プラウドシティ金町（パート2）

[マンコミュファンさん]

三菱製紙工場跡地のこのプロジェクト。北側のガーデン街区に続き南側の販売が予定されています。引き続き情報交換どうぞ。

パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43304/
契約者・入居者用＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48213/

売主＝野村不動産
媒介＝野村不動産アーバンネット
施工会社＝東海興業（ガーデン）
管理会社＝野村リビングサポート

[725: 匿名さん]

>719
ほとほと呆れちゃうのはあなたの発言ですよ(苦笑)。
下記も有名な建築家碓井氏の住まいサー○ンのブログからの流用です。


今回も前回,前々回の続きで「１００点満点の物件は無い」のお話をいたします。

前回までは「１００点満点の物件」は立地が良く,売主の会社の体質も良く,設計事務所の評価も良く,施工会社(ゼネコン)の会社体質が良くて,更に販売価格も妥当であるというところまでご説明致しました。

今回は,マンション評価の一番大切な「本丸」であるマンションそのものの建築的な評価です。

マンションの販売事務所に置いてある設計図書には「意匠図」「構造図」「電気設備図」「給排水衛生設備図」「空調換気設備図」と５分野の設計図があります。これが全て揃っていませんと「１００点満点の物件」の評価はできません。

建築家(設計者)と称される一級建築士で意匠設計が専門の方は「意匠図」「構造図」はチェック可能でもその他の「電気設備図」「給排水衛生設備図」「空調換気設備図」等のチェックが出来ない方が結構いらっしゃいます。

建築に素人の方が設計図書を見てもお判りになるのは「意匠図」の中の「断面図」や「住戸平面詳細図」位だと思います。

ですので,これから私が「１００点満点」ではないがここまでの設計になっていれば購入しても良い設計基準を１０点列挙致します。

(1)外部階段が鉄筋コンクリート製である事。

(2)住戸の外壁が全てダブル配筋になっている事。…一部除くは論外です。(高さ６０メートルを超える超高層マンションは除く。)

(3)住戸の玄関扉高さやＬＤ以外の部屋の窓上端高さが２メートル以上である事。

(4)住戸内の仕様が「二重天井」「二重床」になっている事。

(5)住戸の窓ガラスは全てペアーガラスになっている事。

(6)住戸内の間仕切り壁に貼ってあるプラスターボードの厚みが１２.５ミリ(ＰＢ１２.５)である事。

(7)上記(4)の間仕切り壁に貼ってあるプラスターボードが二重床下のスラブ面から二重天井上のスラブ面までしっかり隙間なく貼ってある事。

(8)トイレの便器の先端から正面の壁,或いは扉の把手(レバーハンドル)までの離隔寸法が５５センチ以上である事。

(9)住戸内の排水竪管の材質が鋳鉄管で遮音シートを巻いて遮音対策してある事。

(10)外廊下に面した部屋の面格子が付いている窓の網戸が素人でも外せる様になっている事。

以上の１０点は最低条件ですがここまでの仕様になっていればまず大丈夫です。

これらは素人の方が設計図を御覧になっても何処に書いて有るのかが判りませんので販売員の方に御聞きしてメモ書きにしてもらう事です。書面で受け取ればのちのち違っていれば証拠になります。

「１００点満点の物件」は皆無に等しいですが,立地,売主,設計者,施工者(ゼネコン)が良く,販売価格が妥当で今回お話致しました物件そのものの設計基準を１０点全てを満たしていればまず間違いは無いと思います。

今後のマンション選びの参考にして下さい。


というわけで、
719さんは一度碓井氏の著書をご覧になられては？
この物件は最低限満たすべき1と2を既に満たしてないわけですよ(他の項目は知りませんが)。
つまり買ってはいけないマンションということですね。
外壁ALCは重さを「どうしても軽量化する必要がある場合にのみ」適用されるべき工法です。
タワーマンションがその典型。ここのようなタワー型でもなく重量を支えるだけの十分な建築面積のある建物でALCを採用する必要性は全くありません。つまり単なる露骨なコストダウン。
あなたも素人なりに色々勉強されてるみたいですけど、この道何十年の著名なプロの方が、
最低レベルの物件選びの条件として「鉄筋コンクリートの非常階段」「外壁はダブル配筋」を挙げているわけですよ。
なんで分からないかなぁ。というか、あなたの素人発言を見てる方々が勘違いすることだって十分可能性があるわけですから(あなたの間違った理解を鵜呑みにする)、適当な事言うのは止めるべきですよ。

