パークホームズ登戸スクエアってどうですか？

[評判気になるさん]

パークホームズ登戸スクエアってどうですか？についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1804/

所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸60街区１画地、2画地、3画地、13画地（地番）　
　　　　神奈川県川崎市多摩区登戸字己耕地2466番１他３筆（地番） 他
交通：小田急電鉄小田原線「登戸」駅　徒歩5分
　　　小田急電鉄小田原線「向ヶ丘遊園」駅　徒歩5分
　　　南武線「登戸」駅　徒歩5分
間取：２ＬＤＫ～４ＬＤＫ
面積：55.49㎡（7戸）～82.15㎡（2戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

定借ですか、ダメだね。

しかも、Wha's定借の説明で管理会社が確定であるかのように書いてある。管理会社は管理組合が契約するんで他と契約ってできなくはないんだけどね。実情は売主が決めたところになるんだけど、こういう説明していると他も怪しい。

[2: 匿名さん]

通常より長い70年の定借をメリットのように書いてあるけどどうなんだろうね。そのころはボロボロになって補修でどうにか持たすみたいな状況かも。

[3: 匿名さん]

74Dはギロチン梁だね。あのレイアウトにするなら両面バルコニーにした方がいいと思うんだけど。専有面積を広く見せかける強引な手法。

[4: 匿名さん]

小規模で青田売りだと、モデルルームの一戸当たりのコストが嵩むんだけど、最近三井で多いコンセプトルームかな。ただ、建材とかサンプルすらなくて不評みたい。それならVRで十分だよね。

[5: 匿名さん]

ギロチン梁って何ですか？

74Dの洋室（1）だとちょっとしたテーブル置いてテレワークスペースとして使えるんじゃないかと思いました。
夫婦の部屋にするなら奥様のメイクルームとかね。仕切りを付けるとちょうど良いかと。
アウトポール設計なのは好ましいですが、どの部屋もちょっとクセのある間取りですね。80Aだと4.5畳が二部屋とかだし…。

[6: 匿名さん]

梁が部屋の中にドーンと出るレイアウト。

4.5畳の部屋は物置だよね。ベッド置いたらベッドメークするスペースもない。

[7: 匿名さん]

全体的に良い要素が多く好印象です。特に登戸と向ヶ丘遊園の両方を利用しやすい立地はとても便利そうです。
南西向きはすぐ前方に善立寺のお墓があるのが気になります。

[8: マンション検討中さん]

設備仕様がしょぼい。。。特にキッチンがひどい

[9: 匿名さん]

ホスクリーンつけるくらいなら浴室乾燥の物干しケチって1っ本っての止めた方がいいような。部屋干しすると湿度が高い時期は結露する。

[10: 匿名さん]

第三者管理って大丈夫なのかな。管理会社に任せっぱなしだと好き勝手にされるリスクもある。他デベ物件だけど管理会社が管理組合の理事を飲み食いさせて傀儡化なんてのも聞いたことある。

[11: 販売関係者さん]

期待してたのに設備がしょぼすぎる。今の賃貸の方がマシなくらい。キッチンなんとかならないのかな。ガッカリです。

[12: マンション比較中さん]

11です。販売関係者ではありません。すみません。

[13: 匿名さん]

詳細を楽しみにしていましたが、設備仕様を見てがっかりしました。他の方も言っているように、特にキッチン。これから変更されることもあるのでしょうか？分譲マンションで、あのキッチンは酷過ぎると思います。

[14: 匿名さん]

公表しちゃてから変更すると混乱するからあまりない。日吉の野村の物件ではレジデンス１とレジデンス2で仕様を変えたのに同じモデルルーム使って違うことの説明をきちんとしないで販売して大騒ぎに。

[15: 匿名さん]

トイレも古めかしいタンク付きトイレですね。
キッチンシンク下のキャビネットが引き出すタイプのスライド式ではなく観音開き。戸数が少ないのでディスポーザーがないのは仕方ないですが、食洗機もオプション。

この辺の登戸・遊園の駅近エリアは賃貸マンションが中心ですが、ここも賃貸かなと思わされるレベルの設備仕様だなと感じます。一次取得で賃貸から引っ越す場合はありのまま使用してもあまり気にならないかもしれませんが、そうでない方にとっては相当オプションを盛らないとダウングレード感は否めなさそう。

