プラウド目黒洗足ガーデンコートってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド目黒洗足ガーデンコートについての情報を希望しています。
低層レジデンスで駅徒歩４分の物件です。
商店街もあって生活しやすそうですよね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115860/

所在地：東京都目黒区洗足二丁目1341番1（地番）
交通：東急電鉄目黒線 「洗足」駅 徒歩4分
間取：1LDK～4LDK
面積：46.37平米～92.16平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: マンション検討中]

>>200 匿名さん
地代については借地借家法11条に規定があり、地価や周辺相場の動向等に左右されるので、上下とも可能性があるのではないかと。もっとも、地主との契約の内容にもよる部分もありますが。

[202: 口コミ知りたいさん]

>>200 匿名さん
市谷加賀町は土地の固定資産税に対して1.5倍で連動する形でしたよ。
この場合だと3年に1度上がったり下がったりですね。

マンションに限りませんが借地だと固定資産税に対して2倍 - 3倍あたりが相場でしょうか？これはたしか旧法借地権の場合で定借、普通借だとまた違うのかも知れません。

[203: 匿名さん]

>>201 マンション検討中さん
>>202 口コミ知りたいさん

ありがとうございます
地代も含め定借については色々わからない事があり不勉強で難しいです。

[204: マンション検討中]

>>203 匿名さん
201です。ご丁寧にありがとうございます。
普通借地権と定期借地権の違いについて、借地借家法の内容をごく簡単にまとめましたので、ご参考まで。

普通借地権
・期間は30年(契約でこれより長い期間も可)
・契約の更新可(更新後の期間は、初回の更新時は20年、以後は10年。契約でこれらより長い期間も可)
・更新拒絶は正当事由がなければできない。
・建物買取請求可

定期借地権
・期間は50年以上
・契約更新や建物買取請求ができないことを契約で定めることができる。

[205: 匿名さん]

本日事前案内会に行きました。広い部屋は1.2億前後の価格で出ていましたよ。南側61平米タイプでも1階から、7500、7700、8200という価格帯です。モデルルームは軒並み盛況で活気がありましたが、手袋着用など感染対策万全でした。

[206: マンション検討中]

>>205 匿名さん
情報ありがとうございます。
3LDKの価格はどんな感じでしたか？

[207: 匿名さん]

70平米南側で8400?9300万くらいですね。

[208: 匿名さん]

>>205 匿名さん

貴重な情報ありがとうございます
因みに中の仕様とかは205さんも納得出来るものでしたでしょうか？

[209: 匿名さん]

>>208 さま、お疲れ様です。仕様についての個人的見解は控えますが、ディスポーザー無し、室内玄関と廊下の床は大理石調タイル、廊下壁は標準仕様クロス（モデルルーム内は片側突板パネル）1階、2階サッシ高2550㎜、3階サッシ高2650㎜、床快fullとキーレスエントリーは無かったですね。

[210: 匿名さん]

>>209 匿名さん

そうですかありがとうございます
個人的感想は実際行ってからにします
ありがとうございました。

[211: 匿名さん]

>>209 匿名さん

天カセは無かったですか？

[212: 匿名さん]

>>211 匿名さん

最近、億ションスタートの物件でもない限り、天カセ付けてる方がめずらしいですよ。
あまり実用的ではないですし、一般ファミリー層にはニーズないのかと。

[213: 匿名さん]

>>212 匿名さん

要するに天カセは無いんですね。
定借で天カセすら無いほど仕様が悪いとなれば検討するに値しないです。

[214: 匿名さん]

>>213 匿名さん

天カセの有無で仕様の良し悪しを判断するのであれば、今は都心の2億以上の物件しかほぼ選択肢ないですよ。
たまーに、他は全然仕様低いのに天カセ付いているケースもありますが、あまりセンスのいい選択とは思いません。

[215: 通りがかりさん]

>>207 匿名さん

借地権か所有権か分からないくらいお高いのですね。

ブリリアシティ西早稲田は平米当たり100万円を切って人気でしたよね。

[216: 評判気になるさん]

>>214 匿名さん

1億以下の物件でも都心部の物件では普通に天カセは付いてますよ。同じく定借で天カセが付かないような仕様の悪さとなればわざわざ選ぶ必要はないでしょうね。

[217: 匿名さん]

>>216 評判気になるさん

それ、タワマンの話じゃないですか？
低層で戸数の限られる物件でそのケースは稀だと思いますよ。

この立地で定借なことに対する抵抗感は同意します。
本当に利便性の高い都心で、定借でも欲しくなるような物件で多少安くなるのなら分かりますけどね。

[218: 匿名さん]

事前案内会に行かれた方、二重床かどうかご存知ですか？

[219: 匿名さん]

>>217 匿名さん

武蔵小山のタワマンなど目黒線沿線は天カセ無いですね。一方で田園都市線は低層でも天カセが付くことが多い。
それに荻窪や南阿佐ヶ谷でも天カセ付けてるので、洗足武蔵小山はその辺よりも格下扱いされてるのかな。

[220: eマンションさん]

