シティタワー武蔵小山はどうですか。
駅前にできる高層タワマン、住宅・商業一体再開発で、気になってます。
物件のことや周辺環境、将来性はどうですか？
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00142153
所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）
完成年月：平成33年6月中旬予定
入居（引渡）予定日：2021年8月中旬
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97平米～111.86平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上41階建 地下2階建
売主：住友不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：未定
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/
[スレ作成日時]2018-04-30 12:25:46
現在の物件
- 所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
- 交通：東急目黒線 「武蔵小山」駅 徒歩2分
- 価格：1億5,500万円～2億8,000万円
- 間取：2LDK～3LDK
- 専有面積：61.83m2～84.63m2
- 販売戸数/総戸数： 4戸 / 506戸
シティタワー武蔵小山
| No.101 |
by 匿名さん 2018-07-09 22:23:32
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削除依頼
シティタワー武蔵小山の方が高い
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| No.102 |
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| No.103 |
武蔵小山、良い街だと思うけれど、なんとなく庶民的な感じがする街で
タワーマンションって意外な組み合わせのような気がします。 駅からの近さを考えると、お安くはないんですよね。 以前、このあたりに住んでいたことがあったので、このあたりの住みやすさというのはよくわかりますが お値段が高すぎるとちょっと違う気もする人も出てくるのかなと思いました。 |
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| No.104 |
少しずつHPに情報が出始めましたね。
ワクワク、楽しみです。 PC武蔵小山は迷ってるうちに欲しかった部屋が売れてしまったので、こっちに着目しています。 三井と同じ値段レベルだと良いんだけど... 坪500まではなんとかなるけど、それ以上は無理。 でも駅前タワマン欲しいなぁ。 |
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| No.105 |
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| No.106 |
>>105 評判気になるさん
そうだったんですか？ 普通のタワマンだと思っていたのですが。 特に華美ではないかと思いましたが、あんなものかな、という印象でしたが... どこが落第点だったのでしょうか？ |
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| No.107 |
>>77
ないしょ |
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| No.108 |
雨にぬれずに
マンションはいれるのかな？ だったら買ってもいい |
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| No.109 |
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| No.110 |
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| No.111 |
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| No.112 |
>>109 匿名さん
駅前、商店街があるからこそ簡単に入れたり見れたりしない２階がいいいいな。 商店街から、オオゼキ側から、もちろん通常エントランス、駐車場から入れるから行く場所によって近い入り口使えるのがいいな。 ま、感じ方はひとそれぞれですね |
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| No.113 |
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| No.114 |
私もPC武蔵小山逃して残念です。ここは少し高くなるのかな!?
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| No.115 |
ここはシティタワーのスレなのに、パークシティ武蔵小山の宣伝投稿ばかりですね。
よほど切羽詰まっるんでしょうね。 |
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| No.116 |
PC買えなかった人とか、PCで武蔵小山に気付いた人がいるし、当然隣だから比較するのでは?
あっちはもう好きな間取りが選べるほど残ってませんし、ここで勝負という人は多いと思います。 |
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| No.117 |
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| No.118 |
すでに倍率下げ工作開始か。人気物件になりそう。
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| No.119 |
パークシティの工作員の活動が凄くてウケる
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| No.122 |
>>121 匿名さん
比較も何もパークシティの一方的なセールス活動は目障りです。ここはシティタワーということをお忘れなく。 宣伝工作活動はご自分のスレの中だけで勝手にやっていて下さい。よろしくお願いします。 |
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| No.123 |
確かにパークシティの工作員がちょこまかしてますね。投稿と共に「参考になる」を押す有名人さんのようですがw
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| No.124 |
投資にはキツイですかね!?
