三菱地所 パークハウスプレシアタワー Part2

[匿名さん]

三菱ブランドの超高層免震タワーということでかなり気になっています。
購入検討されている方、棟内モデルルームを見られた方、引き続き情報交換しましょう！

所在地：千葉県船橋市湊町2丁目2391-14（地番）
交通：総武本線 「船橋」駅 徒歩10分
京成本線 「京成船橋」駅 徒歩8分
間取：1LDK～4LDK
面積：56.37平米～102.59平米
売主：三菱地所
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：奥村組
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

Part1　：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46387/

[882: ビギナーさん]

ここはどういう人が買うんだろう？
あと49年で影も形もなくなるというのに

[883: 匿名さん]

今50年前のマンションに住んでいる人っているの？
住めるの？ねぇ君は住めるの？ｗ

[884: 周辺住民さん]

住めるか住めないか・・・そういう問題ではないと思う

[885: 匿名]

878さんへ
幕張の物件は普通借地だから17年後に更新があるよ。

ここは定期借地だから更新がないんだよ。
だからこの物件がたたかれてるんじゃん。

[886: 匿名さん]

お金に余裕がある人だけ買うんだから
そうではない人は書き込む必要ないのでは？
老後の心配のない人が買っているのは駐車場を見ればわかりますよ。

[887: ご近所さん]

お金に余裕がある人は、そもそもこんな不便なところ買わないでしょ？

[888: 津田沼在住]

先日モデルルーム見学に行ってきました。
85㎡の3LDKが約3200万円、眺望もまずまずで建物は文句なし、非常に購入意欲をそそられました。
解体準備金、契約金もろもろで＋250万円かかることと、引越し費用などを考えると、
約3500万円の買い物です。
月々のランニングコストが借地代、管理費、駐車場代などで約6万円とかなりのもので、
頭金1000万円用意しても、ローン含めると月々15万円くらいの支払いになりそうな感じです。
今の賃貸が月々13.5万円の支出だから、住宅のグレードが上がることを考えるとアリかも？？

既出ですが、賃貸にまわしたときのシミュレーションを考えてみました。
周辺物件の相場を考慮して、築10年までは月19万円(借地・管理費込み、駐車場は借主負担)、
11-20年目は月17万、以下10年ごとに1.5万円づつ低下すると考えると、
25年目までの収入=(19×10＋17×10＋15.5×5)×12×0.85=4460万円(借り手がいない期間を考慮し0.85掛け)
控えめに25年目に1500万円で売ったと考えても、トータル6000万円程度の収入を見込めそうです。
25年目までの支払額が、4000(頭金＋金利含ローン代)+5×12×25(諸経費)=5500万円で、
損はしないかな、と考えます。
(税金の計算をしていませんが、控除もあるからさすがに500万円を超える支出はないと見ています)

賃貸にまわしてもよさそうだし、積極的に考えたいと思ってます。
ちなみに23区内に土地付実家と田舎に土地あり、解体時に生きていたとしても行き場所は確保できています。

[889: 匿名さん]

>>888さん

賃貸した場合の費用は888さんの見積もりどころでは済みませんよ。

まず、土地は借地なので固定資産税がかかりませんが、建物にはかかります。
年間10数万円でしょうか。

あと賃借人（テナント）の管理を不動産業者に頼むことになると思いますので、
それに家賃収入の5％程度かかります。
これは主に家賃の収受業務です。
さらに新規で賃借人を見つけてきたときや、賃貸借契約の更新の時には
その都度その管理業者にだいたい一か月の家賃を報酬として払います。

さらにさらに、
賃借人が入れ替わるときには貸主のほうで原状回復（クロス張替え・清掃など）費用が必要です。
敷金の中から退去する賃借人に払ってもらえることもありますが、
これは年々難しくなっています。

25年のうちには一度くらいはある程度の大きなリフォーム工事（洗面化粧台の交換など）も必要になるでしょう。

これらを考慮したうえでさらに賃貸経営のリスクを考えると、
賃貸することを前提としてこの物件を取得することはありえません。

[890: マンション住民さん]

駅前タワマンの賃貸なら人気もあってすぐ埋まるんだろうけどね。
ここの賃貸情報を見る限り、そう簡単に借り手が付くとも思えないですよね

[891: 物件比較中さん]

>889
ほっといて賃貸経営を夢見てる人や金持ち様に早く買わせてここを完売してもらいましょうよ。
船橋で物件探してるから市場の所に基礎だけやってるマンションな工事が止まってるからここを完売して早くやらせてあげて。
早く新しいマンション販売して欲しいからさ。

[892: 匿名さん]

>891

基本的に、ソフィエスより単価は高くなるらしいよ?

