パークホームズ登戸スクエアってどうですか？についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1804/
所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸60街区１画地、2画地、3画地、13画地（地番）
神奈川県川崎市多摩区登戸字己耕地2466番１他３筆（地番） 他
交通：小田急電鉄小田原線「登戸」駅 徒歩5分
小田急電鉄小田原線「向ヶ丘遊園」駅 徒歩5分
南武線「登戸」駅 徒歩5分
間取：２ＬＤＫ～４ＬＤＫ
面積：55.49㎡（7戸）～82.15㎡（2戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2020-12-08 19:12:28
現在の物件
パークホームズ登戸スクエア
- 所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸60街区1画地、2画地、3画地、13画地、字己耕地2466番1他3筆他（地番）
- 交通：小田急小田原線 登戸駅 徒歩5分
- 総戸数： 52戸
パークホームズ登戸スクエアってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2020-12-08 19:26:12
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定借ですか、ダメだね。
しかも、Wha's定借の説明で管理会社が確定であるかのように書いてある。管理会社は管理組合が契約するんで他と契約ってできなくはないんだけどね。実情は売主が決めたところになるんだけど、こういう説明していると他も怪しい。 |
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| No.2 |
通常より長い70年の定借をメリットのように書いてあるけどどうなんだろうね。そのころはボロボロになって補修でどうにか持たすみたいな状況かも。
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| No.3 |
74Dはギロチン梁だね。あのレイアウトにするなら両面バルコニーにした方がいいと思うんだけど。専有面積を広く見せかける強引な手法。
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| No.4 |
小規模で青田売りだと、モデルルームの一戸当たりのコストが嵩むんだけど、最近三井で多いコンセプトルームかな。ただ、建材とかサンプルすらなくて不評みたい。それならVRで十分だよね。
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| No.5 |
ギロチン梁って何ですか？
74Dの洋室（1）だとちょっとしたテーブル置いてテレワークスペースとして使えるんじゃないかと思いました。 夫婦の部屋にするなら奥様のメイクルームとかね。仕切りを付けるとちょうど良いかと。 アウトポール設計なのは好ましいですが、どの部屋もちょっとクセのある間取りですね。80Aだと4.5畳が二部屋とかだし…。 |
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| No.6 |
梁が部屋の中にドーンと出るレイアウト。
4.5畳の部屋は物置だよね。ベッド置いたらベッドメークするスペースもない。 |
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| No.7 |
全体的に良い要素が多く好印象です。特に登戸と向ヶ丘遊園の両方を利用しやすい立地はとても便利そうです。
南西向きはすぐ前方に善立寺のお墓があるのが気になります。 |
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| No.8 |
設備仕様がしょぼい。。。特にキッチンがひどい
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| No.9 |
ホスクリーンつけるくらいなら浴室乾燥の物干しケチって1っ本っての止めた方がいいような。部屋干しすると湿度が高い時期は結露する。
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| No.10 |
第三者管理って大丈夫なのかな。管理会社に任せっぱなしだと好き勝手にされるリスクもある。他デベ物件だけど管理会社が管理組合の理事を飲み食いさせて傀儡化なんてのも聞いたことある。
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| No.11 |
期待してたのに設備がしょぼすぎる。今の賃貸の方がマシなくらい。キッチンなんとかならないのかな。ガッカリです。
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| No.12 |
11です。販売関係者ではありません。すみません。
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| No.13 |
詳細を楽しみにしていましたが、設備仕様を見てがっかりしました。他の方も言っているように、特にキッチン。これから変更されることもあるのでしょうか？分譲マンションで、あのキッチンは酷過ぎると思います。
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| No.14 |
公表しちゃてから変更すると混乱するからあまりない。日吉の野村の物件ではレジデンス１とレジデンス2で仕様を変えたのに同じモデルルーム使って違うことの説明をきちんとしないで販売して大騒ぎに。
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| No.15 |
トイレも古めかしいタンク付きトイレですね。
キッチンシンク下のキャビネットが引き出すタイプのスライド式ではなく観音開き。戸数が少ないのでディスポーザーがないのは仕方ないですが、食洗機もオプション。 この辺の登戸・遊園の駅近エリアは賃貸マンションが中心ですが、ここも賃貸かなと思わされるレベルの設備仕様だなと感じます。一次取得で賃貸から引っ越す場合はありのまま使用してもあまり気にならないかもしれませんが、そうでない方にとっては相当オプションを盛らないとダウングレード感は否めなさそう。 最近の郊外のパークホームズって、仕様をとことん削ってきてるんですかね。確か、パークホームズ千葉やパークホームズLaLa南船橋ステーションプレミアも、設備仕様がコストカットのオンパレードとの評価を受けていたような… 「小田急の快速が停まる登戸、始発駅で座れる遊園のどちらも近い便利な立地です！！ただし、借地権ですし、設備仕様もガッツリ削っているし、お墓も近いです……でもその分、価格も安く設定しています！！」 そんな価格設定を期待したいです。ここは立地が素晴らしいので価格次第ではとても魅力的です。 |
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| No.16 |
引き出しでなく観音開きとは懐かしい。
最初に見たパークホームズが24年前でそんな感じでしたね。 まあ引き出しだとしてもブルモーション付いてない気もしますが。 当時の浴室(浴槽ではない)には5センチ以上段差があったから多少進歩してる気もします。 トイレに段差があった物件もありましたし。 |
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| No.17 |
新百合のパークホームズも仕様叩かれてる。あっちは完成販売だから、モデルルームみたいに室内だけでなく全体や仕上がりも確認できる。参考のために見に行くのもいいかもね。
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| No.18 |
タンクありは古臭いってだけでなく梅雨時とかタンクが結露して周りのクロスがかびちゃうなんてこともあるから要注意。
食洗器は後付けできるし、個人で手配したほうが選べるし安いから無くてもいいと思うけど、分岐水栓とか排水の対応がされているか要確認。オプションで付けるときだけ対応してくれるなんてひどいケースもあったりする。 |
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| No.19 |
