シティタワー武蔵小山

[買い替え検討中さん]

シティタワー武蔵小山はどうですか。
駅前にできる高層タワマン、住宅・商業一体再開発で、気になってます。
物件のことや周辺環境、将来性はどうですか？

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00142153

所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）　
完成年月：平成33年6月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2021年8月中旬 　
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97平米～111.86平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上41階建　地下2階建　
売主：住友不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[1: 匿名さん]

パークシティ武蔵小山ザ・タワーの仕様が酷かった分こちらへの期待が高まってますね。
駅距離も共に1分で互角。専有部と共有部の仕様次第でしょうか。こちらには価値に見合った価格をお願いしたいですね。

[2: 匿名さん]

結局は土地取得価格次第だとは思うんですが、お隣ほどでもないのだとしたら、大井町のシティタワーと同等の値段で出せば飛ぶように売れるでしょうね。
実際検討したい。

[3: 匿名さん]

パルム商店街に面していない分、閑静で良いかもしれないね。

[4: 匿名さん]

固定資産税もパークシティよりもだいぶ安くなりそうですね

[5: マンション検討中さん]

いくらなの？

[6: マンション検討中さん]

感じのいい坪５５０万を予想。

[7: 匿名さん]

>>6 マンション検討中さん

お隣が大コケしてるのに、それはありえなーい

[8: 匿名さん]

状況によっては、住友と三井を比較する結果になってマンションニュースの良いネタになりそうですね

[9: 匿名さん]

>>7 匿名さん

別に大コケしてないでしょ。

[10: 匿名さん]

住友と三井って再開発タワマンで隣接するケースが多いよね。
互いの眺望を奪い合ってる感じで残念。

[11: 匿名さん]

ここの他、あと2街区でのタワマン建設が計画されているようなので、それらの動向も気になるね。

[12: 匿名さん]

デザインどうなるかな。
三井はアースカラーの団地風で高級感のカケラもないから住友に期待。住友だからシャープなカッコいい感じだといいな。

[13: 匿名さん]

三井より少し高いぐらいでしょうかね。490とか。

[14: 匿名さん]

>>13 匿名さん

パークシティ武蔵小山があそこまで酷くなければ、もう少し高値狙えたのに
あのザマでは仕方ないでしょう

[15: 匿名さん]

パークシティ武蔵小山は三井史上最高品質とうわさされていますね

[16: 匿名さん]

すいませんでした。武蔵小山はパークシティ史上最低品質の間違いでした。

[17: 匿名さん]

現実的なところで500前半でしょうね。

[18: 匿名さん]

>>17 匿名さん

そうですね。パークシティ武蔵小山ザ・タワーが最低品質だとしても500前半はするでしょうね。住友ですから。

[19: 匿名さん]

パークシティ武蔵小山はテナントに焼き鳥屋が入りますよね。あのお店は煙モクモクと匂いで有名なお店なのでここも同じようなお店がテナントにねらないか心配です。
パークシティは目の前がパチンコ屋ですが、こちらは無いのがメリットだと思います。

[20: 匿名さん]

月島のようにテナントとしてパチンコ屋があるとか、武蔵小山パークシティのように目の前にパチンコ屋があるとかどっちも無理。子供がいたら先ずは検討から除外する。

[21: 匿名さん]

>>20 匿名さん
月島もここも規模がちっちゃい。全部ペンシルタワー。

もっとどデカイ土地に巨大なタワーがどーんと立って欲しい。

タワマンである以上は最低1,000戸数を超えないとね。

[22: 匿名さん]

三井のスレは、買いたくても買えたい人多数で
大荒れだったけど
ここは三井の値段前提で住友価格が想定出来るから
大丈夫かな。
流石に５５０とか。。ないですよね？

[23: 匿名さん]

>>22 匿名さん

パークシティは割高安普請だから買いたくない人が多数だったんでしょ。
武蔵小山クン、姑息な情報操作しちゃダメだよ。笑

[24: 匿名]

>>22 匿名さん

500前半かと思いますが、スミフですから最終期には500後半になってそうですね。

[25: 匿名さん]

三井不動産が予想以上に苦戦しているので、同価格帯でスミフ1期は出てくるものと思います。仕様は三井より上でしょうね。天カセやlow-e、全熱交換とか実装されているといいのですが。

あとは間取りでしょうか。

三井不動産は2LDKが大ゴケしているそうです。売れているのは3LDKか投資用の1LDK。DINKSが住む場所じゃ無いのに、2LDKが多過ぎた事に後悔していると言ってました。

