ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

[匿名さん]

■ザ・パークハウス 白金二丁目タワーの物件概要■

計画名：ザ・パークハウス 白金二丁目タワー　(仮称)白金二丁目計画
所在地：東京都港区白金２丁目13番1 他
用途：共同住宅
総戸数：172戸
階数：地上27階、塔屋2階、地下1階
高さ：100.00m(最高高さ109.50m)
敷地面積：2,788.19㎡
建築面積：930.00㎡
延床面積：24,956.69㎡
構造：RC造
基礎工法：直接基礎
建築主：三菱地所レジデンス、野村不動産
設計者：竹中工務店東京一級建築士事務所
施工者：竹中工務店
工期：2015年9月1日着工～2018年3月31日竣工予定
交通：東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金台」駅(2番出口)より徒歩5分、
東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金高輪」駅(1番出口)より徒歩6分

[8: 匿名さん]

>>5
大昔は、この土地は墓地だったので、ジメジメしているのも当然だと思います。
地盤が弱く、建物を建てられない土地だから、長年、コインパーキングと雑木林だったわけで。

[9: 匿名さん]

まあ、昔海だったところにも超高層マンションが建ちますからねぇ

[11: 住まいに詳しい人]

色々なブログにも書込みが増えましたね。

http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52336421.html

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[13: 匿名さん]

今、この時間にダンプカーや重機でガーガーやってるのは何？
深夜に工事するなよ
迷惑なんだよ
非常識な奴らめ

[14: 匿名さん]

工事は18時までに終わらせると一方的に断言したのは、三菱、野村、竹中側なのに、
どうしてこんな深夜に、午前2時近くになっても工事をしているんですかね？
しかも、住民には事前の連絡も説明も一切なし。
またお得意の事後報告？
朝は8時から、騒音、振動、土ほこりで悩まされ、
深夜も、騒音による睡眠不足で住民をノイローゼにするつもりか。
三菱、野村、竹中の傍若無人すぎる態度は、絶対に許せない。

[15: 匿名さん]

住民が港区議会に請願を出し、全会派無条件採択されても事業者は全く聞く耳を持たず強行に進めるだけ。本当に住民、議会をバカにしています。

http://www.gikai.city.minato.tokyo.jp/main/archive4_3.html

3年近く続く工事で大変な事故を起こしますし、これだけ無茶苦茶な進め方ではとてもまとなモノは建ちません。

[16: 匿名さん]

このスレは建設反対の近隣住民専用スレですか？

[20: 匿名さん]

反対派住民にスレ占拠されててﾜﾛﾀ

[21: 周辺住民さん]

近隣住民は毎日震度3レベルの揺れと大騒音で、不眠症や病人が出始めております。住宅地にも関わらず日曜日以外休まず祝祭日も工事をすると事業者は一歩も引きません。
一昨日の大雨時に現場から大量の泥水が区道と目黒通りに溢れ出ておりました。さらに小石が混ざっています。石が混ざるとは土砂崩れ崩れの前兆です。
住民と工事協定書も交わさないまま9月15日に着工すると言い出しているみたいですね。10月にずれ込むとこの地に港区の高さ規制で27階は建ちませんからね。
皆様が御指摘されるように今まで高い建築物を建てなかったのではなく、液状化危険度が高いから安全の為に建てなかったのです。それをオリンピック前のバブルで高く売り逃げる魂胆ですからふざけた話です。
今回の事業者の態度を見ている竹中工務店、三菱地所、野村不動産は購入者に土地が液状化危険度最大エリアである事と既存不適格物件と告知しないのではないかと思います。

[22: 匿名さん]

本当だ。
港区の液状化危険度最大ですね。

https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/hazard_map.html

業者の説明会の話では今回のマンションは湾岸エリアのマンションのように基礎に杭を打たないで直接基礎のようですね。

[24: 匿名さん]

竣工が待ち遠しいです！
愉快なお隣さんたちのおかげで安くなったりしないかな

[26: 匿名さん]

>>24

竣工が待ち遠しいですね。でも安くはならないだろうな。検討者には近隣の反対運動なんて関係ないもの。
反対住民の方が盛り上がれば盛り上がるほど、この地には価値があることの裏返しになってるからね。

[28: 匿名さん]

地所＋野村&竹中とは最強だな。

[29: 管理担当]

管理担当です。

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http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#5

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http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#6

■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

今後とも、宜しくお願いいたします。

[30: マンション投資家さん]

>>24
同エリアで比較すれば、タワマンは断トツで高額になる。
管理費も高い。
この物件は、オリンピック前に売り逃げる予定だろうから、上モノに見合わない金額で売り出すだろうね。
敷地が狭いから、広い部屋にならないだろうけど、上層階は2億程度の部屋もあるかもね。

