ジオグランデ代々木の杜について語りましょう。
代々木の杜に抱かれ、八幡宮の森閑に寄り添う高台に、（仮称）ジオ渋谷区代々木五丁目プロジェクト、
全２５邸誕生。
公式：http://www.geohankyu.com/yoyogi5/
所在地：東京都渋谷区代々木5丁目4番2(地番)
交通：小田急小田原線「代々木八幡」駅 徒歩3分・千代田線「代々木公園」駅 徒歩4分
総戸数：25戸(非分譲住戸6戸含む)
施工会社：村本建設株式会社 東京支店
売主：阪急不動産株式会社
販売提携（代理）：三井不動産レジデンシャル株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
[スレ作成日時]2018-02-08 15:00:53
ジオグランデ代々木の杜【阪急不動産】
| No.1 |
by マンション検討中さん 2018-02-10 12:36:17
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削除依頼
阪急かー。
三井でパーマンがよかったのに。 それくらいの立地。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
ジオグランデでしょうね
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| No.3 |
外観からしてすっごく高くなりそう…
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| No.4 |
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| No.5 |
場所すごいですね、代々木八幡駅と代々木公園駅の駅から5分圏内、高台であり代々木公園までも3分ほど。
ブリリアタワー、グランレジェイド、プレミストといい最近この辺りは供給続きますね |
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| No.6 |
去年あたりから解体していた八幡宮の横のがけの上？
前は工事の看板にマンスリーマンションと書いてあったけれど、 変わったのかな？ |
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| No.7 |
ブリリア買った人らは益々後悔しているでしょうね
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| No.8 |
プレミスト買ってしまったわ。すげー後悔
後出しじゃんけんズルい。キャンセルしようかな こっちの方が全然良さそうだし |
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| No.9 |
私が順番つけるなら、一流ゼネコンの免震マンション＞三流ゼネコンの低層マンション＞三流ゼネコンのペンシル耐震マンションという感じですかね
荒れそうなのであえて具体的な名前は書きませんが |
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| No.10 |
これは、
ブリリアとプレミストの 契約者には見たくない発表ですね。 墓地かなんかが出来ると 思ってたら、まさか・・・ |
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| No.11 |
特にブリリアの方は騒音やら排気ガスやらに悩まされる環境ですし、とてもまともに子育てなどできそうにありません。
その点ではプレミストはまだましかな。 マンションの価値は９割が立地ですからね。 そういう意味では、ジオ>プレミスト>ブリリアですが、タワマン好きならブリリアもありっちゃあり。 |
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| No.12 |
大使館通りでこそないけど5丁目内での住み替えだけで十分捌ける立地では。ブリリアタワーもプレミストも地元民には響かない立地と間取りだったので、キレイに住み分けできる気がします。
ただどう考えてもこちらが数段高いでしょう。こちらは低層なのでやや的外れな比較であること承知ですが、ブリリアタワーと同じ階数だったらこちらは3〜4割高くて妥当と思います。 |
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| No.13 |
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| No.14 |
最低でも2LDKで75平米くらいで1.2億円前後？？？
素敵な感じだけど、シングルだから無理だわ。。。 |
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| No.15 |
Googlemapで見たら崖？高台？の上ですね。どうやってアプローチするんだろう。
環境は良さそうですね。 ただ広い間取りは代々木公園側に窓がないから神宮の花火は厳しそうかな。 |
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| No.16 |
>>13 匿名さん
それはブリリア契約者と思われても仕方がない発言。 免震はよいが、MR見たところそれ以外が安普請でダメ。タワマンのウリの眺望も、良いのは高層階公園向きの一部の部屋のみ。 立地は駅近だが駅力が弱すぎる。住環境はお察しの通り。 客観的にはこんなもん。地元のタワマン好きにはささるかも。 |
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| No.17 |
代々八、代々公の駅力弱いというのは？もしや馬喰町や北千住なんかが駅力高いとか思っちゃってる極東の方かな？一方で代々木は都内随一の低層万歳な地域なのでタワマン好きがどれほどいるか疑問。
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| No.18 |
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| No.19 |
免震構造は安心感あるし、ブランドで言っても東京建物はこのあたりの三物件の中では一番かな。、と思う
そもそも売った戸数じゃ他のブランド相手にならないし、需要があったということ。やっぱり分かるヒトは分かるのだろうね。 |
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| No.20 |
>>12
そうですね、タワマン好きな方はブリリアタワーを選ぶでしょう。 どこを魅力的に思うかは人それぞれですし、名前が上がっているマンションはどこも素敵なマンションなので他のマンションを悪く言う必要はありませんね 私は低層の落ち着いた雰囲気が好きなのでこちらが気になります。 代々木エリアは緑が多くて新宿、渋谷にも近く素敵ですね。千代田線があるので都心にも出やすそうだし、この場所だとお祭りの雰囲気も部屋から直接味わえて楽しそうですね。 買い物事情や生活の便はいかがでしょうか、お詳しい方にご教示頂きたいですね |
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| No.21 |
アドレスばかりに拘るのもどうかとは思いますが、パークコートなどもあるのが代々木５丁目ですからね。
マイナー国とはいえ大使館もあるし。富ヶ谷物件よりは ワンランク上ということになるのかな。 |
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| No.22 |
パークコートどころか、代々木五丁目はパークマンションが三つも密集してる。
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| No.23 |
代々木5の中では微妙な場所だけど、坂下のブリリアとは比較にならないでしょう。地方ご出身の方、若い方には通用しない時代遅れの感覚だとは思いますが。ただ、北東は言わずもがなお墓ですよ。
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| No.24 |
免震タワマン実利のブリリアか、ブランドに固執するジジババ理論の５丁目物件かという感じですかね。
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| No.25 |
従前通りの急階段を上がっていくのだとすると、ジジババが住むのは厳しい！ってほどの急角度でしたけどね。