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| No.20 |
ほんとですね、ガスキャビネット、シンク複合キャビネット、なにやら見慣れた風景です。新築マンションのサイトをいくつか見ていて、初めての出会いかもしれません。これはこれで使いようによっては便利な場合もあるかもしれませんが。
定期借地権付きということでもあり、駅徒歩5分ではありながらも比較的低価格に収まると良いですね。デザインは高級感を感じるので、もしかしたら高いのかもとも思うけれども。 |
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| No.21 |
収納力がかなりありますね。このくらいの収納力があれば、モノが多少多くても収納できそう。
特に、クローゼットの奥に棚がついているので小物も収納できるようになっているのが使い勝手がよさそう。 リビング収納もあるので、掃除機など掃除用品も置けそうですね。 各間取りのタイプはそれぞれ考えられていて、おもしろい設計になっていると思います。 その他、洗面室が広くなっているのがいいです |
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| No.22 |
4LDKと2LDKはどちらも7戸と少なめなので人気が集中したら抽選になる可能性もあるのでしょうね。
ダブルアウトポール設計は図面を見ただけでもすっきりとしていて気持ちが良いです。 4LDKは二面バルコニーやルーフバルコニー付きで開放感がありそう。 一番需要がありそうな3LDKはリビングダイニングの隣の寝室のウォールドアがきっちりしまえるタイプなのがよいなと思います。 |
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| No.23 |
70年分の家賃一括払な感じでしょうか。賃貸並み仕様だが、建築費高騰してるから、料亭厨房の廃棄、ゴミ処理はどこなんだろう。
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| No.24 |
地代は3年ごとに改定ってあるから月払いでしょ。前払い金があるかどうかは確認だけど一括だとイニシャルコストが安いって定借のメリットを失う。
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| No.25 |
キッチンにはがっかりしました。入居もリフォーム、オプション前提ですね。期待していたので残念です。
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| No.26 |
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| No.27 |
食洗機がオプションということか、
キャビネットの両開き扉仕様になっていることでしょうか。 これも、人それぞれ使いやすい使いにくいとか意見が分かれそうですね。 キャビネットの引き戸も場所によっては使いにくい場合もあるので、 自分としては、両開き扉仕様であることは悪くないかなと思います。 |
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| No.28 |
今どきキッチン下と洗面下が観音開きとは珍しいですね。
こんな当たり前な所をコスト削減してるなら、他にも見えない所とか仕様だいぶ落としてるかもしれないですね。 安けりゃいいってものでもないんよ |
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| No.29 |
食洗器みたいな後付け可能な設備についてはない分安ければという考え方もある。後付けだと種類も選べるし。ただ、後付けできるよう配管を分岐してあるかとか要確認。
ちなみにガスコンロを将来IHにするつもりなら２００Vがキッチンに先行配線されているかも要確認。あとから配線すると結構物入り。 |
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| No.30 |
気づきにくいコストダウンとしては浴室乾燥の物干しが1本。一本だと大して洗濯もの干せない。ホスクリーンあるけど室内干しすると結露する可能性あるんだよね。クロスが結露するとカビが生えたりして結構厄介。ちなみにタンクありトイレもタンクが結露して周りのクロスにカビが生える可能性がある。
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| No.31 |
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| No.32 |
24時間換気稼働していても加湿器とかつけてると窓とか結露するよ。
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| No.33 |
>>30 匿名さん
>>気づきにくいコストダウンとしては浴室乾燥の物干しが1本。 浴室乾燥、物干しって2本が標準なんですか？ バルコニーではなくて浴室ですよね…。 お風呂場で洗濯干す人にとっては、1本だと辛いかもしれませんが… バルコニーに干しているなら、浴室干しの頻度が少ないのでいいかと思いました。 バルコニー洗濯で物干し竿が足りないならホームセンターで売っています。 （我が家は子供がうまれたタイミングで物干し竿買いました。） |
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| No.34 |
物干し掛けるフックが一本分しかない。浴室乾燥の物干し、ホームセンターで売ってるのかな？ バルコニーにかける物干しと違ってサイズがユニットバスの幅にぴったりでないといけない。
バルコニーの物干しの2/3くらいの長さだから一本だと雨の日に家族の洗濯もの干そうとするときついと思う。 |
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| No.35 |
このあたりだとホームセンターどこにあるんだろう。
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| No.36 |
定期借地権ということで、70年後にどうすれば良いでしょうか？
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| No.37 |
引き払って、建物を取り壊して更地にしてお終い。
70年と一般的な定期借地権より期間が長いことがいいことなのか悪いことなのか。50年過ぎて建物が老朽化しても残期間が中途半端だから建て替えはできない。 |
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| No.38 |
確かにそうですね。
その点については何も考えておりませんでした。 定借なのでそもそも建て替えはしないでしょうが、50年を超え老朽化した建物に住み続けられるのでしょうか？ ほとんどの住人が契約期間が切れる前に新しい住処を見つけて転居する流れになるんでしょうか？ |
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| No.39 |
どうなるんだろうね。定借って新築時の提携ローンを除くとローンを扱ってる金融機関少ないから転売も厳しい。転居するにはどう処分するかのハードルがある。
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| No.40 |
修繕もどうなるかだね。建物があるうちはきちんと修繕して快適に過ごしたいという人と取り壊すんだからお金かける必要ないって人で意見割れそう。
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| No.41 |
浴室乾燥機のツッパリ棒、狛江のユニディで買ってつけています。既存のやつより丈夫ですよ。
近所に住んでいますが、あの立地はこの後ほぼ出てこないのではないのでしょうか。 あの土地も旧街道沿いの由緒あるところですし、隣は墓地で高い建物が建つ可能性も低い。葬儀もやるお寺ですが。住み替え検討してます。 お寺の借地の古民家があるところも今のところ駐車場にする予定だと聞きました。 道挟んで向かい側が公園になるのでうるさいとクレームつける方は最初から住まないほうがいい。家にいる時間が長い方は要注意です。 この辺りは公園が少ないので昼間は保育園の子供たちがここぞとばかりにお散歩に来ています。 設備仕様を削りまくってますが、防音や床などはどうなんでしょうかね。 内装はお金かければなんとかなりますが、躯体をケチられるのはちょっと、、 モデルルームとか立ててる様子もないですねぇ |