[726: 匿名さん]

建築家碓井氏が外階段に関してコメントしたブログがありました。
検討者のみなさんは、719さんの言うことに騙されないことですね。719さんは購入者ですから、早く竣工して欲しいがために出鱈目なことを言い、ここは良いマンションであると煽っていますが、プロの視点では「買っちゃいけないマンション」なんですよ。


【屋外階段が鉄筋コンクリート製であれば購入者に配慮している。】

大手の不動産会社(売主)は一流とは限らないと私は常に言っています。大手の不動産会社(売主)でも私の価値観では一流は数社しか有りません。ほとんどが二流か三流です。

一流の売主は購入者への配慮が行き届いたマンションを供給しています。入居後もなるべくメンテナンス費用がかからない様にしています。

ではここで,大手不動産会社が一流か三流かをマンションで見分ける簡単な方法を御紹介致します。

まず,購入候補のマンションの屋外階段の仕様を見る事です。この屋外階段(外部階段)の仕様が鉄筋コンクリート製であれば合格です。逆に鉄骨で作られた鉄骨階段であれば購入候補からは外した方が良いと思います。

鉄骨製の外部階段(屋外階段)は絶対に数年(中には１～２年)で錆びます。そして雨が降った後「錆び汁」が垂れてきます。

２５年位前には私もマンションの外部階段を鉄骨で設計した事が有ります。竣工後１年検査に行った時に入居者の方から「設計屋さんうちの主人が外部の階段を下りていたら上から錆び汁が落ちてワイシャツの襟にシミが付いて取れないから弁償して下さい。」と言われました。その方だけに弁償金を払えば,マンション全ての方に同額を支払わなければならないので,ただひたすら謝りました。

その鉄骨階段は工場で製作し,錆び止め加工をしたにもかかわらず１年で錆びてしまいました。

最近の例では「東京国際フォーラム」の建物の外階段に顕著に錆び汁が落ちています。この建物は内庭に面した外階段が建物のデザインの一部になっています。

私が見る限りこの外部階段はかなりお金をかけて工場で錆び止め加工をしたと思われます。
鉄骨階段製作後に工場で溶解された亜鉛の槽の中に「ドブ漬け」された,俗に「ジンクロどぶ漬け」加工と言う錆び止め対策です。にもかかわらず「東京国際フォーラム」の外階段は竣工して２年目頃から錆び汁が出ていました。

錆び止め加工をしているのに何故錆びが出るのかを御説明致します。鉄骨階段は通常１階か２階分毎に分けて製作いたします。それを工事現場に搬入して現場で組み上げるのです。

工場で製作された物は２～３ミリの誤差も無く出来ています。処が現場で組み立てると現場の建物は多少の誤差がありますのでどうしても組み立てる為のビス穴や鉄骨階段の一部を若干削ったりしなければうまく納まりません。ビス穴や鉄骨階段の一部を削りますとその部分の錆び止めが剥がれてしまいます。組み上げた後,削られた部分に錆び止め塗料を塗っても気休め程度の効果です。この様な理由で工場で錆び止め加工された屋外階段でも２～３年で一部分が錆びてくるのです。

マンションの屋外階段が鉄骨製ですと頻繁に錆び止めを塗りその上にペンキを塗らなければなりません。当然その費用は入居者の負担です。

屋外階段が鉄筋コンクリート製であれば購入者の修繕積み立て費用は少なくて済むわけです。

この様な所にも一流の売主か,三流の売主かが良くわかります。

[727: 匿名さん]

↑「早く竣工して～」→「早く完売して～」の誤りです。

[728: 匿名さん]

(2)住戸の外壁が全てダブル配筋になっている事。…一部除くは論外です。(高さ６０メートルを超える超高層マンションは除く。)

つまり論外マンションってこと？

[729: 匿名]

725さんは何かこの物件に恨みでもあるかのように張りついてますね。ただの検討者からみてもコワイ。

[730: 入居済み]

マンションの高さを考慮に入れていない意見ですね。
十階位までの低いマンションであれば、高級マンションも勿論含めてコンクリート製が美観も良く問題は無いのですが、階高が高めのマンションの場合には、大地震が起きた時の歪み強度が問題になるなのです。

[731: 匿名さん]

歪み強度を言い出しちゃうと…残念ながら尚更外壁は二重配筋が良いですよ…。

[732: 検討中]

