プラネスーペリア西宮仁川ってどうですか？その２

[匿名さん]

プラネスーペリア西宮仁川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.pj-nigawa.com/

所在地：兵庫県西宮市仁川町3丁目61番2の一部（エアリーコート（A街区））、101番の4（ブライトコート（B街区））、103番の4（セントラルコート（C街区））、195番（エレガントコート（E街区））（地番）
交通：阪急今津線 「仁川」駅 徒歩5分 （エアリーコート（A街区））、4分（ブライトコート（B街区）、セントラルコート（C街区））、6分（エレガントコート（E街区））
阪急今津線 「甲東園」駅 徒歩9分 （エアリーコート（A街区）、ブライトコート（B街区）、セントラルコート（C街区））、8分（エレガントコート（E街区））
間取：3LDK～4LDK
面積：75.64平米～90.02平米
売主：大林新星和不動産 大阪支店
売主：野村不動産　大阪支店
施工会社：株式会社森組
管理会社：星光ビル管理株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[625: 匿名さん]

残り18戸かー
ついにここまできましたか
年内完売いけそうじゃないですかね


プラネスーペリア西宮仁川
価格：4,890万円～6,550万円
間取：3LDK～4LDK
専有面積：75.64m2～95.04m2
販売戸数/総戸数： 18戸 / 169戸

[626: 匿名さん]

ちょっとのニーズと仕様と値段の掛け違いが、大規模では地獄を生む良い事例だな
ここのリセールは大苦戦だろうが、買う時も世間の人気をみてから買う必要性もあると感じるな

[627: 匿名さん]

全ての棟が南向きになっているところは配慮されていますが、棟同士の距離的に、
日当たりは十分確保されているのでしょうか？
棟ごとに細かく分かれているので、大規模でもエレベーターを待つというストレスは回避されそうですね
共用施設に関しては、多目的スペース以外はないのでしょうか？

ほとんどがファミリー層になりそうですから、子供の同級生がたくさんいると安心できますね

[628: 匿名さん]

ここまだ売ってるんやね。
初期に、価格が高すぎると否定的なカキコミをしたけど、
その私に対して寄ってたかっての攻撃が酷かったな。
ここがビバりーヒルズだと力説していた人はどうしてるかな？
「買えない妬み」と、根拠なく非難した人はどうしてるかな？
買えないと、買わないでは違うのだが・・・
まあ、私は買う必要のない立場の人間で、人の失敗が見ていられないだけなんだが。

頭金の少ない人は既に、売るに売れない状態になってると思うよ。

[629: 匿名さん]

投資マンションの305号室の賃貸募集が出てますね
安いのか高いのかよく解らないけど


http://www.athome.co.jp/chintai/1010323623/?BKLISTID=030PPC
プラネスーペリア西宮仁川Ｅ棟 ３０５ ３ＬＤＫ（提供元：東急リバブル(株)　西宮北口センター（賃貸））【アットホーム】｜西宮市の賃貸マンション[1010323623]

賃料 16.5万円 管理費等 なし
敷金/保証金 1ヶ月/なし 礼金 3ヶ月
交通 阪急今津線 / 仁川駅 徒歩6分 （電車ルート案内）
阪急今津線 / 甲東園駅 徒歩8分 （電車ルート案内）
所在地 兵庫県西宮市仁川町３丁目 （地図を見る）
築年月 2015年11月(築1年8ヶ月) 専有面積 73.80m²
間取り ３ＬＤＫ 主要採光面 南

[630: ６２８]

売ろうとしても売れない場合、賃貸に切り替えて時間稼ぎをするのはよくあること。
しかし、この立地で時間稼ぎは命とり。売るなら追い銭してでも売ってしまう事。
株なら価格変動は誰にでも判る事だが、不動産の場合は下落初期の頃は水面下で買い取り業者が
暗躍して買い取り再販する為、相場下落が表面化するのはちと時間がかかる。
買取業者が腹いっぱいになったら、市場に出てくるよ（その時はもう遅いが）

私は自分の資産運用で、昔の下落期に買いに入ったが、概して素人は高値覚えが激しく、
と言うより残債の関係だろうが決断が遅いな。
所謂、価格変更がツウレイト、ツウリトルちゅうやつやね。

ここ数年の需要の先食いは甚だしいと思うで。
最近のマンコミのカキコミの激減は明日の市場を表してる様な気がするな。

[631: 匿名さん]

