グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[2201: 匿名さん]

>>2200
31戸のマンションの6戸も売れ残ってるのに？

[2202: 匿名さん]

>>2201 匿名さん

価格の問題でしょう。
下げれば売れると思います。
だからこそ、ローン組んで直ぐに債務超過にならないか、中古価格を予想することが大切。

ここのチェックNo5です。
http://x1mansion.com/crevia-bunkyousekiguchi

[2203: 匿名さん]

>>2202
そうなると小規模かつ中小デベだと
かなり安くしないと。

[2204: 匿名さん]

中小デベでも立地や仕様の高さ、デザイナーズマンションでもあるからからあまり安くなることはないでしょうね。竣工して1年しても売れ残ってたら考えるでしょうけど。

[2205: 匿名さん]

1000～2000万円ほど高い。
1年も現金化できないのでは、資金ショートしちゃうよ。個人に1000万円単位の大幅値引きをすると既に購入した人が騒ぎ出すから、まあ、業者にバルク売りでしょう。

[2206: 匿名さん]

>>2204
でも中古で売るときは安くしないと売れなそうですね。

[2207: 匿名さん]

この値段6戸も買う業者いるかなあ。

[2208: 匿名さん]

バルクっていってもたったの5-6戸じゃね。。このぐらいの数であれば竣工後しばらくして売れ切れるんじゃないかな。

[2209: 匿名さん]

それも値引きしだいでしょ。

[2210: 匿名さん]

外廊下のLEDが軽薄な白色光で高級感を大きく損なってます。街の雰囲気にも合わない。売主さん、まだこれから売らなくてはいけない部屋もあるし、暖色のLEDに変えた方がいいですよ。

[2211: 匿名さん]

あとやたら存在感ある雨どいもね。

[2212: 匿名さん]

物件概要では、建物完成時期３月末、になっているけど、今ので完成??

[2213: 匿名さん]

>>2212 匿名さん
いじめてあげるな。
職人さんだって一生懸命やってる。
まあ、期日を守るのは社会人としての最低限の話だけど。
引き渡しまでに間に合えば

[2214: 匿名さん]

以前Aタイプであったみたいですが、キャンセル住戸が一番出やすいのは今の時期でしょうか？

[2215: 匿名さん]

大崎で最も浸水被害の大きな場所って、ピンポイントではどこになりますかね。
御殿山小の南側が周囲より一段階 色が濃くなっていますが、本物件の場所ではないですよね？！

http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/yakuwari/files/FD-38.jpg

[2216: 匿名さん]

そのネタを大崎の川の近くの物件の人が書くかね。
品川区浸水ハザードマップ。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000047000/yoso_a.pdf
皆まで書かないけど、それ以上は止めておいた方が良いのでは。

[2217: 匿名さん]

20年住んでるけど水害のすの字もないけど。
こんなの心配して住めないなら
交通事故にあう可能性あるから車乗らないって
言ってるのと同じ。
どうぞご勝手に心配してください。

[2218: 匿名さん]

>交通事故にあう可能性あるから車乗らないって

交通事故にあわない車に乗れば良い。
実際、車では無理だけど、住宅なら何か方法があるんじゃない。

[2219: 匿名さん]

まあ心配な人は浸水の可能性のない場所を選ぶ。
このあたりなら御殿山とか。

[2220: 匿名さん]

確かに御殿山小の南側が色が濃くなっていますね。水深3〜5mですか。
だからと言ってそこが一番低地とは言えないし、確率も低いのであまり心配してもよくないのでは。

[2221: 匿名さん]

4月入居間に合わないよ。
大丈夫？

[2222: 匿名さん]

最近は毎晩夜中まで部屋に電気付いてますよ。
作業お疲れ様です。

[2223: 匿名さん]

>>2221 匿名さん

どこまでできているのでしょうか？

[2224: 匿名さん]

品川区浸水ハザードマップによると、このマンションあたりが1〜2mなのに対して、御殿山小学校の南側の方が0.5〜1mでより水深が浅いですね。
でも1000年〜5000年に1回の確率らしいですし、過去20年災害は無いそうですし、目黒川の水害予防は進んできてるので気にすること無いのでしょうね。

[2225: 匿名さん]

どうでもいい

[2226: 匿名さん]

