ザ・ガーデンズ 大田多摩川ってどうよ？

[匿名さん]

ザ・ガーデンズ大田多摩川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

売主: 三菱地所レジデンス株式会社・三井不動産レジデンシャル株式会社・野村不動産株式会社
施工会社: 株式会社長谷工コーポレーション
管理形態: 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託

所在地 東京都大田区矢口３丁目141番9（地番）他26筆
交通 東急多摩川線「矢口渡」駅（駅舎）より　徒歩12分、東急多摩川線「武蔵新田」駅（駅舎）より　徒歩14分

総戸数 378戸
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対し）131台（自走式131台、うち身障者用1台）他に来客用2台、カーシェアリング用2台
販売価格 4,500万円台～8,500万円台(予定)※100万円単位
予定最多価格帯 5,500万円台※100万円単位
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 55.36m2～84.87m2
バルコニー面積 9.8m2～21.95m2　ルーフバルコニー面積　23.28m2～42.93m2

[1401: 匿名]

>>1400 マンション掲示板さん
もうかなり仕上がっているので引き渡し後にリフォームする形になるかと思います。
器用な人なら温水洗浄便座買って自分で出来そうですね。

[1402: ご近所さん]

>>1399 匿名さん

なるほど「狭あい道路拡幅整備事業」への対応ですかね。
https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachinami/douro_kouen_kase...

西側の道路はかなり狭いので、道路の中心から2mを確保するためにマンション側の土地を提供することになるんでしょうね。

Googleのストリートビューで道路の端を見ると、道路の西側に建っている比較的新しい住宅はセットバックしていることが分かります。

[1403: 匿名さん]

確かにあの辺りはちょっと狭いですね。

[1404: 匿名さん]

>>1402
でも、この西側の道は入口（東急ドエル側）の民家がボトルネックになってて車が入れないんですよね。
このマンションには直接関係ないけど、西側住宅地で火災が起きた時とかに困ると思います。

[1405: ご近所さん]

>>1404 匿名さん

おっしゃるように、あそこは狭いですね。ちなみにザ・ガーデンズ大田多摩川の工事現場のフェンスに映ったGoogleストリートビューを撮影した車は軽自動車だったようです。それくらい狭いということなんですかね。
https://goo.gl/maps/9j8dn3LCgvjRn3tF9

ところでマンションの敷地から西側の道路への出入りは出来るようになるんですかね？（日常生活でのメリットはあまり無いような気がしますが・・・）

[1406: 匿名]

>>1405 ご近所さん
歩道拡張して西側から徒歩で出入りする開口部が出来る様です。

[1407: 通りがかりさん]

南側の足場が一部解体されてますね。

[1408: ご近所さん]

>>1406 匿名さん

さすがに何も出入口が無いのも変ですよね。もしかしたら緊急時に西側住宅地の避難経路としての役目があるかも知れませんね。

[1409: ご近所さん]

>>1407 通りがかりさん

梅雨入り前にはリバーテラス全体が見られるようになるかも知れませんね。楽しみです。

[1410: 匿名さん]

>>1407 通りがかりさん

想像したよりも重厚感があって素敵ですね。
周りの環境に目をつぶれば、ここは意外といいマンションかも。

[1411: 匿名さん]

中古のガーデンズ王子とどっちがいいですか？

[1412: 検討板ユーザーさん]

川沿いのキワキワですがハザードマップ的にはスーパー堤防なので大丈夫ですかね？

[1413: ご近所さん]

>>1412 検討版ユーザーさん

ハザードマップではこのマンションは多摩川の氾濫により浸水が予測されている地域に建っています。

また目の前の堤防は高規格堤防（スーパー堤防）ではありません。

https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/chiiki/bousai/suigai/hazardmap....
https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin_index061.html

[1414: 匿名さん]

>>1410

外観はさすが大手3社だけあると感じます。
重すぎず軽すぎず品のいいアースカラーですね。
この周辺の少々雑然とした（住民の方ごめんなさい）雰囲気に統一感が出そうな気がします。
駅から遠いのは如何ともしがたいですが、この出来映えなら価格的に割高とはいえませんね。

[1415: ご近所さん]

>>1391

先週、カバーが外されていたリバーテラスの南面は足場も撤去されていました。
またリバーテラスの西面も一部を除いて足場は撤去されていました。
西側の道路沿いはフェンスが簡易的なものに変更され、その内側に歩道を構築中のようです。

[1416: ご近所さん]

先週の写真を見ると、リバーテラス2階のバルコニーに作業用足場の土台が載せられていました。また現在は9階以上に作業用足場が残っているので、土台はおそらく9階のバルコニーが使われていると思います。

2階や9階のバルコニーに何か影響（傷が付く、歪む？）はないのでしょうか？

今日撮影したリバーテラス西面は9階のバルコニーに手摺りがありません。恐らく9階のバルコニーに作業用足場の土台があったので、まだ手摺りが設置できていないのではないでしょうか。

[1417: ご近所さん]

土曜日に撮影したリバーテラスの写真を見ていたら、R71Dタイプの部屋の5階と6階のバルコニーに何か置かれている様子。写真を拡大したら赤や青のパイプらしきものがあり、更に拡大したら型番も何とか読めました。

GTH-C2451SAW3H-L
https://www.n-techdocs.com/products/56089

ノーリツの高効率給湯暖房用熱源機のようです。熱源機は共用廊下側に設置されると思っていたのですが、バルコニー側に設置する部屋もあるんですね。

[1418: 匿名さん]

>>1417

これ、もはや遠撮レベルでヤバい写真ですねｗ

[1419: マンション検討中さん]

>>1417 ご近所さん

窓がAGCで安心したけど、洗濯物は工夫しなきゃ！
ですね。

[1420: ご近所さん]

>>1418

室内からの眺めを良くするためにバルコニーを透明ガラスにすると、逆に外からも見やすくなる。窓に要カーテン、バルコニーに置くものにも注意が必要ですね。

[1421: ご近所さん]

>>1419

洗濯物を干すときは、バルコニーのガラスの内側に何か目隠しが必要かも。
その点、エアリーテラスの乳白色ガラスのバルコニーは安心かも。

開放感をとるか、プライバシーをとるか。バランスが難しいですね。

[1422: 通りがかりさん]

>>1419 マンション検討中さん
窓がAGCだと良いのでしょうか？

[1423: マンション検討中さん]

>>1421 ご近所さん

何階からが少し見えづらいというのはありますか。
もっぱら性能の良いスマホが普及しているというのもあると思いますが。

[1424: 通りがかりさん]

>>1423 マンション検討中さん
ここは4階までがコンクリート手摺り5階以上がガラス手摺りです。
土手からだと意識的に見上げない限りは丸見えな感じにはならないでしょう。
河川敷から見たとしてもじっくり見るか視力がよっぽど良いか望遠鏡使わない限り大丈夫かと思われます。

[1425: ご近所さん]

>>1423 マンション検討中さん

見えづらいのは7階以上ですかね。

覗かれるのが気になるのであれば、昼間はレースのカーテン、夜は少し厚手のカーテンを使うのが精神的にもよろしいかと。

ところでここのマンションのカーテンレールは2列ですよね？

[1426: マンション検討中さん]

>>1425 ご近所さん
2列レールですよ。

[1427: ご近所さん]