地元の小金持ちのジジババは3LDKを買って、無料オプションで2LDKに変更しているそうです。

ここを踏まえて、3LDKと1LDKに絞って、2LDKを減らせばある程度捌けるものと予想します。

[26: マンション比較中さん]

>>25 匿名さん
私もそう思います。
ただ価格は三井より多少高くすると思います。
仕様がよい割りに価格差は小さいねってあたりを狙ってくると予想。

[27: 匿名さん]

>22: 匿名さん　
まさにそうでしたね。すでにここもそういう雰囲気に・・・

[28: 匿名さん]

三井が半年で7-８割売れてる中、完売に３年-４年かかってOKの住友はいったいいくらで出してくるのか
はじめ490、一年後５００前半、最終的には５００後半。平均５４０ぐらいか?

[29: マンション検討中さん]

金額もさることながら、ただでさえ混む駅により人が集まるのか・・・

[30: マンコミュファンさん]

>>28 匿名さん

良い読みだと思いますよ。
私はスタート500かなと思ってますが。

[31: マンション検討中さん]

70m超えの3LDKを検討していて、先行の三井不は、抽選漏れしてしまい、こちらの物件購入を視野に入れてます。
駅前ではなく、駅近になるのと（まあ大差はないんでしょうが）やはり、住友なので、値段は上げてくるかなあと思います。我が家のような三井不漏れの方で検討されている方、他にもいらっしゃいますかね、、

[32: 匿名さん]

>>31 マンション検討中さん

一定数は間違いなくいると思いますよ。
まだ金額は分かりませんが、住友は一期一次が一番安く、最終期に向けてドンドン値段を上げていきますから、早めの購入がおススメですね。

おそらく一期一次なら先行の三井とほぼ値段は変わらないのではないでしょうか。

[33: 検討板ユーザーさん]

>>31 マンション検討中さん

三井で抽選漏れはほぼいなかったかと
漏れても他の部屋を買えてるはずです

[34: マンション検討中さん]

>>31 マンション検討中さん
我が家も三井落選組です。
他の間取りは選択できましたが、希望の間取りは全フロア、契約入ったみたいでした。同じ間取りでしたかね、、、
東急目黒線沿線希望なんですが、そもそもあまり物件数ないですし、我が家もこちらを検討中です。

[35: 匿名さん]

いつからモデルルームオープンですかね？

[36: 匿名さん]

色々迷っているうちにパークシティ武蔵小山は乗り遅れてしまいました。

スミフのこちらの物件には興味津々です！
坪単価500万以内で出て欲しい！
出来れば高級仕様にも期待！(欲張り過ぎかな...)

[37: 匿名さん]

>>36 匿名さん

高級仕様じゃなくて、せめて普通であれば十分です。でも低仕様は勘弁。

[38: 住民板ユーザーさん1]

>>37 匿名さん

何が高級仕様で、何が普通仕様で、三井の低仕様とは？
無知ですみません、、、教えて下さい

[39: 匿名さん]

>>38 住民板ユーザーさん1さん

わからないなら気にすることないと思うけど。下手に知識が付くと買えなくなるよ。
あれ？でも住民板ユーザーさんなんだよね？

[No.37と本レスの､一部テキストを削除しました。管理担当]

[43: 匿名さん]

[No.40～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[44: マンション検討中さん]

@540くらいだと思うよ
→目黒徒歩1で@600 ブリリア物件
→駒沢徒歩1で@450〜500 同じ住友物件

郊外の駒沢ですでに500だから、より都心に近い武蔵小山は高くする。あまり期待しないほうがよいよ。結局、三井が良心的な値付けってことになるのは明白なので、間に合う人は三井がよいのでは？

[45: マンション検討中さん]

>>44 マンション検討中さん
シティタワー目黒より高いってことになるね

[46: マンション比較中さん]

>>45 マンション検討中さん
そうなんですよ。44さんの読みが正しいとすると、また一段相場が上がるってことなんですよ。すみふが高く売れるチャンスを逃す訳がないし。もしそんな価格で出すなら、せめて仕様は一昔前程度でいいから、いいものにして欲しい。

[47: 匿名さん]

>>44

目黒駅上空は飛行機通過予定です。
2年後のブリリア中古価格は興味あり。

[48: 匿名さん]

>>38 住民板ユーザーさん1さん
三井は豪華な共有設備が無い、天カセが無い、low-eでは無い、ボイドスラブが薄いという指摘もあり、と言う感じでしょうか。
(尚、low-eは自費で交換可能なようです)