最近の郊外のパークホームズって、仕様をとことん削ってきてるんですかね。確か、パークホームズ千葉やパークホームズLaLa南船橋ステーションプレミアも、設備仕様がコストカットのオンパレードとの評価を受けていたような…

「小田急の快速が停まる登戸、始発駅で座れる遊園のどちらも近い便利な立地です！！ただし、借地権ですし、設備仕様もガッツリ削っているし、お墓も近いです……でもその分、価格も安く設定しています！！」

そんな価格設定を期待したいです。ここは立地が素晴らしいので価格次第ではとても魅力的です。

[16: マンション検討中さん]

引き出しでなく観音開きとは懐かしい。
最初に見たパークホームズが24年前でそんな感じでしたね。
まあ引き出しだとしてもブルモーション付いてない気もしますが。
当時の浴室(浴槽ではない)には5センチ以上段差があったから多少進歩してる気もします。
トイレに段差があった物件もありましたし。

[17: 匿名さん]

新百合のパークホームズも仕様叩かれてる。あっちは完成販売だから、モデルルームみたいに室内だけでなく全体や仕上がりも確認できる。参考のために見に行くのもいいかもね。

[18: 匿名さん]

タンクありは古臭いってだけでなく梅雨時とかタンクが結露して周りのクロスがかびちゃうなんてこともあるから要注意。

食洗器は後付けできるし、個人で手配したほうが選べるし安いから無くてもいいと思うけど、分岐水栓とか排水の対応がされているか要確認。オプションで付けるときだけ対応してくれるなんてひどいケースもあったりする。

[19: 匿名さん]

>16

20年以上前だとそうかもね。中古で床暖ない代わりにキッチンにビルトインのヒーターなんていまとは違う設計だったりしてた。

[20: 匿名さん]

ほんとですね、ガスキャビネット、シンク複合キャビネット、なにやら見慣れた風景です。新築マンションのサイトをいくつか見ていて、初めての出会いかもしれません。これはこれで使いようによっては便利な場合もあるかもしれませんが。

定期借地権付きということでもあり、駅徒歩5分ではありながらも比較的低価格に収まると良いですね。デザインは高級感を感じるので、もしかしたら高いのかもとも思うけれども。

[21: 匿名さん]

収納力がかなりありますね。このくらいの収納力があれば、モノが多少多くても収納できそう。
特に、クローゼットの奥に棚がついているので小物も収納できるようになっているのが使い勝手がよさそう。
リビング収納もあるので、掃除機など掃除用品も置けそうですね。


各間取りのタイプはそれぞれ考えられていて、おもしろい設計になっていると思います。
その他、洗面室が広くなっているのがいいです

[22: 匿名さん]

4LDKと2LDKはどちらも7戸と少なめなので人気が集中したら抽選になる可能性もあるのでしょうね。

ダブルアウトポール設計は図面を見ただけでもすっきりとしていて気持ちが良いです。

4LDKは二面バルコニーやルーフバルコニー付きで開放感がありそう。

一番需要がありそうな3LDKはリビングダイニングの隣の寝室のウォールドアがきっちりしまえるタイプなのがよいなと思います。

[23: 匿名さん]

70年分の家賃一括払な感じでしょうか。賃貸並み仕様だが、建築費高騰してるから、料亭厨房の廃棄、ゴミ処理はどこなんだろう。

[24: 匿名さん]

地代は3年ごとに改定ってあるから月払いでしょ。前払い金があるかどうかは確認だけど一括だとイニシャルコストが安いって定借のメリットを失う。

[25: マンション検討中さん]

キッチンにはがっかりしました。入居もリフォーム、オプション前提ですね。期待していたので残念です。

[26: 通りがかりさん]

>>25 マンション検討中さん

HP上はそんなにひどく見えませんが、どんな仕様を期待されていたのですか。

[27: 匿名さん]

食洗機がオプションということか、
キャビネットの両開き扉仕様になっていることでしょうか。
これも、人それぞれ使いやすい使いにくいとか意見が分かれそうですね。
キャビネットの引き戸も場所によっては使いにくい場合もあるので、
自分としては、両開き扉仕様であることは悪くないかなと思います。

