アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体

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[301: 匿名さん]

２０８８年に取り壊すことになっているんですか。
もしかして定期借地権付きのマンションなの？
もしここに入居したとして、７２年後には・・・
生きていないかな。(^^;
でも子供が居たら、と考えても子供は違うところに住むだろうね。

[302: 匿名さん]

土地の固定資産税はかからないので、計算はもう少し練る必要があるかと思います。

[303: マンション投資家さん]

本物件は港南の物件と同じように70年の定期借地の条件での購入ですから
あくまでも、70年後には建物を取り壊して更地にして土地所有者に返還するという義務を負っているものです。
したがって、もっと住み続けたいと思う人がいたとしても、当初からその条件で購入しているので、
土地所有者が応じない限り建物が70年後にまだ使える状態であったとしても返還しなければならないでしょう。
新しい借地権に関しては、法律上再契約を禁止しているわけではないので、地主が応じるのであれば
借地期間を延長したり再度期間を決めて再契約することも可能でしょうが、その際には地代以外に
新たな借地権設定の対価の支払いが必要になるでしょう。常識的に考えて、65年くらい経過したら
予定通り建物の取り壊しを行うのか、再契約するのかという交渉が始まることになるでしょうが、
その時点で管理組合が各住戸の意思を確認し合意するのはかなり難しい気がしますので、あらかじめ
取り決めを行っておくことになるのでしょう。

毎月の支払いの中には、管理費、修繕費以外に70年後の解体を前提とした解体準備金が含まれるはずで
その分は通常のマンションよりも月額の負担額は増えることになりますさらに言えば、借地料も毎月支払う
ことになりますので、毎月の支払いはどのくらいになるかよく確認する必要はあるでしょう。
月額の借地料は、借地権の価格が高ければ低く設定され、借地権の価格が低ければ高く設定されることになるでしょう。
そのことを利用して、相続対策ができるという話を三井不動産の営業から聞いたことがあります。

また、そもそもこのマンションが何年使える前提の設計をされているかということも重要です。
最近では竹中工務店などでは500年ももつ鉄筋コンクリートを開発しているそうですが、そもそも
70年で取り壊すことを前提としている本物件は100年以上もつような設計をしない可能性が高い
といえるのではないでしょうか？
http://www.nomu.com/mansion/report/20140714.html

山下設計と大成建設という組み合わせは通常はグレードの高い耐久力のあるマンションを想定しますが
借地権の期間が70年ということとの関係で躯体の設計寿命をどのように考えて建築するのかということですね。

[304: 匿名さん]

子供に負の遺産を残すことにならないよね・・・

[305: 匿名さん]

>>304
そりゃ、負の遺産になるかもわからないが、数十年後には。千代田区で岩本町1分、秋葉原神田5分のタワーマンションが負の遺産になるときは東京のほぼ全てのマンションが負の遺産だよ。ワテラスも負の遺産。次探してください。

[306: 匿名さん]

賃貸がいいね。リスクはゼロ。

[307: 匿名さん]

>>299
出て行かない住人がいたら、取り壊すのもそう簡単ではないということですよ。

[308: 匿名さん]

>>300
残り69年分の地代の負担を考えても妥当な額でないと売れないということです。

[309: 匿名さん]

>>305
残存期間が30年以下になると売るに売れない。
それでも固定資産税、地代、管理費、修繕費が毎年・毎月かかる・・・
ワテラスとは違うでしょ！？

[310: 匿名さん]

同じ千代田区のワテラスとかパークコート千代田富士見はこれからも値上がりするでしょうね。
人気でグレードも高いタワーマンションですし、殆ど中古も出ませんしね。

ここは駅近なのはいいですが、排ガスと騒音が酷いです。
現地も行きましたが、靖国通りと昭和通りの交差点のすぐ近くな上、首都高速もありますからね。

まぁ価格と地代が発表されないと今の所は甲乙つけ難いです。

[311: 匿名さん]

