プラウドシーズン稲城南山について

[検討者さん]

子供の成長に良さそうな、プラウドシーズン稲城南山について口コミ情報交換したいです。
見晴らしのいい丘の上の大規模分譲地ですね。
大型バルコニー・スカイバルコニーがあったり、エントランスクローゼットああったり、
毎日が楽しくなるプランだといいな。


公式URL：https://www.proud-web.jp/house/minamiyama/
所在地：東京都稲城市東長沼字九号2525番、他28筆他（地番）
交　通：京王電鉄相模原線 「稲城」駅 徒歩6分
　　　　事業地入口まで※今回対象区画まで:10分～11分
総区画： 93区画
敷地面積：140.00 m2 ～ 166.16 m2
建物延床面積：100.08m2 ～ 114.35m2
間取り：4LDK
構造規模：木造(2×4) 地上2階
売　主： 野村不動産株式会社
施　工：西武建設株式会社、東急建設株式会社、株式会社細田工務店

[1167: 坪単価比較中さん]

>>1166 マンション検討中さん
私も京王の間取り好みなんですけど、以前その書き込みをしたらプラウドに比べて建物のグレードが低いと突っ込みが入りました。そんなに差があるんですかね？

[1168: 匿名さん]

>>1166 マンション検討中さん
京王のプラン見ましたが、圧勝とまでは差はないですね。価格や眺望は魅力的ですが、やはり何かトラブった時の対応力とか、会社の体力、構造や建物性能面とか総合的に判断した方がいいと思いますよ。
あと、電車の音への配慮の件がありましたが、特別何かしてるわけではなくて、水回りを北側に持ってくる、ごく一般的な設計だと思います。
たしかに駅からほぼフラットなのは勝ってるかもですが。。。

[1169: 匿名さん]

好みとか予算、条件などは皆さん違うので、どちらがいいとか悪いとか言及は避けようと思います。希望の家が買えればそれでいいのではないでしょうか。

[1170: 匿名さん]

朝は3組かな？見学に来ています。
フルハウス近くの階段に京王の客引きもいますね。

[1171: 匿名さん]

京王とプラウドだと土地としての価値はどうなんでしょうか。
崖か盛り土か。

[1172: 検討者さん]

どっちも厳しいです。

[1173: マンション検討中さん]

価格の情報楽しみです。
誰か情報提供してくれないかなー

[1174: マンション検討中さん]

ミサワが分譲している保留地で、36坪で3800万くらい。新春セール限定だけど上物が1200万のパッケージプランがあるようです。駅から完全フラット、徒歩10分、崖なし。
外構入れても5500万切ります。破格ですよ。

[1175: 検討者さん]

>>1174 マンション検討中さん
情報ありがとうございます！
でもちょっと狭いかな。

[1176: 匿名さん]

ミサワのパッケージプランってなんですか？抽選で当たったら1,200万円のことですか？

[1177: マンション検討中さん]

ミサンの件はソースが欲しいですね。

[1178: マンション検討中さん]

指定の商品なら1200万で買えるみたいです。
京王四季の街の近くの保留地で、現地に行けばパンフありますよ。

[1179: マンション検討中さん]

プラウドは140平米ありますが、ゴテゴテの外構、植栽なので、必要なければ広さ的にあまり変わりませんよ。
プラウドは140平米の広さを謳ってますが、あの外構のせいで、意外と庭狭い。素敵なんだけどね。

[1180: 口コミ知りたいさん]

36坪と42坪はだいぶ違いますけどね。
じゃあ庭なしでびっちり建てるか（四季の森もあまり庭広くない）っていったら
庭が欲しくて戸建てにしたい人にとっては悲しいです。ゴテゴテの外構？目隠し的なよくある感じだと思いますが。むしろ3期は外構がなかったら道路すぐ横の家は丸見えですしね。

[1181: マンション検討中さん]

建ぺい率があるので、きつきつには建てられませんよ。
プラウドは140平米の中に玄関までの階段も含まれるから、庭は広くはない。
道路横の家はマジありえない。通行人からリビングが見えるなんて、絶対に住みたくない。植栽があっても丸見えだし。夜なんて灯りつけたら尚更。

