ザ・パークハウス浦和岸町

[匿名さん]

高級住宅地岸町のいけだ旅館一帯で15階建137戸の中規模マンション再開発です。駅までは徒歩5分ほど。
1階には店舗（旅館が再入居？）が入るようです。
三菱の浦和タワー、野村の駅前再開発タワー、住友常盤1丁目マンションが比較対象となりそうです。

完成：平成30年11月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
所在地：埼玉県さいたま市浦和区岸町７丁目28番1(地番)
交通：ＪＲ京浜東北線・ＪＲ湘南新宿ライン・ＪＲ上野東京ライン（ＪＲ高崎線・ＪＲ宇都宮線）「浦和」駅（西口）より　徒歩7分

[1601: 匿名さん]

迷惑行為がなくなる、の間違いでした。失礼しました。

[1602: 匿名さん]

>>1594 マンション検討中さん
浦和タワー竣工後も市況はいいですからブリリアもここも適正価格かなと思います。浦和駅近新築で何か特別なマイナス面でもない限りは坪300くらいが今の時価ですね。資材費・人件費が高止まりするなかで供給も限られてますからすぐに値下がりは難しく、西口の再開発タワーは坪350近くになってしまうのではないかと思っています。

[1603: eマンションさん]

>>1602 匿名さん
信じられないですけど所沢のタワマンで坪360から500とかですからね。所沢ですよ？より利便性の高い浦和の駅前再開発マンションなら平均で坪400前後もあるんじゃないですかね。買い替えで含み益を実現化できて、かつ、頭金を準備できる世帯でないと買えないと思ってます。賃貸で西口開発を待つのも一考ですけどさっさと今ある住戸を買って少しでも残債を減らしていったほうが賢明な気もしています。

[1604: 購入検討さん]

>>1603 eマンションさん
浦和駅で新築買いたくても8000万台のここのキャンセル住戸か、ドミノエリアのすみふマンションしか無く、選択肢が…。

[1605: 名無しさん]

>>1603 eマンションさん
待つ間も分譲買って残債削減は大いに同意だけど、所沢は住友だからねぇ…。住友物件は全て例外と思った方が個人的にはいいかと思います。

シントシティ のあの価格と仕様を見ると、埼玉県の購買力で坪400万平均は売るのに厳しい気もする。100戸程度なら誤魔化せるかもだけど数百戸希望だしね。

[1606: マンション検討中さん]

>>1603 eマンションさん
西口再開発は、最速で2024年竣工なので、竣工する頃には都内の物件価格も現在よりだいぶ落ち着いてきて、多額の含み損を抱えることになるんじゃないかと思っています。
今のさいたま市の高騰ぶりって、都内で買えなくなった層の流入で需給が逼迫していることの影響がかなり大きいですから。オリンピックバブルが終わってパワーカップルの都内回帰が始まれば、数割下落してもおかしくないと思っています。
特に浦和は、羽田新航路による騒音問題もありますし。この問題、意外に知られてないことに驚きますが、来年、実際に飛行機が飛び始めれば、さすがに価格に織り込まれるようになるでしょう。

[1607: 購入検討さん]

>>1606 マンション検討中さん
デベロッパーは今の高値で土地を仕入れてますからオリンピック後も当分下がらないと思います。
大手デベロッパーは資金繰り的にも投げ売りしなくても大丈夫な財務体質でしょうから。
羽田の騒音については風向きによって飛んだり飛ばなかったりだし、浦和まで来たら低空飛行では無いため、影響はほとんど無いのでは？

[1608: 匿名さん]

>>1604 購入検討さん
無理してスミフドミノを買うより築浅の駅近中古がたまに出てますから資産性考えたらそっちのがいいかもしれません。

[1609: 匿名さん]

>>1607 購入検討さん
実際にあれほど安く出ると言われたハルミフラッグでさえ普通に市場実勢どおりに売りに出されてますからね。10年スパンで見たら分からないですけど向こう5年は値下がりはあまり期待できなさそうです。
仮にこのマンションレベルに賃貸で住もうとしたら管理費とか込みで月20万円、5年で1200万円も賃料かかるわけですからね。賃貸は他人の財布にお金が流れていくだけで自分の資産にはならないわけで。航路変更も枝葉末節の話でしかなく相対的な資産性を語る上ではナンセンスですよね。

