シティタワー武蔵小山

[買い替え検討中さん]

シティタワー武蔵小山はどうですか。
駅前にできる高層タワマン、住宅・商業一体再開発で、気になってます。
物件のことや周辺環境、将来性はどうですか？

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00142153

所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）　
完成年月：平成33年6月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2021年8月中旬 　
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97平米～111.86平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上41階建　地下2階建　
売主：住友不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[44: マンション検討中さん]

@540くらいだと思うよ
→目黒徒歩1で@600 ブリリア物件
→駒沢徒歩1で@450〜500 同じ住友物件

郊外の駒沢ですでに500だから、より都心に近い武蔵小山は高くする。あまり期待しないほうがよいよ。結局、三井が良心的な値付けってことになるのは明白なので、間に合う人は三井がよいのでは？

[45: マンション検討中さん]

>>44 マンション検討中さん
シティタワー目黒より高いってことになるね

[46: マンション比較中さん]

>>45 マンション検討中さん
そうなんですよ。44さんの読みが正しいとすると、また一段相場が上がるってことなんですよ。すみふが高く売れるチャンスを逃す訳がないし。もしそんな価格で出すなら、せめて仕様は一昔前程度でいいから、いいものにして欲しい。

[47: 匿名さん]

>>44

目黒駅上空は飛行機通過予定です。
2年後のブリリア中古価格は興味あり。

[48: 匿名さん]

>>38 住民板ユーザーさん1さん
三井は豪華な共有設備が無い、天カセが無い、low-eでは無い、ボイドスラブが薄いという指摘もあり、と言う感じでしょうか。
(尚、low-eは自費で交換可能なようです)

この辺りをクリアしてくるとさすがはスミフ、高いだけあると言う感じになるのでしょうか。
またスミフは三井方向以外の3面はお見合いにはならないので、そういう意味で立地もアドバンテージがあるかもしれませんね。

以外と蓋を開けてみたら、三井と変わらない値段で、スミフ良い！となるかもしれませんよ。
期待して待ちましょう！ワクワク！

[49: 匿名さん]

>>48 匿名さん

スミフで高級仕様だとすると、同立地で同じような値段は絶望的に難しいでしょう。

最低でも1割は高いと思いますよ。

[50: 匿名さん]

ワンチャンスあるなら1期
そのあとは値上げに次ぐ値上げ
480-520-550みたいになるのでは
まぁそれで1期の堅調さを謳うのが住不のやり方。

あと、住不は５年かけて売るのも上等、だからねぇ

[51: マンション検討中さん]

総事業費300億で319戸。一戸あたり9400万。
三井が6500万とかだったから、坪単価550ありえますね。

[52: 匿名さん]

仕様が三井より良くて、坪単価480なら三井と殆ど変わらないから欲しい。

1期発売待ってます。

[53: 匿名さん]

住友が安く売るわけない

[54: 匿名さん]

市況も不透明になってきたし、三井とほぼ変わらない値段で売ると予想。
1期は坪単価480から出てくるんじゃない？
三井が完売してから値上げするんじゃないかな。

[55: 匿名さん]

晴海の新規販売スミ不タワー、隣で販売中のスミ不タワーより高く出してきました。
ここも強気でくるんじゃないかな。

[56: 匿名さん]

強気でくる可能性は大いにあるけど、仕様対比割高なら見送るでしょ。今は無理して買うところではない。今は賃貸が正解の地合い。それで困るのはデベだけ。

[57: 匿名さん]

と考えるのはあなただけだったりして。

[58: 匿名さん]

三井が完売してない以上、大きくは上げられないでしょう。三井が完売するまでは同レベル単価、完売後ズルズル需給見ながら上げる作戦と予想。

[59: 名無し]

>>57 匿名さん
そう考えてるのはデベとあんたくらいだよ。
低金利に調子乗って値段吊り上げやがって。

坪500万だなんて馬鹿げてる。マンションバブルかよ。
オリンピックだ再開発だ、って謳い文句に乗せられて買う奴ももういなくなるでしょう。

[60: 匿名さん]