タワマンは軽量化の為に、戸境は壁で仕切るのではなく、パネルで仕切って、間に防音材を入れるだけ。
液状化リスク大の場所ってことは、巨大地震の際は相当揺れるから、戸境のパネルもはずれて、隣の住民とこんにちは状態だよ。
コピー機やキッチンワゴンが、ものすごい速さで走ってくる映像を見たことあるだろう？
あの速さで家具が飛び回るから、パネルはもたない。

そもそも、なぜこんな谷底の液状化地帯にタワマン？
高い所に住みたいんだか、低い所に住みたいんだか、わからない。
見栄っぱりが妥協案で買うのかね？
巨大地震で上モノがダメになってもローンだけ残って、ローン地獄になるのも覚悟の上？

ここは、俺なら絶対に買わない物件。
なかなかこれだけの悪条件の物件ってないからね。
人にも絶対にすすめない。
白金エリアは、中古まで視野に入れれば、広くて環境や条件のいい物件がたくさんあるよ。
1億、2億出せるなら、坂の上の中古億ションを買った方が全然いい。
地盤と建物の構造がしっかりしているからね。

[31: 匿名さん]

低地だからタワマンなんだろ。
白金、高輪だと、坪単価・管理費は　小規模低層＞大規模タワマン　という印象だけどね。

[32: マンション投資家さん]

月々の管理費、修繕積立費の他に、タワマンは、一括で支払う修繕費が２ケタ３ケタだよ。
タワマンは、管理と修繕がすべてだからね。
修繕費用が未知のリスクもある。

俺としては、このエリアの新築で探すなら、今はまだ公表されていないはずけど、三光坂の上に建設準備をしているマンションの方が買う価値はありそうだと読んでいる。
散歩中にみつけただけだから、現時点で三光坂の詳細は不明だけど、同時期の発売なんじゃないかと思ってる。

白金台の駅周辺も検討に値する物件がいくつか出るね。
同じ野村でも、坂の上にまともなのを売り出してるよ。
いずれにしても、液状化リスク最大エリアに杭を打たないで作るここだけはない。

むしろ買う理由は何か聞かせてくれる？

[33: 匿名さん]

白金アドレスのタワマン。
デベが三菱地所と野村で設計施工が竹中工務店という最高ブランド。
ということで資産価値は大いに期待できる。
あとは価格次第で購入を検討するかな。もちろんローンなんぞは使わない。

むしろ「ここは絶対買わない」マンション投資家さんが何故ここで長文ネガを熱心に書いておられるのか、その理由が知りたい(笑）

[34: マンション投資家さん]

ほう。
見栄やブランドが先に立つとは面白い見解だ。
地盤や構造、工法は二の次なんだね？

どなたかが書いておられるが、この物件が完成する頃には、この物件は既存不適格。
高さ40ｍの制限の場所に、109ｍの物件では、単純計算をしても、建て替え時には5分の3の住民が住居を追われる。
建て替えも転売も厳しいだろう。
下手すると、管理組合も機能しなくなるぞ。
そうなると、修繕もできなくなる。
そんな物件に資産価値を見い出す人間がいるとは面白いよ。
実に勉強になった。

俺がここをチェックするのは、俺の投資先の白金、高輪、麻布、青山、六本木、赤坂エリアにこの物件が存在するからだよ。
どんな人間がどういう考え方で不動産を探すのか、賃貸に出す時に参考になるからね。

[35: マンション投資家さん]

まあ、本音を言えば、白金らしい低層のゆったりしたマンションが売りに出るなら、買ってもいいと思っていたからってのもあるね。
タワマンだとわかって手を引いたというわけさ。

[36: 匿名さん]

価値観は人それぞれだからねえ。
自分は「マンション投資家」などではないただの素人だけど、数回のマンション売買の経験があり2件ほど賃貸物件を所有している。
ここはイケると思うね。
まあ、そういうことを語り合うのがこの検討スレだからね。異なる意見は参考になる。

[37: マンション投資家さん]

実は、今はもう手放したけど、過去にタワマンを１軒所有していた。
駅近で見晴らしも良く、免震タワーで、当時の人気物件。
当時は嬉しくて、賃貸に出さず、平日は自分で住んでたね。

でも、東日本大震災で酷い目にあった。
タワマンは、エレベーターが止まったら、本当に孤立するよ。
何も持たずに20階、30階まで上るのも大変だけど、水や食料を持って、上るのは骨が折れる。
地震だけでなく、点検でも止まるからね。
異音がするとかで、予告なく急な点検もある。
エレベーターの台数があっても、混む時間には、なかなか来ないこともあるしね。

