リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎ってどうよ？

[周辺住民さん]

リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎について語りましょう。

公式URL:https://rg194-tower.jp/

近隣に住んでます
どんなのが建つの？　廻りへの影響は？
興味しんしん( ´∀｀ )

リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします！

物件情報
所在地：大阪府大阪市天王寺区筆ケ崎町17番3号（地番）
交通：近鉄難波線・奈良線・大阪線「大阪上本町」駅徒歩11分
面積：58.09㎡～140.55㎡（防災備蓄倉庫面積を含む）
間取り：2LDK＋SR～3LDK＋WIC＋SIC＋SR＋N
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上35階・地下1階
総戸数：194戸
売主・事業主：リバー産業株式会社
施工会社：リバー建設株式会社

投稿マナーを守って、お互いの意見や価値観を尊重した投稿をお願いします。
荒らしや嫌がらせの投稿は完全スルーして、削除依頼しましょう。

投稿マナーについて
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削除依頼・発信者情報開示に関するガイドライン
https://www.e-mansion.co.jp/information/guideline.html

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【物件概要を追記しました。2021.12.16　管理担当】

[181: 通りがかりさん]

>>179 買い替え検討中さん
一括りにマウント取られる郊外の方はと申しました。
後の質問事項については購入希望者さんに聞いてください。

[182: 匿名さん]

>>172 匿名さん
それは、東日本大震災での検証でただの耐震も制振も揺れは殆ど変わらなかったと結果が出てしまったからです。
免震は、流石に揺れは少なかったと。免震も万能ではないですが。
このスレを見れば分かるように、制振にするのは販促ですね。

[183: 匿名さん]

>>182 匿名さん

そうですね。
安全性は置いておいて、他も制振だからとそれに乗っかって見えない所をコストカットしてやろうという意図が見えます。

[184: マンコミュファンさん]

>>183 匿名さん

>>182 匿名さん

制震だと地震保険やフラット等で、免震並みに優遇されないので、明らかにコストカットしてますよね。

[185: デベにお勤めさん]

>>177 匿名さん
18階以上は二重床ですよ。

[186: 名無しさん]

>>185 デベにお勤めさん

17階以下は直床なんですか！？

[187: 通りがかりさん]

ウチノカチというサイトで平均211万円ですねー
このサイトでは、上本町駅で203万円でした。。

2007年から2021年まで14年ほどの8件の取引事例から算出にしているみたいですね、築古も定借も含まれてるし、殆ど取引事例を拾ってないけど、参考になるかな。。


価格相場・算定方法について
価格相場は、過去の取引データに対して回帰分析(Regression Analysis)を用いて算定したもので、 不動産鑑定士などの専門家が実際に価格査定を行う際と同等の算定手法を適用しています。
ウチノカチが提供する筆ケ崎町における土地価格相場は、 国土交通省の直近の2007/09から2021/03までの期間に取引された「8件」の取引を選定し算定しています。
なお、実際の物件価値は、方位、リフォームの有無など、様々な条件を考慮して行われます。 本サービスが提供する価格相場は不十分な点があることをご理解の上ご利用くださいますようお願いいたします。

[188: 通りがかりさん]

>>187 通りがかりさん
14年で8件は少ないですね。それだけ住み心地良く賃貸に廻しても手放さないと言う事でしょうかね。

筆ケ崎町と言えば、
エルセレーノ上本町レジデンス、ウェルライフ上本町クリニックプラザの建物、上本町ヒルズマークス、ロイヤルパークス桃坂、ザ上本町タワー、Osakaフォレストスクエアの6棟、大阪市営住宅
お隣のイニシア
レジデンスタワーは細工谷だし…
この辺を知らない方は玉造沿い東側のイメージを植え付けられる方非常に多いですねぇ。

上本町が203万は何故なんでしょう…？
上本町と一概に言いましても広域になりますから
筆ケ崎の新街区とは経年が違うだけだと思われます。
こちらは天王寺区の裾ですし。

[189: マンション検討中さん]

>>174 マンション検討中さん

1日の乗降者数は鶴橋の方が圧倒的に多いです。上本町は電車利用というよりは百貨店があるのでちょっとした買い物に行くイメージですね。ただ、ここだと鶴橋から6分で天王寺に行けるので、そちらの方が買い物は便利かもしれません。

[190: マンション検討中さん]

>>185 デベにお勤めさん
直床でも遮音性が保たれるのかが気になります

[191: 匿名さん]

>>185 デベにお勤めさん

17階以下は露骨にコストカットしてますね…

[192: マンション掲示板さん]

>>191 匿名さん
シエリア上町台も低層階は直床でしたね。

[193: 匿名さん]

