【契約者専用】エステムコートEX CITY（エクスシティ）

[匿名]

エステムコートEX CITY（エクスシティ）の契約者専用スレッドです。
情報交換しましょう。

物件スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/664239/

公式URL：https://www.n-estem.co.jp/amagasaki/

所在地：兵庫県尼崎市小中島1丁目1番1（地番）
交　通：阪急神戸線「園田」駅徒歩11分
総戸数：185戸
間　取：1LDK～4LDK
住居専有面積：47.04㎡?88.85㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上8階建
売　主：株式会社日商エステム
施工会社：株式会社イチケン
管理会社：株式会社エステム管理サービス

[101: 検討に投稿した匿名です]

ちょっと法的なところを少しお話致します。(※私は法律家ではありません)
弁護士さん曰く、売主側が規定の戸数分の承諾書を集めた場合は、差止め請求は難しい。ということです。
規定の戸数の根拠を、管理規約集とするなら、第49条で、議決権総数の4分の3以上で決する。と記載があります。(2)敷地及び共用部分等の変更

別の観点から、契約時に、重要事項説明書というのを宅建士さんが資格証を提示し、説明を受けたと思います。今回の鍵の受け渡しの際の説明が、この重要事項説明書の変更であれば、宅地建物取引業法第35条に基づき、十分に理解できるよう、説明しなければならない類のものです。

一方で不利な法律は、民法第562条の契約不適合責任というものがあり、契約書に書いてあるものが絶対であり、それを承諾してしまえば、その後はどうしょうもないかもしれない。
あくまでも想像の範囲ですが、日商エステムが狙っているのはこれかもしれない。
既に鍵を受け取っておられる方はほぼ承諾書にサインをされたのではないかと考えます。
ということは、あと少しで3/4に届くのではないかと考えます。

最後に、信義則を定める民法第１条第２項は、「権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない」と規定しています。 「信義に従い誠実に行わなければならない」とあることから、「信義誠実の原則」とも呼ばれます。
仮に3/4まで承諾を得たとしても、不誠実な日商エステムのやり方は、民法の大原則に反すると考えます。

冒頭にも書いている通り、法律家ではありませんので、私なりの法解釈であり、過去の判例を参考にしたものでもありません。

最後まで読んで頂きありがとうございます。

[102: 住人]

承諾取下された方いらっしゃいますか？

[103: 住民板ユーザーさん2]

>>102 住人さん

夫が取り消しの電話をしました。
取消しは受付けてくれましたが、現状他に数人取消しされているくらいで、大半の承諾は得ているとのことなので、通路施工することに変更はなさそうと言われました。
ただ、今後取下げの声が増えるようなら管理組合とスーパー側との話合いになる可能性が出てくるそうです。

[104: 住民さん12]

契約前にこうなる可能性の話は聞いていましたし、通路が車道の前の一箇所になるか二箇所になるかだけの話。サイクルポート前から行けなくなるのは不便だし、承諾書を記入後になにをいまさらという感じですけどね。
入居前の方でしたら購入をやめたらどうですか？資産価値の話をされていますけど、こんな場所でこのような書き込みを続けることがなにより資産価値を下げていることに気づいてほしいとわたしは思います。

[105: 住人十色]

>>103 住民板ユーザーさん2さん
口頭で、大半の承諾を得ている。を鵜呑みにするべきではないと思います。
話し合いの場が持てるなら、それがいいですね。

[106: 住人十色]

>>104 住民さん12さん
資産価値を守る行動と考えます。
サイクルポート前からの話と、通路を作るのは、セットの話ではありません。
個別の案件で考えればいいと思います。

解決すれば削除依頼をすればいいと思います。

[107: 部外者ですが、アドレスを]

私は部外者ではありますが〈いくつかマンションを所有しており資産価値の点で）所見を述べさせて頂きます。
本来、建物を建てる土地は道路に接道していないと建物は建てれません、その点で、このマンションの土地は南側の道路に進入路（マンションの土地、この進入路は厳密に言えば専用通路で、公的な道路ではありません）である通路が唯一の接道している部分であると考えられます。このマンション用地は俗に言う旗型の土地で価格も安く入手できたのではないでしょうか、それはもちろん、分譲価格にも反映され、これを購入されたオーナーはこの恩恵を享受されてます（マルアイとマルアイ第2駐車場の土地は資産価値も高いです、このように、当該マンションが通常の接道による土地だと分譲価格は跳ね上がっていた事でしょう）仮に、もし、将来、マルアイが撤退し、マルアイとマルアイ代2駐車場の土地に新たな建物が敷地いっぱいに建った場合、当該マンションの入口は建物と建物の間の細い通路が唯一である事に変わりはありません。私なら、現在の様な開放的な雰囲気のマンションを維持する為に、マンションオーナーとして目くじらを立てず、マルアイと持ちつ持たれつ共存しながら資産価値を維持する事が懸命ではないかと、部外者ながら思うのです、いかがなものでしょか。

[108: 契約者さん4]

>>106 住人十色さん

はじめまして。
多分ほとんどの住人が新居に引っ越す喜びの方に気持ちがいき、資産価値など気にせず承諾書にサインしていると思います。
本気でこの案件を変えたいのであれば、全世帯に対し現在思われる資産価値や横断通行のデメリットなど記載した文書を提示して、よく考えてもらい承諾書の取消しに賛同してもらうよう動くべきだと思います。(弁護士に方法を聞くなど必要かもしれません)
ほぼ確実に、100%に近い世帯が承諾書にサインしていると思います。
入居の際に、一連の手続きのような流れだったので、よくわからずサインしてると思います。
ちなみに私は入居前にこの案件については説明がありました。