免震構造って言ったって、まったく揺れないわけじゃない。
構造だけじゃなく、もともとの地盤の強さは重要だ。

設備の良さやブランドなんて、二の次。
ジムだってマンション内になくても、都内にはいくらでもあるし、ゲストルームやパーティールームなんて、毎日使わないだろう？

そういう意味で、液状化リスク最大の土地に建つタワマンは危ないって言ったんだよ。
でも、賃貸に出すなら、高層難民も他人事かい？

[38: 匿名さん]

マンション投資家さんは何かの使命感に燃えているのだろうか。黙ってスルーすれば良いだけなのに、わざわざウンチクを語ってくださる。

この物件楽しみだわー。

[39: 匿名さん]

自分はタワマンしかそもそも検討対象にしてなくて、白金アドレスで駅から比較的近いこの物件は魅力的だと感じる
液状化とかは対策した上で売り出すだろうし、正直、地盤や工法なんかは割とどうでもいい
デベとゼネコンがわざわざブランドを毀損する物件をつくるわけもなく、それなりのレベルにしてくれるでしょ

[40: 匿名さん]

三菱地所は高樹町の欠陥億ションのイメージが強いから不安
どうせなら三井とかのほうがよかったな

[41: 匿名さん]

区道の占拠の映像まで出ましたね。本当に酷い工事ですね。

https://youtu.be/GaiEfVfCMQ0

[42: 匿名さん]

マンション投資家さんの意見に同感です。１億円近い物件を購入出来る層が今時タワーマンションなんて購入しません。
３１１以降タワーマンションに居た方々（移れる層）はみんな低層のマンションに移って来てますね。ご指摘のように維持費を考えると住宅ローンで買う層では住み続けることは難しいですね。
特にこのエリアは液状化とは別に地形的に水が溜まり続ける土地ですから危ない土地なのは事実です。特にあれだけの森の木々を伐採してしまい治水がない状態ですから危険度が以前よりも増してます。
また竹中工務店の先代のオーナーがあの森を維持してきたのは単に環境の為だけではなく、気学的にも考慮していたという話が地元ではあるようです。
変な話ではなく今回の開発で地形まで変えてしまい住処を失った動物や生物の怨念も加わり色々な意味で陰の空気が建物にも宿ります。

１．液状化危険度最大（水害リスク）
２．既存不適格確定物件
３．建築バブル時の影響からくる工期不足、人手不足

３つも大きなリスクがある中で建築された物件は慎重に吟味しないとだめですね。

[43: ご近所さん]

隣接するマンションにおりますが、シャベルカーも崖のギリギリに放置され、今にも崩れそうな恐ろしい状況です。
とにかく今回の事業者は近隣住民に対して全く配慮がありません。
事業者は一貫して法規制に触れていないから環境変化が嫌なら引っ越ししたら如何ですかと言い続けております。
ご迷惑をおかけしておりますがご協力お願いしますという発言と態度がない。自分達の計画は変更出来ないし、住民にはただぶつけるだけ企業が利益を追求するのは当たり前ですと全体説明会でもはっきり言いました。
今まで色々な業者とやり取りしておりますが前代未聞です。こんな雰囲気と態度の事業者と３年近い工事にお付き合いは出来ないです。受忍限度は超えております。こんなに配慮にかけた事業者が良いものなんて建築出来るはずがない。
周辺住民は今までの竹中工務店、三菱地所、野村不動産のイメージは今回の件で一変してしまいました。

[44: 匿名さん]

>>40
高樹町のような事態は施工の問題なのでどのデベ物件でも起こりうる。
重要なのはその後の対応であって、自分は「さすが三菱地所、買うならやっぱり財閥系だね」と思ったけどね。
三井も御殿山のパークコートの件などさすがと思った。

[45: 匿名さん]

反対住民さん方（一人何役かな？）もご丁寧に写真までアップしてご苦労なこった。ただ、個人ブログ開設してやるべき内容かなー。ここの掲示板のルールを確認した方がいいよ。
まあ、いずれにしても期待の持てる計画だね。

[46: 匿名さん]

＞＞44
高樹町の件は内部告発がなかったらそのまま売ってたのに
さすがって思うの？
欠陥がバレて騒ぎになったから解体したんだよ

[47: 匿名さん]

五月蝿さにもめげず基礎工事始まっているようですね。
上層階は3億超えかな。都心じゃないからそこまで高くないかな。

[48: 匿名さん]

