プラネスーペリア西宮仁川ってどうですか？その２

[匿名さん]

プラネスーペリア西宮仁川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.pj-nigawa.com/

所在地：兵庫県西宮市仁川町3丁目61番2の一部（エアリーコート（A街区））、101番の4（ブライトコート（B街区））、103番の4（セントラルコート（C街区））、195番（エレガントコート（E街区））（地番）
交通：阪急今津線 「仁川」駅 徒歩5分 （エアリーコート（A街区））、4分（ブライトコート（B街区）、セントラルコート（C街区））、6分（エレガントコート（E街区））
阪急今津線 「甲東園」駅 徒歩9分 （エアリーコート（A街区）、ブライトコート（B街区）、セントラルコート（C街区））、8分（エレガントコート（E街区））
間取：3LDK～4LDK
面積：75.64平米～90.02平米
売主：大林新星和不動産 大阪支店
売主：野村不動産　大阪支店
施工会社：株式会社森組
管理会社：星光ビル管理株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[147: 物件比較中さん]

みにいった。いやあ、きついの一言。

タイルは局所的にしかなくて、事実上全面吹き付け。この水っぽいうんこみたいな色はなんや。。隣のブランズはいわんや、他の賃貸より安っぽいで。

バルコニーの境はコンクリートを部分的にすらつかってなくて、全戸ペラペラボードのみ。しかも、上がスカスカ仕様で隣がのぞける賃貸仕様。

坪230も出して、ありえへんよ。

[148: 物件比較中さん]

あと、いくつかの棟の一階は、前の道路よりさらに下になってますね。天井高は245だったかな？普通より低いのに地面にめり込んでるって、残念すぎ。前は柵格子と植木で監獄状態。一階は絶対やめましょう。

前に広めの溝を作ってるけど、今は蓋なし。距離をあけるためかな。代わりに、通行の危険度はますけども。

[149: 物件比較中さん]

あと、車でいきましたが、仁川沿いの車道と川の上の踏切が非常に狭く、信号もないのでかなり混雑してますね。マンションから県道337に抜けるのが時間がかかりましたね。県道に入る最後の右折も夕方いきましたが、5回も信号待ちしましたね。非常につっかえます。

最後に、すぐ隣の仁川から関学へ抜ける道や上甲東園の空気感を期待してましたかま、同時にたってるプラネの戸建も安っぽく、既存のミニ戸建と社宅が醸すどんよりした空気も好きでないです。

というわけで、検討リストから外します。反論あるでしょうが、ご参考までに。

[150: 匿名]

ベランダのペラボーとチープ感満載なプラ仕様は何とかならんかったのかな。
コスト削減にしては度が過ぎてますね。
その上配管むき出しとはオイタが過ぎてます。

このマンション横の線路沿いの道路はアップダウンなのに、いつも抜道として
車が猛スピードで飛ばしてるし、子どもを一人で歩かせられないぞ。

[151: 匿名]

>>150
そんなら買わんかったらええんとちゃう？

[152: 匿名]

安い賃貸マンションやね、これは。
ここを買う人は、ほんと分からん。。。

[153: 購入検討中さん [男性 30代]]

マンションの価値は立地や環境ですからね。駅近で低層住宅にあるし学校区もいい。外観は古くなるし優先度は低くていいと思いますけどね。

[154: 匿名さん]

実需と資産価値を分けて考えられない人が多いよね。実需でこんなにいわれてるマンションは関西トップではないかな。

資産価値についても微妙だよね。
駅近って言っても、支線の郊外で、駅直結でもないマンション。徒歩5分もかかる。価格も夙川並み、西北、苦楽園口、御影、住吉より上の価格。さて、維持できるのかな。

リーマン前のバブルでここより近くて質の高いブランズがここより安かった。さらに近いジオは売値坪150ですよ。

立地や駅距離だけ考えても大幅と行かずとも騰落はするよね。加えて質の低さ。答えは見えてるね。

仁川はURが最高なんだよ。

[155: 匿名さん]

