大規模修繕工事が近づいており、輪番制で理事になる予定なのですが、知人から悪質な設計会社がいるので注意したほうが良いとアドバイスを受けました。安い金額で設計業務を受注し、施工会社からマージンをもらい談合を誘導するような設計会社が多いと聞きましたが本当なのでしょうか?
大規模修繕工事を経験した管理組合の方からアドバイスをいただければ幸いです。
おすすめの設計会社、逆に評判の悪い会社があれば教えてください
[スレ作成日時]2016-03-23 12:48:10
談合を誘導する悪質なコンサルタントがいると聞いたのですが
66:
マンション掲示板さん
[2017-06-10 10:36:25]
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69:
匿名さん
[2017-06-10 20:27:13]
何か粘着している人がいますけど、ちゃんとした資本系列の会社と、わけのわからない社団法人やNPOを同列に比較するのがそもそもおかしい。
儲ける仕組みが整っていない分、小さなところの方が利幅は高くしなければならないんだから、キックバックは得るし、そのために事業としてやっているものです。 公共事業でも何でもないので、談合でも何でもありません。嫌なら別の参加者を募ればいい。 |
70:
匿名さん
[2017-06-10 20:32:56]
[NO.60~本レスまでスレッドの趣旨に反する投稿のため、幾つかのレスを削除しました。管理担当]
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71:
匿名さん
[2017-07-16 15:37:01]
削除がありますね。 なぜでしょうか?
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72:
匿名さん
[2017-07-16 15:47:05]
プレゼンで落とした方のコンサルのうわさが出ています。 落としてよかったのか、ただのうわさだけか知りたいので、財閥系悪徳管理会社の上級フロントのマンション管理士に聞きたいと思います。
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73:
匿名さん
[2017-07-17 11:12:38]
内部告発文書らしきものによると、そんなコンサルには見えません。 ただし、マンション管理士もいるので、専門的知識を悪用するのには、長けているのかもしれません。 会社自体はまともに見えますので、個人の犯行であることを祈ります。
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74:
匿名さん
[2017-07-19 15:39:25]
悪質なマンション管理士として超有名な人物を複数年にわたって管理組合の顧問にしている人気ブロガーさんとやらもいらっしゃるようですが、余程人物を見抜く目がないんでしょうね…。
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75:
匿名さん
[2017-07-30 09:28:19]
匿名文書ですが、落としたコンサルの名前がありました。 悪徳コンサルと思えないほど、下調べもして、プレゼンも良かったです。 コンサルを擁護する気はありませんが、会社の犯行ではなく、個人の犯行と思いたいです。
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76:
匿名さん
[2017-07-30 09:44:26]
談合屋はあちこちにウロウロしている。疑わしきは罰せずではないが、
自分のマンションの組合費(つまり財産の一部)を守りたければ、そ の方法を講じる事です。つまり、談合屋と思われる疑わしい組合員や 住民、業者、管理会社、役員、等の人物の推測が出来る職務は何処に あるかです。 |
77:
匿名さん
[2017-07-30 10:38:59]
人物の推測が出来る職務はどこにありますか? 井桁の付いた財閥系悪徳管理会社のマンション管理士の上級フロントでは無理でしょうね。 真面目でまともな排他をしないマンション管理士か、プロ住民に頼みましょう。
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78:
匿名さん
[2017-07-30 13:41:17]
77さん、
真面目なマンション管理士にアドバイスを受けるなら、真面目さの確立としては、 貴方のマンションの組合員のマンション管理士か、組合員の知り合いのマンション 管理士を探して相談されることをお勧めします。 管理士会はスポンサーに管理会社付が多いです。特に大手です。井桁も含みます。 |
79:
匿名さん
[2017-07-30 13:56:02]
組合員にマンション管理士がいるかどうか分かりません。 個人情報ですから。
マンション管理士の知りあいなら、同級生、コンサルタント、信用できるマンション管理士の団体、排他をするマンション管理士の団体、管理組合に近い団体等、知り合いは山といます。 悪いことに井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の上級フロントまでマンション管理士です。 マンション管理士を信用するのは、相当困難です。 掲示板には、「マンション管理士試験上位合格者」などというとんでもない奴がいます。 しかも「マンション管理士試験上位合格者」の投稿は運営会社はおろか、本人の依頼も含めた、削除だらけです。 |
80:
匿名さん
[2017-07-30 15:51:02]
管理組合は真剣に談合防止方法を考えないと組合費を食い潰される。
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81:
総務
[2017-07-31 10:37:25]
3年前に大規模修繕工事を済ませました。
当マンションでも工事前には理事会がコンサルタントとお金でつながっているだの談合の話がある等の内容の怪文書が一部の住人らの手でポスティングされ、度々マンション内に混乱を招き工事が大幅に遅れたという珍事が御座いました。 結局のところ怪文書の内容はすべてが妄想、都市伝説に終わり、談合だのと騒いでいた住人らは工事を妨害しただけで、自分らが理事なり代わり仕切った工事も悲惨な仕上がりに終わりました。 悪質なのはコンサルタントでも理事会でもなく、噂を流したお騒がせ住人たちでした。 |
82:
匿名さん
[2017-07-31 15:12:51]
どこにでも似たような珍事があり驚くばかりですが、ウチは怪文書の出処は自治会長ときいてショックでした。
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83:
大規模修繕中
[2017-08-03 03:07:32]
「談合=手抜き工事」は昔の話
最低限の工事をちゃんとやれば談合はまかり通る。 だから最近のコンサルは工事はちゃんとやる。 べらぼうに高いだけ。 |
84:
匿名さん
[2017-08-03 08:44:31]
最近は組合員が以前に比べると相当賢くなってきたので、大規模修繕等の工事金額は適正価格
になってきた。気を付けないのは、役員にマンション管理士等がいるか、組合員に工事金額等 にやかましいマンション管理士等がいるかによって工事金額や、談合が行われないケースが増 えている。 賢い役員は自らマンション管理士等の資格を取得したり、又それらが出来ない時は、組合員の 中にマンション管理士等がいる事が判明したら、それ等に役員の中に引き入れて、見積もり業 者や管理会社をけん制する道具に使っているケースがたまに見受けられる。 但しマンション管理士を利用する場合はその人物の周辺は知る必要があるが、この件の判断は 難しいので、お宅のマンションの組合員のマンション管理士等以外は利用しない方が良いです。 組合員のマンション管理士等であれば公正に組合員の事を重点的に考えてくれる確率は相当高 くなります。 簡単な提案ですが、宜しければ一考下さい。 |
85:
匿名さん
[2017-08-12 18:56:21]
悪質コンサルサルタントか分かりませんが、怪文書で落とした方のコンサルの名前が出ています。 管理会社の紹介コンサルですので、談合を誘導するのはコンサルではなく、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社ではないでしょうか。
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86:
匿名さん
[2017-08-12 19:56:06]
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87:
匿名さん
[2017-08-12 20:35:01]
そうですね。 井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の、社員マンション管理士の上級フロントが紹介した談合疑惑のあるコンサル会社もあるですから、管理会社主導で談合が行われていてもおかしくありません。 工事会社がまともな会社だから心配していませんが、コンサルは怪しいです。
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88:
匿名さん
[2017-08-13 13:00:40]
コンサルは管理会社と違って逃げることが簡単に可能だからね。安いと思ってると途中で逃げられてひどい目に合うよ。
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89:
匿名さん
[2017-08-13 13:05:45]
やはりコンサルは悪質か。 井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の社員上級フロントは、談合疑惑のあるコンサルを紹介するし。
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90:
マンション管理士試験上位合格者
[2017-08-13 13:47:31]
↑井げた連呼の老人うざいねw
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91:
匿名さん
[2017-08-13 13:56:36]
コンサルよりも、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の社員上級フロントは、理事会に「俱利伽羅紋々 付」を仕込むし、そうは見えないけど談合疑惑の出た、全国規模のコンサルを紹介するし、もう無茶苦茶。
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92:
不正監視中
[2018-05-13 05:52:51]
[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]
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93:
匿名さん
[2018-05-13 08:13:55]
営業は何処でも首を入れるものだよ。それが割るのであればすべての
管理業に携わる物は悪と言う事になるがそれで良いのか。? 証拠を持っての投稿ではできまい。感情的な誹謗中傷の投稿は控えま しょう。 |
94:
評判気になるさん
[2018-05-22 13:16:55]
談合に参加しないで入札したらどんな仕打ちを受けますか?
