ザ・パークハウス浦和岸町

[匿名さん]

高級住宅地岸町のいけだ旅館一帯で15階建137戸の中規模マンション再開発です。駅までは徒歩5分ほど。
1階には店舗（旅館が再入居？）が入るようです。
三菱の浦和タワー、野村の駅前再開発タワー、住友常盤1丁目マンションが比較対象となりそうです。

完成：平成30年11月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
所在地：埼玉県さいたま市浦和区岸町７丁目28番1(地番)
交通：ＪＲ京浜東北線・ＪＲ湘南新宿ライン・ＪＲ上野東京ライン（ＪＲ高崎線・ＪＲ宇都宮線）「浦和」駅（西口）より　徒歩7分

[1501: 検討板ユーザーさん]

>>1500 匿名さん
千代田さんが割烹屋以外なにをやっているか知りませんが、仮に割烹屋だけだったら老舗のお店で常連さんが付いてるし、マンションの家賃収入でまず経営が傾くリスクは低いかなと。
飲食のニーズはあり続ける訳ですから、一部上場の電機メーカーとかの方が潰れるリスクは高いかと。

[1502: 口コミ知りたいさん]

>>1501 検討板ユーザーさん

いつも黒塗りの車や高級外車が駐車場に停まってますよね。お向かいのますやさんといい、あの両店はよほとのことがない限り潰れることは無さそうですよね。

客層もいいですし、なにより店構えというかお店の雰囲気が落ち着いていて高級感もあるので、マンションの隣がこのような環境であるのはとてもいいなと感じています。

[1503: 検討板ユーザーさん]

>>1502 口コミ知りたいさん
千代田さんの蔵や満寿家さんの裏門の店構え、素敵ですよね。
このマンションもそれに合わせて和の外観にしており、宿場町だった往時の浦和を感じられ、とても良い雰囲気です。

[1504: 検討板ユーザーさん]

あと千代田さんの隣にマンションがあって良かったと思うのは、千代田さんには定期的に植木屋さんが来て、季節の植木に置き換えているところですね。
春は桜が置かれ、綺麗でした。

[1505: マンション検討中さん]

お、2戸も在庫を抱えた中古転売屋が焦って広報活動か？

[1506: マンション検討中さん]

>>1499 検討板ユーザーさん
普通に考えれば、千代田さんとやらも、用地代金の対価を現金でなく賃貸住戸として受け取ったのは、全く節税の観点からで、完全に投資用物件としての扱いかと思いますが。
修繕の観点から安心感があるとする理由がよくわかりません。

[1507: 検討板ユーザーさん]

>>1505 マンション検討中さん
このマンションを買えない低年収の方はどっか行ってくださいね(^^)

[1508: 検討板ユーザーさん]

>>1506 マンション検討中さん
お店の隣の訳ですから、そのマンションがボロボロをにしたらお店の経営に影響があるかと。
あと最上階の角住戸は両方とも事業協力者用になっており、賃貸にも出てないため、おそらくオーナーかその親族が住んでるのかと。

[1509: マンション検討中さん]

普通に考えたら賃貸用住戸の多さはマイナスでしかないです。
修繕然り、コミュニティの雰囲気も。

[1510: マンション検討中さん]

千代田一族が賃貸用住戸を多数持ち、最上階に親族が居住しているという話が本当であれば、マンション管理は、彼らが牛耳る、非常に非民主的な運営になりそうだね。
総会での議決権は、1戸に対して1議決権が付与されるからね。彼らが勝手なことを言っても、誰も逆らえなさそう。

[1511: まぁまぁ落ち着いてください]

>>1510 マンション検討中さん

たしかに千代田さんは複数の住戸を所有していますが、そうは言っても事業協力者向けの住戸は20程度ですよ。

こちらのマンションはたしか130世帯ほどありますので、なにかの議決を取る際は過半数、つまり70程度の賛成が取れればいいわけですよね。

なので、千代田さんがこのマンションを牛耳れるというのは、ちょっと語弊がありますし、現実的にそれは不可能かとは思いますよ。

あまり無責任で事実無根なことを平気で言うものではないかと…

横から失礼しました。

[1512: 検討板ユーザー]