[28: マンション検討中さん]

今どきキッチン下と洗面下が観音開きとは珍しいですね。
こんな当たり前な所をコスト削減してるなら、他にも見えない所とか仕様だいぶ落としてるかもしれないですね。

安けりゃいいってものでもないんよ

[29: 匿名さん]

食洗器みたいな後付け可能な設備についてはない分安ければという考え方もある。後付けだと種類も選べるし。ただ、後付けできるよう配管を分岐してあるかとか要確認。

ちなみにガスコンロを将来IHにするつもりなら２００Vがキッチンに先行配線されているかも要確認。あとから配線すると結構物入り。

[30: 匿名さん]

気づきにくいコストダウンとしては浴室乾燥の物干しが1本。一本だと大して洗濯もの干せない。ホスクリーンあるけど室内干しすると結露する可能性あるんだよね。クロスが結露するとカビが生えたりして結構厄介。ちなみにタンクありトイレもタンクが結露して周りのクロスにカビが生える可能性がある。

[31: 匿名さん]

>>30 匿名さん
24時間換気してたら問題ないよ
換気扇を切れば可能性あるかも

[32: 匿名さん]

24時間換気稼働していても加湿器とかつけてると窓とか結露するよ。

[33: 匿名さん]

>>30　匿名さん
>>気づきにくいコストダウンとしては浴室乾燥の物干しが1本。
浴室乾燥、物干しって2本が標準なんですか？
バルコニーではなくて浴室ですよね…。

お風呂場で洗濯干す人にとっては、1本だと辛いかもしれませんが…
バルコニーに干しているなら、浴室干しの頻度が少ないのでいいかと思いました。

バルコニー洗濯で物干し竿が足りないならホームセンターで売っています。
（我が家は子供がうまれたタイミングで物干し竿買いました。）

[34: 匿名さん]

物干し掛けるフックが一本分しかない。浴室乾燥の物干し、ホームセンターで売ってるのかな？　バルコニーにかける物干しと違ってサイズがユニットバスの幅にぴったりでないといけない。

バルコニーの物干しの2/3くらいの長さだから一本だと雨の日に家族の洗濯もの干そうとするときついと思う。

[35: 匿名さん]

このあたりだとホームセンターどこにあるんだろう。

[36: マンション検討中さん]

定期借地権ということで、70年後にどうすれば良いでしょうか？

[37: 匿名さん]

引き払って、建物を取り壊して更地にしてお終い。

70年と一般的な定期借地権より期間が長いことがいいことなのか悪いことなのか。50年過ぎて建物が老朽化しても残期間が中途半端だから建て替えはできない。

[38: 匿名さん]

確かにそうですね。
その点については何も考えておりませんでした。
定借なのでそもそも建て替えはしないでしょうが、50年を超え老朽化した建物に住み続けられるのでしょうか？
ほとんどの住人が契約期間が切れる前に新しい住処を見つけて転居する流れになるんでしょうか？

[39: 匿名さん]

どうなるんだろうね。定借って新築時の提携ローンを除くとローンを扱ってる金融機関少ないから転売も厳しい。転居するにはどう処分するかのハードルがある。

[40: 匿名さん]

修繕もどうなるかだね。建物があるうちはきちんと修繕して快適に過ごしたいという人と取り壊すんだからお金かける必要ないって人で意見割れそう。

[41: 匿名さん]

浴室乾燥機のツッパリ棒、狛江のユニディで買ってつけています。既存のやつより丈夫ですよ。
近所に住んでいますが、あの立地はこの後ほぼ出てこないのではないのでしょうか。
あの土地も旧街道沿いの由緒あるところですし、隣は墓地で高い建物が建つ可能性も低い。葬儀もやるお寺ですが。住み替え検討してます。

お寺の借地の古民家があるところも今のところ駐車場にする予定だと聞きました。
道挟んで向かい側が公園になるのでうるさいとクレームつける方は最初から住まないほうがいい。家にいる時間が長い方は要注意です。
この辺りは公園が少ないので昼間は保育園の子供たちがここぞとばかりにお散歩に来ています。
設備仕様を削りまくってますが、防音や床などはどうなんでしょうかね。
内装はお金かければなんとかなりますが、躯体をケチられるのはちょっと、、
モデルルームとか立ててる様子もないですねぇ