>>1423 マンション検討中さん

>>1415 の１枚目の写真が多摩川の河原から撮ったもの、３枚目が堤防の上から見上げて撮ったものです。

写真をタップ＆ピンチアウト、あるいはダウンロードして拡大すれば見え方が分かると思います。

[1428: マンション検討中さん]

今更かも知れませんが、何故ここはスーパー堤防化しなかったんでしょうね。多摩川に面していて、かなり広い工場跡地。せっかくのチャンスだったのに。

理由をご存知のかたがいれば教えて下さい。

[1429: ご近所さん]

>>1390

矢口渡駅前にあったココ薬品の跡地に「○○○様邸新築工事」の看板がありました。

[1430: マンション検討中さん]

>>1417 ご近所さん
71D、68Cがバルコニーに給湯器が付きます。
他は共用廊下側ですね。

[1431: 通りがかりさん]

南東側のシートも剥がしてる様子ですね。

[1432: マンション検討中さん]

モデルルームの来場予約が再開されています。
6日（土）から見学可能らしいのですが、既に6日は満席。

https://www.mecsumai.com/tamagawa378/

[1433: マンション検討中さん]

>>1430 マンション検討中さん
建築の仕様で仕方ないと思うのですが、実用上でどちらが使いやすいというのはありますか。

[1434: ご近所さん]

>>1416

リバーテラス2階の同じ部屋で「足場があったとき」と「足場が外された後」を拡大・比較したところ、赤い矢印のところに変色や欠けが見られます。

リバーテラス2階の部屋を購入する方は要注意だと思いました。

[1435: 通りがかりさん]

>>1434 ご近所さん
コンクリート手摺りの上にアルミ手摺りが付くはずです。
修正して完成になると思いますよ。

[1436: マンション検討中さん]

見つけました。
この部屋のタイプだけ水道管？管が2本あって、ほかのタイプの部屋は皆1本です。安い感じで不格好ではないですか？パイプが剥き出しのは普通ですか。

[1437: ご近所さん]

>>1436 マンション検討中さん

1本はバルコニーの雨樋。
もう1本は恐らくガス管で、バルコニーに熱源機（給湯器）がある部屋。

ガス管はどうか分かりませんが、雨樋のパイプが剥き出しなのは普通ではないでしょうか。

[1438: ご近所さん]

>>1433 マンション検討中さん

お湯を使う、床暖房を使うといった点では違いはないような気がします。

熱源機（給湯器）が故障したときに、業者が玄関からバルコニーまで行き来するという問題？はあるかも知れません。

[1439: マンション検討中さん]

>>1438 ご近所さん
そうですね、あとは給湯器がベランダにぶら下がるという抵抗がなければですね。景観という意味で。

[1440: ご近所さん]

>>1437

訂正します。
ガス管ではなく、熱源機（エコジョーズ）から出るドレイン排水用の菅のようです。

[1441: ご近所さん]

>>1439 マンション検討中さん

アールブラン武蔵新田の掲示板に参考になりそうな写真がありました。こんなイメージですよね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/639457/image/245/0/

給湯器下の配管類には恐らくカバーが付いているとは思いますが、近い内に確認してきます。（写真は撮りません。既に入居者のいるマンションなので）

[1442: ご近所さん]

>>1441

遠回りして見てきました。給湯器の下はカバーで覆われており、配管類は見えないようになっていました。

アールブラン武蔵新田は柱の色が白っぽいので、給湯器は意外と目立ちませんでした。しかしザ・ガーデンズ大田多摩川の柱はブラウン系なので、白っぽい給湯器は目立つかも知れません。

[1443: マンション検討中さん]

>>1442 ご近所さん
筐体は目立つということですね。見せるベランダというわけではないけど、圧迫感があったらいやだなとは思います。

[1444: マンション検討中さん]

今回のコロナ禍でテレワークやリモート授業などがクローズアップされていると思います。

このマンションに導入されるネットワークサービスはVLANやビデオ会議などが問題無く使えるようなものなのでしょうか？　それとも携帯電話会社の5Gが使えるようになるのを期待した方が良いのでしょうか？

[1445: ご近所さん]

ブライトテラスの8階から下のカバーと足場の撤去が行われていました。

[1446: ご近所さん]

>>1443 マンション検討中さん

リバーテラスのバルコニーに給湯器が取り付けられていました。

本体の色はベージュ系だったようで、思っていたよりも目立たないような気がしました。まだ下部の配管部分は剥き出しですが、恐らくカバーが付けられるんでしょうね。

ただ気になったのは本体が少し吸気口を塞いでいるように見えます。これは設計ミス？

[1447: ご近所さん]

>>1396

多摩川大橋付近の堤防補強工事ですが、堤防上と下とスロープのアスファルト舗装が終わっており、既に開放されていました。今日は堤防の階段に手摺りを付ける工事が行われていました。

6月中旬まで工事の予定だったので、ほぼ順調に工事は進んでいるようです。

[1448: マンション検討中さん]

こちらのフローリングはペコパコする柔らかいタイプでしょうか。硬めの方が好みです。

[1449: 通りがかりさん]

対岸から撮ってみました。

[1450: 通りがかりさん]

南側のシートは外れましたね。

[1451: マンション検討中さん]

>>1450 通りがかりさん

対岸からでも目立ちますね。
天気は良くないのですが全貌が徐々に！

[1452: マンション比較中さん]

公式HP見たけど、スラブ厚、床、天井、サッシの仕様とか公表してないのは珍しくないか？
天井高以外は、限界まで仕様を落としたヤバイ物件のような気がする。

[1453: 匿名さん]

>>1452 マンション比較中さん
資料には記載されてるはずです。

[1454: マンション比較中さん]

>>1453
資料請求しなければわからない事項か？ってことですよ。
どうせ分かるのに、わざわざ隠すところが正直謎ですわ。
大手３社の大合同プロジェクトなのに、ここまで仕様を落とすのはいかがなものか？

[1455: マンション検討中さん]

>>1454 マンション比較中さん
モデルルーム行った時に頂いたパンフのクオリティブックに記載されています。
仕様落とすとか隠すとかではないと思います。

[1456: マンション検討中さん]

>>1454 マンション比較中さん
とても賛成です。
設備も非常にコストカットされていて、あらゆるところの仕様を最低限まで落としている物件と感じました。

[1457: 匿名さん]

コストカットというよりも、
「知りたかったらモデルルームに来てね」
っていう営業戦略でしょ。

[1458: マンション検討中さん]

憶測で語らずに検討するならモデルルームに行けばいいんじゃないかな？包み隠さず聞いたことは答えてくれるし話しの中で妥協できれば検討すればいい話です。修繕計画とか小さなマンションだと予算足りずに揉めたりとか、いろんな視点で検討すべきでしょう。総合的には検討の余地ありだと思ってます。

[1459: マンション比較中さん]

＞修繕計画とか小さなマンションだと予算足りずに揉めたり

ここ修繕積立金が安いのなら、近い将来値上がりすること覚悟しておいたほうが良いと思うよ。最近は、売るときに修繕積立金安くしておいて、即見直す例もあるみたいだから。
例えば兄弟マンションの大田六郷の事例は見ておいたほうが良いかと。

[1460: 匿名]

