞ってるのだから対応する営業少なくて済むから、ローテすれば定休日無しってできるはずなのにね。

[154: 通りがかりさん]

説明会行ってきました。
まずは小田急沿線の相場を教えていただき、その後、いかにこのマンションが希少価値があるか教えてくださいました。
そして三井さんが判断した定期借地権関係なしの価格を100とします。(価格をぼかすため)
ちなみに比較対象の世田谷や狛江の物件は110から130ぐらいです。
今回は定期借地権なので柏屋さんへの地代を払うのですが、その価格は逆算すると34ぐらいでした。
その内半分は購入時一括払いとのことで、17は購入価格に含まれているとのことです。
なので、残りの17を70年間毎月分割で払います。(地価に連動で3年ごとに見直しあり)
今回はお求めやすい価格ということで、建物価格・権利金が73、前払い地代が17で、合わせて90でお譲り頂けるとのことです。
定期借地権無しであれば100もかかるところ、今回は定期借地権・モデルルーム無し・お墓ビュー・賃貸並みの設備ということもあり、相応の割引と三井さんの頑張りによって107というお求めやすい価格でのご提供とのことでした。
このお得さと希少価値で皆さんの本お申し込みが殺到し、説明会もキャンセル待ちが出るほど盛況とのことでしたので、苦渋の決断ですが、他の方にお譲りすることにしました。
参考になれば幸いです。

[155: 匿名さん]

＞154

分かりにくいけど、お求めやすい価格ってのは皮肉かな。敷地権物件なら100のものを、地代を含めると107で販売ってぼったくりじゃない。

しかも前払い地代が半分って。定期借地権物件ってイニシャルコストが安いのがメリットなのに。

[156: 通りがかりさん]

ごめんなさい、再計算したら、建物価格と権利金合わせて85でした。なので102でした。
土地の固定資産税を払わないでいいので、それを加味すると100になるように調整されているのかもしれません。
土地の担保が無いのでローン通らないのではという話をすると、今回購入される方は提携ローンを紹介するとのことでした。
売却するときの購入者は…まあローン審査頑張ってくださいということで…

[157: 匿名さん]

定借って新築時の提携を除くとローンを扱ってる金融機関って少ない。転売きついよ。

終の棲家のつもりでも、売る必要が生じることもある。その時に売れなかったら身動き取れなくなる。

[158: 匿名さん]

＞土地の固定資産税を払わないでいい

地主が固定資産税払うんで地代に当然転嫁されている。敷地権とトントンでも、自分の土地にならないってことを考慮するとあわない。

[159: 通りがかりさん]

70年の定期借地権は定期借地権じゃない物件と一緒と言っていたので、定期借地権だから割引くという発想は無さそうでした。
現場からは以上です。

[160: 匿名さん]

＞70年の定期借地権は定期借地権じゃない物件と一緒

これは三井の勝手な解釈だね。定借は定借。

[161: 匿名さん]

>>159 通りがかりさん

笑
説明会だけ行って撤退かな

[162: 検討板ユーザーさん]

土地代もかからず、設備と営業費を大幅カット、そして管理費を吸い上げて。
三井さん、あっぱれです。

[163: 匿名さん]

>営業費

これってモデルルームのこと？　普通この規模だと完成売りする。半年も前から営業活動するのって、この価格設定だと現物見せてもすぐ売れないって判断じゃない。そのコストも販売価格にオン。