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95:
匿名さん
[2018-10-03 20:05:46]
談合を持ちかけてきたマンション管理士に厳しい対応をされます。
組合的にはいいことなので、そういう会社が増えてほしいですね。 |
96:
名無しさん
[2021-05-20 07:33:27]
[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]
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97:
匿名さん
[2021-06-24 22:50:21]
見積り仕様書を適切に書ける経験豊富で優秀な一級建築士(コンサル)に入ってもらった方がいいよ。
談合とか言い立てて、後だしで、安かろう悪かろうの、にわか仕立ての寄せ集め施工集団や日雇い現場代理人等の見積りをごり押しするマン管士が結構いるようだ。アブナイ マン管士には、設計、工事監理の経験があるのか聞いてみた方がいいい。二級建築士などを持ってるのもいるけど、それじゃダメだよ。 マンションは大体がその対象じゃないから。 |
98:
匿名さん
[2021-07-02 21:48:20]
設計と施工、両方をコンサルにやらせると、ほとんど談合のようなことがおきます。
スキルがある管理組合なら、設計(基本的な工事価格)だけをコンサルにやらせて、施工は独自でチェックする。または他の建築士にチェックをお願いする。設計施工両方をやらせると、工事で施工会社からバックを受取る為に設計価格が上げられます。管理会社にもバックが入るので事前にコンサルに管理組合が使える修繕積立金がリークされて、修繕積立金上限いっぱい、または大きく超えた施工金額で設計価格が算出されます。 その価格から大きく下げた価格で入札した施工業者が落札するのですが、元々、上げ底の価格なので、本来、良心的な業者なら同じ内容で、あと何割も下げられるはずであったという結末になります。規模、内容にもよりますが、防水塗装がメインで他にあまり問題がなければ私の経験値では1住戸あたり50万円まででできます。それ以上はどこかにお金が流れている可能性大です。 |
99:
マンション比較中さん
[2021-07-04 02:13:22]
設計監理でコンサルティング(皿管)を売り文句とする(大規模修繕支援業務委託契約)で注意すべき事。
顧客の理事会は、偶々輪番で当たってしまった素人住民で、基本設計も特記仕様書も数量表も理解不可能が普通。(その為にコンサルを雇うのですが、、) 例えば戸数100世帯で業務委託料(内容は劣化診断から基本設計から公募入札から監理)なら、委託費合計250万~300万円弱(戸@2.5万~3万)で、一見良心的に思い込まされる。しかしながら、大規模修繕の営繕施工費は、(※)戸平均100万円程度以下、それでも営繕業者にとっては、一億円越えの大型の営繕案件。 もし、見かけは競争入札で、戸当たり@150万円×100戸で一億五千万円以上の見積書しか各社(四社程度)出なければ、談合で戸50万×100戸=五千万円はコンサルへのキックバックと疑うべきです。積立金残金が丁度カラッポとなります。 (営繕施工発注者は管理組合で受注者は営繕業者で、公募入札手配した仲介者のコンサルへのキックバックの金額なんぞは住民は調べようが無く、終われば不具合は直接話し合い下さいね♪でバイバ~イ!となります。) 2017年10月19日NHKクローズアップ現代プラス(題:狙われるあなたの修繕積立金)の例は、戸単価@200万円の驚愕のモノだった。 番組冒頭の管理組合の場合、管理組合役員がまず疑いを持ち、入札業者以外へ基本設計再アイミツ出し一億円が高いことが発覚。その後、その理事会自体で議案提起し臨時総会招集し業務委託契約を解除可決し、このマンションは難を逃れた。 その皿管は一級建築士事務所で見積りした段階で、弁護士から内容証明が来たが、 勉強した理事会は基本設計までの委託料(何十万か)で解除しその弁護士は二度と出てこなかった。 (他営繕業者は、理事会からの直接見積もり依頼でなければ見積もりしません。) (※)そのマンションで地震・水害等で特別な事情が無く、初回大規模である事、超高層で無い14F以下、普通の大規模修繕で外装・防水の他管理棟・小集会室・ゴミ置場等最低限で特別なコミュニティー施設が無い事、地下ピット、エレベター等には触らない事で、100万円を超える事はありません。「建物の話」なので、都心であろうと田舎であろうと、立地の違いは架設だけです。 経験ですが、非営利をうたい文句のNPO法人は要注意です。 |
100:
某コンサル社員
[2021-07-04 05:55:24]
>>98 匿名さん
設計と施工の両方をやるコンサルなんて ほとんどありませんよ。 設計と監理、のことですよね? それと、防水塗装がメインでほ他にあまり問題がなければ、 というところの 問題ない=修繕しない、なら確かにその位の金額でしょうけどけどねぇ、、、 |
101:
某コンサル社員
[2021-07-04 06:02:13]
>>99 マンション比較中さん
概ね仰る通りだと思いますね。 委託費合計250万~300万円弱(戸@2.5万~3万)で契約してたら バックマージン取らないと会社が潰れちゃいます。 管理組合がコンサルを値段で判断しているうちは バックマージンは横行し続けるでしょうね。 ちなみにNHKクローズアップ現代で紹介されたえげつない事例は関西です。 関東であそこまで無茶苦茶をやらかすコンサルはいませんねぇ。 |
102:
通りがかりさん