>>46
内部告発により地所も欠陥を認識した結果対応したんだろう。
内部告発がなければ欠陥が「わからず」そのまま販売しただろうね、確かに。
パークコート御殿山ジエストは入居後数年して雨漏りで欠陥発覚、で大規模修繕を行った。三井は欠陥マンションをそのまま販売したわけだ。

さて、三菱地所も三井もダメだとなると、あなたはどこの物件を買う？

[49: 匿名さん]

大企業に勤めていればデベに限らずいずこも統制不足って自覚しているよ。
どこも同じだよ。不正経理の某電機も内部告発だな。

[50: 購入検討中さん]

皆様色々と情報ありがとうございます。
購入しようかと考えていましたが、液状化で崖の下では怖いので候補から外せざるを得ないですね。
投資家さんが仰るように１億円以上出せば中古でも低層の優良物件が周辺には結構出ていますね。
竹中工務店・三菱地所・野村不動産にしてはかなりリスキーな物件なんですね。

[51: 匿名さん]

タワーマンションだから安心、ブランドだから安心とは限らない。
タワーマンションは戸数が多い方が資金力があって、構造としては安心できる。
ここは188戸だから、資金的にかなりギリギリで建てるはず。
上の方のレスに、液状化リスクがあるのに杭を打たないと書いてあるのを読んだけど、
ここは打たないんじゃなくて、打てないんだよ、費用的に。
杭を打つのは費用がかなりかかるから、資金力がある大規模タワーマンションじゃないと採算が合わない。
今は、震災復興とオリンピック前で人件費も建築費もかさむから、かなりシビアに色々削ぎ落としての作業だよ。
一般人からすると、手抜き工事と感じる人もいるかもね。
バブルの頃の様な上質な材料で頑丈な造りにはならない。
購入者は億超えの支払いだろうけど、仕様や構造は期待しない方がいいと思う。
その辺はゼネコン勤めだと、経験から読めてくる。
割高感が否めないだろうね。
どうしても白金アドレスがいい人は、買ったらいいかもしれないけど。

[52: 匿名さん]

ここのネガが功を奏して価格がお手頃になってくれればありがたいが、期待できないだろうなあ。。。

[55: 匿名さん]

写真を見ると崖を崩しているけど、高輪のオープンレジ○ンスや白金のグランメゾ○みたいに傾斜地ですか？1階は地下で2階がエントランス？

[57: 匿名さん]

今は台風で堤防が決壊したニュースで持ちきりだし、津波の印象も強かったから水害は怖いですよね。自然の猛威には勝てないですよ。

[58: 匿名さん]

現地を見てきました。
場所は白金台駅から坂を下りきった低地です。
細い横道と目黒通りに面してますが、壁が道側に張り出して設置されていて、道からは圧迫感がありました。
目黒通りの歩道は、ここだけ半分くらいの幅で狭くなっています。
セットバックをしないと道からの圧迫感がすごいですが、セットバックできるほど広い敷地でもないので、タワーマンションらしいゲートやゴージャスなエントランスは作れないかもしれません。
一番気になったのは、奥の敷地との高低差と敷地奥のコンクリートの壁です。
敷地の奥には切り立った崖があり、その崖を固めるために、地面から隣のマンションの3階か4階くらいの高さまでのコンクリートの壁がありました。
それだけ奥の土地との高低差があるということです。
このマンションは、低層階は吹き抜けか共用施設になるんでしょうか？
住戸だとしたら、低層階は窓の外は壁しか見えないことになりますよね？

[59: 匿名さん]

これの「分かりやすい立地にあるタワマン」にあてはまらない？
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2015/06/23/133819
中国人に占拠されてAirbnbでホテル化したらヤダね

[60: 匿名さん]

入手した平面図によると、このマンションは目黒通りから直接車の出入りができなくて、
車が出入りできるのは、竹友クラブの入り口付近からだけ。
駐車場は30台強、駐輪場も90数台で抽選は厳しそう。
目黒通り側は植栽が少しあるだけでゲートなし。
道からいきなりエントランス。
道からエレベーターがまる見えなのは、いただけない。
28階建てでエレベーターは3基は少ないね。
地上28階地下1階建てと公表しているのに、平面図には地下3階まで設計してある。

[64: 匿名さん]

高輪消防署の隣の広大な敷地は何ができるの？
アエルシティみたいに駅直結の商業施設とマンションができたら、このタワマンも便利だね

[65: 匿名さん]

>>64
ハセコーのマンションが出来ます。

[66: 匿名さん]

＞＞65
立地で言うとそっちだね
駅前（直結？）で買い物便利

[67: 匿名さん]

