シティタワー武蔵小山

[買い替え検討中さん]

シティタワー武蔵小山はどうですか。
駅前にできる高層タワマン、住宅・商業一体再開発で、気になってます。
物件のことや周辺環境、将来性はどうですか？

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00142153

所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）　
完成年月：平成33年6月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2021年8月中旬 　
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97平米～111.86平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上41階建　地下2階建　
売主：住友不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[126: 匿名さん]

>>125 マンション 検討中さん

ただのランキング好きなパークシティ武蔵小山の仕業だろ。笑

[127: 検討板ユーザーさん]

11月になっちゃいましたねー

[128: 匿名さん]

>>127 検討板ユーザーさん

2回目の販売予定見直しですね。
7月→8月下旬→11月下旬

これはお隣の販売不振がかなり影響したものと思われますね。計画を練り直しているのでしょう。

[129: 匿名さん]

PCより1年4ヶ月後の入居予定ですので、PCが2017.11月発売開始だった事を考えると、2019.3月まで延期が続いてもおかしくは無いですね。

気長に楽しみに待ちます。

[130: 検討板ユーザーさん]

もしパークシティと同じ高さ制限だと、同じ４１階建てなので、エントランスロビー低くしないと、スラブ厚、天井高、天カセのどれかを犠牲にしないといけない気がするのですが、スペック大丈夫かな。

[131: 匿名さん]

>>129 匿名さん

意味不明

[132: 匿名さん]

>>130 検討板ユーザーさん

危惧されてるのは、ここはパークシティと同じ41階建なので、スラブ厚や天カセなど同じ安普請な仕様になってしまわないかということですね。心配ですよね。

[133: 検討板ユーザーさん]

まあ天カセはオプションにするか、リフォームで一部の天井下げて取り付け可能な気もするので、替えの利かない天井高とスラブ厚だけでも確保してくれたらいいかな。それだけでもパークシティより優良になるし、多少割高でも納得できる。

[134: 匿名さん]

>>133 検討板ユーザーさん

天カセは後からリフォームでの対応はできないよ。スミフの他の物件で聞いたことあるけど無理と言われた。

[135: 検討板ユーザーさん]

>>132 匿名さん

そうなんです。最近は違うかもしれませんが、スミフさんは天井が高い豪華仕様のロビーを設けるイメージがあったので、住居階の階高が不足しないかなと思いました。

[136: マンション掲示板さん]

天井高いくつあれば合格ですか？

[137: 匿名さん]

>>136 マンション掲示板さん

タワーなら2600でしょうね

[138: 検討板ユーザーさん]

>>134 匿名さん

情報ありがとうございます。二重天井の空間が不足しているからですかね。工数増えるけど、一部天井下げたビルトインの間取りにしてほしい。あまり需要ないのかな。

[139: 匿名さん]

坪500万なら買う。

永久眺望が確保出来るからPCより欲しい。

多少天高低くても天カセあった方が良いのかどうかは悩ましい所。共有設備が豪華だと良いですね。

管理費少し高くなっても良いから、プールとかラウンジ、住民専用コンビニ、スタディルーム、キッズルーム希望。

[140: 検討板ユーザーさん]

>>136 マンション掲示板さん

欲を言えばオフィス並の２７００ですが、期待値は２６００、妥協して２５００でしょうか。ただ天カセだけのために部屋全部を下げるとなると天井高もほしいので悩みますね。それよりもスラブ厚を優先したいです。

[141: 匿名さん]

>>139 匿名さん

スカイラウンジとスタディルームは必須ですね
駅ビルにジムがあるから、フィットネスは無くてもいいかも

[142: 匿名さん]

>>140 検討板ユーザーさん

フルフラットなら2500でもありですね
お隣みたいな凸凹は勘弁

[143: 通りががり]

>>62 匿名さん

不動産鑑定士です。理論的にはいまの高過ぎる住宅用マンションの分譲価格は説明できません。賃料は低位安定、利回りも低位安定、価格だけ高止まりはバランスを欠いています。利回りが低位安定で変わらないとしても、いずれ賃料が上昇するor価格が下落するはずです。