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| No.42 |
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| No.43 |
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| No.44 |
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| No.45 |
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| No.46 |
＞モデルルームとか立ててる様子もないですねぇ
最近、三井は新宿サロンでコンセプトルーム＆バーチャルなんてのもある。小規模だとモデルルーム建てると一戸当たりの販売コストが嵩むから完成売りってのがパターンだったんだけど、青田売りなら新宿サロンじゃないかな。 |
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| No.47 | ||
| No.48 |
9月引渡だから間取り変更はできないんじゃないかな。最近そもそも少ないし。
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| No.49 |
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| No.50 |
TESのメンテ入ってるのは給湯器が故障してお風呂入れなくなると困るから。コメントしたけどフィルターの掃除はやってるよ。
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| No.51 |
27から事前説明会か
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| No.52 |
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| No.53 |
保険料なのは承知の上。TESの話を出したのは換気がちゃんと機能してるのを客観的に言いたかっただけ。やたら突っ込むね。
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| No.54 |
最近デベの有料の長期保証ってのがあるけどあれはどうかなって思う。10年目までなのでそれまでに壊れるリスクって低いと思う。あと東電のやつもかな。TESは15年目まである。
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| No.55 |
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| No.56 |
>>54 匿名さん
補償期間てのは、今までの経験則から導き出した損益分岐点かと。最近は自動車でも期間が長めで、長期の保証をやたら進めてきますよね？ |
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| No.57 |
物件エントリー受付開始しています。エントリーした方いますか？
「ダブルアウトポール設計」だそうで、柱が内側にないだけで家具の配置もしやすそうですしいいですね。 >>この辺りは公園が少ないので昼間は保育園の子供たちがここぞとばかりにお散歩に来ています。 テレワークになると、新たな気づきがありますね。 そこまで声が響かないならいいかと思っていますけど・・・ マンション廊下でダッシュされたり、鬼ごっこはイヤかな。 |
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| No.58 |
故障はスタブ曲線といって最初に多く出てその後しばらく減って寿命に近づくとまた増えるって傾向にある。初期不良はもともとの無償保証でカバーされるので中途半端な期間の有償の補償って、保証提供側の利益。家電量販店の延長保証がその典型といわれている。住宅設備で寿命が10年以下ってのはディスポーザー位。ここはないけどね。
損益分岐ってサービス提供側のものであったりする。 |
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| No.59 |
27日から武蔵小杉のコンセプトルームで案内開始だそうです。27日はすでに満員でした。
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| No.60 |
やはりコンセプトルームか。内装が実際とは違うのに建材のサンプルもないって不評みたい。
小杉って何があるんだろう。サードアベニューのモデルルームを転用かな。 |
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| No.61 |
エントランスからエレベーターまでの動線が中庭を迂回するルートでいまいちだね。
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| No.62 |
このタイミングだと竣工まで間がないからセレクトとかはないだろうね。完成売りのほうが現物見れるからユーザーメリットあるような。
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| No.63 |
3LDLの中心価格帯はどれくらいになりそうでしょうか？
クリオやミオカステーロが5000万なので、 借地、墓地、観音開きを加味すると4000万が妥当ですかね？ |
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| No.64 |
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| No.65 |
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| No.66 |
事前説明会の情報ってどこからわかりますか？
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| No.67 |
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| No.68 |
事前案内会ってエントリーした人だけに連絡して、場所もクローズ、一見さんお断りってのが通例。以前ならモデルルーム一般公開になった後にふらっと訪れるってのもありだったんだけど、今はコロナ対策で予約必須だから興味あったらエントリーでしょ。
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| No.69 |
事前案内って売る側としては来場者に情報を伝えて反応を確認、今後の販売戦略を決めるための物。情報も小出しにだったりするからあわてていく必要はないけど、あまり遅くなると要望書集めて部屋の調整はじめるから出遅れることになる。タイミングって難しい。
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| No.70 |
好評につき事前案内追加開催なんてHPに宣伝始めたら要注意。あれって見込み客集まってないことの裏返し。見込み客集まったらさっさつ次の段階に移る。
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| No.71 |
そういえば、南武線の踏切のところの石材店だったところも三井の看板が立っていました。15階建て50戸ほどのようです。
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| No.72 |
料亭建設費用が、マンション部分に上乗せ去れてるだろうから、
柱がないけど高そうだな。 管理組合も料亭が牛耳るだろうし。駅徒歩5分 70年賃貸に入居する覚悟か。 |
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| No.73 |