>>191 匿名さん
シティタワー天王寺、ブランズタワー大阪本町、ローレルタワー堺筋本町、プレミストタワー靱本町と坪単価400万円クラスのタワー全て直床。

[194: 匿名さん]

>>193 匿名さん

どこもコストカットとブロガーさんに叩かれてる物件ばかりですね…

[195: 匿名さん]

>>193 匿名さん

都心の貴重な土地に、中途半端なクオリティ、デザインのマンションを次々と建てられて、悲しくなってきますね。。。
最近マンションブロガーなるものが大阪にも現れて、彼らが辛口コメントしてくれていますが、デベはコスト削減ばかりでなく、質やデザインにも注力してほしいものです。

[196: マンション検討中さん]

17階までの仕様と18階からの仕様で二重床以外にどのような差がありますでしょうか？

[197: 匿名さん]

>>195 匿名さん

確かに。ここのデザインは私は好きだな。

[198: 評判気になるさん]

>>195 匿名さん

関西マンションすごろくは、辛口ではなく関係がありそうなデベには甘いですよね。
買えないといいながら、ブリリア推しがすごい。
ブリリアばかり言ってるけど、何かあるのかな。

【（※管理人より追記 2022/7/15）ミクル(株)、スムラボならびに所属ブロガーは、中立性担保のため売主との直接の金銭授受をいたしておりません。こちらの憶測は運営より明確に否定させて頂きます。】

[199: 匿名さん]

>>198 評判気になるさん

関西マンションすごろくさんも大阪タワーさんも、不自然なくらい、グランドメゾンシリーズ推しと感じてます。他のマンションと活動の温度差が違います。
まあADやPRマーク付いてますし、多少の報酬を貰いつつ活動しているのでしょう。
それかご自身や親しい方が買われた物件かもしれませんね…
読み物としては面白いので、いつも楽しませていただいてます。

[200: 匿名さん]

>>199 匿名さん

と言っていたら、またグランドメゾンTCRに関する記事がリリースされてますね…笑
こちらの物件も最後にちょこっと触れられてます。

[201: 名無しさん]

>>199 さん

単純にオススメ出来るマンションがあまりないだけかも。
値段ばかり高いマンションが多いですし。

[202: 匿名さん]

>>199 匿名さん

物件名を入れたら自動的にADマークが付くだけでは？
リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎

[203: 匿名]

>>200 匿名さん

普通に規模も大きいし、タワマンとしてはある種王道なのでは。特にスーパーの誘致や、共有設備、開発地域であるということなど、魅力は詰まっているように感じます。ブリリア、グラメの二強は、掲示板のスレ数からも伺えます。

[204: 匿名さん]

>>203 匿名さん

中身のないレスが積み上がってるだけですよ。何の参考にもならないです

[205: 匿名さん]

>>204 匿名さん
お、ちょっと夜中にピリピリムードですか？そのスレは意味あるのでしょうか。

[206: 匿名さん]

>>182 匿名さん

制振はランニングコスト面でもデメリットがあります。
強い揺れの地震で制振装置が変形した場合は、交換しなければ次の揺れに対して効果がありません。費用がかかりますし、壁の中にある場合は壁を取り壊す必要があります。変形したあと自ら元に戻る免震とは大きく異なります。

[207: 匿名さん]

>>205 匿名さん
お、日曜の朝にピリピリムードですか？そのスレは意味あるのでしょうか。

[208: 匿名]

>>206 匿名さん

なるほどありがとうございます。あくまでも、かなりの規模の地震の話と思いますが、いずれにせよ総論として免震の方が優れていることには同感です。

パッと見ではわからない部分でタワマンは仕様のコスト差があるので、買い手のリテラシー求められますね。

[209: 匿名さん]

>>206 匿名さん
それは安価な低降伏点鋼の場合ですよね。ここはちがうでしょ？今時壁の中に制振装置があって壁を取り壊さないといけないようなダンパー設置してるマンションないでしょう。

[210: 匿名さん]

>>209 匿名さん

ホンマやね。未だに一昔前の制振のイメージで制振を語る人がいてるから、話が噛み合わない。

[211: 匿名さん]

>>210 匿名さん

壁の中にあるか外にあるかの問題じゃないでしょう。
変形したら交換で多額の費用が必要になるのは制振共通の課題。

[212: 匿名さん]

これだけの安価で販売してくれているのですから、いくらかの構造上のコストカットは、消費者としても許容しないといけません。

[213: 匿名]

>>212 匿名さん

まあそうですね。しかしながら、タワマンという括りでも、仕様が千差満別になってきましたので、その辺りを語るのは大事だと思います。

アウトポール、二重床、二重天井、免震、タンクレス、乾式壁等… モデルルームではコストカット部分はわざわざ教えてくれませんからね。

[214: 匿名さん]

