[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。

メインのスレは何でもテーマはOKですが、
本サブスレは２つ目、３つ目を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較などが主なテーマです。

フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか？
今の市況での買い進めポイントは？今から始める際の年収に応じた留意ポイントは？
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。

不動産投資の世界で一番見える化されてない部分ですので、
初心者だけでなく経験者さま同士でも新しい発見があるスレにできると思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、
現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！

テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。

大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう！
それではよろしくお願い致します！！


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[701: 匿名さん]

年収1000万以下は退散しましょう。

[702: 匿名さん]

なんで？年収1000以下でもタワーマンション投資できるけど。

[703: 匿名さん]

年収以前に知能の問題な気がする。

[704: 匿名]

都心、複数は無理でしょう。
東雲や足立区千住のイニシア位で精一杯。

[705: 匿名]

千住曙町は＊＊＊＊ですね。

[706: 匿名さん]

楽街、けんびやなんてボロアパートの話ばっかりだからね
ここの話は貴重なんだが

[707: 匿名さん]

なぜに唐突に千住のイニシアが？（笑）
ググってみたけど投資用にはとても見えないな
自分で住みたいとも思わない

これを最初に買ったら後厳しいでしょう

[708: 匿名さん]

>>702 匿名さん
>>701ではないけど、>>643さんとかに教えてもらったうちのひとつ、オリックスに電話したら不動産年収は加味してくれないって言われましたorz
それだと年収1000いかないから700以上の枠になって金利は2.3%になってしまうとの事だった。1000万以上だと1.9%だから、少なくともアパートローンの利用については年収1000万以上はかなり優遇されてるのは間違いないなと思いましたね。しかも不動産年収は見られないと言われたのが辛かった(そのために築古区分を買ったのに)

しかも始めは年収の10倍までって言ってたから、住宅ローンを使っていると借換えしか出来ない。金利2.3%での借換えはキツいなぁと…共同担保だせるほど返済も進んでないので、うーんどうしようかなって感じです。とりあえず近々他のオススメ金融期間にも電話してみようと思ってます。不動産年収も加味してくれて2%切ってくれるところがあればベストなんですが。一番お得に見えたオリックスで厳しめの判定なのが辛かったですorz

他のもダメなら2つ目までは銀行フラットでいくしかないかなぁって感じですね。その後3つ目で頭金ためてアパートローンってやり方を提示されてた方もいたし。頭金をきちんと貯めれば提示金利は下がるのかな？

[709: 匿名さん]

自分の感覚だと自分から銀行問い合わせると条件悪く、不動産業者経由だと条件がいい印象。自分で問い合わせしたときにオリックスも問い合わせしたけど確か3.7%ぐらいで頭金は1割入れてという条件だった。5年ぐらい前の話なのでどこまで参考になるかわからんが。

[710: 匿名さん]

対面して資料出して会話して、が大事なんだけどなぁ〜。

[711: 匿名さん]

>>709 匿名さん
今は2%前後でも、将来このくらいの金利になる可能性は高いです。

トランプ政権になり、国債の下落、長期金利の上昇の可能性は非常に高くなっています。今までの金利が低すぎた、と言いかえても良いでしょう。

アパートローンを使っている方はどう対策していますか？>>708さんの言うオリックスの金利は3年固定。3年後なんてあっという間です。

[712: 匿名さん]

>>711 匿名さん

金利上昇の件はずっとこのスレでも出ていたと思うし、トランプ以前から日銀のテーパリング問題で言われ続けてきたこと。

売却、金利の長期固定化、低いローンへの借り換え、自己居住、そもそも買わない、くらいでしょ。
借り換えは個別に交渉しないと優遇が引き出せないので、労力を惜しまず足を使う。
楽なリスクヘッジなんてないと思うな。

[713: 匿名さん]

金利上がりそうになったらスパッと売却しますね。

[714: 匿名さん]

なるほど…色々な意見がありますね。先輩方含めた、皆さまの意見を聞かせて下さい

Aという物件の今の売出し価格を100%として、3年後、金利が3%台に上昇、価格は15%下落するというストーリーを想定します。(金利=アパートローン金利、または長期固定住宅ローンとして)

今年 物件価格100% 金利範囲1〜2%
3年後 物件価格85% 金利範囲3〜4%

この場合においての購入タイミングに適切なものはいつと考えますか？

今年のうちに長期固定で買っておくパターン
また下落まで貯金し頭金を貯め3年後に買うパターンなど、選択式だけではなく色々な選択肢があると思います。

皆さまの考えをお聞かせいただきたく。
私は貯金しておくパターンが良いかなと考えていますが、買えなくなってしまうのは困りますし、どうしたものかなと判断がつかずにいます…

[715: 匿名さん]

私の結論はA物件は買わない
です。

今の時期で、最高の物件を買うこと目指してますので、今買うか3年後に買うか迷うような物件は買いません。
即買いと判断できる物件しか買いません。

3年後にはもっと良い物件がでてきます。
3年後にまた検討し、即買いたいと判断になったらAを買ってもいいと思いますが。

[716: 匿名さん]

上場インフラ銘柄を買って3年運用ってのはどう？6%とかで回る。

[717: 匿名]

>>708 匿名さん

不動産投資はこれからなんですね。
すでに融資の審査が慎重になってきています。
年収が700万しかないと
タワマン投資の成功率は低いでしょう。 手取りからマイホームローン、生活費引いたらすでにカツカツでしょう。 タワマンは維持費が高いのです。

どうしてもやりたいなら、身の丈にあった投資が良いと思います。
1000万以下の安いワンルームや戸建です。

[718: 匿名さん]

>>717 匿名さん
1000万に届かない、審査枠が700万と書いてるので年収は700万ではないと思いますが…解読力がないのでしょうか。そもそもワンルームや戸建はタワマンより危険性が高いのでやめておいたほうが良いのでは？

[719: 匿名]

オーナーチェンジの戸建とか狙い目だと思うけどね。安くなりそうだし、退去すれば結構な金額で売れると思う。

[720: 匿名さん]

>>718 匿名さん
理解力なさそうだね。スレの趣旨を分かってないし。
維持費が高いなんてことは分かっているし、それも見越して収支プラスにしないと年収が1000万以上だろうがやらないでしょうww

個人的には頭金貯めてでも行ったほうが良いと思います。LTVさんのいうようにリスク管理は行った上でですが。

今の不動産市況、人口分布を鑑みても、10年20年経過後も安定した価格を保持でき、かつ高値で賃貸が着くのはタワマン意外に考えられません。