よくわからないんですけど、
719さんは逆に非常階段がコンクリートだったり、外壁が丈夫だと言われる構造だったら買わなかったんですかね…？

ＡＬＣについては気になったのでネットで調べたのですが、コストダウン以外にメリットがないと書いてありましたが。。。
ネガ意見など一連のやり取りをずっと見てきて感じた素朴な疑問です。
気分を悪くしたらゴメンナサイ。

[733: 匿名]

７２５、７２６さんは同じ方かと思いますがそこまで因縁深くこのスレで攻撃されるのに何の目的があるのでしょう？？

ようするにこの物件には興味ないのに何でしつこくここに居続けるのでしょう？？


そこまで因縁つけるには何か目的があるのでしょうけど、ここは購入希望者の有効な情報交換の場なので本当に興味ないなら出て行って欲しいです。

[734: 匿名]

非常階段は鉄筋コンクリートが今の時代当たり前です。地震が来て鉄筋コンクリートの階段が壊れてしまうくらいの時は、鉄骨階段はすでに歪んでいますし、火災の時も鉄骨では熱で機能しなくなる事位判る。素人でもね。残念だけどプラウドは肝心な所（緊急事態に人命を守る）を安値で済ませていると思います。土地も化学工業の跡地なので、ちょっと…地質調査は抜き打ちで全てはやりませんからね。

[735: 匿名]

ただの野村(プラウド)嫌いの方のようですね。こちらの物件に相当な時間を裂いているようですがお暇なんですね。

[736: 匿名]

ただ、マンション選びの意見を言ってるだけど？

[737: 契約済みさん]

碓井民朗氏の「得をするマンションの選び方」、私も事前に読んでいましたが、
結局こちらのマンションを購入しました。

ALCや外階段については、既出のとおり碓井氏の要求する仕様にはなっていません。
ガーデンは高層棟と低層棟で構成されており、低層の2棟はRCの外階段になっているはずです。
高層の２棟は、基準法の構造基準が変わる建物高さ６０mを切ってはいますが、ほぼ６０mに近い数字なので、
まぁALCを使うことは大目に見ようと考えました。（低層棟の外壁構造は知りません…）

そのほかにも、碓井氏の著書の中では77ものポイントが挙げられており、設計仕様の面で指摘ポイントを
満たしていない部分もありましたが、私は設計仕様などよりも、立地特性を重視していましたので、
仕様面は大目に見て、都内立地、駅からの距離、路線の属性、物件規模、金町周辺の開発余地などの立地特性と、
値段とのバランスを勘案し、購入に踏み切りました。

普通のサラリーマンが無理なく買える範囲の値段で探すと、立地特性と設備設計仕様で
自分が求める条件を全て満たす物件はなかなか見つからない、というのが現実かと思います。
もちろん運良く見つけられる方もいらっしゃるとは思いますが。

建築士以外の、不動産ジャーナリストの方が書かれた本も読みましたが、碓井氏とは見解が異なる部分も
ありましたし、マンションに求めるものは人それぞれなのではないでしょうか。

[738: 匿名]

で、お宅はどちらの物件を宣伝したいんだい？

[739: 匿名]

737さんの意見に同感です。

[740: 匿名]

７３６さんはご自身が検討されている物件のスレにご自身の有効な情報を流されたら皆さんに喜ばれるのでは？？


なぜわざわざサラサラ興味ない物件に頻繁に現れてご自身のマイナスな見解を叫び続けるのでしょうか？？


どなたかが書かれていたようにそこに何か意図があるとしか考えられません!!

[741: 匿名]

買ってしまった人はもう検討の余地はないけど、これから購入する人に教えてくれているのでは？私は参考にしてます。良い所は営業さんから十二分に聞かされてますので、他の人の意見は重要なんです。

[742: 匿名]

そうは言っても結局決めるのは自分。ネガのいうこと気にしていたらいつまでたってもマンションなんて買えやしない。

[743: 匿名]

プラウド全部が悪いってことはないよ。ちゃんとしたプラウドもある。
金町仕様のプラウドだからこんなもんでしょう。
予算が限られてるんだから仕方ない。

[744: 住人]

外階段がチープに見えるのは素人目でも明らか。ただ、それで？議論するほどでもない。そろそろ終わりにすれば。鉄骨だったがために何かしらの災害、被害を防げなかった事例があるなら教えて。その方が買った人(防災)も検討中な人(許容範囲)にとっても有益な情報。