何か工夫あるのかな？ |
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| No.26 |
外観予想図の下の方に薄っすらと見えてますが、擁壁？の一部を切りとってエントランスにするんでしょうね。
あの階段を登らないと入れないのはいくらなんでも厳しすぎる… |
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| No.27 |
この近辺に開発中の三つの物件。
どれも魅力を削ぐ要因があると感じたんですよね。 そしたら先日、本物件に関するアンケートがポストに入っていた。 興味沸くんだけど、プライベートでは千代田線利用が多いので、その点がマイナス。 代々木八幡駅の改装が完成し、南北の移動を実際に試してみないとなんとも。 ところで入り口の件。 道路の高さにエントランスがあって、そこからエレベーターでは？ マンションの利点の一つは、バリアフリーですよね。 さて、２LDKの間取りと、価格がどうか。 |
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| No.28 |
ところどころ、ブリリア購入者らしき無理ポジが挟み込まれているのが笑えますね。
見回りしているのでしょう。不安の裏返しかな。 |
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| No.29 |
チラシ見ましたけど予算の最低が1.5億だった気がします。
間取りも広そうで富裕層しか手が届かなそうです。 |
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| No.30 |
価格的にはそんなもんでしょうね。ただ代々木５丁目とは言っても正直ピンポイントの立地や売主はかなり微妙なので、こだわりなければ元代々木町の三菱を待ってもいいかもしれません。あちらも接道は良くないですが、同じ南傾斜ですし。
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| No.31 |
現地見てない人しかいないのかな？
擁壁どころか高台丸ごと削ってしまっています。 八幡横から入って、高い石垣が良い雰囲気だったので、かなり残念な計画ですね。 |
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| No.32 |
ブリリアは苦戦を強いられている様子ですが、こちらの情報待ちやプレミストに客が流れたのでしょうね。
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| No.33 |
画像にもある通り、擁壁の雰囲気は（気持ちだけ）残しつつ…という感じですね。
阪急が代々木の1351m2を取得したというニュースも気になります。 とは言っても新宿側なのかもしれませんが。。 |
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| No.34 |
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| No.35 |
>>31 匿名さん
おっしゃる通りですよね。私はとても驚きました。 八幡宮のところから続く高い石垣が突然途切れて、 道路と同じ高さまで丸ごと削った更地になっていました。 でも、流石に削ったところはお部屋ではなくて、 駐車場やロビーになるのでしょうね。 |
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| No.36 |
ここを買える人が羨ましいです。静かそうな環境ですし。
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| No.37 |
代々木八幡宮からの石垣は一度壊すけど、新たに造るのでは？
そうして、道路から段差無く、マンション内に入れるように工作するのだと思っているのですが。 |
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| No.38 |
@550が妥当。強気に@600でくるかも。
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| No.39 |
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| No.40 |
ブリリアもう殆ど売れてるし、苦戦ではないだろ。200戸近く売ってるわけだし、
間違いなく周辺合わせて一番人気あるだろ。地域のフラッグシップマンションだよ |
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| No.41 |
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| No.42 |
なんかブリリアって粘着無理ネガさんがついてますよね～…
まあ目立ちますし、購入者・検討者の絶対数が多いからネガ甲斐があるのかね。 ここは結構楽しみなので、詳細情報が早く出てこないかな、と。 |
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| No.43 |
ネガって、その物件のスレでやるからネガって言うんだよw
逆に他のスレに出張してるブリリアを早まって買っちゃった人が フラッグシップ！と痛痛しいからツッコミ入れられただけですねぇ。 |
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| No.44 |
最近の阪急おそるべし。東京オリンピック後にはメジャー７プラス１？！G8から破門されたロシアくらいの存在感はある。
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| No.45 |
あちこちで必要以上にブリリア叩いてる人ってなんか痛々しいよね。フラッグシップどうこうはともかく、あれだけの戸数売ったのなら普通にそこそこ人気物件だったのだろう。まあ叩いてる人も所詮主観なのでふーんくらいにしか思いませんがね。ただ見苦しいなとは思いますが。ブリリア擁護の人も含めてどちらが先に始めたのか知りませんが、人生無駄に浪費してますよね。虚しくなりませんかね
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| No.46 |
ほとんどの人は何も感じないか
馬鹿なことしてるなって思っているよ。 でも当事者たちがやりたいなら、 やればいいと思いますが、別のスレを 巻き込まないでほしですね。 |
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| No.47 |
叩かれていると感じるのは、それが購入者だからであろう。
長文投下する程 火消しに奔走する気持ちも汲んであげたいが、そろそろ皆さんうんざりしてきたところ。 第三者の目からすると不安感が滲み出ていて痛々しいよ。 |
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| No.48 |
火消しどうこうより、そもそものブリリア叩きが気持ち悪いって話だよね。
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| No.49 |
2050日本のオリンピックバブルの次は2022中国の冬季オリンピックバブルでまた都心が買いあさられるかも。
いずれにせよ先行き考えたら渋谷区より世界が注目する港区のほうが安パイだと思う。 |
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| No.50 |
港区というより六本木とか新宿とかアジア人が知ってる場所を選んだ方がいいんだろうね。代々木は歩くと分かるが永住欧米人こそ多いものの外人マネーが流れ込んでる街じゃないので、資産価値重視ならやめた方がよい。ここは立地も渋いし実需一択でしょう。
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| No.51 |
非分譲住戸が多めだなと思うのですが、もともとここは住居があったばしょなのでしょうか。引き続き、地権者さんが住まわれるという形なのか。
ここまで駅まで近くて、しかも複数路線可能で、高台で、となると かなり好条件というかたちになってくるかと思います。 お値段もそれ相応になるかとは思いますが、資産としては良いと考える方も多そうです。 |