プラウドのHPで、2階ベランダの活用例が出てるけど、あれはツッコミどころ満載。あんな使い方してる人いるのかな。

間取り見る限り、プラウドは収納が少ない。特に2階。

[1182: 匿名さん]

価格速報お願いします。

[1183: 検討者さん]

>>1181 マンション検討中さん

なるほど。玄関までの階段と無駄の多い外構が意外とスペースを取るんですね。敷地面積の割には家が広くないのも納得できます。

[1184: 匿名さん]

たしかに丸見えですよね。気になるかも。

[1185: 検討板ユーザーさん]

なんで二階リビングにしなかったんだろうか

[1186: マンション検討中さん]

5000万円台前半があるそうですね

[1187: 匿名さん]

5,000前半は旗ですか？

[1188: マンション検討中さん]

2階リビングはコストかかる。で、意外と不人気。
テラスタイプのベランダは防水処理の点検や修繕を怠ると雨漏りする。排水も同様で、詰まりがあると、台風の時にテラスに水が溢れ、家の中に水が入り込むだけでなく、水の重みで下の階が潰れる可能性が出てくる。
20年保証はメリットがあるようでいて、実は抱え込みという、企業側のメリットがでかい。プラウドのような街並みを売りにしていると、勝手に建て替えやリフォームされると景観が変わって困るし、点検時に色々指摘し、メンテナンスやリフォームなど稼げる。

しかし、建て替えは自由なので、突如隣に黒い外壁の家が建つこともあるかもしれない。
さらに、建て替えやリフォームしたくても、街並みのことで隣近所の目があって、自由に建て替えがしにくい。植栽の手入れも怠けることができない。

建て替えリフォームがしにくいので、街の雰囲気の入れ替わり、更新が少ない。一緒に劣化していく。老朽化していく。更地になって、また新しい家が建つなどが極端に少ない。

自分もここは検討しているが、色々調べて、上記のことはやはり気になるかなと感じた。

[1189: 匿名さん]

>>1186 マンション検討中さん
ないんじゃないですか？

[1190: 検討板ユーザーさん]

ミサワ情報より、フルハウス前の一段下がった場所は駅からフラット、整形地で坪95万、旗で坪75万。
京王は崖かつ、電車音、さらに駅から完全フラットではなく、日当たりも少し悪くなるので、坪85から90万かなと。すると外構上物は1800万弱から2200万くらい。階段下を利用した外収納はなるほどって感じ。

プラウドは坂、旗、玄関までの階段などで坪90万以下は確実。
坂道込みで整形地で85万くらいかなと予想。
玄関階段区間は坪75万、旗は2割減くらいが一般的だから、坪65万ちょい。
で、43坪くらいだから、旗は土地2800万、上物外構はプラウドは大体2500万と言われてるので合わせて5300万って感じかなと。
坂道デメリットのみの整形地だと土地3900万くらいで上物外構2500万だから、全部で6500万弱。ここあたりが最高値じゃないかな。

土地価格だけで言うと、やはり京王四季の街の方が地価は高いと思います。特に旗や玄関階段は地価が下がりやすいので。

ま、あくまで個人的な予想なので。。。

ちなみに、プラウドシティ前の土地は今は坪110万。ここ5年で1割上がっています。
5年前なら坪100万切ってました。遅かった。。

[1191: 口コミ知りたいさん]

価格速報お願い致します！

[1192: 検討者さん]

>>1190 検討板ユーザーさん

プラウドの上物が2500万は高すぎませんか？

[1193: 匿名]

>>1190 検討板ユーザーさん
私もそんな感じかなと計算していました。
旗竿は一般的に二割減は分りますが、崖や擁壁の土地は、一般的に何割減なものなのでしょうか？

[1194: マンション検討中さん]

崖地は崖方向によるみたいですが、1割減くらいみたいです。
また、道路と敷地に高低差がある場合、土地評価は下がるけど、建築費用が嵩むため、あまりお得ではないようです。しかも、階段などを設置するため、その分土地面積の割に庭が狭くなるようです。
しかしながら、プラウドシーズンのように、まとめて何棟も売る場合、高低差がある区間と無い区間で価格差をつけるため、嵩んだ建築費用を高低差がない区間にも負担させて、価格差を出すこともあるようです。