三井の仕様が酷かっただけにこちらには期待したいよね
ここも酷いものが出てきたら相当侮られてると思う
武蔵小山を選ぶ人達は仕様の違いがわからない見る目の無い人とマーケされたことになるでしょう

[61: 通りがかりさん]

城南地域はもともと高いからナア…

[62: 匿名さん]

>>59 名無しさん

バブルの根拠はここ5年で東京の不動産価格が30%上がっているからですか？

もしそうなら、それは過去だけを見て未来を予想するということで、暗闇の中バックミラーだけを見て車を運転するようなものですから非常に危険ですよ。

不動産価格を決める要因は1にマンション建設にかかるコストです。
外国人観光客が過去最高を更新し続ける中、慢性的なホテル不足で、好立地の土地は入札金額が上がっています。
また労働人口の減少で、こちらも慢性的な人手不足となり、人件費高騰によって建築コストが上がっています。
このマンション建設にかかるコストが今後5年程度で下がる見込みはないです。

価格決定要因の2に需給バランスです。
ここ10年で東京の年間新築マンション戸数が50%以下に激減しました。
ということは、都内の駅近不動産は一般庶民が対象ではなくなりつつあり、それでも供給数が少ないので問題ないということです。

要因の3として、1億円以上の不動産を購入できる層がどのように推移しているかです。
2016年のデータですが、1億円以上の金融資産を持っている富裕層は282万6000人で、これは人口減少時代の現在においても相当な勢いで増え続けています。
また、東京の人口も増え続けており、1億円不動産の購入対象者は二乗的に増えています。

最後の要因として、金利が今後どうなるかです。
これが不動産価格に最も大きな影響を与え、これ以上の金利を下げようがない局面まできたいるので、今後不動産価格の上昇に寄与することはないでしょう。
では、大きく金利が上昇するかというと、それもなかなか難しく、1000兆円を超える国の借金が重しとなり、日銀は安易に政策金利を上げることができません。
もし1%金利が上がると、中長期的に国債の利払いが10兆円増えてしまい、これは消費税4.5%に相当しますから財政破綻を招きかねません。

以上のことから今後不動産価格が上がるとは言いませんが、1990年の頃のようなバブルが弾け不動産価格が大きく下がることもないでしょう。

[63: 匿名さん]

>>62 匿名さん

すいません、最後に私の予想を書くのを忘れていました。
ここは坪500程度からスタートし、最終期で550ぐらいまで上がるのではないでしょうか。

[64: 名無し]

アメリカをはじめ、ゼロ金利を続けていたヨーロッパも金利上昇の局面になってきています。今後、日本もインフレ目標2%を達成しなくとも利上げの体制に入るでしょう。そもそもマイナス金利にしても物価上昇に寄与しなかったということですから別の政策を打ち出してくるでしょうね。

それに賃貸で回らないような値段のマンションに価値を見出せる？駅徒歩1分だから買う？
そこまで希少性のある地域でもないですし。
いまの不動産市況は明らかに異常。損をしに行くようなもの。
皆が買わなければ在庫がダボついて値段が下がるのが需要と供給というものです。
その際、いくつかのデベが消えることでしょう。数年前と同じように。歴史は繰り返します。

[65: 匿名さん]

共有も流石に三井よりはまともになるよね？
お隣はヒドい代物だからさ

[66: 匿名さん]

>>64 名無しさん

残念ながら論理的ではないですね。

アメリカやヨーロッパの国々と日本の状況は違います。
アメリカやヨーロッパが利上げしているから日本も利上げするというならもうとっくにやっています。

2012年12月から始まった現在の好景気は、いざなぎ景気を超え戦後2番目の長期間となりました。

あまり実感はありませんが、失業率は2.5%まで下がり、日本企業の利益は過去最高を更新し、また一部上場企業の株式時価総額はバブル期を超えています。

このまま好景気が続くとはとても思えず、必ず景気後退局面がやってきますが、その際日銀が政策金利を上げることはあり得ないです。

日銀が政策金利を上げる局面は景気が過熱し、国債の利払いよりも景気の過熱が危険だと判断したときで、もしそんな局面がきたとしたら東京の不動産価格は今より遥かに値上がりしています。