仕様の好き好きはいろいろあるけど、中でも天カセ信者が一番よく分からないな。メンテナンス性、実用性、コスパどれをとっても壁掛けのほうが優ってないか？天カセこだわる人って見た目重視にパラメーター振りすぎでコンプレックスがある人に思えてしまう。ちなみに天カセは後付できないものなのですか？

[221: マンション検討中さん]

天カセが無いことより、ディスポーザーが無いのがキツい。

[222: 匿名さん]

>>221 マンション検討中さん
ですよね。地代と解体準備金があるからイニシャルを抑えたかったんですかね？中庭よりせめてディスポーザー欲しかった
>>219さん
荻窪3丁目のプラウドは天カセないですよね

[223: マンション検討中さん]

食洗機ぐらいは付いてました？
廊下壁が板張りでも無いと…
近郊レベルではもう標準仕様ですよね。
廊下がクロス張りなんで駅遠格安郊外ファミリー物件ですよ…

[224: 匿名さん]

>>220 eマンションさん
完全に同意です！
最近は田都沿線も天カセほぼありません。

仕様の良し悪しを天カセで判断する人、正直センスないというか時代遅れ！
今や一般ファミリー層には大してウケないから付けていないということに、そろそろ気づいた方がいいですね。

[225: 匿名さん]

廊下壁の板貼り、リビングのタイルも正直いらない！
付けたければオプションで付ければ良し。

ディスポーザーは利便性に大きく関わるから人によっては必須ですが、キッチン天板がやれシーザーストーンだの天然石だの、そんなのは見た目ばかり気にする自己満の世界。

そんなに完璧を求めたいなら、都心の超ハイグレードマンション買えるくらい稼げるように努力すれば良いじゃん！問答無用で全部付いてるよ。

[226: マンション検討中さん]

ビルトインエアコンのないマンションを買った人はコスパや壊れた場合とか必ず言いますね。はっきり言って1億程度の買物するのにそんな細々した費用は気にしません。
そもそもビルトインエアコンも壁掛けエアコンとのコスト差すら知らないのでは？清掃で1?2万円、交換でも10万-20万円の違いです。
そういう方は管理費とか地代とかも気にするんでしょうか？定借なんてコスパの悪い極みだと言う人もいますね。

[227: マンション検討中さん]

>>225 匿名さん
都心のハイグレードマンションじゃ無くても今どき、東横線、田園都市線近郊エリアのモリモト物件にはほぼ付いてましたよ。自由が丘物件にはディスポーザー無かったですが…
大手ブランドのプラウドですよ！
新興デベに負けてどうするのかと…

[228: 匿名さん]

>>227 マンション検討中さん
伝わりにくかったかもしれませんが、自分もディスポーザーは必須派です。
実利を考えるとディスポーザーは設備の中で1番欲しいかも。

某M社と比べるのはどうかと思いますが、ディスポーザーは正直付けて欲しかったです。
この物件、ディスポーザーなしにしては管理費そこまで安くないですし。

[229: マンション検討中さん]

>>228 匿名さん
マンションは出口を考えると自己満の映え仕様も必要と考える派です。
廊下、水回りはタイル張り
廊下壁は板張り
キッチン天板、洗面所化粧台はクオーツストーン
食洗機とディスポーザー
昔は超高級マンションの仕様でしたが、
この価格高騰の折、設備もそこそこにしないと客がついて来ない（営業さん談）ので近郊マンションではほぼ標準仕様。
売却時は部屋の内見時の第一印象でほぼ決まります。
だから映える設備はいると考える派です。
近くの物件と競ったとき負けちゃいます。
モリモト物件にも負けちゃいます。
プラウドなのに…

[230: マンション検討中]

>>228 匿名さん
現時点で管理費は未定でもう少し先に示される予定と営業から聞きましたが、228さんは管理費について具体的な数字など何か情報をお持ちなのですか？

[231: 匿名さん]

>>229 マンション検討中さん
確かに、お化粧品もリセールの時にはプラス要素というのはあるかと思いますが、個人的には実利がある設備の方を優先したいですね。
この辺はファミリー層が多いはずなので、見た目より機能重視の方がリセールの時も多いのではないでしょうか。

モリモトはデザイン性重視ですからね。
その代わり最近は価格も大手並み。

ブランドかデザインか。両方あれば良いんですけど、今は土地代高いので自分がどちらを重視するかじゃないですか。
結局は自分の住む家なので。

[232: マンション検討中さん]

武蔵小山の駅前タワマンも見ましたが、タワマンらしからぬ貧弱な共有部と低仕様な占有部。それとわちゃわちゃした商店街横と墓地横でナシだなと判断して見送りました。
目黒線沿線が希望でしたので、閑静な住宅街の洗足にできると期待したのですが、借地権に目を瞑ってもあまりの仕様の低さに購入意欲は消えました。
事情があって目黒線が都合が良いのですが、他のエリアと違ってワンランク上の仕様にはなりませんね。

[233: マンション検討中さん]

