ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[162: 周辺住民さん]

>161
駐車場の一角に建つ２部屋６階建ての棟です
６９．８㎡と７３．２８㎡の３ＬＤＫになっています
１階ゴミ置場の上部空間を有効利用した感じです

[163: 坪単価比較中さん]

＞＞161
方位は東南東向き、すぐ横に６階建てマンション、その先に１５階建てマンションがあり眺望に問題があります。
よって、平均単価は坪２３５万円ですが、このＣ棟は坪２００万円を割ると見込まれます。もしかしたら坪１８０万円位になるかも。

[164: 匿名さん]

価格で狙い目ってことですね？
おそらく駅に1番近くなりますよね？

[165: ご近所さん]

＞＞164
そうです。景観や日照を気にしない人にとって、Ｃ棟はお買い得物件ということになります。
さらに、１階がゴミ置き場ということもあり、２階の価格はかなり抑えられ、坪１８０万円以下は確実ですね。
なお、Ｃ棟へのアクセスはＢ棟の東寄りエレベーターを使い、渡り廊下を移動しますので、駅に一番近いとも言い切れません。

[166: 匿名さん]

ココかなり良いけど我が家には手が届かなかった。。残念です

[167: 買い替え検討中さん]

6600万円台の住戸とは、Ａ棟９階のルーフバルコニーのある部屋（Ａ－Ｑｒ、85.35㎡）なのですか、
それとも、Ａ棟最上階の東端の部屋（Ａ－Ｎ、80.14㎡）なのですか？

[168: 買い替え検討中さん]

モデルルームで開示している予定価格表では
Ａ棟９階のルーフバルコニーのある部屋（Ａ－Ｑｒ、85.35㎡）です。

[169: 買い替え検討中さん]

＞＞168
3,800万円台の住戸はどの部屋ですか？

[170: 周辺住民さん]

Ｃ棟2階の価格を知っている方いますか？　お買い得物件らしいのですが。

[171: 匿名さん]

モデルルームで開示している予定価格表は全戸記載されている訳ではありません
また持ち帰りも厳禁です
要望書を出したい場合は個別住戸の価格も知る事が出来ます

[172: 匿名さん]

ここの3000万円台の部屋はもの凄い高倍率になりそうです
マンションに限っては鶏口牛後ではなく寄らば大樹のかげが正しい
優れた物件に滑り込むことは非常に価値がありますので

[173: 匿名さん]

同じ市内で某大手デベ・某大手ゼネコン施工の３０００万円を切る一番狭い部屋を買ったが
構造もしっかり、設備も良く、管理も満足なのでその点だけは正解。
最も安い広告の目玉になった１階は１０倍弱の倍率だった。

[174: マンション検討中さん]

1Fは庭付きでしょうか？

[175: 匿名さん]

>174
１階は庭付きです
（注）庭の土地に所有権はありません。共有部分の占有使用権が与えられます。

[176: マンション検討中さん]

>>175 匿名さん
情報ありがとうございました。

[177: マンション検討中さん]

＞＞174 庭付きもいいですが、手入れしないと雑草だらけになりますので注意して下さい。
時たま、雑草だらけの庭を見かけますが、庭があったら「いいなー」と、安易な考えだったのでしょうね。

[178: 匿名さん]

3000万円台の部屋ってあるんですか？！

[179: マンション比較中さん]

＞＞178
有ります。
3000万円台とは、①3000～3009　　②3000～3099　　③3000～3999　のどちらかを示しますが、曖昧な日本語です。
例えば、3800万円台の場合は、④3800～3809　　⑤3800～3899　のどちらかですが、一般的には⑤です。
よって、3000万円台とは　③の3000～3999万円になります。
もっと丁寧に言えば、３千万円台になりますね。これなら、４千万円未満で、わかり易いでしょう。　

[180: 匿名さん]

いかにも理系らしい文章

[181: マンション比較中さん]

