シティテラス品川イースト PART4

[購入検討中さん [男性]]

シティテラス品川イーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoz/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590554/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-3他（地番）
交通：山手線 「品川」駅 バス4分 バス停から 徒歩5分 、東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩3分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.02平米～71.11平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[6101: 匿名さん]

>>6089 匿名さん
同感です。賃貸用なら視界ゼロの安いパンダ部屋とかでもいいけど、居住用なら眺望の良さは必須ですね。日常の満足度が全然違います。

[6102: 匿名さん]

>>6099 匿名さん

角部屋だと立つ位置の角度により相当広域に見えますよ。
西は富士山（窓に張り付いて無理すれば勝ち島運河、ベイブリッジ）から東のお台場までリビングから見えます。
六本木ヒルズは品川田町間の新駅が出来たら見えなくなるかもです。

WCTではありませんがWCT北西角部屋なら同じような眺望だと思います。

妄想ではないですよ。

スレ違いなのでこれで失礼します。

[6104: 匿名さん]

>>6102 匿名さん

もう痛々しいからやめといたほうがいいよ。

[6105: 匿名さん]

ナイトクルージングって運河側からマンションを見ることができる、ということなんでしょうか。夜、外からどの程度マンションの中が見えてしまうのかというチェックにもなるのかもしれないなと思いました。
運河側だと結構油断してしまいそうだけれど、ここだって遊覧船やら他のナイトクルージングで船が通ったりするわけですよね。
まあマンション１つ１つ見るわけじゃないとは思いますけれど、それでもどうなのかのチェックは必要そう。

[6106: 匿名さん]

なぜにこの物件HPの物件（販売）概要は何回も更新されているにもかかわらず、この8月からずーっと先着順6戸のままなのでしょうか？？
まさかまったく売れてないわけでもあるまいし、売れた分だけ販売住戸を補充し続けた結果、販売戸数が変化なしとか？？

[6107: 匿名さん]

>>6106

住友不動産は先着順販売のとき、売れたらこまめに販売中住戸数を更新するから、
マジで一戸も売れてない可能性がある。ＭＲに何回か行って本気モード見せれば
値引き条件が出るかもね。

[6108: 匿名さん]

ガタガタ言ってないで
買う気あるなら行ってみんさい。

[6109: 匿名さん]

ここって外装は基本吹付けですよね？
竣工してから2年くらいたってますが、実際に利用されていて劣化とか見当たりますか？
経年劣化が少し心配で…

[6110: 匿名さん]

>>6107 匿名さん
ここの住所の東品川5丁目は他に住居がほぼ無いため、品川区の人口統計からだいたいの販売状況(入居数)を推定出来ます。

下に示した通り、東品川5丁目の総世帯数は、CTE竣工時(入居前)の2016/3に13世帯だったのに対し、1年後の2017/3には193世帯となっており、その時点で少なくとも180戸が売れていたと推定されます。
その後も毎月5世帯程度コンスタントに増えており、順調に販売が進んでいるように推察します。

〈東品川5丁目の世帯数推移〉
(カッコ内はCTEの推定入居数)
2016/3…13世帯(0戸)
2017/3…193世帯(180戸)
2017/4…199世帯(186戸)
2017/5…201世帯(188戸)
2017/6…215世帯(202戸)
2017/7…221世帯(208戸)
2017/8…227世帯(214戸)
2017/9…225世帯(212戸)
2017/10…230世帯(217戸)
2017/11…234世帯(221戸)
2017/12…239世帯(226戸)

[6111: 匿名さん]

>>6110
確かにこれが一番客観的な情報でしょう。現在、226戸が入居済と言うことですね。

[6112: マンション検討中さん]

総戸数254、まだ1割以上残ってますね。多少値下げしてでも早く完売してもらいたいです。
これでは買い替えが出来ません。
他の大規模な物件を多数抱えているのでこちらは二の次なのでしょうか？

[6113: 匿名さん]

住友不動産は業績絶好調だし、じっくり売っていっても困らないのでしょうね。

[6114: 匿名さん]

【サル目撃情報】本日午前7時25分頃、東京電力品川火力発電所（東品川5）付近ででサルの目撃情報がありました。次の点に注意してください。
1近寄らない、2驚かさない、3餌を与えない、4食べものを見せない、5戸締りを徹底する
サルを目撃したら警察署へ連絡してください。

[6115: 匿名さん]

>>6112 マンション検討中さん

総会資料も見れない人は買い替えの権利なんてないと思うんだが、面白い釣り人さんですね。

[6116: マンション検討中さん]