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| No.125 |
武蔵小山ガチンコ勝負
シティタワーとパークシティどちらが格上？ 駅距離は同等。免震構造も同じ。 施工は鹿島であっちが勝ちか。 シティタワーの坪単価高ければ利回りもあっちの勝ち。 三井の勝利と見てますがどうですか？ 資産価値に関わるので議論しましょう！ みたいな書き込みがパークシティの方で見られるのですが、ここの検討の人ですかね。書き込んだの。 それか全く関係ないただのネガでしょうか。 |
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| No.126 |
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| No.127 |
11月になっちゃいましたねー
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| No.128 |
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| No.129 |
PCより1年4ヶ月後の入居予定ですので、PCが2017.11月発売開始だった事を考えると、2019.3月まで延期が続いてもおかしくは無いですね。
気長に楽しみに待ちます。 |
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| No.130 |
もしパークシティと同じ高さ制限だと、同じ４１階建てなので、エントランスロビー低くしないと、スラブ厚、天井高、天カセのどれかを犠牲にしないといけない気がするのですが、スペック大丈夫かな。
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| No.131 |
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| No.132 |
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| No.133 |
まあ天カセはオプションにするか、リフォームで一部の天井下げて取り付け可能な気もするので、替えの利かない天井高とスラブ厚だけでも確保してくれたらいいかな。それだけでもパークシティより優良になるし、多少割高でも納得できる。
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| No.134 |
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| No.135 |
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| No.136 |
天井高いくつあれば合格ですか？
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| No.137 |
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| No.138 |
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| No.139 |
坪500万なら買う。
永久眺望が確保出来るからPCより欲しい。 多少天高低くても天カセあった方が良いのかどうかは悩ましい所。共有設備が豪華だと良いですね。 管理費少し高くなっても良いから、プールとかラウンジ、住民専用コンビニ、スタディルーム、キッズルーム希望。 |
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| No.140 |
>>136 マンション掲示板さん
欲を言えばオフィス並の２７００ですが、期待値は２６００、妥協して２５００でしょうか。ただ天カセだけのために部屋全部を下げるとなると天井高もほしいので悩みますね。それよりもスラブ厚を優先したいです。 |
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| No.141 |
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| No.142 |
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| No.143 |
>>62 匿名さん
不動産鑑定士です。理論的にはいまの高過ぎる住宅用マンションの分譲価格は説明できません。賃料は低位安定、利回りも低位安定、価格だけ高止まりはバランスを欠いています。利回りが低位安定で変わらないとしても、いずれ賃料が上昇するor価格が下落するはずです。 事業者不動産(事務所ビル、ホテル等の)の価格も上がっていますが、賃料上昇を伴っており健全です。住宅用マンションは不健全な価格上昇です。 金利や物価動向の見方は色々あるので要因から除外するとしても、いまの新築マンション、とくにタワーの募集価格は高過ぎます。 土地仕入価格、資材人件費等の供給側のコストは分譲価格に影響はするが、最終的に価格を決めるのは需要者側です。高過ぎる値付けでも買ってしまう需要者側の問題が大きいです。 価格が高過ぎてリターンが稼げず投資対象になりえない以上、需給は確実に緩んできます。マンションブームが終わり自用(投資目的以外)の需給が更に緩んできた場合、適正な価格まで下落すると思います。タワーマンションの希少性を重視する人は値は下がりにくいと言うし、タワーマンションの様々な欠点に着目する人は大幅に下落すると考えます。 どちらになるかは15、20年経たないと分かりませんが、私は個人的に後者になると予測します。 |
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| No.144 |
スカイラウンジは必須ですよね。プールも高級感あっていいですね。健康志向な方や子供は喜びそう。必要ない住民には負担かけたくないので、大多数が望ならという感じです。
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| No.145 |
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| No.146 |
>>145 検討板ユーザーさん
分譲価格が正しいとすると、貸した場合に想定される賃料が安すぎると思います。プレミアム賃料が約定しないのには同意します。いくら駅直結の徒歩1分でも賃料には地域の上限があります。高い賃料出せる人は都心部で築浅物件から選択できますので、わざわざ武蔵小山で借りません。 貸せる賃料が正しいとすると、分譲価格が高過ぎます。だから、どちらかが行き過ぎなんです。賃料が安過ぎるのか価格が高過ぎるのか。 希望する物件の分譲価格に敏感になると同時に、その物件を自分たちが借りた場合、家賃はいくらまで出すかを真剣に考えれば、多少なりとも分譲価格の妥当性は分かると思います。 |
