シティタワー武蔵小山

[買い替え検討中さん]

シティタワー武蔵小山はどうですか。
駅前にできる高層タワマン、住宅・商業一体再開発で、気になってます。
物件のことや周辺環境、将来性はどうですか？

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00142153

所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）　
完成年月：平成33年6月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2021年8月中旬 　
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97平米～111.86平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上41階建　地下2階建　
売主：住友不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[401: 匿名さん]

武蔵小山には他地域から行きたくなるような施設がないのが問題。子育て世代は武蔵小杉のような、広い道、広い店舗、充実した子供関連商業および教育施設がある街を求めている。このまま高齢者向けの街であり続けると発展はないよ。

[402: 匿名さん]

>>400 通りがかりさん
広大な土地があるかどうかは関係なくはないが、それだけで価値が上がらない、とは言えないでしょう。都心の内陸エリア、住・商の一体開発で利便性は上がり、防災性も高まる。つまりエリアの価値は上がるわけです。価格が上がって当たり前。

[403: 通りがかりさん]

>>402 匿名さん
再開発で局所的に上がってそれで終わり。再開発されていないその他地域との分断。住商一体なんて、ここの住民は微塵も思っていない。マンション部外者排除に熱心だろうに。こんな伸びしろのない街に長く住みたいと思わない。駅前再開発の失敗事例になると思う。

[404: 匿名さん]

やはり子育て世代には豊洲が最強か...
豊洲も次に出てくる東急タワマンは坪単価400万は軽く超えてくるという話だけど。

[405: 匿名さん]

>>404 匿名さん

ナイナイ

[406: マンション検討中さん]

武蔵小杉や湾岸エリアは人の増加にインフラが追い付いてないけどね。俺はそんなところに住みたいと思わない。ある程度、出来上がった街で新陳代謝の範囲でできるマンションが良いけど、武蔵小山もインフラが追い付かない懸念はありそうだね

[407: 匿名さん]

>>403 通りがかりさん

局所的に上がってそれで終わった事例を示してもらわないとね〜。実際、都心でそんなところはない。一旦再開発で価格が上昇すれば、それが新たなスタンダードになっている。

2行目以降はあなたの想像や感想に過ぎませんね。

[408: eマンションさん]

>>407 匿名さん
新築マンション買おうとしてる人たちもみんな、当然他エリアと比較して買ってるんだから（価格情報などがネットで広がるようになったから尚更）、局所的なバブルって起きにくいよね。

[409: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する目的の投稿であると判断したため、削除しました。管理担当]

[410: 匿名さん]

武蔵小山は完全に人気地域になっちゃったな。

[411: 匿名さん]

武蔵小山って、他地域からのアクセス悪く、オフィスもないので、ビジネスをして儲かるイメージが湧かない、すなわち発展するイメージが湧かないんだよね。複数路線の大岡山や奥沢の駅前が再開発されてタワマンできるなら、そっちの方が欲しかったなあ。

[412: 匿名さん]

>>411 匿名さん

他地域からのアクセスは特に悪くなく、むしろ目黒まですぐの利便性。オフィス街ではなく住宅街というだけの話でしょ。それに加えて一連の再開発。発展することはもう決まってる。

[413: マンション検討中さん]

インフラがこれ以上増えないんだから発展は限定的だがね。
地域的に金持ちが住むエリアじゃないし。坪400以上なんていうバリューは見出だせない。

[414: マンション比較中さん]

>>413 マンション検討中さん
金持ちどころかろくに人が住んでなかった湾岸や武蔵小杉はインフラ以上に発展しちゃって大きな問題になってる。
坪400の価値が有るかは？だが、将来大きく変わる可能性はあるよ。実際タワマン計画がいくつもあるよね？
私もここに今@470払う価値はないと思ってますが、先のことはわかりませんよ。

[415: マンション検討中さん]

もっと論理的に評価しましょうよ。

マンションの評価は建物価格＋土地価格でも可能です。
建物価格はどんな物件でも緩やかに下落します。
一方、土地価格は街の発展次第で上がります。
つまり土地価格次第では将来値上がりも期待できます。