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| No.52 |
公式ページが更新されましたね。
個人的には好みの外観です。 |
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| No.53 |
全戸南向きのようですが、北側が外廊下仕様なのでしょうか？
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| No.54 |
どうなんでしょうね？
電話して聞いてください。() |
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| No.55 |
Kタイプの間取りを見る限り内廊下のような感じを受けますが、どうでしょうか。
外廊下なら北のお寺のお墓が見えてしまうような気がするので避けるのでは、、 |
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| No.56 |
かつ、ご近所さんです。
この物件。 厳密には南向きではないんですよね。 南東～南南東の中間くらい？ 午前中の早い時間帯は、日差しが届いてない。 特に東側の部屋が、前方に突出している部屋は、より影響を受けそう。 もしかして、自分が希望する２LDKがそれかも!? >>51さんの投稿 初めて知りました。 上層階の外観が違うのは、元々の地権者がお住まいになる？ だとすると、ちょっと嫌。 |
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| No.57 |
室内の廊下が長く取られていて、居室のそれぞれのプライバシーは守りやすいような作りになっているのかなと、見ていて思いました。
地権者さんってここの場合はいらっしゃるのですか。戸数が多くなければ、理事会での影響力もそこまで多くないですので、気にしすぎなくっても良いのかなとは感じています。 別に大家さんというわけではなく、対等に一緒にマンションに住んでいる者同士なんですし。 |
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| No.58 |
やっぱりここもジオグランデ代々木公園になって単価1000万ですかね？
専用庭のある1階でもいいんで、80m2、1億円くらいにならないかなあ |
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| No.59 |
低層マンションだから上下の単価差そうないでしょう
80平米1.5億円からじゃないの、現実的に |
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| No.60 |
無事グランデ化しました。坪単価は700万円からですので、最低でも17000万円からです。
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| No.61 |
最近のこの界隈では間違いなくNo. 1マンションですね〜
ブリリアやプレミスト買った人も地団太踏んでんじゃないですかこれ |
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| No.62 |
HPも更新されたのかな？ グレードが高くて好きな感じ。
一人暮らしだから最低80平米の時点で検討対象外過ぎるが（笑） |
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| No.63 |
ここなら1階でもいいなあ
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| No.64 |
ここは凄い立地ですね。
周りも高級マンションや邸宅が多い。 値段は高いでしょうねぇ。。。 |
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| No.65 |
現地に行ってきました。
写真の右側が、建設現場です。 擁壁は、想像していたよりも低かったな、という印象でした。高さにして、4mくらいです。 1600ごろでしたので、西日が向こう側からくる時間帯ですが、他の建物もすべて擁壁で囲まれており、そこまで日当たりが望める場所ではないのかな、という印象です。 午前中に行っていないのでなんともいえませんが、目の前の建物が道路の手前の端まであるので、午前中も同様かと思います。 建物西側ですと、目の前の戸建の借景がみれて、日差しも良くはなるのかなと思いますが、そうなると代々木八幡の緑に覆われることになるので、こちらも同様かと。 それこそ、最上階にすれば、日差しは当たってくるのかな、とは思います。 また、道路幅も5mあるかどうか、といったところで、建設用の大型トラックがギリギリ通っていたので、目の前のマンションのテラス代々木公園、サンウッド代々木公園とは思った以上に近い印象でした。 また、北東の裏手には戸建群を横一列に挟んでお墓が連なっており、道すがらに見上げるとはっきり見て取れます。 また、建設現場の音しかしませんでしたので、これがなければかなり静かな環境かと思います。かなり静かな環境とお墓という組み合わせはなんともいえないところです。 夜になると、見ての通り街路灯が一つですので、かなり暗い印象になるかと思います。 ただ、周りの戸建などもかなり大きく、周りも高級マンションですから、高級住宅街なことに変わりはなく、隣のパークマンションレベルの値付け（＝築30年、120m2で13000万円で中古に出てます）にしてくるのではないかな、と思います。 新築、史上最高市況、ジオグランデという事ですので、まかり間違っても坪単価500万円なんて事はあり得ず、1Fの80m2で2億近くになるんじゃないでしょうか。 
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| No.66 |
ありがとうございます！大変参考になります。
元代々木町の三菱と比較したいのですが、あちらは販売開始までしばらく時間かかりそうですね。 ベトナム大使館も初台に移転するようなので、跡地もいずれマンションなりそうな気がします。 |
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| No.67 |
元代々木の三菱は、こちらのジオグランデも意識しているようで、資料請求ではまだ計画段階にも関わらず、三菱の元代々木計画が他に検討する物件かどうかが書かれていました。
また、代々木公園の西口から元代々木の三菱計画地へいくには、ここのジオグランデの前を通って行くルートになりそうですので、たとえばここが欲しくて買えずに元代々木、という事になりますと、見栄っ張りの人には苦痛になるかもしれません。 あとは、元代々木の完成度と金額次第でしょうか。規模は三菱の方が大きいので、単価としては目に優しく、また個数も多いので、長く住んで維持して行くにはいいような気もします。 個人的には、ここが法外に高ければ、元代々木にすればいい、と思っております。やはり墓地裏という事がかなり気になりますので。賃貸に出すよりは、永住者向けですね。 |
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| No.68 |
正式名称はジオグランデ代々木の杜。
いやぁ、良い名前だけど、ホント高そう。 今日２回目の案内＋アンケートの入った封書が届きました。 駅の北側は千代田線が遠くなるのがネック。 その他、いくつかの懸念。 こうやって難点をあげると結局、いつまでたっても購入出来ないぞ！とは理解していますが。 |
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| No.69 |
完全に最近の代々木界隈の物件を出しぬきましたね、ここ。
ブリリアとかプレミストの購入者クラスではこちらは買えませんが、それでもそれらの購入者からは相当羨ましがられるマンションになりますね。 |
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| No.70 |
やっぱりディスポーザーは無しですかね？
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| No.71 |
さすがに金額帯を考えたらついていないとおかしいレベルなので、当然あると期待するがどうか・・・
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| No.72 |
グランデなんだから付いてるに決まってるでしょ。