>>150
配管ってバルコニーからの雨水管のことですか？

隠してるというのは、壁に埋め込んでたり、小綺麗なもので包んでたりするということでしょうか？

マンションいくつか住んでますが、見たことなくて。純粋にご質問です。

[156: 匿名さん]

確かにマンションの資産価値として立地が最重要でしょうが、
構造や外観は個人がリフォームして修繕不可能なので
リセールするには不利ではないでしょうか。
価格が安いならともかく、決してそうではありませんし。

[157: 匿名さん]

まも とめると、リセールにおけるここの問題は、

まず、立地に比した売値
(仁川の窪地で、徒歩5分前後で、ここより近いところもあるのに、高すぎる)

次に売値に比した構造や外観
(全面吹き付け、スカスカペラボー、ボイドスラブ200m、田の字なのに高すぎる)

[158: 匿名さん]

先日見に行きましたが、C街区のエントランスの自動ドアはマンションには珍しく、戸建のような感じの幅が狭いドアがついててビックリしました！購入者の方もあれを見たらショックでは⁈

マンションとかって、エントランスはガラスのドアが多いイメージだったので、それだけで、えっ⁈ってなりました…

[159: 匿名さん]

初めまして。色々見てますが、ここの掲示板は荒れてますね。
さすがに悪意を感じるレベルです。笑
注目の裏返し？とりあえず、見学行ってみます。感想は後日。

[161: 匿名さん]

注目されていると、色々な意見が出てくるとは思います
それを参考に見て回れるというのはメリットじゃないでしょうか
自分では気が付かないことも書かれると思いますし

エントランスのドアが幅が狭いというのは知ることが出来て良かったかな
資産価値と直結するものじゃないですけれど
許容範囲かどうかというのは見てみようと思いますから・・・

[162: 周辺住民さん]

平日の昼間に書き込んでる人ってどんなお仕事してるんですかね？？よく仕事中に写真までアップ出来ますね。文面は男性っぽいし、主婦が書き込んでる訳ではなさそうですし。

[163: 匿名さん]

世の中の仕事は外出や移動もあるんだよ。平日が休みの仕事もあるんだよ。お休みもとれるんだよ。暇な時もあるんだよ。書き込みはデスクトップからだけじゃないんたよ。

ほら、ここの営業も橋の向こうのワコーレの営業もそうだね。この業界はモラルなんかないよ。

[164: 匿名さん]

>>159

いかがでしたか？

[165: 匿名]

>>164
秘密です。

[166: 匿名さん]

現地に足を運べない人の為に写真をアップして下さるのは
とてもありがたいと思います。
ただ、ネガティブな感想が目につくのでもう少し客観的に
ご自身の感情を抜きにして投稿していただけると
助かります。

[167: 匿名さん]

そうかな
前のスレの最初のほうなんて賞賛レスばかりだったよ
じゃああれも客観的な意見ではなかったということになってしまうよ

[168: 入居済み住民さん]

感情をのぞいて読めば良い。ファクトは出尽くしている。見た目の好き嫌い以前の話し。

[169: 匿名]

読みました。要らないです。

[171: 匿名さん]

事実をならべると

プラス
現在の西宮で数少ない駅近物件
仁川では希少なマンション
学区、環境のよい仁川西側

マイナス
窪地
古い社宅街
とはいえ、ほとんどの棟は徒歩7分ぐらい
大量供給
全面吹き付け、タイルあっても単色
コンクリなしの上がスカスカペラボー
ボイドスラブ200m
田の字
天井245と限界まで低い
過去、より近くてより質の高い物件が、ここより遥かに安い
プラウド名義ではない

駅はいいが、価格が物件の質に応じてなく、リセールも厳しそうってことで決まりでは？

ワコーレは坪200ぐらいで、20以上安い設定すね。ちなみに、景気悪かった時のJR芦屋徒歩2分のワコーレはここより安いよ。よく考えようぜ。

[173: 匿名さん]

>>172
これからご苦労さん

[174: 匿名さん]

171へのまともな反論ないの？
できないなら購入失敗となるね。

[175: 周辺住民さん]

