グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

情報交換しながら楽しみましょう
公式情報の修正・追記・削除は管理人に依頼して下さい


積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[501: 住民板ユーザーさん1]

>>500 匿名さん
結局自信ないんでしょ。
北浜や中津あたり検討するやつはここ眼中ない とか教えてあげたら炎上しそう 笑

[502: 匿名]

>>501 住民板ユーザーさん1さん

こっちの人も割と本気で北浜や中津なんて住むとこじゃ無いと思ってる人いると思いますけどね。

[503: マンション検討中さん]

つまりは住む場所なんてそれぞれ。
通勤の至便で駅直結が良くて北浜中津選ぶ人、
都心＋環境のバランスで上町台が良い人。
そもそも優劣をつけようとすることがナンセンス。

[504: 匿名さん]

上町に住んで北浜で働いてますが、その人の人生の段階にもよりますよね。北浜最高やって思ってても、家族の関係なんかで上町に住んで落ち着くとやっぱり上町最高やってなることもあると思いますし。都心が長いと、狭いエリアですから行き来するうちにそれぞれの良さに気づきますから、眼中に無いとか言いません。

[505: マンション検討中さん]

トランプタワーじゃないけど、火災は怖いね。特に高層階だと。
スプリンクラーありますと言われても不安。

[506: 匿名]

タワマンで火災を恐れるなら、ハシゴ車が届く10-11階までですね。

[507: 検討板ユーザーさん]

https://saitoshika-west.com/blog-entry-4805.html
402と425で言及のあった大阪府市立大の森ノ宮移転と、難波宮跡公園・大阪城公園の接続が終わったら、大阪都心部でも最大の緑のエリアが更に広がりますね。
都心部のタワマンはこれからコモディティになってくると思われますが、普通開けた眺望と駅近の利便性は両立しないところ、駅徒歩5分程で今後遮られる可能性の低い開けた眺望と大阪城ビューが得られるこの一帯は人気エリアになるんじゃないでしょうか。

[508: 匿名さん]

>>507 検討板ユーザーさん

都心部は駅直結じゃないと厳しい気がしますがどうでしょうか。

[509: 検討板ユーザーさん]

＞＞508匿名さん
　おっしゃるとおりですが、駅直結の利便性なら御堂筋～堺筋の間にこれからもいくらでも建ちます。谷四になると都心部の利便性＋落ち着いた環境のバランスが売りになるところです。例えば駅直結のアップルタワー谷町は便利ですが北向き中層階までは眼前にアパホテルの部屋とネオンが迫り、中央大通と谷町筋の騒音と排ガスがあり、ある程度環境の良さを犠牲にします。南向きはいいですよね。
　本物件のように大通りから一本引っ込む立地で、駅徒歩５分以内、かつ、北にも南にも眺望が開ける条件なら環境のよさを十分に享受できます。スーパーや保育園も至近です。より高い割合の住戸が、より幅広い層にそれなりのアピールが出来るのではないでしょうか。

[510: マンション検討中さん]

>>509 検討板ユーザーさん

資産性を高く保ちたいという気持ちは分からなくもないが…
「利便性＋落ち着いた環境」なら上町筋の東側が上ですよ
ちなみに保育園は狭き門です

[511: 検討板ユーザーさん]

>>510 マンション検討中さん

確かに、この物件に絞った書き方をし過ぎました。ではエリアの話に戻して、より環境の良い上町筋東側のボーケンの場所に建ってたとしたらどうでしょう。
駅徒歩ギリギリ5分越えるくらいで、低層階はイズミヤとお見合いにならず北向きは完全に難波宮跡越しの大阪城の眺望。
スーパーも近いし、保育園もあゆみ東じゃなく上町みどりまで信号無しで送れます。どっちにしろ狭き門ですが、北区中央区ならどこも同じようなものでしょう。

[512: 検討板ユーザーさん]

511です。
上町筋の東側の方が環境が良いという点に当方としても争いはありませんし、眺望の点ではディーグランセの方が有利でしょう。
ただ、これから一極集中でどんどん都心部にタワマンが増えるであろう状況下で、いつどの方角が開発されて眺望が無くなるかわからない船場よりも、大阪城周縁の豊かな緑のブロックに接するか一本下がるくらいの立地で今後の眺望にそれほど心配がなく、駅近な物件であれば値段も一段下がるしそっちがいいと思う人がいて、開発が進めば売れ行きも堅調だと思うのですがいかがでしょうか。
それなら駅直結の希少な立地よりも候補地はかなり多いです。先程あげさせていただいた場所もそうです。船場からならタクシーで帰っても千円しませんし。

[513: マンション検討中さん]

上町の東側までいくと駅から遠すぎるので
逆に見送りますね。

[514: 検討板ユーザーさん]

>>513 マンション検討中さん
わかる。でも現在の上町1丁目の中でも旧・内久宝寺1丁目と旧・広小路町までなら谷四10番出口までの距離正直変わんないですよ。

[515: 匿名さん]

http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/tower287/
4丁目の方のタワーのページが公開されてますね。

[516: マンション検討中さん]

ここはタイル張りですかね

[517: マンション掲示板さん]

ここで人気の間取りはどちらですか？

[518: マンション検討中さん]

北東の向きの上の方がほぼ完売と伺ったので、L、R、Wタイプあたりは少なくとも人気ではないでしょうか。

[519: 匿名さん]

>>516 マンション検討中さん
タイルです。外観は公式のデザインページで雰囲気掴めますよ。
実物はまだこれくらいしか見れません。

[520: マンション検討中さん]

北向きは、くらいでしょうか？

[521: 匿名さん]

>>520 マンション検討中さん
北向きはの暗さは北側の環境に依存します。ここは北側は道路に面しているのでそう暗くはないでしょう。最悪なのは隣地の別の建物に光を遮られるパターンです。またイズミヤを超える高さの部屋なら開けており光を遮るものがないので明るいです。
それでも南向きよりは暗くなりますが、マンションは北向きの方が開口部を大きく・多くするなどの工夫をしているものです。
また、北向きは順光なので光を当てられた景色が一番美しく見える向きです。南は逆光になるので昼間は眩しさで景色を楽しみにくいということがあります。
一般に南向きが人気ですが、タワー物件は眺望が重要な売りになることから、見えるものによっては景色が美しい北側が人気になることもあります。
以上、ご検討される部屋の開口部と高さを加味してご判断下さい。

[522: 匿名さん]

>>519 匿名さん

公式サイトのCG見ました。
タイルは下の方だけのようにも見えたのですが、上までタイル貼りなんですかね？

[523: 匿名さん]

タワーの資産価値はそこから何が眺められるかに依存します。
ここの場合、大阪城を眺めることができ高層階の北東角部屋が最も評価されます。
東京タワーやスカイツリーなどと同様、都市のシンボルを日常に楽しむことは生活に潤いをもたらします。今後は中国やシンガポールなどの東アジア人が日本の高級不動産市場を占有することは間違いないので、その時に最も重要なことは「わかりやすさ」でしょう。

[524: 匿名さん]

>>523 匿名さん

ここは中国、シンガポールの海外向けってことですね。

[525: マンション検討中さん]

>>523 匿名さん

隣の大和のタワーの中古価格は、北東より南西が高値ですよ。ずっと。
勝手な予想をするは自由ですが、もう少し過去の事例に目を向けてみてはいかがでしょう。

[526: 匿名さん]

ここは土地柄投資目的でない実需ファミリー層で落ち着いた方が多いと思ったのですが、大阪城の眺望とアクセス抜群で、向かいに24時まで営業しているスーパーとドンキがあるので外国人が購入して脱法民泊のターゲットにならないかと密かに心配してます。管理規約で禁止してはいますが。

[527: 匿名さん]

>>525 マンション検討中さん

実際1期で7割近く売れてるから全方位的に人気ってことですよね。北向きの眺望がいいから北向きも売りやすかったということで。

[528: 匿名さん]

>>511 検討板ユーザーさん
言ってた自分が一番びっくりしているのですが、ボーケンがマンションになるらしいです。旧内久宝寺町1丁目の、利便性を犠牲にしない上町1丁目です。

[529: マンコミュファンさん]

>>528 匿名さん
これはスペシャルな立地ですね。関電と三井のタッグで文句なしです。

[530: 匿名さん]

>>529 マンコミュファンさん
北は低層階から難波宮〜大阪城の眺望が今後も約束されており、南は広小路公園、中層以上だと意外と南にも眺望が開けている立地です。

[531: 匿名さん]

>>529 マンコミュファンさん

残念なのが、設計施工が長谷工なんだよなぁ。

[532: 匿名さん]

長谷工の時点で資産価値は激減します。
とはいえ、昨今は東京の一等地の億ションでもせいぜい熊谷、安藤間、三井住友建設などで、スーパーゼネコンは使いませんというか高すぎで使えません。

[533: 匿名さん]

>>532 匿名さん

大阪では東京に比べて大きなプロジェクトがほとんどないためか、竹中、大林なんかはタワマンやってるよね。

[534: 匿名さん]

両親の遺言で長谷工のマンションを買ってはいけないとのことで今日まで従ってきたのですが、何か理由があるのですか？

[535: 匿名さん]

長谷工は確かに残念ポイントですよね。マンションブランドは何になるんでしょうね。こっちにグランドメゾンが建ってりゃ良かったのに。

[536: マンション検討中さん]

これはすごい立地、20年に1度やな
上町台ザ・タワーとどっちが高値になる？

[537: 匿名さん]

>>536 マンション検討中さん

長谷工だから高値すぎると叩かれそう。

[538: 匿名さん]

>>531 匿名さん
グランドメゾン京町堀タワーとかも長谷工だし、偏見は良くないです

[539: 検討板ユーザーさん]

ボーケン大阪本部／大阪事業所、本町事務所移転のお知らせ
https://www.boken.or.jp/news/service/osaka_iten.html

[540: 匿名さん]

>>538 匿名さん

確かに偏見だと思うんですが、コストカットというイメージが強いです。

[541: 匿名さん]

図面だけ撮ってきました。見えますか？
タワーパーキング56台、EVは1基と非常用1基。非常用とゴミ置場が離れてるのが気になります。地下1階て、何置くんでしょう。

[542: 通りがかりさん]

図面アップありがとうございます。
すでにコストカット満載ですね。
エントランスの雰囲気を格子でつくるのはその象徴で、動線の演出も非常にチープです。学生が計画したようなレベル。
また南東角がタワーパーキングって？高層階は部屋を設けるでしょうが…
詳細がわからない段階で断言はできないですが、グランドメゾンのほうがいいでしょう。まあ、積水もコストカットはすごいですが。

[543: 匿名さん]

>>542 通りがかりさん
ご見解ありがとうございます。立面図もあるんです。18階まで窓がないのでタワーパーキングはここまででしょうか。住居は3階からのようなので、エントランスは吹き抜けで共用施設が2階？

[544: 匿名さん]

>>538 匿名さん
北浜タワーも長谷工入ってますね。長谷工はカメレオンなので、発注者の意向次第で色々対応可能でしょう。施工品質も高いと思います。

[545: 匿名さん]

>>544 匿名さん
北浜タワーは長谷工だけではないですから、、

[546: 匿名さん]

このあたり、結構なマンション建設ラッシュですね。
他のインフラも含めてきちんと街づくりをしてもらいたいところ。
大阪城内も商業施設が数多く建設され便利になりそう☆
10年後には、大きく様変わりしているでしょうね。
楽しみです(^^）

[547: マンション検討中さん]

モスとかすき家系の軽く食べられる
店ができてほしい。

[548: 検討板ユーザーさん]

長谷工タワーは29階建て、塔屋は2階分ありそうなので、実質31階相当の高さで、99.985ｍ÷31＝3.225ｍが単純階高とします。
上町台ザ・タワーは40階建て130.69ｍなので、3.267ｍが単純階高
ディーグランセは28階＋塔屋1階で95.58ｍで、3.309ｍが単純階高
やはり年々渋くなってきています。
せっかくの立地ですが、このあたりで一番豪華なマンションと言うわけには行かないようですね。今の相場で、土地の仕入れも相当高かったでしょう。
上町台ザ・タワーは既に1期で7割近く売り切っていて、この2期でも20戸売れるでしょうから、残りは50戸程度で販売時期的にもろに競合しなさそうですが、1期抽選落ちで希望の住戸が得られなかった方や、イズミヤお見合いの低層階を検討されている方で、まだ待てる方はこちらも本気で検討対象になるのではないでしょうか。
上町台ザ・タワーはこの近隣の築浅タワー物件からの住み替え組も結構いると噂に聞いています。そこ以外にもグランブルーやグランディオーズの方も内容によっては検討されるのではないでしょうか。

[549: マンション検討中さん]

積水は売値が高くなりすぎるから、ボーケンの土地仕入れからは手を引いたはず。上本町のローレルに似たパターン。
とすると、上町台ザタワーの方が安いか。
ただ、長谷工タワーは仕様や各戸の専有面積を抑えて、売値を抑える可能性も高い。
上町台ザタワーは80平米以上が多いが、相場からして今後はそうはならないかも。
素晴らしい立地なだけにそれはそれで残念だね。

[550: マンション掲示板さん]

ボーケンの方は駅から少し遠くないですか？

[551: 匿名さん]

>>550 マンション掲示板さん
上町1丁目に住んでますが10番出口までなら同じだと思います。積水タワーはディーグランセのブロック、長谷工タワーはセブンイレブンや賃貸マンションのブロックを挟んでいるだけですので、上町交差点までの距離は変わらないです。長谷工タワーは交差点を渡らないといけませんが、上町交差点が赤ならそのまま北上しつつ国立病院の信号か法円坂の信号で渡ればいいので3回タイミングを合わせるチャンスがあり信号待ちのストレスほぼゼロです。地元民なら評価は変わらないし、販売表記上の差もついて1分だと思います。

[552: 匿名さん]

このあたりは昔はディーグランセとマストタワーだけだったところ、パークハウス谷5にプラウドタワー安堂寺にグランドメゾンタワーに長谷工タワーとここ5年でのタワーラッシュが凄いですね。
もともと上町台地でグランドメゾンがひしめき合っているところに、ウェリスやアーバネックスなどの分譲物件も建って人口増加が半端ないです。
都心ど真ん中なのにどこか鄙びた雰囲気なところを気に入ってましたが、そのうちお店に行列ができて入れないとか普通になっちゃうんでしょうか。。。中華うえまちは今でも行列ですが。

[553: マンション比較中さん]

>>552


昨日、車で日曜日昼下がり通過すると

中華そば　うえまち　２０人ほど並んでいた。

雑誌や口コミで郊外や県外から来ているお客様なのだろうか？

[554: 匿名さん]

確かに、立地を考えると住居が一番。
デベもアホじゃないから、高値でも売れると見込んで仕入れをする。
いい場所やね。

[555: 匿名さん]

>>553 マンション比較中さん
えー、周りの皆様、脱線ごめんなさい。
中華うえまちはラーメン雑誌のランキングで上位になったこともある人気店です。店主が脱サラして最初に修行されたカドヤ食堂も有名店で、マニアならここも一杯食べてみるかとなるでしょう。県外ナンバーの停車も見かけます。
飲み屋などもかむなびやながほりなどの別格の有名店などを除き、予約無しでふらっと入れて楽しめるいい店が多いのですが。。。

[556: 匿名さん]

>>549 マンション検討中さん

立地が素晴らしいだけに、ここなんか軽く超えてグランディオーズに匹敵する夢のような間取りのマンションになればグランドメゾンとの棲み分けも出来て悩むこともないんでしょうけどね。ただそれだと値段も夢のようになるので私には買えません。

[557: マンション検討中さん]

上町台ザ・タワー： 延床面積30,308.43㎡、 容積対象面積23250.77㎡、244戸

関電三井：延床面積14,712.22㎡、容積対象面積9,537.2㎡、約140戸

グランディオーズのような間取りになる可能性はかなり低いですね
関電三井は60㎡後半から70㎡前半で、上町台ザ・タワーの3LDKと同等の価格帯で売り出すと思われます

[558: 匿名さん]

>>557 マンション検討中さん

へえ、現時点の情報でそこまで分析可能なんですね。流石です。
19階以上がタワーパーキング無いのでプレミアム間取りな気もするので、そこの間取りに興味あります。もうここの1期で契約しちゃいましたけど、関電三井はMRだけでも覗きに行きたいかも。

[559: 匿名さん]

>>522 匿名さん
なるほど、そういうことですね。北浜のタワースレがそれで荒れてますもんね。それだとわかりません。
MRで頂いた高級雑誌のように製本されたマンションの冊子に公式のトップ絵(高層階アップに背景が難波宮〜OBPまでの景色)が大きく印刷されてるのですが、目を凝らして見る限りタイルのひとまとまりの線がうっすらとは見えます。
図面集の仕上げ表には塗装や吹き付けタイルとも書かれてますが、どのマンションでも表を向かない面やデザイン上の区切れ目は塗装や吹き付けタイルだったりするものなので参考にならないですね。どなたか確認された方はいらっしゃいますか？

[560: マンション検討中さん]

最近は、メンテナンスの関係でタイルを少なめ
吹き付けも主流になっています。

[561: 匿名さん]