事業者不動産(事務所ビル、ホテル等の)の価格も上がっていますが、賃料上昇を伴っており健全です。住宅用マンションは不健全な価格上昇です。

金利や物価動向の見方は色々あるので要因から除外するとしても、いまの新築マンション、とくにタワーの募集価格は高過ぎます。

土地仕入価格、資材人件費等の供給側のコストは分譲価格に影響はするが、最終的に価格を決めるのは需要者側です。高過ぎる値付けでも買ってしまう需要者側の問題が大きいです。

価格が高過ぎてリターンが稼げず投資対象になりえない以上、需給は確実に緩んできます。マンションブームが終わり自用(投資目的以外)の需給が更に緩んできた場合、適正な価格まで下落すると思います。タワーマンションの希少性を重視する人は値は下がりにくいと言うし、タワーマンションの様々な欠点に着目する人は大幅に下落すると考えます。

どちらになるかは15、20年経たないと分かりませんが、私は個人的に後者になると予測します。

[144: 検討板ユーザーさん]

スカイラウンジは必須ですよね。プールも高級感あっていいですね。健康志向な方や子供は喜びそう。必要ない住民には負担かけたくないので、大多数が望ならという感じです。

[145: 検討板ユーザーさん]

>>143 通りががりさん

駅直結でも長期金利以上の利回り狙いでは上昇した物件価格相応のプレミアム賃料が成約していないということでしょうか？

[146: 通りががり]

>>145 検討板ユーザーさん
分譲価格が正しいとすると、貸した場合に想定される賃料が安すぎると思います。プレミアム賃料が約定しないのには同意します。いくら駅直結の徒歩1分でも賃料には地域の上限があります。高い賃料出せる人は都心部で築浅物件から選択できますので、わざわざ武蔵小山で借りません。

貸せる賃料が正しいとすると、分譲価格が高過ぎます。だから、どちらかが行き過ぎなんです。賃料が安過ぎるのか価格が高過ぎるのか。

希望する物件の分譲価格に敏感になると同時に、その物件を自分たちが借りた場合、家賃はいくらまで出すかを真剣に考えれば、多少なりとも分譲価格の妥当性は分かると思います。

[147: マンション検討中さん]

>>143
利益が出ているのはインカムゲインでなくキャピタルゲイン

外需として、マネーの垣根がなくなり、日本人も英語を話せる人間が多くなり情報が外の人も取りやすくなり、近くのアジア圏に富裕層も増えたことで、自国の利回りより日本の不動産の利回りの方がこれでも高く、東京の不動産はそもそも世界的比較で安いので、じわじわ資金が流入してきている（まだ序の口）

一方、未だ大きい内需は、市中のマネーが増えたことによる投資意欲の増加とこれからも続く相続税対策
特にタワーマンションはこれからもずっと相続税対策対象になりうる

鑑定士だかなんだか知らないけど、ビッグデータに置き換わっていくような資格自慢するくらいなら
きちんと経済とか金融を勉強した方がうんちくにも説得力出るし金稼げるよ

[148: 匿名さん]

>>146 通りががりさん

収益還元法ですね。お隣は1%だそうです。
こちらも似たり寄ったりですかね。

[149: 通りががり]

わかりやい例をひとつ。年収1000万の２人がいて、ひとりは月収60万・ボーナス280万、他方は月収30万、ボーナス640万。結婚相手としてどちらを選びますか。

年収はマンションの分譲価格で、月収はそのマンションの想定賃料です。年収に含まれるボーナスは景気や業績で変動しますが、月収は安定していますし、その本人の実力といっていい。景気が悪くなっても年収の下落率は小さくて済みます。

マンションの価格だけを見て高い安い言っていると、その本当の実力が分からなくなります。ぜひ賃料で比較してみてください。

マンションに当てはめると、想定賃料/分譲価格の少しでも高い物件を探してください。様々な立地のマンションを比較検討してみると驚くほど率が違ってきます。

[150: 通りががり]

>>148 匿名さん

おっしゃる通りです。この物件に住みたいのであれば新築10年は賃貸、その後価格が落ち着いた頃に購入という選択もありかとおもいます。

[151: eマンションさん]

>>147 マンション検討中さん
マネーの垣根がなくなったら不動産においては外資が入ってくるより内資が外を志向すると思うけどね。
海外不動産の方が価格も高いけど賃料はそれ以上に高くて、利回りが高い。
世界視点での資産運用において日本の不動産投資はハイリスクローリターン。