[1610: 匿名さん]

>>1605 名無しさん
シントシティは問題のある土地だから安いんでしょうけど売行きかなりいいみたいですよ。浦和も中古タワマンで坪400くらい既にしてますからね。金持ちがいるんですかね。

[1611: マンション検討中さん]

>>1607 購入検討さん
浦和も相当な騒音が想定されていますよ。データも公表されていますから、当て推量で適当なことを書かず、きちんと調べることをお勧めします。

[1612: 匿名さん]

マンション価格は駅距離で二極化してきてるから駅遠は資産性考えたら避けたいところ。逆に駅近の大手マンションであれば相対的な価格優位性が保ちやすく、市況全体が下がったとしても住み替えはしやすい。

[1613: マンション検討中さん]

パークハウスはともかくとして、西口再開発の方は飛行機騒音だけでなく右翼騒音の問題もあるけどね
都内では、住宅地として資産価値の高い駅であんなこと有り得ないと思うんだけど何故、警察は放置してるんだろうね

[1614: 検討板ユーザーさん]

まだできたばかりのマンションですし、ルールも人によっては受け止め方の差があるでしょうから最初はトラブルになりがちかなと思います。むしろ、こういったトラブルがあってルールができてくるわけですし。問題について真剣に考えてくれる人が多いのではないかと思います。前に住んでいたマンションでも注意しても共用部を汚す人には写真を特定できないように加工して警告したりしてました。書き込みを見ると住民もいい人ばかりと書いてありますし、トラブルもいい方へ収まりそうで良かったなと思います。個人的にはそれなりの規模があって、建物も素敵な三菱のマンションで浦和駅からもちょうどいい距離、立地は住宅街の比較的落ち着いた場所にある魅力的な物件だなと思います。住所も岸町で学区も地盤も良いとなると住みたい方は多いでしょうね。マンションで100点はなかなかないだろうし(多くの人にとっては価格かな)、購入者(住める人)を選ぶマンションですよね。もしかしたら、浦和で今現在では一番かなと思ってます。

[1615: 購入検討さん]

>>1611 マンション検討中さん
あなたこそ羽田からの飛行機騒音と価格の相関関係が立証されていないのに当て推量のことを書かない方が良いですよ。

[1616: マンション検討中さん]

>>1612 匿名さん
それも購入価格次第
端的な例だと、スミフの所沢タワーを新築で購入しても、駅近だから資産価値が保てるなんて誰も思わないだろう

[1617: 購入検討さん]

>>1613 マンション検討中さん
西口広場の右翼演説は最悪ですよね…。
駐車禁止の場所に駐車してたり、何か法律違反でもしていない限り、演説の内容では警察も取り締まれないですよ。

[1618: マンション検討中さん]

>>1615 購入検討さん

>>1615 購入検討さん
北米のデータでは2割程度の影響があるらしいですよ。
都内もかなり影響が出てきているらしいです。後者は業者に聞いた話なので、話半分くらいに聞いていただいて結構です。

逆に、やけに上から目線ですが、貴方こそ騒音が資産価値に影響しないというエビデンスを何かお持ちなんでしょうか？あれば拝聴したいです。私も安心してさいたま市で物件を購入できるに越したことはありませんから。

[1619: 購入検討さん]

>>1618 マンション検討中さん
いやいや、あなたが最初に飛行機の騒音が価格に影響すると書いたから相関関係はあるのかと聞いたのに、なぜこちらに反証を求めるのでしょうか？
意味わかりません。

[1620: マンション検討中さん]

>>1619 購入検討さん
特にエビデンスがあってのレスではなかったのですね。それなら結構です。

[1621: 購入検討さん]

>>1620 マンション検討中さん
だからそれはあなたでしょ。
ブーメラン投稿ばかりで笑えます。

[1622: マンション検討中さん]