>>560 マンション検討中さん

落下事故を防ぐために検査や補修しないといけないしね。

[562: 匿名さん]

http://architectural-site.jp/archives/9658
これのことですね。足場が容易に組めない10階以上くらいの場所は塗装にするかとか、そういう流れになってるらしいので、基壇部というか、デザイン上の区切れになっている5-6階より上はどうなるのか分かりませんね。
最近出来たクラッシー淀屋橋なんかもタイル貼りなのでなんだかんだ上までタイル貼っちゃうもんなんだなと思ってましたが、10年に一度の超高層足場組み検査は地味に辛いですよね。

[563: 名無しさん]

>>559 匿名さん
もちろん全面タイル貼りの建物なら一部吹き付けとかは書きません。なのでここも基壇部より上は吹き付けのコスカマンションです。

[564: 匿名さん]

>>563 名無しさん

タイルレスさん登場

[565: マンション検討中さん]

全面タイルのタワマンなんて住む人にとっては、修繕費が増えるだけのマイナス要因ちゃう？？
下層階はバルコニー内もタイルだし、ここは言うほどコストカットしてないで。タイルに関しては。

[566: 匿名さん]

>>565 マンション検討中さん

同感。
実際タイルは大阪市も注意喚起するくらい落下の危険性が危惧されてるから、高層部のタイルは安全性からも敬遠していると思う。
見栄っ張りさんには不評ですが。

[567: 匿名さん]

>>563
>>564 匿名さん
おっタイルレスさんこんにちは！
ゆっくり楽しんで行ってくださいね。

[568: 匿名さん]

事情がわからない方のために補足しますと、外壁がタイル仕上げでなく塗装の物件はコストカットマンションだと荒らして回る方が他のスレに出没してました。

この物件は今建っている低層部分はタイル貼りですが、高い部分はどうかとの質問があり、仕上げ表上はタイルの他、塗装や吹き付けタイルなどの記載もあるが、それはデザイン上の境目や、窪んだ窓枠部分など、タイル仕上げのマンションであってもどこかにそういう仕上げが混じるものだから不明である旨のレスがついたところで、基壇部より上は吹き付け塗装のコストカットマンションだと断定する煽りの書き込みが確認されたのでタイルレスさんが降臨されたとの反応がついている状況です。
基壇部より上が塗装かは、現時点で確認された情報はありません。もう現地躯体はの進捗は4階にさしかかりそうなところですので、いずれ近いうちに分かります。

[569: 匿名さん]

>>568 匿名さん

MRで確認したら？

[570: 匿名さん]

>>569 匿名さん
私は興味ないので他の方にお任せします。

[571: 匿名さん]

>>570 匿名さん

興味ないのに長文ご苦労さま。

[572: マンション掲示板さん]

>>568 匿名さん
吹き付けの記載がある時点で、99パーセントそうなんですよ。マンション買ったことある人ならわかると思うけど。

[573: ご近所さん]

タイルと吹きつけ混合ですよね？

[574: 通りがかりさん]

>>573 ご近所さん
いつものデベのやり口です。「タイル貼り、一部吹き付け」の記載のパターンは基壇部のみタイル貼りで後は吹き付けです。
ほとんどこれ。10件あったら8、9件はこのパターン。むしろ上層までタイル貼りなら必ずホームページでアピールしてるはず。常識です。
窓枠とか溝がどうとかおっしゃってる方は素人さん？

[575: 匿名さん]

>>574 通りがかりさん

なるほど。
他物件と差別化できるからタイル貼りならアピールするよね。

[576: マンション検討中さん]

維持で安くあがるなら
吹き付けでいい

[577: マンション検討中さん]

維持費高くてもいいから見栄えがいいのがいい

[578: マンション検討中さん]

話題の北浜のタワー。

ここを購入したいと思ってる人も比較のため見に行かれては？

自分はあの貧相な外観が無理でした。あれなら別の中古でいいかな。吹き付け仕様だと高級感がゼロでした。

[579: マンション検討中さん]

タイルの場合
万一の事故のため保険にちゃんと
入っているものでしょうか？

[580: マンション検討中さん]

>>578 マンション検討中さん
急にどうしたの？笑
北浜買えなくて憂さ晴らししに来たんですか？
北浜と比較させて荒そうという魂胆が見え見えですよ。お帰りください。

[581: 匿名さん]

北東に広がる史跡区域。
全国で1,805件が史跡に指定されているそうですが、
希少なエリアですね。

[582: 匿名さん]

>>581 匿名さん
史跡地域なので容易に開発されないだろうという眺望面での安心感もありますね。
ただし周辺開発のギャンブル性が高く、この物件も総通時代の地下構造物を一部残置したそうです。「何か」が出てくると困るので。
東側の関電三井タワーも難波宮跡の直上なので心配してます。ボーケンの建物を解体して調査するまで地下は分かりません。「何か」が出てくると文化財調査で工事は中断。相場の天井が過ぎたと考える人も多い中で引き渡し時期が年単位で遅延するのはかなり厳しい事態でしょう。国立病院でも遺構が見つかったばかりです。
http://www.onh.go.jp/html/topics/topics_02.html
でも奈良みたいに規制せずに、かつての都にバンバン開発許可出しちゃう大阪すごい。

[583: 匿名さん]

広大な難波宮跡公園について。

４２５さんのコメントも
よく調べられたものですよ。

[584: マンション掲示板さん]

ボーケン、谷六直結、もうひとつの積水ハウスと周辺にマンション建ちまくりですね。資産価値が心配です。

[585: マンション検討中さん]

過度に資産価値を心配すれば今の時代どの地域においても
不動産は買えません。

ただ森之宮に市大と府大が合併し移転すれば周辺地域
はかなり変わると思います。
市大と府大の有った地域はどうなるのかが心配ですが

[586: 匿名さん]

>>585 マンション検討中さん

移転候補地とこのマンションは別エリアとの認識なのですが。
影響ある？

[587: 匿名さん]

>>586 匿名さん
585さんとは別人です。
たしかに京橋寄りの森ノ宮で別エリアですが、日生球場跡にキューズモールが出来たのはこのエリアの利便性を高めたと思います。昔は法円坂イズミヤも清水谷ライフも無くて買い物場所が遠かったです。この三ヶ所の商業施設が出来ただけでもエリアの魅力は高まったと思います。キャンパスが出来ると周辺に若者が増えますのでこうした商業施設の開発が期待できます。それが森ノ宮寄りでも、このエリアへの恩恵が無いわけではありません。
また、子供が東大京大レベルまで行けなかったとしても、地元の名門公立大に通わせられるというのはメリットです。周辺に幼稚園から入れる私立校や名門県立校もあるのでそこそこのレベルで大学まで通わせられるのは魅力です。

[588: 匿名さん]

>>587 匿名さん

学生が増えるといいことばかりでないと思うのだが。過疎の街ならともかく。
学生相手の店やマンションが増えてもなぁ。
小学校ならともかく大学なら電車乗って通学も苦にならないだろうし。

[589: 匿名さん]

>>588 匿名さん
いやあ、既に学生街みたいなパチンコもカラオケもチェーンの居酒屋もある森ノ宮駅で堰き止められるでしょう。
あ、でもキューズモールのトラックとか走りそうだなあ。。。

[590: 匿名さん]

住宅ローン・団信が通らない！審査に落ちる不安解消の”最終手段”とは？
http://hoken-support-guide.net/kokutisyo-shinsa-tyosa/last-resort/

[591: 通りがかりさん]

まあ、学生は森ノ宮の東側に住むやろうな。坂無いし、家賃安いし。

大学移転は関係なく、この地区の資産価値はまず大丈夫でしょう。全体に供給がやや過剰になって新築価格が落ちたとしても、西区や東成区から流入するからね。
この地区で資産価値保てなかったら、市内8割は目も当てられないわ。
むしろ今は新築物件ができる度に、既存物件の中古価格は上がってるし、その傾向は続くんちゃう。

あとはマンション個別の問題やね。他に比べて見劣りしないかどうか。
タイルの話題があったけど、パネルは中層からやで。あからさまにコストカットしたら、隣の大和に負けるやん。デザインパクった大和に。それはないわ。

[592: 名無しさん]

>>591 通りがかりさん
のんきなもんだねー。大阪の経済、人口は衰退してるというのに。大阪で大丈夫といえるのは梅田徒歩圏内ぐらいでしょ。
資産価値のためにここを買うのは間違ってる。実需ならいいと思う。

[593: マンション検討中さん]

堺筋本町直結もHP出ましたね。
谷六直結といい、ここを皮切りに
ここまでラッシュ状態なるとは
思わなかったです。

[594: 匿名さん]

１０年以上前のオフィスビルが存在する場所は、マンション候補地と考えた方が心休まりますよ。

それよりも、高齢化により、一部屋でも限界区分所有者が出たときの対策法を今のうちに決めてほしい。

さすがに、昆虫だらけのマンションにはしたくない…。

新築だからこそ、法律より優先させるような規約でも作れないのでしょうかね？

[595: 匿名さん]

ここも含めて、いずれどのタワーマンションも廃墟化しますよ。
小規模から中規模、好立地、高価格かつ賃貸人の少ないマンションでないと、将来的な建て替えはおろか些細な問題に対しての合意形成ができません。
購入済みのみなさんも10年程度住んでポイでしょ？自分が所有する期間だけ資産価値が保てたらオーケーと思ってらっしゃるでしょうが、ここは高値掴みだから登記した瞬間アウトです。

[596: 通りがかりさん]

ここのエントランス、二層吹き抜けでないのは痛いな。リセールに直結するやつですね。

[597: 匿名さん]

はい、私はデベでも陶器メーカーの人間でもないので素人です。その哀れな素人の私にご教示いただけませんか？手許にある最上階までタイルで竣工を確認済みのメジャー７の物件、外部仕上表を見るとタイル、吹き付けタイル、石状吹付けとあり、別にタイル仕上げをアピールしていないのですが、どちらの常識なんでしょうか。なお、本物件はデザインをアピールする項目に「タイル貼り、一部吹き付け」と書かれているわけではなく、仕様の仕上げ表においてタイル以外に吹付けタイルや塗装、壁面緑化パネルと書かれているものです。
「窓枠」は近辺のグランドメゾンを念頭に申し上げました。グランドメゾン安堂寺はタイル仕上げですが、窓枠上下のグレーの部分は吹き付けタイルに見えます。仕上げ表は吹付けタイルとも書かれていたのでしょう。
上層までタイル貼りなら必ずホームページでアピールって、そんなに全面タイルがありがたいものなんでしょうか。都内の高級物件は塗装もあるし、ガラスカーテンウォールやパネルもあるし、様々な手段で意匠を凝らしています。タイル貼りの面積比をもってコストカットと断じる意味が良くわかりません。むしろ先の投稿のエントランスが２層吹き抜けではなく、２階からすぐに住戸となっていることのほうが私にはコストカットと感じられます。

[598: 匿名さん]

>>592 名無しさん
資産価値なら北梅田を買いに行きますよね。あそこにもグランドメゾンあったし。ただああいうところは落ち着かないという人が上町を選ぶんでしょう。昔から「住むなら上町台地」で堅調な需要もあるので、損はしたとしても処分ができないという事態にはならないでしょう。その差額をこの環境に払ったと思える人が買うんです。

[599: 名無しさん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[600: 匿名さん]

3/29付の日経新聞、「大阪中心部、投資マネー流入　高額タワマン 土地取得争い」という見出しで大阪中心部に投資マネーが流入している状況を報じていますね。記事中に中津のブランズタワー梅田Ｎｏｒｔｈが契約者の3割が投資目的で、東京都心に比べれば割安感があり利回りが高いと見ている人が買っているようです。3割とは相当ですよね。ここは多分、ほぼ実需じゃないでしょうか。このスレの実需層が考える資産価値と、投資家の考える資産価値とはちょっと概念が違いそうです。

[601: マンション検討中さん]

ブランズの利回りは表面4パーセント前半、ランニング高いんで実質はめっちゃひくいですよ。笑

大阪知らずの情弱東京人と外国人をはめ込んだだけかと。下がりませんけど、せいぜいキャピゲをちょいぬけるぐらいですかね。

[602: マンション検討中さん]

投資なら中之島が酷いですよ。
数ヶ月で数百の賃貸出てますから。笑

周りよりやや安いのとなにわ筋線のポテンシャルはありますけど、僻地のため実需ニーズが致命的に弱いので、転売屋から転売屋のババ抜き金融コンクリです。笑

[603: 匿名さん]

>>584: マンション掲示板さん

内久宝寺通（四丁目タワー・本物件・関電三井）と
谷町筋（ビオール・アップル谷町・ロイヤルタワー２棟・パークハウス谷五・プラウドタワー安堂寺）
で谷町のタワマン銀座みたいなまとまりが出来つつあるので、

①利便性に振り切った梅田ブロック
②梅田への距離や中心業務地区の利便性に長ける船場ブロック、
③都心最大の緑があり、学校も多く災害リスクも少ない住環境としての魅力に長ける上町ブロック
みたいな形でひとまとまりのエリアとしての地位が固まって私は逆に良いことだと思っています。

開発が進んで、都心部で購入・賃貸を検討する時に選択肢のひとつに入ってくる「ブロック」になっていくことに意味があると私は考えます。どのエリアが上か下かみたいな話題で盛り上がってるスレもありますが、新宿と兜町と番町どこが一番かを論じるようなもので、不毛な異種格闘戦に感じられます。日曜の日経ヴェリタス「タワマンしか売れない　進む人口減、実需も投資も集中」をご覧になった方はおられますでしょうか。様々な事情からこれからも都心にどんどんタワマンは増えていきますので「ここを買っておけば間違いない一人勝ちできる物件」を探すのは不毛だと思います。タワマンすら建たないのは、エリアに見込みの無い裏付けです。
※見込みであって果実があることは保証しておりません。

[604: 匿名さん]

>>603 匿名さん

梅田、船場と比べると上町のタワマンは見劣りしないか？

[605: 匿名さん]

>>602 マンション検討中さん
ポテンシャルを折り込んだ価格と現在の住環境が折り合わない。。。素人なら実需で劇低金利とローン控除、若年夫婦なら更に大阪市利子補給金で払い戻しを受けながら暫く低コストに住んで、エリアに魅力が出てきた時の転売ワンチャン狙えますけど、その転売益のために貴重な人生の数年間不便なエリアでの生活を我慢するんですかって話で。

[606: 匿名さん]

>>604 匿名さん
見劣りするかどうかは別の話として、そもそも梅田船場とは商業施設にオフィスやホテルと土地を取り合うターミナル周辺からの距離によって、少しづつ異なる水準の相場が作られてますよね。
検討する層もその土地の性格と相場で見方を変えてきますから上町を検討しうる層が上町なりの物件として妥当と思ってくれれば、勝者総取りの市場じゃないのでいいと思っています。
都市機能としては梅田が中心でも、上町には大阪城という大阪の中心があり、府庁、合同庁舎、府警、NHK
、国立病院があり都心部としての地位には異論の挟みようがありません。

[607: 通りすがり]

>>605 匿名さん

不便だと思わない人が買うんじゃないの？
あの中之島だって不便じゃないと思う人はいるんだし、不便かどうかは人それぞれでしょ。

[608: 匿名さん]

>>607 通りすがりさん
人それぞれだけど相当数賃貸が出てるという事は実需じゃない層が相当いて、不便だと思わない人の数が足りているのかどうかがこれから試されますね。。。

[609: 匿名さん]

あまりここと関係ない話で御免。

ブランズの利回りは表面4パーセント前半

とのことですが（酷いねー）、それでも東京都心よりはまだましだし、
香港や台北などに比べると相当いい。
ということで、東京の投資家や中華系など外人さんはやっぱり梅田なんでしょう。
次に難波あたりなのかな。賑わって大いに結構なこっちゃ。

大阪に住みなれた方と大阪をよく知らない東京や外国の投資家さんの指向は当然違いますね。

[610: 匿名さん]

大阪の中心なのかもしれないが、最寄りが御堂筋線でないのが痛いなぁ。

[611: マンション検討中さん]

>>607 通りすがりさん

人それぞれなんて言ったら議論にならないでしょ。笑

中之島地区はわずかしか分譲がないのに賃貸が人気がなく、賃料も普通です。不便な証拠です。

そこに日本屈指の大赤字の支線、しかも東向きしかない僻地の終点に新築900戸ぶっこんで、おまけに大半が投資用で買われ、転売ではなくほば賃貸としてでてるんで、さらに需給が悪化してます。あまりに不便で梅田までバス便走らせてますが、意味なしです。笑

中之島のことを知らない人がいるようですが、北浜や淀屋橋に近いところと、あみだ筋より西なんて格が違いすぎます。あみだ筋なんてなんの用事もない。

淀屋橋ちかくの中州のグランスイートと本土のディーグラですら、中古で50%以上グランが安いですからね。

買った人は投資でも、賃貸は当然ながら実需でしか動きません。

投資ニーズと実需ニーズが違うにせよ、実態のない投資は化けの皮が剥がれます。だって、あと13年は交通に変化もないんだもの。

[612: マンション検討中さん]

>>609 匿名さん

異国人は心斎橋ですよ。
ブランズウェリス、クソほど値上がりしてます。
トンデモ価格でも成約してます。

梅田はグラフロ以外は無理ですね。
ジオグランデもせいぜい300前半ですし。
曽根崎は住友の売り方次第でしょう。
スカイビルにわざわざ外国人が行くのと同様に、外国人の中で買いの物件と位置づけられればハネるかも。そこに売れないとただの＊＊＊な場所の割高マンションになります。

[613: 匿名さん]

ネットの時代とはいえ、
富裕層は
イズミヤとドンキよりも阪急、阪神、大丸がそろっているほうが良いだろう。
金融、書店、交通手段、等々で比べてみても意味なし。

ただ、都心にして圧倒的な緑に驚く。これも谷町線のみゆえの賜物か。
都心で森林浴ができることを贅沢だと思う層が大金をはたいて購入するのだろう。
これからもこんな感じでいけば、緑は減らず、街も静か。癒される。

[614: 匿名さん]

>>609 匿名さん
住み慣れているひとなら近所の上町1や玉造2、真法院町など「住宅地」としての値段が高いところの良さがわかるんでしょうが、一度住んで大阪の人にならないとその認知が始まりませんからね。グローバルなお金が流れ込む場所の値段の歪み方は凄いのですが、それだけの住宅としての住む価値があるのかというと大阪の都市機能をスペックで見る人と大阪の人とで大分見方が変わりそうです。私は大阪の人間ではないのですが、一度住んで良さが分かったからここ買いました。そんなふうに大阪に通じてここの価値を見出してくれる購買力を持った方がどのくらいいるかというと、梅田を検討する人よりは大分少ないですよね。

[615: 通りすがり]

>>611 マンション検討中さん

長文ご苦労。
不便かどうかは人それぞれ。
不便と思わない人がここを買う。

[616: 匿名さん]

>>615 通りすがりさん

614さんの意見のように不便に思うけど緑の多さを気に入って買う人もいるよ。

[617: 通りすがり]

>>616 匿名さん

>>614さんは不便と書いてますか？

[618: 匿名さん]

>>617 通りすがりさん

613さんの間違いでした。

[619: 匿名さん]

＞＞613: 匿名さん
買い物環境はおっしゃるとおりですが、富裕層が阪急・阪神・大丸へ赴いて買い物したいかという点と、消費スタイルが堅実な富裕層もいるというところに議論の余地がまだあるように感じます。
神戸の富裕層は山の手にいますし、お隣の物件は
・百貨店外商部の当マンション専任者によるサービスをご提供
・百貨店グループの会員制個別宅配サービスをご提供
を謳ってました。すごいですね。
http://prw.kyodonews.jp/prwfile/release/M000427/200704199839/press/rel...

