流山おおたかの森の開発（周辺住民専用） その２

[匿名さん [男性]]

前レスが1000件になっていたので、流山おおたかの森の開発（周辺住民専用） その２です。
流山おおたかの森の開発について、周辺の戸建て住民さんとマンション住民さん。
引く続きいろいろ情報交換をしていきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/338857/

[31908: ☆周辺住民3]

>>31895 匿名さん

駅前商業地区画の建物に、3Fまでの商業フロアを強制するとなると
現在平屋で商売してる店舗や、1Fだけが店舗テナントのマンションは
今後建て替えの際にも、3Fまでを商業・業務フロアにする規制がかかると言うことでしょうか?


以下は私の電卓計算ですが・・・
現在の駅前商業地（19.4ha）で、その規制に引っかかる区画は
容積率400％の商業地区画（約9.7ha）のうち、およそ30,500㎡
容積率300％の近隣商業地区画（約9.7ha）のうち、およそ48,000㎡になります

ちょっと無茶ですが商業地の建物を14F建て、近隣商業地を10Fと仮定して
下層3Fの面積合計は、69,350㎡になります
これは床面積なので店舗面積部分は、その60％と仮定して・・・41,610㎡です
おおたかの森SC本館の開業時店舗面積である、41,120㎡を超える広さになります

またまた私計算ですが・・・
おおたかの森駅から6kmの商圏人口（野田市・松戸市・埼玉県を含まず）は
平成17年で42万人、今年は51万人なので・・・およそ17％の増加になります

内訳は流山市が53,000人増（58％）で、柏市側の6km範囲内が37,000人増（41％）
松戸市側は6km先にテラスモール松戸が、後から開業したので外しました

おおたかの森SC開業から、来年の大和商業施設とANNEX2までの開業で
商業地区内の総店舗面積は、およそ13万㎡になります

現在の商業店舗供給が、地区人口3万人や商圏51万人に対して
過剰か不足かの評価は、個人それぞれで違うと思いますが
更に41,000㎡の店舗テナントが増えるとすると、来年夏の13万㎡の商業面積に
＋32％の面積が増える計算になります（全て完成する時期は不明です）

おおたかの森地区に関しては、現在32,800人なので
＋32％の42,240人はギリ可能なのかも知れませんが・・・
6km商圏人口の＋32％である、67万人までの16万人増加は無理でしょう

流山市だけで9万人増えないと、商圏人口は67万人まで増えません
（流山市のTX沿線開発の、総計画人口は61,800人です）

商業面積が広がるのは、住民にとって楽しいですが
それを買い支える人口が、適正に増えない限りは奪い合いになるので
過剰供給は厳しい結果を生むと思います

ロータリー沿いマンションに関しては、それぞれ意見もあると思いますが
増えていく駅前商業を支えるには、バランスの良い集合住宅の供給も必要かと思います

それと駐車場不足も、駅前の来客に影響受けそうです
柏駅・松戸駅の様な駅前商業発展と維持には、公共交通網の拡大や駐車場整備が必要になります

また商業集積の拡大で、商圏を10～20kmへ大きく設定するにしても
近隣自治体の道路整備と渋滞対策が関連してくるので、難しいかと思います

あと1～2万人の増加で、人口増はピークに達すると推計されているので
それなりの開発や地区計画に留めておいた方が、無難ではないでしょうか?