賃貸の部屋の賃料は投資として儲けが出る金額なのでしょうか？
シロウトなので全く判断がつきませんが、空き部屋にさえならなければトータルで
プラスになるんですか？
恐らく立地によっても相場があるのでしょうが、どのような法則でこの賃料が
割り出されているのでしょう？

[632: 匿名さん]

貴方の様な素人が手を出すものではないと言うのが正解。
それでは身も蓋もないので・・・・・

投資物件なら「収益還元法」で検討するのが通常。
要求利回りをいくらにするのか？それが可能なのか？
この賃料とは629の事だと思いますが、それはオーナーの都合
toolate,toolittle　の典型だと思います。

「空き家にならなければトータルでプラスになるのですか？」
この問いで貴方のセンスが判る、止めておきなさい。

[633: 匿名さん]

エアリーコートのAgタイプの販売がまだあるのですね。
お庭は芝生、ということなんですが天然芝なのでしょうか。それとも人工芝なのでしょうか。
天然芝だとお手入れがこの時期から大変になったりしそうなんですが…。
雨が降った後とか、芝自体もものすごい延びますし、
雑草も生えてくるので。
マメな人だと気にならないのかもしれないですが、
お手入れが難しそうと思う方だと、庭のない階の選択になってくるのかな。

[634: 匿名さん]

まさか人工芝は無いかと思うが、天然が嫌ならネットやホームセンターで人工芝が安く売ってるので張り替える選択肢も有りますね。

[635: 匿名さん]

>>総額500万円購入費用サポート
>>対象住戸:A101、D209、D304、E108、E206　※1邸当たり上限額100万円まで


新築初期と比べて本体価格の改定はどれくらいやったの？またはしてないの？
それとも個別交渉値引きなの？それもしてないの？

正常価格がどれか全く解らなくなるね

[636: 匿名さん]

ここ、どうしてたら売れたと思う？

いくらできが悪くて窪地といえ、
少し本線まで距離があるといえ、
西宮だし、駅近だし、環境いいし、
今のご時世で坪200は安い。

割高でも売れてるところは売れてるけど、
支線のマンションてのがもはやきついのか？

[637: 匿名さん]

マンションなら主要駅徒歩圏が必須。
ここは用途地域から言って戸建ての地域。
実際私は昔3丁目で80坪12000万の予算で
土地を探したが縁がなく他に決めた。
こんなグロテスクな集合住宅が出来るなんて
夢にも思わなかったよ。

[638: 匿名さん]

値下げしてますね。 このお値段ならだいぶお買い得と感じます。2年落ちですが金利も安いですし学区も良いので羨ましいです。

[639: 匿名さん]

>>638
公開値下げしたのは1階ばかりだね
完成在庫なんだし全部の部屋の値引き価格をホームページで公開したらいいのに
興味があっても個別交渉して値引き額聞くとか壁高い気がする
値引き後の価格でも内容から見たら高く感じる


A棟　101号室　90.02㎡　5,750万円→4,890万円
B棟　105号室　77.44㎡　4,990万円→4,390万円
B棟　106号室77.44㎡　4,990万円→4,390万円

[640: マンション検討中さん]

なんか、ネガティブ書き込み多いですね。
私のマンションを見た感想では、パッと見の入口やコミュニティルーム？は良い雰囲気なのにその他後ろにある吹き付けの壁との落差にガッカリ。けれど部屋の動線や中身、学校区は魅力的。駅からの距離はいいけど道が狭い。
それらを、踏まえて値下げ価格を見ると総合的にみていいかな？と思っています。
ちなみに前の社宅は友達の勤める会社ですが、今どんどん人を出していっていて最終的には売るみたいですよ。何ができるかは知りませんが。
今購入検討中ですが、実際住まわれている方のコメント聞きたいです。

[641: 匿名さん]

記録的な売れ残り方かな、少なくとも西宮の駅近で。

似た門戸厄神のNTT社宅後は29戸ずつしか作れないからスケールメリットが出せないが、西北人気とそれなりの仕様でこれまでは売れてきた。

ただら15%値上がりしてから売れ行きが厳しい。便利とはいえ支線のサラリーマン向けでは坪200万強が限界なんだろう。

ここは二駅も離れた郊外なのにNTTの数年前より高値設定。それに無理がある。新星和が日生の配下ならもっと安くできなかったのかと思う。

加えて環境を志向する地域なのに電車や墓や窪地など微妙な要因が多い。コストカット意識に溢れた安っぽさに気分が上がらない。眺望がかぶることへの配慮もない。スカスカの鉄格子でクランクインもないからリビングから前の棟の出入りや家の中が丸見え。植栽、手摺り、目隠しなどなんとでもできたはず。

