シティタワー国分寺ザ・ツインってどうですか？

[物件比較中さん]

シティタワー国分寺ザ・ツインについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kokubunji_w/index.html

所在地：東京都国分寺市本町二丁目3002号（イースト）、本町三丁目3001号（ウエスト）（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「国分寺」駅 徒歩1分
西武国分寺線 「国分寺」駅 徒歩1分
西武多摩湖線 「国分寺」駅 徒歩1分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.88平米～80.46平米
事業主：国分寺市
売主：住友不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[9451: 匿名さん]

すみふみたいにゆっくり売る場合は、売れ残り分の管理費や修繕積立金を支払わなければならないので、その負担軽減のために最初の10年をかなり低くしているんですね。
居住者にはデメリットしかない。

[9452: 周辺住民さん]

仮にゆっくり売る目的で修繕積立金を節約するなんて僅かな額。他の販売経費のほうが多いと思います。それよりも、契約をしやすくするために、月々の費用を少なく見せているのでしょうね。すみふに限らず、修繕積立金の段階的に値上がりするマンションも多い。これは、新築当初は設備の交換がほとんど無く修繕費用が少なくて済む。年数が経過すればEVや配管の多額の交換等費用が発生するので、必要な時期に必要な金額を集めている側面もあるのでしょうね。

[9453: マンション検討中さん]

修繕積立金を捉え間違っていると思います。どこかのレスで「財産」とあったように、マンションは占有部分は区分所有者の、共有部分は共有の財産ですので、その価値を維持する修繕積立金も財産です。

逆に言えば、都度持ち出しが発生するような修繕積立金不足の長期修繕計画は、財産を維持する計画になっておらず、隠れた負債とも言えます。

仮に>>9452のように持ち出し当然の管理方式だと、10年ごとの大規模修繕で修繕積立金がすっかららんになるということです。
修繕積立金をすっかららんにすることなく、30年後の修繕費用も最初から平等に負担しましょうというのが一般的なのですが、こちらの物件は様々な理由で最初の10年が低く抑えられているようです。

この管理方式だと、長期居住者が負担増、短期居住者の負担減、デベロッパーの売れ残り分の負担減、ということになります。
納得できない住民が多い場合は管理会社の変更をするのが一般的です。当然ですが管理費が安くなることがあります。

[9454: 検討板ユーザーさん]

>>9449 マンション検討中さん

おおむね同意ですが、管理会社については入札しても応札が無かったなど多々あるみたいです。
限られた資金でそれなりに管理してくれる会社があるだけマシかもと思われます。

[9455: 名無しさん]

コロナウィルス感染拡大防止のための、常時換気がスタンダードとなりましたが、電車の騒音や鉄粉は気になるレベルでしょうか。
窓は開け放して生活できますか。

[9456: マンション検討中さん]

>>9454
安くというか、適切な金額で管理してくれる会社ありますよ。
管理人の給与なんてどこの会社でも一緒ですからね。
フロントの給料が違う（当然住友系列のほうがはるかに高い）ので委託費も変わるわけです。
でも管理専業の会社のフロントマンのほうがベテランで有資格者（宅建とかマンション管理士とか）で詳しかったりするので、相談する価値はあるかもです。

[9457: 匿名さん]

こちらの物件、仮に30年住むとなると月額でどれくらい修繕費の負担になるのでしょうか。

[9458: マンションさん]

>>9455 名無しさん
20階より上で、晴れた日は窓を開けていますが、電車の音や鉄粉が気になったことはありません。
遠くの方でガタンゴトンと聞こえる感じですが、慣れると気づかなくなっていました。音に敏感な方はモデルルームに行けるようになったら、ご自身で確認された方が良いと思います。
鉄粉の匂いなどは一度も感じたことはありません。

[9459: 住民]

>>9429 匿名さん

いやいや、数百マンはきついですよ！！

[9460: 住民]

>>9406 匿名さん

いやいや、、、
柳寿司もいきますが、回転寿司のスシローは大好きです。

[9461: 匿名]

>>9458 マンションさん
タワマンで、ベランダ有り窓開けが出来るのも希少と思います。このマンションで洗濯物や布団を干しているのも時折見かけますが、それもメリットの一つですね。ベランダの壁も透明な板なので部屋からの眺望も望めそう。部屋の換気、も窓を開けなくても24時間換気でしょうから、コロナや雨の日も心配無いですね。