>>213 匿名さん

タワマンの場合ですと

アウトポールを採用すると、ダイレクトウインドウが不採用

軽量化のために乾式壁を採用すると、隣の生活音が聴こえやすい

など、一方勃てばもう一方勃たずのビルディングタイプなんですよね。

東京港区の麻布や赤坂のような低層かつ湿式のラグジュアリーマンションが理想的だけど、関西では芦屋、夙川、岡本などでないと成立しない。

ひと昔は帝塚山にも建ってたけど、もうオワコンだからね。

[215: 匿名さん]

>>213 匿名さん

あと、バルコニーの隔板の高さもコストカットを見抜く重要なポイントの一つですね。
天井まで届いているハイタイプであれば合格です。
ショートタイプは外観が一気に安っぽくなります。。。
これはモデルルームでも確認できますね。

[216: 匿名さん]

>>215 匿名さん

タワマンはロータイプが多いですけどね
もちろんハイタイプのタワマンもありますが

[217: 匿名さん]

>>216 匿名さん

最近のタワーは確かにロータイプ多いですね。
柱の影等に隠すならまだいいのですが、露出してるロータイプの物件は、賃貸レベルかと少々センスを疑ってしまいますよね。笑

[218: 匿名さん]

>>217 匿名さん

最近というか昔。グランフロントやザキタハマなんかの隔板は低いタイプ。板マンとタワマンは別なんだなと思います。

[219: 匿名]

>>215 匿名さん

バルコニーの隔板は住み心地には何も変わらないし、どうでも良い。柱だらけの間取りとか、二重床、ちゃんと寛げるラウンジなのかとか、そっちの方がよっぽど重要。

[220: 通りがかりさん]

天井高3m50あるようなベランダに隔板が天井まであったら、台風時に風が抜けないと逆に危険極まりないけど。そんな処に拘りないわ。

[221: 匿名さん]

>>219 匿名さん

隔板は住み心地というかデザインですよね。外観を気にしない人は気にしないのでしょうね。
ちなみに二重床じゃないと何が住み心地に影響するんですか。これも将来のリフォームを見据えたメリットと思ってましたが、住み心地が変わるとは初耳です。

[222: 通りがかりさん]

>>221 匿名さん

二重床の歩き心地が通常で、直床のフワフワ感が異常。

そもそも以前のタワマンはほとんど二重床。

直床は少しでも階高を低くして階数を稼ぎたい板マン由来のもので、いつのまにかコスカの象徴となった。

直床、直天のような昭和の賃貸マンションレベルなら、どんな好立地でもパス。

[223: 匿名]

>>221 匿名さん

外観の善し悪しが隔板で大きく変わるかと言えば、ロータイプであっても優秀なデザインはたくさん例があります。いずれにせよ、重要度でいえば極めて低い。優先度は人それぞれなので、異論は認めますが。

適切な施行をしている前提でいけば、遮音性も二重床が良いです。リフォーム時の柔軟性という意味では将来的な住み心地と捉えて頂いても差し使えないです。

[224: 匿名さん]

二重床、二重天井なんて当たり前だからね。

建売の木造住宅でも同様なんだから、タワマンなんて100年建て替えられない想定で考えてよね。

リフォームもしやすくして、次世代に譲るべき。

今のコスかマンションは後々クズ物件と揶揄されてるよ。

[225: マンション検討中さん]

専有部仕様などは良い感じでしたが、コンフォートなどは仕様が既に決まっており変更できない点が引っかかりました。新築で買う意味、、

[226: 匿名さん]

>>224 匿名さん

一般的な木造住宅にはそもそもコンクリート床がないので、直貼りフローリングはありえないんだな。

[227: マンション検討中さん]

MR週末行ってきました。南向きの三角リビングは好き嫌い分かれると思いますが天王寺方面まで抜けるので売れ行きもいいみたいです。低層階でも天井高270、標準装備も良さげ。半分より下はもう仕様変更できないのが残念でした。

[228: マンション検討中さん]

こちらのマンション購入検討していて先週末モデルルームに行ってきました。
190戸に対してエレベーター3機てどうなのでしょう？

[229: マンション検討中さん]

たしかに、すでに色を選べないのは非常に残念、、
皆さんの意見をお聞きしたいのですが、リセールのことを考えると高層階で狭いお部屋と低層階で広いお部屋、どちらがいいのでしょうか？

[230: 匿名さん]

>>227 マンション検討中さん

低層階でも天井高さ2700ってすごいね。なかなか無いのでは？