[152: マンション検討中さん]

おまえがもっと勉強してから書けよ。
日本のマンション投資より利回り低い他国の不動産投資なんてないだろ笑

[153: マンション検討中さん]

他国には地震がありませんので。
東京は大震災リスクがある分だけ利回りが大きいのですよ。そんなことも知らんの？

逆を言えば東京に大震災が起きれば暴落なんてものではないでしょう。
いくら政府が復興措置を取ろうとも外資は蜘蛛の子を散らすように逃げていきます。

そこを中国人安く買いたたかれて日本は終わりそうな予感がしています。

[154: 匿名]

>>153 マンション検討中さん

失笑

[155: 検討板ユーザーさん]

日本に不動産投資が集まるのは規制が緩く購入制限がほぼない中で、リスクヘッジで資金分散しているからですよ。海外だと中古も長持ちするので、勉強不足の海外投資家は地方の中古にも投資しています。それこそＤＣＦで割安な物件しか買わないので、意外とハイリターン叩き出してますけど、品川エリア以外はそろそろ出口を視野に入れてそう。

[156: 匿名さん]

>>139
ラウンジ、ゲストルーム、スタディルーム、キッズルーム有り
住民専用ではないけどテナントでコンビニは入るんじゃないかな

[157: 匿名さん]

また、関係ない話。北仲でも管理人さんに怒られてたじゃん。買いたい人が買えばいい。興味ない人は退散して。親切のつもりな説教？迷ってり検討者の意見なら聞きたいけど、はなから検討していない人は邪魔。

[158: 検討板ユーザーさん]

>>156 匿名さん

パークシティが値下げしてくれたらシティタワーも適正な値付けになるのを期待したいです。

[159: 匿名さん]

>>157 匿名さん
検討している人達だけで情報交換しても本当に有用な情報を競合相手に教えるわけないでしょ笑
どうせ玉石混交の情報の中から必要なものを選ぶリテラシーがないだけたろ！？

[160: マンション検討中さん]

あーあ、住宅ローン上がり始めちゃった。

ここ終わりだね。

[161: 匿名さん]

>>160 マンション検討中さん
ここ買う人はローンと同額のキャッシュを用意できる人が多そうだから、金利はそんなに気にしないんじゃないかな。
サラリーマンがローンパンパンに組んで無理する価格帯ではないかと。

[162: 匿名さん]

>>159 匿名さん

ここに、何しにきてるの!?

[163: マンション比較中さん]

>>158 検討板ユーザーさん
三井が上げてくれた相場を、すみふが下げる訳がないと思う。
三井と値段は同程度、仕様はちょっと良い(普通)ぐらいで出してくると思う。

[164: 匿名さん]

スミフらしい真っ黒のタワマンでは無いのが残念ですね。

威風堂々としたカッチョ良い黒タワマンを期待していたのですが...

少し高くなっても良いので豪華なタワマンを期待して待ってます！

[165: マンション掲示板さん]

>>164 匿名さん

同意です。スミフの黒マンは特徴的で瀟洒なので残念です。再開発のイメージや街並みから浮いてしまうのかな。

[166: 通りがかりさん]

再開発ということばについて。
よく、デベは地あげして商業施設つきマンションを作りことを再開発と華々しく言うけど、
目黒のブリリアも再開発と言われたけど、1,2Fにちょっと商業施設があるだけで、前後で商業的インパクトゼロでした。むしろ、ニトリが一店舗出来た方がインパクトあった。
豊洲も、ららぽーと前後はインパクトあったけど。

ここの再開発も知りませんが、デベの宣伝用語の面もあるのでは、駅徒歩1は正真正銘インパクトあるね。

[167: 通りがかりさん]

⬆
すいません、パークシティのスレッドと勘違いして書きました。無視して下さい

[168: マンション比較中さん]

>>167 通りがかりさん
まあ隣だし、書いてる内容ここにもそのまま当てはまるから良いんじゃない?書かなきゃ誰も気付かないと思う。

[169: 匿名さん]

>>166 通りがかりさん
市街地再開発事業→法律で定められている事業
再開発→ひとそれぞれでイメージするものが違う

[170: 匿名さん]

>>165 マンション掲示板さん

同じく、同意です。三井と差別化する意味でもスミフらしいスタイリッシュなデザインにしてほしかったなぁ。

[171: 購入者]