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| No.73 |
このグレードのマンションなので、設備は諸々付いていると見ていいのかな？と思う方が多そう。
この立地で、間取り図を見ているだけでも かなり気合が入っているのが伝わってくるので、当然そうなってくるのでしょう。 ここまで広いと、収納を思いっきり広くとっても、それでもまだまだ部屋の広さがある。 かなり贅沢ですね。 |
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| No.74 |
一番お手頃なタイプの部屋でも軽く億は超えてくるので、一番お高くなるともっともっと…ということになってくるのでしょうね。
ある意味、わかりやすさと言うものは感じます。資産として持ちたいという人も多いでしょうし。 デザインはものすごく落ち着いているので、 多くの人に好まれるのではないでしょうか。特に外観。 |
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| No.75 |
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| No.76 |
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| No.77 |
ジオはセキュリティーが低いんだよな。四ッ谷のジオとかオートロック一つだけだし。
高級物件なら考えれないよね。そういうとこが在阪の３流デベから抜け出せない理由だろう。 |
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| No.78 |
でも良い土地仕入れしてますね
東京に攻勢をかけていて、イケイケな会社の勢いを感じます |
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| No.79 |
HPに予定価格ちょっとだけ出てるね。
2LDK｜84.69㎡｜【予定販売価格】13,000万円台～ 3LDK｜90.74㎡｜【予定販売価格】17,000万円台～ 坪550万スタートくらいだから目の玉飛び出るほど高い感じではないね。 |
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| No.80 |
この価格だったらプレミストより余程いいな。あそこは代々木エリアで稀に見るドボン物件だった。
問題は元代々木町の三菱と比べてどうか。立地はややこちらが勝るが代々木5丁目の中では一等地ではないし、スケール感と売主のブランドはあちらが上。 ただ地所レジの高級レジデンスはこのところ本当にひどいのが多いので、悩ましいところ。TPH元代々木町はまずまずだったが、上原は本当にドボンだった。 |
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| No.81 |
お手頃なのかどうなのか、、、。
代々木テラスアパートメント2000坪の敷地を、フォレセーヌが取得して取り壊しを開始しています。 2020年に分譲開始するそうですので、ここを買った人は後悔するかもしれませんね、、、 https://www.kensetsu-databank.co.jp/kaitai-tokyo/osirase/detail.php?id... |
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| No.82 |
パークコート渋谷ザ・タワー
ザコート神宮外苑 これからこのあたり一帯、目白押し物件が満載ですね。墓地裏のジオグランデで妥協するか、あるいは待って買うか。 |
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| No.83 |
Cタイプ 80.21㎡
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| No.84 |
Gタイプ 84.69㎡
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| No.85 |
Dタイプ 90.74㎡
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| No.86 |
Aタイプ 108.25㎡
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| No.87 |
Jタイプ 122.06㎡
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| No.88 |
Kタイプ 138.29㎡
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| No.89 |
Fタイプ 98.90㎡
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| No.90 |
真向かいの邸宅がプラウドになりそうですよ！
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| No.91 |
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| No.92 |
お向かいの一軒家？が解体され始めるみたいで、野村不動産で代々木の杜計画とかなんとか言う張り紙がありましたよ。
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| No.93 |
情報ありがとうございます。
これから解体するとなると、販売は来年っぽいですね。 |
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| No.94 |
お、1期1次は11戸なんやね。販売戸数は残り9戸になるかな。
13,800万円台（1戸）・14,500万円台（1戸）・14,900万円台（1戸）・15,200万円台（1戸）・15,500万円台（1戸）・17,400万円台（1戸）・20,600万円台（1戸）・21,600万円台（1戸）・22,600万円台（1戸）・29,900万円台（1戸）・32,900万円台（1戸） |
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| No.95 |
公式サイトでは見られる間取りが1プランのみになっています。
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| No.96 |
羽田新ルートの影響が気になる。。
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| No.97 |
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| No.98 |
ご近所です。
本物件は南西向きなので、羽田着陸便の音は大丈夫では？ 航路も代々木公園のちょっと向こうだし。 それにしても強気の価格設定ですね。 |
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| No.99 |
結局ここも高すぎて売れない投資物件になるんでしょうかね
もうこの金額帯で実需で買うって人いないんでは |
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| No.100 |
逆ですね。価格が高くなりすぎるのは利回りが悪くなるとイコールなので、投資として敬遠されます。
むしろここにどうしても住みたい実需の方が買うと思います。 |
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| No.101 |
投資だといい場所にいかにイニシャルコストを抑えて購入できるか、というのがありますから
だからこそここは実需の人が多くなるということですか。 単純に不動産の資産を持つにしても 資産価値が維持しやすいほうがいいだろうなと思います。 |
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| No.102 |
需要があっても給料が追いついていかないです
トホホ |
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| No.103 |
この値段で売っているということは、飛ぶようにホイホイ売れていくというのは想定していないでしょうから