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| No.147 |
>>143
利益が出ているのはインカムゲインでなくキャピタルゲイン 外需として、マネーの垣根がなくなり、日本人も英語を話せる人間が多くなり情報が外の人も取りやすくなり、近くのアジア圏に富裕層も増えたことで、自国の利回りより日本の不動産の利回りの方がこれでも高く、東京の不動産はそもそも世界的比較で安いので、じわじわ資金が流入してきている（まだ序の口） 一方、未だ大きい内需は、市中のマネーが増えたことによる投資意欲の増加とこれからも続く相続税対策 特にタワーマンションはこれからもずっと相続税対策対象になりうる 鑑定士だかなんだか知らないけど、ビッグデータに置き換わっていくような資格自慢するくらいなら きちんと経済とか金融を勉強した方がうんちくにも説得力出るし金稼げるよ |
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| No.148 |
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| No.149 |
わかりやい例をひとつ。年収1000万の２人がいて、ひとりは月収60万・ボーナス280万、他方は月収30万、ボーナス640万。結婚相手としてどちらを選びますか。
年収はマンションの分譲価格で、月収はそのマンションの想定賃料です。年収に含まれるボーナスは景気や業績で変動しますが、月収は安定していますし、その本人の実力といっていい。景気が悪くなっても年収の下落率は小さくて済みます。 マンションの価格だけを見て高い安い言っていると、その本当の実力が分からなくなります。ぜひ賃料で比較してみてください。 マンションに当てはめると、想定賃料/分譲価格の少しでも高い物件を探してください。様々な立地のマンションを比較検討してみると驚くほど率が違ってきます。 |
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| No.150 |
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| No.151 |
>>147 マンション検討中さん
マネーの垣根がなくなったら不動産においては外資が入ってくるより内資が外を志向すると思うけどね。 海外不動産の方が価格も高いけど賃料はそれ以上に高くて、利回りが高い。 世界視点での資産運用において日本の不動産投資はハイリスクローリターン。 |
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| No.152 |
おまえがもっと勉強してから書けよ。
日本のマンション投資より利回り低い他国の不動産投資なんてないだろ笑 |
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| No.153 |
他国には地震がありませんので。
東京は大震災リスクがある分だけ利回りが大きいのですよ。そんなことも知らんの？ 逆を言えば東京に大震災が起きれば暴落なんてものではないでしょう。 いくら政府が復興措置を取ろうとも外資は蜘蛛の子を散らすように逃げていきます。 そこを中国人安く買いたたかれて日本は終わりそうな予感がしています。 |
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| No.154 |
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| No.155 |
日本に不動産投資が集まるのは規制が緩く購入制限がほぼない中で、リスクヘッジで資金分散しているからですよ。海外だと中古も長持ちするので、勉強不足の海外投資家は地方の中古にも投資しています。それこそＤＣＦで割安な物件しか買わないので、意外とハイリターン叩き出してますけど、品川エリア以外はそろそろ出口を視野に入れてそう。
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| No.156 |
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| No.157 |
また、関係ない話。北仲でも管理人さんに怒られてたじゃん。買いたい人が買えばいい。興味ない人は退散して。親切のつもりな説教？迷ってり検討者の意見なら聞きたいけど、はなから検討していない人は邪魔。
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| No.158 |
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| No.159 |
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| No.160 |
あーあ、住宅ローン上がり始めちゃった。
ここ終わりだね。 |
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| No.161 |
>>160 マンション検討中さん
ここ買う人はローンと同額のキャッシュを用意できる人が多そうだから、金利はそんなに気にしないんじゃないかな。 サラリーマンがローンパンパンに組んで無理する価格帯ではないかと。 |
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| No.162 |
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| No.163 |
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| No.164 |
スミフらしい真っ黒のタワマンでは無いのが残念ですね。
威風堂々としたカッチョ良い黒タワマンを期待していたのですが... 少し高くなっても良いので豪華なタワマンを期待して待ってます！ |
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| No.165 |
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| No.166 |
再開発ということばについて。
よく、デベは地あげして商業施設つきマンションを作りことを再開発と華々しく言うけど、 目黒のブリリアも再開発と言われたけど、1,2Fにちょっと商業施設があるだけで、前後で商業的インパクトゼロでした。むしろ、ニトリが一店舗出来た方がインパクトあった。 豊洲も、ららぽーと前後はインパクトあったけど。 ここの再開発も知りませんが、デベの宣伝用語の面もあるのでは、駅徒歩1は正真正銘インパクトあるね。 |
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| No.167 |
⬆
すいません、パークシティのスレッドと勘違いして書きました。無視して下さい |