[42: 匿名さん]

>>37 匿名さん
そもそも今現在築70年のマンションってあるのかな？

[43: 匿名さん]

>41

つっぱり棒なんてつけちゃったら入浴するとき邪魔じゃない。浴室乾燥の物干しって干す時は手前、入浴するときは奥にって移動できるようになってる。

[44: 匿名さん]

>>32 匿名さん
換気扇汚れて詰まっていませんか？

[45: 匿名さん]

>44

ちゃんと掃除してる。あとTESのメンテナンス入ってるからチェックしてもらってるし。

[46: 匿名さん]

＞モデルルームとか立ててる様子もないですねぇ

最近、三井は新宿サロンでコンセプトルーム＆バーチャルなんてのもある。小規模だとモデルルーム建てると一戸当たりの販売コストが嵩むから完成売りってのがパターンだったんだけど、青田売りなら新宿サロンじゃないかな。

[47: 匿名さん]

＞43　我が家は1418サイズですが交差するようにツッパリ棒付けてます。普通に使えますよ。便利ですのでお試しあれ
＞46　なるほど、最近はモデルルームなしでの販売もあるのですね。完成後販売だとオプションや間取り変更できないなぁと思ってました。

[48: 匿名さん]

9月引渡だから間取り変更はできないんじゃないかな。最近そもそも少ないし。

[49: 匿名さん]

>>45 匿名さん
えっ
人任せですか？
簡単に自分でメンテできるのに、、

[50: 匿名さん]

TESのメンテ入ってるのは給湯器が故障してお風呂入れなくなると困るから。コメントしたけどフィルターの掃除はやってるよ。

[51: 名無しさん]

27から事前説明会か

[52: 匿名さん]

>>50 匿名さん
TES壊れますか？もう10年超えましたが不具合はありませんよ。個体差か施工ミス？
まあ保険みたいな安心料でしょう

[53: 匿名さん]

保険料なのは承知の上。TESの話を出したのは換気がちゃんと機能してるのを客観的に言いたかっただけ。やたら突っ込むね。

[54: 匿名さん]

最近デベの有料の長期保証ってのがあるけどあれはどうかなって思う。10年目までなのでそれまでに壊れるリスクって低いと思う。あと東電のやつもかな。TESは15年目まである。

[55: 匿名さん]

>>53 匿名さん
保険料と実際のランニング費用との比較。
ほとんど壊れない製品と認識しています。
スマホもケアに入っていません

[56: 匿名さん]

>>54 匿名さん
補償期間てのは、今までの経験則から導き出した損益分岐点かと。最近は自動車でも期間が長めで、長期の保証をやたら進めてきますよね？

[57: 匿名さん]

物件エントリー受付開始しています。エントリーした方いますか？
「ダブルアウトポール設計」だそうで、柱が内側にないだけで家具の配置もしやすそうですしいいですね。

>>この辺りは公園が少ないので昼間は保育園の子供たちがここぞとばかりにお散歩に来ています。
テレワークになると、新たな気づきがありますね。
そこまで声が響かないならいいかと思っていますけど・・・
マンション廊下でダッシュされたり、鬼ごっこはイヤかな。

[58: 匿名さん]

故障はスタブ曲線といって最初に多く出てその後しばらく減って寿命に近づくとまた増えるって傾向にある。初期不良はもともとの無償保証でカバーされるので中途半端な期間の有償の補償って、保証提供側の利益。家電量販店の延長保証がその典型といわれている。住宅設備で寿命が10年以下ってのはディスポーザー位。ここはないけどね。


損益分岐ってサービス提供側のものであったりする。

[59: 匿名さん]

27日から武蔵小杉のコンセプトルームで案内開始だそうです。27日はすでに満員でした。

[60: 匿名さん]

やはりコンセプトルームか。内装が実際とは違うのに建材のサンプルもないって不評みたい。

小杉って何があるんだろう。サードアベニューのモデルルームを転用かな。

[61: 匿名さん]