この辺りをクリアしてくるとさすがはスミフ、高いだけあると言う感じになるのでしょうか。
またスミフは三井方向以外の3面はお見合いにはならないので、そういう意味で立地もアドバンテージがあるかもしれませんね。

以外と蓋を開けてみたら、三井と変わらない値段で、スミフ良い！となるかもしれませんよ。
期待して待ちましょう！ワクワク！

[49: 匿名さん]

>>48 匿名さん

スミフで高級仕様だとすると、同立地で同じような値段は絶望的に難しいでしょう。

最低でも1割は高いと思いますよ。

[50: 匿名さん]

ワンチャンスあるなら1期
そのあとは値上げに次ぐ値上げ
480-520-550みたいになるのでは
まぁそれで1期の堅調さを謳うのが住不のやり方。

あと、住不は５年かけて売るのも上等、だからねぇ

[51: マンション検討中さん]

総事業費300億で319戸。一戸あたり9400万。
三井が6500万とかだったから、坪単価550ありえますね。

[52: 匿名さん]

仕様が三井より良くて、坪単価480なら三井と殆ど変わらないから欲しい。

1期発売待ってます。

[53: 匿名さん]

住友が安く売るわけない

[54: 匿名さん]

市況も不透明になってきたし、三井とほぼ変わらない値段で売ると予想。
1期は坪単価480から出てくるんじゃない？
三井が完売してから値上げするんじゃないかな。

[55: 匿名さん]

晴海の新規販売スミ不タワー、隣で販売中のスミ不タワーより高く出してきました。
ここも強気でくるんじゃないかな。

[56: 匿名さん]

強気でくる可能性は大いにあるけど、仕様対比割高なら見送るでしょ。今は無理して買うところではない。今は賃貸が正解の地合い。それで困るのはデベだけ。

[57: 匿名さん]

と考えるのはあなただけだったりして。

[58: 匿名さん]

三井が完売してない以上、大きくは上げられないでしょう。三井が完売するまでは同レベル単価、完売後ズルズル需給見ながら上げる作戦と予想。

[59: 名無し]

>>57 匿名さん
そう考えてるのはデベとあんたくらいだよ。
低金利に調子乗って値段吊り上げやがって。

坪500万だなんて馬鹿げてる。マンションバブルかよ。
オリンピックだ再開発だ、って謳い文句に乗せられて買う奴ももういなくなるでしょう。

[60: 匿名さん]

三井の仕様が酷かっただけにこちらには期待したいよね
ここも酷いものが出てきたら相当侮られてると思う
武蔵小山を選ぶ人達は仕様の違いがわからない見る目の無い人とマーケされたことになるでしょう

[61: 通りがかりさん]

城南地域はもともと高いからナア…

[62: 匿名さん]

>>59 名無しさん

バブルの根拠はここ5年で東京の不動産価格が30%上がっているからですか？

もしそうなら、それは過去だけを見て未来を予想するということで、暗闇の中バックミラーだけを見て車を運転するようなものですから非常に危険ですよ。

不動産価格を決める要因は1にマンション建設にかかるコストです。
外国人観光客が過去最高を更新し続ける中、慢性的なホテル不足で、好立地の土地は入札金額が上がっています。
また労働人口の減少で、こちらも慢性的な人手不足となり、人件費高騰によって建築コストが上がっています。
このマンション建設にかかるコストが今後5年程度で下がる見込みはないです。

価格決定要因の2に需給バランスです。
ここ10年で東京の年間新築マンション戸数が50%以下に激減しました。
ということは、都内の駅近不動産は一般庶民が対象ではなくなりつつあり、それでも供給数が少ないので問題ないということです。

要因の3として、1億円以上の不動産を購入できる層がどのように推移しているかです。
2016年のデータですが、1億円以上の金融資産を持っている富裕層は282万6000人で、これは人口減少時代の現在においても相当な勢いで増え続けています。
また、東京の人口も増え続けており、1億円不動産の購入対象者は二乗的に増えています。

最後の要因として、金利が今後どうなるかです。
これが不動産価格に最も大きな影響を与え、これ以上の金利を下げようがない局面まできたいるので、今後不動産価格の上昇に寄与することはないでしょう。
では、大きく金利が上昇するかというと、それもなかなか難しく、1000兆円を超える国の借金が重しとなり、日銀は安易に政策金利を上げることができません。
もし1%金利が上がると、中長期的に国債の利払いが10兆円増えてしまい、これは消費税4.5%に相当しますから財政破綻を招きかねません。

以上のことから今後不動産価格が上がるとは言いませんが、1990年の頃のようなバブルが弾け不動産価格が大きく下がることもないでしょう。

[63: 匿名さん]

