ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[182: 匿名さん]

>>181 マンション比較中さん
ありがとうございます。
4000万円以上の部屋しかないと聞いていたのでびっくりしています。
あるならば人気出そうですね。。。

[183: マンション比較中さん]

＞＞182
「4000万円以上の部屋しかないと聞いていた・・・。」は、誰が言ったのでしょうか。
物件概要は
価格 3,800万円台予定～6,600万円台予定
最多価格帯 4,900万円台予定
となっていますが。

[184: 匿名さん]

>>183 マンション比較中さん
なるほど、物件概要をみるのですね‥失礼しました。きちんと読みます！

[185: マンション検討中さん]

今日モデルルーム行ってきましたが、かなり賑わってましたよ

[186: 買い替え検討中さん]

購入予算４０００万円迄のボリュームゾーンのお客にも見てもらいたいからとりあえず数戸ほど
４０００万円以下の部屋を用意しておくのはどこも同じですね。

[187: マンション比較中さん]

そうなんです。人を寄せるための戦略なのです。
例えば、プレミストひばりが丘　2,9000万円台～　とありますが、平均は4,500万円位ではないでしょうか。

[188: 匿名さん]

宝くじに当たったらラッキーくらいの感覚で申し込みますよ

[189: ご近所さん]

>>187
誤記があります。
誤：2,9000万円台～
正：2,900万円台～

[190: 買い替え検討中さん]

fieldsも2,900万円台を出してたね。

[191: マンション検討中さん]

洋室（２）は、やけに細長い部屋で、ベッドや机がうまく配置できるでしょうか。

[192: 買い替え検討中さん]

価格的にもUR跡地とは別格ですね。

[193: ご近所さん]

＞＞192
「UR跡地とは別格」とは、UR跡地よりも優れているとの意味になりますが、どのマンションのことを言っているのでしょうか。
もし、勘違いでしたら「UR跡地より格下」となりますが。

[194: マンション検討中さん]

UR跡地のマンションはフィールズ、プレミスト、シティテラスですね。
500～1000万くらいは違うけどこっちは駅徒歩10分ですからね。

[195: ご近所さん]

＞＞194
駅徒歩１０分を超えると一気に安くなるのですね。やはり、マンションの売りは駅徒歩１０分圏内ということですね。

[196: 匿名さん]

徒歩１０分の境だけでなく土地の取得価格の差が一段と大きいからでしょう。
ＵＲ跡地と郵政跡地が同時期に入札されたら駅からの距離差で済んだでしょう。
郵政は土地相場がやや上昇してからの入札時期だったのが効いたと思われます。

[197: ご近所さん]

＞＞196
徒歩１０分を境に、土地の取得価格が大きく異なるのです。
また、道路挟んで向かい合っている東京都と埼玉県では土地の価格や建物の価格に大きな差があります。

[198: 匿名さん]

駅からの距離もありますがこの一帯はマンション立地として特に良いエリアですのでデベの値付けも弱気になる理由がないのもあると思います。

[199: ご近所さん]

＞＞198
そうは言われましても、シティテラスは2月に完成して入居中にもかかわらず、沢山売れ残っているのではないのでしょうか。

[200: 周辺住民さん]

駅から離れたバス利用を前提とした
ＵＲの比較的賃貸料の安かった団地跡地で分譲マンションはそんなに人気は出ないでしょう。
特に住不は一番駅から遠い、時期的にも後発で人件費、建設資材費が高騰中では不利でしょう。

[201: 匿名さん]

>>199 ご近所さん

狭い部屋だけしかもう残ってませんよ。

[202: 匿名さん]

>>200 周辺住民さん

プレミストの方が駅から遠いですが、もう半分以上花ついているんで人気がないわけではないと思います。勝手な憶測やめましょう。
人件費や建設資材費はこれからもあがり続けますよ。オリンピック関係なく上がってますからね。

[203: マンション検討中さん]

話題が変わってしまうのですが、もし周辺の保育園や小中学校の充実度（入りやすさ、風土、私立公立どっちに行く子が多いなどの特色）をご存知の方がいらっしゃいましたら教えて下さい。イメージ的に保育園は練馬より入りやすい、小中学校の学習熱は練馬ほどではなくのんびりって感じですが‥