住民総会が転売を禁止してるのですか？そんな事はないですよね？

住友不動産側としては9割売れたら元が取れたから後は旬のマンションの販売に力を入れるのでしょう。販売開始から何年も経っているのに売れないのですからこの先も厳しそうです。

[6117: 匿名さん]

>>6116 マンション検討中さん
すみふの所有部屋数（未販売数）が総会資料から読み取れるのにそれを知らないお前は少なくとも区分所有者じゃねえだろってことでしょ

[6118: マンション検討中さん]

総会資料を読んでない人もますよ。
総会資料も掲示板も熟読してる人もいますが。

[6120: 匿名さん]

>>6118 マンション検討中さん

売却考えているのに、行われたばかりの年次総会にも出ずに、でかい封筒で送られてきた資料も開封してないような間抜けなんだよね。
そりゃ完売してても売却もできませんがな(笑)

[6121: 匿名さん]

ミニスーパーとは言え、近くにスーパーができたので利便性が増した感じだね。

[6122: WCTさん]

>>6121 匿名さん
天王洲にスーパーできたんですか？一昔前は考えられませんでしたね。
天王洲といえば、東品川清掃工場の跡地の開発ですかね。2018年までが清掃工場の期限ですから、跡地を区は何に活用するつもりでしょうかね。
品川の開発は凄まじいですね。

[6123: 匿名さん]

ボンドストリートの設計事務所ビルの１階に常設のマルシェマーケットができる。ちょっ面白そうだね。

[6124: 匿名さん]

東品川清掃作業所の跡地、区として公共性も大事でしょうが
リサイクルショップなどは止めてもらいたいですね。

[6125: 匿名さん]

民間に土地を貸してテナントに出すか
区の出張所や公民館などができるかか

[6126: 匿名さん]

公民館？　この辺りの人じゃないよね？

[6127: 匿名さん]

駅前の区有地は少ないけど、江戸川区は公民館にして地下を映画館にしてるけどね。
新馬場が近いから、公民館はわからないね。
天王洲の駅前だからモノレールとの兼ね合いもあるけど公園になればいいな。
民間に貸して、またショッピングビルとかはやだな。

[6128: 匿名さん]

>>6127 匿名さん
駅前の区有地は大体区が大まかにプロジェクトをたてて、民間の業者を選定しますよ。

https://www.kensetsunews.com/archives/116581

http://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/jorei/kitaguchi/kitaguti_plan.ht...

しかも東品川清掃工場は5,500平米の土地。何年も前から期限を待たずして清掃事業以外に活用できるように品川区が都に申請を出してきたところですよ。公民館が欲しいだの何は嫌だの区民の意見なんて聞いてくれません。

[6129: 匿名さん]

清掃作業所の敷地を使って、モノレールとりんかい線の接続を地下化してほしい。あとスーツケース引いてる人多いのに、エレベーターも下りエスカレーターも無いなんてあり得ないでしょ。

[6130: WCTさん]

>>6129 匿名さん

天王洲アイルの乗り換え改良は、五輪までに決められていることなので、苦し紛れに、あの跡地を利用して何かしらはやってくるとは思います。

http://www.jterc.or.jp/topics/josei_shinpo3.14/7_kuuko_access.pdf

同じく既定路線のモノレールの浜松町駅の移設は工事がすでに着工しましたが、天王洲はあの跡地使用制限の期限が満了にならないとどうにも動けないでしょうね。

[6131: 匿名さん]

オリンピックまでに改良して欲しいけど、残念ながら今そんな雰囲気はしないよね。
環2開通が間に合うかどうかの瀬戸際にあるくらい、都政が停滞しているのがそもそもの原因。

[6132: 匿名さん]

都政が停滞するのは、都民の責任。
アホで使えない都議は次の選挙で
落選させなきゃダメだよね。

[6133: 匿名さん]

あと3戸になったね。タワーも二期が終わったし。
3月までには完売かな。

[6134: マンション検討中さん]

家具付きモデルルーム販売の広告が入ってましたので残り僅かだとは思っていましたが、後3戸ですか！？本当に売り切りそうですね。完売後のリセールバリューはどうなりますかね？賃貸需要は高そうです。

[6135: マンション検討中さん]

テラスが完売すれば、中古としては中住戸なら6200-6400、角部屋なら、6800位では価格提示できると思います。
ただ、ここは値下がりしずらい築五年くらい、つまりあお２年から3年待ったほうが、得と思います。

[6136: 匿名さん]