>>62 匿名さん

すいません、最後に私の予想を書くのを忘れていました。
ここは坪500程度からスタートし、最終期で550ぐらいまで上がるのではないでしょうか。

[64: 名無し]

アメリカをはじめ、ゼロ金利を続けていたヨーロッパも金利上昇の局面になってきています。今後、日本もインフレ目標2%を達成しなくとも利上げの体制に入るでしょう。そもそもマイナス金利にしても物価上昇に寄与しなかったということですから別の政策を打ち出してくるでしょうね。

それに賃貸で回らないような値段のマンションに価値を見出せる？駅徒歩1分だから買う？
そこまで希少性のある地域でもないですし。
いまの不動産市況は明らかに異常。損をしに行くようなもの。
皆が買わなければ在庫がダボついて値段が下がるのが需要と供給というものです。
その際、いくつかのデベが消えることでしょう。数年前と同じように。歴史は繰り返します。

[65: 匿名さん]

共有も流石に三井よりはまともになるよね？
お隣はヒドい代物だからさ

[66: 匿名さん]

>>64 名無しさん

残念ながら論理的ではないですね。

アメリカやヨーロッパの国々と日本の状況は違います。
アメリカやヨーロッパが利上げしているから日本も利上げするというならもうとっくにやっています。

2012年12月から始まった現在の好景気は、いざなぎ景気を超え戦後2番目の長期間となりました。

あまり実感はありませんが、失業率は2.5%まで下がり、日本企業の利益は過去最高を更新し、また一部上場企業の株式時価総額はバブル期を超えています。

このまま好景気が続くとはとても思えず、必ず景気後退局面がやってきますが、その際日銀が政策金利を上げることはあり得ないです。

日銀が政策金利を上げる局面は景気が過熱し、国債の利払いよりも景気の過熱が危険だと判断したときで、もしそんな局面がきたとしたら東京の不動産価格は今より遥かに値上がりしています。

その景気後退局面がきても、都心近郊の不動産価格が大きく下がることはなく、ある程度の資産価値が保たれるでしょう。

論理的に考えると、向こう5年の不動産価格は大きく上がることも大きく下がることもないでしょうね。

[67: マンション掲示板さん]

地権者多すぎやろ。アトラスかよ。

[68: 匿名さん]

あれ、日本銀行って国債の利払いを気にして意思決定しているのだっけ？

[69: 匿名さん]

今日別のマンション案内のついでに聞いて来ましたけど、第1期は三井とほぼ同じ価格帯で出すって言ってました。あと既出かもしれませんけど、三菱の他に大成建設が40階クラスのタワマン計画あるとのことで、一気にタワマン街になりますね。

ただ、懸念としてタワマン計画と鉄道運営はやはり切り離されてるので、目黒線キャパオーバー問題は武蔵小杉と同じく出てくると営業さんも当然認識されてました。相鉄直通もあるし。

[70: 匿名さん]

>>69 匿名さん
何れにせよ10年以上してからの話
どうなることやら

[71: 匿名さん]

武蔵小山をタワマン街にする必要があるのかなと思うんだけど。
まぁ、決まったことダカラ仕方ないけど。

[72: 名無し]

そんなことしてる間にマンションバブル崩壊や。
坪300万の真っ当な価格帯に矯正されるでしょ

[73: マンション検討中さん]

>>72 名無しさん
ところによってだけどね
ここの町なら400万割るかも

[74: マンション検討中さん]

>>73 マンション検討中さん
マンションバブルではないが
一時的には400万程度かな
株と同じで振幅は必ず起きるから再度値戻りはするだろうけど

[75: 口コミ知りたいさん]

武蔵小山なのに。

[76: 匿名さん]

>>75 口コミ知りたいさん
町の発展が望めないところだと400万割るかも
下落率は駅前で積みすぎ、かつ地権者に払いすぎの三井の方が大きい

[77: 匿名さん]

地権者って坪あたりいくらで部屋ゲットできてるんですか？

[78: 匿名さん]

>>76 匿名さん

三井6500、住友9800ですよ？

[79: マンション検討中さん]

>>78 匿名さん
何が言いたいのかサッパリわからん

[80: 匿名さん]

再開発で住みやすくなりそうで、さらに魅力が増す理由ですね。
生活に必要な施設が揃っていて、緑も豊かであるのも嬉しい要素だと思います。
やっぱり再開発をした影響でこれから需要が高まっていくのでしょうか。

[81: 匿名さん]

>>79 マンション検討中さん
51さんが書いてることじゃない？

[82: 通りがかりさん]