[204: 周辺住民さん]

小学校は谷戸小と中原小を選べますがどちらも評判は悪くないですね。
ひばりが丘中も団地内に移転新設されますから環境は良くなると思います。
二駅隣の大泉学園に出れば都立と国立の中高一貫校がそれぞれありますが狭き門です。

[205: 周辺住民さん]

>202
入居予定半年前で約半分しか成約していないのは不人気の部類だと思いますが

[206: マンション検討中さん]

198さんの「この一帯」というのはUR跡地のことじゃなくて、レジデンス、コスモ、ヌーベルのことを指しているのでは？

[207: 匿名さん]

左様です

[208: マンション検討中さん]

＞＞207
本物件の南側に完成し、これから販売する　サンクレイドルひばりが丘　も含まれるのですか。

[209: マンション検討中さん]

>>204 周辺住民さん
ありがとうございます。評判は悪くない、という一言で安心できました。
もし保育園事情についてもご存知でしたら教えて頂けますか？

[210: マンション検討中さん]

駅10分と駅に20分弱じゃ比較にすらならない、他エリアに近しい感覚ですよ。
駅遠は利便・資産性低いので安い。
誰でもわかることです。

事前案内会で担当して下さった方の話ぶりでは、シティテラスもプレミストも眼中に無かったですね。（サンクレイドルもですが。）
三菱地所の方はどっしり構え、他社を陥れる様な印象も受けなかった故、信頼できると感じましたよ。

[211: マンション検討中さん]

>>209
ひばりが丘地域はフィールズ、シティテラス、プレミスト、レジデンスだけでも1500世帯くらいが増加、
その多くが子育て世代というわりに保育園少ないので収入多い方の入園は簡単ではないと思います。

[212: 匿名さん]

>>205 周辺住民さん
まだ売り出してない部屋が売れていないだけですよ。一期で売り出しの部屋はうまってます。

[213: 匿名さん]

>>209 マンション検討中さん

保育園は厳しいと思います。シティテラスとプレミストの今保育園入れていない人たちをあわせると待機児童増えるとおもいます。
小さい子供いる世帯ばかりですから。
よほど働く時間数が多かったり優先順位高くないと厳しいのでは？
もしくははやめに近くの賃貸に引越しといて来年の4月募集に間に合うようにするかですよね。

[214: マンション検討中さん]

皆さまありがとうございます。
保育園事情を聞いたものです。やはり厳しいですよね。。うちは自営内勤なため、点数が低く‥。幼稚園も視野に入れ考えます。

[215: マンション検討中さん]

シティテラスは敷地内にポポラーができましたね。
近くにあったアスクは移転拡大して場所が遠くなってしまいました。。

[216: 匿名さん]

都内に人口が集中し待機児童問題も解決しないですね
地方に行けるのであればそうできるのでしょうが　待機児童問題のほかにも子育ては大変なことの連続ですよね。　仕事との両立も大変ですし、子どもの時間は短いもの、いい教育もしてあげたいし情報収集は必須ですね。

[217: マンション検討中さん]

もし、Ａ棟を購入されるのでしたら、Ａ棟の前に７階建てのマンションができましたので、８階、９階、１０階をお勧めします。

[218: マンション検討中さん]

Ａ棟の東端の部屋（Ａ―Ｎタイプ）は80.14m2で、３ＬＤＫ+ＦＲＣ+ＷＩＣ の角住戸となっています。
面格子の窓が無いことから防犯性にも優れ、隣戸に接した部屋は一部屋のみとなっています。
もし、このタイプの部屋を購入されるのでしたら、すぐ東側に６階建てのマンションがありますので、７階～１０階の部屋をお勧めします。
価格は5.5～6.0千万円と推測します。

[219: 買い替え検討中さん]

>217
>218

Ａ棟南側の新築マンションは小規模なので被るのは西側だけです。
Ａ棟東端は良い住戸だと思い５階前後を購入候補にしています。
予定価格は７階以上は既に６千万円以上に達しています。
東側は壁だと思えば４、５、６階も悪くないですよ。
５階ならば５９００万円で要望書を出すか検討を重ねています。