その景気後退局面がきても、都心近郊の不動産価格が大きく下がることはなく、ある程度の資産価値が保たれるでしょう。

論理的に考えると、向こう5年の不動産価格は大きく上がることも大きく下がることもないでしょうね。

[67: マンション掲示板さん]

地権者多すぎやろ。アトラスかよ。

[68: 匿名さん]

あれ、日本銀行って国債の利払いを気にして意思決定しているのだっけ？

[69: 匿名さん]

今日別のマンション案内のついでに聞いて来ましたけど、第1期は三井とほぼ同じ価格帯で出すって言ってました。あと既出かもしれませんけど、三菱の他に大成建設が40階クラスのタワマン計画あるとのことで、一気にタワマン街になりますね。

ただ、懸念としてタワマン計画と鉄道運営はやはり切り離されてるので、目黒線キャパオーバー問題は武蔵小杉と同じく出てくると営業さんも当然認識されてました。相鉄直通もあるし。

[70: 匿名さん]

>>69 匿名さん
何れにせよ10年以上してからの話
どうなることやら

[71: 匿名さん]

武蔵小山をタワマン街にする必要があるのかなと思うんだけど。
まぁ、決まったことダカラ仕方ないけど。

[72: 名無し]

そんなことしてる間にマンションバブル崩壊や。
坪300万の真っ当な価格帯に矯正されるでしょ

[73: マンション検討中さん]

>>72 名無しさん
ところによってだけどね
ここの町なら400万割るかも

[74: マンション検討中さん]

>>73 マンション検討中さん
マンションバブルではないが
一時的には400万程度かな
株と同じで振幅は必ず起きるから再度値戻りはするだろうけど

[75: 口コミ知りたいさん]

武蔵小山なのに。

[76: 匿名さん]

>>75 口コミ知りたいさん
町の発展が望めないところだと400万割るかも
下落率は駅前で積みすぎ、かつ地権者に払いすぎの三井の方が大きい

[77: 匿名さん]

地権者って坪あたりいくらで部屋ゲットできてるんですか？

[78: 匿名さん]

>>76 匿名さん

三井6500、住友9800ですよ？

[79: マンション検討中さん]

>>78 匿名さん
何が言いたいのかサッパリわからん

[80: 匿名さん]

再開発で住みやすくなりそうで、さらに魅力が増す理由ですね。
生活に必要な施設が揃っていて、緑も豊かであるのも嬉しい要素だと思います。
やっぱり再開発をした影響でこれから需要が高まっていくのでしょうか。

[81: 匿名さん]

>>79 マンション検討中さん
51さんが書いてることじゃない？

[82: 通りがかりさん]

>>71 匿名さん
密集地だったから、そこを何とかするための再開発でしょ。
駅前で、商店街が有名でってなれば、デベもとびつきますよね。


住友は高層階、網戸つかないんですよね？
ここは、どうかな。
早く情報ほしいです。

[83: 匿名さん]

思っていたよりもかなり広い土地で、大きな建物ができるのだなぁと思いました
506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所
ということなので、
結構地権者さん、多い。
管理組合の経営にそこまで影響するほどなのかはわかりませんが
かなりの割合ではあります。

[84: 匿名さん]

スミフさんは共有設備も豪華で仕様のいいもの作りますから、楽しみですね。
パークシティより少々高いだけなら断然こっちを期待しています。
俄然やる気出てきた。絶対欲しい‼︎

[85: 名無しさん]

>>66 匿名さん
まさに1990年代の不動産バブルがそうですが、まず最初に株価と不動産価格が崩壊し、その後で実体経済が悪化してます。
株価や不動産価格は実体経済より先に動きますので、実体経済が悪くなる局面においてはすでに不動産価格は大きく下落していると見るべきです。

[86: 匿名さん]

>>85

父がバブル時代に土地を売って小金持ちとなったが、
1988年ごろ既に、東京の土地は天井となって買い手は減り
地方の土地取引が時間差でバブルとなった。
で地方も天井となり、崩壊した。