台場小学校に通う方は少ないのかしら？

[6137: 通りがかりさん]

>>6135 マンション検討中さん

新築でようやく売り切れた後に、中古価格が上がるのはちょっと厳しいのでは？

中古住宅の売買時には仲介手数料が3%かかるし、5年以内の短期売買だと税率も高く、利益を出すのは至難の業だと思います。
ここの標準的70㎡の賃料は25万円程度なので、投資対象物件としては表面利回りを5%とすると適正価格は6000万円程度ですね。

今の不動産価格は高止まりなので、いつ下落してもおかしくない状況です。
賃金が上昇して、物価や賃料が上がれば売却益は出るかもしれませんね。

[6138: 匿名さん]

70平米で5年定借でさえ25万9千円で賃貸契約されてるから、普通の賃貸ならもっと高そうだね

[6139: 匿名さん]

>>6136 匿名さん
台場小は都営住宅の子がいるから、、、

[6140: 匿名さん]

>>6139 匿名さん

やっぱりそうなんですかね。営業から、都営の子はほとんどいないと聞いたのですが。

[6141: 通りがかりさん]

>>6138 匿名さん

確認のため調べてみましたが、普通賃貸借でも25万円以上は苦戦しているようです。
間取りと方角がほぼ同じなので、差別化は階数位なので難しいようです。
現在、3戸募集していました。
https://www.property-bank.co.jp/m/rent/6435/

[6142: 匿名さん]

築1-2年の築浅70平米弱で23万でも決まらない賃貸の現実。予想通りとはいえ厳しい資産価値ですね。

[6143: 匿名さん]

>>6142 匿名さん

来年5月入居の2年定借じゃん笑

[6144: 匿名さん]

>>6142 匿名さん

6141です。
少し補足すると、23万円の賃貸物件は定期借家権2年だから割安なのでしょう。
本物件は、駅近、割安、永久眺望に価値を見出した実需ユーザーにとっては最適解なのでしょう。
イオンのまいばすけっともオープンして便利になりましたし、都心のアーバンリゾートを楽しむには良い物件だと思います。

[6145: 匿名さん]

>>6143
9階のより高層の普通賃貸、同じ金太郎部屋が24万じゃん。23も24も変わらないからw この金額から1-2万引かれて契約になるしな。どっちみち安エリアだろ。

[6146: 匿名さん]

67平米で24万だと契約されるみたいだね
このあたりにしてはいい方だね

[6147: 匿名さん]

24万でも成約なかなかしないから空室なんだろ。成約時は1万は確実に値引き必要。

[6148: 匿名さん]

なるほど
調べると
67平米24,5万から23,5万の契約実績だね
25万は無理っぽいね
このあたりにしては高いのかな

[6149: 匿名さん]

>>6148

品川区だとそんなもんでしょ。はす向かいのタワー高層で㎡4200円くらい。
67平米だと28万くらい。

[6150: 匿名さん]

あそこは港区ですもんね。
プールありで、ランニングコストがかなり高いから、オーナーはそれくらいで貸さないと嫌だとは思いますよ。
あそこも、何年も売れ残っていたけど、人気になってよかった。
港南の素敵なマンションだと思います。

[6151: 匿名さん]

港区とか品川区とか関係ないでしょ。

[6152: 匿名さん]

>>6149
はいはいWCT住民さん。そんな相場高くないし、ここと変わらないくせによくそんな嘘つけるな。何が港区だからだよ。相変わらず胡散臭い隣人。

[6153: 匿名さん]

>>6151 匿名さん

品川区だとこんなもんでしょと言った口で、、笑

[6154: 匿名さん]

WCTはここより相場低いですよ。本当に嘘つきで嫌がらせばかりで大嫌い。

[6155: 匿名さん]

相変わらず嘘つきぶりが凄いですね。ホラ吹きのレベルが低すぎるし、賃貸相場はここのが高いのが事実。つまり坪単価あたりの中古価値もこちらが上。港区とか品川区とか関係ないってこと。港区っていっても本当に端っこで、高速と海岸通り沿いで空気は最悪。お世辞にも胸張って港区とか言える場所ではないし、そんなに嘘ばかりついて恥ずかしくないのかね。

[6156: 匿名さん]

自作自演

[6157: 通りがかりさん]

WCTは築年数もだいぶたってるし、中見るとやっぱりいたるところ古さが…
中古かうならリフォームしたいし、
賃貸なら築浅で綺麗な方がいいかな。

[6158: WCTさん]

