ジオグランデ代々木の杜【阪急不動産】

[ご近所さん]

ジオグランデ代々木の杜について語りましょう。

代々木の杜に抱かれ、八幡宮の森閑に寄り添う高台に、（仮称）ジオ渋谷区代々木五丁目プロジェクト、
全２５邸誕生。

公式：http://www.geohankyu.com/yoyogi5/

所在地：東京都渋谷区代々木5丁目4番2(地番)

交通：小田急小田原線「代々木八幡」駅 徒歩3分・千代田線「代々木公園」駅 徒歩4分

総戸数：25戸(非分譲住戸6戸含む)

施工会社：村本建設株式会社 東京支店

売主：阪急不動産株式会社

販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル株式会社

管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[108: 匿名さん]

間取りによっては、駐車場の優先使用権がついているので車が必須と考えている人についてはいいと思いました。
お値段が高いとは言われますけれど、それは相応の内容になっているので、納得してやっていくというような印象。
付いている設備についても、
いいものを使っているでしょう。オプションなどもそこまで着けなくても良い？

[109: 職人さん]

マンションの値段は今がほぼピークです。
今も建築は進んでますが実は売れていない部屋も多くあり
2年後にはほとんどの場所で価格が下がります。
数年後にこの価格でも安かったということは絶対ありません。

[110: マンション検討中さん]

それ3年前も5年前もみんな同じこと言ってましたよ。結果はご存知の通り。

[111: 匿名さん]

駅から5分以内のマンションの場合は、値段云々もあるけれど、「立地を買う」という部分もあると思います。
利便性もそうですし、資産性の維持のしやすさも重要ポイント。
このあたりだったらもともと地価もした地域なので、
それで販売価格が高く見える部分もあるんじゃないでしょうか。

[112: マンション比較中さん]

べらぼーに高い
絶対売れない

[113: マンション検討中さん]

何億も出して買うマンションじゃないな。デザインがひどい！

[114: マンション検討中さん]

でも残り3分の1だからねぇ
竣工まであと1年もあるけど
10年に1度も出ない特別な立地だからデザインは二の次だよ正直
価格が高いというのはその通りだけど

[115: 匿名さん]

>>109 職人さん
数年前にも同じこと言ってる人いたけどね。
言いたい事はわかるけど、こればっかりはわからん

[116: 匿名さん]

確かにこればかりは分かりませんね。
以前のバブルと違うのは、以前はバブルでもバンバン売れてましたけど、
今はバブルとは思われるが消費者側がその価格についてこれてはいないこと。

不動産業界としてこれ以上価格を上げるのであれば消費者側にもっと経済的に
好転する何かがないと難しい事ではありますよね。

世の中、億ションをバンバン販売されてもそれを買える購入層は限られてる訳で
一部の超高額所得者が買い占めるという訳でも無いですし。
この物件に限って言えば投資としての利回りは難しい物件でしょうし。

もちろん場所が文句なしです。

[117: 匿名さん]

1988年ぐらいのバブル時は株価適正水準を大幅に超えた株価、かつ高金利だったわけで。
今はPERベースで見てもむしろ割安気味ぐらいの株価かつ低金利なわけです。
欧米が金利あげる方向だけど、株価乱高下やらハレーションの大きさもあって急には上げれないし、超債務の日本なんて物価上がらないのに金利あげるなんて事は絶対にできない。

よって郊外の勘違い値付け物件は下がるとしても、都心好立地は横ばいか微増てどころじゃない？

[118: マンション検討中さん]

長期金利下がって米国不動産も息吹き返したものね。特に好立地のマルチファミリーは需要が底堅いので一貫して値上がり傾向あり。

ましてや東京のレジはこのところ中華に加えて年金系の資金も入ってきてるのでもう一段ロケット残ってそうだよ。

[119: 匿名さん]

2LDKでも８０平米もあれば、かなりゆったりと空間を使うことができるのだな、と思いました。
もっと広いお部屋がこのマンション内にもありますが
二人で暮らすのであれば
この広さで十分贅沢にスペースを使ってやっていけるなという印象です。
資産価値を考えても、悪くないのでは？

[120: 匿名さん]

駐車場優先利用権付やトランクルームが共用部にある物件があるようです。
トランクルームってすべての部屋にあるものだと思っていたんですが、必ずしもそうではないみたいです。
広めの部屋で、収納も多いからトランクルームいらないのでは？と思いつつ…ゴルフバッグとか外で使うものなどは、
トランクルームのほうが良いかもしれないですね。かさばりますし。

[121: 匿名さん]

永住性を全面に出しているマンションなんですね。
駅にある程度近いところだとコンパクトな部屋をいっぱい作って投資用とかにすることが多いのに、
ここの場合はそういう意味でも贅沢だなと思います。
人があまり入れ替わらないならば、
落ち着いて暮らしていくことができそうですね。

[122: 匿名さん]