現在の売れ行きなどご存知の方いらっしゃいますか？リバーテラス、ブライトテラス何割程度契約済み、販売順調そうなど。

[1461: 匿名さん]

>>1459
修繕積立金の将来にわたる金額も全部教えてくれましたよ。
入居率が低ければ値上がり幅も予定より大きくなるんでしょうけどね。

[1462: ご近所さん]

>>1390

矢口渡商店街のトピックス

① 矢口渡商店街のスギ薬局
　外装の工事はほぼ終了か。でもまだ開店の雰囲気はなし。

② 第二京浜（国道1号線）矢口三丁目交差点のスギ薬局
　大田多摩川店
　7月9日（木）オープン予定（保険調剤は8月3日開始予定）
　スギドラッグ： 9:00～22:00 年中無休
　スギ薬局： 10:00～19:00 土日・祝日は休み

[1463: ご近所さん]

リバーテラス南面のカバーや足場はほぼ撤去されていました。

[1464: ご近所さん]

>>1462
【訂正】
　誤：大田多摩川店
　正：多摩川大橋店

[1465: マンション比較中さん]

＞修繕積立金の将来にわたる金額も全部教えてくれましたよ。
＞入居率が低ければ値上がり幅も予定より大きくなるんでしょうけどね。

将来の修繕計画・積立金は、どのマンションでも販売時に開示されてるよ。
大田六郷もそれは同じ。入居率が低かったわけでもない。一応完売したしね。
一度住民スレ覗いてごらんよ。

[1466: 匿名さん]

>>1465 マンション比較中さん
あそこは異例の事態でしょう。
このマンションのスレでケチばかりつけて何がしたいのですか？

[1467: 匿名さん]

>>1463 ご近所さん
良い写真ありがとうございます。
参考になります。
洗濯物とかでゴチャゴチャしそうですがガラス手摺り素敵ですね。

[1468: ご近所さん]

>>1463

川崎側の多摩川堤防上からのパノラマ写真を追加します

[1469: マンション検討中さん]

>>1467 匿名さん

ベランダーは広そうですか。
ティータイムとかガーデンニングとか良さそうです。

[1470: マンション検討中さん]

>>1469 マンション検討中さん

大部分の部屋は奥行き2m、幅6m程度。

公式HPのモデルルームのページにバルコニーの写真があるので、広さの雰囲気はつかめると思います。
https://www.mecsumai.com/tamagawa378/common/img/page/modelroom/slider_...

[1471: 通りがかりさん]

リバーテラスの東側角部屋のシートが外れてきました。

[1472: マンション検討中さん]

>>1471 通りがかりさん

この写真を見て思ったのですが、ザ・ガーデンズ大田多摩川は隣りの家よりも少し高い（1m位？）ところに建っているのでしょうか？だとすれば周辺よりは少し浸水リスクが軽減されているかも知れませんね。

かと言ってマンションの2階床面が堤防の高さとほぼ同じようなので、スーパー堤防上に建っているような安心感があるとは思えません。

[1473: 匿名さん]

>>1465
販売時に開示されている将来の修繕計画・積立金は、（案）にすぎない
販売しやすくするため、どのマンションでも実際にかかるより低めの数字が示されています
「あそこ」が異例の事態となったのは、えーそんなにかかるの、話が違うじゃんが根本にある

[1474: 匿名さん]

>>1473
契約時に契約書や重要事項説明書に記載されている金額が、契約後に変わる事が一般的にあるという事ですか？

[1475: 通りがかりさん]

南東側のカバーが取れました。

[1476: ご近所さん]

リバーテラス東面のカバーは外され、11～14階は足場も外されていました。特徴的なガラス窓の部屋が見えてきました。ブライトテラスも9階以上のカバーが外されていました。

駐車場はほぼ完成か？北西端隣地との間のフェンスの端と道路まで少し距離があるので、この幅の歩道ができるのでしょうか。

ゲートテラス北側もかなりカバーが外されていて、エントランスホール付近が少し見えました。

[1477: ご近所さん]

>>1435 通りがかりさん

まだアルミ手摺りは付けられていませんが、補修は行われたようです。

[1478: マンション検討中さん]

>>1474 匿名さん
管理費や修繕積立金は案であって最終的には管理組合が決めること。管理会社の委託金も一年契約だから変わることもあるし、大規模修繕は10年も20年も先なのでその時の工事費の相場が変わってれば変わります。

[1479: 匿名さん]

>>1478
目安ぐらいに考えておいた方が良いということですかね。

[1480: 匿名さん]

ここは駐車場も平置き、コンシェルジュサービスも無く無駄な共用施設設備も無いから長い目でみて管理費、修繕費安めで見積れるのでないかと思います。

[1481: 匿名さん]

駐車場や共用施設設備は修繕費、コンシェルジェサービスは管理費の範疇でしょう
ここの駐車場 「 （総戸数に対し）131台　21,000円～26,000円（月額）」は満車となったらラッキー
おそらく儲かりすぎとなって、管理費・修繕費会計に回せるので助かるでしょう

[1482: 匿名さん]

>>1476 ご近所さん
川沿い土手沿いといえども河川敷の緑がすごく綺麗で癒やされますね。
駅から少し離れていても許容出来るプラスαで自然が良いですね。

[1483: マンション比較中さん]

>>1474
>契約時に契約書や重要事項説明書に記載されている金額が、契約後に変わる事が一般的にあるという事ですか？

管理規約の変更で可能。例のマンションの一例
＞まずはみんな気づいてないうちに管理規約の積立金の金額設定などを管理規約から
＞外した、つまり積立金の改定などは【特別決議】から【一般決議】にした
＞→その時まだみんな理事会疑ってなかったから、3/4でも普通に通った。
＞その議案が通ってから一年ぐらい待機して、積立金の値上げ改定をしようというやり方

例のマンションは、当初の修繕計画では「段階増額方式」だったのを、「均等積立方式」に変更することで揉めている。変更すれば、月額7千円の修繕積立金が２万円に値上げ。
長い目で見れば後者のほうが良いが、ローン返済ぎりぎりで余裕のない人や、１０年以内に転売する予定だった人には大ダメージ。

https://peing.net/ja/q/13460e3d-2b24-4388-8b15-62f6b63f5629

[1484: マンション検討中さん]

いつの間にか外観が見える様になってたのですね。
足場が取れたら更に見栄えが良くなりそうですね。

[1485: 匿名さん]

リバーテラスは南向きで、採光は絶対いいですよね。でも値段を考えたらブライトテラスかなと思うけど、南東向きの採光が気になる。どうかな

[1486: マンション検討中さん]

>>1485 匿名さん
ブライトだと朝からお日様の恩恵を受けられそうです。もしかすると共用廊下側の部屋が夕方西日の恩恵を少し受けられるかもです。

逆に南だと朝日は受けられないので好みによるでしょうね。どの向きでも晴天時暗くて電気が必要な事はなさそうですね。

[1487: 匿名さん]

>>1483
「段階増額方式」と「均等積立方式」には、それぞれ長所と短所があります
それは具合的には、おっしゃるとおりでしょうが
＞まずはみんな気づいてないうちに管理規約の積立金の金額設定などを管理規約から
＞外した、つまり積立金の改定などは【特別決議】から【一般決議】にした
＞→その時まだみんな理事会疑ってなかったから、3/4でも普通に通った。
＞その議案が通ってから一年ぐらい待機して、積立金の値上げ改定をしようというやり方
このやり方、ちょっと臭いますね

