シティタワー葵ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティタワー葵についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tokai/aoi/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00144439

所在地：愛知県名古屋市東区葵一丁目205番（地番）
交通：名古屋市営地下鉄東山線「新栄町」駅から徒歩4分
　　　名古屋市営地下鉄桜通線「高岳」駅から徒歩6分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：58.87平米～88.68平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[401: 通りがかりさん]

2週間前くらいの時点では7階以上でもまだ販売開始してない部屋もありましたよ。角部屋だけどお隣のマンションとの兼ね合いで眺望が確保できるか分からないから、などの理由だそうです。

[402: マンコミュファンさん]

>>401 通りがかりさん
そうなんですね！ここは何階から前のビルの影響がないのでしょうか？

[403: 通りがかりさん]

>>402 マンコミュファンさん

前の急病センターが7階相当なのではないでしょうか。なので7階まではまだ販売してないと営業の方は仰っていたような気がします。

お隣のマンションは15階建てで、当マンションの15階までの東の角部屋が隣接しているので、8階から15階の部屋もまだ販売してなかったと思います。お客さんの様子を見て徐々に売り出して行く予定なんですかね？

記憶違いや情報が更新されていたら申し訳ありません。

[404: マンション検討中さん]

立地も良いですが、私が一番魅力を感じるのがマンション周りの植栽です。CGのイメージですと四季を彩ってくれそうです。
郊外物件なら緑も多くなりますが都心物件では希少だと思います。エントランスぐらい？
あまり話題に上りませんが長く住むことを考えると良い物件に感じました。

[405: 購入経験者さん]

良いマンションだと思ったら売り出す前に申し込んで買うんですよ。
売り出しは中部屋や低層階になりますよ。実際ここも売り出し少ないのに
もうないでしょう。

[406: マンション検討中さん]

やはりスケールメリットで管理費は安めな印象でした。
確認し忘れたのですが、修繕費がどれくらい上がるかご存知の方いらっしゃいますか？

[407: 匿名さん]

タワーマンションなので低層、中層マンションに比べてランニングコストは高くなりそうですが、修繕費用もスケールメリットで抑えられるでしょうか。
営業さんにお願いすれば長期修繕計画？の修繕積立金値上げの推移を見せていただけるんですか？

[408: 匿名さん]

>407

タワマンっ中低層みたいに足場を組んで修繕って訳に行かないのでコストがかさむのでどっと上がる。

長期修繕計画は重要事項説明として説明されるんだけど、重要事項説明は契約の前。早い段階で営業に提示を求めるのがいいよ。

[409: 匿名さん]

おまけだけど、契約書、管理規約(案）も早い段階で提示してもらった方がいい。あと、重要事項説明も長期修繕計画だけでなく全てを確認したほうがいい。契約の前に宅建の資格を持った人が説明するんだけど、量が多いので抜粋してポイントのみ。

[410: 口コミ知りたいさん]

>>405
他人が申し込んでいようが希望の部屋に申し込めます
販売時に抽選です

>>407
タワーパーキングが3つもあるので将来影響出そうです
この立地だと駐車場埋まらないかもしれません
少なくとも入居直後から100%と言うことはないでしょう
駐車場が埋まらなければ駐車場代もとれず修繕費が足りなくなります

[411: 匿名さん]

デベが作成する長期修繕計画の期間以降に、機械式駐車場、エレベーター、竪配水管とそれまでにない大物の交換が控えている。計画以上の値上げは必至だよ。

[412: 匿名さん]

>410

管理計画を確認。どこも駐車場稼働率を100%でなんて想定してないよ。ただ、車離れの今駐車場設置率8割は多すぎるかも。駐車場利用希望はアンケートで取ってるからその結果も確認。

ちなみに駐車場使用料って管理組合の収入に組み入れってパターンが多い。駐車場稼働率が管理計画の想定を大きく下回ると管理組合の収支が赤字になる。数年続いたら大規模修繕を待たずにアウト。

[413: マンコミュファンさん]

>>412
甘いね
全部売りに出してない以上は計画なんぞ確認しても達成見込みかどうかは分かりゃしない
最初は借りてても車手放せばはい終わり
100%は見込んでないってのは当然でしょ(笑)

[414: 匿名さん]

>413

未販売住戸分の駐車場使用料はすみふが補填してくれるてのはデマ？

[415: 匿名さん]

契約者です。

>>406 マンション検討中さん
購入物件にもよって少し異なりますが、
5年?10年、11年?15年　6000円?7000円アップ
16年以降　5000円前後アップです。
小規模物件であるような12年や24年での追加修繕費は長期修繕計画にありません。
他の検討物件では130万円ほど予定されていました。
やはり大規模物件は、管理費および修繕費が安いと思います。