[620: 匿名さん]

>>619 匿名さん

都心回帰を否定することにつながらないか？

[621: 匿名さん]

>>620 匿名さん
書き方良くなかったですね。都心回帰といっても、猫も杓子も梅田に集結するのでは無く、都心のエリアごとに別の特色で人を吸引していくよねと言いたかったです。
都心すぎる場所が嫌いな富裕層もいるでしょう。買い物しに行く場所と住む場所はちょっと離れててもいいし、富裕層にはなんならあっちから来てくれるサービスがあります。

[622: 匿名さん]

日常の買い物は阪急阪神、大丸より普通のスーパーが近くにある方が便利です。消耗品などは百貨店においてないですし。
百貨店で扱っているものを購入したいときは、電話決済で宅配をお願いする(or外商)ので十分です。

[623: 匿名さん]

>>621 匿名さん

郊外にも来てくれますよ。

[624: 匿名さん]

>>623 匿名さん
そうですね。ところで今なんの話でしたっけ？富裕層が百貨店を好むことと、百貨店への距離にあまり関係ないねという方向で一致してるように思うんですが。

[625: 匿名]

>>622 匿名さん

百貨店に近いのも都心に住むメリットかと。
宅配で十分なら都心に住まなくてもいいやん。

[626: 匿名さん]

>>625 匿名さん

本物件とイズミヤほどの近距離に百貨店がなくていいという意味です

[627: 匿名]

徒歩圏内にエステや美容室、プライベートジムなどが多い、
ラブホなどがないのもいいですね。

[628: 匿名さん]

>>626 匿名さん

イズミヤより遠かったら宅配サービスってか？

[629: 匿名さん]

>>628 匿名さん
恐縮ですが、もう少し意図を長めに記述して頂けますか？短いと言葉尻を捕らえて延々と絡む目的の方と見分けがつかなくなってきます。もうちょい長いと皆さん話しやすいと思います。

[630: 匿名]

住換えか投資用で検討しましたが、エントランスが吹き抜けではないことと、天井高が低いことが気になります。投資用なら、周りのマンションより高くなっていますので、あまり期待できないと思います。
立地的に、安心安全感・利便性・癒しになる環境のバランスがいいと思います。
梅田はやっぱり落ち着かないです。
個人的に中之島の環境が好きですけど（ここより好きかも）、津波や地震が怖いです。

[631: マンション検討中さん]

ここだと百貨店なら車で上本町が一番楽だな。規模は劣るけど。
イズミヤも鮮魚とかはいいよ。
良い品を置く小さなお店も近隣に結構あるから、そういうの探すのも楽しい。

[632: 匿名さん]

>>629 匿名さん

梅田阪急まで30分足らずで行けるのに、宅配頼むのかなあと。素朴な疑問です。

[633: 匿名さん]

>>630 匿名さん

ここも基礎の杭が６０Mだから、地震の影響は中之島と変わらないと思う。

[634: 匿名さん]

>>633 匿名さん
杭云々は置いといて、液状化と津波リスクはどうですか？

[635: マンション検討中さん]

>>630 匿名さん
天井高2500はまあ今は普通じゃない？
プレミアムフロアも同じってのは流石にどうかと思うけど。

エントランス吹抜けなしは、コストカットだね。少しでも住居を増やしたかったのだろね。

社内の企画案では、吹抜けエントランスを含め、ツインタワーにするとか、自走式立駐にするとかあったそうだけど。

[636: 匿名さん]

>>631 マンション検討中さん
オリーブオイル専門店とか、マジかそれだけでやってけんの！？って思いますよね。

[637: 匿名さん]

>>634 匿名さん

津波というか豪雨による淀川決壊リスクはありますね。
液状化については杭の設計で液状化の対応をしているので耐震上は問題ない。

[638: 匿名さん]

>>632 匿名さん

私も梅田阪急にすぐ行ける距離に住んでますが、購入するものが決まってるときや忙しい時は宅配利用しますよ。

[639: 匿名]

>>635 さん

630です。
今住んでいるマンションの天井高が260ですから、250だと抵抗があります。
モデルルームを見学した時もやっぱり低いと感じました。
「家」探しは、やっぱり「縁」のような不思議なものがありますね。

[640: 匿名さん]

>>635 マンション検討中さん
ちょうどでてるこの座談会じゃないけど、社内で色々あったんでしょうね。営業の人もこれでいけんのかな？って思いながら客には言えないから自信を持って売ってたりして。
https://m.e-mansion.co.jp/information/taidan/taidan_noraman_01.html

[641: 匿名さん]

>>639 匿名さん
床暖房や24時間ゴミ捨てなど、一度当たり前と思っちゃうと譲りたくないライン出来ますよね。
かといって関電三井も天井高くないだろうし見送ってほかの出物が出てくるか分からないし、現物件の価値も下がっていく、ただし愛着もあるでモヤモヤしたり。

[642: マンション検討中さん]

ボーケン跡地
気になっています
長谷工の計画は最高の敷地の
無効利用甚だしい気がしています
もう、計画は変更出来ない時期なのでしょうか？

[643: マンション検討中さん]

>>642 マンション検討中さん

お気持ちはわかりますが、もう行政から建築許可降りているはずです。
関電三井の方なら、低層階がむしろ良いかもしれませんね。
地上からでも大阪城は見れますし、緑も近く、高い建物も周りにないので。
ただ、各専有面積は狭いですが。

[644: 匿名さん]

>>643 マンション検討中さん
確かにボーケンなら値付けにもよりますが、北向き低層階がコスパ、眺望共に最高だと思います。タワマン高層階は空の風景になり、ベランダ近くで見下ろさないと緑が感じられないのに対し、電柱の高さを超える5-6階から上くらいの低層階は緑が近いので日常生活の動線で緑に包まれる感じを満喫出来ます。
写真は同じ並びの物件6階を内見した時のものです。この眺望のカットリスクは既に425で検討されていますが、大阪城公園と難波宮跡の緑を接続させる整備を進めている時に、ここだけ潰して開発するような可能性は低いと楽観視しています。

[645: 匿名さん]

>>642 マンション検討中さん
まあ、関電三井はエントランス吹き抜けくらいはありそうですがね。でもここと同じ二重床・二重天井なら天井は頑張って250でしょう。また角部屋のfix窓、本来なら角に沿ったL字であって欲しいところインフレームで部屋に柱がめり込んでいるようにも見えます。

[646: 匿名さん]

644さん
貴重な写真ありがとうございます！
凄い緑のパワーに圧倒されます。
（草かぶれに弱い方は避けたほうが良いくらい？）

[647: マンション検討中さん]

書店と飲食店が欲しいなー
これほどマンション建つと採算とれる
と思うけど

[648: マンション検討中さん]

>>644 匿名さん
素晴らしい眺望ですね

ほんとに値付けが気になります

[649: マンション検討中さん]

>>643 マンション検討中さん
低層階だと何平米くらいの予想でしょうか？

[650: 匿名さん]

同感！
蔦屋書店のような感じのものが
近くにできませんかね

[651: マンション検討中さん]

>>645 匿名さん
ほんとですよね！
長谷工の設計センスのなさすぎです！
なんとかして欲しい。

[652: ボーケン跡地気になる]

>>645 匿名さん
何故、わざわざ角に柱、そしてコーナー窓にしているのでしょうか？
ほんとに設計センスの無いだけなのか
何か意図があるのか
コスパだけ考えたのか？
少なくとも50〜60年は存在する建物なのだから、しかも、この好立地。
南側も公園と学校。
ほんとうに良く考えぬいて計画して欲しかった。
公園前の南東角がタワーパーキングとか、ありえない計画。
南側公園前がエレベーターホールというのも、理解し難い。
北側中住戸部をエレベーターホールにすれば、住人皆、大阪城ビューを楽しめるのにな。

三井パークハウス、野村プラウド、積水などなら、どんな計画にしたか…
ほんとに、長谷工、それで良いのか…

計画白紙にして、夢のプラン誰か描いて欲しいです

70平米くらいなのかな？
80平米は無いか(>_>)

[653: 匿名さん]

上町エリアにも梅田や中之島、北浜のようにスーパーゼネコンのタワマンが欲しかったな。
まだ可能性はあるかな。

[654: 匿名さん]

644です。ちなみに603も私です。
このスレは少々検討スレとして脱線気味なところもありますが、本物件に限らない様々な興味深いお話を伺えて良いですね。脱線ついでにこの内久宝寺通りについての愚考を書かせてください。長文なので長文お疲れさんに皮肉を言われるかもしれませんが。
内久宝寺通り、現在はちょうど中央大通と長堀通の二つの大通りに挟まれ、比較的交通量の少ない落ち着いた通りですが、かつては木津川筋から大阪城の玉造門に至る大阪唯一の東西縦貫路であったそうです。このエリアを検討される方は是非大阪歴史博物館に入館して、10F展望窓から眼前の景色をご覧になって頂きたいと思います。
https://twitter.com/naniwarekihaku/status/870078737034903556
上記公式ツィッターの画像を再利用する許諾があるかどうかわかりませんので、以下に自分で撮ったショボい画像を加工します。

赤いマル：グランディオーズ
青いマル：ボーケン
オレンジ：これから公園として整備される場所

難波宮跡公園のすぐ手前を走る中央大通と阪神高速ですが、遺跡の遺構の保存と公園からの大阪城の景観を確保するためにわざわざ高架をなくして地上に降りてきています。またオレンジで囲んだ部分には、かつて大阪府農林会館がありましたが、ここは既に解体されて公園になることが決定しています。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%A7%E9%98%AA%E5%BA%9C%E8%BE%B2%E6%...

結果的に上町方面のために景観上邪魔な構造物が無くなってくれたような形になり、大阪城公園を難波宮跡公園越しに見通す贅沢な眺望が生まれています。大阪都心部は東京と比べて緑が少なく、緑の環境を求める人は靱公園や中之島公園など数少ないエリアに集まりますが、大阪城公園～難波宮跡公園（とその東に出来るキャンパス候補地）周辺はそれらを規模で圧倒する緑被率のエリアとなります。その眺望を

①景色を順光に美しく眺められる北向き住戸から
②緑を身近に感じられる低層住戸から
③遺跡の関係で将来の開発による眺望カットリスクを低く楽しめる

のが、西は本物件から、東は馬場町のＮＴＴ西日本ビルを東に避けて見ることがそうなグランブルーくらいまでのこの内久宝寺通の限られた立地です。その他の場所は緑が小さかったり、将来の眺望カットリスクが大きかったりするので、こんなエリア他に知りません。あったら教えていただきたいです。
このエリアで比較し出すと、赤線で示した大極殿跡の中心軸の延長線上正面にあり、南側にも高層建築が無く、１フロア１邸のため南北のどちらの眺望も楽しめるグランディオーズが優勝でいいと思います。次点はいまのところ関電三井だと思います。それからディーグランセ、本物件となりますでしょうか。
ただし本物件は国立病院の看護師寮との兼ね合いでＸ階以上にならないと天守閣が見え無さそうです（ここでしゃべりすぎて積水さんの営業を邪魔しても悪いと思うので気になる方はＭＲのドローン空撮をご覧ください）。それでも希少な立地であることには変わりありません。

だからこそ開発が進んでいるのでしょうし、結果的にこの通りがタワーマンションのブロックになってくれるのはいいことだと思っています。この近辺がいいという方はエリアそのものを気に入って買ってらっしゃると思うので、関電三井も気になるけど価格も希望住戸が当たるかどうかもわからないから、本物件の抽選が通るならこっちで契約しちゃうとか、逆に何が何でも積水というこだわりは無いので駄目だったら関電三井を考えて、ディーグランセも見て、その中でどこか妥協して選択する人もいらっしゃるんじゃないでしょうか。どこが一番かを考えるよりも、この通り全体で検討される方が増え、ある程度の規模と流動性が生まれると、買う人みんなにとっての利益になると思ってます。

[655: 匿名さん]

長谷工タワーにすっかり話題さらわれてまんがなw

[656: 匿名さん]

>>655 匿名さん
い、一応積水の話もしてるから。。。

[657: 匿名さん]

中央大通と阪神高速東大阪線を地下化して、難波宮跡と新設する公園をバリアフリーにすれば、雰囲気よろしいでしょうなぁ
長谷工タワーの中層階角いただきます。

[658: マンション検討中さん]

まあ話題がさらわれるぐらい、このグラメを契約した方々にとって、関電三井タワーは驚きだろうね。

[659: 匿名さん]

>>657 匿名さん
アンダーパス化しようにも、遺構と中央線があるから手がつけられそうに無いんですよね。。。
高速の法円坂出入口のために面倒な交差点になってるし、どうすればスッキリするんだろうか。
道路マニアか土木マニアの方、いい事例ご存知無いですかね。

[660: 匿名さん]

>>650 匿名さん
飲食店はモスとかファミレスみたいな分かりやすいチェーン店が無いだけで、結構あるんですけどね。開拓されれば発見出来ると思います。
書店は、安堂寺のお店が強いですからね。どこかに出来るといいですね。多分ここの人は上本町と天満橋のジュンク堂です。上本町、以外と近いんですよね。

[661: マンション検討中さん]

え！安堂寺に書店ありました？

[662: 匿名さん]

>>661 マンション検討中さん
作家を招くイベントで有名なこのお店です。近所の美容室喫茶店の雑誌の扱いとか、そういうのもあって昔から愛されてます。一見するとなんの変哲も無い本屋なんですけどね。
http://yondoku.jp/?a=smain&id=9

[663: 匿名さん]

>>646 匿名さん
この通り沿いなら、木のそよぐ音、鳥のさえずりが聞こえてきます。
あと高さによっては、遠くにうっすらですが、恐らく天神祭の花火が見えます。友達を呼んで鑑賞会するほどの大きさにはなりません。

[664: 匿名さん]

まあここは、この通りのタワマン兄弟の中では一番背が高く、戸数が一番多く、外観もグランドメゾンなりで大きい間取りが比較的多いという特色になるでしょうね。
ディーグランセもワンフロア4邸の贅沢な作りで、既にビンテージマンションの雰囲気が有りますが、築年数が11年違うので、修繕積立コストがどうなってるかが問題。こちらは住民層も良いと思うので大きな問題は無いかと。
関電三井は眺望一番。ただし部屋は小さく値段は一番高く内装設備もグランドメゾンに勝てるかというと疑問。お金持ってらっしゃる方なら広い部屋購入と内装やりかえの力技で解決出来ますが、階高はディーグランセに勝てない。

[665: 匿名さん]

>>654 匿名さん

グランディオーズ在住もしくは関電三井タワーの関係者ですか？
今後も情報よろしくお願いします！

[666: 匿名さん]

関電三井の関係者なら、関電三井に「疑問」など提示するはずないでしょう。

[667: マンション掲示板さん]

大阪住んで長いんですけど、この辺は踏み入れたのはじめて。昨日見にいったんですけど、難波宮ってただの原っぱなんですね。公園かとおもいきや。前抜けするのはいいですし、緑が目に入りますけど、もっと大阪城が目に入る方がいいですね。ここも含めて新築か築浅で大阪城ビューが素晴らしい物件はどこがあるでしょうか？

[668: マンション検討中さん]