[1488: マンション検討中さん]

>>1483 マンション比較中さん

同じことがザ・ガーデンズ大田多摩川でも起きるかどうかは分かりません。それを予測してマンションを選ぶ方法があるなら教えて欲しいです。

それからどこのマンションでも同じでしょうが、住人は理事会に任せきりにせず、何が行われようとしているかをしっかり監視する必要があるという教訓ですね。

[1489: マンション検討中さん]

>>1488 マンション検討中さん

ただ理事会もマンション住人で構成してると思うので、なぜそういうあとから反対されるようなやり方をしれっとやったのか不思議です。築浅なのに、はやくその方式にしないといけないことがあったのか、変に勘ぐってしまいます。

[1490: マンション検討中さん]

>>1486 マンション検討中さん

東南、南、西ともに採光はできてると思います。
西日はきっと眩しいくらいです。

[1491: マンション検討中さん]

公式HPの「資料請求者様限定ページ」にROOVというサービスを使ったVRギャラリーがあります。CGで作られた室内を移動して見回したり、家具類（ダイニングテーブル、ソファー、TV、書棚等）を配置・サイズ変更して部屋のイメージを感じたり、気になるところの長さを測ったりすることができました。

今のところブライトテラスの1室だけだったり、家具類の色が白だけで他の色に変更できなかったりするのが少々残念でした。ただ今後はこのようなサービスがマンション選びであたりまえになるんだろうなと思えました。

[1492: マンション検討中さん]

>>1489 マンション検討中さん

確かに築浅で「均等積立方式」へ移行した理由は気になります。もしその理由が正当なものでザ・ガーデンズ大田多摩川にも当てはまるなら、要注意かもしれませんね。

かのマンションの動向も気にしてみます。

[1493: マンション検討中さん]

こちらのマンションの管理方式はどちらの方式なのでしょうか？
六郷のマンションは世帯数もこちらより多くビッグコミュニティですよね。

結局この様な問題はどこのマンションでも起こり得そうですよね。

[1494: 匿名さん]

大田区のハザードマップみたら、買う気無くなった

[1495: マンション検討中さん]

>>1493 マンション検討中さん

公式HPの物件概要に書かれている修繕積立金は4,830円～7,030円（月額）となっています。この金額から察すると「段階増額方式」ではないでしょうか。

[1496: 匿名さん]

>>1489
理事さんは通常は素人の集まり
こういう方法が有りますよと理事会に知恵を付けた何者かがいると考えるのが自然ではないでしょうか

[1497: 匿名さん]

>>1494 匿名さん
昨年の台風を鑑みるとね

[1498: マンション検討中さん]

>>1496 匿名さん

私もそんな気がします。だからこそ理事会任せにせず、他の住人も監視することが大事だと思います。自分のお金・財産に関わることが勝手に決められてしまったら困ります。

ただ「段階増額方式」では問題があり、「均等積立方式」へ移行しなければならなかった本当の理由を私は知りたいです。それがザ・ガーデンズ大田多摩川にも起きるのかを知りたいです。将来の資金プランにも影響があるので、非常に興味があります。

[1499: マンション比較中さん]

販売当初からランニングコストの高いマンションは売りにくいから、最近は修繕積立金は低め設定スタートが普通
冷静に長い目で見直すと、将来、積み立て不足で一時金の徴収が必要（大規模であるほど実施困難＝将来の修繕が十分にできない）になりそうなので、修繕計画の見直しを行うのは珍しいことではないと思う

ムサコのタワマンでは、住民が冷静に長い目で資産価値を評価した結果、修繕計画を見直した例がある

https://www.midskytower.com/50years

ここは、タワマンではないので将来、修繕金を爆発的に増やす必要はないと思うが、川沿いなので、一度の浸水で予定外の修繕が必要になるリスクは高く、よって将来、修繕積立金が不足するリスクはありそう

修繕積立金以外の収入も結構重要で、具体的には駐車場からの収入が大きいが、平置きでなく機械式だと、これも修繕が必要になるのでマイナス要因かと

[1500: マンション比較中さん]

将来、修繕積立金がどのように値上げされていく計画であるのかの修繕計画は、購入検討者なら必ず見せてもらえるから要確認

相場と比較して安かったら、近い将来、相場平均くらいに値上げされても耐えられる程度の余裕があったほうが精神的には楽かと思う

https://www.renosy.com/magazine/entries/4322

[1501: マンション検討中さん]

修繕費の値上げの心配する人はマンションなんて買えないのでは？
モデルルームで説明聞いて納得出来れば良い事ですし入居し管理組合が立ち上がってみないとどうなるかわからないですよね。
ここで六郷のトラブルの話しを持ち出すのは無意味だと思います。

[1502: マンション検討中さん]

>>1500 マンション比較中さん

参考になります。

ちなみに修繕積立金を少し調べてみました。

　アールブラン武蔵新田： 110円／平方メートル
　例の六郷のマンション： 109円／平方メートル
　ここのマンション： 85円／平方メートル

これだけで判断するのはどうかと思いますが、かなり安いような気が。近い将来、値上げされる可能性は高いと思ったほうが良さそうです。

[1503: 匿名さん]

>修繕積立金は4,830円～7,030円（月額）となっています。この金額から察すると「段階増額方式」ではないでしょうか。

はい、「段階増額方式」でしょう
「均等積立方式」へ移行すると、この金額が３倍くらいになるでしょう
>修繕費の値上げの心配する人はマンションなんて買えないのでは？
月７千円なら払えるが、２万円になると無理かもというかたは、よく考えられたほうがよろしいかと

ただねえ、「段階増額方式」のままで一時金徴収も無理となると積立の不足は金融機関からの借り入れに頼ることになり、金利が取られマンションは抵当にされますよ

[1504: マンション検討中さん]

段階積立方式ですね、ただ頂いた資料では均等式積立案の参考も出ています。
ライフサイクルコストと共に資料に入ってます。

[1505: マンション検討中さん]

>>1504 マンション検討中さん

情報をありがとうございます。モデルルームへ行けたら確認したいと思います。

ただモデルルームの見学が再開されてから週末はほとんど満席で予約ができません。今週末も既に満席でした。

[1506: ご近所さん]

>>1476

リバーテラス角部屋の足場はほぼ撤去されていました

ブライトテラスの足場は南半分は撤去されていました

リバーテラスの角部屋の外壁をよく見ると、10階までと11階以上でデザインが違うんですね。

[1507: マンション検討中さん]

>>1506 ご近所さん
凄い、ガラス手摺りのせいか重厚感はないけど良い感じにスッキリとしたシンプルなデザインで素敵ですね。上手く表現出来ないけどクリスタル風な感じですね。

[1508: マンション検討中さん]

>>1506 ご近所さん

ほんとですね！タイルあるのとないの違いですね。
個人的にタイルがあった方が好きです。

[1509: ご近所さん]

>>1507 マンション検討中さん

今はいいのですが、洗濯物をバルコニーに干すようになるとどうなるのか。

[1510: マンション検討中さん]

>>1506
ご近所さん、いつもありがとうございます。

我が家は乾燥機付き洗濯機と布団乾燥機で、物をバルコニーに干す事は生涯ないと思うので
シンプルはガラス手摺はうれしい。

[1511: マンション検討中さん]