数年前に発売されたマンションと比べると地価は20％近く上がっており、建築費も上がっています。
地域的に低層マンションしか建設出来ず、地価も高いのでどうしても割高になります。
しかしながら、近畿全体を見ると数年前から地価が下がっている場所が多い中、上がっているのは資産価値として考えた時に重要なポイントと言えると思います。

[176: 匿名さん]

近畿全体がどうとか、マクロでみてなにか意味あるの？

資産価値のはなしなら、ここより駅近が4000万で売ってたのを、5500万で売ったら、そりゃ売る時に大幅に下落するよねと言われてるわけ。しかも低い質し。

実需推しすればいいのに、何故資産価値を持ち出すのだろう？

好き嫌いで買うならそれは個人の自由。タイミングもあるのはわかる。

[177: 物件比較中さん [男性 40代]]

もうちょっと高級感とそれなりの仕様だったら5500万でも考えたのに。あの外観と中身をよく見たら、到底中級マンションだわな。

建物周りの植栽とライトで無理矢理高級感出して誤魔化してる感が満載よな。ここでも出てるけど、ベランダのプラ板と隣家との境のペラボー、更には直床ボイドスラブ200mmってのがいただけない。ボイド200なんて賃貸かよ。
ターゲットは子育て世代って言ってなかったっけ、営業さん。子どもの足音でトラブルになっても責任取ってくれないんでしょ？
長谷工の激安マンションと同じかそれより酷いわ。作りだけ見たら近所のブランズやライオンズの方がだいぶマシだわ。
よく見たら施工の森組ってのは長谷工の関連会社か、イロイロと納得。

[178: 賃貸住まいさん]

阪神間はマンションバブル崩壊が始まってるんじゃない？プラウド香櫨園は予定よりかなり安く出てるし、ブランズ夙川、芦屋川、芦屋浜は3連続で大コケして叩き売られてるし。ここもちょっと待てば数百万安く帰ると思うよ。

[179: [ 60代]]

本当に、そうかね。

[180: 物件比較中さん]

ブランズの三物件は立地が悪すぎるのにマンションバブルに便乗して値段釣り上げたから自分の首絞めたんでしょう。
ブランズ夙川なんか交通量の多い2国の真ん前で駅までも遠い。とてもとても子育てファミリーが買う物件ではないわな。ましてやリタイア老夫婦にも。

ここは駅近の立地は悪くないけど、周辺のドヨンとした環境がイマイチな感じ。初めて建物を見た時、4000万くらいが適正かなって思ったわ。

[181: 賃貸住まいさん]

ブランズ芦屋浜町は立地いいのに売れてない。プラウド香櫨園の低価格や、マンション建設計画の減少ってのも考えると、やっぱり阪神間マンションバブルはもう崩壊じゃない？

[182: 匿名さん]

現在の価格高騰は、震災と東京オリンピックによる建材費、人件費の高騰や、それでも利益が出せる土地への入札合戦による土地購入価格の高騰がある。

それに応じてデベが価格をあげてきたが、所得があがっているわけではないので、顧客がついてこれなくなっている。
結果、ここのように立地はよくても、使用を大幅に下げて売らざるを得なくなっているのが今なわけ。

そもそもブランズのようにろくな土地を変えなかったマンションは、不本意ながら値下げして売っている。

そのことをバブルでもバブル崩壊とも言わないよ。

香櫨園のプラウドは坪200超え。
過去15年でみても、香櫨園界隈は坪150-180ぐらいが平均。
坪200超えてマンションなんかないよ。
駅前でもなく、徒歩11分もかかるし、スロップシンクすらついてない。
計画中の駅前2件は少し前の夙川クラスになるだろう。

ブランズの打出も同じ。坪200。
駅北側の二号線沿いがそれより安くうってたのに、駅自体のブランドもないのに、阪神高速より南でその値段は誰も出さないというところ。

[183: 匿名さん]