[9462: 匿名さん]

結局、こちらの物件は10年で手放すのが勝ち組でしょうか。
修繕積立金が高額になるようなので。
30年住んだ場合の月額の修繕積立金はいくらになるのでしょう。

[9463: マンション掲示板さん]

こちら駅直結なので軽減税率後の固定資産税も気になります…。3ldkでどれくらいになるのでしょうか。

[9464: 検討者]

>>9462 匿名さん
タワマン10年以上住む人なんていねーわ
みんな10年近くなったら売るよ
大体駅近だから売れるんだけどここはどうかな、、

[9465: 匿名]

>>9462 匿名さん

考えたことありません。
負担無く払える程度の金額でしょう。

関東平野が見渡せる眺望、立地の利便性には
文句のつけようがありませんので。
最上の住み心地です。

[9466: 周辺住民さん]

このクラスの物件を購入する方々は、維持費用を楽々と支払える財力の方とお見受けします。それと、ココを気に入って購入した物件でしょうし、可能なら長く住みたいとも思っている方も多いでしょう。しかし、今よりも興味深い物件が出たら住み替えも検討するかも知れませんが。タワマンを10年ごとに住み替えること自体、その方のお考えですから否定はしません。

[9467: 匿名さん]

すみふの営業担当が言う以上に修繕積立金が高額になることは住民は承知の上で買っているということですね。
逆に言えば修繕積立金くらいで憂慮するくらいであれば購入を見送るべき物件ということですね。

[9468: 周辺住民さん]

この物件はタワーマンションですが、よく共用部で不要の施設と言われる、庭園や噴水、図書館のようなライブラリー、フィットネスジム、キッズルームなどが有りませんので、その分住民の負担は軽いと思いますよ。ここに限らず管理費や修繕積立金の問題は、住んでみないとわからない部分があるでしょう。ただし、一般的な会社員が住む平均的なマンションに比べて、特にこのような高額所得者が住む物件は有能な方の割合も多いと思いますので、理事会で話し合い創意工夫されるでしょうね。

[9469: 匿名さん]

>>9467 匿名さん

その通りですね。将来的に、修繕積立金が高額になる事を知らずに購入する人はまずいません。ただ、初期をかなり低額に設定して、後々どんどん上げる方式はデベ側のメリット重視で、あまりいい気はしませんね。

[9470: 匿名]

>>9462 匿名さん

すみふに聞いた方が早くね？

[9471: 匿名さん]

すみふ的には10年以内に手放した方がいいですよ、ぜひまたうちの物件で、ということではないでしょうか。

30年居住すると月平均で修繕積立金は5万円程度かかると見込んだ方が良いです。
国分寺の板状マンションでも築25年で25000円とか普通ですから。最低賃金は上がり続けるもので人件費や建設費は高騰していくものですから。

[9472: 通りがかりさん]

>>9471 匿名さん
すみふに限らず他の会社も住み替えてもらいたいのでは？修繕積立金が5万かかると言っていますが、ここの30年間の修繕積立金の計画を見ました。私が知っている限りでは70平米換算でもそんなにかかりません。住んでいる方のプライバシーがありますので具体的には記載しませんが。正しい情報を記載しましょうね。修繕積立金の上昇傾向は日本共通でしょう。

[9473: 匿名さん]

数百万の持ち出しがあるのでかかると思いますよ。
長期修繕計画はかなり甘いです。

[9474: 匿名]

>>9473 匿名さん

この物件で追加の修繕積立金の約束は現時点でありません。どこの情報ですが？有れば根拠を示して頂きたい。それと、何をもって長期修繕計画が甘いのでしょうか？こちらも根拠を示して頂きたいです。仮に示せないなら、適当な意見を出すのは控えた方が良いと思います。

住民や関係者がみたらすぐわかりますから。

[9475: 匿名さん]

逆に絶対に追加でかからないという根拠もないと思います。
周辺のマンション事情から言って、修繕積立金と基金だけで絶対に足りるのですか？
不足分をすみふや管理会社が負担してくれるのですか？
であればよいのですが。

[9476: 匿名さん]