全部屋カーテンが白のバーチカルブラインドにして揃えたらリゾートホテル風な建物っぽく見えそうですね。
実際は生活感ありあり賑やかな洗濯物がなびいてるんでしょうけどね。ブランシエラも全部屋ガラスバルコニーですよね。

[1512: 匿名さん]

>>1508 マンション検討中さん
タイル良いですよねー。ただ修繕で高くつくと聞いた事があります。そういう意味では吹付けリシン？も良いのかなと思います。

[1513: 匿名さん]

タイルだろうと吹付けリシンだろうと、修繕費用に占める割合は大して違わん
それ以外の費用が大きい
例えば、このクラスのマンションだと足場の構築だけで５０００万以上かかる

[1514: ご近所さん]

>>1508 マンション検討中さん

この角部屋ですが、室内から見ると左側の柱の側面はタイルあり、右側の柱の側面はタイルなしとなっています。左右でデザインが違うのってどうなんでしょう？

[1515: 匿名さん]

>>1514 ご近所さん
写真ありがとうございます。
隣との境は隔て板が入るしそんなに気にならないかなと。引きで見るとこのデザインは有りに見えます。
角住戸の端部分のみタイルデザイン的には有りっぽいですね。

[1516: マンション比較中さん]

嬉々として写真アップしてるけど、ペラボー設置したら、見た目安っぽい印象になりそうな予感

[1517: 名無しさん]

外観立派だけど駅から距離あり過ぎるのが痛い物件。。
同じ川沿いでもパークハウス多摩川みたいに駅近なら資産価値も利便性も高いんだけどなぁ

[1518: マンション検討中さん]

ずっと主要駅近に住んでいたけど、静かな場所で窓を開けて暮らしたい
今後もテレワークが継続しそうだから、徒歩12分は許容範囲
たまには海外旅行も行きたいので1馬力で無理なく組めるローン
都知事選の選挙権は失いたくない
そんな我が家には良物件

[1519: 匿名さん]

>>1518 マンション検討中さん
同感です。
がちゃがちゃごちゃごちゃ喧騒から離れて生活する為には徒歩12分ちょいは許容範囲ですよね。
かと言って買い物が不便なわけでもなく自転車、車、公共交通機関でショッピング施設に行ける距離で価格も23区にしては抑えてあるしメリットは有るかなと感じます。

[1520: マンション検討中さん]

>>1517 名無しさん

同感です。
駅から遠くてリセール前提だと厳しい、、

価格も安いと言われるが、食器洗浄機は付いてない、カウンタートップは廉価版のもの、トイレはタンク付きで旧式など、設備がかなり低価格に押さえられているため、特別安いわけでもないと思います。

あとは川氾濫リスク、、これだけはどうしても拭えない、、

それらが許容出来る方には、良い物件だと思います。

[1521: 匿名さん]

潤沢な資金がある人は駅近の高台に住めばいいと思うよ。
庶民が都内に家を買おうとしたら妥協との闘いなんだから仕方ない。
川氾濫のリスクはあるけど、開放感と永久眺望の魅力が上回っちゃったのよね。
昨年の台風でも浸水しなかったみたいだし、正直、自分の部屋が水に浸からなければどうにでもなるかなー

[1522: 匿名さん]

氾濫のリスクはあるけど洪水に強い堤防作りの工事も今月終わったし何もしてないエリアではないですよ。
実際昨年の台風で水位は上がったものの決壊、越水無しで住宅地の被害はなかったし。

[1523: マンション検討中さん]

>>1520 マンション検討中さん

https://www.yomiuri.co.jp/national/20200622-OYT1T50152/

多摩川に治水ダムが1つもなかったというのには驚きました。この記事に書かれていることが機能すれば、去年の台風時のような氾濫リスクは軽減されそうです。

[1524: ご近所さん]

>>1516 マンション比較中さん

ペラボーが設置されたら写真をUPします。

私は近所に住んでいるので、散歩やサイクリングのついでにこのマンション自体や堤防補強工事、富士山の見え方、近所の商店街のトピックなどを写真に撮ってUPしています。

ネットで調べれば大体のことは分かるかも知れませんが、近況を知るのはなかなか難しいと思います。このマンションの購入を検討している方々にマンションを含め周辺の状況を判断する材料を提供できれば幸いです。

[1525: 住民でない人さん]

アールブラン武蔵新田に住んでいますが、川の近くに住むのであれば浸水被害についてはある程度許容すべきだと思います。
とは言え過去の浸水歴をこの地域の知人に聞いたところ、鵜の木や下丸子の方が浸水しやすいようですね。また先般の大雨の際には沼部駅付近の堤防の割れ目から少し漏れただけみたいですし、過敏になる必要は無いかと。

[1526: マンション検討中さん]

ブライトテラスを見てますが、近くにお寺があってお墓が見えるようです。層が高いほど見やすいでしょうか？みんなお墓はどう思いますか？

[1527: マンション検討中さん]

>>1526 マンション検討中さん

見えるとすれば高層階ほど見やすいでしょうね。

ただ墓地の隣接地に3階建や4階建の建物が建っている、墓地自体の広さはあまり広くなさそうなことを考えると、たくさんの墓が見えるとは思えません。またバルコニーに出れば見えるかも知れませんが、室内からならまず見えることはないと思います。

墓地が近くに存在すること自体が気になるのであれば、墓が見えようが見えまいがダメでしょうね。私としてはこの距離であれば気にならないと思います。

[1528: 匿名さん]

>>1526 マンション検討中さん
お寺と言ってもすごく小さいお寺なので一面墓地なわけでなく住宅地の中の一部みたいな感じでいわゆる墓地ビューにはならないと思います。

[1529: マンション検討中さん]

ブライトからの眺望と墓地の位置です。

[1530: 名無しさん]

>>1518 マンション検討中さん
多摩川線沿線だと駅から5分以内でも周辺環境が静かな物件多いですよ

[1531: マンション検討中さん]

>>1524 ご近所さん

全体にペラボーが設置された外観は分かりませんが、公式HPの資料請求者様限定ページにあるVRギャラリーでブライトテラス13階のB68Fの部屋のバルコニーの雰囲気は分かります。

[1532: マンション検討中さん]

>>1531 マンション検討中さん
上半分コンクリートで下半分がペラボーのお部屋もありますよね？
VRで見られるのは上記のタイプだけでしょうか？

[1533: マンション検討中さん]

>>1532 マンション検討中さん

どっちのタイプの方がいいんでしょうか。
半分がペラボーで半分がコンクリートで下半分がペラボー。建築の仕様上でそういう造りなんでしょうか。

[1534: マンション検討中さん]

>>1532 マンション検討中さん

残念ながらこのタイプの1室のみです。
上がコンクリートで下がペラボーは >>1446 の写真から想像するしかなさそうです。

[1535: マンション検討中さん]

先日モデルルームを見に行ってきました！

1/3ほど売れているとのことでしたが、他の不動産の営業の方によるとコロナ影響を加味してもこの破格の条件なのに売れ行きが悪すぎるとのことでした。この値段で自然な眺望が手に入り、車も所有できて駅も徒歩圏内。多摩川の氾濫以外に躊躇される理由は何かあるのでしょうか。