[220: マンション検討中さん]

＞＞219

①南側マンション（７階建て）の室内、バルコニー、ルーフバルコニーから当方の部屋の中が丸見えになりますので、８階、９階、１０階をお勧めしました。
②当方が推測したよりも５百万円位高いのですね。
③東側は壁だと割り切れば、５階ならば５９００万円で買えるのですね。
④東端の部屋（Ａ―Ｎタイプ）は良い間取りです。

[221: マンション検討中さん]

みなさん検討が進んでいるようですね！
今日もモデルルーム賑わってました！

[222: 匿名さん]

お金持ちの人が多いんだなあ

[223: 匿名さん]

最初の方の投稿でも書かれてる方がいますが、環境性能表示の断熱性評価、星２なのが気になります。他のマンションだと標準でついているものがオプションだったりするのは仕方ないとおもってるのですが…。どなたか細かく確認された方がいたら教えてください。よろしくお願いします。

[224: 買い替え検討中さん]

>233
西隣のブリリアシティが２０１０年竣工ですが、建物の断熱性は３星★★★です。
それより新しい物件で劣るのはコストダウンの長谷工施工だからしょうがないと諦めるしかなさそうです。

[225: 匿名さん]

>>224

ブリリアも星3なんですね。前向きに検討しているだけに、ますます残念です。
今売り出し中の同じ長谷工のマンションをみてもどれも星3つです。実際星2と3でどのくらい住み心地が違うのかわかりませんが、買った後後悔しないか心配です。光熱費がかさんだり北側の部屋が結露したりしないかとかモヤモヤします。
自分でどうにもできない部分なので諦めていいのか悩むところです。星2の基準ってかなり古いですし、周りのマンションと比較されて転売時に影響しそう。コストダウンする場所が悪いですよね。そこまで安くないし。

[226: 匿名さん]

施工鹿島で仕様も上がると7000万に跳ね上がりますよ。そうなると手が届かなくなるので良かったです。

[227: 買い替え検討中さん]

１０月１日までにＭＲ来場、２２日までにアンケート回答者は抽選になった場合の倍率３倍優遇になる対象者からの要望書は集まったのでしょうか？

[228: 名無しさん]

>>227 買い替え検討中さん

要望書は14日から受付ですよ。
我が家は初日に行く予定です。

[229: 買い替え検討中さん]

要望書は14日からですか
当方は未だ購入意志有りには固まっていません
現在の住処よりやや広いだけでダウングレードになってしまう為です
本気で買うなら１番乗りがやや有利ですよね
営業マンも競合をさける誘導営業策をとりますから
現在の住処は要望書即日提出でバラの花びらを付けてガードしていました

[230: 匿名さん]

早く要望書を書くと倍率が3倍に？？？
そんなに人気がないのかな...

[231: ご近所さん]

＞＞230
その部屋の応募者が100人いれば、当たる確率は1/100、倍率は100倍となる。
その中で、一人が要望書を提出していれば、当たる確率は3/(100+2)、倍率は34倍となる。
つまり、要望書を提出することによって当たる確率が３倍になるという意味です。
もっと詳しく言えば、夫・妻・子の三人で応募したようなものです。

[232: マンション検討中さん]

うちは完全に出遅れました。
3倍の方々が多数いたので、空いてるお部屋で無抽選目指して部屋選び中です。
3倍持ってる人羨ましすぎます(T-T)

[233: マンション検討中さん]

>>231
100人は非現実的ですよ。結局のところ抽選は名ばかりで早いもん勝ちってこと。

[234: ご近所さん]

＞＞233
100人は分かり易く説明したものです。
2人なら当たる確率は1/2、倍率は2倍となりますが、
要望書を提出していれば、当たる確率は3/(2+2)、倍率は1.33倍となります。
おわかりでしょうか。

[235: ご近所さん]