全体的にアウトポール設計になっているので家がすっきりしているなという印象
平米数もある程度の広さがありますし、クローゼットの広さがこのくらいの広々としているのは 憧れます。 そして各部屋にクローゼットが広めで設置してあるので、家の中もすっきりしそうですね。 |
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| No.74 |
収納は確保してるけど、ウォークインクローゼットってウォークインするスペースって収納としてはデッドスペース。トレードオフとして4.5畳の部屋もあるし、クロークはおまけ程度。その辺をどう判断するかだね。コンセプトルームだとその辺が確認できない。まあ、モデルルーム作ってもそういうタイプでなく広々な部屋なんだろうけど。
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| No.75 |
登戸にもう一つ三井のマンションが建つんですか？
今駅北側は更地になっていますが、どれくらい分譲マンション建つんでしょうね… 現状は賃貸が多い印象です |
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| No.76 |
南武線の踏切近くのはこちらです。
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| No.77 |
南武線踏切の所はおそらく駅徒歩1分表記になりそうですね。
登戸駅前は丸栄製紙・生和コーポレーションのマンションが2棟建設中ですが、おそらく賃貸になるのではないでしょうか。 そうなると他に分譲になりそうな所は現状ない気がします。 向ヶ丘遊園の駅前徒歩3分くらいに割と大きな三井のリパークがあるので、ここがマンションになる可能性はあるかもしれません。 |
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| No.78 |
登戸の駅近分譲マンションは、希少ですね…
ここも定期借地でなければ、積極的に検討したのですが。 |
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| No.79 |
お写真ありがとうございます！
まだこの状態だと同時に検討するのは難しいですかね？比較検討できたらいいのですが、、 |
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| No.81 |
登戸はお店の数が本当に少ないですが、今更地になっているところに何かできる予定はあるんでしょうか？せっかくあれだけの土地ができたのにマンションばかりではもったいない気がします…
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| No.82 |
オーケーストアは建設中ですね。恐らく、ここから一番近いスーパーマーケットになるんじゃないですかね。
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| No.83 |
オプションは引渡し前でないとできないものを。例えばコンセントの増設やキッチン関係、間取りに関するもの。バックカウンターやフロアコーティングなどは外注でもよいと思います。
この物件、主婦の敵かと思うぐらい設備削ってますよね。キッチンは総とっかえしたいぐらい。鍵もキーレスキーじゃないし。 うちみたいに買い換えで検討してるとうーんと思ってしまいます。 オプションや外注でいくらかかるんでしょう、、、。 その前に価格はどれくらいになるんでしょうね |
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| No.84 |
>>83 匿名さん
設備悪、悲しいですよね。。。 ただ、その分、物件価格が抑えられているかと思いますので、それなら我慢できますかね。 相場や借地加味すると、3LDKで4000万前半あたりが妥当でしょうかね？ 後は、土地の借用代とかの＋費用がどれくらいかですよね。 折角借用地なのに、そこの金額が高いと。。。 |
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| No.85 |
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| No.86 |
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| No.88 |
だいぶ昔ですがマンションを購入した時のオプション工事として、コンセント増設（4か所）、床暖房2分割（リビングとダイニングを分けた）、電気のアンペア変更とそれに伴うブレーカー位置変更をお願いしました。金額は覚えていません・・・
その後外注で壁面収納オーダーしました。 |
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| No.89 |
アンペア変更って入居後に電力会社に依頼すれば無料のハズだけど。オプションとして有料でやったのならぼったくりだな。どこの会社？
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| No.90 |
戸数少ないけど一斉入居って時間かかるからね。土日限定にすると結構待つことになるかもしれないから、引渡から入居までの間に工事する時間は十分ある。
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| No.91 |
ハザードマップにがっつり入ってますね。3メートル浸水区域だそうです。川から離れているイメージですが・・・・
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| No.92 |
近隣住民ですが、一昨年の台風でも浸水はしなかったものの堤防ギリギリまで増水して多くの人が区役所や小学校に避難しました。
ここに限らず登戸駅徒歩圏内は基本ハザードエリア内に入ることは覚悟が必要かと思います。 |
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| No.93 |
設備仕様が更新されていますね。
食器棚ついているのはいいですね。 ただキッチンのキャビネットはやはり賃貸と大差ないようにも見えてしまいますが… |
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| No.94 |
今時賃貸でもスライドが多いと思いますが…
扉仕様のメリットもあるんですかね |
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| No.95 |
コストダウン以外理由はないっしょ。
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| No.96 |
いまどきダブルアウトポール設計は珍しく贅沢だな?と思う一方、キッチンの収納が観音扉というのも珍しくコストカットが激しいな?と思う。コストのかけ方のバランスが不思議。
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| No.97 |
洪水ハザードだけど、水没するのは料亭部分だけでしょう。
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| No.98 |
何度か現地見ているけど、
【良い所】 ・二駅利用可能 ・駅やスーパーまでフラットアプローチ ・幹線道路や線路から少し距離があり静か 【悪いところ】 ・浸水想定区域（3?5メートル） ・南側角部屋はお墓が目の前 ・北側は隣家が密接していて2,3階は角部屋の意味があまりない 【不確定要素】 ・寺側の隣地に何が建つか ・駐車場のキャパは少なそう 定借も加味していろいろ簡素にして目に優しい価格を出してくれると期待してるが、資産性で言えば石材屋やダイエー跡地の方がいいんだろうな |
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| No.99 |
日本って土地本位だから借地権物件の資産性はないという前提で判断するのが賢明。
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| No.100 |
今日から事前説明会ですね。価格が気になります。