売却を考えるとおすすめしないという話もありますが、隣のドエルアルスは築30年以上経っていてもそんなに値崩れしていないようです。

[1536: 匿名さん]

>>1535
売れ行きがイマイチということは、それらの要素が評価されていないということ。
・「この値段で」　→　まだまだ高い
・「自然な眺望」　→　眺望が良くない部屋も多数
・「車も所有でき」　→　総戸数の3分の1強だけ
・「駅も徒歩圏内」　→　第二京浜を渡る12分を評価しない人が多い

・・・という結果だと思います。解決するのは値下げしかないでしょう。

[1537: マンション検討中さん]

>>1535 マンション検討中さん

最近の傾向として、竣工まであと5ヶ月くらいの新築マンションはどれ位売れているのが普通なのでしょうか？

[1538: マンション検討中さん]

>>1536 匿名さん

「他の不動産の営業の方」はマンションを買う側の評価や価値感を理解出来ていないということですかね。

[1539: 匿名さん]

リバーテラスは1,2階以外は結構売れてるよ

[1540: マンション比較中さん]

>破格の条件なのに売れ行きが悪すぎる

破格と思えない人が多数だからでしょう。
マイナー路線のマイナー駅で、ギリギリ徒歩圏内という立地の悪さもあるけど
仕様がとにかく低すぎて、割高にしか見えないからだと思う。
ペラボーとか、新築の時はまだ良いけど、ある程度築年数経過すると、賃貸マンション
というか団地感がハンパ無いよ

[1541: 匿名さん]

>>1535 マンション検討中さん
多摩川の氾濫で躊躇されているんでしょう。
あと、徒歩圏内とは言え徒歩12分はキツいですね。住むのも売るのも。

[1542: 名無しさん]

>>1535 マンション検討中さん
理由は簡単。シンプルに駅から遠いからだと思います

[1543: 購入経験者さん]

隣のドエルアルスやグランイーグルは徒歩10分表記なんだね。
ちょっとずつ残念なのはあるかも。

2016年頃の六郷大規模の掲示板でも、マイナー駅、遠い、高すぎるって
壮絶なネガキャンされてて、購入したらもう来ない方がいいかもね。

[1544: 名無しさん]

>>1543 購入経験者さん
隣と表現してますが実際ドエルアルスの方が駅寄りですよ

[1545: マンション検討中さん]

このマンションはかなり低評価のようですが、下記の条件に合うような別のマンション例があれば是非教えて下さい。

・城南地区（品川、目黒、世田谷、大田）
・南向きで眺望良好
・水害の心配なし
・メジャー駅（都心へ乗り換え無しで行ける駅）から近いが、環境は静か
・トイレはタンクレス、キッチンに食洗機付きなど設備充実
・3LDK（新築、または築浅中古）
・（人によって違うかも知れませんが）価格はリーズナブル

ここで質問するような内容ではないかも知れませんが、参考までにお願いします。

[1546: マンション検討中さん]

>>1531 マンション検討中さん
ブライト側も眺望良さそうですね。

[1547: マンション検討中さん]

>>1545 マンション検討中さん

どの項目も満足したいのなら、それなりに高額になるし、、部屋のグレードはブランシエラ よりも低いとは思う。
JV物件は値下げを容易にしないだろうし、あったとしても水面下でやってることでしょう。あとは二次にするかもしれませんね。いまはもう二次なのかわかりませんが。

[1548: マンション検討中さん]

部屋どこ残ってるんだろう

[1549: マンション検討中さん]

>>1547 マンション検討中さん

ブランシエラ大田多摩川は南に多摩川があり眺望は良好、駅まで徒歩6分、乗り換え無しで品川まで行ける。でも各駅停車しか停まらないマイナー駅、ザ・ガーデンズ大田多摩川と同じようにハザードマップ的には水害の危険性がある。

私が挙げた条件を満足するようなマンションを手頃な価格で見つけるのはやはり難しいですよね。だとすれば自分がマンションを選ぶ条件に順位を決めて、どこかで妥協しなければ決められないと思います。

駅近、タンクレストイレや食洗機など設備充実、水害の危険性なし、リセールバリューの高い物件にこだわるなら他のマンションを選ぶべきでしょう。駅遠、設備貧弱、水害の可能性があっても眺望の良さを重視するならこのマンションを選ぶのもありだと思います。

他に良い物件があれば教えて下さい。私はここも含めてもう少し検討します。

[1550: ご近所さん]

>>1506

ブライトテラスの足場もほぼ撤去されていました。

リバーテラス東の角部屋ですが、10階と12階のひさしが出っ張っています（黄色矢印）。単なるデザイン的なものなのか、それとも何か理由があるのでしょうか？

リバーテラス10階までの角部屋は柱だけでなく、東壁面もタイル風になっています。

写真はありませんが、リバーテラス西側で自転車置き場のゲートを構築中で、今日は型枠にコンクリートを流し込んでいました。

[1551: 通りがかりさん]

タンクレストイレや食洗機がないからマンション購入やめるってのは、わかりづらい。オプションで変更すればいいだけなのに。

[1552: マンション検討中さん]

>>1549 マンション検討中さん

比べられるブランシェだけど、開放感がある川景を求めたのに、川が遠くて見えないとか、草野球でうるさいとかも嫌だと思った。ただ設備のグレードはここより高い。デインクスなのか家族を持つかによってポイントも違ってくる。そういう意味では比較できない。

[1553: マンション検討中さん]

リセールを考えてるへ
タンクレストイレとか食洗機の有無はほとんど関係ありませんよ。ここのマイナスポイントは
駅から12分の所と1.2階の住戸を買った人になりますがさほど影響はありません。売るタイミングの周辺マンションの相場が重要になります。
参考まで！

[1554: マンション検討中さん]

>>1552 マンション検討中さん

>>1549 マンション検討中さん
ブランシエラもタンクレスじゃないよ、食洗機は標準だったかな？
浄水器付きの水栓でもないし戸数が少ないから仕方ないにしてもディスポも付いてないよ。
たしかに駅近でここと価格もそんなに変わらずだったかな。

[1555: マンション検討中さん]

>>1554 マンション検討中さん
ブランシエラも食洗機はオプションですよ。

[1556: ご近所さん]

今日はリバーテラス9階のバルコニーにガラス手摺りを設置する作業が行われていました。

多摩川大橋の近くにある鉄塔。何の鉄塔かと思ったら、川崎市側にある 東芝 小向工場 が管理しているものでした。電波の送受信をする試験用なのかも知れません。

矢口渡商店街のスギドラッグ矢口渡店は7月23日にオープン予定。保険調剤は8月3日に開始だそうです。

[1557: ご近所さん]

リバーテラス東の角部屋、4階までと5階以上で窓のデザインが違うんですね。
4階までは開口面積は狭いが、窓枠は少ない。
5階以上は開口面積は広いが、窓枠が多い。

[1558: 匿名さん]

ここもブランシエラも仕様のレベルは目クソ鼻クソだと思うのだが・・・
立地というか土地柄はこっちの方がマシなので、勤務先が京急一本で行けるなら別だが
それ以外の都心なら自分ならこちらかなと思う
水害のリスクはあるけど、数年に一度
日常的な問題としては、やはり川沿いということで（害）虫関係だと思う
普段使いのスーパーはOK一択かと