のんびりと売っていくという構えなのではないかなぁと思います。 良い立地ですし、それに合わせたゆったりとした造りなので、 バランスは取れていると思います。 ただ、値段が、多くの人が買える値段じゃ無いだけなんだと思いました |
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| No.104 |
首都圏ジオグランデ第1弾の元麻布はどうだったのでしょうかね？
ここと合わせて、今後の阪急を占う物件になりそうです。 |
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| No.105 |
ここでおそらく一番コンパクトなのがCタイプの２LDK80㎡だと思われます。
流石にこの広さがあると、居室もものすごく広い。 おまけに収納もたっぷりある WICは何畳あるんだろう？というくらいの広さです。このタイプの物件でも、場所が場所だけに相当な額がするのでしょうね。 |
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| No.106 |
チラシを見たら、１３８９０万円～でした。場所は間違いなく良いですね。代々木５丁目は渋谷区内でもブランドアドレスだし。最近、神宮外苑とか渋谷税務署跡だとかが話題になっていますが、どれもびっくり価格であることを考えると、お金がある人は、ここは代々木公園も近いし価格面でも狙い目かも。
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| No.107 |
お隣のサンウッドのスレッド見ると当時で高い、高い、買ってからの値下がりが半端なさそうとか書かれてますけど結果的にはお買い得な物件だったですね。
結局、その時が高いか安いかなんてのは、その時に判断は出来ない。 数年後の結果論でしか語れないって事ですね。 ここももしかしたら数年後には安いと言われるのかも。 そしたら、世の中、超バブルになってるって事になりますけれども。 ま、仮にこの価格があとあと安かったと言われるような未来になったとしても この価格は自分は買えないですけど（笑） |
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| No.108 |
間取りによっては、駐車場の優先使用権がついているので車が必須と考えている人についてはいいと思いました。
お値段が高いとは言われますけれど、それは相応の内容になっているので、納得してやっていくというような印象。 付いている設備についても、 いいものを使っているでしょう。オプションなどもそこまで着けなくても良い？ |
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| No.109 |
マンションの値段は今がほぼピークです。
今も建築は進んでますが実は売れていない部屋も多くあり 2年後にはほとんどの場所で価格が下がります。 数年後にこの価格でも安かったということは絶対ありません。 |
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| No.110 |
それ3年前も5年前もみんな同じこと言ってましたよ。結果はご存知の通り。
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| No.111 |
駅から5分以内のマンションの場合は、値段云々もあるけれど、「立地を買う」という部分もあると思います。
利便性もそうですし、資産性の維持のしやすさも重要ポイント。 このあたりだったらもともと地価もした地域なので、 それで販売価格が高く見える部分もあるんじゃないでしょうか。 |
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| No.112 |
べらぼーに高い
絶対売れない |
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| No.113 |
何億も出して買うマンションじゃないな。デザインがひどい！
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| No.114 |
でも残り3分の1だからねぇ
竣工まであと1年もあるけど 10年に1度も出ない特別な立地だからデザインは二の次だよ正直 価格が高いというのはその通りだけど |
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| No.115 |
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| No.116 |
確かにこればかりは分かりませんね。
以前のバブルと違うのは、以前はバブルでもバンバン売れてましたけど、 今はバブルとは思われるが消費者側がその価格についてこれてはいないこと。 不動産業界としてこれ以上価格を上げるのであれば消費者側にもっと経済的に 好転する何かがないと難しい事ではありますよね。 世の中、億ションをバンバン販売されてもそれを買える購入層は限られてる訳で 一部の超高額所得者が買い占めるという訳でも無いですし。 この物件に限って言えば投資としての利回りは難しい物件でしょうし。 もちろん場所が文句なしです。 |
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| No.117 |
1988年ぐらいのバブル時は株価適正水準を大幅に超えた株価、かつ高金利だったわけで。
今はPERベースで見てもむしろ割安気味ぐらいの株価かつ低金利なわけです。 欧米が金利あげる方向だけど、株価乱高下やらハレーションの大きさもあって急には上げれないし、超債務の日本なんて物価上がらないのに金利あげるなんて事は絶対にできない。 よって郊外の勘違い値付け物件は下がるとしても、都心好立地は横ばいか微増てどころじゃない？ |
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| No.118 |
長期金利下がって米国不動産も息吹き返したものね。特に好立地のマルチファミリーは需要が底堅いので一貫して値上がり傾向あり。
ましてや東京のレジはこのところ中華に加えて年金系の資金も入ってきてるのでもう一段ロケット残ってそうだよ。 |
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| No.119 |
2LDKでも８０平米もあれば、かなりゆったりと空間を使うことができるのだな、と思いました。
もっと広いお部屋がこのマンション内にもありますが 二人で暮らすのであれば この広さで十分贅沢にスペースを使ってやっていけるなという印象です。 資産価値を考えても、悪くないのでは？ |
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| No.120 |
駐車場優先利用権付やトランクルームが共用部にある物件があるようです。
トランクルームってすべての部屋にあるものだと思っていたんですが、必ずしもそうではないみたいです。 広めの部屋で、収納も多いからトランクルームいらないのでは？と思いつつ…ゴルフバッグとか外で使うものなどは、 トランクルームのほうが良いかもしれないですね。かさばりますし。 |
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| No.121 |
永住性を全面に出しているマンションなんですね。
駅にある程度近いところだとコンパクトな部屋をいっぱい作って投資用とかにすることが多いのに、 ここの場合はそういう意味でも贅沢だなと思います。 人があまり入れ替わらないならば、 落ち着いて暮らしていくことができそうですね。 |
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| No.122 |
地権者さんが25戸中6戸だそうです。
そこそこ割合はあるのかなぁ。。。戸数の少ない、高級系なマンションにしているようです。 このあたりだと 賃貸用に狭く作って数さばくよりは こういうレジデンス風なところのほうが ずっと需要はありそうですよね。 |
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| No.123 |
生まれも育ちも東京で古い人間のため、誠に申し訳ないのですがこちらの会社さんを存じ上げませんでした。