地権者さんが25戸中6戸だそうです。
そこそこ割合はあるのかなぁ。。。戸数の少ない、高級系なマンションにしているようです。
このあたりだと
賃貸用に狭く作って数さばくよりは
こういうレジデンス風なところのほうが
ずっと需要はありそうですよね。

[123: マンション検討中さん]

生まれも育ちも東京で古い人間のため、誠に申し訳ないのですがこちらの会社さんを存じ上げませんでした。
関わられたいずれの物件も結構なお値段で販売しているようですが、こちらの会社さんの評判などはいかがなのでしょうか。
ご検討されている方のみならず、実際に住まわれている方にもお聞きしたく存じます。
宜しくお願いいたします。

[124: マンション検討中さん]

上原でこの建物だったら。
駅に力がないから、たった数年で値下がることが目に見えてて買えません。
八幡でこの値段はありえない。しかもこの販売、施工会社で。

[125: マンション検討中さん]

気になって調べて見ましたが
https://tochi-value.com/station/yoyogiuehara/
上原２丁目以外は代々木５丁目のほうが
路線価は上ですね。４丁目も中々高いです。
諸々条件違うのであくまで参考ですが..
このあたりもパークコートあったり高級なエリアなのではと思います。
大使館もあるようですしね

[126: マンション検討中さん]

書き忘れましたがそれを考慮してもこの物件は高いというのは同意です。

[127: 匿名さん]

単純な代々木上原との駅力の比較、利便性では八幡は勝てないだろうねぇ
あちらは急行とまるし、千代田線始発ですし

でも結局代々木公園至近という付加価値があるからこの辺は高んだよね(この物件が適正かはおいといて)
神園町だけど代々木公園隣接のグロブナーなんて芸能人や外資のお偉いさんとかばっかで
家賃数百万の世界ですし

[128: 匿名さん]

そーり大臣のおうちも富ヶ谷の警官がうじゃうじゃいるとこだし、どっちかというと代々木八幡だね

[129: マンション検討中さん]

東京産まれ東京育ちであってもここを検討できる層なら阪急くらい仕事柄知ってそうな気がするのですが、もはやそんな次元を通り越して浮浪所得で生きていけるレベルだったり趣味で働いているレベルの方がおおいのでしょうか。

[130: マンション検討中さん]

>>129 マンション検討中さん
浮浪所得、とはなんでしょう。

[131: 匿名さん]

そりゃ、空きカン集めて
お小遣いを貰う所得ですよ。

[132: マンション検討中さん]

たしかに高いですねー。でも、色んな意味でとんでもなく貴重な立地じゃないでしょうか。マンションは立地を買うものですしそういう意味ではあと数十年経ってもこのクラスの立地は出てこないと思います。しかも、代々木5丁目、地位（ぐらい）は高いです。

元々、擁壁の上にどデカイ大豪邸が二件立っていた立地。それぞれだけでも代々木5丁目界隈で最大級の敷地だったものを横並びで同時に取得したということですね。デザインは個人差あると思いますが、あからさまな成金仕様でなく、飽きの来なさそうなモダンなデザインは長くこの土地に映えるんじゃないでしょうか。

たしかに高いが、逆にこの相場観じゃないとできなかった用地取得かもしれないですね。

あーでも庶民には手がでないですね。。。

[133: 匿名さん]

ジオマンション、関西ではかなり有名のようですね。
最寄り駅まで徒歩４分の立地であることと
小規模ということで戸建住宅の感覚で住めるためプライバシーも守られそうですが
価格帯をみるとかなりの高額物件で簡単には出来ない感じがしました。

[134: マンコミュファンさん]

>>133 匿名さん
たとえ関西で有名でも、関東で名が知られてなければなんの意味もないですからねぇ。
最近経験しましたが、リセールの顧客をつかむ際に差が顕著に出てしまいます。

[135: 匿名さん]

ここって代々木上原駅も徒歩8-10分くらいの圏内ですよね。代々木上原周辺で中古も含めて見てましたが、こっちの方がいい気がしてきてます。（一般論ですが電鉄系は比較的値下げも効きますし）交渉次第では坪500万円代後半もあり得ると考えると、数年前の隣のサンウッドが450万?後半代でしたから相対的に見て値段はそれほど高いとは感じておらず。

代々木上原と比べてうんぬん、とかありますが、ブランド名はあれど下手に坂登った大山町等と比して、むしろこちらはハイセンスな飲食雑貨屋が連なる奥渋も至近で、かつ、代々木上原周辺の飲食店、富ヶ谷交差点周辺の全国的に有名なパン屋達も普段使いでき、あと、代々木公園は多分徒歩2-3分ですよね。

駅の名前眺めて暮らすわけではないので、個人的には実利考えるとこっちもありかなと思ってますがどうなんでしょうか？代々木八幡の駅も随分綺麗になるみたいですね。

[136: マンション検討中さん]

値段的に手が出ない。買える人がうらやましい。

[137: マンション検討中さん]