わざと炎上するようなこと書かなくていいよ
ただの荒らしさん

[6159: 匿名さん]

この荒らしさん、あちこちのスレをパトロールしまくってるのかな？WCTに恨みでも？ちょっと異常性を感じて不気味。

[6160: 匿名さん]

山手線スレからの遠征？

[6161: 匿名さん]

>>6155

あんたこそ、6149さんは高層で、と言ってるのに低層住戸並べて印象操作ご苦労様という感じ。

[6162: 匿名さん]

いつもボコボコにされているみたいだからここで憂さ晴らし？

[6163: WCTさん]

別に24階や30階は低層ではないとは思うけど
そういう変な発言がつっこまれるんだからやめてほしい

[6164: 匿名さん]

6149ですけど、この辺は比較対象物件が少ないのでベンチマークになると思い、
高層30階以上の賃料をネットで調べて書いたんですけどね。
4物件の平均で㎡4340円ですが、交渉ありとして4200円くらいかな？と思って
書いたんだけど、まずかったっすかね？
ちなみに低層だと3700円くらいっすね。ここもそれくらいが相場なのではない
ですか？
別にネガもポジもしてるつもりないです。

階 ㎡ 賃料 ㎡単価
30階 60.7 240000 3,954
34階 67.0 330000 4,925
36階 79.7 330000 4,142
39階 61.1 265000 4,338
平均 4,340


階 ㎡ 賃料 ㎡単価
2階 84.37 300000 3,556
5階 64.79 235000 3,627
7階 42.63 188000 4,410
12階 75.27 245000 3,255
13階 71.02 249000 3,506
平均 3,671

[6165: 匿名さん]

売買実績も賃貸実績も少ないから周辺をベンチマークするしかないね。とはいえ、天王洲アイルもそんなに事例が豊富じゃないし。

[6166: 匿名さん]

必死w

[6167: 匿名さん]

3700円、70平米で259000円、まずまずそんなものでしょうね。

[6168: 匿名さん]

確かに、70平米で定期借家権で25万9千円で契約されてるね
めでたしめでたし

チャンチャン

[6169: 匿名さん]

荒らしさん、お疲れ様。

[6170: 匿名さん]

天王洲アイル駅周辺マンションが高く評価されていることが腹が立ってしょうがない外野が紛れてるね。ここは駅近マンションだから高く評価されて当たり前なのに、偏見とは怖い。

[6171: 匿名さん]

>>6170
ここは君の来るとこじゃない。
自分のスレにお帰りなはれ

[6172: 匿名さん]

残り住戸は販売価格が高めですね。
最上階を残すのみかな？

[6173: マンション検討中さん]

間取りや生活環境が合わない人もたくさんいるとは思いますが、駅近でモノレール／りんかい線のアクセスの良さは今後も一定の賃貸需要はあると思います。おまけで解放的な運河ビューもついてきますから。

駅近は1度経験すると止められなくなります。

[6174: 匿名さん]

>>6172 匿名さん
価格はピークよりも少し安くなってるよ。

[6175: 匿名さん]

>>6172 匿名さん
6174です。すいません。情報が古かったです。
今価格見たら上がってました。
本当に最後みたいですね。

[6176: WCTさん]

モデルルームの販売が始まりましたね

[6177: 匿名さん]

>>6176 WCTさん
隣のタワーも上棟して既に第3期を迎えてますし、ここのモデルルームもお役御免ですね。近々完売でしょう。

[6178: WCTさん]

>>6177 匿名さん

タワーのモデルルームはどうするつもりですかね

[6179: 匿名さん]

>>6178 WCTさん
竣工まで建物には入れないでしょうけど、内装は田町のモデルルーム、外観は現地、部屋からの眺望は各階各方角の写真があれば十分じゃないでしょうか。

タワーの方も竣工後2年くらいは売り続けるでしょうから、完成後に現地モデルルームも出来ると思います。

[6180: マンション検討中さん]

完成後2年もたっているのに、少し値上げ販売。
これが住不の販売戦略なのでしょうか？

このままずっと売れ残るとのかと思っていましたが、結果としては成功ですね。後になる程価格を上げても売り切るのは大手の底力でしょうか？

[6181: 匿名さん]

もう大きい部屋がないので67平米の部屋で最上階にしても最後6880万になるんだ。　
モデルルームは67平米で6980万。
財閥系のブランドマンションだからですか？
A棟坪単価290くらいで買えてたんだがな。

[6182: 匿名さん]