>>645 匿名さん
関電三井にエントランス吹き抜けはないですよ。
2階はすべて駐輪場です。
最近はコストダウンで、エントランス吹き抜けすらやらなくなりましたね。

[669: ボーケン跡地気になる]

>>665 匿名さん
関電三井のコミュニティー？スレッド？
どなたか作っていただけたら
いいなぁー
ここのルールを良くわかっていなくてすいません

[670: ご近所さん]

さらにもう１つグランドメゾンのタワー出来そうですね。

大阪城のほぼ真正面ですかね。

http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/180301700001.html

http://www.pref.osaka.lg.jp/attach/4880/00270169/(0227)nyusatsukekka.pdf#search=%27%E5%BA%9C%E5%96%B6%E4%B8%8A%E7%94%BA%E4%BD%8F%E5%AE%85+%E7%A9%8D%E6%B0%B4++%E8%90%BD%E6%9C%AD%27

[671: 匿名さん]

>>670 ご近所さん
そうですね。388あたりで話題になってましたね。

[672: マンション検討中さん]

二階駐輪場いいですね！
ここは別棟なので
自転車取りに行くのに時間かかる
家に持ち込む人が増えなければいいですが

[673: 匿名さん]

>>667: マンション掲示板さん

そうです。ただの原っぱなんです笑
ここは中央区民祭りなど、年に数回イベントがあるときの会場兼関係者駐車場になったりしています。その他の時期は犬を走らせたり、野球やラグビーの練習をしたり、ゴルフの素振りをしたりと自由に使われています。

もっと大阪城が目に入る場所がいいというと、大阪城に近づきたいと解釈することにして
内久宝寺通のこの一帯は
①緑に近接した形で
②低層階からも緑を
③将来の眺望カットリスク低く
楽しめるところに特色があります。

これに匹敵する条件を探すと

◆大阪城北側◆
内久宝寺の①②③の条件を満たし、さらに大阪城に近づくなら北側の都島区片町の西側、土佐堀通りより南側の一帯でしょうか。ただし上町台地は大阪城を北端としているので、この片町は大阪城の石垣を下りきった川沿いの低い標高から見上げるような眺望になります。そのため、難波宮跡の一帯の、同じ標高から緑を見下ろすような、視界の中に緑の量感あふれる眺望になりません。南向きというのは日当たり上のメリットでもありますが、南向きに見上げる眺めは逆光で眩しく気持ちよく眺められません。夕方以降は夕焼けとライトアップされた大阪城がいい雰囲気だと思います。築浅だとサンクタス大阪城(14階建37戸)があり、高層階にいけばこれらのデメリットを避けられそうですが、戸数も少なく流動性が低そうです

◆大阪城東側◆
大阪城公園は天守閣を中心とするなら東に広く、緑の量感はたっぷりです。でもその分天守閣から遠く、更に大阪メトロの検車場（将来大学になるかもしれないエリア）があるのでマンションが建ちそうなところは城が遥かに遠くなり、候補なし。西日で眺めることにもなりますからね。

◆大阪城西側◆
内久宝寺通から天守閣を眺めるのと同等の距離を許容するなら、②の条件をあきらめてビルの頭越しに天守閣が見えるビオールやグランドメゾン大手前タワーがあります。特に、グランドメゾン、天守閣との間に建つ大阪府庁の高層化計画が立ち消えになって候補地にがんセンターが建ち、老朽化の著しい府庁本館も耐震化工事をしたのでしばらく建替えはなさそうです。住民の方はうれしいでしょう。ただしすぐ東側に駐車場や雑居ビルの区画もあり、油断できません。
これより大阪城を近くで見ようと東側で探そうと思っても、官公庁街の大手前ですから、府庁舎別館や府警などがひしめき合っており候補地がありません。サンクレイドル大手前など小規模な物件が建ちましたが、低層なので府庁に阻まれ、かつ東側の大阪府議会会館も古いので何かが建ちそう。府警の西側にもこれから庁舎が建ちます。
https://saitoshika-west.com/blog-entry-4690.html

◆大阪城南側◆
・馬場町
大阪城南側から大阪城を至近に眺めようとおもったら、難波宮跡公園北側の馬場町がベストですが候補地がありません。特に大阪府農林会館跡地あたりは、南北を本町通と中央大通に挟まれますが、南側に難波宮跡公園もあり、西側はＮＨＫ大阪を避けて中央大通の景色も抜けて眺望的には最高でしょう。ただしこの一帯は公園になることが決定しています。町の東側にメゾン・ド・ヴィレ大阪城公園前がありますが、設備が残念な賃貸マンションです。そこから西にＫＫＲホテル、ＮＴＴネオメイト、ＮＴＴ西日本ビルと続きます。ＮＴＴ都市開発がＮＴＴの不要となった電話局をオフィスやマンションとして再開発することがよくありますが、ここは郵政省時代からの立地でＮＴＴネオメイトはかつての東電話局、ＮＴＴ西日本ビルは近畿電気通信局で現在のＮＴＴ西日本本社です。ということは、地下に大きな洞道（とうどう、電話線のトンネル）ネットワークの西日本のターミナル機能があるはずで、オフィスビルとしての建替えはあっても土地の所有権まで他人に売り渡すようなマンション開発はしないのではないかと思われます。
・法円坂
メロディーハイム法円坂、コーシャハイツなどはいずれも馬場町のＫＫＲとＮＴＴビル群に阻まれて眺望が期待できません。築年数も経っています。
・森の宮中央
ファインシティ大阪城公園から東側にエスリード、プレサンス、メイツブランの一部の間取りからも見えそうですが、中央大通りの目の前の間取りになります。

ということで、眺望が遮られるリスクや大通りから引っ込んだ立地など、見ていくと難波宮跡公園南側の内久宝寺～上町の一帯が良いなと個人的に考えています。あくまで自分調べなので他にもっといい条件をご存知の方もいらっしゃると思いますので、どこかあれば私も教えていただきたいです。

[674: 匿名さん]

脱帽！
本当によくご存じで感心します。
これからも色々ご教示いただけたら有難い限りです。

[675: 匿名さん]

>>673 匿名さん

関電三井タワーの営業でしょうけれど、、ほんと詳しい情報助かります。

[676: 匿名さん]

ＮＴＴ西日本本社の西に接する駐車場は
史跡区域ですが、都市計画公園区域ではありません。
文化庁などに認められれば、ビルなどが建設される可能性もあるのでは？

[677: マンション検討中さん]

ネット黎明期のような仁義なき闘いが素敵ですね。平成も終わる今、それで食える業界が羨ましいです。

さて、財閥や大手も和田やプレサンスのような三流と変わらず販社の現場が書き込んでおられるのはよく理解してますんで、このような客観的な情報提供ならば是非ともお願いします。

今時荒らしたり恣意的な誘導はすぐにバレますし、ご時世柄どの物件も脛傷だらけですから、相討ちになるだけですしね。

私は結果的なポジトークは許しますよ。他の荒らしさんは知りませんが。

で、大阪城が見える物件の資産価値はどうなんですか？外国人にうけますか？ここは彼らにリーチできますかね？中之島はハメれそうですが、ここもボーゲン跡も引きが弱そうで。

[678: 匿名さん]

>>677 マンション検討中さん

ボーケンね。
ボーゲン跡だとシュプールだよ。

[679: 匿名さん]

座布団１枚！

[680: 匿名さん]

>>677: マンション検討中さん
確かに、その部分の考察は甘かったですね。ご指摘有難うございます。

まず、こちらの計画平面図では、ＮＴＴ西日本ビルの駐車場はかつての皇居たる「内裏」エリアのため、そこも含めて公園として一帯として整備する計画平面図は示されていますが、「案」の状態です。
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000424/424145/...

次にこちらの提案対象区域図では、ＮＴＴ西日本ビルの駐車場のスペースも含めて「史跡区域」となっていますが、（今回の）「都市計画公園区域」には重なりません。また、区域Ｂは遺構表示ゾーンとして「原則、掘削等による現状変更は出来ない」という方針が示されているため、ディーグランセとグランドメゾンの眺望を遮る整備は無さそうです。
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000424/424145/...

更に、こちらの提案対象区域図がわかりやすいと思うのですが、ＮＴＴ西日本ビルの敷地の西側、農林会館の北側に横長の四角い区画があり、区域Ａと区域Ｂはそこを避けるようなＬ字型に区分けされています。この土地の本町通り側の入り口には「日本郵便 株式会社 管理地 管理番号 郵３」と掲げられています。かつてここに大阪郵政局 資材部があった影響かと思いますが、ここも市の土地ではなさそうです。http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000424/424145/...

まとめますと、現状では難波宮跡公園北部ブロックはＮＴＴの駐車場も含めて将来的に公園として整備される案がありますが、今回の整備は区域ＡＢをまとめて整備したとしてもＮＴＴの土地と日本郵便の土地がそのままになります。何も規制が無ければＮＴＴ西日本ビルは1969年に竣工なので、ゆくゆく駐車場のある西側で本社ビル建替えをする動機もあるわけで、そうするとグランディオーズと関電三井の低層階からの天守閣への眺望はカットされ、かなりの高層階に行かなければ無くなります。また、日本郵便の管理地いっぱいに何かが建てられるとディーグランセとグランドメゾンからの眺望も同じようにカットされます。

ただ、どちらも史跡区域のため、今から「掘削等による現状変更」を伴う高層建築物を建てる開発は行政の姿勢として認められない可能性が高く、特に日本郵政の土地の中でも「都市計画公園区域」になっている「難波宮跡公園北部ブロック」のエリアは公園として整備される可能性が依然として高く、ディーグランセとグランドメゾンはここの心配よりも国立病院の建物の心配をしたほうが良さそうなくらいリスクは低いと思います。なお、現状病院寮で低層階の眺望がカットされることはグランドメゾンだけでなくディーグランセの一部の部屋でも同じです。
以上、「遺跡の関係で将来の開発による眺望カットリスクを低く楽しめる」という意見はそのままに、上記の考察を付言事項とさせていただければと思います。

※私は業者でも不動産投資家でも無く、このエリアが気に入っている一個人です。エリア争いや積水下げ・関電三井上げ（あるいはその逆）をするつもりも無いですが、結果的なポジショントークと受け取られることについては仕方ないと思っています。有意義な情報交換が出来ればと考えております。

[681: 匿名さん]

すいません、680は677を引用しましたが、主に676へのレスです。

[682: 匿名さん]

詳しいご説明ありがとうございます。
NTTの駐車場が気になっていました（私も業者でも何でもありません。
このエリアに関心を持つ一個人です）。現状変更が許可される可能性は低いだろう
というご見解にだいぶ希望が湧いてきました。

公園化については、NTTにしろ日本郵政にしろ、民営化してかえって
面倒なことになったのかもしれませんね。
大阪市が上手く進めてくれれば･･･と思います。

[683: 匿名さん]

逆に考えると、NTTの駐車場が最大の懸念事項なわけやね。

[684: 匿名]

難波宮跡公園北部ブロックの民間事業者が、三井不動産に決定したようです。
難波宮跡公園使用事業者募集にかかる価格提案審査結果について
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/page/0000420729.html

日本郵政の土地0.7ヘクタールは2015年1月段階で未取得のようです。現在ではどうかわかりません。
http://www.senmonshi.com/archive/02/[e-mail]
日本郵政の土地の形は、この資料の最後のページで確認できます。
http://www.city.osaka.lg.jp/kyoiku/cmsfiles/contents/0000305/305239/sh...(pp.16-23).pdf

[685: 匿名さん]

>>684 匿名さん
これ、日付が古いし、一般車、バスとあるので現に駐車場として使われている分の事業者ですね。今マーケットサウンディングしているやつの結果は5月中旬です。

[686: 匿名さん]

散歩がてらボーケンから難波宮跡公園を通って大阪城まで歩いてみましたが、将来に亘って目の前に建物が立たないメリットはあるものの、大阪城の眺めはNTT西日本のビルが天守閣の右隣に見えるためイマイチな気がしました。

[687: 匿名さん]

天守閣の後方、
ミラーのように反射するような感じの
OBPのクリスタルタワーもちょい気になります。

１５０メートル超37階（＋塔屋2階）
全面ガラスカーテンウォール。

[688: 匿名さん]

>>687 匿名さん

クリスタルタワーからの大阪城の眺めはなかなかいいですよ。ただ見飽きたのかどの事務所もブラインド下ろしてますが。

[689: 匿名さん]

個人的には、クリスタルタワーは綺麗だと思います。
都会と緑のギャップがいい。OBPはGood！
むしろ、あの周辺にマンションが出てきてくれたらなぁ‥。
プレサンスさん、やってくれないかな？！

[690: 匿名さん]

>>686 匿名さん
確かにディーグランセ側に行った方がNTTビルの圧迫感は無いけど、今度はOBPがバックに被ってくる。↓のリンクははディーグランセです。
http://www.designfirm.co.jp/topics/assets_c/2010/08/住戸2-192.html
まあそれはそれで、汐留の高層ビル群をバックにした浜離宮恩賜庭園みたいな新旧混在の風景でオツだとも思いますけど。
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/浜離宮恩賜庭園

[691: 匿名さん]

>>689 匿名さん

プレサンスの本社はクリスタルタワーでしたね。

[692: 匿名さん]

>>691 匿名さん

OBP、お世辞にも住むには便利と言い難いですけど、出来たら出来たで希少な立地ですよね。

[693: 匿名さん]

OBPは、OsakaMetroの駅自体は微妙ですね。
ただ、環状線の京橋駅が近いのは替え難い魅力。

[694: 匿名さん]

関電三井、そんなにＮＴＴビルが迫っているように見えますかねえ。ギリギリＮＴＴビルを避けて天守閣が見えるのがグランディオーズで、ボーケンはもうちょっとゆとりがあると思います。眺望シミュレーションをgoogle earthでするとこうなりました。目の前に緑が広がって良いと思います。

[695: 匿名さん]

なお、グランドメゾンからの眺望はこうなります。視点はどちらも69ｍの高さから。どちらもクリスタルタワーは右か左で後ろに被りますね。ディーグランセだと>>690 であったリンク画像で確認できるように真後ろ。

[696: 匿名さん]

>>694 匿名さん

天守閣の左右に緑が広がっている方が綺麗だと思うので、自分にとってはNTT西日本のビルは非常に気になります。
ただ、好みの問題だと思いますので、それが気にならない方は緑も多く良いのではないでしょうか。

[697: マンション検討中さん]

難波宮跡公園ってずっと浮浪者が住み着いてますね。
大阪城以前に、玄関前にあれは流石にきついな。

[698: 中古マンション検討中さん]

そうなんですよね。あれと、プレハブの壁みたいなのが続いて、西側は雰囲気が悪いです。

[699: 匿名さん]

>>697 マンション検討中さん
ボーケン前の構造物、私は仕事で日中この辺りにいないためかついぞお見かけしなかったので横の文化財事務所の資材置き場かと思っていたのですが、あれってそうなんですかね？

[700: 匿名さん]

>>698 中古マンション検討中さん
プレハブの壁って、西ではなく東側の東方官衙地区の遺跡跡の囲いでは？
遺跡の状態が良く、今後も調査が進みそうで放置されてる土地ですよね。あれだけの土地がそのままなのは勿体ないと思いますがしばらく空き地のままかと。
http://www.city.osaka.lg.jp/kyoiku/cmsfiles/contents/0000168/168280/gi...