＞＞233
もっと詳しく説明します。
応募者が二人で、その内一人が要望書を提出していた場合ですが
要望書提出者の当たる確率は3/(1+3)=3/4=75%、倍率は4/3=1.33倍
要望書未提出者の当たる確率は1/(1+3)=1/4=25%、倍率は4/1=4倍
すなわち、要望書提出により当たる確率が75%/25%=3倍に上がる
ということになります。

同様に、応募者100人の内で一人が要望書を提出していた場合ですが
要望書提出者の当たる確率は3/(99+3)=3/102=2.94%、倍率は102/3=34倍
要望書未提出者の当たる確率は1/(99+3)=1/102=0.98%、倍率は102/1=102倍
すなわち、要望書提出により当たる確率が2.94%/0.98%=3倍に上がる
ということになります。

要望書未提出（一人だけ提出）による当たる確率の低減は
応募二人の場合は50%⇒25%
応募100人の場合は1%⇒0.98%
になります。

[236: 買い替え検討中さん]

これまでの経験から１期２期３期・・・と経過するに従って段々と来場や成約の特典が豪華になっているケースは多々ありましたがここは当初から特典が多いですね。
要望書受付時期に入ってから２回目のＭＲ訪問をしましたが今一つ盛り上がりに欠けています。
住友のシティテラスなんかの様に長期戦になるのかな？

[237: マンション比較中さん]

＞＞236
住友のシティテラスと比べるとかなり割高ですから、長期戦になる可能性はあります。

[238: マンション検討中さん]

>>237
駅距離の違いが大きいからこの価格差は妥当、決して割高ではないと思いますよ。

[239: マンション比較中さん]

＞＞238
では、順当な価格なのですね。

[240: 買い替え検討中さん]

駅から遠いシティテラスのＵＲから取得した土地価格が高かったし
更に比較的駅から近い当地も日本郵政から取得した価格が一段と高かった結果でしょう。
相対的には価格差は適正かもしれませんが本来の相場観からしたら割高でしょう。

[241: マンション検討中さん]

だいぶ要望が増えてるみたいですね！
年内の第1期で100部屋くらい売れてしまいそうな勢いですね！

[242: ご近所さん]

隣のブリリアシティは３５６戸販売で１６６戸が１期成約、竣工までに完売でした。
ここは２７０戸なので本当に１期１００戸以上成約ならば人気物件ですね。
でも今日現在の要望書提出数はそんなにありませんでした。

[243: マンション比較中さん]

竣工までに何とか完売しなければなりません。そうでないと投げ売りになります。
なお、要望書の提出件数が少ないのは価格が問題だからです。

[244: 匿名さん]

バス通り沿いのJXエネルギー研修所の土地は建て替えか売却かご存知の方いますか？
まとまった土地なのでマンションになりそうな気がしますが

[245: ご近所さん]

＞＞244
うわさしか知りませんが。マンションが建つと聞いております。
マンションでしたら、道路沿いで容積率が大きいので120～150戸位可能でしょうかね。

[246: マンション比較中さん]

JXエネルギー研修所の土地は、建蔽率60％、容積率200％なので100戸程度のマンションになると思われます。

[247: 近隣住民さん]

ブリリアシティはリーマン後でマンションがまったく売れてない時代に、都内で久しぶりに抽選になった物件と当時話題になってましたね。
JX研修所の建て替えはスーパーになると聞きました。
既にコープがあるのに？？と思いますが、フードコートを入れるとか飲食の専門店を入れるとか、何か差別化をして貰えるなら個人的には歓迎です。この辺りはご飯食べるお店が少ないので。

[248: 周辺住民さん]

＞＞247
希望としてはそうかもしれませんが、150m離れた所にデニーズがあり、経営が成り立つでしょうか。
なお、バス停（谷戸）の近くに弁当屋（ホットモット）が開店したのですが、すぐに閉店になり、今は不動産屋（センチュリー）になっています。
恐らく、お客さんが来なかったのでしょう。弁当屋としては場所が問題だと思っていました。

[249: マンション検討中さん]

>>248
すぐ近くの持ち帰り寿司屋はあんな場所なのにいつも行列できてます。

[250: 匿名さん]