>>1621 購入検討さん
1618で納得いただけなかったのであれば、茶々を入れることに精を出さず、何か情報やエビデンスを提示するなり、有意義なレスをいただきたかったのですが、望み薄のようですので、以降も同様の態度しか頂けないのであれば、貴方には無反応とさせていただきますね。

念のため付け加えると、飛行機の騒音があるにも関わらず資産価値は落ちないと無邪気に考える貴方の説の方がどちらかといえば立証責任があるように思えますよ。

[1623: 購入検討さん]

>>1622 マンション検討中さん
ドヤ顔で持論を書いたらツッコミ受けてよっぽど悔しかったんですね(^^)
購入検討する気無いならスレ違いのため、とっとと消えてください。

[1624: マンション検討中さん]

>>1607 購入検討さん
そりゃ新築価格はコスト以下には下がらないかもしれないが、みんなが気にしているのは資産価値だろ
リセールはデベロッパーの仕入れ値なんかに依存しない。需給のバランス、景気で決まる。高掴みしたら残債割れのマンション抱えてローン破産の心配しなきゃならなくなる

[1625: 購入検討さん]

>>1624 マンション検討中さん
新築が高値維持して、中古が暴落するってあり得ます？

[1626: マンション検討中さん]

業者も今の市況で売り抜きたいから焦ってるみたいだな

[1627: 購入検討さん]

自分にとって都合の悪い書き込みをされると最後は業者のせいにする頭の悪い人がずっといますね…。

[1628: マンション検討中さん]

最悪、賃貸に出せば元くらいは取れるんじゃないの

[1629: マンション検討中さん]

現在はホテルとの競合が原因で用地の仕入れコストが上昇してるらしいけど、オリンピックが終わればもっと安くなるんじゃないの。今朝の日経にも、需要減で鋼材が値下げされるって掲載されてたよ

[1630: マンション検討中さん]

キャンセルが出ればと検討していた時期もありましたが、正直なところ、オシッコ問題だけでもこのマンションは願い下げにしたいです。徒歩7分なんていくらでも選択肢がありますし。

[1631: 匿名さん]

>>1630 マンション検討中さん

オシッコ問題は一戸だけですし、浦和タワーを設計した方と同じ設計士がデザインしているのもあり、間取りや共有部、デザインなど工夫が沢山あり充分良いマンションだと感じていますよ。快適に暮らしている住民もいるのですから、検討していないなら住民が嫌な気分になることをわざわざ書き込まなくてもいいのでは。
ちなみに、信号待ち含めてもキッチリ7分程で駅に着きますし、駅に行くルートもいくつかあり、子供が塾帰り一人でも危なくない道なので立地を気に入っています。

[1632: マンション検討中さん]

>>1626 マンション検討中さん
焦ってるならもっと利益吐き出して価格設定するでしょ。

[1633: 匿名さん]

結局買えない人は色々と枝葉末節な理由をあげて決断を先延ばしにしてるだけ。ちゃんと判断できる人は購入する場合と賃貸する場合、住宅ローンの返済シミュレーションをしてリスクも認識したうえで合理的な決断をしている。
マンションの価値にしたって立地が最重要ファクターなのは分かってる話で、オシッコだとか航路だとかにフォーカスすること自体ずれていると思う

[1634: 匿名さん]

>>1618 マンション検討中さん
その2割程度の影響について文献等あれば教えていただけますか？
新宿とか渋谷あたりは着陸のために高度をより下げるため騒音問題があるみたいですね。マンションの資産価値との相関は存じ上げませんが。

[1635: マンション検討中さん]

浦和で8258万を出せる家庭は少ない
ディンクスやパワカは狭くても都内駅前を選ぶ
徒歩7分で坪単価300万超は高値掴み
ブリリア浦和仲町はお買い得でした
西口再開発は坪単価380万はする

[1636: 購入検討さん]

>>1630 マンション検討中さん
買う予算も無い癖にいつまでも掲示板に粘着してないで、とっとと消えてください。

[1637: eマンションさん]

>>1635 マンション検討中さん
おめでとうございます

[1638: 匿名さん]