[109: 住民さん10]

承諾取消しの連絡をしました。
電話対応したエステムの人の物言いに感じたのは、良いようにもっていってやってるのになぜそこでつっかかる？！とでも言いたいような雰囲気でした。
ただそれなら、投稿主の匿名さんがおっしゃっていたかと思いますが、鍵の引き渡しの時のような慌ただしいときではなく、全世帯引越し後に場を設けるなりもっと他に方法があったと思います。
安全面でも、またセキュリティ面でも『マンション敷地内は住人以外が通るべきではない』と思いますが、185邸あれば色々な考えがありますね。
今からでも管理サービスがメリット、デメリットをしっかり説明する場を設ける行動に出てくれれば一番早いと思うのですが、、。

[110: 検討に投稿した匿名です]

>>109 住民さん10さん
エステム側は、よかれと思っているなら、このような姑息なやり方はしなかったと思います。
いろいろな考えがあるのは当然だと思いますので、管理組合を早く作って、その場で話をするべき事項だと考えます。
その中でも結論なら、受け入れますが、今のような状況は受け入れがたいです。

[111: パンダ]

私は入居時の説明の際、この件について疑義を申しました。まず第2駐車場がマルアイの駐車場であると思えない経営スタイルだった事です。普通なら「マルアイ第2駐車場」が1番目立つべきと思いませんか？それがコインパーキングの体を全面に出しています。ですので当初、第2駐車場ではないのに何故繋ぐ必要があるのか？と詰め寄りましたがあくまでも第2駐車場だと言われ、当日は過密スケジュールであった事、マルアイ第一駐車場とマンション間の通路が有る事の利便性と不利益等との兼合いもあるし、このやり方だと皆サインするだろうと思い、止む無くサインしました。
私は第一と第二を繋がなくても第一とマンションを繋げば自ずと安全性は下がると思いますが、2つ開けるのと1つ開けるのとではかなり安全性は異なると思っています。第一と第二を開けると、子供がそこで遊ぶ、走り回る可能性が高まり、敷地内人身事故に巻き込まれる気がしています。ですので、そのリスクを取れと言うのであれば、せめて住人に対して第二駐車場の利用を安くする、安く月極駐車場で貸すとか、日商エステムはマルアイと交渉しておいて頂きたかったです。どいう訳で、私も無責任な行動はしたくないので、週明けに取下げします。

[112: パンダ]

それと、カーシェアの件が貼り出されてましたが高いですね。説明は平日だそうです。

[113: 契約済みさん]

こちらのマンションに住むことをすごく楽しみにしていたのでモメゴトみたいになっていて残念ですね。
担当さんより変更があるということで、図面を見ながら説明を受けました。
説明を受けたところからもその箇所が見えたので、別に日商エステム側が何か隠してる様には感じませんでした。
小さな子供がいるので車道に関しては気になる点があったので、いろいろ質問もして答えをもらいました。
コロナのこともあるので、180世帯集まっては現実的に無理ですし、何回も説明会というのも時間を取れない人も多いのではないでしょうか。
そもそも、マルアイの駐車場がそんなに混雑してるのを見たことがないんですけどね。

[114: 住民さん2]

よその駐車場を挟んだ土地の形状が、既に資産価値が低かったのか、購入後に気がついても。

[115: 購入者5]

>>94 住民さん7さん
購入者5です。鍵渡しは1/28でした。
鍵渡し当日に説明されて承諾書を書かされましたが、「通路が変更になります。その通路で怪我とかあってもマルアイさんの責任ではないです、みたいな内容です。」としか言われてません。勿論、一文字一句読んでサインしていないのが悪いのかもですが、サインしないと次に進めない状況の中だったので、騙し討ちに近いと思います。
そもそも、マンションの最初の売りに、「雨に濡れずに買い物できます。カートもマンション入口返却で大丈夫。」だったにも関わらず、引渡し時に通路がない事には違和感があり、その通路を設置するためかと、少し勘違いしてました。
セキュリティが脅かされる内容であったなら、取り下げたいです。

[116: 住民さん6]

>>113 契約済みさん

どんな質問をされて、どんな回答が得られたか、差し支えなければ教えていただけませんか？

[117: 住人]

敷地内駐車場の抽選が外れた人が月極でマルアイコインパーキング停めるとかではないんですよね？

[118: 住人]

先日承認取り消しの電話連絡をしました。
担当者様からは承認取り消しは承ったけれども、9割以上からは承認を得ています、と説明を受けました。
言い出したらキリがないですが、承認書の承諾時は書面にハンコも必要だったのに本当に電話連絡のみで取り消しを受けてくれてるのかどうか…

[119: 住民さん8]

>>117 住人さん
今の所は月極で貸し出す予定はないみたいですよ。

[120: 入居予定マン]

マンションへ行く車道の真ん中あたりに黒い出っ張りが2個おいてありますね。
不自然にそこだけ左右に植木がないスペースがあるのでおそらくそこが第1第2間を結ぶ通路ができるのでしょう。
素人目線ですがそんなに不利益になるようなもんでしょうか。
マンションの住民にとっていちいち迂回しなくても行けるようになるのではと思いましたが。