[87: マンション検討中さん]

日経平均が下がればいいのか。外的要因も必要だね。

ダウ急落とか、トランプ大統領が輸入品関税強化とか。

早くバブル崩壊しろとか思うんだけど。

[88: 匿名さん]

バブルが弾けたら、大変だよ！

[89: 口コミ知りたいさん]

>>88 匿名さん

んだんだ。お隣の購入者が悲鳴あげるぞ。

[90: 匿名さん]

超高層タワー棟と商業店舗や公益施設などが入る中層棟、低層棟で構成される、ということなのですが、
商業店舗などは、何かしら商店街などに影響を与えたりとかしないのでしょうか。
武蔵小山パルムって、本当に雰囲気があって良い商店街ですので、
このままであってほしい、より良くなって欲しい、と言うのはある方は多いのではないでしょうか。

[91: マンション検討中さん]

>>90 匿名さん
パルムのどの辺が良い商店街？建物は汚いしなんか場末感の塊にしか感じないが

[92: 匿名さん]

>>91 マンション検討中さん
まあ確かにもうちょっと改良の余地あるよね。見たけど、携帯ショップとペットショップ、居酒屋ってイメージであんまり使わないな...って思っちゃった。

老舗の美味しいショップとか、小洒落た感じは確かに無いね...

病院の数(特に土日もやっているクリニックとか)も少な目だったし、有名塾も無いし、ファミリー層はここにすむのかな...

[93: 通りがかりさん]

>>92 匿名さん
有名塾は目黒、三田、白金高輪にあるから、武蔵小山には不要ですよね。

都会の方が買うより、武蔵小山周辺に住んでいて住み替える方が多そうですね。
早く情報でないですかね。
楽しみです

[94: 匿名さん]

うーん、、、子育てファミリー層には、どうせ混む路線（ビミョーな目黒線）なら武蔵小杉で安く買った方が良いし（←埋立地ではない）、埋立地気にしないなら豊洲とかで買った方が利便性高そう。

どちらも、ショッピングセンターあるし、塾も徒歩圏だし。

DINKSなら職住近接必須だから、ここじゃないよね…

何故に武蔵小山？どういう世帯構成、年齢層がここ買うのかな？

[95: 匿名さん]

>>94 匿名さん
基本は年金受給世代向けでしょうね
現役世代には向かない

[96: 匿名さん]

>>95 匿名さん
ナルホド...相続税対策ですね。

私が高齢者なら維持費のかかるマンション買うより、快適な介護付き老人ホームを探して、そこを終の住処とするけどなぁ...

これから先は不動産ではなく、負動産化の時代なんで、今のうちに不動産売っぱらって、賃貸暮らしに変えようかな...キャッシュフローさえあれば、賃貸は最強だからなー...

[97: マンション掲示板さん]

公式ブログでシティタワー武蔵小山になったそうです

[98: 通りがかりさん]

画像を見ると中住戸はバルコニー面積を小さくしてリビングを広く取っているのかな。

[99: マンション掲示板さん]

>>97 マンション掲示板さん
ステキなマンションになるでしょう

[100: 匿名さん]

シティタワー武蔵小山とパークシティ武蔵小山は平均単価はどちらが高いの？

[101: 匿名さん]

シティタワー武蔵小山の方が高い

[102: 匿名さん]

>>101 匿名さん

どこの情報ですか？
素人の予測は無意味なんで不要です

[103: 匿名さん]

武蔵小山、良い街だと思うけれど、なんとなく庶民的な感じがする街で
タワーマンションって意外な組み合わせのような気がします。

駅からの近さを考えると、お安くはないんですよね。

以前、このあたりに住んでいたことがあったので、このあたりの住みやすさというのはよくわかりますが
お値段が高すぎるとちょっと違う気もする人も出てくるのかなと思いました。

[104: 匿名さん]

少しずつHPに情報が出始めましたね。
ワクワク、楽しみです。

PC武蔵小山は迷ってるうちに欲しかった部屋が売れてしまったので、こっちに着目しています。
三井と同じ値段レベルだと良いんだけど...