関わられたいずれの物件も結構なお値段で販売しているようですが、こちらの会社さんの評判などはいかがなのでしょうか。 ご検討されている方のみならず、実際に住まわれている方にもお聞きしたく存じます。 宜しくお願いいたします。 |
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| No.124 |
上原でこの建物だったら。
駅に力がないから、たった数年で値下がることが目に見えてて買えません。 八幡でこの値段はありえない。しかもこの販売、施工会社で。 |
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| No.125 |
気になって調べて見ましたが
https://tochi-value.com/station/yoyogiuehara/ 上原２丁目以外は代々木５丁目のほうが 路線価は上ですね。４丁目も中々高いです。 諸々条件違うのであくまで参考ですが.. このあたりもパークコートあったり高級なエリアなのではと思います。 大使館もあるようですしね |
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| No.126 |
書き忘れましたがそれを考慮してもこの物件は高いというのは同意です。
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| No.127 |
単純な代々木上原との駅力の比較、利便性では八幡は勝てないだろうねぇ
あちらは急行とまるし、千代田線始発ですし でも結局代々木公園至近という付加価値があるからこの辺は高んだよね(この物件が適正かはおいといて) 神園町だけど代々木公園隣接のグロブナーなんて芸能人や外資のお偉いさんとかばっかで 家賃数百万の世界ですし |
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| No.128 |
そーり大臣のおうちも富ヶ谷の警官がうじゃうじゃいるとこだし、どっちかというと代々木八幡だね
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| No.129 |
東京産まれ東京育ちであってもここを検討できる層なら阪急くらい仕事柄知ってそうな気がするのですが、もはやそんな次元を通り越して浮浪所得で生きていけるレベルだったり趣味で働いているレベルの方がおおいのでしょうか。
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| No.130 |
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| No.131 |
そりゃ、空きカン集めて
お小遣いを貰う所得ですよ。 |
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| No.132 |
たしかに高いですねー。でも、色んな意味でとんでもなく貴重な立地じゃないでしょうか。マンションは立地を買うものですしそういう意味ではあと数十年経ってもこのクラスの立地は出てこないと思います。しかも、代々木5丁目、地位（ぐらい）は高いです。
元々、擁壁の上にどデカイ大豪邸が二件立っていた立地。それぞれだけでも代々木5丁目界隈で最大級の敷地だったものを横並びで同時に取得したということですね。デザインは個人差あると思いますが、あからさまな成金仕様でなく、飽きの来なさそうなモダンなデザインは長くこの土地に映えるんじゃないでしょうか。 たしかに高いが、逆にこの相場観じゃないとできなかった用地取得かもしれないですね。 あーでも庶民には手がでないですね。。。 |
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| No.133 |
ジオマンション、関西ではかなり有名のようですね。
最寄り駅まで徒歩４分の立地であることと 小規模ということで戸建住宅の感覚で住めるためプライバシーも守られそうですが 価格帯をみるとかなりの高額物件で簡単には出来ない感じがしました。 |
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| No.134 |
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| No.135 |
ここって代々木上原駅も徒歩8-10分くらいの圏内ですよね。代々木上原周辺で中古も含めて見てましたが、こっちの方がいい気がしてきてます。（一般論ですが電鉄系は比較的値下げも効きますし）交渉次第では坪500万円代後半もあり得ると考えると、数年前の隣のサンウッドが450万?後半代でしたから相対的に見て値段はそれほど高いとは感じておらず。
代々木上原と比べてうんぬん、とかありますが、ブランド名はあれど下手に坂登った大山町等と比して、むしろこちらはハイセンスな飲食雑貨屋が連なる奥渋も至近で、かつ、代々木上原周辺の飲食店、富ヶ谷交差点周辺の全国的に有名なパン屋達も普段使いでき、あと、代々木公園は多分徒歩2-3分ですよね。 駅の名前眺めて暮らすわけではないので、個人的には実利考えるとこっちもありかなと思ってますがどうなんでしょうか？代々木八幡の駅も随分綺麗になるみたいですね。 |
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| No.136 |
値段的に手が出ない。買える人がうらやましい。
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| No.137 |
お隣の代々木八幡はパワースポットといわれているようですね。芸能人が近くに引っ越してきて運気が上がったとか。
そういうのに過度に依存するタチではないですが、運気が無さそうな場所よりは断然いいですよね。実際代々木八幡に入ると風通しの良さを感じます。 |
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| No.138 |
せっかくの良い立地なのに間取りが酷い、、、ジオはいつもそう。立地は目を引くが間取り、内装デザイン、設備などが残念。
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| No.139 |
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| No.140 |
こちらの物件、先着住戸もずっと6戸で変わらずですけど販売の進捗状況はいかがなのでしょうか。
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| No.141 |
間取り、内装はたしかにもっと成金仕様でもいいのかもー
けど、外観は落ち着いてていい感じですね 昨今のペタペタ長方形が多い中では特に |
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| No.142 |
この人のブログ、情報量と分析力すごい ( ?-? )
https://mansion-madori.com/ 2018のベストデザイン賞はこの物件らしい。素人には正直ホームページではその凄さはわからん。けど、でき上がってみないとわからない良さってことなのか。 https://mansion-madori.com/blog-entry-6203.html |
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| No.143 |
まぁ一個人の主観ですから。そう思う人もいるねくらいの話じゃないですかね
素人よりは多少なりとも影響力あるでしょうけど 公なグッドデザイン賞でも取れればまた別ですけど |
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| No.144 |
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| No.145 |
まぁー、HPすんごくて実物見てがっかりっていうのもあれば、逆の、HPいまいちだが実物建ってみると良かったというのも意外とありえるのがこの世界
特にこの物件、サイトみたらわかる通り、カッコよく見せる宣伝とか下手そうなので、、ま、後者もあり得なくもないかなという気もします いずれにせよ立地は申し分ないんですけどね |
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| No.146 |
不自然にｱｹﾞｱｹﾞで思わず吹いてしまいましたが、そんなすんばらしい物件がなんで長期に渡り売れ残ってるのですか??