このマンションの話から逸れますけど、各住戸のオーナーが分散しているメリットって何ですかね？
確かに同一人物が過半数を持っている場合はそのオーナーの独裁になる危険がありますが、住戸の所有者が少数であればあるほど関係者の利害調整は少なくなるため、誰も過半数を持っていない状態で、関係者が少ない状況がベストかなと思います。
新築マンションに多いですが、子育て世帯が一斉に入居するマンションは、築年数が経てば経つほど高齢化していくし、亡くなれば空き住戸になり、どんどん管理や修繕に出来ない状態になっていくため、マンションの長期運営の観点だとデメリットが大きいかと思います。

[1513: 匿名さん]

正直なところ千代田さんがどうとか枝葉末節な話でしかないし購入の決め手にはなり得ない。浦和駅徒歩7分に坪320万円の価値があるかどうか。

[1514: 匿名さん]

>>1512 検討板ユーザーさん
特定の所有者に優位な内容になることや議決にバイアスがかかるといったことが生じにくいのが所有者が分散していることのメリットでしょう。例えば、マンション共用部の汚損等を理由に誰かがペットの飼育禁止を管理組合に付議し、採決をとるケースを想定した場合、議決権を多く有する特定の所有者がペット飼育者だったとしたら当該議案は否決される可能性が相対的に高くなることは自明でしょう。
個人的には千代田さんが多くの住戸を所有していることをメリットととらえているほうが違和感を禁じ得ません。飲食業は参入障壁は低いうえに景気の影響も受けやすく、レピュテーションリスクも比較的高い業種と認識しているので、何がアピールポイントなのか理解できません。

[1515: 検討板ユーザーさん]

>>1514 匿名さん
自分はマンションの目先の管理・運営ではなく、長期的な管理・運営の時点で言っております。
いざ大規模修繕や立て替えが必要になった場合、上記で記載した通り、新築マンションは子育て世帯など特定の世代に固まりやすく、その時には高齢化していたり、既に亡くなって空き住戸になっていたりする可能性が高いです。
そして、老い先短い高齢者ばかりになると、自分が死ぬまで何もしないでくれという人が多く出てきて、大規模修繕のための修繕費値上げや建て替えの合意がかなり困難になります。
その点で、千代田さんのように長年浦和に根付いてきた老舗が一定割合の住戸を持ってくれていた方が、他のオーナーよりよっぽど長期的な視点を持っているのでは無いでしょうか？
長期的な視点を持っていると言えるのは、お店の造りを見てもわかります。
維持費や修繕費だけ掛かる蔵を残していたり、子ども連れのために授乳室を儲けていたりと、利益追求だけではなく、公の精神が高い企業かと思います。
また、千代田さんは飲食店ですが、浦和の地主でもあるため、そうビクともしないと思いますよ。
ではないと競争の激しい飲食業界で50年以上も経営を続けられません。
もはや千代田さんファンの書き込みとなってしまいましたね(笑)

[1516: マンション検討中さん]

千代田ファンというか、千代田（って店の名前？一族の名前？）本人の書き込みにしか見えないですが。

[1517: 検討板ユーザーさん]

>>1516 マンション検討中さん
千代田はお店の名前ですよ。
あと当事者がこんなこと書く訳ないでしょ。
このマンションの購入を本気で検討してるなら、隣なのでついでに行ってみると良いと思いますよ。
向かいの満寿家さんという老舗の鰻屋さんもオススメですが。

[1518: 匿名さん]

なぜこんなにも千代田さん？を推しているのか謎でしかないですし、もしこのマンションの価値をアピールしたいのであれば寧ろ千代田さんにフォーカスしない方がいいと思うのは私だけでしょうか？
ひとまず購入検討する際には千代田さんが所有する戸数や理事会規則上で可決に必要な議決権数などは事前に確認したいなと思いました。前者は個人情報なので確認が難しいかもしれませんが、マンション全体で賃貸住戸がどれだけあるかということは聞けるかもしれません。個人的には賃貸の比率が高いマンションはマイナスポイントのひとつになっているので。

[1519: 匿名さん]

なんかしれっと売出し住戸が3つに増えてますね。新築8258万円で掲載されてます。こんなタイミングでもキャンセル住戸って出るのでしょうか？
ほぼ同時期竣工のプラウド浦和高砂マークスも中古で出ていますね。

[1520: マンション検討中さん]

>>1519 匿名さん
キャンセル住戸は公式掲載の415号室だけでしょう。
他は、転売業者の売り出し物件ですよ。

[1521: マンション検討中さん]