ここにトーヨーキッチンつけても軽自動車のハンドルだけ本革のようなもので、企画も雑すぎる。

日生の社宅は順次戸建てかマンションなんだろうな。似た計画だと売れないだろうが全く違うものにもしづらいだろう。3年前からさらに建築費も値上がりしてるしどうするのかね。土地だけ売って戸建てにしときなさい。

[642: 匿名さん]

このマンションのすぐ横には大きなお墓がありますが住んでる方は気にならないのかな？
まあそこにはマンション建たないので建って眺望が悪くなるよりはましなのでしょうか？

[643: 匿名さん]

B105号室、600万円引きで売っています。

>>このマンションのすぐ横には大きなお墓がありますが住んでる方は気にならないのかな？
気にする人は買わないかなと思います。お墓、ダメな人といい人がいますね。守護霊みたく守ってくれるならいいのかもしれません。

このマンションの面白いのは、ABCとDEで離れているんですよね。DEは別マンションで売り出すなどできるような気がしますが、一緒に販売しています。

C街区は完売。それ以外も完売していくんでしょうか。どの街区が人気か教えてもらいたいですね。

[644: 匿名さん]

ここまで残ったらいつかっても同じだから、年度末決算にむけて1200万引き指値したらよいのでは。

[645: 匿名さん]

最初に買った人かわいそうね。しょうがないけどね。

[646: 匿名さん]

A街区完売したようですね。
残り10戸ちょっと、B街区も時間の問題でしょう

[647: 匿名さん]

確かに時間の問題ではあるが、他と比べてもその時間の長さが異常な程長いですな

[648: 匿名さん]

1,500万くらい値引きしたの？

[649: 匿名さん]

所詮、西宮と言っても売れて群がる物件は交通便利な北口の駅前だけ。他の物件はどこも駅距離と価格に消費者がついてこれてへん。西宮検討者にとっても今のこのあたりが価格でいっぱいいっぱい。数年後に下がり始めるリスク考えると正直二の足踏むのは当然。

[650: 匿名さん]

２路線使えてどちらもそれなりに近いですし、
間取りとかはごく普通のマンション、という感じですから価格がこういうふうになってしまってということになってくるのかなぁと思いました。

お値段ももう少し落ち着けてほしいけれど現状完売している棟もあるので
納得して購入されている方も多いのでしょうね・・。

[651: 匿名さん]

>>650
2路線？？
「仁川」と「甲東園」の2駅ってこと？
あんまり意味なくね？
普通は近い方の仁川駅を使うだろうし。

[652: 匿名さん]

「２路線使えて」ではなく２路線使わないと使い物にならない路線と云う事やな。
それにしても650は何を言いたいのか訳解らん。

[653: 匿名さん]

残り10戸

[654: 通りがかりさん]

また値下げしてますね
残り１桁台になりそうですし、いよいよ秒読みってところですか

[655: 匿名さん]

1期と比べて1000万弱の値引きか
不動産も株と同じで水物だな
消費者の金融リテラシーが問われるだ

[656: マンション検討中さん]

ブランズ中古も坪150ぐらいっぽいから、最低坪170ぐらいでの買い付けが妥当やろな。

それにしても支線は一気に厳しくなったわ。門戸厄神も苦楽園口も厳しい。ここはさらに本線から遠いのに利便施設が少なすぎるね。

[657: 匿名さん]

>>654 通りがかりさん

最初に高く売って買ってくれたら儲けもん
売れ残れば値引きで完売させる
商売としては当たり前のことやんな

後は先に購入した人が法律的には何も言う権利ないけど心理的には不満残るけど
一生に一度の買い物やしリピートして貰う必要もないから気にする必要ないもんな

[658: 匿名さん]

完成から丸2年経ってようやく残り10戸か
A街区エアリーコート、C街区セントラルコートは完売したのね


物件名 プラネスーペリア西宮仁川　ブライトコート（Ｂ街区）(先着順)
販売価格 43,900,000円 (1戸)
間取り 3LDK
専有面積 77.44m2
テラス 12.16m2
専用庭 5.32m2（月額使用料:480円 ）
管理費(円)/月額 11,160円
修繕積立金(円)/月額 5,740円
管理準備金(円)/引渡時一括払 10,000円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 193,700円