[893: 匿名さん]

>>888

私なら、888さんから25年目に1500万円で買って、50年目まで賃貸にします。
賃貸ならある程度の古さになったらそこで賃料の下落は止まって、
それ以降は横ばいで一定の賃料が見込めそうですからね。

心配な点は、889さんのご指摘のほかに、毎月の修繕積立金が5年ごとに増えていく点でしょうか。

[894: 物件比較中さん]

>892
そうなんですか、高くなりそうですが。
あの立地だとソフィエスと全く同条件ですからもう一度ソフィエスを検討物件として考えます。
予算も限られてますので。

[895: ご近所さん]

>>888
の決定的間違いは、
この立地で、駐車料金も含めて月２０万以上も出す
お人好しが、10年途切れなくいると前提。

君は借りるんか。こんな所に２０万位上だして？

[896: 匿名さん]

いるんじゃないかな。
隣のプレシアの賃料を見ると妥当な計算でしょう。

[897: 匿名]

888さんは一応、空室率を15％計上してますね。

[898: 匿名さん]

そう

[899: 匿名さん]

あいかわらず夜は電気ついてない部屋が目立ちますね。

[900: 匿名さん]

>>899
そうでもないよ
間取り見るとわかる
横長で４部屋並んでる
間取りが縦長のマンションとは電気のつき具合は違うでしょ
残り7戸早く売れるといいね

[901: 入居済み住民さん]

そうですよ。
我家はベランダに面して４部屋ありますが、夜は外から電気がついて見えるのはリビングの１部屋だけだと思います。(^_^;

[902: 商談中]

年内完売に向けて売れているみたいですね。

販売代理の会社が来年1月1日〜新会社になるので、なんとしても年内に売り切るつもりなのでしょう。

こないだMR行ったら、その日は別部屋でやってる重要事項説明会に10組ほど来てるとの事でした。

[903: 匿名さん]

これだけ値引きすれば、地代代ぐらいはでるからなぁ～～～

でも、これからよ、これからがメンどいって。定借は。

[904: 匿名さん]

定借の方が揉めなくて良いんじゃないですか？
５０年後には綺麗さっぱり無くなる訳ですから。
分譲は数十年後に建替えなんて話しになった時に数百軒の話が纏まるとは思えません。
昭和３０年代に建ったマンションはこれからが大変じゃないですか？
何とかニュータウンなんて街がありましたねぇ。

[905: 匿名]

船橋の人はそうやって関係ない街を煽ることしかしないから嫌われてるんだね。

[906: 匿名さん]

50年後に建て替えで揉めるなら引っ越せばいいだけの話です。
定借は年月が経つほど売りにくくなりますよ。しかもここは駅から遠いから余計に・・・。
現に、未入居賃貸ですらなかなか借り手が付きませんよね？

[907: 匿名さん]

今日も購入者への説明会に何組か来ていましたし、モデルルームの見学の方々も8組くらい来場していたようです。
家具付きでの売り出し物件も出始めましたし、いよいよ完売に向けてのラストスパートですね。
見学に行きましたが、他の物件と比べて広いし、造りも立派です。入居者の方々もすれ違うと挨拶交わして
下さって、感じがよかったです。
定借については個々の意見があると思いますが、それを踏まえた上で購入しているわけですし、
要らぬ心配だと思います。

[908: 匿名さん]

ここって住めたら素晴らしいと思います。
自分はほかの住人でもう買い替えはできませんが、三田浜楽園が大変好きだったので
マンションになったときはがっかりしました。
出来上がったマンションも立派だし、由緒あるところです。うらやましいです。
営業ではありません。
一三田浜楽園フアンです。