エントランスからエレベーターまでの動線が中庭を迂回するルートでいまいちだね。

[62: 匿名さん]

このタイミングだと竣工まで間がないからセレクトとかはないだろうね。完成売りのほうが現物見れるからユーザーメリットあるような。

[63: 匿名さん]

3LDLの中心価格帯はどれくらいになりそうでしょうか？
クリオやミオカステーロが5000万なので、
借地、墓地、観音開きを加味すると4000万が妥当ですかね？

[64: 検討板ユーザーさん]

>>63 匿名さん
坪210から220ぐらいが妥当だと思っています。
3LDKで条件悪い部屋で4000ぐらいの部屋があるといいんですけど、、
設備仕様も相当低いですし

[65: 匿名さん]

>>63 匿名さん
小さい3LDKだと4000切るかもですね。
借地ということで転売が難しいので、最初から賃貸貸し出し目的や、途中から賃貸切り替えの人が相当多そうなのが危惧されますね…

[66: マンション検討中さん]

事前説明会の情報ってどこからわかりますか？

[67: 名無しさん]

>>66 マンション検討中さん

物件エントリーして、アンケート答えたら電話連絡来るはず

[68: 匿名さん]

事前案内会ってエントリーした人だけに連絡して、場所もクローズ、一見さんお断りってのが通例。以前ならモデルルーム一般公開になった後にふらっと訪れるってのもありだったんだけど、今はコロナ対策で予約必須だから興味あったらエントリーでしょ。

[69: 匿名さん]

事前案内って売る側としては来場者に情報を伝えて反応を確認、今後の販売戦略を決めるための物。情報も小出しにだったりするからあわてていく必要はないけど、あまり遅くなると要望書集めて部屋の調整はじめるから出遅れることになる。タイミングって難しい。

[70: 匿名さん]

好評につき事前案内追加開催なんてHPに宣伝始めたら要注意。あれって見込み客集まってないことの裏返し。見込み客集まったらさっさつ次の段階に移る。

[71: 匿名さん]

そういえば、南武線の踏切のところの石材店だったところも三井の看板が立っていました。15階建て50戸ほどのようです。

[72: 匿名さん]

　料亭建設費用が、マンション部分に上乗せ去れてるだろうから、
柱がないけど高そうだな。
　管理組合も料亭が牛耳るだろうし。駅徒歩5分　70年賃貸に入居する覚悟か。

[73: 匿名さん]

全体的にアウトポール設計になっているので家がすっきりしているなという印象
平米数もある程度の広さがありますし、クローゼットの広さがこのくらいの広々としているのは
憧れます。
そして各部屋にクローゼットが広めで設置してあるので、家の中もすっきりしそうですね。

[74: 匿名さん]

収納は確保してるけど、ウォークインクローゼットってウォークインするスペースって収納としてはデッドスペース。トレードオフとして4.5畳の部屋もあるし、クロークはおまけ程度。その辺をどう判断するかだね。コンセプトルームだとその辺が確認できない。まあ、モデルルーム作ってもそういうタイプでなく広々な部屋なんだろうけど。

[75: デベにお勤めさん]

登戸にもう一つ三井のマンションが建つんですか？
今駅北側は更地になっていますが、どれくらい分譲マンション建つんでしょうね…
現状は賃貸が多い印象です

[76: 通りがかりさん]

南武線の踏切近くのはこちらです。

[77: 匿名さん]

南武線踏切の所はおそらく駅徒歩1分表記になりそうですね。
登戸駅前は丸栄製紙・生和コーポレーションのマンションが2棟建設中ですが、おそらく賃貸になるのではないでしょうか。
そうなると他に分譲になりそうな所は現状ない気がします。
向ヶ丘遊園の駅前徒歩3分くらいに割と大きな三井のリパークがあるので、ここがマンションになる可能性はあるかもしれません。

[78: 匿名さん]

登戸の駅近分譲マンションは、希少ですね…
ここも定期借地でなければ、積極的に検討したのですが。

[79: 匿名さん]

お写真ありがとうございます！
まだこの状態だと同時に検討するのは難しいですかね？比較検討できたらいいのですが、、

[81: 匿名さん]