＞＞178
～台とは末尾が替わる手前までの範囲を示します。
つまり
3000万円台なら末尾が3で、3000～3999万円
3800万円台なら末尾が8で、3800～3899万円
3810万円台なら末尾が1で、3810～3819万円
となります。

[182: 匿名さん]

>>181 マンション比較中さん
ありがとうございます。
4000万円以上の部屋しかないと聞いていたのでびっくりしています。
あるならば人気出そうですね。。。

[183: マンション比較中さん]

＞＞182
「4000万円以上の部屋しかないと聞いていた・・・。」は、誰が言ったのでしょうか。
物件概要は
価格 3,800万円台予定～6,600万円台予定
最多価格帯 4,900万円台予定
となっていますが。

[184: 匿名さん]

>>183 マンション比較中さん
なるほど、物件概要をみるのですね‥失礼しました。きちんと読みます！

[185: マンション検討中さん]

今日モデルルーム行ってきましたが、かなり賑わってましたよ

[186: 買い替え検討中さん]

購入予算４０００万円迄のボリュームゾーンのお客にも見てもらいたいからとりあえず数戸ほど
４０００万円以下の部屋を用意しておくのはどこも同じですね。

[187: マンション比較中さん]

そうなんです。人を寄せるための戦略なのです。
例えば、プレミストひばりが丘　2,9000万円台～　とありますが、平均は4,500万円位ではないでしょうか。

[188: 匿名さん]

宝くじに当たったらラッキーくらいの感覚で申し込みますよ

[189: ご近所さん]

>>187
誤記があります。
誤：2,9000万円台～
正：2,900万円台～

[190: 買い替え検討中さん]

fieldsも2,900万円台を出してたね。

[191: マンション検討中さん]

洋室（２）は、やけに細長い部屋で、ベッドや机がうまく配置できるでしょうか。

[192: 買い替え検討中さん]

価格的にもUR跡地とは別格ですね。

[193: ご近所さん]

＞＞192
「UR跡地とは別格」とは、UR跡地よりも優れているとの意味になりますが、どのマンションのことを言っているのでしょうか。
もし、勘違いでしたら「UR跡地より格下」となりますが。

[194: マンション検討中さん]

UR跡地のマンションはフィールズ、プレミスト、シティテラスですね。
500～1000万くらいは違うけどこっちは駅徒歩10分ですからね。

[195: ご近所さん]

＞＞194
駅徒歩１０分を超えると一気に安くなるのですね。やはり、マンションの売りは駅徒歩１０分圏内ということですね。

[196: 匿名さん]

徒歩１０分の境だけでなく土地の取得価格の差が一段と大きいからでしょう。
ＵＲ跡地と郵政跡地が同時期に入札されたら駅からの距離差で済んだでしょう。
郵政は土地相場がやや上昇してからの入札時期だったのが効いたと思われます。

[197: ご近所さん]

＞＞196
徒歩１０分を境に、土地の取得価格が大きく異なるのです。
また、道路挟んで向かい合っている東京都と埼玉県では土地の価格や建物の価格に大きな差があります。

[198: 匿名さん]

駅からの距離もありますがこの一帯はマンション立地として特に良いエリアですのでデベの値付けも弱気になる理由がないのもあると思います。

[199: ご近所さん]

＞＞198
そうは言われましても、シティテラスは2月に完成して入居中にもかかわらず、沢山売れ残っているのではないのでしょうか。

[200: 周辺住民さん]

駅から離れたバス利用を前提とした
ＵＲの比較的賃貸料の安かった団地跡地で分譲マンションはそんなに人気は出ないでしょう。
特に住不は一番駅から遠い、時期的にも後発で人件費、建設資材費が高騰中では不利でしょう。

[201: 匿名さん]

>>199 ご近所さん

狭い部屋だけしかもう残ってませんよ。

[202: 匿名さん]

