阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

[匿名さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart12です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/

[773: 名無しさん]

>>771 具体的に教えて！
どんな得があるの？

[774: 名無しさん]

確かあやめ池は簿価が相当低かったのでは？
なら、思い切った投資できるよね

[775: 住まいに詳しい人]

昭和40年代（1960年代）頃までに開発された阪急の分譲地は
まさに「損して得とれ」の真骨頂やったね

土地や家を売って手っ取り早く儲けるなどという浅はかな目的やなく
多くの人が憧れるような理想を追求した上質な開発をする事で
それを通じて阪急ブランドの価値向上や沿線価値の向上を目指したり
阪急のファンを増やして（平たく言うと阪急信者）
グループ全体の顧客増加や売り上げ増加への波及効果を狙ったものやった

それがおかしくなりはじめたのは昭和50年代あたりからやな
池田の伏尾台や名塩など遠隔郊外に阪急が手を出し始めたあたりで
なりふりかまわなくなり、その後のバブル崩壊以降は
決定的に昔の阪急にはあった「損して得とれ」の根幹が失われて別物になった

[776: 名無しさん]

あんたもしつこいな。

だからどんな得が取れるのか、具体的に言ってくれ。
いっつも机上の理屈ばかりで、飽きた。

って書いても一切レスないだろうけど。

[777: 匿名さん]

都合が悪いのか、ネガティブな意見は全部同一人物と思い込んでしまう痛い人がいるっぽいですね

[778: 匿名さん]

批判が辛辣であれ、山の上らしく、別荘需要や避暑地需要を取り込める体裁にしない限り、価値や住宅地として永続し得ないのは事実だろうな。

少なくとも山の上の単なる宅地はむしろ過剰に余っている事が問題となっているこの時代において、どう言い訳してもただの宅地を後先考えず大量供給するだけのニュータウン路線は正当化できない。

[779: 名無しさん]

またいつもの話に戻った。

[780: 通りがかりさん]

＞７７３損して得取れの『得』というのは、言うまでもありませんが、何らかの利益につながるといった『狭義の得』だけでなく、ブランドイメージの向上やブランド力の保持といった無形資産やのれんに傷がつかないことを防ぐという意味合い、つまり『広義の得』も含まれますよね

実際、阪急の欠陥マンション対応（モンセーヌ南茨木）や食品偽装問題（阪急阪神ホテルズ）、ツアー客置き去り問題（阪急交通社）などは、阪急のブランドを大きく毀損しました

分譲地開発も同じだと思いますよ

何せ山手台は阪急の最終最後の自社開発の大型分譲地になるわけですから、それだけ今後何十年も多くの人に見られ続け目立ち続ける案件です

目先の利益を優先するばかりに、今新しいだけで中古になったら何の魅力も優位性もなくなり一世代で廃れるようなしょうもない分譲地を開発すれば、阪急の評判やブランド力は下がるし、買って損したお客さんが後悔してアンチ阪急になり阪急の悪評がじわじわと世間に浸透する事もじゅうぶんありえますからね

阪急が開発途中でトンズラ（建売ブローカーに投げ売りして撤退）した名塩なんかは、高値掴みで大損しただけでなく阪急のいい加減さに呆れてアンチ阪急になったお客さんが実際多いですよ

モンセーヌ南茨木　欠陥マンション問題
https://web.archive.org/web/20071126135020/http://kanto.m-douyo.jp/mai...
欠陥住宅全国ネット・・・モンセーヌ南茨木Ｂ棟 PCアンボンド未施工事件
https://bit.ly/2IQM9q2

阪急阪神ホテルズ食品偽装問題
https://kotobank.jp/word/%E9%98%AA%E6%80%A5%E9%98%AA%E7%A5%9E%E3%83%9B...
https://www.sankei.com/west/news/131119/wst1311190084-n1.html

阪急、西宮名塩の販売用土地を業者に売却　今後はマンション分譲事業に集中し宅地分譲事業からは早期撤退すると表明
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/353532/res/33-38/
〕 当社の連結子会社である阪急不動産株式会社は、平成15年７月30日に、販売用土地
〕 等の譲渡売買契約を締結いたしましたので、お知らせいたします。
〕
〕 記
〕
〕 １．譲渡の理由
〕 阪急不動産株式会社は、投下資金を短期間に回収できる市街地マンション分譲
〕 事業を中心に展開し、宅地分譲については、早期に撤退を図っていきます。その
〕 一環として、当該資産の一括譲渡を実施いたしました。

[781: 名無しさん]

なるほど。

これで一連の書き込みがプロによるものだと言うことがよくわかったよ。

[782: 戸建て検討中さん]