登戸はお店の数が本当に少ないですが、今更地になっているところに何かできる予定はあるんでしょうか？せっかくあれだけの土地ができたのにマンションばかりではもったいない気がします…

[82: 匿名さん]

オーケーストアは建設中ですね。恐らく、ここから一番近いスーパーマーケットになるんじゃないですかね。

[83: 匿名さん]

オプションは引渡し前でないとできないものを。例えばコンセントの増設やキッチン関係、間取りに関するもの。バックカウンターやフロアコーティングなどは外注でもよいと思います。
この物件、主婦の敵かと思うぐらい設備削ってますよね。キッチンは総とっかえしたいぐらい。鍵もキーレスキーじゃないし。
うちみたいに買い換えで検討してるとうーんと思ってしまいます。
オプションや外注でいくらかかるんでしょう、、、。
その前に価格はどれくらいになるんでしょうね

[84: 匿名さん]

>>83 匿名さん
設備悪、悲しいですよね。。。
ただ、その分、物件価格が抑えられているかと思いますので、それなら我慢できますかね。
相場や借地加味すると、3LDKで4000万前半あたりが妥当でしょうかね？
後は、土地の借用代とかの＋費用がどれくらいかですよね。
折角借用地なのに、そこの金額が高いと。。。

[85: 通りがかりさん]

>>72 匿名さん

料亭がマンション内に再建築されるのですか？

[86: 名無しさん]

>>85 通りがかりさん

ホームページ見てからコメントしなされ

[88: 匿名さん]

だいぶ昔ですがマンションを購入した時のオプション工事として、コンセント増設（4か所）、床暖房2分割（リビングとダイニングを分けた）、電気のアンペア変更とそれに伴うブレーカー位置変更をお願いしました。金額は覚えていません・・・
その後外注で壁面収納オーダーしました。

[89: 匿名さん]

アンペア変更って入居後に電力会社に依頼すれば無料のハズだけど。オプションとして有料でやったのならぼったくりだな。どこの会社？

[90: 匿名さん]

戸数少ないけど一斉入居って時間かかるからね。土日限定にすると結構待つことになるかもしれないから、引渡から入居までの間に工事する時間は十分ある。

[91: 匿名さん]

ハザードマップにがっつり入ってますね。3メートル浸水区域だそうです。川から離れているイメージですが・・・・

[92: 匿名さん]

近隣住民ですが、一昨年の台風でも浸水はしなかったものの堤防ギリギリまで増水して多くの人が区役所や小学校に避難しました。
ここに限らず登戸駅徒歩圏内は基本ハザードエリア内に入ることは覚悟が必要かと思います。

[93: 匿名さん]

設備仕様が更新されていますね。
食器棚ついているのはいいですね。
ただキッチンのキャビネットはやはり賃貸と大差ないようにも見えてしまいますが…

[94: 匿名さん]

今時賃貸でもスライドが多いと思いますが…
扉仕様のメリットもあるんですかね

[95: 匿名さん]

コストダウン以外理由はないっしょ。

[96: 匿名さん]

いまどきダブルアウトポール設計は珍しく贅沢だな?と思う一方、キッチンの収納が観音扉というのも珍しくコストカットが激しいな?と思う。コストのかけ方のバランスが不思議。

[97: 匿名さん]

洪水ハザードだけど、水没するのは料亭部分だけでしょう。

[98: 匿名さん]

何度か現地見ているけど、
【良い所】
・二駅利用可能
・駅やスーパーまでフラットアプローチ
・幹線道路や線路から少し距離があり静か
【悪いところ】
・浸水想定区域（3?5メートル）
・南側角部屋はお墓が目の前
・北側は隣家が密接していて2,3階は角部屋の意味があまりない
【不確定要素】
・寺側の隣地に何が建つか
・駐車場のキャパは少なそう

定借も加味していろいろ簡素にして目に優しい価格を出してくれると期待してるが、資産性で言えば石材屋やダイエー跡地の方がいいんだろうな

[99: 匿名さん]

日本って土地本位だから借地権物件の資産性はないという前提で判断するのが賢明。

[100: 匿名さん]

今日から事前説明会ですね。価格が気になります。