>>1635 マンション検討中さん
ブリリア、立地があまり好きではありません。
西口再開発タワーは、区も絡んだ事業で駅直結なので浦和では資産価値1番になるでしょうからいくら高くても資産価値がかなり保たれるのでお金があれば安心して買えます。

[1639: 匿名さん]

>>1635 マンション検討中さん
ここの8258万の部屋は坪299とかですよ？ブリリア浦和仲町は坪300から340くらいの部屋が多かったはずですが？
まぁ坪単価というよりはグロスの金額的に8000万超出せる世帯は限定されるでしょうからリセール考えるのなら面積減らして価格を抑えた方が売りやすいでしょうね。

[1640: 匿名さん]

>>1639 匿名さん
6800万円の部屋は坪320ですね。ブリリアより駅距離あるといえど坪300を有意に割れることはないでしょうから全力でディスカウントできても6000万くらいでしょうか。難しいでしょうけど。

[1641: マンコミュファンさん]

>>1640 匿名さん
6000万円でネゴして6400万くらいが落としどころじゃないでしょうかね

[1642: マンション検討中さん]

>>1639 匿名さん
徒歩4分高砂学区と徒歩7分の差は大きい
西口タワマンも高砂学区
これがなにを意味しているか？分かる人には分かるでしょう
坪単価で差があって当たり前なのです
徒歩4分で検索して出てくる西口マンションの希少性と学区人気

[1643: 購入検討さん]

>>1642 マンション検討中さん
西口からは徒歩6分でしょ。
不動産の大手ポータルサイトの検索では、アトレ北口換算の徒歩分数は出てこないですよ。

[1644: 匿名さん]

>>1643 購入検討さん
確かに今のスーモは6分だけどホームズは4分と6分併記。
中古売出の時は別にこの情報に依るわけじゃなくて仲介業者が情報登録するから、普通に考えて4分で出るでしょうね。まぁ浦和駅4分はインパクト大なのは変わりなし。

[1646: 匿名さん]

[No.1645と本レスを、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1647: 匿名さん]

>>1642 マンション検討中さん

浦和タワーの資産価値はわかります。
ただ、仲町1丁目の、あの商業地域ど真ん中に住むのが嫌で、浦和タワーもブリリアも見送りました。資産価値の高さと、住戸の満足度は必ずしも一致する訳ではありません。
高砂学区で探すなら、岸町の閑静なエリアで戸建てが満足度高そうで羨ましいです。

[1648: 匿名さん]

>>1644 匿名さん
中古物件見てると西口か東口までの距離になっていてアトレ北口までの表記になっている物件は見たことないです。なんででしょうかね？時間限定の改札は駅距離表示として使っちゃダメみたいな決まりがあるのかもしれませんが。

[1649: 購入検討さん]

>>1644 匿名さん
ホームズもアトレ北口からの徒歩分数では検索に引っ掛からないと思いますが。
レインズがどういうルールになっているかは不明ですが、少なくともカスタマーがまず物件購入する際は不動産ポータルサイトで検索する訳ですから、徒歩5分でソートして出てこないのは影響あると思いますよ。

[1650: 匿名さん]

>>1642 マンション検討中さん
スーモは駅距離は１、３、５、７、１０分の刻みですからこことブリリアは7分以内の同一レンジですね。周辺環境はここが閑静な雰囲気なのに対してブリリアは賑やかな街中といった感じなので好みは分かれるでしょうが駅距離で資産価値を計るのであれば北口も使えるブリリアに僅差で軍配が上がるといったところでしょう。小中学区は重要ファクターに考える方もいるでしょうけどマンションの価値にそれが反映されているかというとクエスチョンマークです。ブランド力も大差ないでしょうけどこれは三菱の方がやや上かなぁ。
以上のことから、ここもブリリアもほぼ同価値で坪320くらいが適正と結論付けたいと思います（主観）。
駅直結の西口再開発タワーができれば坪400超でも違和感ないしおそらく埼玉県でNo. 1になるでしょう。周囲のマンションのリセールバリュー向上も期待できますね。そうなったらパークハウス住民もブリリア住民も皆んなハッピーです。