そもそも、少子高齢化、人口減少期に入ってる日本で、ニュータウン開発や新規開発の必要性が大いに疑問視されます。
特に、わざわざ山を削り自然破壊してまで、造る必要は全くないでしょうね。
これからは限られた人口と税収で社会基盤を維持しなければいけないのですから、既存住宅街の利活用促進がより一層求められています。

[783: 名無しさん]

あと15年足らずで空家率が30%を超える空前の家あまり時代に
わざわざ郊外の山の上を切り崩して何の変哲もない新しいだけのニュータウンをまた造って増やすとか
どう考えてもまっとうな開発じゃないですし買う人も報われませんよね

殆どの郊外ニュータウンは一世代で不人気なオールドタウンとなり空き家だらけの寂れた街になりますが
いくら住民が減ってもそこのインフラ維持管理補修を放棄する事はできず莫大な税金投入が必要となり
ニュータウン以外の既存住宅地の住民にもそのコストが重くのしかかり続けるのが最大の問題なのです

[784: 戸建て検討中さん]

この掲示板はアホばかりか？

自分の住んでいる街を貶すアホばかり

[785: e戸建てファンさん]

＜そこが聞きたい＞空き家問題　野澤千絵教授
https://mainichi.jp/articles/20170529/org/00m/070/005000c

■無秩序な宅地開発抑制を

全国に約８２０万戸の空き家があり、街中に広がるスポンジの穴のように空き家が増える「都市のスポンジ化」が進んでいる。野村総合研究所の予測＝１＝によると、２０３３年には３戸に１戸が空き家になる計算だ。

－－なぜ空き家がこんなに増えているのでしょうか。

　相続をきっかけに空き家が生まれる場合が多いのです。核家族化が進行した現代では、子供世代が実家を相続しても、既に別の場所に自宅を構えており、実家を引き継がないケースが多々あります。そして、空き家が右肩上がりに増加する中にあっても、依然として都市部では高層マンションが林立し、地方都市の郊外では無秩序に戸建て住宅地の開発が続いています。日本が「住宅過剰社会」から転換できていない点も空き家の増加に影響しています。

　住宅に６５歳以上の高齢者だけが住んでいる場合を「空き家予備軍」と定義して、持ち家の割合が高い戸建て住宅を対象に全国の状況を調べてみると、空き家予備軍は約７２０万戸もあります。将来、予備軍の住宅が相続された際、適切な管理や賃貸への変更、中古住宅としての売却などがきちんと実施されないと、大半が空き家になるのではないかと懸念しています。

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■聞いて一言

　人口減少の中、マンションや住宅が次々に建てられる一方、空き家問題が深刻化している。まず、地方自治体が郊外に広がる無秩序な宅地開発の抑制に真剣に取り組むべきだろう。また、都市部の高層マンションの建て替え問題は、現段階で対策を講じなければ将来、巨大な廃虚が林立する事態になりかねない。中古住宅が市場で流通するための制度も整備しなければならない。空き家問題を解決するには、国と地方自治体が住宅行政の面から、多角的に取り組む必要があるだろう。

[786: e戸建てファンさん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[787: 名無しさん]

箕面森町は大きな区画がたくさんあるね。

[788: 匿名さん]

確かにSUUMO見ても新規売り出し中宅地で７０坪超えるのは箕面森町くらいだね。
街づくりの考えがちゃんとしてるのかな。

[789: 匿名さん]

森町、いいね

[790: 匿名さん]

箕面森町は山を切り崩して開発してるけど、大きな区画も作っているし、意義のある開発ってことだな。

[791: 検討板ユーザーさん]

森町は行くまでに有料道路通るけどねー笑

[792: 戸建て検討中さん]

1970年代以降に日本中の主要都市近郊に広まった郊外の新興住宅地（所謂ニュータウン）は日本の新築信仰につけこむことでこの40年の間だけはなんとか成立してきたが、郊外に無秩序に住宅地を広げていくビジネスモデルがオワコンで永続しえないし人口減少社会においてインフラも維持不可能で社会にとって弊害が大きすぎるなんて、まともな識者なら全員が指摘して警鐘を鳴らしていることだよね。

山林を切り崩して新品の街をつくるニュータウンは失敗した昭和のビジネスモデルで、社会的に弊害や負担が大きく持続不可能というコンセンサスを無視し、不自然に擁護している人間こそ怪しすぎるしまともじゃない。

宝塚はただでさえ郊外で大阪平野のどん詰まり奥地なのに、更にそこから登ったとんでもない山の上にも関わらず、悪い意味で昭和ニュータウンの二番煎じ丸出しな画一的な平均50坪台区割りでないと宅地分譲が成り立たないというのであれば、宅地開発自体を中止するべきですよね。