>>200 周辺住民さん

プレミストの方が駅から遠いですが、もう半分以上花ついているんで人気がないわけではないと思います。勝手な憶測やめましょう。
人件費や建設資材費はこれからもあがり続けますよ。オリンピック関係なく上がってますからね。

[203: マンション検討中さん]

話題が変わってしまうのですが、もし周辺の保育園や小中学校の充実度（入りやすさ、風土、私立公立どっちに行く子が多いなどの特色）をご存知の方がいらっしゃいましたら教えて下さい。イメージ的に保育園は練馬より入りやすい、小中学校の学習熱は練馬ほどではなくのんびりって感じですが‥

[204: 周辺住民さん]

小学校は谷戸小と中原小を選べますがどちらも評判は悪くないですね。
ひばりが丘中も団地内に移転新設されますから環境は良くなると思います。
二駅隣の大泉学園に出れば都立と国立の中高一貫校がそれぞれありますが狭き門です。

[205: 周辺住民さん]

>202
入居予定半年前で約半分しか成約していないのは不人気の部類だと思いますが

[206: マンション検討中さん]

198さんの「この一帯」というのはUR跡地のことじゃなくて、レジデンス、コスモ、ヌーベルのことを指しているのでは？

[207: 匿名さん]

左様です

[208: マンション検討中さん]

＞＞207
本物件の南側に完成し、これから販売する　サンクレイドルひばりが丘　も含まれるのですか。

[209: マンション検討中さん]

>>204 周辺住民さん
ありがとうございます。評判は悪くない、という一言で安心できました。
もし保育園事情についてもご存知でしたら教えて頂けますか？

[210: マンション検討中さん]

駅10分と駅に20分弱じゃ比較にすらならない、他エリアに近しい感覚ですよ。
駅遠は利便・資産性低いので安い。
誰でもわかることです。

事前案内会で担当して下さった方の話ぶりでは、シティテラスもプレミストも眼中に無かったですね。（サンクレイドルもですが。）
三菱地所の方はどっしり構え、他社を陥れる様な印象も受けなかった故、信頼できると感じましたよ。

[211: マンション検討中さん]

>>209
ひばりが丘地域はフィールズ、シティテラス、プレミスト、レジデンスだけでも1500世帯くらいが増加、
その多くが子育て世代というわりに保育園少ないので収入多い方の入園は簡単ではないと思います。

[212: 匿名さん]

>>205 周辺住民さん
まだ売り出してない部屋が売れていないだけですよ。一期で売り出しの部屋はうまってます。

[213: 匿名さん]

>>209 マンション検討中さん

保育園は厳しいと思います。シティテラスとプレミストの今保育園入れていない人たちをあわせると待機児童増えるとおもいます。
小さい子供いる世帯ばかりですから。
よほど働く時間数が多かったり優先順位高くないと厳しいのでは？
もしくははやめに近くの賃貸に引越しといて来年の4月募集に間に合うようにするかですよね。

[214: マンション検討中さん]

皆さまありがとうございます。
保育園事情を聞いたものです。やはり厳しいですよね。。うちは自営内勤なため、点数が低く‥。幼稚園も視野に入れ考えます。

[215: マンション検討中さん]

シティテラスは敷地内にポポラーができましたね。
近くにあったアスクは移転拡大して場所が遠くなってしまいました。。

[216: 匿名さん]

都内に人口が集中し待機児童問題も解決しないですね
地方に行けるのであればそうできるのでしょうが　待機児童問題のほかにも子育ては大変なことの連続ですよね。　仕事との両立も大変ですし、子どもの時間は短いもの、いい教育もしてあげたいし情報収集は必須ですね。

[217: マンション検討中さん]

もし、Ａ棟を購入されるのでしたら、Ａ棟の前に７階建てのマンションができましたので、８階、９階、１０階をお勧めします。

[218: マンション検討中さん]