[1559: ご近所さん]

周辺環境のちょっとネガティブな話

・西側の住宅地の方からニワトリの鳴き声が聞こえるらしい。もしかしたら多摩川小学校で飼育しているのかも知れない。

・多摩川沿いの茂みの陰にホームレスのビニールハウスがあるらしい。多摩川の河原からはほとんど見えません。去年の台風の時のように多摩川が増水したらひとたまりもないでしょう。治水の一環で河原の木や草を伐採するらしいので、近い将来、撤去されるかも知れません。

・最近はどうか分かりませんが、昔は夕方になると多摩川の河原にコウモリが飛んでいた。

[1560: 住民板ユーザーさん1]

>>1559 ご近所さん
春から夏にかけては蜂が多く飛んでる印象です。

[1561: マンション検討中さん]

>>1560 住民板ユーザーさん1

それってスズメバチですか？
普通のミツバチなら、刺激を与えなければあまり怖がる必要もないかと。

[1562: 検討板ユーザーさん]

売出し中のものはかなり売り切れてたが。

[1563: マンション検討中さん]

どんな川でも氾濫しかねない状況のいま、やはりこのマンションを選択できる勇気はない

[1564: 匿名さん]

ここのところ毎日のように河川の氾濫に関するニュースをしているので、ここの販売も鈍るかもしれませんね。
多摩川の越水も昔の話ではありませんので。

[1565: 匿名さん]

スーパー堤防の上に建ってて川が溢れても水はザーザーと低いところに流れていく
なら、まだいいけど、そうでないとちょっと心配ですね
ハザードマップを確認して、営業さんに念押ししたほうがよろしいかと

[1566: マンション検討中さん]

ブランシエラは1階も売れてるんだよね。
さすがに1階を買う勇気ないな。

[1567: 匿名さん]

>>1566 マンション検討中さん
というか、元々家建てて住んでる人もいるし1階を購入する人だって普通にいるのだからネガティブなコメントしないでね。
あなたはこういう立地のマンション買わなければ良いだけ。

[1568: 通りがかりさん]

ニワトリの話は、重要事項説明に追加されていたね。コウモリはネガティブファクターになるのかな？　かわいいじゃん。

[1569: 匿名さん]

>>1567 匿名さん
購入者さんかな？

[1570: 匿名さん]

2019年の台風19号でも堤防から越水は無かったが、余裕はなく夜は安心して寝れなかったでしょうね。2017年の台風21号クラスでも、河川敷のグラウンドは冠水したので、2年に一回くらいは緊張すると思う。
台風が来るたびに河川敷の住民が減るのはメリットかな。2017年の台風21号以前は、水門からこのマンションの前まで多くのブルーシートハウスがあったけど、今は少なくなった。

[1571: マンション購入者]

ハザードマップはネットで見れて明確です。
個人の判断でしか無い気がします。
https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/chiiki/bousai/suigai/hazardmap....

営業の方に確認出来るのは
その対策的なところ？でしょうか。

堤防などについては、
京浜河川事務所に確認でしょうか。
別件で問い合わせた機会がございましたが
きちんと返事を頂けました。

高所恐怖症の方はタワーマンションの
高層階に住むことを検討しないのと同じく、
川の氾濫が凄く心配されている方が
こちらを検討されるのも不思議です。

自然の側に住みたいのに、虫やコウモリも嫌だというのも不思議です。

ニワトリに関しては少しうるさいみたいですが
まぁそれも自然ではないでしょうか…笑


因みに、昨年の氾濫の後の映像
建築中のこちらのマンション映っています。

https://youtu.be/OxlfQ2oG1IM

この時は問題なかったようです！
が、この先の自然災害は誰も予想がつきませんね。

広い空と自然を感じながら暮らす日々に
憧れました。
何事も一長一短ということですね。

1567さんの意見に加え、
こちらは絶対買わないという方は
もうこちらの掲示板に書き込むこと
時間が無駄になってしまう気がします。

ハザードマップを見ていると、
川沿いのこの近辺だと
田園調布辺りの物件を検討されるのが良さそうです！

[1572: マンション検討中さん]

>>1568 通りがかりさん

コウモリは飛んでいるだけならいいですが、棲みつかれると糞害が問題だと聞きます。マンションなら棲みつかれる心配は余りないかも知れませんが。

[1573: 匿名さん]

コウモリが棲みついて糞害が問題になったというマンションは聞いたことがない
鳩の間違いではないですか
だいたい、コウモリが棲むのは洞窟みたいなところでしょう

[1574: マンション検討中さん]

>>1573 匿名さん

一軒家の屋根裏は洞窟に似ているので、侵入できる隙間等があると棲みつかれる場合があるそうです。洞窟に似たような構造がマンション内に無ければ、特に気にする必要はないと私は思います。

[1575: マンション検討中さん]

>>1571 マンション購入者 さん

もし浸水が発生した場合、一番気になるのは電気設備への影響だと思います。
このマンションの電気室は防水・止水等の対策は考えられているのでしょうか？

[1576: マンション検討中さん]

意外にも販売順調な様ですね。

[1577: マンション検討中さん]

>>1576 マンション検討中さん
どれくらい販売済みなど情報ありますでしょうか？？

[1578: 匿名さん]

>>1575
武蔵小杉の例があったので、電気室の防水・止水等の対策は設計変更してでも実施したはず
営業さんに尋ねてみて、そこで芳しい返答がないようなら、検討を止めたほうがよろしい

[1579: マンション検討中さん]

>>1523 マンション検討中さん

https://www.nishinippon.co.jp/item/n/624818/

今回の九州の豪雨では、うまく活用できなかったみたいですね。多摩川は大丈夫だろうか？

[1580: マンション購入者]

>>1575 マンション検討中さん

>>1578 匿名さん

確か、、
電気が止まった武蔵小杉の電気室は地下に
ガーデンズの電気室は1階にあるので
大きな違いでしょうね。

昨年の豪雨の後
対策と変更は特に聞いてなかったと思います。
検討にあたって大切な情報は
営業の方にお聞きした方が良いと思います。

[1581: 匿名さん]

>>1580
電気室は1階にあるので安心って・・・
1階は水没しないか、万一、水没したときの防御策は、までを考えて検討するべきです。
マンションは電気が止まると、給水ポンプも止まるので、武蔵小杉の某マンション状態が
避けられなくなります。

[1582: 匿名さん]

＞武蔵小杉の例があったので、電気室の防水・止水等の対策は設計変更してでも実施したはず

気持ちはわかるが、費用対効果で実際に万全に対策しているマンションはほぼ皆無でしょうね
都心の超高額物件なら可能性はあるけど、ここみたいな一般庶民向けのマンションでは、せいぜい小手先の対策くらいが限界かと
タワマンではないので、エレベーターが止まっても大した問題ではないがトイレが使えなくなるのは超不便
が、そのリスクは川沿いのマンションだったら受け入れるしかないよ
小杉のタワマンの陰に隠れて全く報道されてないけど、川崎側で二子新地から丸子までの川増のマンションは去年の台風で浸水、エレベーター、トイレは相当期間使用不可だった

[1583: マンション検討中さん]

>>1580 マンション購入者 さん

電気室が地下ではなく1階にあったとしても、ここは多摩川の氾濫で1階くらいは水没する可能性が指摘されている地域です。対策変更が無かったとしても、元々の対策（防水、止水等）がどうなのかは確認しておくべきですね。

ここのマンションの参考にはならないかも知れませんが、去年の台風で地下の電気室が浸水した武蔵小杉のマンションが報告資料をUPしていたので、URLを貼っておきます。復旧には約2週間を要したようです。

https://stationforesttower.com/wp-content/uploads/2020/03/SFT-Report-2...