いっそ、風光明媚な霊園（公園墓地）にでもして販売すればいい。

霊園なら、家あまりや土地あまりを助長せず空家率にも悪影響与えないし、交通負荷も増さず今でも既に問題になっているメイン幹線道路や麓の渋滞にも悪影響与えないし、一時的に小中学校をパンクさせて迷惑（将来生徒数は激減するとわかっているのに税金使って今だけの為に増築）かけることもないし、眺望得られるのは最前列だけってことにもならずどこからでも眺め良い大阪平野を眼下に望むロケーション良好な墓地となるし、区画毎のインフラ整備（電気、ガス、上下水道）など不要にも関わらず宅地以上の坪単価で販売できるし、良い事尽くめ。

山の上のオールドタウンに既に余りまくっている50～60坪の単なる宅地と違って、大都市近郊のアクセス良好な墓地はガチで不足しているから社会や人々にも本当に貢献できる。

もっとも、山の上なのに平均50坪台じゃないと分譲地として成立しないという珍説じたいが間違いなのですけどね（笑）
単に目先の利益に執着するあまり（区画数を増やし坪単価も極大化する為だけに）極限まで区割りを小さくしているだけ。

[793: 戸建て検討中さん]

>>790
森町は計画のままだと典型的なバブルの後始末、最悪の負の遺産になるところだったけど、
機転を利かして郊外の存在意義とは何かと自問自答で見つめなおして
敷地が広々とした里山エリアを設定したこと『だけ』は評価できる。

結局のところ、郊外の存在意義って広々とした庭やゆったりとした空間だから。

これからとんでもない家あまりの時代を迎えて、都心までアクセス良い駅から徒歩圏でも
40～50坪の土地は稀少でもなんでもな庶民でも買える、買い手が有利な家あまり土地あまり時代がくる。

そんな時代になったときに、結局郊外のバス便エリアや山の上にどんな存在意義があるかといえば
広さや住環境しかないんだよね。

だから、上で事例としてあげられているような苦楽園や甲陽園の山の上の敷地が広大な邸宅街（苦楽園番町、柏堂、剣谷、鷲林寺南町、目神山町など）は、たとえ不便でも人口減少時代になっても生き残る。
多少不便でも、ゆったりとして緑豊かで眺めも良く庭も広い住宅地に住みたいという需要は永遠になくならないから。

逆に言えば、山の上なのにカツカツの50坪台で分譲当初新しいだけを売りにしニュータウン丸出しの分譲地は、中古になれば見向きもされなくなるってこと。

[794: 戸建て検討中さん]

邸宅街は付き合いとか面倒くさいから対象外です。
新規となると、やはり箕面森町しかないのですね。

[795: 通りがかりさん]

彩都西はどうなん？

[796: 検討者さん]

山手台買うくらいなら逆瀬台買った方がいいのでは？
山本より逆瀬川の方が便利でしょ。
朝は6分間隔でバス走ってるよ。

[797: 匿名さん]

満員の阪急バスなんとかしてくれん？

[798: 匿名さん]

結局、結論は「山手台なんかやめて○○が良いよ」か。

山手台のスレッドで執拗に山手台をけなしまくってるなぁと思ってだけど、そういうことか。

納得。

[801: 山手台だめですか？]

自動運転ができたらバスやタクシーの数が増えて、老人でも問題なく住める時代になると山の上は人気は高まるのでは？やっぱりあの景色はすごくいいですし！景色見えないところは人気ないと思いますが。。。

[802: 匿名さん]

今のフォルテガーデンで、景色がバッチリ見える所は擁壁の上にある最前列の5〜6軒ほどなのでは…。ほとんどの家は見えないように感じますけど。どうなんでしょうね…

[803: 通りがかりさん]

昔アズナスが有った所、緑豊かですごく好きだったのに丸ハゲになっちゃって残念。
山手台のシンボルだと思ってたのにあっさり失くしちゃってショックだわ

[804: 名無しさん]

旧販売センター跡にもうファミマの看板上がってましてましたね。
ファミマだけ先に開業するのかな

フォルテガーデンの新街区、住人向け先行案内のDM来てたし、
着々とですね・・・

[805: 名無しさん]

>>803アズナスの所の幹線道路沿いの大木が切られてしまったのは残念ですが、今新しく開発されている街区の街並みも総じて山手台南部より緑貧しいですよね

山の上なのに土地をぎりぎりまで小さくしているので駐車場2台で庭も狭小となり木々も少ないです

[806: 検討板ユーザーさん]

山手台住みやすいけどなぁ？

バス便が不便なのと、冬は寒いけど、小鳥のさえずりに癒されますよ。

早くファミマ開店して欲しいなぁ。

[807: ご近所さん]

彩都では新街区のガーデンウエストもガーデンフロントに続いて、当たり前のように（一部ではなく）全区画が電線地中化されていますね、、
https://8984.jp/3110/project/index02.html

防犯カメラや警備車両巡回などのタウンセキュリティなど、今の子育て世帯、共働き世帯が求めているニーズも当たり前のように実現出来ていてます

同じ阪急が彩都では当たり前の出来ていることが、なぜ山手台では出来ないのだろう

コストダウン？　目先の利益重視？

人口減少時代に山を破壊してまで開発する事の正当性や価値なんて一切考えてない使い捨ての開発だから？

[809: 匿名さん]

>>807
確かに阪急の山手台開発は、同じ阪急が開発している彩都の分譲地と比べても投売り感、手抜き感が凄まじいというか半端ないですね…

区割りも50坪台前半が多くどんどんセコく貧乏臭くなっていますし

[810: 通りがかりさん]

また「彩都ガー、彩都ガー」の繰り返し...