新築価格にたっぷり利益を乗せて、さらに成約価格の3%を手数料として取られることになります。それでよければ検討してください。
私は絶対に御免ですが。それなら、普通に中古物件を検討しますね。

[1522: マンション検討中]

検討のポイントの1つとして、徒歩7分をどう評価するかですよね。
エイペックスの内見、ブリリア浦和仲町の現地、このマンションの内見をしましたが、エイペックスは駅前ですが窓を開けると西口広場の演説や電車の聞こえ、ブリリアは繁華街で飲み屋が近くにあり、このマンションは駅から少し離れますが大通りから一本入って住宅街の岸町にあるため静かでした。
近くに調公園もあって子育てには良い環境だと思いましたが、学区は高砂小・岸中ではないのは残念です。
まあ学区も埼大付属に入れたいなら関係ありませんが。

[1523: マンション検討中さん]

エイペックスやコスタとは比較できないのでは。西口徒歩2分と4分のタワマンですので、格が異なる物件です。

[1524: マンション検討中]

>>1523 マンション検討中さん
格より住んでいく上で何を重視するかじゃないですか？
徒歩2分で少し騒音があるところと、徒歩7分の静かな環境。
ちなみに、エイペックスはタワマンですが、築年数経ってるだけあって部屋のリフォームは必須で、共用部もだいぶ古びてました。
投資視点だと駅徒歩すぐのタワマンでしょうが、いかんせん今出てるエイベックスとコスタの中古物件は相場からかけ離れてますよね…。

[1525: 住人です]

パークハウス浦和岸町は、徒歩7分とありますが、駅から最短距離を通ってくると大人の足で5分台で到着します。

信号待ちの長い交差点を通る経路ではなく、駅から鳥そばいっさの前を通り、エイペックスタワーの横を通ってくる経路です。

これには夫も私も嬉しい誤算でした。
（何度かスマホのストップウォッチでも測ってみました 笑）

このマンションが気に入った方だけ検討して頂ければいいと思うので、別に当マンションをゴリ押ししているわけではまったくありませんが、もし駅からの距離が気になっている方がいらしたら…と思い。
意外と徒歩7分もかからないですよということをご参考までにお伝えします(o^^o)

[1526: 匿名さん]

>>1525 住人ですさん
いや、さすがに5分はきつくないですか？
Googleマップで経路調べましたが徒歩8分で出てきます。
資産価値を考える上では実際にかかる時間ではなく、検索した時に何分で表示されるかなのでこの物件は徒歩7分で資産価値を考えるべきということだと思います。
例えばスーモだと徒歩1、3、5、7、10分の区切りになっているのでこの中のどこのレンジに入るのかがリセールバリューを考える上で重要です。
ちなみに某マンションブロガーは駅徒歩7分以内必須と言っています。

[1527: マンション検討中さん]

3戸も在庫を抱えて必死の転売業者さんが面白すぎるw

[1528: マンション掲示板さん]

自分は住民なのですが、新築未入居の転売である2物件がいくらで売れるか気になっております。
キャンセル住戸の1物件は正価ですし、そのうち売れると思うのですが、利ざやを載せた転売物件が果たしていくらで成約するか…。
将来的には西口の再開発物件に引っ越したいと考えているので、現時点ではいくらで売れるのか気になります。

[1529: マンション検討中さん]

同じこと考えてる人は沢山いそうなので、値崩れすると思うよ

[1530: マンション検討中さん]

ちなみに浦和自体が今はバブルと言われてるので。都内で買えなくなった人の流入に支えられてると言われてる。

[1531: マンション検討中さん]

>>1522
岸町はもとから良いですし、白幡もいまは相当良いみたいですよ。

[1532: マンション掲示板さん]

西口の再開発物件とここやブリリア浦和仲町を買う層は違うため、値崩れはしないと思いますよ。
西口再開発はここのマンションを購入した層でも、ある程度の頭金が無いと届かない価格帯かと。

[1533: 匿名さん]

結局いくらで売られたかはREINSとかで推測するしかないわけだけど、ここも今売りに出てるタワマンも掲載価格のままでは難しいんじゃないかなという印象。値下げ要求がある前提で高めに価格を掲載しているという認識をしています。
でもまぁ仮に新築で購入する際に多額の修繕一時積立金を払っていたりする場合は、その分は上乗せしてもフェアだと思いますが。転売だと未入居でも仲介手数料取られるのが痛いね。

[1534: 匿名さん]