プラネスーペリア西宮仁川　ディアコート（D街区）（先着順）
販売戸数 5 戸
販売価格 45,300,000円 (1戸) ～54,900,000円 (1戸)
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 75.64m2 ～ 88.79m2
バルコニー 11.68m2 ～ 24.74m2
管理費(円)/月額 10,900円～12,790円
修繕積立金(円)/月額 5,610円～6,580円
管理準備金(円)/引渡時一括払 10,000円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 189,200円～222,000円


プラネスーペリア西宮仁川エレガントコート(E街区)（先着順）
販売戸数 4 戸
販売価格 46,200,000円 (1戸) ～53,900,000円 (1戸)
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 77.49m2 ～ 84.87m2
バルコニー 11.97m2 ～ 13.11m2
管理費(円)/月額 11,160円～12,230円
修繕積立金(円)/月額 5,750円～6,290円
管理準備金(円)/引渡時一括払 10,000円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 193,800円～212,300円

[659: 検討板ユーザーさん]

仁川は西宮だろうが駅近だろうがやっぱ戸建て地域なんやね。
新星和が何を作ろうが、西北から3駅も離れるとマンションニーズはあらへんかったと思うわ。
お6000万あれば50弱の戸建てたつしな。

[660: 匿名さん]

>>659 検討板ユーザーさん

ここの土地を仕入れて企画した段階は新星和不動産時代だったのかな？

大手ゼネコンの大林組が子会社にしたのは2014年だけどそれより前から計画してたの？

[661: 匿名さん]

残り9戸

[662: 匿名さん]

>>659
部屋によって800万～1,500万くらいの値引きやってんのか？
新築の不動産の価格って何だろうな
中古だったら価格変わっても当たり前だけどな

[663: 匿名さん]

残り10戸　Bキャンセルか

[664: マンション検討中]

隣のブランズも今は@140台でも売れないんだね。
数年前はこことさして変わらない値段で出ていたが。

ここは1500万値引きしてもらってちょうどだよ。
ほんと、500万引きとかで買ったらヤバイよ。

[665: 匿名さん]

賃貸もずーっと残ってるね。悲惨すぎるわ。

[666: 匿名さん]

郊外の支線駅でも戸建て群なら違和感はないが，
現地はマンション銀座で違和感有りまくり。
戸建て群の中の一棟の低層マンションならそれなりにカッコいいのにな。

町並み的には戸建て企画が正解なんだろうが、商売的にはマンション企画がてっとり早い
と云う商売優先の結果なんだろうね。

[667: 匿名さん]

残り7戸

[668: 匿名さん]

さすがに今度はまたキャンセルって事はないよね

[669: 匿名さん]

値引きしてもこんな高い価格なんか
ここからさらに500万円値引きしても微妙なのに・・・


新価格
D棟　304号室　77.49㎡　4,530万円
E棟　406号室　77.49㎡　4,620万円

[670: 匿名さん]

たまにマンション前通るけど、B棟の共用スペース丸見えで全然使われてないよね
子供のクリスマス会とかするのにパーティルームあったらいいなって思うけど、あんなに丸見えじゃあ使いにくそう

[671: 通りがかりさん]

初期に買った場合はローン残高より新価格の方が圧倒的に安いですが、なんらかの対応、説明はあるのでしょうか？デベによるのでしょうか？

[672: 匿名さん]