>>2224 匿名さん

先日港湾局より公開された最新のデータによれば、御殿山小の南側は確かに周りより一段階水深が深く、3〜5mとなっていますよ。
一度、港湾局のホームページを見られてみるといいと思います。

[2227: 匿名さん]

>>2226 匿名さん
高低図から考えるとどうですか。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000030800/120118_hyoukouzu3...
どうでもいいですね。

[2228: 匿名さん]

1000年から5000年のうちに一度の可能性を考えるより他にやることないんですか？

[2229: 匿名さん]

東日本大震災以後は考える人が多くなっただろうね。

[2230: 匿名さん]

１年から５年のうちに一度の可能性を考えるのはいかが

スタバの前の交差点とかどお

[2231: 匿名さん]

>>2226 匿名さん

その該当地域の方々にとってはアレかもしれませんが、このマンションには何ら関係がない場所ですので良かったのでは？

[2232: 匿名さん]

水害どうこう関係なく
残6部屋なのは変わりません。

[2233: 2210]

外廊下の電気は白色から暖色に変わってました。なかなか行動が早くて好印象。
ここのポジさんは他の物件を貶めるせいでスレが荒れるね。余計なことは書かなければいいのに。

[2234: 匿名さん]

他物件を貶めないとこれといった売りがないからじゃないでしょうか。

[2235: 2210]

>>2234 匿名さん
その書き込みも漠然とこの物件を貶める書き込みなので止めた方が良いと思います。批判するにも各論で事実ベースで書かないと。
仕様は頑張ってるみたいだし、立地も素晴らしいと思います。

[2236: 匿名さん]

値引き販売は始まりましたか？

[2237: 匿名さん]

他の物件を貶める、とは具体的にどの物件を指しているのでしょうか。

[2238: 匿名さん]

>>2237
それ聞いてどうすんの？

[2239: 匿名さん]

>>2236
それ聞いてどうすんの？

[2240: 匿名さん]

>>2215
それ聞いてどうすんの？

[2241: 匿名さん]

完成したようですね。
キャンセルはやはり出なかったようですね。

[2242: 匿名さん]

もうすぐ引き渡しですね。いよいよですね。

[2243: 匿名さん]

4月に入ってから、少し前に見た時は、まだ完成には時間が掛かりそうに見えたのですが、もう完成したんですね。早いな～。

[2244: 匿名さん]

実際の部屋がみられるのはいい。
しかし間取りはもちろんオプションも好きなように選べないってのはどうなんだろうね。

[2245: 匿名さん]

地域No. 1の高級マンションですね♪

[2246: 匿名さん]

>>2241 匿名さん
完売したんだ、素晴らしい！と思ったら完成でしたか。早く売れるといいですね
>>2245 匿名さん
確かに新築販売時坪単価は最高額でしょうね！

[2247: 匿名さん]

文句なく坪単価最高のマンションですよ。
10階なのにPCの最上階より高いくらいです。

[2248: 匿名さん]

完成していないけど内覧会てした…

[2249: 匿名さん]

通りかかったら内覧会してました。
玄関完成してないけど。

[2250: 匿名さん]

>>2249 匿名さん
共用部分完成してないで内覧会とかありなの？
突貫なの？

[2251: 匿名さん]

中はできてるかもしれませんが、
駐車場の入り口前が土出てます。

[2252: 匿名さん]

入居のタイミングなのに盛り下がってますね。

[2253: 匿名さん]

PC大崎の分譲時と比べると高くなりましたね
当時380万円くらいの坪単価が500万円前後に上がってるんですね

[2254: 匿名さん]

大崎はここ数年で上がりましたね。
今後このまま上がり続けるか、今がピークか興味深いところです。

[2255: 匿名さん]

建設コストはアベノミクス効果で高止まりだから、このまま高止まりだろうね
マンション関連のコストは建築関連だけでなく、管理人、警備員、コンシェルジュ等の人件費も軒並み3割高ですからね

[2256: 匿名さん]

建築コストは高止まりでしょうけど大崎の地価は今後も上がるでしょうから、全体としてはまだ上がると思います。

[2257: 匿名さん]

建築コストは高止り、管理人等の人件費も３割高
価格はまだまだ上がる。坪単価が５００万円！
大枚叩いて管理費も膨大、、誰が買うの？

[2258: 匿名さん]