[701: 匿名さん]

そろそろ２期の登録・抽選が終わったところですね。状況はいかがでしょうか。

[702: 匿名さん]

>>696 匿名さん
それはそうですね。あとグランドメゾン側の方がOBPのビル群が天守閣の背後に構えている感があって構図のバランスがいいと思います。好みの問題ですが。
低層から緑いっぱいの上町1側、低層からの眺望は病院に邪魔されるものの中層以上は天守閣がバランス良く見える内久宝寺側、間をとった眺望が楽しめるが、上町筋に近くなるので騒音的な問題が相対的に大きく、現状賃貸しか無い上町A・C番地の北側、と言ったところでしょうか。
あと、上町1の低層階は、将来難波宮跡公園の外周沿いの並木がどれくらい成長するのかという問題も考えないといけません。

[703: 匿名さん]

徒歩で行くと大阪城までは遠く感じました。
日課でジョギングって感じではなく、休みの日に運動しにいくスタンスで行こうかと思います。

[704: 通りがかりさん]

大阪城が一番綺麗に見える物件は、「メゾン・ド・ヴィレ大阪城公園前」でしょう。

[705: 匿名さん]

>>704 通りがかりさん
うんここは分譲マンションの検討スレだから議論の俎上に上がってこないわけで。あそこは1K賃貸マンションですよね。バストイレ別じゃないUBもあるし、住むための機能で見てもジャンルが違いすぎて比較対象にならない。

[706: 匿名さん]

>>705 匿名さん

悔しさにじみ出てますね。

[707: 評判気になるさん]

［前向きな情報交換を阻害する投稿のため、 削除しました。管理担当]

[708: 匿名さん]

>>455 マンション検討中さん

ここ、残っている住宅のうち１つの玄関前タイルが剥がされてましたね。地上げで四角い土地になるのかもしれません。まあ、最近多い水道管の工事というオチかもしれませんが。

[709: マンション検討中さん]

>>708 匿名さん
セイワではなくプレサンスですね。
登記で確認しました。
アップしてもいいです。
4億3000万円で抵当が設定されてます。安い？ですね。
プレサンスなら分譲か賃貸か。
最近、玉造のプレサンスが安くてすぐ売れたので分譲になるかもしれません。
とはいえ、15階建のプレサンス仕様ですが。

[710: 匿名さん]

プレサンスも強いですね。
評判はイマイチですが、行動力が凄い。
下手に、合議制にして延々と時間だけ浪費する会社に比べれば、プレサンスの意思決定の速さは見習うべきものがある。

[711: 匿名さん]

>>709 マンション検討中さん

ありがとうございます。謄本あげるというやつをしたことがなく、情報提供感謝します。かなり近い立地ですが、こことはターゲットは重ならなそうですね。
個人的な好みですが都心部プレサンスの真っ黒い石は重々しい雰囲気になるので、ここに建てるなら茶色い方のプレサンスになって欲しい。

[712: 匿名さん]

OBP方面ですが、京阪神ビルの完成で全区画が開発され尽くすようです。
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO22141180R11C17A0LKA000
最後のビルはデータセンターのようです。15階建て100mってどういう構造なのかよくわかりませんが、それほど眺望に影響はないですね。
https://saitoshika-west.com/blog-entry-4976.html
それからOBPはマンションに関しては高級賃貸までは建てられるようにしてるみたいですが、分譲は想定されてないですね。いずれにしても一旦空き地の開発が終わるので既存物件をどう再開発するかの話になってきます。ここより京橋駅の再開発でタワマンが建つ可能性の方が高いかと。
https://www.sankei.com/smp/west/news/140824/wst1408240012-s.html
https://saitoshika-west.com/blog-entry-2626.html

[713: 匿名さん]

2期2次と3期の予告情報追加されてましたね。
1期で166戸販売済
2期1次で20戸売り出し
2期2次で7戸売り出し
1期1次で抽選漏れの方などを1期2次で吸収したように、今回の7戸も希望者がいる分だけを売り出したんでしょう。
キャンセルなどその他の事情を考慮しなければ2期までに244戸中の193戸、全体の79%が販売することになります。

[714: マンション検討中さん]

ペース的にいいんでしょうか？
いいなら安く設定し過ぎたことになりますね

[715: 匿名さん]

>>709 マンション検討中さん

プレサンス確認しました。この辺も建ちまくりですね。

[716: 匿名さん]

>>714 マンション検討中さん
たしかに、思ったより安いなと思って、うっかり手が滑って印鑑を押してしまいました(最近の相場で感覚が麻痺してるのかもしれませんが)。
関電三井が明らかになる前にまとまった量を売りたかったとか、上町台タワープロジェクトや新梅田タワー2棟目に人員を振り向けたいから早く終わらせたいとか、何かあるんでしょうかね？まあここからが時間かかるのかもしれませんが。

[717: 匿名さん]

5階まで出来てますね。
タイルは思ったより白くてきれいでした。
隣のタワーマンション以外高い建物がないので、低層階でもよかったかも。

[718: 匿名さん]

>>717: 匿名さん
ファサード側のタイルは思ったより白く、側面部のベージュは思ったより濃く（隣のディーグランセよりも濃そうですが調和しています）、ハイコントラストですね。
貼らせていただいた公式画像だとまだいまひとつ色合いがわかりませんが、このリンクの画像を見ると上で中間的な色合いのベージュでまとめられた後、27階くらいでまた中心部に濃い色が復活し、側面のコーナーガラスは軽い感じの色合いでバランスをとるといった感じに見えます。
http://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000361/361...

[719: 匿名さん]

雰囲気のいい外観だと思います
D’グランセと合わせて付近のランドマークとなるといいですね

[720: 周辺住民さん]

イズミアのレジ近くにある無料の氷は絶対に使わない方がいいよ。

夜中にホームレス（たぶん難波宮にいる）が上半身突っ込んで持ち帰っていた。

店員は見て見ぬ振り。。

[721: 匿名さん]

本日の状況です。北東方向から。
東にゴンドラがついて資材をあげられるようになっています。
コーナー窓が3階にまでつけられています。

[722: 匿名さん]

南西方向からです。駐輪場棟の覆いが無くなっています。この駐輪場棟のすぐ手前側にエレベーターパーキングが2列並ぶはずですが、まだ急峻な崖になっていますね。

[723: 匿名さん]

完成してからでもいいから、電柱地中化してくれないかな。
今は工事の電力引き込みもあるだろうからそのままでももうちょっとスッキリするだろうけど。

[724: 匿名さん]

電線地中化は同感〜でも大阪市の仕事だから期待できないな。エレベーターパーキングはコンクリート擁壁の位置です。先にパーキング建てて、駐輪棟残り北側2スパンに着手〜工期厳守お願いします。

[725: 通りがかりさん]

残念ながら芦屋市でも箕面市でもないので無理かと。

[726: マンション検討中さん]

>>722 匿名さん
4階ぐらいで南側は遮る建物はなく抜けた感じになるのですね

[727: 通りがかりさん]

７２５さん
ここを買う人は
芦屋・箕面は検討されないので比較は
されないですよ。
あっそて感じですよ。

[728: 匿名さん]

>>727 通りがかりさん

電線地中化のことだろ。
箕面や芦屋なら早期対応してくれるが、大阪市は遅いってこと。

[729: 匿名さん]

ここらの上町筋は地中化してるから、ついでに史跡難波宮跡公園沿いの上町交差点から東をまず地中化して頂けないだろうか。ついでに西はここの現地を含む谷町五丁目まで、東は玉造二丁目までよろしくお願いしたい。。。

「未整備の幹線道路」が優先されそうだが、
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/page/0000011019.html

「学校周辺の通学路」には上町交差点の東側ならあたりそう。
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/page/0000431019.html

[730: 匿名さん]

トップ画像、40階建てのタワーレジデンス、圧巻ですよね。迫力あります。CG図だと背景は大阪城公園でしょうか。高層階から大阪城公園を見ることもできると思います。

大阪城公園、警察や学校が多い印象でした。スーパーは少ないのかなと思ったものの、生活するのに不便はなさそう？

近くにデイリーカナート、イズミヤ、ドン・キホーテが1つに集まっている場所があるから、ここを便利に利用すればいいのかもと思いました。ライフも近くにありますよね。空堀どーりの商店街はどうですか？商店街も利用するとかなり便利に暮らせそうです。

[731: 匿名さん]

近畿圏マンション、契約率70％を回復
https://www.re-port.net/article/news/0000055703/
という記事で、4月のマンション販売動向として

即日完売物件は「グランドメゾン上町台ザ・タワー」1期3・4次（大阪市中央区、18戸、平均1.1倍・最高2倍）

と書かれています。先日の2期の間違いでしょうか。それとも1期がまだまだ続いていたのでしょうか。1期が続いていたとしたら、
>>713
での1期166戸販売済みの情報は
>>384
での2月の記事に基づく販売戸数なので、それに4月の販売も足すと実は166＋18=184戸(75%)が1期で売れていたことになり、
2期1次で20戸売り出し
2期2次で7戸売り出し
のため、もう244戸中の211戸(86%)が売れたことになる？

[732: マンション検討中さん]

まあ、年内には完売だろうね。
12月からレジデンスタワーの販売が開始するし、その前には売り切り必達。
で、多分、当初はレジデンスタワーの価格をザ・タワーと同じに設定してくると思うよ。
同じ価格ならザ・タワーの方が立地がいい分、そっちに客は流れるからね。
その後、レジデンスタワーの価格を一部下げて、ザ・タワーを買えなかった層の取り込みをするだろうね。

[733: 匿名さん]

すごい人気なんですね

[734: 匿名さん]

今はレジデンスタワーの情報待ちで一旦足踏みでしょうか？情報が出れば、比較して一気に完売に進むんでしょうね。

[735: 匿名さん]

>>730 匿名さん
どういった方の書き込みなのか不思議ですが、デイリーカナートはイズミヤの業態の種別なので「デイリーカナートイズミヤ」で１つのお店です。近くというか、正面玄関の真向かいですね。
「空堀どーり」は「はいからほり」「からほり商店街」と一緒に空堀商店街を形成する一区画で、「空堀どーり」は一番東です。八百屋、肉屋、昆布屋など商店が一番詰まってるのは「はいからほり」ですが、一帯にはあまから手帳百選やミシュラン掲載店も多く、そうした個性的な飲食店は商店街の通りに限らず並走する隣の通りとか、一本横丁を入ったところなどに点在しています。
非常に便利ですが日曜は休みのお店が多いですから、平日お仕事の方でしたら土曜に散策されることをおすすめします。

[736: マンション検討中さん]

今は長谷工タワーの販売情報待ちじゃないの？

[737: 匿名さん]

>>736 マンション検討中さん
あそこは2021年9月竣工なので情報を待っている間にここが終わってしまうのでは。
むしろレジデンスタワーと時期が重なりそうですが、レジデンスタワーは東は関電三井、北は京阪天満橋タワーと競合して分が悪そうです。
ここは半年工事が前倒しされたと思うのですが、こうした周辺事情を勘案されたのでしょうか。

[738: 匿名さん]

タワマンはスーパーゼネコン施工の方が良いですよ。

[739: 匿名さん]

http://www.city.osaka.lg.jp/kodomo/page/0000437076.html
http://www.city.osaka.lg.jp/kodomo/cmsfiles/contents/0000437/437076/bo...
本物件の通りをまっすぐ東側へ行った上町１丁目に新たに保育園が出来るかもしれません。交番のところ。
ここからは駅と逆方向になってしまいますが、十分通わせられる範囲かと思います。
関電三井タワー・寺山公園横の積水の土地にも近いので、増加する保育ニーズをうまく吸収できるといいですね。

[740: 匿名さん]

ここの駐車場は月いくらでしょうか？

[741: 匿名さん]

>>740 匿名さん
ここらの月極相場は¥27,000- ¥32,000くらいですね。ここも3万前後になっているのではないでしょうか。機械式の置き換えも見据えるとそんなに安くは出来ない。高いと周辺で借りた方がマシ。

[742: 匿名さん]

敷地内の駐車場は、30,000円～35,000円ということでした。
敷地内の駐車場って100％完備されているわけではないときは、周辺の月極の相場よりも少し高めにするのがポイントだと聞いたことがあります。
そうであれば、
敷地内に停めたかったのに停められなかった人の
不満も少なくなるということでした。

[743: 匿名さん]

どなたか、最近の建築中の状況を写真等で知らせていただけませんか？
契約しましたが遠隔地にいるために確認できません。
地震とか、大雨とかいろいろありますが、
それはそれとして来年12月完成・1月下旬入居開始に対し
うまく行っているのかどうなのかも知りたいですね。

[744: 匿名さん]

>>743 匿名さん

現在9階まで来ています。

[745: 匿名さん]

>>519 でアップされた4/14の写真の時点で2階まででししたから、今9階ということは、およそ12日で1フロアペースでしょうか。このままいくと来年の今頃には最上階まで到達しています。プレキャスト躯体を積み木のように淡々と積み上げてますので、特に工事が停滞している様子も見られません。
同じ鴻池組かつプレキャスト工法の淀屋橋アップルタワーでは地上躯体施工後、8ヵ月位かけて引き渡しに至っていますので、1月の引渡しまでの間、仕上げ・外構工事・検査などに移ると思われます。
http://www.konoike.co.jp/solution/thesises/pdf/2007_architect_04.pdf

[746: 匿名さん]

追加で昨夕の写真です。南東から。

[747: 匿名さん]

南西から。

[748: 匿名さん]

先日の大阪府北部地震で建築中のこのマンションへの影響はどうだったんだろう。。。
皆さん、情報お持ちでしょうか。

この地震で契約解除した人とかいるんだろうか。

[749: 匿名さん]

近所の契約者です。中央区は震度4でしたが、この辺りは3もあったかなというくらいの軽い揺れでした。周辺のお店の方もほぼ被害なかったそうです。
何も無いだろうと思って特に問い合わせて無いですが、梅田の物件では引き渡し延期も起こっているようですね。

[750: 匿名]

>>680 で出たマーケットサウンディングの結果が公表されていました。

難波宮跡公園（北部ブロック）の整備検討に向けたマーケットサウンディングの結果について
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/page/0000439853.html
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000439/439853/...

内容は以下のようなものです。大阪城方面への景色を遮るような大きな建物の計画はありません。また、任意提案区域であるB区域を活用する提案は6案中2案のみでした。ランサイクルステーションやグランピング施設など、アウトドア系の施設の提案があります。ここでグランピングが出来るなら、歴博の地下鉄9番出口や復元された法円坂建物群をモチーフに、高床式のデザインのテント・コテージにして欲しいかなあ。

■民間施設の整備に関する提案
・飲食店、物販店、スポーツ施設、駐車場などの整備

■園地整備に関する提案
・芝生広場、エントランス、植栽、水景施設などの整備

■情報案内機能の導入に関する提案
・情報発信施設の拠点として、歴史発信施設を設置
・映像やVRを使用し、難波宮の歴史を体験　など

■整備・管理運営に関する提案
・Park-PFI制度、指定管理者制度、設置・管理許可制度

■事業期間に関する提案
・概ね10年から30年以内の事業期間の提案

[751: 名無しさん]

本日現在の状況です。
楽しみですね。

[752: 匿名さん]

購入者です。
皆様、お写真ありがとうございます。
暑くなってからは、見に行けてないので嬉しいです。
完成が待ち遠しいですね。

[753: 匿名さん]

ほんと待ち遠しいです。
インテリアオプション会は、いつ頃になるのでしょうか？
担当者に聞いても曖昧な返答でした。

[754: 匿名さん]

今日見に行ったら、ずいぶん進んでいました。
実物は写真より重厚感があってタイルの色合いもとても素敵でした。
さすが積水！

[755: 匿名さん]

販売状況はどうなんでしょうね。
ご存じの方いらっしゃいますか。
契約後は何ら情報が入らなくなりました。

[756: 匿名さん]

イズミヤからです。
11階まできてます。西側のマンションと同じくらいの高さですかねー。

[757: 匿名さん]

>>756 匿名さん

[758: 匿名さん]

>>757 匿名さん

[759: 匿名さん]

>>758 匿名さん

[760: マンション検討中さん]

こう見ると東側以外は低層階でも近接した建物はなく、良さそうですね。

[761: 匿名さん]

今日躯体搬入のためにゲートが開いているところに遭遇しました。
もう正面一階はパネルの壁ができています。右が玄関になるところですね。

[762: マンコミュファンさん]

日銀の発表で住宅ローンの金利が上昇しそうですね。
早く完成して欲しい。

[763: 検討板ユーザーさん]

>>762 マンコミュファンさん

日銀は先月31日、異次元の金融緩和政策の修正を発表しました。これまで金利を「0％程度」に低く抑えてきましたが、今後はある程度、金利が上昇しても容認するというものです。こうした動きと関連して大手銀行は早速、1日から相次いで住宅ローン金利を引き上げます。

　りそな銀行は1日から、10年固定・最優遇の住宅ローン金利を0.05％引き上げて年0.75％にします。また、みずほ銀行と三井住友銀行、三井住友信託銀行も10年固定の金利は据え置いたものの、15年以上の金利をそれぞれ0.05％引き上げます。引き上げの背景には、住宅ローン金利の指標となる長期金利の上昇があります。日銀はこれまで長期金利を「0％程度」に抑えてきましたが、先月31日に政策を修正して金利の上昇を認める姿勢に変えたことで、今後は住宅ローン金利がさらに上昇する可能性もあります。

[764: 匿名さん]

住宅ローン金利が上がれば、不動産が売れなくなり、不景気、デフレに逆戻りですね。今年が夏ボーナスの最高値になるのでしょうか。

[765: 検討板ユーザーさん]

変動は短プラに連動するのであがらんよ。
固定もまだちょっとしかかわらんだろ。

[766: 匿名さん]

住宅ローン金利が少しでも上昇すれば、ここの完売時期が遅くなるリスクがありますね。

[767: 匿名さん]

>>765 検討板ユーザーさん

能天気すぎる。

[768: 検討板ユーザーさん]

>>767 匿名さん

んなことないよ。
すぐに爆上げなんてしないしない。
銀行救済する代わりに増税と引き締めで自殺なんてしないしない。
日銀のメッセージと意図をよく読もうね。

まあ、そもそもこんな最安期に変動で買う馬鹿とか、決済まで何年もかかる新築買う奴は何やっても馬鹿だから、好きな時に好きなことすればよし。

[769: 匿名さん]

>>768 検討板ユーザーさん

誰も爆上げって言ってないけど。。。

[770: 匿名]

>>768 検討板ユーザーさん

もしかして酔っ払ってる？
シラフでこのコメントは頭悪すぎ。

[771: 匿名さん]

本日の状況です。外構部分の整地が進み、パーキングタワー裏のスロープや階段が形になってきました。
１階部分はエントランスや自動車入り口、ホワイエの部分を除きコンクリートパネルで閉じられています。
ホワイエ部分にはどうも窓が設けられて北側正面の植栽を眺められるようになりそうですね。デザインページを見る限り１階共用部は暗めの照明で演出されそうなので、百道浜の中庭のように仄暗いホールからライトアップされた植栽が眺められるといいと思います。
http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/man/39.pdf
残念ながらここは背景が中庭じゃなくてイズミヤになってしまうのですが、５本の樹が今の大手前タワーくらいにもっさり育ってくれればイズミヤは見えなくなると期待。
駐輪場・駐車場棟もタワーザ上町台と比べると仕上げがショボいなあと思っていたのですが、どうせ植栽が育ってくると見えなくなるからこれでいいのかな、と思うようになってきました。