ポンと数百万円を払える住民しかいないから問題ないという住民の書き込みがあったので、であればその分も見込んで検討するのは問題ないのでは？
多めに見込んでおいたほうが安心ですし。

それともなにか不都合があるのですか？安く見せて販売したいという営業的にですかね？

[9477: マンション比較中さん]

9475，9476の匿名さん。
あまりムキにならないほうが良いですよ。それと書かれた内容ですが、9474に対しての反論と思いますが、答えになっておらず論点をずらされていらっしゃいますが、根拠をもってキチンとお答えになったほうが良いと考えますし、根拠が無く推測で書かれたのなら素直にお認めになったほうがいいですよ。最後に書き込みのあった、不都合があるとか営業的に安く見せてとか、住友不動産へご質問されたら良いと思います。また、修繕積立金なんて過不足なく徴収するのが基本ですし、物件によって違うでしょうから現時点で安い高いは判断出来ないと考えますので、修繕積立金に難癖をつけるなら根拠と具体的数字をもって意見を述べるべきと考えます。

[9478: マンション検討中さん]

修繕積立金不足はよくあるけど大規模修繕のたびに大きな金額の請求があるのだったら検討外としたほうがいいですかね。
武蔵小金井のマンションは数百万円かかるようなので。

[9479: 匿名さん]

武蔵小金井クロスが正直に数百万持ち出しで計画しているから、この物件もそれくらいかかるのは想定できると思うけど。
平均したら月5万は行きますね。
まあ武蔵小金井よりはこちらの物件は金持ちが多いからきにしないってことですね。

[9480: 名無しさん]

積立額も、近年資材や人件費が高騰したから予定通り行くのか心配。
まぁ全てわかった上で契約してるけど、できれば負担は少ないほうがいいなぁ

[9481: eマンションさん]

修繕積立金は必要なお金なんだから少なければ良いって問題はないし、社会情勢が変われば暴騰するかもしれないし、管理組合がめちゃくちゃ有能だったら抑えられるかもしれないし、計画に納得できない高すぎるのが許せないなら買わなきゃ良いって思いますけど…
管理費はともかく、修繕積立金はすみふの懐に入る訳ではなく、自分たちの管理組合のもので、それを使ってマンションを維持してくんだから少ないより安心だと思いますけどね。

[9482: マンション比較中さん]

管理会社を変えると大抵安くなりますよ。
ただし質が維持されるかどうかは別問題ですが。

[9483: 住民でない人さん]

修繕積立金、マンションのメンテに最低それだけはお金をかけると言う計画です。高ければ、それだけメンテのレベルが上がることになります。管理費も、管理、住民サービスにかける費用です。管理費が高いとそれだけ管理レベルが高くなります。一般的に、高級マンションは、修繕積立金、管理費が高いです。

[9484: 匿名さん]

私の認識がおかしかったら申し訳ないのですが、高級マンションは一般的に麻布とか六本木とか、最低でも山手線の内側というイメージで、こちらは郊外の団地の形状がタワマン、という認識なのですが。価格帯的にも都心の高級マンションの比ではないものの、維持費や修繕費は都心の高級マンション並みだということですよね？
購買層を考えると初めから修繕積立金を2万円にしてもいいような気がします。

[9485: 匿名さん]

>>9484 匿名さん

ご自身のおっしゃる通り認識がおかしいですね。高級の基準は何とも言えませんが、ご存知かと思いますが管理費だけで5万越え10万のマンションだってあります。それから考えれば大分安いですし、比べること自体がナンセンスですね。

[9486: 匿名]

>>9484 匿名さん
地域性による高額な物件とグレードの高い物件を混同し書いていらっしゃると思います。ここは都心と比較すれば土地値はリーズナブルだが、36階建てのタワーマンション。建物も相応の仕様になっています。

[9487: 住民板ユーザーさん2]

ただ管理費や積立が高いだけでボラれてるのかもよ。しっかり協力して注視していきましょう。

[9488: 匿名]

>>9487 住民板ユーザーさん2さん

理事会はしっかり運営されているのでしょうか？まだ新しいのでそこまで踏み込んだ発言は無いと思いますが、大事なことですから議論してもらいたいですね。

[9489: 匿名さん]