大崎で坪500かぁ。確かにこれでは高すぎて高値掴みのリスク大。
いっても大崎の適正価格はマックス坪400だよ。
ここの皆さんも同じ意見みたいだし。

[2259: 匿名さん]

「賃上げ２．４１％、２０年ぶり高さ」by日経
「管理人、警備員、コンシェルジュ等の人件費も軒並み３割高」by2255
３％高の間違いじゃない。
３割高とおっしゃる会社の建物には住みたくないね。

[2260: 匿名さん]

大崎が坪500近くならこれはもう危険信号。
新航路問題もありますし、これからは総合的には下がる要素しかありません。
新駅は遠いですし、リニアの影響も限定的です。
すでにお住いなら、利食ってサクッと足抜けするのが賢いやり方でしょう。

まぁ日本人は常にこういったことで重い腰を上げるのが苦手ですから、いつも儲けさせて貰っているのですが。笑

[2261: 匿名さん]

>>2258
10年前には適正価格がマックス坪300でも
高いって言われてましたけどね。
どれだけその手の予想が意味ないかわかります。

[2262: 匿名さん]

2258と2261の違いは
１０年超毎に出てくる山の頂上で線を引く解釈と、
その間も見る時間軸の違いだな。

で、次の大崎で坪５００は何十年後に来るのかな？
意味ない予想、誰か立ててちょう～だい

[2263: 匿名さん]

六本木が坪1000だから、素直に大崎五反田は坪500でしょ
2年前の目黒駅前が坪660だった気がするから、そんなもんでしょ

[2264: 匿名さん]

4月下旬入居でまだ工事してるし、
残6部屋から変わってないみたいだし
大丈夫でしょうか。

[2265: 匿名さん]

>>2264 匿名さん
大丈夫も何も、引き渡し日オーバーはありえんでしよ。
後は神のみぞ知る。

[2266: 匿名さん]

>>2263 匿名さん

じゃあここは適正価格ってこと？
散々割高とか叩き続けて急に手のひら返ししたのが不思議。

本当はどっちなの？
みんな、大崎のくせに坪500はやり過ぎって言ってたじゃん。

[2267: 匿名さん]

武蔵小山が460、武蔵小杉やたまプラーザも400の時代だから、大崎も500は当たり前
100平米1億5000万円だからきりもいい

[2268: 匿名さん]

いろんな人が書き込んでるわけで。
2263は「ここは割高派」じゃなく例えばここの契約者とかだと考えれば何の矛盾もない。

[2269: 匿名さん]

>>2266 匿名さん
大崎の相場は適正だと坪400ちょい。これでも出世したよね。
ことタワーマンションに関しては、ざっくり言うと港区のグローバルフロントタワーとちょうど同じくらいの価値と考えてもらうとよい。
あちらも坪400くらい。

[2270: 匿名さん]

大崎や大井町の一帯は今が天井ですよね。
頭上をジェット機が飛び始めるとバブルが弾けますよ。先日も米国で飛行機死亡事故ありましたね。本当に怖いです。

[2271: 匿名さん]

今が天井ってここ何年も毎年聞いたなあ。
いつ本当の天井になるのかなあ。

[2272: 匿名さん]

押し目待ちに押し目なし
買えない人が押し目を待てば待つほど値は上がっていくことをいった相場格言
買いたい時は結局早めに買っておいた方が良い

[2273: 匿名さん]

>>2269 匿名さん

GFTですか？
それはないな。
それにしても、GFTは伸び悩み

[2274: 匿名さん]

パークシティとGFTがライバル的存在。
同じ三井だし。港区の方が上とか言わない事。

[2275: 匿名さん]

>>2274
このマンションには関係ないです。

[2276: 匿名さん]

完成したようですね。
付近の再開発の景観を損なわないようによくデザインされたマンションと思います。お洒落な建物がもっと周辺にできるとさらに資産価値が上がりそうです。

[2277: 匿名さん]

大崎は西口の残りの再開発も先日決まりました。
いい流れですね。

[2278: 匿名さん]

>>2274 匿名さん

中古価格で既に水を開けられてるよ。GFTさん

[2279: 匿名さん]

浜松町エリア再開発徒歩圏GFT>>>超えられない壁>>>新航路直撃パークシティ大崎

かな。

[2280: マンション検討中さん]

GFTは駅から遠いです。
徒歩5分圏内じゃないと検討対象になりません。

[2281: 匿名さん]

>>2279 匿名さん

ここパークシティのスレじゃないけどね(笑)
ちなみに中古成約価格は、GFTは@400前半、PCOは@450～後半
市場は残酷にも適切に評価してるよ。

[2282: 匿名さん]

>>2281 匿名さん

https://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_ag/46NSPgYMUJhLyhRx...