[1584: 匿名さん]

ここのようにタンク式のトイレでも使えなくなるんでしょうかね？

[1585: マンション検討中さん]

>>1584 匿名さん

最近のマンションは1階に設置した受水槽に水を貯めてから、ポンプで加圧して各戸に給水されます。多分、ここのマンションも同じ方式だと思います。

従って電気が止まればポンプが可動できず、タンク式のトイレも使えません。事前に風呂に水を貯めておき、トイレを流す度に風呂からトイレのタンクに水を供給すれば暫く使うことは出来るかも知れません。1階に共同トイレがあって水道管から直につながっていれば、停電でも利用できるかも知れません。

[1586: 匿名さん]

>>1585
停電が心配な場合はとりあえずお風呂にお湯を残したり、ミネラルウォーターを備蓄しておいた方が良さそうですね。

[1587: マンション購入者]

>>1583 マンション検討中さん
>>1581 匿名さん

安心とは思っておりませんが、
危険に備える必要性を
大袈裟でもない、
控えめでもない事実として
受け止めています。

武蔵小杉の地下3階の電気設備が浸水したニュースは、知り合いが武蔵小杉のタワマンでしたので
心配して見ていたのでよく知っています。
その方のマンションは大丈夫だったそうなので
物件によっても差が出るのだなと思いました。

もしもの時の備えは
しっかりしておこうと思っておりましたが
ご忠告でより一層そう思う事が出来ました。
私達は腹を括るしかないですが
仰る通りご検討中の方は
営業の方にしっかり確認された方が良いですね。

[1588: ご近所さん]

>>1556

リバーテラス9階のガラス手摺りは設置済み。2階のアルミ手摺りは土台が設置されており、もうすぐ設置が完了しそうです。多摩川側のサブエントランス？付近は足場やカバーがあり、まだ工事中のようです。

マンション北西にある矢口ポンプ所。ハザードマップで浸水が想定されている地域の水を排出する役目があります。

第二京浜（国道1号線）沿いの「スギ薬局 多摩川大橋店」は開店しており、警備員が車の誘導をしていました。

[1589: 匿名さん]

断水時にトイレのタンクに直接水を入れてはいけません。
こういう知識を持っておくのも非常時に役立ちます。

https://jp.toto.com/support/emergency/dansui_teiden/dansui.htm

[1590: 匿名さん]

>>1589
ありがとうございます。
とにかく水は貯めておいた方が良さそうですね。

[1591: ご近所さん]

>>1588

リバーテラス2階バルコニーのコンクリート手摺り。足場が設置されていたことで欠けた部分は確かに補修されていますが、周囲と比べると表面の具合が違います。このまま完成ということになるんですかね？

もしリバーテラス2階の部屋を購入する方がいるなら、バルコニーの外側も確認されたほうが良いと思いました。

[1592: ご近所さん]

この写真は多摩川の堤防の上からリバーテラスやエアリーテラスの西側に作られている駐輪場付近を写したもの。

駐輪場の出入口となるコンクリート製のゲートを構築中のようです。「ザ・ガーデンズ」と言うだけあって、ところどころに木が植えられているのが分かります。

[1593: ご近所さん]

>>1592

リバーテラスの西側に植木が増えていました。またリバーテラス東側にも木が植えられています。目隠しの役目もありそうですね。

矢口ポンプ所の役割を説明する別の看板があったので、写真を追加します。

スギ薬局多摩川大橋店へ行ってきました。一時期、店頭から姿を消していたマスクや消毒液も売っていました。最近、東京でコロナ感染者が増加傾向のようなので、マスクを1箱買いました。

[1594: ご近所さん]

ランドリー事情

・西友の近くや武蔵新田駅の近くに「ほんま」というクリーニング店があります。矢口渡駅や武蔵新田駅の近くに工場があって、城南地区に店舗もかなりあります。
https://www.dchomma.net/

・少し遠いですが、ガス橋の近くに白洋舍の工場と下丸子店があります。ここは駐車場があるので、車で多量の洗濯物を持ち込むには便利かも。
http://www.hakuyosha.co.jp/

・東京スバル大田店の西側に「Baluko Laundry Place 矢口」、武蔵新田商店街の新田神社近くに「ピエロ 矢口店」というコインランドリーがあります。残念ながらどちらも駐車場がありません。
https://baluko.jp/
https://laundry.senkaq.com/

[1595: マンション検討中さん]

>>1531

VRギャラリーにブライトテラス8階のB71Lタイプの部屋が追加されていました。このバルコニーの北東側は上部がコンクリート、下部がペラボーのようです。

[1596: 匿名さん]

https://news.yahoo.co.jp/articles/c3a87d1e6280b9e7ccd868593f6c9e3d734f...
水害リスクの説明義務化　不動産取引で「重要事項」

こう言うことを書くと永住目的だから関係ないとその筋の方から反論されますが、
中古マンションの売り出しには売主企業は一切関与しません

全て個人の自己責任です

[1597: マンション比較中さん]

＞矢口ポンプ所の役割

樋管があるってことは、内水氾濫が起きやすい低地って証拠。
平時なら川に排出できるけど、大雨、台風の時は内水氾濫、河川からの逆流で詰む。
「排水樋管 多摩川 台風」で検索すればわかるけど、川沿いでも樋管周辺は特にヤバイ。
ニュースになったのはムサコだけだけど、川沿いの住宅やマンションは去年の台風でそれなり被害があった。川崎側だけど、次も東京側は安心とは言えない。

https://www.stepon.co.jp/mansion/detail_A03E3093/
備考：・当該住戸は２０１９年台風１９号により水没した経緯がございます。

このマンション春に別の部屋見に行ったけど、浸水して約一か月は風呂とかトイレとか使えなかったらしい。3月時点でも、2基あるエレベータのうち一基は動いてなかったし。

[1598: ご近所さん]

>>1365

「カワスイ　川崎水族館」は7月17日にオープンしたようです。
https://kawa-sui.com/

駅前の商業ビル「川崎ルフロン」の9階、10階（昔はレストラン街？）にあります。雨の日でも川崎駅から地下街のアゼリアを経由すれば濡れずに行けます。地下駐車場がありますが、土日はかなり混んでます。

[1599: マンション検討中さん]

>>1595 マンション検討中さん
ブライトだと花火大会が真正面でお部屋から観賞出来そうですね。

[1600: マンション検討中さん]

>>1599 マンション検討中さん

今回VRギャラリーに追加された2部屋、ブライトテラス1階 B68Eg と8階 B71L のバルコニーから見た画像です。1階でも打ち上げられた花火は何とか観られるかも。

去年は台風の影響で花火大会は中止。
今年はオリンピックで警備員不足が想定されたりコロナ禍の影響で中止。
来年、もしオリンピックが開催となればまた中止になるかも。
マンションから花火が観られるのは早くても2022年か？