ここは駅前商業地だから土地の価格の元になるのは賃料水準がすべて。
駅前がキレイになる、道路が広くなる等の要因は
すべて「人がどれだけ集まる場所か」の間接的な要因です。
賃料の上昇率はこの「人がどれだけ増えるか」に依存します。

タワマン３本と商業施設が整備され駅周辺住民が増え、
周辺地域から武蔵小山に買い物等に来る人がどの程度増えるのか、
その結果、商店街の店舗の売り上げがどの程度上がるのか。
賃料は店舗の売上に依存して上がるのです。
この数字が正確に読めるなら、土地価格は理論的に出せますよ。

他の駅前再開発と「人の増加率」を比較的すれば、
この物件の将来性もわかり易いと思いますよ!

[416: 匿名さん]

で、結論は？
買い？それとも見送るべき？

[417: 通りがかりさん]

>>416 匿名さん

武蔵小山に関しては見送りが正解

[418: マンション比較中さん]

結論は人それぞれ。私も個人的には見送りだが、ここはそこそこ売れている。
買いと判断し実際に購入する人が意外と多いということで、安普請で高くても売れるという嫌な市況だと思う。

[419: 通りがかりさん]

>>418 マンション比較中さん

ここはまだ売り出してませんが。。

[420: 匿名さん]

>>418 マンション比較中さん

武蔵小山は見送りが正解かと思うものの、もし買うならお隣よりは良いと思う

[421: 匿名さん]

不動前とか西小山とか賃料安いからどうしても足を引っ張られる

[422: 匿名さん]

>>421 匿名さん

武蔵小山も高い賃料が取れる場所じゃないからね。周辺の不動前、西小山に引っ張られてるのが理由では無い。
むしろ、武蔵小山よりも不動前の方が賃料高くても良いくらい。

[423: 匿名さん]

>>420 匿名さん

お隣とは横並びだと思うよ。

[424: 匿名さん]

>>423 匿名さん

隣は価値が無いと言われてるからねぇ。
ここはお隣よりモノが良さそうだから実需でも多少は納得できるんで無い？

[425: 匿名さん]

>>421 匿名さん

目黒まで歩ける分、不動前の方が高いケースもある。西小山は確かに安いね。

[426: 匿名さん]

不動前はお得ですよね。武蔵小山と違って。
目黒だけじゃなくて、五反田も徒歩圏内。
それでいて武蔵小山よりも安いからな。

[427: 匿名さん]

>423: 匿名さん　
そう思います。中古になった時はほぼ同じ。こちらがランドマーク性から少し劣るかもしれないと考えています。

[428: 匿名さん]

不動さんはほんと高くなったなぁ。

タワマン再開発が欲しいけど、諦めて小規模物件の山の手内側を狙うかどうか悩ましい。

パークコート小石川欲しいけど、手が届かなそうだから、ここで我慢するかなぁ。

[429: 匿名さん]

＞＞４２８
買い物はこっちのほうが便利だよ
あと病院通いとかも

[430: 匿名さん]

>>428 匿名さん

お隣よりはいいかも
こちらの方が仕様、眺望、ランドマーク性などあらゆる面で優れている

[431: マンション検討中さん]

武蔵小山で坪@ 500と山手線内側港区中古と悩んでます。
中古買って、まだまだ先の第3段の三菱地所×大林組、第4段大成建設が出た時に、武蔵小山に買いたかったら買おうかな〰。ほんと悩ましい〰。

[432: マンション検討中さん]

港区中古もいいですが、白金高輪は白金タワーの真上を飛行機が飛ぶと、理事会の人が反対運動してますね。
飛行機が上空飛ばない港区人気エリアってどこなんだろう？
青山？

[433: 匿名さん]

不動前は低地の不人気エリアですよ

[434: 匿名さん]

>>433 匿名さん

え。
初耳なんですが。
エビデンスをお願いします。

[435: 匿名さん]

>>434 匿名さん
だって、目黒から外側目黒川まで、すごい坂。桜見るのはいいけど、低地じゃないのかな？

[436: 匿名]

>>434
横レスだけど
自分で調べようよ
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/bosai/bosai-bosai/bosai-bosai-hu...