[772: 匿名さん]

暑いなかご苦労様です。
7月、8月は、駅から徒歩5分でも凄まじく体力を消耗しますね…。
車では屋内駐車じゃないとダッシュボードのモノが溶けますし。

[773: 匿名さん]

>>772：匿名さん
暑いですよね。テレビでもやってましたが、ヒートアイランドで熱くなる淀屋橋のような繁華街と大阪城とでは2度程度温度が違うそうで、確かに公園側のほうが涼しく感じます。私は必ず上町筋の並木の影を通ってアクセスするようにしています。。。
http://seisan.server-shared.com/653/653-24.pdf

[774: 匿名さん]

モデルルームへ久しぶりに行ったら、低層全部売れてたわ。残りは1割程。

[775: マンション検討中さん]

低層が人気なんですね

[776: 匿名さん]

>>775: マンション検討中さん
低層は単純にコスパよかったと思います。1期1次では8倍になった部屋もあります。大阪城の景色もいいですが、低層でも病院と上町筋の緑があるし、環境いいと思います。

[777: 匿名さん]

>>776 匿名さん

やけに詳しいですね。

[778: 匿名さん]

上層階はラグジュアリーな部屋が多いからか、修繕積立金や管理費は上に行くほど高くなっていきますから。。
低層階はお得っちゃお得。上層階の方に感謝せねばなるまい。

[779: マンション検討中さん]

お得といっても、高いけどね
相対的にってことかな

[780: マンション検討中さん]

上町台レジデンスタワーも低層階は安いですかね？

[781: 匿名さん]

771のお写真を拝見しますと、手前の駐輪場棟の高さがマンションの４階ぐらいまであるように見えます。
低層の南側を購入したので、窓からの景色がどうなるのか、少し不安になってしまいました。
撮り方で、高く見えているだけかな思いますが・・・。
最近、すこし涼しくなってきましたので、私も見に行こうと思います。

[782: 名無しさん]

>>781 匿名さん
ご自由に

[783: 匿名さん]

>>781 匿名さん
見上げるように撮るというのもありますし、土地の形状がズレてるから駐輪場棟がタワーに比べて西にズレてるというのもありそうですね。高く見えるのは。

[784: 匿名さん]

>>781 匿名さん

直ちに立面図で確認

[785: 匿名さん]

781です。
さっそく見に行ってきました。
783さんのおっしゃられるとおり、771さんの撮影いただいたお写真の駐輪場棟が高く見えているだけだと思います。
購入した部屋とは全く干渉していなかったので、安心しました。

立面図と比較して気がつきましたが、マンションと駐輪場棟が離れているように見えました。
駐輪場棟は一番はじめに完成したものだと思っていましたが、まだ途中なのでしょうね。
上手く写真が撮れなかったのですが、西の公開空地になる場所から東に向いて撮影しました。

[786: 匿名さん]

>>785: 匿名さん

>>724: 匿名さん が指摘されていたのですが、この先はパーキングタワーをつくってそれから駐輪場棟の残りを立てるという順序だそうです。図面の情報を現地で頭の中で展開させるのって難しいですよね。

[787: 匿名さん]

>>786 匿名さん

781です。
もうこのお話しをされていた方がいっしゃったのですね。
よく確認していませんでした、ありがとうございます。

[788: 匿名さん]

こんばんは。先週は盆休みで工事が止まっていましたが、また今日あたりから躯体が伸びていますね。現在14階でしょうか。
ところで、>>425 あたりで話題になった本物件北側の国立病院の建て替えですが、設計事務所が決まっていました。

安井事務所に決まる/大阪医療C病棟建替設計
https://www.kensetsunews.com/archives/219076
「ＲＣ造９階建て延べ３万１５００㎡の病棟新築と既存建物改修の基本・実施設計、工事監理業務を行う。」

とあり、以前病院のサイトに載っていた目測15階程度の新病院イメージ図と整合しません。
少なくとも病棟新築とあるので、まったく新しい病棟は建てるんでしょう。それはそれとして、財政難でそれ以外の既存病棟を改修して使い続けることになたのか、玉突き式に全面建て替えるのかがよくわかりません。さすがに建物の老朽化が激しいので、この新病棟で業務をしながら既存病棟を全面建て替えするんだと思いますが。

[789: マンション検討中さん]

積水ハウスの上町台レジデンスよりお得な価格設定です。17Fが完売してたので残念ながら諦めますが、ドンキとイズミヤが前にあるのは魅力的です。上町台地の一番の高台ですから値打ちがあります。

[790: マンション検討中さん]

>>789 マンション検討中さん

最上層を除く20階以上はレジデンスタワーの方が坪単価は安くないですか？

[791: マンション検討中さん]

買う場合は20F以上です。しかし、上町台レジデンスというよりも南大江レジデンスとした方がいいくらい、上町台を下りきった場所を考慮に入れると、前評判程お安くなっていないということ。更に40㎡が28戸もあることや45度傾けてしまったことで各部屋の間取りには必ず5角形の使いにくい部屋が存在し、20Fといったところで、ザ・タワーの２Fの4330万円と同じ程度の標高しかありません。

[792: マンション検討中さん]

レジデンスタワーの低層階が安くないのには理由ありますか？

[793: マンション検討中さん]

レジデンスタワーの低層階が安くないのには価格設定の基準となる２階にライブラリなどの共有部があり、３戸のみ募集で天井高も４０センチ高い設定になっています。上町台ザ・タワーの１９階がラウンジなどがあることから第一期分譲で完売していました。もう一つ考えられる理由は、TOPレジデンスにあたる３５階以上をいくら高くても購入するという中国人向けに間取りを広くとって、２億越えにしていない為に、その恩恵を被れないのが価格設定から見て取れます。ザ・タワーはこの点、高層階は億ションにしているので、低層階で価格を抑えることができたのでしょう。

[794: 匿名さん]

>>739
由寿会に決まる／府有地を活用した保育所の設置・運営法人の公募／大阪市
https://www.constnews.com/?p=57062
由寿会に決定　大阪・上町の府有地に保育所
https://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/180830700001.html
http://www.city.osaka.lg.jp/kodomo/cmsfiles/contents/0000437/437076/sh...

の保育園は定員80名の認可保育所になるそうです。

[795: 匿名さん]

保育所は来年4月に森之宮と玉造にも出来ますね。ここも通園可能かと思います。

なにわのもり保育園　2019年4月開園　定員137名
http://www.koichihoikuen.jp/category/2083106.html
うれしい保育園玉造 定員80名
http://www.care21.co.jp/UH-tamatukuri/

[796: 匿名さん]

マンションの立地はとても気に入っていましたが、
周辺に保育園が少ないことを不安に思っていたので、嬉しい情報です。
ありがとうございます。

[797: 匿名さん]

契約者ですが、台風のダメージなかったでしょうか？
関係者の方含め、状況わかったら教えていただきたいです。

[798: 匿名さん]

>>797 匿名さん
ここの掲示板よりも担当者に確認する方が確実では？

[799: マンション検討中さん]

入居は再来年の１月です。窓ガラス割れたまま引渡すはずもないですし、担当者は問題ございませんと答えるでしょう。まだ建設途中で販売の人間含めて、昨日の台風での被害を正確に知る人は誰もいないと思います。SUMOで見てたら第3期分譲は先着順となってますね。完売しない可能性出てきました。

[800: 匿名さん]

>>798 匿名さん

担当者は問題ないって言うに決まってるから信用できない。

[801: 匿名さん]

見る限り足場の崩れやクレーンの歪み等は無いです。窓も割れていません。

[802: 匿名さん]

上町筋の並木の枝折れが酷く、折れ枝が道路両側に積み上がっています。

[803: 匿名さん]

昨日は上町交差点の信号も風に煽られて正面を向いておらず、警察官が信号代わり交通整理を行なっていました。すごい風だったんですね。
近辺では同じ並びの賃貸物件の駐車場の隣地との仕切り板が歪んで倒れたり、アップルタワーのベランダパネルが一部すっ飛んでました。
これは保険がおりるのかな？修繕積立金から拠出？と人ごとに思えなかったですね。

[804: 匿名さん]

>>803 匿名さん

保険おりますよ。

[805: 検討板ユーザーさん]

上町筋界隈の有名店は崩れてしまいました。

[806: 検討板ユーザーさん]

上町筋の有名なコロッケ屋さんです。
他にも、上町筋はかなり被害あります。

[807: 匿名さん]

地震で躯体部分に損傷があるよりかはマシですな。
建築中、座屈したタワマンも昔、ありましたし。

[808: 匿名さん]

それよりも完売できない事のほうが問題では
どなたか残数ご存知でしょうか

[809: マンション検討中さん]

ここは90平米台の部屋はありますか？

[810: 匿名さん]

>>799: マンション検討中さん
今週の紙のSUUMOでは第2期先着順と第4期の予定情報だったので、第2期の売れ残りがまだ残っているのかと思っていましたが、3期でも売れ残りが出たんでしょうか？ネットでは3期先着順の表記が見られなかったので、2期のままなのか、そこに3期の売れ残りが合流して先着順となっているのかわからないんですよね。
今週末の住まいの参観日の案内文には完売まで残り僅かと書かれており、このスレの情報を見る限りでも竣工まで1年4か月を残し、1月の発売から8か月で9割以上売れているのはいい売れ行きなのかなと思っていたのですが、そこまで危機的状況なのでしょうか？
さすがに立地が気に入っている人は既に契約済で、相対的には割安な低層も全部売れて、待てば天満橋京阪タワーや上町関電三井も出てくるし、あとはいいお値段のお部屋を慎重に検討する人だけでしょうから、販売ペースも鈍ってくるなと思っていたのですが。

>>809: マンション検討中さん
現在のSUUMOに～99.91m2と書いてあるので、まだ余っていると思います。

[811: 匿名さん]

あれー？
入居予定日が2月下旬に変わってましたね。

[812: 匿名さん]

本当ですね。12月竣工、1月引き渡しだったはずでは？
しかも4期情報では12月下旬完成予定は変わってなくて、入居開始予定だけ2月に変わってる。この間はなんなんでしょう。

[813: マンション検討中さん]

ここの低層階は一昔前の激安価格ですか？

[814: 匿名さん]

>>813 マンション検討中さん
>>791 をご覧ください。

[815: 匿名さん]

問題があるのに急いで建ててしまうよりは、
遅れてもいいので、きちんとしたものをつくってほしいですね。

[816: 匿名さん]

現在15階あたりですね。

[817: 匿名]

>>816 匿名さん

全面タイル貼りではないんだね。

[818: 匿名さん]

お隣のタワマンの古臭さが目立ってしまいますね…。
10年以上の差があるとこんな感じでしょうか。

[819: 匿名さん]

>>818 匿名さん

え、そうなんだ。
私はむしろここはオーソドックスなデザインだから少し古さは感じるけど、飽きないからいいかな、くらいに思ってたのですが。

[820: マンション検討中さん]

>>819 匿名さん
好みは人それぞれですが、リセール考えると飽きない方がいいですねぇ

[821: マンション検討中さん]

むしろガラスバルコニーはチープに
見えますね。今のコストダウンタワマン
はこの仕様が多いです

[822: マンコミュファンさん]

新梅田のと比べるとかなり野暮ったさは否めませんね。。

[823: 匿名さん]

まあクラシックなデザインなので竣工時からディーグランセとどちらが古いかわからなそうな感じはしますね。
これが新梅田にあったら確かに都市風景の中に埋没してしまいそうですが、土地に根差したデザインでまあいいのでは、と思います。隣のディーグランセも、大阪城三の丸内かつ難波宮の宮域内という立地から「周囲を睥睨するような鉄とガラスによる尖ったタワーではなく、言うなれば台地に根差した望楼であり、塗り壁やせっ器質タイルで仕上げられた「土の超高層」である」と規定をしていて、歴史博物館も同様に地層が地下から立ち上ってきているようなデザインです。グランドメゾンもそれらと調和するようにデザインされているので、緑深いこの場所ならこれでいいのかなと。逆に新梅田のデザインがここに出来ても土地に馴染まないのでは？

[824: 匿名さん]

新梅田てメガの方ですか
まさかもうじき出来上がるしょぼい方と比べてじゃないですよね

[825: 匿名さん]

順調に伸びて来てますね。
難波宮跡公園から見えるようになってきました。

[826: 匿名さん]

>>822 マンコミュファンさん

新梅田とは土地が違いますけどね、、

[827: マンション検討中さん]

>>826 匿名さん

あっちは今や大阪の花形エリアですしね。

[828: マンション検討中さん]

関電三井は易から遠いのと長谷工ブランドがネック
高さも100m未満でタワーレコードとは言えないしね

[829: 匿名さん]

じゃ帝塚山の隣も高級エリアと言えるんですね

[830: 購入したものです。]

みなさん、お写真ありがとうございます。
大型台風翌日以降見に行ってなかったので参考になります。

現在も大阪梅田近辺のタワマンに住んでいるのですが、
やはりこちらは、色々な面で魅力的すぎます（＾_＾）

楽しみだなー(^-^)

[831: 匿名さん]

>>830 購入したものです。さん

SNSの投稿みたいなコメントだな。

[832: 通りがかりさん]

今週の作業予定。

[833: 匿名さん]

以前に営業の方が年内には完売する見込みとおっしゃっていましたが、販売状況は順調なのでしょうか？
残りの戸数をご存知の方おられましたら教えて下さい。

[834: 匿名さん]

>>833 匿名さん

気になりますよね。
キャンセルなども出ることありますので
担当の営業マンか
マンションギャラリーに確認するのが確かだと思います☆

[835: 匿名さん]

>>833 匿名さん
販売が超順調であるのと、普通であるのでは実際契約者に対してどのような違いが出るのでしょうか？

[836: 通りがかりさん]

ここはなぜこんなにも販売好調なのでしょうか？

[837: マンション検討中さん]

＞＞８３６
この近隣に住めばわかります。
住んでなぜ人気地区か分かりました

[838: 匿名さん]

ここは地勢・地歴・土地の形・周辺環境・眺望と将来の眺望に影響を与えうる開発リスク・生活利便性・保育施設の状況・学区の環境など、どれをとっても悪くはないですね（どれも最高とは言いません。鉄板なのは地歴くらいでしょうか）。もともと人気のエリアで、エリアのグランドメゾンとしては過去最大の規模と最高の高さ。この10年で建ったいい条件で転売できそうな周辺のタワー物件や上町台地にたくさん建っている先輩グランドメゾン住民の住み替え候補としては大本命だったのではないでしょうか。正直言って落ち着いた住環境なら積水ハウスが落札した上町１丁目の土地や、眺望で言うと関電三井タワーもここに勝るとも劣らない好条件と思いますけど、駅徒歩などの利便性や規模感などで一長一短ですし、どうせ仕入れのタイミング的にここよりお高いんでしょう。それならここで決めちゃうのも分からないでもないです。

[839: 通りがかりさん]

>>835 匿名さん

販売好調な分、契約者に何か良い還元があるといいですね。。

[840: 匿名さん]

そうですね。
販売好調ということで、契約者が住居マンションに対していい意味でプライドを持ち、良い環境を維持できるように周辺住民含めて積極的に協力していけたらいいですね。

[841: マンション検討中さん]

大した額ではないが自治会費
はみんな払うきっちり払う
もんなんでしょうかね。

[842: 匿名さん]

>>841 マンション検討中さん

自治会は強制加入ですか？

[843: 匿名さん]

>>842: 匿名さん
このマンションに限らず自治会は強制加入のマンション管理組合と違って地域の任意団体ですから、法的な加入の強制力はありませんし、マンションの管理規約で加入を義務付けることもできません。マンション単位で自治会に加入しているところもありますよね。
この物件においては一旦購入時に自治会に加入し、マンションは管理費と別途自治会費の収納業務を自治会に代わって代行する仕組みのようです。

地域の清掃活動や防犯活動の予算や、実質的な地域奉仕活動の対価としての打ち上げ代など、地域のための有効に活用されていることかと思いますが、もしも古くからの住人しか出席しない・出席したくないような懇親会費等に一定以上の予算が費消されるようなことになったら脱退が相次ぎそうですね。この地域の自治会は単位が小さいのでこの物件の住人が突如最大勢力として浮上することになりますし、年換算すると100万単位で自治会の増収になりそうですから、自治会の方もどのように受け入れていくか考えていらっしゃるところではないでしょうか。
契約者側でもこれだけの戸数があると、地域とのつながりがあって積極的にかかわりたい人と、そういう付き合いを避けたいからタワーマンションを買っている人と別れそうですから、地域社会とのお付き合いの仕方についてもうまく合意形成が図っていけるといいですね。

[844: マンション検討中さん]

払わない人は絶対払わないでしょうね

[845: 通りがかりさん]

お祭りの福引券とか貰えますから、ファミリーは入っていてもいいかと思いますよ。

[846: マンション検討中さん]

上町台地のタワーとしては、天満橋駅近くの京阪のタワーマンションが気になります。東側に大手前高校を挟んで大阪城が位置し、眺望はなかなかでしょう。ビオール大阪も東側はなかなか売りがでません。早く具体的に知りたいですね。待っていたらこちらは完売してしまうかなあ。

[847: 匿名さん]