坪500まではなんとかなるけど、それ以上は無理。
でも駅前タワマン欲しいなぁ。

[105: 評判気になるさん]

>>104 匿名さん

パークシティはモノが悪くて見送ったので、こちらに期待してる

[106: 匿名さん]

>>105 評判気になるさん
そうだったんですか？
普通のタワマンだと思っていたのですが。
特に華美ではないかと思いましたが、あんなものかな、という印象でしたが...
どこが落第点だったのでしょうか？

[107: 匿名さん]

>>77
ないしょ

[108: マンション検討中さん]

雨にぬれずに
マンションはいれるのかな？
だったら買ってもいい

[109: 匿名さん]

>>106 匿名さん
何から何まで全てです
良いところは駅前ということくらい
それも導線が悪いのとエントランスが2階なので実質の時間は距離以上なのでそこまで評価できませんでした

[110: マンコミュファンさん]

>>109 匿名さん
入り口1階もありましたよ

[111: 匿名さん]

>>110 マンコミュファンさん

それ駐車場ですよね？導線悪すぎて
普段使いできません

[112: 通りがかりさん]

>>109 匿名さん
駅前、商店街があるからこそ簡単に入れたり見れたりしない２階がいいいいな。
商店街から、オオゼキ側から、もちろん通常エントランス、駐車場から入れるから行く場所によって近い入り口使えるのがいいな。
ま、感じ方はひとそれぞれですね

[113: 購入者]

>>111 匿名さん

人のみですよ

[114: 匿名さん]

私もPC武蔵小山逃して残念です。ここは少し高くなるのかな!?

[115: 匿名さん]

ここはシティタワーのスレなのに、パークシティ武蔵小山の宣伝投稿ばかりですね。
よほど切羽詰まっるんでしょうね。

[116: 匿名さん]

PC買えなかった人とか、PCで武蔵小山に気付いた人がいるし、当然隣だから比較するのでは?
あっちはもう好きな間取りが選べるほど残ってませんし、ここで勝負という人は多いと思います。

[117: 匿名さん]

>>116 匿名さん

比較じゃなくて、パークシティのステマがウザいです。他のスレでも一生懸命にアピールしてますけど、場違いなことに気づいて下さい。

[118: 匿名さん]

すでに倍率下げ工作開始か。人気物件になりそう。

[119: 匿名さん]

パークシティの工作員の活動が凄くてウケる

[122: 匿名さん]

>>121 匿名さん

比較も何もパークシティの一方的なセールス活動は目障りです。ここはシティタワーということをお忘れなく。
宣伝工作活動はご自分のスレの中だけで勝手にやっていて下さい。よろしくお願いします。

[123: 匿名さん]

確かにパークシティの工作員がちょこまかしてますね。投稿と共に「参考になる」を押す有名人さんのようですがw

[124: 匿名さん]

投資にはキツイですかね!?

[125: マンション 検討中さん]

武蔵小山ガチンコ勝負
シティタワーとパークシティどちらが格上？

駅距離は同等。免震構造も同じ。
施工は鹿島であっちが勝ちか。
シティタワーの坪単価高ければ利回りもあっちの勝ち。
三井の勝利と見てますがどうですか？

資産価値に関わるので議論しましょう！

みたいな書き込みがパークシティの方で見られるのですが、ここの検討の人ですかね。書き込んだの。
それか全く関係ないただのネガでしょうか。

[126: 匿名さん]

>>125 マンション 検討中さん

ただのランキング好きなパークシティ武蔵小山の仕業だろ。笑

[127: 検討板ユーザーさん]

11月になっちゃいましたねー

[128: 匿名さん]

>>127 検討板ユーザーさん

2回目の販売予定見直しですね。
7月→8月下旬→11月下旬

これはお隣の販売不振がかなり影響したものと思われますね。計画を練り直しているのでしょう。

[129: 匿名さん]

PCより1年4ヶ月後の入居予定ですので、PCが2017.11月発売開始だった事を考えると、2019.3月まで延期が続いてもおかしくは無いですね。

気長に楽しみに待ちます。

[130: 検討板ユーザーさん]