目黒川はほんの30年くらい前までよく溢れてたよ
浸水気にするなら山手通りより向こうはやめた方がいい

[437: 匿名さん]

低地なことと不人気エリアは別の問題です。
不人気エリアであることのエビデンスが必要なのではないでしょうか。

[438: 匿名さん]

目黒や五反田まで徒歩圏ということで不動前の方が交通利便性が高い上、五反田TOCにも徒歩10分以内で行けるので生活利便性も上。低地だからと言って直接的な悪影響もなく、浸水リスクのある武蔵小山と比較して立地面で大きな差があるとも思えんなあ。

[439: 匿名さん]

不動前は目黒川に近い低地
桐ヶ谷火葬場が近く歴史的に地格が低い
周りに寺や墓が多く墓ビュー率高し
ゆえに住環境としていまいち
メリットは安いことぐらいでは

[440: 匿名さん]

>>439 匿名さん
で、不人気であるエビデンスは？

[441: マンション検討中さん]

現地にいけばわかるよ。目黒駅までの距離も中途半端。低地ゆえ目黒まで坂がきつい。山手通りがうるさい。五反田TOCもメリットにならない。唯一の利点はバスが便利。

[442: 匿名さん]

>>441 マンション検討中さん

だから、それによって不人気であることを示すエビデンスをよろしく

[443: マンション検討中さん]

>>442 匿名さん
エビデンス言いたいだけ。

[444: 匿名さん]

家賃相場はhomesで見てもchintaiで見ても不動前>武蔵小山だね。まあ、これが現実。

[445: 匿名さん]

>>444 匿名さん

不動前、武蔵小山よりも人気じゃん笑

[446: マンション検討中さん]

不動前より武蔵小山の方が人気。業界では不動産は武蔵小山のスライド地域として有名。

[447: マンション検討中さん]

家賃が高くみえるのは目黒駅エリアも範囲に入るため。

[448: 匿名さん]

>>446 マンション検討中さん

エビデンスは？

[449: 匿名さん]

>>447 マンション検討中さん

不動前は目黒駅エリアなのは事実でしょう。
だから武蔵小山よりも賃料相場は高くて当たり前。

[450: 匿名さん]

武蔵小山は不動前に負けてるのか

[451: 匿名さん]

武蔵小山好きの人がイメージだけで不動前より人気と言っているだけ。確かに商店街が大きくてお店が沢山あるが、普段から使えるお店なんて一握り。必要であれば仕事帰りに不動前で降りずに武蔵小山まで行けば良いだけだし(滅多にそんなことはないだろうが)。

商店街よりも目黒や五反田との物理的な距離が近い方が重要。それらの駅周辺の方が交通利便性が高いのはもちろん、良いレストランも沢山あるよ。

武蔵小山を否定する訳じゃないけど、他の駅を下に見るのは止めた方がいい。所詮、ローカル線1路線しか使えない駅なんだから。

[452: 匿名さん]

この掲示板の武蔵小山の人って他をこき下ろして武蔵小山を上げようとするよね。
それも他のスレに出向いてまでやる。だからトラブルになるんだよ。

[453: 匿名さん]

>>451 匿名さん
ここで武蔵小山が不動前よりも上と騒いでいるのはお隣の契約者でしょうが、その感情的な投稿と対比も相まって、大変冷静なコメントであると感じました。

[454: 匿名さん]

>>453 匿名さん
ここに、書き込む人って、異常に武蔵小山けなしますね。小山嫌いなら検討なんかしないで好きなマンションのところへ行けばいいのに。

[455: 匿名さん]

>>454 匿名さん

「武蔵小山教から目を覚ませ」という老婆心ですよ。

[456: 匿名]