Ａ棟の東端の部屋（Ａ―Ｎタイプ）は80.14m2で、３ＬＤＫ+ＦＲＣ+ＷＩＣ の角住戸となっています。
面格子の窓が無いことから防犯性にも優れ、隣戸に接した部屋は一部屋のみとなっています。
もし、このタイプの部屋を購入されるのでしたら、すぐ東側に６階建てのマンションがありますので、７階～１０階の部屋をお勧めします。
価格は5.5～6.0千万円と推測します。

[219: 買い替え検討中さん]

>217
>218

Ａ棟南側の新築マンションは小規模なので被るのは西側だけです。
Ａ棟東端は良い住戸だと思い５階前後を購入候補にしています。
予定価格は７階以上は既に６千万円以上に達しています。
東側は壁だと思えば４、５、６階も悪くないですよ。
５階ならば５９００万円で要望書を出すか検討を重ねています。

[220: マンション検討中さん]

＞＞219

①南側マンション（７階建て）の室内、バルコニー、ルーフバルコニーから当方の部屋の中が丸見えになりますので、８階、９階、１０階をお勧めしました。
②当方が推測したよりも５百万円位高いのですね。
③東側は壁だと割り切れば、５階ならば５９００万円で買えるのですね。
④東端の部屋（Ａ―Ｎタイプ）は良い間取りです。

[221: マンション検討中さん]

みなさん検討が進んでいるようですね！
今日もモデルルーム賑わってました！

[222: 匿名さん]

お金持ちの人が多いんだなあ

[223: 匿名さん]

最初の方の投稿でも書かれてる方がいますが、環境性能表示の断熱性評価、星２なのが気になります。他のマンションだと標準でついているものがオプションだったりするのは仕方ないとおもってるのですが…。どなたか細かく確認された方がいたら教えてください。よろしくお願いします。

[224: 買い替え検討中さん]

>233
西隣のブリリアシティが２０１０年竣工ですが、建物の断熱性は３星★★★です。
それより新しい物件で劣るのはコストダウンの長谷工施工だからしょうがないと諦めるしかなさそうです。

[225: 匿名さん]

>>224

ブリリアも星3なんですね。前向きに検討しているだけに、ますます残念です。
今売り出し中の同じ長谷工のマンションをみてもどれも星3つです。実際星2と3でどのくらい住み心地が違うのかわかりませんが、買った後後悔しないか心配です。光熱費がかさんだり北側の部屋が結露したりしないかとかモヤモヤします。
自分でどうにもできない部分なので諦めていいのか悩むところです。星2の基準ってかなり古いですし、周りのマンションと比較されて転売時に影響しそう。コストダウンする場所が悪いですよね。そこまで安くないし。

[226: 匿名さん]

施工鹿島で仕様も上がると7000万に跳ね上がりますよ。そうなると手が届かなくなるので良かったです。

[227: 買い替え検討中さん]

１０月１日までにＭＲ来場、２２日までにアンケート回答者は抽選になった場合の倍率３倍優遇になる対象者からの要望書は集まったのでしょうか？

[228: 名無しさん]

>>227 買い替え検討中さん

要望書は14日から受付ですよ。
我が家は初日に行く予定です。

[229: 買い替え検討中さん]

要望書は14日からですか
当方は未だ購入意志有りには固まっていません
現在の住処よりやや広いだけでダウングレードになってしまう為です
本気で買うなら１番乗りがやや有利ですよね
営業マンも競合をさける誘導営業策をとりますから
現在の住処は要望書即日提出でバラの花びらを付けてガードしていました

[230: 匿名さん]

早く要望書を書くと倍率が3倍に？？？
そんなに人気がないのかな...