＞＞249
そうです。この持ち帰り寿司屋は人気がありますね。狭い店舗の中で沢山の職人さんが働いています。
恐らくネタが良いことで評判になっているのでしょう。お客さんの舌は正直ですから。
成功の秘訣は、よそと同じでは駄目ということですね。
なお、仕出しは別として、普通の弁当屋は駅近でも厳しい時代です。

[251: 匿名さん]

ＭＲあまり人がいないようなのですが、販売状況はどうでしょうか。

[252: 匿名さん]

販売は11月中旬です。

[253: ご近所さん]

あのバス通りの行列の出来る寿司屋は昔からの有名店で
土日祝の夕方は路上駐車の車でバスの往来にも支障が出かねない盛況です
でもネタが良いのではなく大きくて安いのが人気の理由です

[254: マンション検討中さん]

話を聞きに行きましたが、駐車場代が高すぎやしませんか？
敷地内の駐車場なのに、周辺の月極と同じ価格です、って言われて納得する人がいるんでしょうか。

[255: 匿名さん]

>>254 マンション検討中さん

いくらなんですか？

[256: マンション検討中さん]

そうですね、私も高いっと思います

[257: ご近所さん]

＞＞254
隣のヌーベルの駐車料金は14,000円、16,000円、18,000円、20,000円ですが
これより高いですか？

[258: 買い替え検討中さん]

駐車場は総戸数２７０戸に対して半分の１３５台ですから、駐車場を利用する受益者は高額の土地取得代に見合う対価を支払う必要があると思います。
それと駐車場の約半分が機械式になっていますが、これの維持管理費と経年劣化による大規模修繕費が猛烈に高額になる事が先行して体験した各地のマンションで問題になっています。
これ等を駐車場代金に織り込んだら適正と言えるのではないでしょうか。
駐車場を利用しない方々が管理費と大規模修繕費で圧迫されない事が大事です。
もし不当に高額なら管理組合・総会で改定をすれば良いでしょう。

[259: 匿名さん]

月極駐車場の持ち主は元々の地主さんの例が多いです。つまり、土地取得に費用がかかっていないことです。
そのような背景もあり、固定資産税の２倍位の料金設定にしているところも多々あります。

[260: マンション検討中さん]

まともなマンション開発なら、駐車場利用料は周辺と合わせますよ。
希望が多く敷地に止められない人が出た際の差はなくすものです。
またそれを見越しての管理費云々ですからね、駐車料金を安くみせて管理費で調整するようなところよりよっぽどまともと思いますよ

[261: マンション検討中さん]

逆に、駐車場利用料を高く設定し、その収入を管理費に廻して、管理費を安く抑えているマンションもあります。
これをやると、後々の駐車場更新費用（特に機械式）を捻出するのが大変になります。

[262: マンション検討中さん]

お聞きしたいのですが、床は二重床なんですか？

[263: マンション検討中さん]

ＭＲで確認しましたが長谷工では珍しく二重床です

[264: 匿名さん]

大手デベだと施工が長谷工でも二重床ってのは少なくないよ。直床だとコストダウンってバレバレだしね。でも、他はALCに二重壁としっかり長谷工仕様だけどね。

[265: 匿名さん]

管理会社が何故売主の新星和や三菱と関係無い長谷工なの？（長谷工特命物件だから）あと長谷工の管理会社の評判はどうなんですかね。

[266: マンション検討中さん]

ご回答ありがとうございます。西東京・小平・東村山の長谷工マンションはほぼ直床ですって聞いてありますから、気になりました

[267: マンション検討中さん]

確かに武蔵野市を含めて多摩北部地区の長谷工施工マンションは大多数が直床ですね。
ここの管理会社が三菱地所系列でないのはＭＲで聞いたところ長谷工特命で売主の割合が
三菱地所が過半数でないと言ってました。
なので物件名称も「パークハウス」ではなく「レジデンス」だそうです。

[268: マンション検討中さん]

最近は二重と、直どちらがよいか諸説あるとも聞きますね。響きやすい音の種類が違うとか。
いずれにせよ金額や場所ふくめてほかの設備とも比較して検討ではありますが…

[269: マンション検討中さん]

構造や設備・仕様は、沿線でいくつも見ましたがここが1番いいと感じましたよ。

[270: 匿名さん]