>>455 匿名さん

そんな宗教があるのですか？
具体的に教えてもらえますか？

[457: eマンションさん]

>>456 匿名さん

お隣のスレを読めばわかります

[458: 通りがかりさん]

>>456 匿名さん

古くから日本にある山岳崇拝の一種で、
再開発ブームにのって爆発的に広がる＊＊＊＊ですよ。

[463: 匿名さん]

来週雅叙園でプロジェクト発表聞いてきます。
専有部の仕様や間取りもわかるのでしょうか？
お隣と比較してモノが良ければ前向きに検討したいです。

[464: マンション検討中さん]

>>463 匿名さん
行かれるんですね
うちは生憎の予定で行けませんが、良ければ感想投稿してくださいね

[467: 匿名さん]

外観は明るく爽やかな印象で、けっこう好きです。
敷地の真ん中にタワー棟があるので、広々とした印象になりそう。
バルコニーの手すりが一部縦格子なのが残念。

[468: 匿名さん]

>>467 匿名さん

明るく爽やかな外観と、シックで豪華なエントランスが良いコントラストとなって素敵そうですね

[469: 匿名さん]

しながわの浸水マップみて、武蔵小山は浸水リスクが非常に高い、それを伝えないのは契約者のエゴだという人が隣で暴れてますが、どちらの物件も浸水リスクは低いほうから1-2番目、全く問題ないと思いました。やや隣の方がリスク低いようですが、どちらも優秀ですね。

[470: 匿名さん]

しながわは雨のときにリスクあるから、
よした方が良いって言ってた人もいましたが、
しんすいリスクはココは低くて安心しました。なんだかんだ言ってもちゃ
んと考えて作ってるんですよね。
しってる人がいたら間取りとか教えてください。
やっぱりちょっと高いかなあ!?　

要確認
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000047000/yoso_jisseki_c.pd...

[472: 匿名さん]

私はここと隣と2戸考えています。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[477: 匿名さん]

浸水リスクがない高台のビンテージマンションがお好きな方はそちらをお求めになられると良いのではないですか？配管がどうなっているのか心配ですが、浸水するよりは良いでしょう、お金を一杯出して治してくださいね

[480: 匿名さん]

[No.459～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･スレッドの趣旨に反する投稿
･他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
･削除されたレスへの返信

[481: マンション検討中さん]

お隣の掲示板から来ましたが、こちらはまだまともな意見交換出来てるみたいですね！価格発表されたら検討したいと思います。お隣は、耳栓必須マンと浸水リスクマンが騒いでて…まともに意見交換出来てないです(><)

[482: マンション検討中さん]

武蔵小山のタワマン気になっていましたがお隣は少々値段が高く、適正価格であるか分からないです。資産性と満足性で武蔵小山のタワマンをメリデリで整理したいのですが、以下ご意見ください
■メリット
・駅近
・有名商店街が近くにある
・生活するための物価が安い
・評判の良い飲食店が多数
・大きな公園が近い
・車通りが多い大通り沿いではない
・ユニークさ＝他に似た条件のタワマンがない
・山手線目黒駅まで3分
・2線利用可能(目黒線、三田線)
■デメリット
・日夜問わず人通りが多い
・飲み屋が多い
・新航路の影響
・浸水リスク50cm以内の評価
・駅飽和の可能性(急行待ち合わせなどもありホーム飽和懸念)
・近くに墓地がある

[483: 匿名さん]

>>482 マンション検討中さん

お隣パークシティ武蔵小山はただお値段が高いだけではなくて、仕様が低すぎるのが問題です。
デメリットが整理されてたので貼っておきます。
この辺りと比較して比べるといいかもしれません。

■パークシティ武蔵小山のデメリット
　スラブ厚薄い(ボイドスラブ280ミリ)
　ペラボー隙間大
　天カセなし
　loweなし
　T2サッシ
　スカイラウンジなし
　ライブラリーなし
　ゲストルーム、パーティルームが低層階
　他タワーに囲まれて眺望なし
　墓地隣接
　地権者住戸1/4
　レンジフードが同時給排気タイプではない