大通りから一本裏だからそうでもないよ。
本当に現地行った？

[312: 匿名さん]

私も排ガスと騒音はひどいと思いました。あのワテラスと比べるのは無理があると思います。
ただ、東側にも西側にも広場が整備されて植樹もされるので、それで少し雰囲気が変わるかもしれないと思います。

[313: 匿名さん]

>>311
近くに住んでるので3回くらい行きましたよ
あの環境でそうでもないって相当凄い耐性をお持ちの方ですね
高速の横にでもお住まいなのでしょうか

個々の主観になると言えばそれまでのことですが、今まで見てきた中で排ガスと騒音は断トツで最悪のロケーションです。

[314: 匿名さん]

吹き抜けがないってことは内廊下なのかな？格安な没個性タワーと思ってたけどそこそこの仕様は期待できる？？

[315: 匿名]

スーモやウェブ広告への出稿が多いから、それなりの価格なのかな。

[316: 匿名さん]

>>315
確かにその可能性はある。

[317: マンション投資家さん [男性 40代]]

定期借地権付きのマンションについて検討したブログが参考になると思います。
http://urikatsu.hatenablog.com/entry/2015/06/15/100000

[318: 匿名さん [ 20代]]

20代後半DINKSです。

ここを検討される皆様、世帯年収はどのくらいですか？初書き込みのため当質問がNGであればスルーしてください。
うちは世帯1200(650＋550)ですが単独年収ではとても購入できなそうなので一生共働き必須。

[319: 匿名さん]

年収600万円です。

[320: 申込予定さん]

30前半、年収2000万、専業主婦＋子供2人です。

ちょうどマンションを探していたところです。買えること祈ってます。

[321: 匿名さん]

ここは年収600万～700万が対象。千代田区の販売希望年収がこの価格帯、千代田区も関係してるし高所得者はかなり不利かもしれないよ元々中間所得者向け物件だから。

[322: 匿名さん]

アルファグランデ小岩見ると室内のグレードかなり低いね。
何かガッカリです。

このスレ見てもメリットよりデメリットの方が大きい感じだからそんな心配することないよ>>320さん

[323: 匿名さん]

ここと、隣の区民住宅がどちらも千代田小に通うことになるんだよね。千代田小って学区はものすごく広いけど学年1クラスしかないから、数年後にはこの2棟の子がかなりの割合になりそう。

なんだかいや〜な感じだなぁ、考えすぎ？

[324: 匿名さん]

定期借地権が終わるまでに首都圏に大震災は来ると思うので免震構造なところが良い。
修繕での免震ゴム交換は高そうだけど。

[325: 匿名さん]

神田和泉町の日通が一部の建物を取り壊して駐車場になってますよね。ライフと三井記念病院の間。あそこにマンションが建ったらすごくいいのになーと思います。スーパー、小学校、病院、公園すべて徒歩1分ですよね。

[326: 匿名さん]

>>324
地震のリスクを考えるのなら賃貸が一番いいのでは？

[327: 匿名さん]

仮に5200万だとしたら、年収1000万以上ないと買えないと思うのですが。
600万じゃ4000万位が限度では。

[328: 匿名さん]

>>326
何故に？

[329: 匿名さん]

>>327
60平米が4200万円だったら、年収600万円でもかえるよ。5200万円は何処からもってきた数字？

[330: 匿名さん]

>>329
77平米（平均5250万円）が28戸の予定で、68平米と並んでもっとも多いタイプです。
ただし、このタイプの地代、管理費、修繕積立金（当初額）の合計は予定では60400円です。

[331: 匿名さん]

>>330
あっ、そうですか。年収600万のひとは、狭いのに我慢すれば、無理せず4200万の60平米買えますね。

[332: 匿名さん]

北東向きの1LDKに家族で住むのですか。
それでも月々4万8700円かかりますし、修繕積立金や地代は上がる可能性があります。

[333: 匿名さん]