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| No.101 |
価格気になりますね…。
ダイエー跡地も気になっています。 どなたか情報をお持ちの方いらっしゃいますか？ |
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| No.102 |
ダイエー跡地はスーパーじゃないの。
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| No.103 |
ダイエー跡地は、下階商業施設のタワマンです。
北口もパチンコ屋が余計に増えますが、タワマンも5年後辺りに建つ予定。 |
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| No.104 |
ダイエー跡地は近隣商業地域で高さ制限20ｍだから、タワマン建てるには用途地域変更か地区計画が必要。
近隣一帯を再開発ならあり得るけどスーパーの建て替えで、そういった変更がすんなりいくのかな。 |
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| No.105 |
ここの周辺もまとめて再開発すれば印象変わるのにね。区画整理事業の限界か。
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| No.106 |
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| No.107 |
用途地域変更か地区計画だと、市のHPで公表されるから進むかどうかはウォッチしてればわかるね。
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| No.108 |
登戸の北口にタワマンできるんですか！？
パチンコ屋はもういらないですが… |
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| No.109 |
タワマンはC-1地区かな。あそこだと北と東が線路だからどうなんだろう。
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| No.110 |
現地に行くと隣や正面のマンションが近く囲まれ感があるのが残念でした。
南西?西が抜けますが、お墓はどの程度視界に入るんでしょうね |
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| No.111 |
お墓ビューですか。小規模で完成売りじゃないのって珍しいと思ってたけど現地見せると敬遠されるから青田でさばくって算段か。
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| No.112 |
お墓ビューは考えようによっては高い建物がたたないので日当たりは確保されますよね。あの立地で隣のブロックに高い建物立たなくて下の階でも日当たり確保できるのは貴重かも。好みによりますが。
お寺の古い建物2軒のうち、1軒は取り壊してました。 |
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| No.113 |
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| No.114 |
二週間前くらいに公式HPからエントリーしましたが、何ら連絡がありません。
また、資料請求しても何も送られてきません。レスポンスが遅いのでしょうか？ エントリーされた方、如何でしょうか？ |
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| No.115 |
>114
電話したほうがいいんじゃないですか？ 待ってても良いと思いますが、引き合いが多いとのことなので、かかってくるのは結構先になるんじゃないかなと思います。 私は先週エントリー＆電話して、今度説明会に行ってきますが、説明会の日程は結構先まで埋まっていました。 |
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| No.116 |
最近はエントリすると限定サイトのパスワードがメイルで届くってパターン。登録するときにメイルアドレス間違えたんじゃない。インフォメーションデスクに連絡するのが確実。
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| No.117 |
週末行ってきましたけど、坪270平均でした。
仕様はこの単価としてはありえないぐらい低かったです。 思っていたよりも全然高かった、、 |
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| No.118 |
>>117 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。立地のアドバンテージを加味したとしても、定借でその単価はかなり割高ですね。それにしても、三井は定借でも強気ですね。ちょっと前までは定借は相場の2割ぐらい安いのが普通だったと思うのですが。。。 |
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| No.119 |
登戸・向ヶ丘遊園両駅徒歩5分の立地の相場っておいくらなんでしょうか。あまりこの辺りは分譲マンションがないので、相場が読みにくく…
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| No.120 |
坪270平均が本当ならなかなか挑戦的な価格設定だな笑
お墓ビューとか浸水想定のある1,2階とかをどれくらい考慮して値段分けてるか気になるな |
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| No.121 |
相場について客観的な情報を得たかったら近隣の仲介業者、三井の系列を外してできれば複数に当たるのが確かかな。あと、定借の中古の流通状況についても。
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| No.122 |
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| No.123 |
>浸水想定のある1,2階
冠水して共用部分を補修する必要になった時、保険で賄えないと管理組合持ち出しになる。上階だから関係ないと考えてはいけない。 エレベーター、エントランスのオートロック、受電設備、MDF室とか電気絡みは水に弱い。 |
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| No.124 |
強気な設定でしたね。それでも70㎡のあたりは割安感あるかな。問題は借地代も含めた管理費が月４万程度。駐車場も高いです。
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| No.125 |
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| No.126 |
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| No.127 |
価格的には定借＝ほぼ分譲、と定義まで変えにきている印象です。初期購入価格もそこまで安くなく、かつ月々の地代＋解体積立金を払い続けることを考慮すると分譲より割高にすらなる計算。まぁ、分譲には解体積立金ないですけど…。予想より価格が高かったのは残念です。
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| No.129 |
少なくとも、定借物件の販売価格+地代のトータルが所有権物件の販売価格程度でないと割高でしょ。それでも土地が自分のものにならないと考えると割高だけど。
解体準備金は所有権物件でも建て替え時に解体して負担することにするから除外してもいいと思うけど。 |
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| No.130 |
建物部分には固定資産税かかるし、土地の部分はローン控除できない。所有権でこの価格だったらなぁ。
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| No.131 |