>265

長谷工って他の建設会社と異なって、自社で土地を調達、プランニングしたうえでデベに持ち込んで施工の仕事を取るってのがビジネスモデル。なので、実質的なデベは売り主ではなく長谷工。以前はそのパターンでも管理会社は売り主の系列ってケースが多かったんだけど。最近は管理会社も長谷工。完全に長谷工物件ってこと。

ちなみに長谷工施工だと内覧会やアフターサービスに売主ではなく長谷工が出てきて対応する。そして、のらりくらりとかわして対応しない。対応したら余計なコストがかかるからね。

[271: 匿名さん]

直床は軽量衝撃音に弱いので、遮音性の高いフローリング材を使用してカバーする。フローリング材で遮音性を高めるのはクッション材を間に入れて対応なので独特のふわふわ感がある。

モデルルームでも実際と同じつくりなんだけどスリッパをはいていると実感しづらい。するっぱを脱いで体感して問題がないかを確認。

[272: 匿名さん]

直床と二重床で音の比較をする人が結構いるんだけど、音はスラブ厚やスラブ構造にも依存するんで直床と二重床で単純比較はできない。

直床と二重床の本質的な違いは、メンテナンス性と将来の間取り変更の自由度。これらについては圧倒的に直床は不利。

[273: マンション検討中さん]

>257
平置きで18000円ですよね
周辺は大体ですが13000円～20000円が相場でしょう

[274: 近隣住民さん]

近所のグランジオも施工・管理共に長谷工ですよ。アウトフレーム逆梁と最近あまりない仕様ですけどね、床は二重床です。
管理も24時間友人管理で、かなりキチンとしてますよ。清掃もこまめにやってますし。

[275: 匿名さん]

>>274 近隣住民さん
その物件の駐車料金と管理費はいくらなんですか？参考したいと思います。

[276: マンション検討中さん]

２７４さんではないですか・・・

グランジオの駐車場は自走式で1階で5000円くらいだったはず・・・
管理費は15000円くらいのはずです。（広さによって違うので、中古の物件概要見ると管理費載ってますよー）
ちなみに施工は日本国土開発です。管理は長谷工ですけど、清掃かなりこまめにやってますよー。いつ行ってもきれいです。
とってもいいマンションですけど、ザレジデンスに比べると駅から離れるので、駐車場も安いのかとは思いますけど・・・

[277: マンション比較中さん]

＞＞276さんへ
①グランジオの駐車場は機械式ではなく自走式のため、駐車料金（維持管理費用＋設備更新費用）が安いのです。
②総費用（管理費＋修繕積立費＋駐車料金）で比較すべきです。
③なお、グランジオの総費用は月35,000円位です。

[278: 近隣住民さん]

グランジオは84㎡の3LDKで管理費と修繕積立金合計29,500円程ですね。
ただ、駐車場は4階だと700円ですし、インターネットは管理費に含まれて使い放題なので、諸々の総額だとむしろここより割安だと思います。
ちなみに目の前のコスモは86㎡の3LDKで管理費と修繕積立金合計25,000円程です。
駐車場は4階だと3,500円でインターネットは別料金です。

[279: 近隣住民さん]

間違えましたグランジオの駐車場は1番安くて900円でした。
施工は長谷工と日本国土の共同事業ですが、長谷工がディベロッパーとしても参画していたので、実質の施工幹事は長谷工です。
ちなみに2年ほど前に大規模修繕を行っていましたが、それも長谷工のグループ会社でしたね。

[280: 坪単価比較中さん]

＞＞278
築12年位で大規模修繕を行い、その後に残額を睨み、次回の大規模修繕に備えて修繕積立金を値上げします。
グランジオやコスモは値上げ後の金額だと思います。
なお、初回の大規模修繕は購入時に修繕積立基金（修繕積立金の6ヶ月分位）というものを支払っていますので値上げ無しで出来たのです。
つまり、どのマンションでも大規模修繕後の修繕積立金の値上げは一般的です。

[281: マンション検討中さん]

レジデンスも12年後位には修繕積立金が値上げになるのですね。