[909: 匿名さん]

でも借りるだけの長期賃貸マンション。

[910: 匿名]

>907さん

家具付きサービスもついに始まったんですか！？
いよいよ販売も最終段階ということですね。

自分は先週契約したんですが、交渉しても家具・照明器具は無理でした。
なんかちょっと悔しいです。

まあそれでも当初購入者から見れば怒られそうな値引きはしてもらいましたけど。

[911: 匿名さん]

この物件、もうすぐ終わっちゃいそうですね。

駅からの距離や、眺望、充分魅力的だと思うんですよね。

[912: 匿名さん]

だったら買えばいいじゃないですか。
わざわざここに書く理由は？　　営業？？

[913: 匿名]

いちいちケチ付けるネガレスは感じ悪いね！

911は単に感想述べてるだけでしょ。

それに竣工後１年数ヶ月経って、さらにもうすぐ完売っていうのにまだ営業が書き込みしてるなんてさすがにないでしょ。

[914: 匿名さん]

＞913さん

911です。フォローをありがとうございます。

私は営業ではありません。

たんに感想を述べたいだけです。



確かにこの物件、定期借地権の割にはこの価格なの？といった議論もあったようですが、今の時点で立地条件やら経費的に納得できる人もいるのかと思います。

私も欲しい一人ですが、期間的に処々の検討（自分がどのように納得できるか）が間に合うのか微妙なところです。

いずれにしろ、可能性のある中で悩んでみます。

私は価値のある物件だと思います。

[915: 匿名さん]

私も十分価値はあると思います。
見学しましたがとでも素敵な物件でした。

ただ私はまだ30歳ですし今後の住み替え等で上手くこの物件を運用する自信も知識も無いので他の物件を購入しました。

[916: 商談中]

物件をほめるコメントがつくと、すぐに「営業じゃないの？」ってレスする人いますよね。

私は商談中の者ですが、911さんの書き込んだ17日は販売会社は定休日ですよ(笑)

[917: 匿名さん]

９１６さん、だから営業じゃないの？という書き込みがはいるんです。
わかってしまうＭＲのパソコンからはいくらなんでも書き込みません。
わたしも営業でなく煽りと思います。

[918: 匿名さん]

>917さん

へー、なるほどですね。

912さんはそこまで考えて17日（水）にレスしたんですね！

[919: 匿名さん]

>>918さん

９１７さんではないけれど話が理解不能です。
乞う説明

[920: 匿名さん]

千葉の北の方に売れていないタワーありますよね。その関係者か自治体住民の妬みでしょう。

[921: 匿名さん]

千葉の北ってどこですか？
船橋じゃないですか？

[922: 匿名さん]

>921
カシワのタワーですよ。
あそこは本当に売れてないみたいです（;￣O￣）

[923: 匿名はん]

いつも柏のタワマンと比較する人って・・・同じ人物ですね。
IPが同じですよ・・・。

[924: 匿名さん]

アンチさんとあなたのIPが同じですよ。
恥ずかしくないのかな？

[925: 匿名さん]

もうすぐ完売と言われ続けて早1年
いったいいつ完売するのでしょうか

[926: 匿名さん]

924　ＩＰってどうやって調べるの？教えて下さい。

[927: 匿名]

IPという言葉を出せは、おとなしくなると思ってるのでしょう。

[928: 匿名さん]

当初からここの価格が安いと言っていた人がいた。今頃住んでいるのかなー。同じ定借でもここよりすごく安い価格で品川が出ていたのに。

[929: 匿名さん]

安すぎて欲しくても手に入らない物件ありましたね
品川というロケは魅力でした。

[930: 匿名]

品川は購入価格も地代も安くて、たしかにいいよね。
ただ、ここのタワーよりは仕様設備が劣るのも事実。

老朽化した都営住宅をチェックし続けていれば、また品川定借のような物件がでてくるかもよ。

[931: 匿名さん]

例え同様な物件が出たとしても、
高倍率は間違いないので、運にも恵まれないと手に入りません。
ちなみに品川は抽選で外れました。