階数ごとの差は思ったほどついてなかったですね。
浸水リスクのある1.2階を下げてるという印象ではなくどこも100から200万円の差でした。 |
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| No.132 |
> 価格的には定借＝ほぼ分譲、と定義まで変えにきている印象
これが通用するのって新築の所有権物件がほぼ出てこない都心の超一等地だけだと思うんですよね。 ここは川崎の多摩区ですからね。。。 リセールバリューの低さなども含めて考えると、やはり割高ですね。 立地がよいので、定借でも購入したかったのですが、所有権物件とほぼ変わらない金額のようなので、断念せざるを得ません。残念です。 |
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| No.133 |
とはいえ周辺の築浅中古がほとんど無いのでこのエリアでは他に選択肢が少ないですね。
Suumoで見てみたら登戸・向ヶ丘遊園駅徒歩5分・築20年以内で1件だけ、徒歩15分まで広げても5件しかありませんでした。 |
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| No.134 |
金額楽しみにしていたのにがっかりです。このあたりマンション供給が少ないから強気なのかも。既存の物件は年数いってますもんね。
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| No.135 |
強気だねぇ全体の販売戸数減ってるとはいえそれでも売れるのかなぁー
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| No.136 |
あと数年後には「ここも安かった」となるんでしょうか？
他の板見てると「あの時買っておけば」というご意見とても多いですよね… |
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| No.137 |
バブルはいつかはじける。最近社債発行する会社が増えてるんだよね。リーマンショック前もそうだった。
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| No.138 |
三井新百合が、完成売りで引き渡し半年前から販売開始して今月中旬に引き渡しだけど絶賛販売中。ここも半年でさばけるか。
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| No.139 |
確かにダイエー跡地や他の建設予定のマンションも、安くはなさそうですよね。とはいえ、定借なのに初期購入価格だけでも所有権ありのミオカステーロより割高、月払い地代含めるともっと割高というのも…。登戸にこだわらず他のエリアも探し始めるいいきっかけにはなりました。
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| No.140 |
ミオカステーロ、良いブランドだと思いますけど三井のパークホームズの方がブランドとしては格上ですよね。その辺りも価格には載ってくるのかなと。
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| No.141 |
ブランドとしては上だけど、最近の三井はコストダウンしまくり。ブランド料をがっぽり乗せた価格をどうとらえるか。
まあ、ブランドってそんなものだけど。 |
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| No.142 |
ブランドとして格上かと思ってましたが、あの仕様を見てびっくり。宿河原のミオの設備のほうが全然格上です。殿様商売してるなぁ。営業努力なし。天下の三井がこんなものかとびっくりしました。後付けでキッチンバックカウンターつけたようですが(購入したとして）入居時にキッチン関係すべて取り替えたい。狭いキッチンなのに前後に観音開きの収納なんてありえない。設備仕様が出たときに一気に購入意欲なくしました。
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| No.143 |
三井ってランクでブランド分けていてパークホームズは中堅デベと団栗の背比べってところだった。その上にコストダウン。
三井に住んでますってCM、パークコートとパークマンションだよ。 |
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| No.144 |
横浜の反町駅前の同じく三井の定借が強気価格（それでも、坪275万くらいの部屋もあったかと）で完売していたので、嫌な予感がしていましたが、案の定でした。ただ、あちらは駅徒歩2分でほぼ直結。横浜駅までも徒歩圏内、東急ブランドというストロングポイントがあるから、許されるわけで。三井さん、ここは川崎市多摩区ですよー。
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| No.145 |
新百合物件が実質百合ヶ丘なのに強気価格で引き渡しまであと半月なのに販売中。沿線の状況をかえりみないとは。
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| No.146 |
横浜反町は高いなりにちゃんとした設備仕様だったようです。
ここは高いのに設備がしょぼい。 やはり郊外の新築は厳しいですね。 |
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| No.147 |
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| No.148 |
けちょんけちょんに言われてますなぁ。。。。まぁ、言われても仕方ないですね。せっかくの希少物件、待っていた人もいるだろうに良客逃してますね。
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| No.149 |
説明会に行かれた方にお聞きしたいのですが、価格はどの程度でしたでしょうか
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| No.150 |
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| No.151 |
ポジティブな意見がほとんどないですね…
定借なのに価格も高い、土地は建物に囲まれていて隣はお墓、設備は賃貸以下… 登戸駅前にたくさん建設中の賃貸マンション借りたほうがよくない？と思ってしまいますね… |
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| No.152 |
予約いっぱいだから、マンションの需要高いんだろうな。
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| No.153 |
最近の三井はコロナ対策で来場絞って予約取れないから人気と装う。予約絞ってるのだから対応する営業少なくて済むから、ローテすれば定休日無しってできるはずなのにね。
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| No.154 |
説明会行ってきました。
まずは小田急沿線の相場を教えていただき、その後、いかにこのマンションが希少価値があるか教えてくださいました。 そして三井さんが判断した定期借地権関係なしの価格を100とします。(価格をぼかすため) ちなみに比較対象の世田谷や狛江の物件は110から130ぐらいです。 今回は定期借地権なので柏屋さんへの地代を払うのですが、その価格は逆算すると34ぐらいでした。 その内半分は購入時一括払いとのことで、17は購入価格に含まれているとのことです。 なので、残りの17を70年間毎月分割で払います。(地価に連動で3年ごとに見直しあり) 今回はお求めやすい価格ということで、建物価格・権利金が73、前払い地代が17で、合わせて90でお譲り頂けるとのことです。 定期借地権無しであれば100もかかるところ、今回は定期借地権・モデルルーム無し・お墓ビュー・賃貸並みの設備ということもあり、相応の割引と三井さんの頑張りによって107というお求めやすい価格でのご提供とのことでした。 このお得さと希少価値で皆さんの本お申し込みが殺到し、説明会もキャンセル待ちが出るほど盛況とのことでしたので、苦渋の決断ですが、他の方にお譲りすることにしました。 参考になれば幸いです。 |