ついにD街区3戸、E街区4戸で残り合計7戸
完成後2年以内完売できるかの瀬戸際
営業マン最後の全力疾走頑張れ


物件名 プラネスーペリア西宮仁川　ディアコート（D街区）（先着順）
販売時期 先着順販売中
所在地 兵庫県西宮市仁川町３丁目103番の11(地番)
交通情報
阪急今津線 「仁川」駅 徒歩5分
阪急今津線 「甲東園」駅 徒歩8分
種別 マンション
敷地面積 2,277.46m2
土地権利/借地権種類 所有権
建築確認番号 BCJ14大建確023（平成26年8月20日付）
用途地域 第二種低層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート (一部鉄骨造) 地上4階
建物竣工時期 平成27年11月下旬
入居時期 即入居可
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
総戸数 37戸
販売戸数 3 戸
販売価格 45,300,000円 (1戸) ～54,900,000円 (1戸)
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 75.64m2 ～ 88.79m2
バルコニー 11.68m2 ～ 24.74m2
管理費(円)/月額 10,900円～12,790円
修繕積立金(円)/月額 5,610円～6,580円
管理準備金(円)/引渡時一括払 10,000円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 189,200円～222,000円
駐車場 有り(敷地内)30台（月額使用料12,000円 ～ 15,000円）
駐輪場 あり74台（月額使用料100円 ～ 200円）
バイク置場 あり4台（月額使用料1,000円）
ミニバイク置き場 あり4台（月額使用料500円）
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成して頂き、管理会社との間で管理委託契約を締結
売主 大林新星和不動産株式会社
野村不動産株式会社
取引態様 販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
施工 (株)森組
お問い合わせ 「プラネスーペリア西宮仁川」インフォメーションセンター
TEL:0120 - 393 - 250
定休日：水・木曜日
営業時間 [平日] 10:00 ～ 17:30
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
備考 ※先着順販売のご案内申し込みの際には、ご印鑑(認印)、本人確認資料(運転免許証・健康保険証等)をご持参ください。※ローンご利用の場合、平成27年分及び、平成28年分収入証明書(源泉徴収票等)をご持参ください。※表示の価格には消費税8％が含まれます。※先着順受付中につき、売却済みの場合はご容赦ください。
情報更新日 2017/10/30
次回情報更新日 2017/11/13


物件名 プラネスーペリア西宮仁川エレガントコート(E街区)（先着順）
販売時期 先着順販売中
所在地 兵庫県西宮市仁川町３丁目195番の1(地番)
交通情報
阪急今津線 「仁川」駅 徒歩6分
阪急今津線 「甲東園」駅 徒歩8分
種別 マンション
敷地面積 2,281.22m2
土地権利/借地権種類 所有権
建築確認番号 ＢＣＪ14大建確024(平成26年8月14日付)
用途地域 第二種低層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート (一部鉄骨造) 地上4階
建物竣工時期 平成27年11月下旬
入居時期 即入居可
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
総戸数 36戸
販売戸数 4 戸
販売価格 46,200,000円 (1戸) ～53,900,000円 (1戸)
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 77.49m2 ～ 84.87m2
バルコニー 11.97m2 ～ 13.11m2
管理費(円)/月額 11,160円～12,230円
修繕積立金(円)/月額 5,750円～6,290円
管理準備金(円)/引渡時一括払 10,000円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 193,800円～212,300円
駐車場 有り(敷地内)30台（月額使用料12,000円 ～ 15,000円）
駐輪場 あり72台（月額使用料100円 ～ 200円）
バイク置場 あり3台（月額使用料1,000円）
ミニバイク置き場 あり4台（月額使用料500円）
管理形態 区分所有者全員で管理組合を結成していただき、運営・管理業務は管理会社に委託予定
売主 大林新星和不動産株式会社
野村不動産株式会社
取引態様 販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
施工 ㈱森組
お問い合わせ 「プラネスーペリア西宮仁川」インフォメーションセンター
TEL:0120 - 393 - 250
定休日：水・木曜日
営業時間 [平日] 10:00 ～ 17:30
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
備考 ※先着順販売のご案内申し込みの際には、ご印鑑(認印)、本人確認資料(運転免許証・健康保険証等)をご持参ください。※ローンご利用の場合、平成27年分及び平成28年分の収入証明書(源泉徴収票等)をご持参ください。※表示の価格には消費税8％が含まれます。※先着順受付中につき、売却済みの場合はご容赦ください。
情報更新日 2017/10/30
次回情報更新日 2017/11/13

[673: 匿名さん]

販売は少しずつ進んではいるけれど、もうガツンと売れていくみたいなカンジではないですよね。
もう既にたくさん入居している人がいて雰囲気がわかるから
それが自分にあうのかどうかというのを見ることができるところは…いいのかな。
マンション内のコミュニティというのは活発に活動しているのでしょうか。
マンションだと少し人と距離を起きたいという人もいると思いますが。

[674: 匿名さん]

小さい子供がいる人だとパーティルームなどの共用施設を使ったりするかもしれないですが、今時はみんな結構忙しいから、そういうことはしないのかな。

マンション内コミュニティが面倒という人は一定数いると思います。
戸建てと違って
あまり普段はガッツリと関わり合いになったりということがないですから。
それはそれでありだと思います。