ちなみに、駐車場稼働率は50％で修繕費を算定。
未販売住戸向けの駐車場の権利を不動産会社が取得するため、未販売住戸の駐車場使用料は不動産会社が負担します。
（全ての未販売住戸で駐車場の権利を押さえるわけではないかもしれません）
名古屋なので50％は埋まるように思います。私も使用します。

[416: 匿名さん]

目先の1万2万や節目の50万100万を気にするより、初期投資6000万の価値を疑った方がいいのでは。

[417: 匿名さん]

>駐車場稼働率は50％で修繕費を算定

これって正しい？　普通は管理組合の収入に組み入れだけど。修繕費に組み入れだと駐車場稼働が想定を下回ると修繕できなくなるってリスクがあるけど。

管理費組合の収入に組み入れだと各年度の収支でわかるから不足したら対策できる。修繕費だとまだ先のことだからなんて放置していざ修繕になったらなんてことになりかねない。

[418: 匿名さん]

タワマンで10年目以降にどっと上がらないなんて見積もりが甘いのかもね。長期修繕計画の中身を他のタワマンと比較して確認しないと危ないかも。

[419: 匿名さん]

>>416 匿名さん
都心付近で初期投資に見合う価値がある物件を教えてください！
安い物件がなかなか見つかりません。

[420: マンション検討中さん]

>>419 匿名さん

私も興味あります！
このマンションに否定的なレスする方たちは、具体的にどのマンションなら価値を感じるのか。もちろん価格とのバランスで。
いくつかのモデルルームにも行って、けっこう調べてますけど、なかなか難しいです。
その物件も見に行きますので。

営業の方でも良いので教えてください。

[421: 購入経験者さん]

都心で安さ追求であればプレサンスでいいんじゃないですか？

[422: 匿名さん]

すみふはぼったくり価格だからね。

[423: マンション検討中さん]

>>421 購入経験者さん

プ、プレサンスですか?
社長が逮捕されて、プレサンス物件はネットの住宅ローンも通らないことがあるとの話も見ましたが…。
たしかに今回の事件で値引きもしてもらえそうな気がしますが、自分が長く住むことを前提とした場合は怖いです。投資用ならまだしも。

立地以外の価値が見出せないのですが何かあるのでしょうか？

[424: 匿名さん]

>423

タイミング失してるよ。結局何事もなくって推移してるみたいだけど。

[425: マンション検討中さん]

>>415 匿名さん
ご丁寧にありがとうございました。
よくよく資金シミュレーションを確認したら記載がありました。
修繕費が5000円ほどから始まり、16年目以降には20000円を超えるみたいです。
15年で4倍になるのは驚きです。
住宅ローンの真っ最中にこれだと少し不安なので、慎重に考えたいと思います。

[426: 匿名さん]

段階的値上げの長期修繕計画は将来、未納問題を引き起こすリスがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

[427: 匿名さん]

>>425 マンション検討中さん
むしろ大規模だから修繕費安い方だと思うけど、これで不安になるならマンションなんて買えないと思う

[428: マンション掲示板さん]

良く知らないがこの安さはなぜ？
買いたくなったが後悔しそうだね

[429: マンション検討中さん]

>>421 購入経験者さん

プレサンスの物件と比較すれば財閥系の物件は高いでしょうね。
住友や野村の物件とプレサンスの物件は比較対象でなかったです。

あと、マンションの壁に会社名を入れるのは住友や野村であっても遠慮したい。
いわんや…。

[430: 評判気になるさん]

>>428
去年の春くらいから売ってるからね
売り出し当初は糞高い印象だったが相場の上昇が追い付いちゃったね

８階より上を売り切ってから、７階以下も同じ値段で売り出す作戦です

[431: マンション検討中さん]

昨年夏の売出し前に値下げしたみたいですね。

7階以下もそれほど大きく下げないと聞きました。植栽の景観やコンシェルジュ、部屋を見せれば気に入ってもらえるという考えもありそうですね。

完成前は条件面で検討されそうですが、完成後は植栽など視覚的な部分が大きくなりそうですからね。

[432: 購入経験者さん]

ここは少し前まで酷評ばかりで、なぜ突然評価が良くなったのですか？

[433: マンション検討中さん]

>>432 購入経験者さん

他社の営業さんがいなくなったのでは？（笑）

まぁ、営業でなくても他の物件のスレもそうですが、否定的な内容は推測や印象論が多くて、実際の売れ行きや周辺の相場とかがわかってくると書きにくくなるのかも。

このマンションも他社の営業から売れていないと聞いていたのに見に行ったら、ほとんど物件が残っていなかった…。

[434: 匿名さん]

すみふが近隣物件板荒らすから報復されたって構図。

[435: 口コミ知りたいさん]

やっと二期始まるんですね
書きこみ増えたのもそのせいかな

[436: 匿名さん]

7階以上を売りに出していましたがほとんどの物件が供給済みと書き込み内容とは大きく異なり驚きました。付近の物件と比較しても特にファミリー層が手を出しやすい住環境と価格帯。地価が上昇トレンドなのでお買い得感がありますね。