A棟は交差点に近く交通量も多いし騒音もあるからとはじめ割安設定だった。
B棟とは大体500は違うし。
でもはじめに買った人たちはお得だったね。
品川駅徒歩圏内のそれなりの新築マンションは7000万超えだしね。

[6183: 匿名さん]

>>6182 匿名さん

お得感でいったら武蔵小山駅前タワーは
鹿島免震×三井の基本スペックの高さで評判みたいですよ

[6184: 匿名さん]

>>6182 匿名さん

品川駅徒歩圏はかなり魅力的だけど、ここって徒歩圏？

[6185: 匿名さん]

いや、だから歩くには少しあるから(バス3分だけど)7000超えてないってことでしょ…

徒歩圏内にスーパーもできたし天王洲自体いい街になってると思うけどね

南北線が品川、天王洲、と伸びたら空港利用者も便利だし、なおさらいいんだけどな

[6186: 匿名さん]

>>6183 匿名さん

住宅に1億とか使いたくないから検討外だな

[6187: 匿名さん]

>>6186 匿名さん

買える資力のない人は残念ですね。
武蔵小山は三井の親切心でギリギリ庶民が買える価格にしてくれています。
手が届く人は鹿島免震×三井の基本スペックの良さと間取りに惹かれて購入するみたいです。

[6188: 匿名さん]

>>6183 匿名さん
わざわざご苦労様です。
同じ品川区とは言え、武蔵小山のタワーはさすがにエリアも路線も違いすぎて比較にならないでしょう。
あちらはお隣の不動前タワーか、同じ穴の狢の武蔵小杉へ宣伝に行かれた方が良いと思いますよ。

[6189: 匿名さん]

>>6188 匿名さん

こちらの検討者には価格面で武蔵小山はハードルが高すぎましたか。
こちらとは基本スペックの面で比較にならないほど良いものなので、年末ジャンボ当選の際には検討されると良いかもです。

[6190: 匿名さん]

>>6189 匿名さん
そうですね。
年末ジャンボなんか買われる辺り、武蔵小山らしいですね。
さようなら。

[6191: マンション検討中さん]

最上階6880万円ですか？

こちらは低層高層ともに眺望が確保されているにもかかわらず、高層が割高設定になっていますね。
階数による差というより、販売のタイミングが後になるほど強気にを設定してくるのには驚きです。

[6192: 匿名さん]

>>6187 匿名さん

買える資金力があるって勘違いしてる奴が間違えるんだろうね。武蔵小山はサラリーマンが買っては行けないマンション筆頭だよ。何？基本スペック高さって(笑)鹿島免震、三井ってブランドしか取り柄のない、低仕様で眺望なしの割高マンションってことでしょ。

1馬力で年収1500万プラス預金2000万超あるけど、72平米1億は無理だわ。子供2人を満足に習い事させつつ、小学校から私立に通わせようと思ったら、家なんかに金かけられん。

[6193: 匿名さん]

Howmaというサイトで最上階6880万円、67.02㎡の部屋を中古物件として査定したら
査定額5974万円と出ました。いきなり資産価値マイナス900万円からスタートは厳しいですね。
本気モードで交渉したら400-500万円ほどの値引きがありそうな気もします。

[6194: 匿名さん]

WCTを10年間かけて最終的に完売させた根性やはりすごいですね。
最初に買った人からしたら資産価値落ちないからいいのかもしれないですがね。

[6195: 匿名さん]

>>6192 匿名さん

天王洲から私学に通われるご家庭ってあるのでしょうか。
東急沿線は有名私学に通うご家庭多いので、恐らくパークシティ武蔵小山もそういうご家庭が多くなると思われます。
無理に私学に入れてもお子様が引け目をお感じになられないか心配ですね。

[6196: 匿名さん]

>>6193 匿名さん

何このサイト。精度低すぎ。会員登録する必要なし！

[6197: 匿名さん]

>>6192 匿名さん

武蔵小山はパークコートブランドではないので、仕様は今はこんなものです。眺望も普通です。
鹿島、三井タッグの免震タワーという基本スペックが高い物件は希少。

[6198: 匿名さん]

武蔵小山って目黒線、、、

[6199: 匿名さん]

>>6198 匿名さん

モノレールやりんかい線よりも三田線、南北線直通の目黒線は利便性が高いですね

[6200: マンション検討中さん]

販売に時間がかかる物件は不人気の証で資産価値が低くくなる思っていました。
しかし完売したとしたら、2年落ちの新古であっても販売初期の価値を上回っっているといえます。（裏で値引き等がなかった場合ですが）