土地の高騰やマンションの高騰もだけど、今もまだ上がり続けているのかな。
マンションを購入するも、高値掴みだけはしたくは無いけど、
買うのも悩むところなんだろうな。

数年先は今より高くなっているかもしれない。

[184: 匿名さん]

前にも出てたけどボイド200は一部でしょ。あと、ワコーレを勧めても誰も買わないだろ。せめて、参考になる情報書いて。

[185: 匿名さん]

あと、皆さんマンション事情詳しいですね。本当か分かりませんが。少しだけですが、参考にします。

[186: 匿名さん]

普通は「ボイドスラブ280-350mm　✳1階など一部を除く」という形式で書くよね。
特殊に薄いところを最低値として書いて、最大値は書かないってのは、客に違和感を持たせるだけ。

普通に考えたら、スラブの厚さに自信がないことの表れと思うのが自然。
もしかして、書かれてもないのにスラブだけは頑張っていると思ってるのかな。

まったく参考にならないねえ。

[187: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

売れ行きが鈍くなってますね

[188: 契約済みさん [男性 40代]]

そろそろ値下げせんと売れないかもですね～
第一期や第二期でも値引きってできたんかな？

[189: 匿名さん]

直床のボイドスラブ200mmは、相当に薄いという事でしょうか。
マンション設計ガイドのサイトによれば、ボイドスラブ工法の
スラブ厚さは250～350ｍｍ程度だそうで、厚さにより遮音性も
高くなるそうです。
ただ、中が空洞なので音の太鼓現象も大きくなるようです。

[190: 匿名さん]

既に入居が始まっているようですが、ご入居された方は住み心地など、感想はいかがでしょうか？

[191: 匿名さん]

コストカットネタは一通りでた感じだが、配管の遮音用ブラスターボードも1枚のみだね。
2枚重ねしてないマンションなんか、プレサンスやエスリードレベルでもなかなか見ない。

ボイドスラブが分厚いと太鼓現象が大きくなるという話があるが、まさか薄い方が遮音性が高いといいたいのではないよね。
そもそもボイドを中空にせずに軽量の物質で充填されていたり、太鼓減少を避ける形状にしてたりするところもあるのだよ。

[192: 入居予定さん]

久しぶりに来てみたら…嘘の書き込みはダメですよ。私は設計図見せてもらいましたが、掲示板に書き込まれている内容とは全然違いましたよ。内覧も終わったので入居が楽しみです。

[193: 匿名さん]

>>192
どこが違うのですか？
ホームページでみれる情報や現地の写真とは合致してますが、内覧でわかったことがあれば指摘ください。有益だと思うので。

窪地
古い社宅街
ほとんどほ棟は徒歩7分ぐらい
大量供給
全面吹き付け、タイルあっても単色
コンクリなしの上がスカスカペラボー
ボイドスラブ200m 〜
田の字
天井245と限界まで低い
過去、より近くてより質の高い物件が、ここより遥かに安い
プラウド名義ではない

[194: 匿名さん]

ここって仕様が低いんですか？
キッチンスペースを見るだけでも食洗機、浄水器、水なし両面焼きグリル、天板はステレンスチタンと意外と高仕様に思えたのですが、表面的なものではなく構造をコストカットしているという事ですか？

[195: 匿名さん]

>>194
193に書いてるやん
逆に何が高級なの？

キッチンの仕様で食洗機、浄水器がないところ探す方が難しいよね

[196: 匿名さん]

前から思ってましたが、ここを購入検討すらしないであろう方がなぜここに書き込むのか不思議です。
さて、客観的に見た感想ですが、外観の吹き付けタイルはやはり本物のタイルに比べると見劣りしますが、こういうもんだと思ってしまえば許せる範囲ですね。内部仕様は、最近の新しいマンションに付いているであろう設備はほぼ揃っていて、なかなか優秀だと思います。玄関は少し狭めですが、収納はなかなか考えられていて企業努力を感じます。パイプスペースも後々管理しやすいようになっています。一番引っかかったのは立体駐車場です。よく車を使う方は手間取りそうです。近くに平面駐車場があるといいですね。