[484: マンション検討中さん]

>>483 匿名さん
ご丁寧にありがとうございます！参考になります！どちらかというと仕様に依存しない資産性で検討したいと思っていました！どちらかで悩むというより武蔵小山を買うべきかを悩んでおりますので。

[485: 匿名さん]

>>484 マンション検討中さん

後から変更がきかない仕様は資産性に影響しますよね。
>>483に書いてあるのは殆どが変更出来ないものです。変更可能なのはサッシだけみたいです。

[486: マンション検討中さん]

>>485 匿名さん
ありがとうございます！パークシティに思い入れがある訳ではないので、武蔵小山タワマンという条件で評価しようと考えてました！住友の仕様に期待しているというのもあります。

[487: マンション検討中さん]

こちらのスラブ厚はいくつですか？

[488: 匿名さん]

プロジェクト発表会、熱気が凄かったですね。
資料請求千件ですって。
住居として住むなら隣なんかよりこちらがいいですよと説明ありましたね。
三井は商業施設の開発が得意だから、あちらのテナントも良いように使いましょうと。
眺望は絶景でしたね。

[489: マンション検討中さん]

>>487 マンション検討中さん
まだ発表されてないのではなかったでしょうか？

[490: マンション検討中さん]

>>488 匿名さん
そうなんですね！楽しみです！お隣の掲示板は傍からみて、意味の分からないネガの方が占領してて、なんかもうパークシティはいいかなと、思ってきました。正直テンションだだ下がり…こっちはまともな人多そうで前向きに検討出来そうです^^

[491: マンション検討中さん]

>>488 匿名さん

ご報告ありがとうございます。
物件について、何か新しいことがわかりましたらご教示くださいませ。

[492: 匿名さん]

待って正解でしたね。ここか渋谷や小石川のパークコートが選べるのはラッキーですよ。資金力があるならノータイムでパークコートですが、ここもパークシティよりはマシですからね。

[493: 匿名さん]

>>492 匿名さん

そうですね。ここを待った人は賢明でした。
都心ビューのタワーらしい眺望を満喫できます。
お隣さんは墓地ビューですよね。嫌悪施設が隣接って、リセールバリューも最悪ではないでしょうか。

[494: 匿名さん]

駅から若干離れた落ち着いた住環境で、三方に抜け感があるのが良いですね。今後の再開発によって眺望が塞がり資産価値が下がることもないですし。

[495: 匿名さん]

>>494 匿名さん

私も参加しましたが、住友で同じこと言ってました。パルムとロータリーの喧騒はパークシティに任せて、こちらはしっかりパーソナルスペースを確保して喧騒からの適度な距離を置いて都心側最前列の贅沢な眺望が独占できるのが残り三本のタワマンとの違いと強調されてましたね。
タワマンの価値は眺望が全てですから、一等席を獲得できたここのリセールは安泰だと思います。

[496: マンション検討中さん]

仕様など教えてください。
天カセやガラスはいかがでしたか？

[497: 匿名さん]

>>496 マンション検討中さん

そこまでの詳しい説明はありませんでしたが、シティタワー目黒とほぼ同じという話を営業さんが言ってました。
またら4つの間取りを見せてもらえました。2LDK以上は玄関正面にニッチカウンターがあって良かったです。また間取りも柱がほぼアウトフレームで三井よりも良いと思いますと営業さんが言ってました。
次回はシティタワー目黒で眺望を確認するイベント参加を促されました。

[498: 匿名さん]

>>497 匿名さん
肝心の価格は三井と比べていかがでしたか？

[499: マンション比較中さん]

この物件はやはり高かろう良かろうですかね？
コストが隣の三井と比較して気になるところです。最低坪単価500とも聞いたりしていますが、
実際はどうなのでしょうか。発表会に参加できてないので、情報教えていただけると
大変助かります。

[500: 匿名さん]

＞タワマンの価値は眺望が全て

いいこと言うね。
そこを軽視して後で泣きを見るやつの多いこと…