[231: ご近所さん]

＞＞230
その部屋の応募者が100人いれば、当たる確率は1/100、倍率は100倍となる。
その中で、一人が要望書を提出していれば、当たる確率は3/(100+2)、倍率は34倍となる。
つまり、要望書を提出することによって当たる確率が３倍になるという意味です。
もっと詳しく言えば、夫・妻・子の三人で応募したようなものです。

[232: マンション検討中さん]

うちは完全に出遅れました。
3倍の方々が多数いたので、空いてるお部屋で無抽選目指して部屋選び中です。
3倍持ってる人羨ましすぎます(T-T)

[233: マンション検討中さん]

>>231
100人は非現実的ですよ。結局のところ抽選は名ばかりで早いもん勝ちってこと。

[234: ご近所さん]

＞＞233
100人は分かり易く説明したものです。
2人なら当たる確率は1/2、倍率は2倍となりますが、
要望書を提出していれば、当たる確率は3/(2+2)、倍率は1.33倍となります。
おわかりでしょうか。

[235: ご近所さん]

＞＞233
もっと詳しく説明します。
応募者が二人で、その内一人が要望書を提出していた場合ですが
要望書提出者の当たる確率は3/(1+3)=3/4=75%、倍率は4/3=1.33倍
要望書未提出者の当たる確率は1/(1+3)=1/4=25%、倍率は4/1=4倍
すなわち、要望書提出により当たる確率が75%/25%=3倍に上がる
ということになります。

同様に、応募者100人の内で一人が要望書を提出していた場合ですが
要望書提出者の当たる確率は3/(99+3)=3/102=2.94%、倍率は102/3=34倍
要望書未提出者の当たる確率は1/(99+3)=1/102=0.98%、倍率は102/1=102倍
すなわち、要望書提出により当たる確率が2.94%/0.98%=3倍に上がる
ということになります。

要望書未提出（一人だけ提出）による当たる確率の低減は
応募二人の場合は50%⇒25%
応募100人の場合は1%⇒0.98%
になります。

[236: 買い替え検討中さん]

これまでの経験から１期２期３期・・・と経過するに従って段々と来場や成約の特典が豪華になっているケースは多々ありましたがここは当初から特典が多いですね。
要望書受付時期に入ってから２回目のＭＲ訪問をしましたが今一つ盛り上がりに欠けています。
住友のシティテラスなんかの様に長期戦になるのかな？

[237: マンション比較中さん]

＞＞236
住友のシティテラスと比べるとかなり割高ですから、長期戦になる可能性はあります。

[238: マンション検討中さん]

>>237
駅距離の違いが大きいからこの価格差は妥当、決して割高ではないと思いますよ。

[239: マンション比較中さん]

＞＞238
では、順当な価格なのですね。

[240: 買い替え検討中さん]

駅から遠いシティテラスのＵＲから取得した土地価格が高かったし
更に比較的駅から近い当地も日本郵政から取得した価格が一段と高かった結果でしょう。
相対的には価格差は適正かもしれませんが本来の相場観からしたら割高でしょう。

[241: マンション検討中さん]

だいぶ要望が増えてるみたいですね！
年内の第1期で100部屋くらい売れてしまいそうな勢いですね！

[242: ご近所さん]

隣のブリリアシティは３５６戸販売で１６６戸が１期成約、竣工までに完売でした。
ここは２７０戸なので本当に１期１００戸以上成約ならば人気物件ですね。
でも今日現在の要望書提出数はそんなにありませんでした。

[243: マンション比較中さん]

竣工までに何とか完売しなければなりません。そうでないと投げ売りになります。
なお、要望書の提出件数が少ないのは価格が問題だからです。

[244: 匿名さん]

バス通り沿いのJXエネルギー研修所の土地は建て替えか売却かご存知の方いますか？
まとまった土地なのでマンションになりそうな気がしますが

[245: ご近所さん]

＞＞244
うわさしか知りませんが。マンションが建つと聞いております。
マンションでしたら、道路沿いで容積率が大きいので120～150戸位可能でしょうかね。

[246: マンション比較中さん]