>>329
「当初案」をご存知ないようですね。千代田区のウェブサイトで公開されていますよ。
ここは、70平米4800万円が「平均」です。あくまで予定価格ですが。
昨今の建築コスト高からすると、この額を大幅に下げてくるということは考えられません。地代が下がる可能性はあるでしょう。
地代が大きく下がるのでなければ割安感はさほどないと思います。

[334: 匿名さん]

千代田区は待機児童ゼロを謳っていますが、特定園留保等で待機している児童はH27,12月時点で422名もいるそうです。
麹町地区を含めてですが。
近くに保育園が出来る事を願います。

[335: 匿名さん]

>>332
面倒くさいひとですね。狭いのに我慢するかしないかは、本人次第ですよね。

[336: 匿名さん]

>>334
そうです。千代田区が待機児童ゼロというのは嘘です。千代田区では区内すべての保育園を希望しないかぎり待機児童に数えません。麹町地区と神田地区との間を小さな子どもを連れて毎日往復するのは距離的にも地理的にも無理です。しかも、千代田区は全保育園を希望する人にはシッターを派遣する制度を設けました。これによって、今後も千代田区は待機児童ゼロをうたい続けるでしょう。
うちは千代田区在住ですが、1年半待ってようやく認可園に入れることができました。

[337: 匿名さん]

>>335
問題は狭さよりも、1LDKという間取りと、北東向き（北側は靖國通り、東側は区民住宅棟とお見合い）ということです。

[338: 匿名さん]

HPの間取りをみると、56平米で2LDK, 67平米で3LDK。南西向きのようだ。
ここは基本ファミリー向けだから60平米で1LDKなんて都心シングル向けみたいな間取りはあんまりないでしょ。

[339: 匿名さん]

北東向きだとやはり日当たりは悪いんですかね、、
狭さも日当たりも個人的にはそこまで気にしないですが、10年後に売れない物件だと困る。
10年後、予定で子供が小学校入学するくらいに引っ越したいところ。

[340: 匿名さん]

>>339
10年後売れないだろね。他の向きなら大丈夫かな？

[341: 購入検討中さん]

年収450万だぞ～頭金2500万だぞ～絶対買いたいぞ～

[342: 匿名さん]

>>341
頭金すごいですね、おいくつですか？
うち年収1100(650＋550)だけど頭金500が精一杯です。結婚式も控えてるため、、

[343: 匿名さん]

賃貸に出すとしても、70平米だと最低25万以上の賃料だろうけど、借り手がつくのかね？
アキバなら個人事務所のオフィス需要とかあるのかな。

[344: 購入検討中さん]

>>342
31才独身だぞ～独身じゃなければ買えないよ～

[345: 匿名さん]

良いなぁ。独身はお金も自由になるから羨ましいです～。
でも頭金に５００万も凄いな～。
３１歳で年収１０００万超えの人は東京ならうじゃうじゃ居るのかな。
田舎ではそうはいきませんから、羨ましいです。
俺も頑張ろう。

[346: 匿名さん]

一部の部屋はスターツが賃貸に出すことになっているのですよね。それが65戸ということなんでしょうか。5年後10年後には供給過多で賃貸相場が下がらないか心配です。

[347: 匿名さん]

公式の外観図って、妙に東西に引き伸ばして南向きの部屋がたくさんあるように見せてるよね。

実際はこの図のようになって東向きや北向きの部屋もかなりあるはずなのに。

[348: 匿名さん]

日当たりなんて実際できてみないとわからない部分もありますよね。

気になるのが、入居が平成30年なのになぜ申し込みが今年なのか？です。
わかる方いらっしゃいますか？

[349: 匿名さん]

10年後には、供給過多で賃貸出来ない。
日当たりもどの向きも悪い。
みんな申し込み止めよう。

でも自分は申し込みするよ。

[350: 匿名さん]

極端なことをいう人は信用しないようにしています。
まだ価格もわからないのに申し込みますとか不自然すぎますよね。