麻布十番

[172: 匿名さん]

>>170 匿名さん

お隣があれほどまで安っぽい外観なのは想定外でした。逆に引き立て役になってくれるから良いのかな。

[173: 匿名さん]

>>171 購入者さん

武蔵小山さんの誤爆だ。
やっぱり監視パトロールしてるんですね。笑

[175: 匿名さん]

>>174 匿名さん

と、武蔵小山くんがスミフに罪をなすりつけようとするのであった

[176: 検討板ユーザーさん]

スミフさんもブランド力が失墜するような造りにしてしまうのかな。

天然石キッチンやエントランスなどの見栄えよりも、住みやすさに影響するスラブ厚、Low-eなど基本をしっかりと抑えてほしい。

シティタワーも一部は吹き付けだったり、ＨＰにスラブ厚を公表しない物件が散見されるから、品質には慎重になったほうがいい。

[177: マンコミュファンさん]

>>175 匿名さん

ここも武蔵小山なんです。
そういう街の名前を小馬鹿にしたような投稿はやめてもらえませんか？不快です。

[178: 匿名さん]

>>174 匿名さん
残念ながら三井は価格が叩かれてるのではなくて、価格に見合ってない低仕様が言及されてるのです。あと貴方の存在も。

貴方は三井の契約者なのでしょうから、こちらにはお越しにならないでください。スレッドが荒れる元凶です。

[179: 匿名さん]

せめて天カセとボイドスラブ300は確保してください住友さん

[182: マンション掲示板さん]

住友は、前からあるパークホームズ武蔵小山と向かい合う南東側20階くらいまでと駅側中層棟に向く部屋は安く@350位でだしてくるのでしょうか？
その分眺望抜けるところは@500オーバーと見てますが、、、
11月迄悩ましい

[183: 匿名さん]

>>181 匿名さん

あ、発見。笑
絡まないで下さい君=(パークシティ)武蔵小山君

[185: 匿名さん]

>>184 匿名さん

PC武蔵小山くん、おはよう
朝からパトロール頑張ってるね！

[186: 匿名さん]

>>184 匿名さん
あちらで支離滅裂な発言をした挙句、結局一斉削除されてこちらで憂さ晴らしですが？
安普請くんとかいう仮想敵作って戦ってるのあなただけですよ。

何が目的なのかさっぱり判りませんが、武蔵小山エリアの品位保持の為に発言は慎んでください。

[187: 匿名さん]

正論ですね

[188: マンション検討中さん]

>>182 マンション掲示板さん

築10年のパークホームズ武蔵小山が平均坪350なので、こちらは低階層でも450くらいで平均500くらいかなと思います。今はどこも高いので仕方ないですが、なかなかハードル高いですね。

[189: マンション検討中さん]

武蔵小山の中古で350万も出す奴いねぇよ。
レインズの情報を鵜呑みにしてる素人さんかな。

[190: 匿名さん]

>>189 マンション検討中さん

レインズが全て
事実を受け入れられないお隣のジャンピングキャッチさんかな？笑

[191: 匿名さん]

武蔵小山は周りに安いマンションがありすぎてどうしてと相場が上がりにくい。

[192: 匿名さん]

>>189 マンション検討中さん

そんなことないし、言い方に悪意がありすぎ。
実際パークホームズは中古動いてるしね。

[193: マンション比較中さん]

>>189 マンション検討中さん
レインズすら信用せず、何を持って適性価格を判断するの？
俺様基準？

[194: 匿名]

スタディルーム、キッズルームもあるんだね
うちにはキッズルーム必要無いけどスタディルームは期待通りでうれしい
あとは価格！

[195: 匿名さん]

ここを見ると

https://www.musashikoyamakingdom.com/entry/2018/03/31/174640

電車通勤は大変かなとか思っちゃいます

[196: 通りがかりさん]

レインズでの成約価格は客を欺くためのもの。
高く売れた時だけ載せるのだよ。不動産やってたら常識だろ。

おや誰か来たようだ。

[197: 匿名さん]

>>195 匿名さん
昔は空いてたんだけど武蔵小杉が開発されてから一気に酷くなった

[198: マンション検討中さん]