>>844: マンション検討中さん
投資目的の方や単身者などは真っ先に抜けていくでしょうね。それから844さんはお分かりかと思いますが、「絶対払わない」ということから穏やかでない手段を想像される方もいらっしゃるかと思いますので説明させていただくと、契約時に加入と会費の徴収に合意しているはずですので、一旦は全員加入することになります。しかし任意団体は加入も脱退も自由ですから、その後の入退会を契約や管理規約は縛りません。だから抜けたい方は「こんな契約おかしい」と言って騒ぐ必要は無く、さっそく脱退の届け出をするというのが大人の対応です。
決めるのは1年間くらい活動内容を見てからでも遅くないと思いますが。

[848: 匿名さん]

>>847 匿名さん

町会役員が回ってくることはあるのかな？
まあ最終的に加入者が半数超えたら多い方かと思います。

[849: 匿名さん]

銅座公園からです。
けっこう高くなってきましたが、まだ半分程度です。

[850: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[851: 匿名さん]

>>850 マンション検討中さん

読みにくっ！

[852: 匿名さん]

>>850 マンション検討中さん

つまり他所者の子育て世代がこの地域に割り込むのは困難なので、諦めて他エリアのマンションを選んだ方が得策ということかな。

[853: 匿名さん]

>>846: マンション検討中さん
京阪タワーの眺望も素晴らしいですよね。間にビルが入るとはいえ正面玄関である大手門側。大手前高校なら高層化建て替えの心配もない。心配なのは合同庁舎くらいか。
対してこちらは職員通用門たる玉造門への通路である久宝寺橋通り。ズレて病院越しではあるが眼前まで難波宮の緑が連なっている。
京阪タワーは竣工が一か月しか違わない関電三井とガッツリ比較されそうですが、金利や世界経済の情勢が不穏な感じになってきているので、ここも今後の売れ行きは正直わからないですね。ただし、公式に出ている北向きビューは既に55平米しかないCタイプのみ。

[854: 検討板ユーザーさん]

>>850 マンション検討中さん
このような稚拙な長文を書きつつ、更に偏った考えの人がいるから注意しなさいということですね。

[855: 匿名さん]

まあマンション単位で加入することがこの地域で一般的ならば、マンション会員になる決議をとった後で管理費から支出すればいいわけで、それなら各戸負担はぐっと減りますし、個別の入退会の面倒を抱え込まなくてもよくなりますね。１期理事会の宿題でしょうか。そうすると町会の役員が回ってくるかどうかも、そのマンションに役員の順番が回ってくるときに担当理事かどうかという巡り合わせの問題かも。。。
>>835さんの疑問ですが、販売が順調であれば入居までの基幹的余裕を活かして、こうした懸念事項についてじっくり考えられるということがあるかもしれませんね。また、大手ゼネコンといえども完全無欠なビルを建てることはできないと思いますので、2年アフターの期間中に出来る限り引き渡し時点ではわからなかった瑕疵を洗い出して修繕していただくというのが修繕積立金の管理上も望ましいと思いますが、もしも竣工時点で売れ残り住戸があって管理組合に売主が入っていると、初動の意見集約もスムーズにいかないかもしれませんね。もちろん、積水さんですからきちんとしたご対応をしていただけるとは思っていますが、こちらには840さんのように管理に対する意識が高く議論をリードする方もいらっしゃるようですし、皆さんで協力して良好な環境を築いていけるといいですね。

[856: 匿名さん]

ここと同じ並びのセブンイレブン大阪上町店横の空き地はマンションになります。賃貸ですね。
https://www.constnews.com/?p=57847

[857: 匿名さん]

公式にGM STYLEというページが出来て室内の完成予想CGやメニュープランの間取りが一部出てますね。
完売に向けた施策の一部でしょうか。でもこんなんできるんやったら、もうちょっと早く出してくれればいいのに。

[858: マンション検討中さん]

免震ダンパー偽装大丈夫なのでしょうか？
購入検討中ですが3LDKを2LDKに変更可能でしょうか？

[859: マンション検討中さん]

ダンパー偽装大丈夫なのでしょうか？
3LDKを2LDKに間取り変更可能でしょうか？

[860: 匿名さん]

>>858 マンション検討中さん

改ざんダンパー、大阪府で98物件だから、ここにも使われている可能性はありますが、取替えたら済む話なので、工事中に発覚でよかったですよね。

[861: 匿名さん]

>>859:マンション検討中さん
私の場合契約段階になって説明されましたが、無償のメニュープランで3LDKを2LDKに変更できるはずです。今GM STYLEのページでＱタイプのメニュープランで3LDKを2LDKにするプランが出ていますが、そういうプランがほぼすべての部屋にあるはずです。ただし、1期で購入したころの案内内容なので、今の段階でメニュープランで間取り変更できるかはMRで確認されたほうがいいと思います。公式サイトにも出ているということは今でも選択可能なんだということだと思いますが。

[862: マンション検討中さん]

免震、部屋割り変更についてご教授有難う御座いました。
30階以上北西角部屋からも大阪城は見えそうでしょうか。

[863: 匿名さん]

>>862: マンション検討中さん

北西角30F以上なら見えると思います。30Fというとちょうどディーグランセの屋上を超えるくらいですから、水平軸を天守閣とディーグランセ屋上で合わせ、垂直軸を天守閣と北西角の場所に合わせるとこのようになり、間を遮るものはありません。間に入る病院と公園の敷地に何か立たないか心配ですが、病院の建て替え病棟の高さは現状9階建てが計画中で、将来的に15階建てくらいの病棟が整備されても30階ならば大丈夫かと思われます。難波宮跡公園北部ブロックは低層の建物しか設置されなそうな情勢です。なおMRに現地からドローン空撮した写真集がありますから、確認されることをお勧めします。

また、病院の建て替え計画の情報については
>>400
>>425
>>788
を、公園整備の計画については
>>654
>>673
>>680
>>750
あたりをご参照されてください。

[864: マンション検討中さん]

ダンパー交換なら大変みたいですね。
NHKによると全体に足場を組んで外壁を外して屋上にクレーン設置して一本づつ交換するみたい。しかもダンパーはその建物専用の品で新しいダンパー供給には2年かかるそうです。
引渡し後に交換なら住民負担になるのでしょうか？

[865: 匿名さん]

ニュースの映像でも同じですが、ザタワーのHPの免震構造説明のところにダンパの写真が写っています。おそらく交換自体は比較的単純作業なのでは・・？。
この辺契約者に対しては、
１）白か黒か？　さらに　２）黒の場合の交換スケジュール。
それぞれを判明都度説明してほしいですね。
積水さんとの信頼関係良くしていく為にもそうしてほしいですね。

[866: マンション検討中さん]

タワマン全体で投げ売り買い控えで暴落しないか心配です。

[867: 匿名さん]

>>864: マンション検討中さん
それは外壁内側に埋め込まれた制震ダンパーの話で、本物件は建物地下の免震システムにしかダンパーは使われていないのでそのような交換作業は発生しないものと思います。
免震装置の基準外変形・損傷の引渡し後のアフターサービス期間は10年ですが、そもそも納品された部品が不良品だったと明らかになったなら基準以前の問題であり、国交省が問題の２社に交換を指示しているのでメーカー負担の交換、もしくは売主が自費で交換後メーカーに損害賠償請求かと。

[868: 匿名さん]

いや、まだ工場中で建物は積水に引き渡される前だから一旦は鴻池組負担でメーカーに請求ということもあり得るかな？

専用品というのは、ダンパーの規格自体はいくつか決まっていて求められる仕様の長さやダンパーオイルの粘度などを変えたりしてして強さを調整するくらいのことじゃないでしょうか？設計製造まで特注仕様にして商売になるとは思えない。
流石に40％のズレは製造公差とは言えないでしょうが、点検してみて一定以内のズレならば実際の免震性能に致命的な影響は無いとして引き渡し後の交換になる可能性もありますね。引き渡し延期は売主にとっても違約金とか遅延損害金を争われるリスクもあるし。

杭打ち偽装もコンクリ偽装も免震ゴム偽装も発覚した後で今の相場があるから個別の物件ならともかく、タワマン全体で暴落なんてあるかなあ？とも思う。

[869: マンション検討中さん]

巨大で重そうなダンパーを地下？に搬入して交換できるような構造になってたら良いのですが、、。重機は使えるのかな？

[870: 匿名さん]

>>869 マンション検討中さん

ダンパー自体、永久に使えるものではないから元々経年変化したら交換できる構造になってると思う。
それに工事中なら何とでもなると思う。外構の前ならクレーン車も入ってこれるし。
大変なのは既に住んでいるマンションだわ。

[871: 匿名さん]

>>867 匿名さん

今回の件で思ったのですが、免震構造って僅か数個のダンパーが命運を握ってるんだなと。
建築物でありながら機械みたいなもんなんですね。

[872: 通りがかりさん]

>>866 マンション検討中さん
だからといって免震構造ではないマンションが安全でしょうか？

[873: 匿名さん]

>>872 通りがかりさん

中低層なら耐震でも安全でしょう。
そもそも免震、制震構造でないとタワマンは無理だしね。

[874: 匿名さん]

>>871: 匿名さん
そうですね。あとこれが発覚していなかった場合、10年アフターの期間を越えてから点検した際に、そもそも最初から精度に基準値を超えたバラツキがあったのに「免震ダンパーが１本基準値より（強く／弱く）なってきているので、交換が必要です。経年劣化ですし、アフター期間も過ぎているので保障の対象外となり、費用は修繕積立金からの拠出となります」となっていた可能性もありますよね。品質検査を意図的に怠ることによって、不当な拠出を強いられていた管理組合もあったかもしれません。
いくらアフター期間内に保障対象の修繕項目を見つけようとしても、免震ダンパーの不具合というのは組合が依頼出来るレベルの業者のインスペクションでは如何ともしがたいのではないでしょうか。非常に怖いと思いました。

[875: マンション掲示板さん]

やっぱ枯れた技術の普通の耐震マンションのが無難なんかなぁって思うわ。

[876: 匿名さん]

それちょっと違うのでは？
今回の問題は耐震・免震技術の実績があるかどうかという話ではなく
部品メーカーの不正の問題ですよ。

[877: 匿名さん]

基準を外れたアンバランスなダンパーで構成され制震構造ってのは、躯体に損傷さえも与えてしまうような気がするわ。

[878: 匿名さん]

制震ダンパーって毎年点検するのでしょうか？
なんか繊細そうな装置のようなので、何年かしたら油圧のバランスとか変わってそうな気がします。新しい技術だから長期的な経年変化のデータとかまだないよね。

[879: 住人]

免震装置はそのままであれば建物の法定耐用年数以上の寿命を持っています。しかし、建物と同様にその一部である「免震装置」も充分な機能を発揮するためには日常点検などの維持管理が必要不可欠です。
点検の頻度や内容は、免震の設計者が設計段階で定めますが、一般的には竣工時検査の後は定期点検として毎年一回の目視検査を行い、２年目、５年目、１０年目などの節目には計測検査なども行います。
また、大きな地震を受けた後や台風、洪水などの災害、火災などがあった場合はその直後、速やかに影響の有無を詳細に確認する応急点検を行います。
　

[880: 通りがかりさん]

>>879 住人さん

免震は点検や計測可能と思うけど、制震は目視できても計測になるとおいそれとできないように思いますが、、、このマンションの話じゃないけど

[881: マンション検討中さん]

地面師&ダンパー地獄

[882: 購入]

売り上げは、１兆、２兆の単位です！
経常利益は、今年２０００億円以上出ているので、１００億程度は大した事なく

損金計上するだけです！

[883: 匿名さん]

>>882 購入さん

とはいえ株価下がってるで。

[884: 事情通]

>> 883: 匿名さん　

五反田の土地は８０ー１００億の実勢価格でした。
トップの司令社長案件のため、買いを急ぐしかありませんでした。

[885: 匿名さん]

>>884 事情通さん

いやそんなことより株価が上がる条件あるの？

[886: 匿名さん]

>>884 事情通さん

なぜかその下手こいた社長は今は会長になってるけどな。

[887: 積水ハウス通]

阿部俊則会長が業界の宝！和田勇代元会長を辞任に追い込んだようですね！

[888: 匿名さん]

>>887 積水ハウス通さん

ゴダゴダ解任劇から株価ダダ下がりだけどな。

[889: 積水ハウス通]

>> 888: 匿名さん　

ハウスメーカーでは、積水ハウスがいいでしょ？？？

[890: 匿名さん]

第4期売り出しは8戸になりましたね。
先着順は7戸となっています。

[891: 匿名さん]

>>877 匿名さん
建物の四隅に免震ダンパーがあったとして、1点だけ固い設定過ぎると、そこを軸に対角線状の隅が振り子の様に振り回されないかとか、ひとつだけ固い制振ダンパーがあると、その階だけ応力を受け流せなくて戸境壁に亀裂とか想像しますね。

[892: 比較中さん]

>>891 匿名さん

国交省の基準は±15%
KYBは国交省基準より厳しい±10%で管理していると顧客に説明していた。
それが、-43%の製品もデータ改竄して出荷しており総出荷数量の70%が基準外との報道があった。
これが事実であれば、そもそもKYBのオイルダンパーは出荷基準以前に設計的に未完成の製品で、量産技術が確立していないのではと疑ってしまう。

[893: 匿名さん]

実際に大きい地震があってここに限りませんが、
建物に被害が発生しても想定外の地震とか言って
済ますのが日本のやり方なんでそんな騒がなくても。

[894: 気にしないさん]

>>893 匿名さん
楽天家の方はそれでもよろしいんじゃないんでしょうか。
地震なんて予測不能なんだし、そもそも地震が発生した時にどこにいるかなんてわからないんだから。

[895: マンション検討中さん]

皆さんいろいろ話されてますが、ここの免震装置はKYBのものなんですか？

[896: 匿名さん]

KYBではないみたいですよ

[897: 匿名さん]

>>895 マンション検討中さん

未だ購入者に報告がないのであればKYB製の可能性が高いですね。
他のタワマンでは別のメーカーを使用しているとデベから報告があったようです。

[898: 匿名さん]

>>892 比較中さん

制振装置に使用されているオイルダンパーの製品としての完成度に疑問を抱きますね。
KYB以外の製品でも安心とは言えないかもしれません。

[899: 匿名さん]

>>898 匿名さん

そうなると全てのタワマンが信用できなくなるのでは？タワマン離れが起こる？

[900: 匿名さん]

最大手のメーカーが15年前から7割の不良品率で出荷しててその間東日本大震災を始め何度も日本を大地震が起こってて問題が顕在化してなかったんだから、まあ基準値からだいぶ外れてても問題なかった、もしくは定期メンテで調整されてて問題が潰されてたのかもしれないですね。国土交通省は他メーカーにも調査指示をしているということですから、この物件に採用されているいないを含め続報を待ちたいですが、いずれにしろ安全性という観点からは大きな問題は無いのでは。
それとは別に点検委託業務契約的にどうかという心配があります。ここの契約書類を見ましたが879さんの指摘通り免震ダンパーは毎年の通常点検と5年・10年の定期点検の契約が締結予定となってましたが、この契約の中に部品交換・修復は含まれず、必要となった場合は組合負担となっています。これが一般的な免震タワーの保守契約ということなんでしょう。ただ最初から基準値外の製品を納品しておきながら、定期メンテで契約外の補修や地震のダメージによる部品交換などが必要になると分かったら費用を要求されて、出荷時の検査は問題なかったのでと言われると素人集団の理事会は何の対抗もできなかったわけですよね。

[901: 匿名さん]

>>900 匿名さん

改ざんダンパーで大地震で問題がなかったのは、たまたま運がよかっただけということも考えられる。
飲酒運転しても事故したことないからオレは大丈夫理論と同じ。

[902: 匿名さん]

>>901 匿名さん
それか躯体にダメージはあったが、最初から狂ってたダンパーの精度も地震であらためて狂っていたので事後的な検証も出来ずダメージの原因の切り分けが出来ないとか。

[903: 匿名さん]

>>900 匿名さん

定期メンテで不良品交換で費用負担は腑に落ちないのは分かるが、地震のダメージでの場合は仕方がないと思う。

[904: 匿名さん]

>>903 匿名さん
確かに災害免責は仕方ないけど、仮に震度3程度の地震でも費用が発生した時は免責なんですかという程度の問題に争点が残りそうだし、大前提として不良品じゃ無いものが入ってるというものがありますので、基準値内の良品だったらこの問題は発生しなかったんじゃ無いかというところで相当揉めそう。。。

[905: マンション比較中さん]

タワーマンションに関わるショックアブソーバーですが
KYBの件は、社員が内部告発したことにより発覚しました！
度々インタビューに答えています！

[906: 匿名さん]

>>904 匿名さん

確かに。
今まであまり問題にならなかったのは、免震装置は信頼できるという神話により成り立っていたのかもしれませんね。

[907: 匿名さん]

だから現在報じられている通り「震度６強から７程度の地震でも倒壊の恐れはない」なら安全性の議論は早晩鎮火しそうなんですが、いざの時に倒壊しなくてもそれ以下の躯体ダメージや、免震システムの修繕費用の問題は尾を引きそう。ほとんど無いとは思いますが、すでになにがしかのトラブルでお金払った後のビルやマンションからは不良品を納品しておいてメンテでもお金を取るマッチポンプ疑惑の目を持たれてもおかしくない。