[811: 戸建て検討中さん]

芦屋浜が台風の洪水でハザードマップ詐欺問題が起こっています。
山手台も、土砂災害警戒区域を阪急と宝塚市が談合して、隠されてるみたいですよ。
ネット見たら一目瞭然です。

[812: 名無しさん]

>>811
土砂災害警戒区域を隠すもなにも，去年ぐらいに宝塚市からのお知らせでチラシが入っていましたよ．

今後のフォルテガーデン開発予定地の一番上の一部（来年に造成，再来年に分譲開始？）が区域に入っていましたね．

阪急と宝塚市が談合して隠すって何の証拠も無いのにしょうもない話はやめてください．
ネット見たらって一目瞭然て恥晒しなコメントもお控えください．

[813: 通りがかりさん]

新しいオープンモールのカフェって何が入るか決まったんですかね。噂だとドトール系というのも聞きましたが。

[814: 匿名さん]

山手台 いい所ですよ！
文句を言うは人はどこに行っても一緒ですwww

[816: 匿名さん]

阪急オアシス、今年の4月から開店時間遅くなりましたね…売れてないんでしょうか…ドラッグストアとかができたからでしょうか…
バス少なすぎて不便だし、どんどんいろんなサービスが廃れていったらどうしようかとこの先不安です…。

[817: 匿名さん]

オアシスの売上は減ってそうですが，土曜日ポイント３倍にするなどして生き残ろうと頑張っているんじゃないでしょうか．生鮮食品はオアシスでしか買えませんし，積極的に利用したいですね．ウェルシアが近いとつい敬遠しがちですが．

地元の色んなサービスを利用しないといずれ痛い目に合うのは我々，山手台の住民ですよね．
みんながマイカー通勤や，遠くまでショッピングなんかしていると，
いずれ地元の商業施設は全て潰れて，バスもほとんど無くなり，年老いて困ることになるんでしょうか．

その頃に都心に引っ越そうにも中古物件は売れないだろうし，財力のある人は山手台に負債を抱えたまま，便利なマンションに引っ越しでしょうか．

美しい山手台を終の棲家にしたいなと思っていますが，不安な将来がちらつきますね．
新街区の分譲が順調に進み，多くの子どもが暮らす街になることが将来の希望です．

私はできるだけオアシスを利用して，遠出以外はマイカーやめて，バス移動を心がけています．
同じような人が増えると幹線道路の渋滞や騒音も減って嬉しいなと思います．

[818: 通りがかりさん]

ファミマの方が売れてないよ。

あと二店舗何が入るのか気になる所です。

人口増やす為に、最終街区にマンション建てて欲しいな。

[819: 匿名さん]

そうですね…住んでいる人口の割には商業施設や公共サービスが乏しいので、少しでも栄えるように、積極的に利用していきたいと思います！

[820: 名無しさん]

山手台東で未だ残っている土地の殆どは用途地域が一種低層なので戸建て用地でマンション建設は無理。。
高さ10m以下（3階建て）の低層マンションなら可能だが、このご時勢に山の上のバス便エリアでは需要乏しすぎて買い手がつかないので分譲マンションは厳しい。

マンション等の集合住宅を建てる予定だった用途地域の場所も一部（オアシス向かいの斜面など）あったが、上記のような理由でマンション計画は全て中止になった模様。

集合住宅で成立する可能性あるとすれば、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅や転勤族向けの住環境や教育環境を売りにした賃貸マンション。
大き目の特別養護老人ホーム等ができれば、そこで働く従業員の需要で多少はオアシスやファミマの客も増えるかもしれない。

[821: 匿名さん]

>>818
大型マンションや団地（逆瀬川団地）がある逆瀬台でもスーパー等の店舗はやっていけず潰れた。
逆瀬台にも昔は阪急オアシスがあった。
所謂ニュータウンは住民が一斉に高齢化して寂れるので、街の衰退とともにお店がやっていけなくなって閉店するのは避けられない事なのかも。

[822: 職人さん]

>>821 匿名さん

逆瀬台は逆瀬川が近いのでみんな逆瀬川に買い物に行くんだよ。山本みたいにスーパーのない寂れた駅とは違う。