もしパークシティと同じ高さ制限だと、同じ４１階建てなので、エントランスロビー低くしないと、スラブ厚、天井高、天カセのどれかを犠牲にしないといけない気がするのですが、スペック大丈夫かな。

[131: 匿名さん]

>>129 匿名さん

意味不明

[132: 匿名さん]

>>130 検討板ユーザーさん

危惧されてるのは、ここはパークシティと同じ41階建なので、スラブ厚や天カセなど同じ安普請な仕様になってしまわないかということですね。心配ですよね。

[133: 検討板ユーザーさん]

まあ天カセはオプションにするか、リフォームで一部の天井下げて取り付け可能な気もするので、替えの利かない天井高とスラブ厚だけでも確保してくれたらいいかな。それだけでもパークシティより優良になるし、多少割高でも納得できる。

[134: 匿名さん]

>>133 検討板ユーザーさん

天カセは後からリフォームでの対応はできないよ。スミフの他の物件で聞いたことあるけど無理と言われた。

[135: 検討板ユーザーさん]

>>132 匿名さん

そうなんです。最近は違うかもしれませんが、スミフさんは天井が高い豪華仕様のロビーを設けるイメージがあったので、住居階の階高が不足しないかなと思いました。

[136: マンション掲示板さん]

天井高いくつあれば合格ですか？

[137: 匿名さん]

>>136 マンション掲示板さん

タワーなら2600でしょうね

[138: 検討板ユーザーさん]

>>134 匿名さん

情報ありがとうございます。二重天井の空間が不足しているからですかね。工数増えるけど、一部天井下げたビルトインの間取りにしてほしい。あまり需要ないのかな。

[139: 匿名さん]

坪500万なら買う。

永久眺望が確保出来るからPCより欲しい。

多少天高低くても天カセあった方が良いのかどうかは悩ましい所。共有設備が豪華だと良いですね。

管理費少し高くなっても良いから、プールとかラウンジ、住民専用コンビニ、スタディルーム、キッズルーム希望。

[140: 検討板ユーザーさん]

>>136 マンション掲示板さん

欲を言えばオフィス並の２７００ですが、期待値は２６００、妥協して２５００でしょうか。ただ天カセだけのために部屋全部を下げるとなると天井高もほしいので悩みますね。それよりもスラブ厚を優先したいです。

[141: 匿名さん]

>>139 匿名さん

スカイラウンジとスタディルームは必須ですね
駅ビルにジムがあるから、フィットネスは無くてもいいかも

[142: 匿名さん]

>>140 検討板ユーザーさん

フルフラットなら2500でもありですね
お隣みたいな凸凹は勘弁

[143: 通りががり]

>>62 匿名さん

不動産鑑定士です。理論的にはいまの高過ぎる住宅用マンションの分譲価格は説明できません。賃料は低位安定、利回りも低位安定、価格だけ高止まりはバランスを欠いています。利回りが低位安定で変わらないとしても、いずれ賃料が上昇するor価格が下落するはずです。

事業者不動産(事務所ビル、ホテル等の)の価格も上がっていますが、賃料上昇を伴っており健全です。住宅用マンションは不健全な価格上昇です。

金利や物価動向の見方は色々あるので要因から除外するとしても、いまの新築マンション、とくにタワーの募集価格は高過ぎます。

土地仕入価格、資材人件費等の供給側のコストは分譲価格に影響はするが、最終的に価格を決めるのは需要者側です。高過ぎる値付けでも買ってしまう需要者側の問題が大きいです。

価格が高過ぎてリターンが稼げず投資対象になりえない以上、需給は確実に緩んできます。マンションブームが終わり自用(投資目的以外)の需給が更に緩んできた場合、適正な価格まで下落すると思います。タワーマンションの希少性を重視する人は値は下がりにくいと言うし、タワーマンションの様々な欠点に着目する人は大幅に下落すると考えます。

どちらになるかは15、20年経たないと分かりませんが、私は個人的に後者になると予測します。