>>232 マンション検討中さん
ワンランク上で無くとも、今どきの標準仕様で良いんですがねぇ…（泣）

[234: マンション検討中]

>>232 マンション検討中さん
グランドヒルズ目黒一丁目とかどうですか？コンシェルジュ、ディスポーザー、天然石カウンタートップ、天カセなどなど、こちらよりは仕様も良さそうですよ？

[235: 匿名さん]

>>234 マンション検討中さん
価格帯が違すぎる…@750ですよ。
検討できる財力あるなら、目黒一択でしょう。

[236: 匿名さん]

>>230 マンション検討中さん
70平米で、地代＋解体積立金＋管理費＋修繕積立費で、だいたい5万/月と聞きました。

[237: マンション検討中]

>>236 匿名さん
ありがとうございます。トータルがそのくらいで、それぞれの額というか、細かい内訳は今後決まっていく感じですかね。

[238: マンション検討中さん]

野村さん、三井さん、住友さん等のブランドマンションを希望しております
城南の東急線エリアではモリモトさんもそこそこ供給があるようですが、デザイン性重視とのコメントもあったとおりちょっと躊躇してしまいます。
価格的にはこの物件あたりが良いのですが、仕様ではあちらが良いです。ブランド、売主の信頼度の他に、こちらが優位な部分はどこでしょうか。
構造は優れているのでしょうか？
もし詳しい方がいれば、耐震性が良いとか、管理費が安いとか、メリットを教えて下さい。

[239: 匿名さん]

>>237 マンション検討中さん
地代7000円、解体積立13000円、管理費＋修繕が3万程度との事です。

[240: 匿名さん]

>>239 匿名さん
地代と解体準備金って逆じゃないですか？
13,000×840ヶ月＝10,920,000円になるので高すぎるかと。41戸で447億円になります。大体1世帯300万が相場かと。

[241: 匿名さん]

>>238 マンション検討中さん
一昔前は財閥系デベはお高いけどハイグレード仕様でデザイン性も高い物件の代名詞でした。
一方、新興デベは仕様イマイチ、デザイン凡庸だけどお手頃価格でした。
この序列が逆転することは無かったので財閥系ブランドマンションを指名買いすれば労せず良いグレードの物件が買えました。

でも最近はどうでしょうか、、、
新興の某MO社などが仕様を高めデザイン性を高めお値段も従前より高めた企画を出してそれなりに当たっています（こう書くと営業さんですか？って罵られそう笑）。
比べて財閥系は仕様が同レベルか場合によって低い「場合」も。
デザイン性もコストカットデザイン、お値段だけは財閥系と言う物件が増えてきました。

ブランド信仰も解りますが、視野を広く持って検討されることをオススメします。

あ、都心の裕福層向け超高級物件は別ですよ。このレンジは財閥系の牙城です。あくまでこの物件のような庶民物件の話です。

[242: 検討板ユーザーさん]

>>226 マンション検討中さん
天カセはメンテナンスコストもあるが天井高が低くなることが問題。階数を減らせば解決しますが価格に思いっきり跳ね返ります。

[243: 匿名さん]

>>242 検討板ユーザーさん
この物件は全戸2550以上(最上階2650)確保されていたので、天カセなしの恩恵かもしれませんね。

[244: マンション検討中さん]

天カセ君はマンコミの伝統芸能ですから、無いと寂しくなります笑

熱湯風呂の縁にスタンバって、押すなよ！押すなよ！みたいな感じです
思いっ切り押してアチチーッ！てやりましょう。

[245: 匿名さん]

プラウド世田谷代田も天井高を謳ってるので天カセはないですかね。しかしあっちはディスポーザーはあり所有権ですもんね。価格は分かりませんが

[246: マンション検討中さん]

代田は駅から遠いんですよね…
あと小田急の各停駅なので、日中は10分に１本（1時間に6本）しか電車が停まらないのが絶望的です。

[247: 匿名さん]

>>246 マンション検討中さん
ですよね
こっちも各停ですが洗足8/時間:梅ヶ丘6/時間
(平日10:00から16:00)ですね。駅遠ですし
だからあっちはちょっと仕様良いんですかね？
外観ショボいと言ってる人がいますが

[248: マンション検討中さん]

スレを見る限り今どきの標準仕様ですね。（こっちよりは良い）
外観は…好みが分かれますね笑
ただデザイン事務所も使ってない、タイルを貼る面積も減らすコストカット外観デザインだとは思いました。

[249: 匿名さん]

代田はかなり注目されているみたいですが、この物件とは(同じプラウドですが)競合しないと思いますよ。
あちらは、小田急沿線から千代田線文京区エリアまでわりと幅広い層が検討しているようですね。
対して、こちらは元祖東急エリア色が強いので、もっと狭い範囲の検討者になっているかと。

[250: マンション検討中さん]

一昔前は物件が多かったので比較対象にはならなかったと思いますが、今は本当に供給が少ないですから、広域で探している方が増えたと別のデベの営業さんが言っていました。
ざっくりハザードマップが大丈夫な城南高台の駅近で探しているといった具合。
地元縛りが無い方は比較対象になると思います。