また、プラウドシーズンの平均価格は2500万は調べたら出てきましたね。仲介手数料が発生しないこと(３パーとられるのが普通)、インフォメーションセンター維持費、交通整理の方の人件費、スタッフの給料(地元不動産の給料よりかなり高い)、ブランド料、20年保証料などを含んだ価格なのでそんなもんかなと思います。
パワービルダー系は坪40万くらいと考えて、それよりも外装、外構、内装がグレードが上だし、家の質的には坪60万で、プラス上記の仲介手数料や他より高い野村人件費、ブランド料が上乗せされての2500万かなと思います。

[1195: 匿名さん]

インフォメーションセンターオープンして、見学してる人も結構いるのに、誰からも価格の書き込みがないですね。
ここを見てる人は誰もこの三連休の見学ができなかったのでしょうか。あるいは、関係者が書き込んでいただけで、検討者はほとんどいないのか。

[1196: 匿名さん]

みなさん内覧会行かれましたか？
意外とお手頃感があるような気がしますが、どのような感想をお持ちですか？

[1197: マンション検討中さん]

>>1196
行かれましたか？

[1198: マンション検討中さん]

>>1196
いかれました？

[1199: マンション検討中さん]

>>1196
行かれましたか？

[1200: 匿名さん]

>>1196 匿名さん
感じ方は人それぞれですが、第一次は7000万超えがなかったのは事実です。5000万円台(といっても限りなく6に近いと思いますが)は数戸で、厳しいなと感じました。
6000万以上でも十分OKだとお考えの方でしたら行く価値はあると思います。
一つ言えるのは、第二次以降は確実に7000万超え続出と思います。6000万台で買える物件は減っていくでしょうね。最下段の南入りは8000万台もあり得るのではと思います。

[1201: 匿名さん]

1200です。
8000万円台は言い過ぎかもですが、最下段は言わばフラッグシップなので、7000万後半になるような気がします。

[1202: 匿名さん]

これはもうここは検討から除外かな。

[1203: マンション検討中さん]

落ち着きましょう。
区間が変わろうとも、上物は基本変わらないので、上物はどの区間でも2500万前後です。
土地はプラウドシティ前あたりが最高値の坪110万なので、それ以下なのは確かだけど、あえて110万とすると、150平米は46坪弱なので、土地代は5000万。
すると、いくら高くても7500万です。
あの地域は下のフラット地域で大手ハウスメーカーの建築条件付きで売りに出されていて、7000万前後なので、それ以上の価格設定は、建売が大手ハウスメーカーの注文を超えるという、逆転が起きるので7500万すら考えにくいです。

フルハウスから、京王四季の街までの間に、大量の戸建て用地がかなり整備されていましたが、あの地域はどこが分譲するのでしょうか？

[1204: 通りがかりさん]

少し頭を冷やした方がいいですね。
2000万円の躯体に7000万払うとか
あり得ないですね。
所詮、京王線稲城駅ですから。

[1205: マンション検討中さん]

南山は三井や読売も大量に土地を元々持っていて、読売は換地と保留地購入でジャイアンツタウンが決まっています。
一方三井がこれまでずっと話題に上がっておらず、噂で線路側の土地を換地予定と聞いたことがあります。
なので、もしかしたら三井の建売ブランドであるファインコートかなと思っています。
ファインコートはプラウドと並んで建売トップクラスのブランドですが、プラウドより安く出ることが多いです。工法は同じツーバイで、屋根なども瓦仕様だったりします。
ファインコートならそちらを検討したいかなと。

[1206: マンション検討中さん]

土地が150平米もあるので、稲城と言えど、坪100万はするから、プラウドであろうとなかろうと4600万は土地代でかかります。
パワービルダーあたりで上物30坪の戸建てを建てても1300万から1500万はかかるので、プラウドレベルの仕様だと2000万はかかります。
不動産経由で購入すると、３パーの仲介手数料がかかるから、200万程度は必要です。
すると、どこが建てても、150平米にプラウド並みの上物で、手数料入れると7000万近くかかってしまいます。