>>71 匿名さん
密集地だったから、そこを何とかするための再開発でしょ。
駅前で、商店街が有名でってなれば、デベもとびつきますよね。


住友は高層階、網戸つかないんですよね？
ここは、どうかな。
早く情報ほしいです。

[83: 匿名さん]

思っていたよりもかなり広い土地で、大きな建物ができるのだなぁと思いました
506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所
ということなので、
結構地権者さん、多い。
管理組合の経営にそこまで影響するほどなのかはわかりませんが
かなりの割合ではあります。

[84: 匿名さん]

スミフさんは共有設備も豪華で仕様のいいもの作りますから、楽しみですね。
パークシティより少々高いだけなら断然こっちを期待しています。
俄然やる気出てきた。絶対欲しい‼︎

[85: 名無しさん]

>>66 匿名さん
まさに1990年代の不動産バブルがそうですが、まず最初に株価と不動産価格が崩壊し、その後で実体経済が悪化してます。
株価や不動産価格は実体経済より先に動きますので、実体経済が悪くなる局面においてはすでに不動産価格は大きく下落していると見るべきです。

[86: 匿名さん]

>>85

父がバブル時代に土地を売って小金持ちとなったが、
1988年ごろ既に、東京の土地は天井となって買い手は減り
地方の土地取引が時間差でバブルとなった。
で地方も天井となり、崩壊した。

[87: マンション検討中さん]

日経平均が下がればいいのか。外的要因も必要だね。

ダウ急落とか、トランプ大統領が輸入品関税強化とか。

早くバブル崩壊しろとか思うんだけど。

[88: 匿名さん]

バブルが弾けたら、大変だよ！

[89: 口コミ知りたいさん]

>>88 匿名さん

んだんだ。お隣の購入者が悲鳴あげるぞ。

[90: 匿名さん]

超高層タワー棟と商業店舗や公益施設などが入る中層棟、低層棟で構成される、ということなのですが、
商業店舗などは、何かしら商店街などに影響を与えたりとかしないのでしょうか。
武蔵小山パルムって、本当に雰囲気があって良い商店街ですので、
このままであってほしい、より良くなって欲しい、と言うのはある方は多いのではないでしょうか。

[91: マンション検討中さん]

>>90 匿名さん
パルムのどの辺が良い商店街？建物は汚いしなんか場末感の塊にしか感じないが

[92: 匿名さん]

>>91 マンション検討中さん
まあ確かにもうちょっと改良の余地あるよね。見たけど、携帯ショップとペットショップ、居酒屋ってイメージであんまり使わないな...って思っちゃった。

老舗の美味しいショップとか、小洒落た感じは確かに無いね...

病院の数(特に土日もやっているクリニックとか)も少な目だったし、有名塾も無いし、ファミリー層はここにすむのかな...

[93: 通りがかりさん]

>>92 匿名さん
有名塾は目黒、三田、白金高輪にあるから、武蔵小山には不要ですよね。

都会の方が買うより、武蔵小山周辺に住んでいて住み替える方が多そうですね。
早く情報でないですかね。
楽しみです

[94: 匿名さん]

うーん、、、子育てファミリー層には、どうせ混む路線（ビミョーな目黒線）なら武蔵小杉で安く買った方が良いし（←埋立地ではない）、埋立地気にしないなら豊洲とかで買った方が利便性高そう。

どちらも、ショッピングセンターあるし、塾も徒歩圏だし。

DINKSなら職住近接必須だから、ここじゃないよね…

何故に武蔵小山？どういう世帯構成、年齢層がここ買うのかな？

[95: 匿名さん]

>>94 匿名さん
基本は年金受給世代向けでしょうね
現役世代には向かない

[96: 匿名さん]

>>95 匿名さん
ナルホド...相続税対策ですね。

私が高齢者なら維持費のかかるマンション買うより、快適な介護付き老人ホームを探して、そこを終の住処とするけどなぁ...

これから先は不動産ではなく、負動産化の時代なんで、今のうちに不動産売っぱらって、賃貸暮らしに変えようかな...キャッシュフローさえあれば、賃貸は最強だからなー...

[97: マンション掲示板さん]

公式ブログでシティタワー武蔵小山になったそうです

[98: 通りがかりさん]

画像を見ると中住戸はバルコニー面積を小さくしてリビングを広く取っているのかな。

[99: マンション掲示板さん]

>>97 マンション掲示板さん
ステキなマンションになるでしょう

[100: 匿名さん]

シティタワー武蔵小山とパークシティ武蔵小山は平均単価はどちらが高いの？