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| No.155 |
＞154
分かりにくいけど、お求めやすい価格ってのは皮肉かな。敷地権物件なら100のものを、地代を含めると107で販売ってぼったくりじゃない。 しかも前払い地代が半分って。定期借地権物件ってイニシャルコストが安いのがメリットなのに。 |
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| No.156 |
ごめんなさい、再計算したら、建物価格と権利金合わせて85でした。なので102でした。
土地の固定資産税を払わないでいいので、それを加味すると100になるように調整されているのかもしれません。 土地の担保が無いのでローン通らないのではという話をすると、今回購入される方は提携ローンを紹介するとのことでした。 売却するときの購入者は…まあローン審査頑張ってくださいということで… |
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| No.157 |
定借って新築時の提携を除くとローンを扱ってる金融機関って少ない。転売きついよ。
終の棲家のつもりでも、売る必要が生じることもある。その時に売れなかったら身動き取れなくなる。 |
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| No.158 |
＞土地の固定資産税を払わないでいい
地主が固定資産税払うんで地代に当然転嫁されている。敷地権とトントンでも、自分の土地にならないってことを考慮するとあわない。 |
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| No.159 |
70年の定期借地権は定期借地権じゃない物件と一緒と言っていたので、定期借地権だから割引くという発想は無さそうでした。
現場からは以上です。 |
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| No.160 |
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| No.161 |
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| No.162 |
土地代もかからず、設備と営業費を大幅カット、そして管理費を吸い上げて。
三井さん、あっぱれです。 |
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| No.163 |
>営業費
これってモデルルームのこと？ 普通この規模だと完成売りする。半年も前から営業活動するのって、この価格設定だと現物見せてもすぐ売れないって判断じゃない。そのコストも販売価格にオン。 |
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| No.164 |
価格の説明の時の納得感も感じられなかったですし、希少性のピラミッドの説明の際の物件の絞り方も無理矢理で（最後に残った8物件のほとんどは海老名）推せるポイントが本当にないんだなというのが率直な感想でした。
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| No.165 |
無理やりこじつけのピラミッドやってるんだ。売りがないときついね。
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| No.166 |
私も行ってきましたです。賃貸にも出せることを売りにしてましたが、賃貸に出したら多分赤字になりますね。というか、近隣の賃貸借りたほうがトータル安くなるんじゃない？
柏屋も移転オープンしてこれからという時にコロナで収入激減なわけだし、三井不動産と組んで新しい金儲けの手段を思いついたのかな？ 土地を売ったらそれっきりだけど、借地だったら70年おきに建て直せば何回でも稼げる。解体費用も払ってくれるし。 それに土地の値上がりによる借地収入アップも狙えると。 私は石材店の話を聞くのが真の目的だったので、そっちの話が聞けて満足してます。 |
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| No.167 |
皆さんの訪問した上でのやりとりの内容、感想など参考になります。
登戸の新築分譲マンションとしては好立地で期待して待っていたのですが、借地権ということもあり不動産としては事情が複雑でなかなか手が出にくい物件ですね。説明会予約していたのですが、今一度考え直そうかなという気持ちです。 |
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| No.168 |
不正ローン事件があって、転勤とかでも賃貸に出す時に住宅ローンのままって厳しくなった。赤字どころか大赤字になるかも。
いざとなったら賃貸に出せますよって甘い罠。 |
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| No.169 |
＞近隣の賃貸借りたほうがトータル安くなるんじゃない？
持ち家だと設備機器の更新は当然自腹だし、いずれリフォームってことになるからね。その辺も含めて比較。 |
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| No.170 |
坪単価はミオカステーロ宿河原と同じぐらいの予想だったのに、蓋を開けてみれば1000万ぐらいの差がある、、、。
立地だけじゃこの差は埋まりませんね。 |
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| No.171 |
私も説明会いってきましたが、冷静に考えてやっぱり高すぎますよね。
間取りや収納などキッチン以外の設備は申し分ないかなと思ってましたが、考え直して様子見します。 |
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| No.172 |
私も行ってきました。
将来登戸の分譲に住みたくて、今は近所のシャーメゾンに住んでます。 ほんと失礼なことなんですが、設備見て「良くも悪くもシャーメゾンですね」と言ってしまいました。 家に帰ってシャーメゾンの設備と比べてしまいました。 http://shamaison.mast-net.jp/sp/grs/equipment/index.html バスルームはシャーメゾンより10cm広いかな？とか、キッチンは観音扉なのでシャーメゾンのほうがむしろ良いねとか。 我が家的には、価格よりも「中庭を通らないといけない設計が嫌。強い雨の日にずぶ濡れになるし、虫もめちゃくちゃ湧きそう。毎回虫の死骸が無いか確認しながらお出かけなんてしたくない。」と妻に言われて断念しました。 |
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| No.173 |
コストカットの影響で、今や賃貸と分譲の見かけのスペックはほとんど変わらないですよね。私も今住んでる賃貸よりパークホームズ登戸の方が天井・窓の高さも低く、バルコニーの幅も狭いです。優れているとしたら床と壁の防音くらいかな。賃貸との比較で言うと、同じエリアで去年ぐらいに新築で出ていた73m2の3LDKが家賃23万前後でした。68m2だと16?18万位の賃貸(新築)もあったような。
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| No.174 |
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| No.175 |
逆に言えば、これから石材店跡に分譲予定の三井のマンションは、多少設備は盛るにしても、概ねここと同程度の価格にならないとおかしいですよね！
でないと、70年借地は所有権と変わらないという三井さんの理論と矛盾します。 |
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| No.176 |
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| No.177 |