区道利用しかり計画全てが疑惑だらけで異常。
区道利用に関しては2014年7月から事業者と警視庁交通規制課で密談で進め、まとまってから所轄の高輪警察署に報告する始末。地域をよく知り事故が多い場所と思っている所轄は本庁が決めた事に従わざるを得ない。
港区の高さ規制よりも重大疑惑の恐れあり。
今の狭い区道の現状で１日に百台近い工事車両が通ってます。

[68: 匿名さん]

地域住民の再々請願も全会派にて採択。それでも何も工事計画の変更なし。そんな反社会的態度の事業者の建築物なんて恐ろしくて買えません。

[69: 匿名さん]

竹中・野村・地所、色々やらかしているよ。ここはペンシルタワーだから
タワー特有のゴージャスな感じは一切なし。

[70: 匿名さん]

無知でごめんなさい。白金って田舎かと思ってました。高輪とか麻布も…。田舎は言い過ぎかな？　by埼玉県蕨市民

[71: 匿名さん]

既存不適格。野村はプラウド山王でもやってる。販売は
凍結して、再販売になった。残り１戸といってるが、
これはありえない。

[72: 購入検討中さん]

港区に計画を持ち込んだ時点で高さ規制に関して指導を受けて、既存不適格になることを前提で分譲するとは三菱地所・野村不動産・竹中工務店は悪質極まりない。

[73: 周辺住民さん]

長谷工のマンションは一丁目の再開発では ...

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2015/04/20p4n401.htm

[74: 不動産業者さん]

ここまでもめると一度計画を見直しするべきでは・・・。

[75: 住まいに詳しい人]

現場を見ましたが崖の下で恐ろしい場所ですね。皆さんが仰る通りとてもタワーマンションが建てられる場所ではありませんね。

[77: 周辺住民さん]

土地に面している目黒通りは待機工事車両で大混雑。
周辺住民はストレスの限界です。
いったい竹中工務店、三菱地所、野村不動産は何なの？
液状化、水害、高さ、区道占有と彼らはコンプライアンスはあるのか？

[79: 匿名さん]

>>77
確かに。目黒通りは、最近できたプラウドの引っ越しトラックと
二丁目の工事車輌が、両方向待機しているから車線ふさいでいる
んだよね。迷惑。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[80: 匿名さん]

反対していると引っ越せと事業者に言われますよ。実際に言われているようですよ。

[81: 不動産業者さん]

ここは無いは。タワーマンション向きな場所ではない。裏は崖だし、駐車場出入口が目黒通り直結ではないなんてあり得ない。側道からなんて危なくて出られやしないよ。事故多発確実。

[82: 匿名さん]

雨の度に避難勧告出る場所らしいな。

[83: 匿名さん]

>>76
SEALDSはない（笑）

[84: 匿名さん]

＞＞82
四方から雨水が流れ込む地形だから仕方ないね。

[85: 匿名さん]

港区の高さ規制が10月から厳しくなる前の駆け込み着工。
三菱・竹中というトップ企業なら堂々と王道を歩んで欲しいもの。

[86: 匿名さん]

>>80
これはもう立派な脅迫行為でしょう。
竹中、野村、三菱といえど内情はひどいものですな。

[87: 周辺住民さん]

竹中工務店 三菱地所 野村不動産 ラン 事業4社は法規制に触れなければ周辺住民に配慮する必要はなく、企業として最大利益追求をする。それが嫌なら引っ越せと説明会で発言しました。

[95: 匿名さん]

ここは坪いくらくらいになりそうですかね？
あまりに高ければ1丁目の再開発物件も待つのも手な気がします。
JV物件で長谷工が参画しているので。

[96: 匿名さん]

崖下マンションだね。コンクリートでバンバンに固めて、
山道みたい。これはひどい。

[97: 住まいに詳しい人]

長谷工の白金一丁目も古川と首都高の真横ですからどっちもどっちですよ。

[98: マンション投資家さん]

今回の白金二丁目計画のタワーマンションは最低でも坪約４００万円位ではないでしょうか？
大半の部屋が７０平米程度ですから８，０００万円台が再価格帯になると思われます。
しかし既存不適格物件ですからそこを購入者達がどう判断するのか？売れない場合は値下げしますかね。しかし内陸部にも関わらず液状化危険度最大エリアで特別な液状化対策である杭などは打たないようですし、裏は崖ですし安全面からどうでしょうかね？

[99: 匿名]

>>98
投資家さん
情報ありがとうございます。
あの土地で8000万円では高過ぎです。タワーマンションだから管理費も高くなりますし、もっと低層で良い物件がたくさんありますね。
誰かがご指摘の通りairbnb用に中国人に占領されそうですね。