[908: マンション検討中さん]

残念ながら買えませんでしたが良いマンションですね！

[909: 匿名さん]

先着順1戸減りましたね。

[910: デベにお勤めさん]

KYBの件どなたか確認された方がおられたら情報よろしくお願いいたします

[911: 匿名]

日本国内90%シェアの会社で免震、制振ダンパーデータ改ざんのようです！！
※全製品が改ざん製品ではありません。

[912: 匿名さん]

KYBについては売主から手紙が来て、該当のメーカーの製品は使っていないとのことです。ただ発信日からみて川金問題の発覚前ですが。911さんの煽りは、KYBと川金で9割という意味？いずれにしろ売主にはしっかりとしたご対応をして頂いてますので、事態を静観しています。

[913: マンション検討中さん]

隣のタワーに近すぎますね。周囲に喜ばれるマンションでない積水の傲慢さの表れのようなマンションですね。

[914: 匿名さん]

>>913 マンション検討中さん

隣のタワーの住民さんかな？

[915: 状況]

>> 913: マンション検討中さん

ツインタワーでいいではないですか！？

昨今、都心ではツインタワー、トリプルタワーは多いですよ！



＜超高層マンション／高層マンション　引用＞
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52016479.html

[916: プラウドタワー安堂寺さん]

良いマンションだと思います。ドンキ・イズミヤの向かいで19階のスカイラウンジや全室大きめの間取りは好印象です。電話での問い合わせでは20F以下は完売とのことでした。先日、友人が先着順の一戸を購入しました。私も買えば良かったのですが、谷町六丁目から５分というのは無理があります。谷六と谷四の丁度真ん中あたりに位置しているので、リーズナブルな低層階を買うのに二の足を踏んでしまいました。今後、ローンを組めなかったなどの理由で低層階が出回る可能性というのはあるのでしょうか？ご存知の方ご教授ください。同系列のレジデンスタワー、買うなら２階の3LDKかなと思っていますが、抽選になるようです。2階部は共有ライブラリなどもあることから他のフロアに比べて40センチ天井高が高いようです。次に興味があるのは20階の南南西・南南東のお部屋です。ただ、なんだかんだで7千万程になりそうなのと地下鉄から遠いので、今週末の相談会に行ってから決めたいと思います。物件価格が底打ち反転してるので、谷五の交差点にできそうなタワマンまで待てないので積水ハウスのグランドメゾン上町台どちらか一戸でいいので納得いく買い物をしたいです。

[918: 匿名さん]

5期情報が登録され、先着順は7→8戸に増えました。4期は8戸売り出しだったので、先着順の7戸も含めた15戸のうち7戸売れてて先着順が残りの8戸かな？

[919: 引っ越し検討中さん]

>>918 匿名さん
未販売分含めて残り何戸なんでしょうか？ご存知ですか？

[920: 名無しさん]

>>916 プラウドタワー安堂寺さん
谷五の交差点にタワマンできるのですか？グランドメゾンでしょうか？

[921: 匿名さん]

>>920 名無しさん
レジデンスタワーのスレに谷町5丁目交差点の日本コムシスが移転した後周辺のビルも含めて一帯が閉鎖されているのでタワマンになるんじゃないかという話題が出てます。
同スレでまだ土地の登記がコムシスのままだと確認された方がいらっしゃいますが、市内タワマンスレではコムシスは2棟のビルを一棟に建て替えて残りの土地にマンションという噂もでてます。あくまで噂段階ですが。

[922: 通りがかり]

>>918 匿名さん
第五期分譲の記載の情報はどこからゲットされた情報ですか？SUMOには違う情報が掲載されています。

[923: 匿名さん]

>>922 通りがかりさん
890の時点で先着順が7戸になって、4期は8戸売り出しだったのでその情報を総合して売り出し対象は15戸。今は先着順が8戸になってるので7戸売れたかな？と思ったわけでまだ5期は販売個数未定と思います。実際に売主に照会しているわけではないです。
以前低層全部売れて残り1割程度という書き込みがあったので、24戸程度はそのタイミングで残っていたと考えて、そこから7戸は売れたと考えると残り十数戸以下ですかね？

[924: 匿名さん]

中央大通りは毎晩と言っていいぐらい暴走族が走ってますね。。。
北側の部屋はうるさくないでしょうか。
心配になってきました。

[925: 坪単価比較中さん]

>>北側の部屋はうるさくないでしょうか。

窓閉めていると五月蠅くないでしょう。

[926: 匿名さん]

>>925 坪単価比較中さん

開けたらうるさい？

[927: 匿名さん]

中央大通りの音は少なくとも聞こえてきませんね。それを言ったら南側だって長堀通りと同じ距離です。
この通りは爆走してる車はいませんが、イズミヤ向かいということから出入りの車の音がどの位聞こえてくるかですかね。イズミヤもドンキも0時までの営業ですから、深夜はそれも無くなりますが。

[928: 匿名さん]

北側は阪神高速があるから、深夜とかはトラックの音とかは聞こえますよ。
難波宮跡公園のところは音を防ぐ建物もないですし。
窓を閉めたら問題なしですね。

[929: 坪単価比較中さん]

928さんの通りです。窓を閉めたら問題なしです。

東2つ隣のウェリス難波宮 上町の最上階からバルコニーへ出ると
車の音はそれなりに入ってきました。

[930: 匿名さん]

「成人病センター跡有力」　統合巡り大阪市長　／大阪
https://mainichi.jp/articles/20181026/ddl/k27/100/339000c
森ノ宮に移転する方向の大阪府市立大学、ちょっと前まではメトロの検車場あたりが候補と言われてたけどここに来て成人病センター跡も有力と言う記事を見た。2022年春開学予定らしいけど、こんなグダグダ進行で間に合うかなあ。

[931: 通りがかりさん]

完成が待ち遠しいです。

[932: 通りがかりさん]

イズミヤの駐車場からも撮影してみました。
大阪生まれ大阪育ち。
この場所、大阪の中でも断トツな立地だと思っています。

[933: 通りがかりさん]

>>932 です。
添付忘れてました。

[934: 匿名さん]

>>933 通りがかりさん

隣のタワマンがなければ完璧なんだけどな。

[935: 匿名さん]

>>932 通りがかりさん
どの辺がダントツなんですか？

[936: 通りがかりさん]

>>932 通りがかりさん
そうですね、この辺りはかなり良い立地だと思います。

[937: 匿名さん]

自演くさい。

[938: マンション検討中さん]

>>937 匿名さん
推測は自由ですけど、違いますよ。

[939: 匿名さん]

>>934 匿名さん

それは、お隣の住民の台詞でしょう

[940: 匿名さん]

>>939 匿名さん

お隣というかお互い残念だね。

[941: 口コミ知りたいさん]

高層でも方角により眺望が悪いだけですよね？

[942: 匿名さん]

親子タワーとも兄弟タワーとも言えそうですね。
ここの販売が完了すれば、地面師の損害が補填できますね。

[943: 匿名さん]

>>942 匿名さん
同じ鴻池組施工ですからね

[944: マンション検討さん]

>>896 匿名さん
KYDでもすべて不良品とは限りませんとの事ですよ。

[945: 名無しさん]

いよいよ我が家の柱に着手 とはいえ入居まで１年以上先 皆さんそれまで何します？壁グロスの張り替えでも考えようかしら

[946: マンション検討さん]

>>910 デベにお勤めさん

KYDとの事でしたよ。

[947: 匿名さん]

>>946 マンション検討さん

KYBでなくてよかった。

[948: 匿名さん]

もう消化された話題ですがKYB問題に関しては、契約者には売主から該当のメーカーのダンパーは使ってない旨手紙がもう来ています。
そもそも「産業用機械として普及しているボールねじを利用して」と書かれているので、オイルダンパーですらない。ボールねじを使った減衰こま。
https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/quality/index3.html

[949: マンション比較中さん]

現地見てきました。低層はだいぶ内装も出来ていますね。ひとつ気になるのが、ベランダの隔て板の高さが低い気がします。窓の高さに達していないようです。これで完成形なのでしょうか？すべての隔て板がこの高さなんでしょうか？

[950: 匿名さん]

難波宮からも堂々と見えるようになってきました。

[951: 匿名さん]

第5期の3戸の抽選日が過ぎ、第5期2次が2戸登録されました。先着順は7戸のままのようです。

[952: マンション掲示板さん]

>>951 匿名さん
先着順は補充されてますよね。タイプI の6720万円は消えてしまいましたし、別物件私の友人買いました。

[953: 匿名さん]

>>952 マンション掲示板さん

なるほど、多めに出して売れなかったら先着順の戸数に入れているかもしれませんね。

[954: 匿名さん]

残り6戸となりましたね。
レジデンスタワーもあるのに売れ行きいいですね。

[955: マンション掲示板さん]

>>954 匿名さん
レジデンスは駅から歩きます。なんか地元民としては、以前のボロアパートの印象しかないので、買うならザ・タワーです。ぶっちゃけレジデンスは売れ残る可能性もあると思います。ザ・タワーは前がドンキで19階にスカイラウンジと低層階でもタワーの恩恵被れますがね。

[956: 匿名さん]

現地にもX'masがやってきました

[957: 匿名さん]

>>955 マンション掲示板さん
概ね同意です。ドンキ前という点と隣のタワーとお見合いになる点以外に欠点はないと思う。

[958: 匿名さん]

>>955 マンション掲示板さん
19階にスカイラウンジがあって低層でもタワーの恩恵ってどういう意味？

[959: 匿名]

>>958 匿名さん

低層階は眺望はよくないですが、スカイラウンジにいけばタワーの眺望を堪能できるという恩恵です。
ラウンジ等の共用スペースが低層階にしかないタワマンもありますからね。

[960: 匿名さん]

ここの北側高層階ってもう残ってないですよね？

[961: マンション検討中さん]

http://ietto-tower.jp/news/【特報！】グランドメゾン上町台-ザ・タワー有り.html

もう転売？

[962: 匿名さん]

少し気になったのですが、難波宮跡公園の北側の馬場町のタイムズ駐車場の土地には今後高層建築物は建たないでしょうか。ここに高いものが建つと大阪城の眺望が絶望的になるので気になりました。

[963: 匿名さん]

>>962 匿名さん
ここは今は駐車場として運用されていますが、難波宮跡公園北部ブロックと言って公園としての整備が予定されており、民間の施設を誘致するならどのようなものが建てられるのかマーケットサウンディングなども行われています。調査結果については >>750 で既出です。
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000424/424145/...

[964: 通りがかりさん]

20階くらいまでは完成しているようですが、それ以上
上には建設が進んでいないようで、何かトラブルなのでしょうか？

[965: 評判気になるさん]

現在２７階工事中じゃないでしょうか。大方予定通りに進捗しているように見えますが。

[966: 匿名さん]

こちらご契約されている方たちは、ボーケン跡にマンションが建つことをご存知の上で契約されているのでしょうか？

[967: 通りがかりさん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[968: 匿名さん]

ここが7割方売れた後建築計画が出てきたので大半の契約者が知り得ないタイミングですね。ただこのスレでも近所でも話題になってたから契約者の皆さんご存知と思いますよ。しかしながら先着順の数を見る限り大幅なキャンセルは出てないようだし、行きたかったらここに住んだ後住み替えで出ていくのでは？このスレでも双方良し悪しあるとの議論がありましたし。

[970: 匿名さん]

ほとんどの契約者が積水の担当から聞いてます
用地の仕入れ価格と建物の予想されるレベルから考えて
全く興味出ませんでした

[971: 匿名さん]

販売第一期から↓看板ありましたので、およその方が比較されてるのではないでしょうか。

[972: 通りがかりさん]

>>966 匿名さん
どういう意味でしょうか？

[973: 匿名さん]

現地だいぶ高くなってきて垂れ幕設置されてる。

[974: 匿名さん]

>>972 通りがかりさん
ボーケン跡の方が多くの面で格上のマンションということが言いたいのでは？

[975: 評判気になるさん]

>>970 匿名さん

確かに。
設計施工が長谷工の時点で検討外にした人多そうですね。

[976: 匿名さん]

ボーケン跡はこの板でも >>528 以降で大体議論し尽くしてるからなあ。
消費増税対策の住宅ローン減税お代わりも引き渡し時期的に対象外になりそうな情勢だから10%で買うことにもなるし、興味がますます萎んでいってる。
あと出てないところでは積水は土地にゆとりがある分駐輪場のキャパが大きく一階の平置きスペースも多いし、ミニバイク置き場も空いてれば駐輪場として使えるようになっているのが子育て世代には地味に有難い。
ボーケンは裏手の公園が暗くて乗り捨てられた三輪車などが朽ちており、子供が遊んでいるところをあまり見たことがない事も気になっている。関電三井タワーが出来たらマンションの照り返しで明るくなってくれないかなと期待しています。

[977: 匿名さん]

タワーマンションは利便性はかなり重視されると私は思ってます
駅から5分以内が必須条件です　ボーケンからだと7～8分かかってしまいます
その時点で外してしまいました　あと価格に見合いそうにないレベルの物件が予想されます積水ですら手を引いた土地です
ただ難波離宮北部ブロックは数年で再建され　南ブロックも時間はかかるけどいずれは再建されます
このエリアがよくなるようにそれなりにいいものを建てて欲しいと願ってます

[981: マンション検討中さん]

[No.978～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[982: 匿名さん]

>>977さんの南部ブロックの再建というのは、おそらく大極殿の復元のことを指摘されているのだとは思いますが、2015年に検討を開始したものの、今確認できる最新の整備委員会議事録では整備のコスパが悪いことが指摘されており、進んでいないように思われます。
・南部ブロックで大極殿建物復元検討
https://www.decn.co.jp/?p=23852
・平成27年度難波宮跡整備計画検討委員会議 会議資料(pp.23-29)(pdf, 774.93KB)
http://www.city.osaka.lg.jp/kyoiku/cmsfiles/contents/0000360/360835/H2...

ただ、将来的に南部ブロックに大極殿復元されることが決まり、仮に復元された平城宮跡第一次大極殿と同じ規模の建物が建った場合にはその高さは27メートルとなり、>>694 で確認できるとおりボーケン跡から大阪城天守閣の視界を遮ることになり、低層階の眺望に大きく影響を与えることにさなります。

国立病院や難波宮跡公園南部ブロックの将来像が明らかになりつつあるグランドメゾンよりも、関電三井タワーの部屋選びは難易度が高そうです。今後も関電三井タワーのスレに場所を変えて一帯の開発計画の情報について議論されていくんでしょうね。

[983: 匿名さん]

>>982 匿名さん
最後の南部は北部です。失礼しました。

[984: マンション検討中さん]

>>977 匿名さん
僕の予想は逆。関電不動産はいいもの建てるデベですよ。

[985: 匿名さん]

完売できる価格でいいものなら歓迎ですよ

[986: 匿名さん]

関電タワーは何だかんだ言っても気になりますね。
南北公園で日当たりは良く、2階でも大阪城は望めます。公園は簡単には地目変更できないので、日当たり、眺望は保証されてますね。
ザ・タワーと学区は同じだったと思いますが、利便性より環境に重きをおくファミリーなら関電タワーも魅力的です。
関電タワーの概要が分かるまでにザ・タワーは完売しそうですが、レジデンスタワーの売れ行きには影響しそうかな。
この辺一帯が住むのに良い所としての認知が上がり、マンション価値の維持に繋がるといいです。

[987: 匿名さん]

関電三井タワーはブランド、立地ともに申し分ないけど高いだろうね。買えないかもしれないのでここにしたけど意外とここと変わらない価格なら後悔しそうだ。

[988: 匿名さん]

せめて設計だけでも長谷工じゃなかたらよかったんだけどね。個人的なイメージの問題だけど、どうしても安物って感じがする。

[989: マンション検討中さん]

>>987 匿名さん

上の方を購入されてたら後悔されるかもしれませんね　今回ザタワーは下との価格差が大きかったように思われます

[990: 匿名さん]

谷町四丁目駅が改装されて綺麗になるようですね！
今後も周辺が整備されていくといいですね。

[991: マンション検討中さん]

>>988 匿名さん
それは間違いです。今やそのイメージは実態に即していません。品質と実績戸数を基にしたアフターはかなり良いです。設計は事業主の意向でしょう。(常識ですが)

[992: 匿名さん]

大阪メトロが構想している谷町四丁目駅その他の改装案の画像がネット上に出ています。
谷町四丁目駅のコンセプトは「金の茶室」で、かなり派手になりそうです。
外国人観光客を意識しているのでしょうか。

[993: 匿名さん]

これねえ。
大阪メトロ　活力インフラプロジェクト
https://youtu.be/xGI9bVIJTLM
谷四の画像は 4:19 と 6:41あたり。
本当にこれで作るんだろうか。

[994: マンション検討中さん]

反対運動の報道出てましたね

[995: 匿名さん]

先着順、2戸減って4戸になりましたね。

[996: 匿名さん]

そろそろ隣のタワーの高さに達しそうです。

[997: 匿名さん]

>>996 匿名さん

すごく近くに見えますね。望遠写真だからかな？

[998: 匿名さん]

>>992 匿名さん
もう少し落ち着いたデザインにして欲しかった

[999: 匿名さん]

>>998 匿名さん
こんな"ぶっ飛んだ"デザイン
賛成です
市営地下鉄なら絶対にできない
民間のなせる技

[1000: 匿名]

やったぜ！　1000レスゲット。