>>195
３回ほどマンション売ったが、レインズ参考に売り出し価格決めて値引きせずに売れてるんだが？載ってない成約事例があったにせよ、一般人がそれ以外に参考になるものがあったら教えて欲しいよ。

[199: 匿名さん]

>>198 マンション検討中さん

情報通ぶってる素人でしょ。無視無視。

[200: マンション検討中さん]

上海総合指数が2700を割ったな...大丈夫なんかな。

[201: 匿名さん]

三田線8両化
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180730-00010003-newswitch-bus_all

[202: 通りがかりさん]

荒そうとしてなりすましている人、何がしたいんですかね。
三井でも住友でも縁だったり、いいと思う人が買うんだから絡むのはやめてほしいですね。

9月からのお披露目参加すると抽選確率5倍アップらしいけど、マンションギャラリーがまだのようなので行くのに迷います。。。

[203: 匿名さん]

共用施設といいエントランスといい、PC武蔵小山より高級感がありますね！
待ってよかった！

[204: マンション検討中]

三井、住友で迷ってるけど、エレベーター4台で41階でまかなえるのでしょうか？駅近だけど、朝ラッシュ時イライラしそう。
エントランスも雨っさらしになりそうだし、、、ロビーも代わり映えしない雰囲気。いちいちコンシェルジュの前通ってのも、ちとめんどい。
スタディルームはいいね！これは三井になかった残念部。スカイラウンジって、使いたいときいつでも誰でも？か、貸し切り制なのか、、ならば三井のスカイテラスのほうかなぁ、、、

[205: 匿名さん]

人によると思うのですが、スカイテラスなんて、春夏は暑いし日焼けするし秋冬は風が強いし、管理費や防水シートなどの修繕費がかかるし、私は行かないな。

[206: マンション検討中さん]

雅叙園の案内あった方〜？

[207: 匿名さん]

はーい、3つの時間帯から選びました

[208: マンション掲示板さん]

雅叙園じゃない、お披露目会

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[210: 匿名さん]

>>208 マンション掲示板さん

雅叙園じゃなくてどこですか？

[211: 匿名さん]

>>205 匿名さん

スカイテラスは要らないよね。晴れた日は普通に外に行く。

[212: 匿名さん]

>>206 マンション検討中さん
今日ありましたよ。残り2席と言っていました。

[213: 匿名さん]

タモリ倶楽部、ムサコ対決笑った
武蔵小山vs武蔵小金井

[214: 通りがかりさん]

>>213 匿名さん
ふつう両方知らないから、どっちでも良い...

「どこかの郊外の町かな？横浜に近いの？それとも埼玉付近？」でしょう。

[215: 匿名さん]

まあ、単純に面白かったけどね～(笑)
ちなみに、アンケート取ったら、ムサコ＝武蔵小杉の回答が武蔵小山の三倍だったと言うオチでした

[216: 匿名さん]

本邦初の商店街タワマン街になると言う事で変化が楽しみです。

若い人達が沢山流入してくれると良いですね。若い人がいないと消費が活発じゃないし、街に活気も無くなりますので。

[217: マンション検討中さん]

若い人は買えないでしょ。
30代のパワーカップルだよ。こどもも一人とか。
こんなんじゃ日本はもうダメだ。

[218: 匿名さん]

パワーカップルってなんだよ？

[219: 匿名さん]

パワーカップル、共働きは良いことだと思います。

寧ろ、専業主婦が多いところの方がウチは馴染みにくそう。話が合わなさそうだし。

共働きが普通で、子供が2人〜3人いる世帯が中心の街に住みたいです。

ここはそう言う街じゃないのですか？

[220: マンション比較中さん]

シティタワー目黒と同じ仕様ですかね？
だとすれば、かなりいい感じなんでしょうが、
地下か各戸にトランクルームは是非欲しいなぁ

[221: 匿名さん]

外観はイマイチな印象

[222: 通りがかりさん]

スカイテラスで花火とかじぶんの部屋以外の方向を見てみたいです。
スタディルーム、気になります。
早く部屋の間取りが見たいな。

[223: 匿名さん]

>>221 匿名さん

お隣パークシティより数段上のデザインだと思います

[224: マンション掲示板さん]

>>222 通りがかりさん
ここはスカイテラスないよ、あるのとなり

[225: 匿名さん]

>>222 通りがかりさん
ムサコの近くで花火大会なんてないぞ