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| No.168 |
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| No.169 |
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| No.170 |
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| No.171 |
麻布十番
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| No.172 |
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| No.173 |
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| No.175 |
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| No.176 |
スミフさんもブランド力が失墜するような造りにしてしまうのかな。
天然石キッチンやエントランスなどの見栄えよりも、住みやすさに影響するスラブ厚、Low-eなど基本をしっかりと抑えてほしい。 シティタワーも一部は吹き付けだったり、ＨＰにスラブ厚を公表しない物件が散見されるから、品質には慎重になったほうがいい。 |
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| No.177 |
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| No.178 |
>>174 匿名さん
残念ながら三井は価格が叩かれてるのではなくて、価格に見合ってない低仕様が言及されてるのです。あと貴方の存在も。 貴方は三井の契約者なのでしょうから、こちらにはお越しにならないでください。スレッドが荒れる元凶です。 |
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| No.179 |
せめて天カセとボイドスラブ300は確保してください住友さん
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| No.182 |
住友は、前からあるパークホームズ武蔵小山と向かい合う南東側20階くらいまでと駅側中層棟に向く部屋は安く@350位でだしてくるのでしょうか？
その分眺望抜けるところは@500オーバーと見てますが、、、 11月迄悩ましい |
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| No.183 |
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| No.185 |
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| No.186 |
>>184 匿名さん
あちらで支離滅裂な発言をした挙句、結局一斉削除されてこちらで憂さ晴らしですが？ 安普請くんとかいう仮想敵作って戦ってるのあなただけですよ。 何が目的なのかさっぱり判りませんが、武蔵小山エリアの品位保持の為に発言は慎んでください。 |
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| No.187 |
正論ですね
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| No.188 |
>>182 マンション掲示板さん
築10年のパークホームズ武蔵小山が平均坪350なので、こちらは低階層でも450くらいで平均500くらいかなと思います。今はどこも高いので仕方ないですが、なかなかハードル高いですね。 |
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| No.189 |
武蔵小山の中古で350万も出す奴いねぇよ。
レインズの情報を鵜呑みにしてる素人さんかな。 |
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| No.190 |
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| No.191 |
武蔵小山は周りに安いマンションがありすぎてどうしてと相場が上がりにくい。
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| No.192 |
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| No.193 |
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| No.194 |
スタディルーム、キッズルームもあるんだね
うちにはキッズルーム必要無いけどスタディルームは期待通りでうれしい あとは価格！ |
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| No.195 |
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| No.196 |
レインズでの成約価格は客を欺くためのもの。
高く売れた時だけ載せるのだよ。不動産やってたら常識だろ。 おや誰か来たようだ。 |
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| No.197 |
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| No.198 |
>>195
３回ほどマンション売ったが、レインズ参考に売り出し価格決めて値引きせずに売れてるんだが？載ってない成約事例があったにせよ、一般人がそれ以外に参考になるものがあったら教えて欲しいよ。 |
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| No.199 |
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| No.200 |
上海総合指数が2700を割ったな...大丈夫なんかな。
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現在の物件
- 所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
- 交通：東急目黒線 「武蔵小山」駅 徒歩2分
- 価格：1億5,500万円～2億8,000万円
- 間取：2LDK～3LDK
- 専有面積：61.83m2～84.63m2
- 販売戸数/総戸数： 4戸 / 506戸
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