お隣の代々木八幡はパワースポットといわれているようですね。芸能人が近くに引っ越してきて運気が上がったとか。

そういうのに過度に依存するタチではないですが、運気が無さそうな場所よりは断然いいですよね。実際代々木八幡に入ると風通しの良さを感じます。

[138: マンション検討中さん]

せっかくの良い立地なのに間取りが酷い、、、ジオはいつもそう。立地は目を引くが間取り、内装デザイン、設備などが残念。

[139: 検討板ユーザーさん]

>>138 マンション検討中さん
どのタイプがですか？
設備はどれがですか？

[140: 匿名さん]

こちらの物件、先着住戸もずっと6戸で変わらずですけど販売の進捗状況はいかがなのでしょうか。

[141: マンション検討中さん]

間取り、内装はたしかにもっと成金仕様でもいいのかもー

けど、外観は落ち着いてていい感じですね
昨今のペタペタ長方形が多い中では特に

[142: マンション検討中さん]

この人のブログ、情報量と分析力すごい (　?-?　)
https://mansion-madori.com/

2018のベストデザイン賞はこの物件らしい。素人には正直ホームページではその凄さはわからん。けど、でき上がってみないとわからない良さってことなのか。
https://mansion-madori.com/blog-entry-6203.html

[143: 匿名さん]

まぁ一個人の主観ですから。そう思う人もいるねくらいの話じゃないですかね
素人よりは多少なりとも影響力あるでしょうけど
公なグッドデザイン賞でも取れればまた別ですけど

[144: マンション検討中さん]

>>142 マンション検討中さん
このブログの筆者は間違いなく（業界の）中の人ですね。この情報力と分析は書きっぷりからしてただの素人ブロガーではないですね。それなりにあてにしていい評価だと思います。

[145: マンション検討中さん]

まぁー、HPすんごくて実物見てがっかりっていうのもあれば、逆の、HPいまいちだが実物建ってみると良かったというのも意外とありえるのがこの世界

特にこの物件、サイトみたらわかる通り、カッコよく見せる宣伝とか下手そうなので、、ま、後者もあり得なくもないかなという気もします
いずれにせよ立地は申し分ないんですけどね

[146: 匿名さん]

不自然にｱｹﾞｱｹﾞで思わず吹いてしまいましたが、そんなすんばらしい物件がなんで長期に渡り売れ残ってるのですか??

[147: 匿名]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[149: マンション検討中さん]

[NO.148と本レスは、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[150: マンション検討中さん]

>>146 匿名さん
145ですが私のことおっしゃってます？アゲアゲって持ち上げることですか。ちなみに当方、この周辺の検討者ですが事業者でも居住者でもなくなんのポジションもございません。思わず吹き出させてしまってすみませんwww

[151: マンション検討中さん]

>>150さん
当方も、この周辺物件を検討中と言うか、切望しています。
で、本物件。
狭い（？）部屋の、北側居室が気になる（ブロックガラス、不自然な屋内廊下など）。
地権者が良い部屋を押さえていらっしゃること。
南側に、賃貸物件が建設中であること。

以上から、足踏みです。

良いのですが、今一歩、踏み込めない何かがあるのが、本物件。

[152: マンション検討中さん]

>>151 マンション検討中さん

良いのですが、今一歩、踏み込めない何かがある、、、
>> とてもよくわかります。

当方は北側のブロックガラスについては､タワマンでよくあるサービスルームがそれで成り立ってるようなので、換気のテクノロジーは随分進んでいるらしく、実際のタワマン居住者へのヒアリングの結果、まあ許容できるかなと(あくまで個人的な主観ですが)そう判断しつつあります。

厄介なのは南側の建設中のマンションですね。どれくらい近接感があるのか、建ってみないとわからないですね。
上にも書きましたが、デザインについてもホームページではよくわからず、こちらも建ってみないとわからないところがあります。
とりあえずモデルルームの模型をもう一度見に行ってこようと思っていますが、眺望はともかくも、日当たりについては角度的に冬も含め問題ないとシュミレータでは確認できました。

[153: マンション検討中さん]

>>152 マンション検討中さん

そこまでこのマンションにこだわるのは何故なんでしょうか？

[154: マンション検討中さん]

>>153 マンション検討中さん

立地です。

[155: 匿名さん]

>>152 マンション検討中さん
南側の賃貸マンションの高さは11.59メートルの地上4階地下1階と書いてあったので、それなりに存在感はありますね。
前の道路もものすごく幅が狭いので圧迫を感じるかもしれません。

[156: マンション検討中さん]

>>155 匿名さん
ありがとうございます。大変参考になります。隣には同じ道路を挟んで、サンウッドとパークマンションが向い合って立ってますが、そちらの圧迫感も結構すごいのでしょうか？すみません、はっきりと覚えておらず。

[157: マンション検討中さん]

サンウッド代々木公園のスレッド(当時)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/516704/

これを見る限り、途中までここでは
みんな高いだのダサいだのごちゃごちや言ってたみたいですが、最後は駈け込むようにして売れていったみたいですね、
やっぱり立地なんですかね