上物に価値はないというのは不動産の鉄則ですよ。価値があるのは土地です。

グレードの違いと言いますが正直麻布や六本木のマンションとはグレードが違いすぎますし、こちらはごく普通のタワマンの設備です。不動産のグレードで言えば中ランクであり、外壁周り以外は特段の修繕費がかかる理由が見当たらないのですよ。
逆に聞きたいのですが、何に費用がかかるのですか？機械式駐車場は板状マンションでもかかります。排風・雑排水管関係もです。

こうして大規模修繕で揉めるマンションはたくさんあるのに、まさかご存じないのかなと。理事会役員に袖の下でぼったくり価格の修繕を進めた、なんてことはよくあるし、大規模マンションほど無関心な人は多いですからね。後から各戸何百万円の持ち出しがあっても、なぜか管理組合の役員だけは負担がなかったなんてことも。

まあ富裕層が多いのであれば、言い値で修繕すればよいですし、デベロッパーと修繕する関連会社としてはオイシイ物件でしょう。

[9490: マンション比較中さん]

武蔵小金井もそうだけど商業施設+タワマンは商業施設が酷使されるので痛みが早い。
特にエレベーターや排水関係。その分も住民が負担しなければならないけど、
家賃収入が期待できない郊外では住居部分を増やそうとツインタワーにする。
商業施設と一体である以上は、商業施設が使う分も住民で負担していく必要がある。
営業から説明を受けているはずでは。
説明を受けてなくても買う前に知っておくべき知識だと思う。

[9491: 通りがかりさん]

>>9489 匿名さん
> こうして大規模修繕で揉めるマンションはたくさんあるのに、まさかご存じないのかなと。理事会役員に袖の下でぼったくり価格の修繕を進めた、なんてことはよくあるし、大規模マンションほど無関心な人は多いですからね。後から各戸何百万円の持ち出しがあっても、なぜか管理組合の役員だけは負担がなかったなんてことも。

ここの理事会での話なんて内部の方々しか知り得ないこと。外野が騒いでも答えが出ないでしょう。それと、この情報も定かでないと思うが、仮にグレードが高くないので有れば、修繕も適正な価格で行えば高額にならなくて、住民にとって良いことと思います。

[9492: マンション比較中さん]

大規模修繕で揉めてネットに特設サイトを作ったり、時として裁判まで起きてしまったり。
そういうマンションになったら資産価値どころじゃないですね。
落ち着いて生活することすら困難になりますが、修繕積立金ひとつでこうネットで議論になるようでは安心できない物件ですね・・・

[9493: マンション比較中さん]

この物件と無関係の人が、面白がって書いているだけ。住民の方々が見たら、何も知らないのに知ったかぶりするな大きなお世話と、お思いでしょう。

[9494: マンション検討中さん]

毎月の修繕積立金以外に、現時点で大規模修繕にいくら持ち出しでかかるのですか？
検討するのに重要な情報だと思います。

[9495: 匿名]

>>9494 マンション検討中さん
持ち出しや追加費用負担、予定は有りません。ちなみに武蔵小金井クロスは修繕積立金の追加費用がかかります。

[9496: マンション検討中さん]

絶対に持ち出しがないということでそれなら安心ですね。
もし何か修繕があれば保険や市役所や不動産会社がカバーしてくれるのでしょうね。

[9497: マンション比較中さん]

豊洲のタワマンなんて大規模修繕で追加費用かかりまくりですよ。
潮風浴びて痛みが早いですからね。
デベが作った長期修繕計画通りには行くわけがないですし保証しませんよ。
もし管理組合で是正しているならきちんと示してほしいですね。

あと検討スレなのに住民を名乗って検討者を愚弄する書き込みが散見されるのですが、
これは煽り行為ですし削除対象や規制対象ではないかと思います。

[9498: 匿名]

>>9497 マンション比較中さん
ここは潮風が無いので良かったです。それに湾岸地区と違い液状化のリスクも低いので安心。

[9499: 住民でない人さん]

保証期間を過ぎれば、市役所や不動産会社がカバーすることはありません。自分が所有する建物ですから、自分で修繕するしかありません。

[9500: 通りがかりさん]

>>9498 匿名さん
この地区は台風の通り道になりにくいです。湾岸地域よりも風が強く無く影響も少なくて良いエリアですし、その分建物への負担も少ないでしょう。