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| No.147 |
[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]
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| No.149 |
[NO.148と本レスは、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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| No.150 |
>>146 匿名さん
145ですが私のことおっしゃってます？アゲアゲって持ち上げることですか。ちなみに当方、この周辺の検討者ですが事業者でも居住者でもなくなんのポジションもございません。思わず吹き出させてしまってすみませんwww |
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| No.151 |
>>150さん
当方も、この周辺物件を検討中と言うか、切望しています。 で、本物件。 狭い（？）部屋の、北側居室が気になる（ブロックガラス、不自然な屋内廊下など）。 地権者が良い部屋を押さえていらっしゃること。 南側に、賃貸物件が建設中であること。 以上から、足踏みです。 良いのですが、今一歩、踏み込めない何かがあるのが、本物件。 |
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| No.152 |
>>151 マンション検討中さん
良いのですが、今一歩、踏み込めない何かがある、、、 >> とてもよくわかります。 当方は北側のブロックガラスについては､タワマンでよくあるサービスルームがそれで成り立ってるようなので、換気のテクノロジーは随分進んでいるらしく、実際のタワマン居住者へのヒアリングの結果、まあ許容できるかなと(あくまで個人的な主観ですが)そう判断しつつあります。 厄介なのは南側の建設中のマンションですね。どれくらい近接感があるのか、建ってみないとわからないですね。 上にも書きましたが、デザインについてもホームページではよくわからず、こちらも建ってみないとわからないところがあります。 とりあえずモデルルームの模型をもう一度見に行ってこようと思っていますが、眺望はともかくも、日当たりについては角度的に冬も含め問題ないとシュミレータでは確認できました。 |
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| No.153 |
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| No.154 |
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| No.155 |
>>152 マンション検討中さん
南側の賃貸マンションの高さは11.59メートルの地上4階地下1階と書いてあったので、それなりに存在感はありますね。 前の道路もものすごく幅が狭いので圧迫を感じるかもしれません。 |
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| No.156 |
>>155 匿名さん
ありがとうございます。大変参考になります。隣には同じ道路を挟んで、サンウッドとパークマンションが向い合って立ってますが、そちらの圧迫感も結構すごいのでしょうか？すみません、はっきりと覚えておらず。 |
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| No.157 |
サンウッド代々木公園のスレッド(当時)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/516704/ これを見る限り、途中までここでは みんな高いだのダサいだのごちゃごちや言ってたみたいですが、最後は駈け込むようにして売れていったみたいですね、 やっぱり立地なんですかね |
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| No.158 |
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| No.159 |
サンウッドはこのジオグランデにもそれを強く望みたいくらいの、高貴な場所に馴染んだものすごく格好良い建物でしたよ。
駐車場には千万オーバーの高級外車ばかりが並んでいて見ているだけで楽しい別世界の光景でした。 |
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| No.160 |
市況も違いますがプレシス代々木公園は@330から位でしたね。オープンの高級な方はいくらだったかな？私は近隣でしたら参宮橋のレフィールが好きですね。
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| No.161 |
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| No.162 |
立地、立地、、とやたら立地押しが多いですね
毎日過ごすのは部屋の中なので、間取りも大事だと思うんですよね そこが可もなく不可もなくって感じで、特に魅きが無いもんだから、一押しが足りないんすよね |
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| No.163 |
ちょっとナンセンスかなと
間取りなんて、せいぜい数百万だせば後から好きなように最高級品にでも何にでも変えられる 一方で、数千万円だしても何しても、後から変えられないのが立地 代々木五丁目、上原二丁目あたりの最高級物件を探すんなら、どう考えてもほとんどそれが価値の全てですよね |
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| No.164 |
相対的観点で立地以外の強み、例えばパークコート等のブランドとか間取りの秀逸さとか共用部の差別化とか、がないから売れないんじゃない？という指摘に答えられてないですね。
別に悪い物件ではないんですが、購買意欲的に背中への一押しが足りないという点には同意します。 |
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| No.165 |
>> 間取りなんてあとでもいくらでも変えられる
おっしゃるとおりですね。また、私共としては豪華な設備や共用部は維持費もかかるのでそれほど希望しておりません。 ただ、あとの一押しということに関しては同意でして、その点、お値引きという線もありえますでしょうか？実際ご相談できるものなのでしょうか。 |
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| No.166 |
>>160さん
市況うんぬんよりもプレシスとは場所が違いずるように思いますが…。 オープンレジデンシア 代々木ザハウスは、ここと比較できる広さだと94平米 1.3億、1番広い118平米が1.6億くらいですね。 こちらの方が最上階なら眺望はありそうですが、やや線路にかかってるので騒音などの環境は圧倒的にジオでしょう。 レフィールはエントランスの作りは良いですねえ。 エントランス前がマルマンの側面で物が積まれてるのがネックですけど。 |
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| No.167 |
どこもグロブナーと比べたらゴミレベルだね。賃貸だけど
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| No.168 |
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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| No.169 |
路線価出ましたね。代々木上原?八幡周辺だと、大山町、上原二丁目、代々木五丁目が断然三強ですね。どうりで高いわけですここも。
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| No.170 |
ここ立地最強だな
でもジオグランデってなんだ？ジオのいいやつかな |
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| No.171 |
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| No.172 |
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| No.173 |
見えてきましたね、、、
まだ組立て途中であり評価しきれないが、ここにさらに天然石の擁壁、植栽が施されることを想像すると「名作住宅」となる予感。はっきり言って予想外。個性的で好き嫌いは分かれるかもしれないが、昨今大量生産のつまらない長方形マンションにはない魅力。 惜しむらくは、前面に建築中のマンション。。。 
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| No.174 |