[437: 匿名さん]

タワーマンションならではのコンシェルジュサービスが導入されているようですが、8時～17時稼働では専業で在宅している方しか利用できないかもしれませんね。
内容を確認すると住民が実際に利用するのはコピー・FAX、宅配便発送、共用施設の予約サービスくらいでしょうか。

[438: マンション検討中さん]

修繕費が5年目までは5000円程でお得に見えたが、世帯数が多いにも関わらず、6年目で倍以上、16年目以降に4倍以上となり、住宅ローンも考慮すると厳しいし未納の住居も出てくるかも。駅近なのに駐車場280台は多すぎで、入出庫に時間がかかる上、今後の管理維持費も心配。販売価格も世帯数が多い割にはそこまでお得感はない印象でした。

[439: 匿名さん]

>437

今のマンション、２交代で７時から22時まで稼働。管理人さんって昼間しかいないからコンシェルさんに伝言したりもできるから便利だよ。

[440: マンション検討中さん]

駅が近いのはプラスだけど新栄なのでファミリー層には気になるかと。それにコロナ感染で経済が低迷しているので購入するにも厳しい。

[441: 匿名さん]

北西にある駐車場が更地になっていましたね。
なにか立つんでしょうか。

[442: 匿名さん]

>>441 匿名さん

マンションのような気がしますが、角の歩道が広くなっているので敷地は綺麗に取れないですね。
シティタワー葵が20階建なので低層階の採光も厳しい印象です。
商業ビルの可能性もありそうですね。

[443: 名古屋マンションオタク]

立地編
ここは子育て世代にはかなり環境が良いと思います。徒歩1分以内に救急病院（小児科もあり、土日、夜間も診察してくれる）それに郵便局。しまいにはスポーツジムも出来てました。徒歩2分にはファミマと保育園が新たにこの春完成予定。この辺りは新しい施設が増えたなぁって感じ。
前からあるものは徒歩3分に小学校、大規模な公園。徒歩4分で駅。徒歩8分でバローとマックスバリュー！！新しい施設と昔からあった便利な施設が融合してきた立地ですね。
周辺にあんまり高い建物無いし、個人的にゴミゴミしてないのがかなり好評！

建物編
建物スペックもかなり良かった。ディスポーザー、バルコニーにシンクとか他のマンションにない設備が満載。個人的には部屋のバルコニー側の窓が大きくて壁一面が窓！！って感じが感動しました。
共用部も無駄な施設（フィトネスジムとか）無くていい感じ。コンシェルジュ、ゲストルームはかなり使えそう！

価格編
価格も思ったより高くないね。
泉一丁目とか今、高すぎるからこの辺りはまだ上がってなくて狙い目ですね。
あと、管理費、修繕費はかなり安い。
合わせて2万いかないとかさすが大規模タワーですね。まぁ、無駄な共用施設付けない住友の良さが出たね。

まとめ
久々に前向きに検討しよっかなって物件ですね！
去年から名古屋市内で20件見ましたが、かなり上位に入る物件は間違いなしです。

[444: 通りがかりさん]

新栄エリアに住みたいと思うファミリーが多いのなら、こんなに小さな小学校にならない。

[445: 匿名さん]

少なくとも、ここは新栄エリアではないですよ。

葵学区は、東桜や泉、代官町、筒井などを含めて、葵から北側に広がっていて、
葵小学校という、名前が好いためと思われるが、
小学生前後のお子さんを連れたファミリーをよく見受けます。

新栄町は、昔、広小路通りの沿道に沿って東西に細長く存在した地名で、
ちょうど、スミフのモデルルームの辺りに、いまでも新栄町の町名として現存しています。

[446: 匿名さん]

周辺を歩いてみると新栄のイメージは全く無いですよ。
美術館もあり、閑静で落ち着いた雰囲気でした。
周辺に高いビルやマンションも少なく、道も明るいです。
それなのに東山線徒歩5分圏内という立地は魅力的と思いました。
葵小学校が人数が増えて増築されているのも周辺の立地が再評価されているのでは？

[447: 匿名さん]

どこから移住してくるかによるね。

[448: 匿名さん]

中村区から移住するならおススメ。
中川区から移住するのもおススメ。

[449: 匿名さん]

50過ぎの子無し夫婦で一度は街のほうに住んでみたいならオヌヌメ。

[450: 匿名さん]

>ここは新栄エリアではないですよ。

否定も肯定もしませんが、世間から新栄と思われること位は覚悟しておくと良いと思います。

この物件に限らず、あるいはマンションだけじゃなくて他の事も含めてですが
世間ってのは「こういう風に受け取って欲しい」と思ってもそのようには受け取ってくれず
「こういう風には思わないでほしい」って思ってるのにそう思われてしまうものです。