JXエネルギー研修所の土地は、建蔽率60％、容積率200％なので100戸程度のマンションになると思われます。

[247: 近隣住民さん]

ブリリアシティはリーマン後でマンションがまったく売れてない時代に、都内で久しぶりに抽選になった物件と当時話題になってましたね。
JX研修所の建て替えはスーパーになると聞きました。
既にコープがあるのに？？と思いますが、フードコートを入れるとか飲食の専門店を入れるとか、何か差別化をして貰えるなら個人的には歓迎です。この辺りはご飯食べるお店が少ないので。

[248: 周辺住民さん]

＞＞247
希望としてはそうかもしれませんが、150m離れた所にデニーズがあり、経営が成り立つでしょうか。
なお、バス停（谷戸）の近くに弁当屋（ホットモット）が開店したのですが、すぐに閉店になり、今は不動産屋（センチュリー）になっています。
恐らく、お客さんが来なかったのでしょう。弁当屋としては場所が問題だと思っていました。

[249: マンション検討中さん]

>>248
すぐ近くの持ち帰り寿司屋はあんな場所なのにいつも行列できてます。

[250: 匿名さん]

＞＞249
そうです。この持ち帰り寿司屋は人気がありますね。狭い店舗の中で沢山の職人さんが働いています。
恐らくネタが良いことで評判になっているのでしょう。お客さんの舌は正直ですから。
成功の秘訣は、よそと同じでは駄目ということですね。
なお、仕出しは別として、普通の弁当屋は駅近でも厳しい時代です。

[251: 匿名さん]

ＭＲあまり人がいないようなのですが、販売状況はどうでしょうか。

[252: 匿名さん]

販売は11月中旬です。

[253: ご近所さん]

あのバス通りの行列の出来る寿司屋は昔からの有名店で
土日祝の夕方は路上駐車の車でバスの往来にも支障が出かねない盛況です
でもネタが良いのではなく大きくて安いのが人気の理由です

[254: マンション検討中さん]

話を聞きに行きましたが、駐車場代が高すぎやしませんか？
敷地内の駐車場なのに、周辺の月極と同じ価格です、って言われて納得する人がいるんでしょうか。

[255: 匿名さん]

>>254 マンション検討中さん

いくらなんですか？

[256: マンション検討中さん]

そうですね、私も高いっと思います

[257: ご近所さん]

＞＞254
隣のヌーベルの駐車料金は14,000円、16,000円、18,000円、20,000円ですが
これより高いですか？

[258: 買い替え検討中さん]

駐車場は総戸数２７０戸に対して半分の１３５台ですから、駐車場を利用する受益者は高額の土地取得代に見合う対価を支払う必要があると思います。
それと駐車場の約半分が機械式になっていますが、これの維持管理費と経年劣化による大規模修繕費が猛烈に高額になる事が先行して体験した各地のマンションで問題になっています。
これ等を駐車場代金に織り込んだら適正と言えるのではないでしょうか。
駐車場を利用しない方々が管理費と大規模修繕費で圧迫されない事が大事です。
もし不当に高額なら管理組合・総会で改定をすれば良いでしょう。

[259: 匿名さん]

月極駐車場の持ち主は元々の地主さんの例が多いです。つまり、土地取得に費用がかかっていないことです。
そのような背景もあり、固定資産税の２倍位の料金設定にしているところも多々あります。

[260: マンション検討中さん]

まともなマンション開発なら、駐車場利用料は周辺と合わせますよ。
希望が多く敷地に止められない人が出た際の差はなくすものです。
またそれを見越しての管理費云々ですからね、駐車料金を安くみせて管理費で調整するようなところよりよっぽどまともと思いますよ

[261: マンション検討中さん]

逆に、駐車場利用料を高く設定し、その収入を管理費に廻して、管理費を安く抑えているマンションもあります。
これをやると、後々の駐車場更新費用（特に機械式）を捻出するのが大変になります。