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| No.178 |
駅徒歩3分差と線路脇の騒音・振動でプラマイゼロくらいか。定借70年は土地付きと一緒って飛んでも理論を三井が主張する限り。
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| No.179 |
石材店跡販売までにここを売り切ったら、ここでの説明はしれっと忘れて土地付きだから高くなりますってやるかな。
それまでに売り切れずに並行して販売するとき価格差をどう設定してどう説明するか。 |
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| No.180 |
本体価格も高いですが、ランニングコストが非常に高いですよね。管理費1.5万弱、修繕積立2.5万弱(10年後～)、地代1万強、駐車場2万弱、、
本当に売る気があるのか、逆に石屋跡地を高く売るための戦略？と思ってしまう設定ですよね。。 |
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| No.181 |
>>180さん
説明会でもらった見積もりでは、修繕積立金は1万円位でしたが、10年後から2万5千円に増えるとは聞いてませんでした。甘かったです。 管理費・修繕積立金・地代・解体金・駐車場で月々トータル6万でもきついと思っていたのに、10年後からさらに1.5万円プラスとは、、 借地でお墓ビュー、洪水ハザードマップ内のうえ設備省略。それらが立地のよさと相殺されたそれなりの価格を期待していましたが、私程度の層は相手にされていないことがよくわかりました。皆さんのご健闘をお祈りします。 |
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| No.182 |
修繕積立は段階的値上げ、定期的な一時金徴収を設定してるケースが多い。入居時の金額だけでなく早めに長期修繕計画を確認。
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| No.183 |
入居時一括の積立金が100万越えなので実質物件価格+100。
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| No.184 |
入居時の一時金集めてるところは多いけど、一般的な金額の倍。＋１００は大げさだけど+50はあるかな。5年間隔とかの一時金も割高設定かも。
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| No.185 |
いや、100万でしたよ。管理費等一覧に載ってます。
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| No.186 |
どこのマンションでも一回目の大規模修繕が終わると月額修繕積立金が跳ね上がります。一時金とどちらがいいんですかねぇ。
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| No.187 |
一時金も段階的値上げも将来未納問題を引き起こすリスクがあるということで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。
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| No.188 |
皆さんのご意見とても参考になります。
販売予定価格２LDK 4,300万円台～ ３LDK 4,900万円台～ ４LDK 6,300万円台～ 情報を小出しにし、売り煽って販売する手法に違和感を感じます。 どこの不動産会社も同じ戦略を取っているのでしょうが、催眠商法 みたいですね。早く買わないと売り切れるよと催促されているよう。 この掲示板の存在を知って冷静に考えられました。 ありがとうございます。 |
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| No.189 |
購入経験者です。
情報を少しずつ出して、反応を探って今後の販売戦略や販売戸数、価格を決めていくってのが売る側のパターン。あと、早くしないとなくなるよって煽るのも。最近特にこの傾向が強いように思う。 高い買い物だから希望エリアに出たから飛びつくと客観的にみれないので、いくつか物件見ておくのがいいかな。 お見合いの法則では最初の3人は無条件に断って、その後、今まででベストと思える人が現れたら決めるってのが確率論的に最良選択する方法といわれている。 |
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| No.190 |
登戸の三井の2軒どちらかに住めたら住もうと思ったんですが、パークホームズ登戸の価格帯を見た時に、石材店のほうもおそらく平均坪単価310で最低でも270は出してくるなと分かり、この物件というか、登戸に住むのを諦めました。
近所の賃貸に住んで楽しみに待っていたのですが、この街ともじきにお別れです… |
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| No.191 |
確実に大幅値下げをすると思いますので、まずはそれを焦らずに待つのがベストですね。
ただ、不動産は結局、需要と供給の"相場"で決まってしまいますので、このサイトを見ずに焦って買っちゃう(バカな小金持ち)人がいると、それが相場になってしまいます。 売る方はそれを狙っているので、仕方ないですよね。。 |
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| No.192 |
話を聞いてたら、クリオ登戸新町を70m2を6100万で買った人がいたらしいです。
どうもそれを相場にしているみたいで、心の中で「誰だよあそこ6100万円で買ったやつ?」と思ってしまいました。。。 |
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| No.193 |
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| No.194 |
確実に大幅値下げが期待できるとの事、今はじっくり待つのがいいかと思いますが具体的な時期はいつ頃になりますかね？
マンションの値下げのタイミングは売主により違ってくると思いますが、ここは竣工が2021年8月下旬予定なので、それ以降がチャンスでしょうか。 |
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| No.196 |
土地の固定資産税、都市計画税がどの程度普通のマンションと比べて浮くのか分からないから、ランニングコストの整理が難しい
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| No.197 |
石材店跡地も定借。確実に高いとのこと。
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| No.198 |
情報ありがとうございます。
石材店も定借なんですか…土地の供給が少ないとはいえ、色々がっかり。どうせ値段が高いなら、ダイエー跡地の方が買い甲斐ありそうだな… |
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| No.199 |
石材店の跡地は所有権分譲ですよ。
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| No.200 |
言うか迷ったけど他のマンションに決めたので言います。
さようなら登戸。いつの日かまた来ます。 石材店は所有権です。 15階建53戸、50平米台中心でMax70平米台です。 ここまでは確定です。 私の予測では坪単価は300ちょい越えで、設備は簡素。賃貸に出せることを売りに売ってくると思います。 参考にしてください。 |
現在の物件
パークホームズ登戸スクエア
- 所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸60街区1画地、2画地、3画地、13画地、字己耕地2466番1他3筆他（地番）
- 交通：小田急小田原線 登戸駅 徒歩5分
- 総戸数： 52戸
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