戸数も少ないし、完売も早いかもしれませんね。
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| No.175 |
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| No.176 |
都心でも高価格帯は売れ行き鈍いですから仕方がないですね
青山や赤坂や麹町辺りの高価格物件も結構な期間残ってます。 この辺りは代々木公園という付加価値があるから高いですね。 海○蔵さんや愛○助夫妻も代々木公園隣接の物件に住んでますしね。 |
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| No.177 |
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| No.178 |
一番小さいサイズでも80平米とか1億4000万とした時点で、じっくり構えて売っていく物件なんだと思います。普通はこれだけの駅近だと売れ筋の30-50平米のコンパクト型を入れますしね。
けど、そうしなかったことで賃貸や短期所有も減るでしょうし、住民のレベルも揃えれますから住む人にとってはいいんだと思います。いずれにせよそもそも絶対額が高すぎてウチには手が出ませんが... |
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| No.179 |
１億そこそこは売れますが２億ってラインになると完全にサラリーマンが頑張って買える世界では無くなりますからね。
何かしら事業で成功して成り上がった人とかじゃないと買えない。 でも成り上がった人ってタワーマンションの上階を好みますからねぇ…。 この立地だから、この広さの住戸にするのはとても良いと思いますけど、早期完売を目指すなら１億そこそこの間取りを量産した方が良かったかもしれませんね。 70平米程度になるのかな。 個人的にはこの考えには否定的ではありますけど。 |
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| No.180 |
昨年ここを見学しましたが、3A＋Rで2億円台の低層マンションを購入しました。
タワーマンションは今まで住んで飽きていた、単身が多い等の理由で選びませんでした。 低層は平均専有面積100平米超も普通にあり落ち着いて過ごせて良いのですが、2億超えるとよほどの地縁がないと港区や番町あたりを選ぶでしょうね… |
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| No.181 |
>>180 匿名さん
そりゃ同じ値段であれば、そちらのエリアを買われるのか通常でしょうね。 値付けにかなりの無理が生じてしまっている物件ですよね。 メジャー7でかつ大手施工であれば売り文句にもなりますが。。。 |
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| No.182 |
ウチは代々木上原で検討をしていましたが、上原周辺を中心に港区（青山、麻布、六本木、赤坂）とは別のマーケットが出来てきていると感じます。
三菱はもとよりオープンハウスまで坪500-600万円で売り（かなりな驚きでウチは見送りましたが）それでも完売しています。その人気が今後、中長期的に代々木八幡、東北沢あたりに波及し3R+Aとは別の生活価値を持つ市場が立ち上がる可能性を感じてます。 - 中華圏の民泊需要ではなく自己居住用に - デート/飲み会用の勝負店ではなく、家族連れ可の奥渋、上原あたりに点在するセンスのよい飲食店 - お洒落な東京タワーや高層ビルではなく広大な代々木公園 これらは港区アドレスとは明確に価値を異とする商品だと思います（決して港区が下がるというのではなく、差別化された別物として）。ここは八幡で、上原始発ですが隣駅でも混雑はさほど変わらないかなという実感値です。 |
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| No.183 |
全ては羽田新ルートで崩壊しますがね
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| No.184 |
赤ちゃんはスルー推奨ですね。
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| No.185 |
代々木上原うんぬんの前に代々木八幡付近は既に暴騰していた感はありますけどね。
プレミスト、ブリリアタワーとか。 オープンレジデンシアは価格的にはまだマシな方かも？ 立地的にはジオが1番なのは事実ですが、それにしても３億超えは行き過ぎ感はありますかね。 |
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| No.186 |
たしかに3億越え、はやや行き過ぎですね（坪単価はほぼ800万円）。。。それでもプレミストの最上階よりは安かったですけどね。
逆に、80平米、1億円台（坪単価500万円台）の物件に関しては、相対的にはお得感あるかもしれませんね。立地は同じわけだし、広い部屋がある種、コストを負担してくれてる形になってるわけで。。 |
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| No.187 |
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| No.188 |
代々木の住民は事業で成功された方の率が高いと聞いています。であれば、縁起や験を担ぐ方が特に多い中で、なぜデベは倒産歴のある会社を施工会社として選んだのでしょうか？
成功者はそういうを気にされるのではないでしょうか？すべてではないにせよ、気にしているからすでにいる方は代々木に住まわれているのでしょうし。 こちらの会社がどうこうではなく、こちらに限っては他の会社に依頼した方がスムーズに運んだのではないかな、と思ってしまいました。 |
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| No.189 | ||
| No.190 |
売れないなら賃貸ニーズもありそうだけどね。
グランデとか言っちゃってるから、ジオさんは賃貸運用したくてもできないやせ我慢な案件になってしまったかんじかな。 |
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| No.191 |
小分けにしたらもっと早期に売れてたでしょうね。
敢えて売りにくくて長期化しようとも広い部屋を作った点にジオの本気を私は感じましたけど 狭小60-70平米の物件じゃグランデに相応しくはないからなのかなと私解釈してます |
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| No.192 |
ジオグランデでは80以上のグロスを出せる検討者層を惹きつけることができなかったということでしょう。例えばパークコートやパークハウスグランであれば完売しているはずの立地ではありますね。
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| No.193 |
この価格帯じゃどこのデベでもそこそこ苦戦するんじゃないですかね
青山一丁目のこれまたお高いサンウッドと隣のパークコートは仲良く残ってますから |
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| No.194 |
青一は坪単価770。こことは150ほど違いますね。
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| No.195 |
ある程度の価格超えると検討者絞られるから青山もここもそれなりに長期化するのは仕方ないよね
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| No.196 |
デベや施工会社、駅力などのあらゆるブランド価値が低いにも関わらず、値段だけ超一流に設定してしまったため長期化は必至の物件でしょう。
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| No.197 |
この辺りの立地でしたらこれくらいはつけてもそこまで違和感はないですけどね。
一番高い部屋はちょっとやりすぎ感はあるけど、平均で見ればこんなもんかと。 他の人も書いてますけど、もっと細分化すればとっくに完売してるでしょう デベロッパー、施工関係なく |
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| No.198 |
たらればで話しても意味がない。
細分化しないと売れないというのは所詮そこまでの立地。 ピン立地なら一番高い住戸から売れます。 |
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| No.199 |
まぁ都心の物件も高額は相当苦戦してるけどな
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| No.200 |
3A+Rってなに？
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