マンションなんて着工する段階でコストがほとんど固まるんだから向かう2年はリーマンショック級の景気後退でもない限り大きく値下がりなんかないでしょ。浦和西口開発を賃貸暮らしで待つぐらいならここでも他でもとにかく駅近のマンション買って残債減らした方がいいわ。

[1535: 匿名さん]

>>1527 マンション検討中さん
仲介会社は同じかもしれないけど3戸とも同じオーナー（業者）とは限らないでしょ？

[1536: 匿名さん]

>>1528 マンション掲示板さん
キャンセル住戸は適正価格ですよね。転売物件はさすがに割高な感じがしますが今は浦和駅近の新築や築浅中古がほとんど出てこないので時間かければ売れてしまいそうな気がします

[1537: 匿名さん]

再開発による将来的な値上がり期待！人気の岸町アドレス！三菱のブランド力！駅徒歩7分（実は5分）の利便性！100戸ちょっとの丁度いいスケール感！商業施設・公共施設へのアクセスの良さ！割烹千代田の品格の高さ！（？）
本マンションに死角はありませんね。

[1538: マンション掲示板さん]

>>1535 匿名さん
4LDKはキャンセル住戸のため三菱の所有ですよ。
そのため、販売当時の価格のままです。

[1539: マンション検討中さん]

>>1538 マンション掲示板さん

本心ですか？
言ってる意味が、ほんとにわからないんです？
ごめんなさい?

[1540: マンション掲示板さん]

買えもしない年収の癖にただ掲示板を荒らしたい人がいて目障りですね…。

[1541: 匿名さん]

4LDKはグロスの金額が嵩むから買える層が減りそうだけど、坪300は今の市況からしたらむしろお買い得な水準。本来なら坪320くらいでも全然違和感ない。

[1542: マンション検討中さん]

>>1541 匿名さん

キャンセル住戸って、手付けの10パーセントが三菱に入ってるから、その分安くなるのではないですか？
知人がスミフの同じ状況の物件買って、その分くらい安く買えたと言っていたので、そういうものかと認識しておりました。

[1543: 匿名さん]

キャンセル住戸を値引き販売するかは売主の判断次第。

以前、セレクトで間取り変更したキャンセル物件を販売当時の価格で売ってたデベもあった。間取り変更してると手付金没収のほかに原状回復費用も請求していたはずなのに。

[1544: 検討板ユーザーさん]

駅から徒歩7分は少し遠いな
今は徒歩10分ではなく徒歩7分以内のマンションが求められているって記事見たことあるけど
実際は徒歩5分以内でないと遠く感じる
電車で通勤するなら最寄駅までの距離は5分以内でないときつい

[1545: 検討板ユーザーさん]

>>1544 検討板ユーザーさん
そもそも浦和駅西口で徒歩5分圏内って全然物件が無いですよね。
主要な物件は、エイペックスタワー、コスタタワー、ザ・パークハウス浦和タワー、シティハウス浦和高砂、ブリリア浦和仲町ぐらいでしょうか？

[1546: マンション検討中さん]

西口から徒歩6分になれば選択肢は広がるから希少性が無くなります
常盤の浦和レジデンスは坪単価250万と激安価格でした
高層階を買えば将来のドミノは防げる
来年になればキャンセル部屋が出るので持ち家があり、なおかつ資産性維持を考える人は待った方が良い
浦和岸町のキャンセル部屋は坪単価300万
同じ徒歩7分なら坪単価50万の差はない

[1547: 住民]

浦和レジデンス民が湧いてますが、このマンションと格が違い、比較対象になりませんよ。

[1548: 検討板ユーザーさん]

同じ徒歩7分で22坪換算で1000万の差
価値にそこまでの差はない
浦和レジデンスは地権者部屋はたったの1つ、岸町は？
住民問題もあるのでその2点をクリアできる要素を教えてください

[1549: 検討板ユーザー]

建つ前から住友のマンションと密着しているドミノエリアのマンションしか買えなかった人が粘着してますね…。
そもそも浦和レジデンスはアトレ北口徒歩7分で、西口からは9分でそもそも駅までの距離が違うでしょう。

[1550: 検討板ユーザーさん]

北口と西口改札の差なんて微微たるものです
レジデンスはスミフ計画の確定によりドミノならない部屋も明らかになってますよ
更に歩道も整備され、公園も大規模修繕で生まれ変わります