[2021-07-04 23:38:44]
皆さん、いろいろ考えはあると思うけど、マンションはどれも形状も使ってる素材も建設時の施工精度も何から何まで違うので、同じ基準を以て語れないと思う。
値段のことも大切だけど、どうせ十数年に一回しか大きな工事しない相手にも、きちんとした仕事をしてくれるところ、反対に言えば、きちんとした仕事をしないでチョンボしても逃げられないところ、逃げることで総体的に損を被るようなところに頼むのが結構安心で、長期でみれば経済的だったりする。 安い工事って、いくらでもできるんだよ。劣化したところを見落として数量減らすとか、材料の値段も種類によって千差万別。 見積もりでは、現場にあう某材料で出して、実際には他のを使うとか。 表面しかやらないとか。 人材も安いのいくらでもいるしね。そういうのって監督の言うことなんか聞かないけど。 出来上がりなど何でもいい、っていうかんじになりがち。持たなくても仕方ないって感じで、十年持たなかったりするかも。 職人たちに、ここの仕事は絶対にしくじれない、と強い気持ちを抱かせることができる元請けに頼めればいい仕事になると思う。 |
103:
匿名さん
[2021-07-05 01:00:42]
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104:
マンション比較中さん
[2021-07-10 09:48:47]
99です。一般団地型や中高層までタワー型、特別凝ったエントランスや中庭施設、植栽、コミュニティ施設が無ければ、初回大規模でやる事は概ね同じで、外装がペンキ(吹付か実タイルか)、ルーフが多少ありでも、営繕工事の基本設計、数量表のひな型定例は存在し、特記仕様書は塗装メーカー防水メーカーの材料そのままで劣化診断です。後は@入れるだけで目視は実数清算です。
理事会住民が興味を持たず、兎に角終わらせたいなら、価格が高いからと公正な公募入札を装う皿管コンサル(NPO法人や一級建築士事務所)とは契約せず、現大手管理会社に一任も良いと思います。 修繕期間中も通常管理=設計監理=施工管理と冠は同じで、理事会期が変わって後アフターや不具合も引継げます。 皿管ならキックバックでボッタくりもありますが、一任(現管理会社元請で館内公募)なら冠代を理事会・修繕委員がどこまで見極めるか?施工中も目を光らせるスキルに掛かります。(実設計監理・実施工管理共下請けや孫請けでも現管理会社の冠でアフターまで責ありますから、当然に30%以上冠代欲しがります。) 経験ですが、皿管コンサルで営繕工事中も殆どの住民は、この工事は通常管理と設計監理と施工管理が全て違う業者で、それぞれ分離発注していることすら知りません。 悪質コンサルにとって不勉強住民は営繕竣工後はバイバ~イです。 |
105:
通りがかりさん
[2021-07-10 21:44:42]
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106:
名無し
[2022-05-24 12:34:53]
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107:
口コミ知りたいさん
[2022-09-07 12:34:23]
ほぼそうです。
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108:
検討板ユーザーさん
[2022-09-17 12:38:02]
有名所があれば教えてください。
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109:
名無しさん
[2022-09-17 12:56:39]
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110:
名無しさん
[2022-09-17 14:21:01]
準大手ゼネコンに責任施工方式で発注するといいでしょう。
例えば浅○組。下請けに丸投げしますが、5%しかとらないそうです。 5%は保証料みたいなもんだと思えばいいでしょう。 最初の大規模修繕工事は一戸当たり70万でできますよ。100万と言ってる人は騙されてますね。 大規模修繕は住民に見える場所がほとんどで問題があれば直して貰えば済む話。設計監理なんかいりません |
111:
口コミ知りたいさん
[2022-09-17 14:56:18]
>>110 名無しさん
戸当たりとか言ってるのは素人 |
112:
名無しさん
[2022-09-17 16:43:22]
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113:
名無しさん
[2022-09-17 16:51:27]
もしかして外壁の面積で決まると思ってるのか?だとしたらブロのペンキ屋だろうwご立派
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114:
口コミ知りたいさん
[2022-09-17 16:58:58]
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115:
評判気になるさん
[2022-09-19 17:34:41]
>>114 口コミ知りたいさん
部屋の大きさはだいたい同じですよ。ファミリータイプでないと住宅用として融資してくれないから。小さめでも50平米程度はあり、大きめでも100平米までの部屋は少ないでしょう。平均は70平米程度になるから1戸あたりの表現で大体あってるよ。 |
その会社、代表が一建士じゃないよね
大丈夫???