@400切ってても売れてない・・・
修繕積み立て金がどえらく高いけど、誤植なのか

[2283: 匿名さん]

>>2280 マンション検討中さん

都営三田線 「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線 「三田」駅 徒歩10分
山手線 「田町」駅 徒歩10分
京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
ゆりかもめ 「日の出」駅 徒歩8分

正直よくこれで売り切ったと思うよ。港区アドレスでただ安かっただけの物件

[2284: 匿名さん]

パークシティ購入者の不安見回りチームの方々を見事に釣り上げることができました。
それでは低地にお帰り下さい。

先日 国が公式に発表した水没予想、何メートルでしたっけ。

[2285: マンション検討中さん]

沖式でまたポイントサゲられた、よく変わるよね沖式評価
あまり参考にならないがね

[2286: 匿名さん]

坪396万か。
売れ行きみて下げた？（笑）

[2287: 匿名さん]

>>2284 匿名さん
そんなにネガっても大崎の相場は崩れんよ。
飛行機も関係ないし
芝浦一丁目の中古相場が市況に取り残されて焦ってるのかもしれんが、よその街を無駄に貶めるのはいただけないね。

[2288: 匿名さん]

>>2284
千年にら1回あるかないかの水害を心配していただきありがとうございます。

[2289: 匿名さん]

>>2288 匿名さん
正確には1000年～5000年に1回ね

[2290: 匿名さん]

いや、、、
大崎 飛行機頭上を直撃なんですが、、、

[2291: 匿名さん]

>>2290 匿名さん

ちゃんと調べなよ。
直撃じゃないから

[2292: 匿名さん]

直撃していないソースうp
駅のモロ頭上だろ誤魔化すなよ

[2293: 匿名さん]

>>2292 匿名さん
ほら直下じゃないじゃん。それを直撃とか、印象操作もいいところだね。
それに、あなたちゃんと国交省のヒアリングとか説明会とか行ってんの？行って騒いでるんならさらに悪質

本気で新航路で資産価値下がると思ってるなら、とんだ肩すかしになりますよ。

[2294: 匿名さん]

国交省は「航空機の⾶⾏と不動産価値の変動との間に直接的な因果関係を⾒出すことは難しい」としている（羽田新飛行ルートは不動産価値に影響するか？）。

ただ、海外には、「飛行ルート直下から4分の1マイル離れるごとに3.4％資産価値が上がる」といった調査報告がある。


そりゃ、国は認めるわけにゃ、いかんわな。
認めれば、未曾有の訴訟問題に発展するしな。

[2295: 匿名さん]

>>2294 匿名さん
海外では～って、日本の話じゃないんかい。

「飛行ルート直下から4分の1マイル離れるごとに3.4％資産価値が上がる」≠　「資産価値が下がる」

相変わらず印象操作がお上手で

[2296: 匿名さん]

ちょっと苦しい言い訳ですねえ

[2297: 匿名さん]

よほど大崎の資産価値が上がり続けてるのが悔しいんでしょう。

[2298: 匿名さん]

>>2296 匿名さん
論理的に話してるだけですよ。
根拠のないネガは悪質です。
とにかく、このマンションに関して言えば、新航路の資産価値への影響は軽微です。
それよりももっと大きい要素が隠れてはいますが

[2299: 匿名さん]

変ですねえ。

大崎全体に関わることには激しい無理ポジがとんでくるのに、この物件に関わることには厳しい評価がとんでくる。

一体誰の仕業ですかねえ。

変なスレですねえ。

[2300: 匿名さん]

大崎の価値は下げたくないけどここの評価は下げたい人達の仕業でしょうね。

つまり、ここより駅遠の格下立地の大崎住民でしょう。