なので、不動産曰く、長沼、矢野口、よみうりランド、稲城駅界隈では、150平米の土地は実はあまり売れないみたいで、100平米から120平米が最も売れる土地面積なんだそうです。そのあたりだと上物入れて5000万を切るので、売れるみたいです。

150平米は半分にして売りに出しても75平米なので、切り売りして売るにしても中途半端な土地の広さなんですよね、実は。この地域の最低面積は120なので、そもそも150平米じゃ切り売りすらできません。
ま、何世代にもわたって、所有予定の方は関係ない話ですが。。。

[1207: 匿名さん]

いずれにせよ途端に輝きを放ちだす京王四季の街！って感じですね。
2次以降6000後半濃厚ならわざわざ稲城の坂を選ぶ意味が・・・

[1208: 検討板ユーザーさん]

>>1203 マンション検討中さん
ミサワの看板が立ってましたよ。

[1209: マンション検討中さん]

>>1200
貴重な情報ありがとうございます。
5000万円台後半は旗のところか最上部の３件の、どれかですかねー

[1210: 匿名さん]

情報ありがとうございます。
しかし、6000万弱が数戸ということは、旗と斜めの区画でしょうから、北入りでも6000万超えてくるってことですね。
あの日照と坂途中で6000万円台はキツいな。旗で6に限りなく近い5000万円台のほうがもっとキツい気はするけど。
南入りも二期以降7000万台続出が本当なら、みんなハウスメーカーの方に行ってしまうのでは？
いま出てるミサワ、三井、大和、パナの南入りはフラットで坪95なのだから。

[1211: 匿名さん]

>>1210 匿名さん
北入りは6超えないですよー

[1212: 匿名さん]

以前どなたか言ってましたが、金額の確定はまだですので、正直いくらになるのかわかりません。価格のレンジだけ聞いた感じですね。そのレンジの中に7000万円台がなかったというだけです。6000万円前半が多いですよ。5000万円台と6000万円台後半は数戸づつでした。北入り1戸と籏2戸は5000万円ですね。

[1213: 匿名さん]

1212 ですが、最後のところ、5000万円台の間違いです。ちなみに後半です。

[1214: マンション検討中さん]

旗は高く見積もっても、坂、日当たり、駅距離からみて、土地価格は坪75万が妥当なので、150平米で3450万。上物2500万をプラスすると、5950万。
プラウドとしてはやはり妥当な価格設定かなと思います。

[1215: 検討板ユーザーさん]

>>1212 匿名さん

6000万前半が多かったのですね!
野村にしては妥当な金額設定な気がしました。
今後販売される下の区画は6000万後半が主になりそうですね。さすがに8000万にはしないと思います。同じ街区で価格に差をつけすぎると住民付き合い大変になりそうですし(>_<)今までの見てると大抵1500万の差ですね。なので、最下段の南道路で7000から7500万なのかなぁと。

[1216: 検討板ユーザーさん]

気になるので、少し調べてみました。

外壁ですが、サイディングにくらべ、リシン吹き付けは大体1.5倍、タイルだと4倍の価格差。

屋根材はスレートに比べ、洋瓦(セメント瓦)は若干高め程度。耐久性などは対して変わらないから採用するケースは少なめ。重さがあるのでスレートに比べ地震や台風に弱いそうです。

軸組とツーバイはツーバイの方が木材を使用するため、円安円高に影響を受けやすく、時期によって価格差が変動。工務店によってはツーバイの方が安価に建てられるようですが、ほぼ変わらないと考えていいかなと思います。
ツーバイは多湿の日本の気候に合わない(というか、使用するSPF材が湿気に非常に弱い)こともあり、プラウドや三井のように大量に一気に工期を短く安定した品質を求める際に採用されますが、中々普及しない工法。しかしながら、法律による制限が多い工法なので、耐震性は軸組以上ですが、最近は軸組も耐震パネルを使用して耐震3を取得している。たぶん飯田産業とかが軸組パネル工法。
大手ハウスメーカーのツーバイはSPF材を使用しないツーバイなので、多湿問題に対応している。

そう考えると、建物の質としては、京王と対して変わらないかなと。デザインがプラウドの方が凝ってるので、その分高い。あの外壁のデザインは手間がかなりかかるので工賃の差はあるかな。