阪急が分譲する宝塚市山手台のpart12です。
引き続き情報交換していきましょう。
前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/
[スレ作成日時]2015-04-12 20:12:27
＼専門家に相談できる／
阪急不動産株式会社口コミ掲示板・評判
| No.101 |
by 周辺住民さん 2015-05-26 23:28:49
投稿する
削除依頼
最近、山手台では脱北者（山手台北部脱出者）が増えています。
まだ築数年の新しい家の売広告が週末に目立つようになりました。 想像していたより住み心地が良くない、山の上なのに50坪台で密集していて 住環境がそれほど良くない、地域の商業中心核エリアであり通勤需要の大きい JR中山寺にバスでアクセスできない、不便、渋滞、冬は極寒などが原因でしょうか。 |
|
|---|---|---|
| No.102 |
>>100
阪急も、山手台は現状のまま十分売れると考え、彩都は苦戦しており、何か付加価値付けないと殆ど売れないと判断してるのでしょう。さすがにバス無し駅徒歩15分以上は普通じゃ売れんでしょ。 |
|
| No.103 |
顕著に売れなくなってきているから、年間予定販売量を無理やりにでも裁く為に
業者に転売したり、まちづくりの本質と何の関係も無いわけのわからない キャンペーンを連発しているんだよ。 東5丁目で新築なのに仲介業者経由で売りに出ている物件もあるね。 |
|
| No.104 |
>>100
彩都F68街区は、無電柱や擁壁のこだわりは確かに評価できるけど、区割りは阪急らしく目先の区画数＆坪単価極大化丸出しの細切れで山手台同様に醜い。まぁ彩都も山手台も同じ部署の同じ連中がやっているから当然だろうけど。 モノレール駅から非徒歩圏の坂を登らされる場所なのに、200平米未満（50坪台）が7割と大多数で、60坪超がたったの3割しかない。170～200㎡ 166区画 200㎡～ 72区画。 家や土地が既に余り出して居てこれから猛烈に余る今の時代に、わざわざ山を切り開いて開発するからには、付加価値を高めた上で全区画65～70坪超にしないといけないようなロケーションだけど、実際には50坪が殆ど。 |
|
| No.105 |
確かにね。
山手台の広告でも50坪超とかドヤ顔で宣伝してて笑える。 山の上で50坪台区割り（最低敷地面積170㎡に対して）なんて 建売業者が平地で最低敷地面積100㎡ぎりぎりに割って 30坪台の区割りで区画数を最大化しているのと1ミリも変わらない。 いや、わざわざ住宅余りの時代に山を大規模自然破壊して 山の上でやっている分、山手台のほうがより悪質。 戸間の空間的ゆとり（通風や1階リビングの冬の日当たり）や 緑の景観の復元や郊外らしい広い庭など、一種低層の優れた 住環境をまともの実現するには、50坪台（しかも駐車場2台）では あまりにも狭すぎるのは誰の目にも明らかなのに、理想のまちづくりを 謳いながら、その正反対の事をやっているのは、目先の金儲け「しか」 考えていない証拠。 |
|
| No.106 |
抽選で豪華プレゼントとかで物で釣る品の無いキャンペーンを必死にやっているところ見ると、売れなくなってきているだけでなく余程反応悪いんだろうな。
|
|
| No.107 |
またか・・・同じことばっかりの繰り返し
他に言うことないのか |
|
| No.108 |
まぁ消費者もバカじゃないからね。近隣地価がどんどん下がっている状況で、どんどんコストダウンで区割りも狭くせこくなっているのに割高で何の魅力も無いというお粗末さでは寄り付かないだろう。
誰でも買える値段にしているけど、それに見合う価値が無いから売れないだけのこと。安いけど割高。 |
|
| No.109 |
|
|
| No.110 |
路線バスの路線拡張や新規設定が無理なら、シャトルバスでもJR中山寺に走らせたらいいのにね。
全てが山手台住民ではないにしても、JR中山寺北側のロータリーにマイカー送迎禁止の看板が何箇所も常設されて、相当顰蹙かいまくって恥ずかしい事になっているよ。 |
|
| No.111 |
無いものは自分たちで調達するって言う
当たり前の能力もない連中には 一戸建生活は無理なんじゃないかな 団地に帰ったほうがいい |
|
| No.112 |
>>110
あれ本当に恥ずかしいし、実際迷惑かけまくってるね。 阪急も無責任きわまりない。 バス路線の拡張や新設なんて簡単なのに、自己都合丸出しで山本にしか結ばず。 開発業者である以前に、公共交通事業者としての責務を果たしていない。 |
|
| No.113 |
>>108
地域の商業核であるJR中山寺～阪急中山にバスでアクセスできてJR阪急2wayの中山台が 65～70坪で1800～2000万に下がっているのに、なんで何の変哲も無い コストダウンしまくりで新品であること以外に何一つ売りが無い50～55坪の宅地が なんで2500万もするのという意識は働くわな。 もっとも、中山台や逆瀬台等の宝塚のバス便ニュータウンが暴落しているのも、山手台の過剰供給と 既存の住宅地より少し小さめの土地を少し割高で販売すれば、消費者心理で 新品のほうを選ぶ事を悪用した焼畑使い捨て商法が原因だから、自業自得なのだが。 山手台の安物コストダウン大量供給新品商法路線のせいで、中山台等のバス便ニュータウンが 暴落し、そのせいで山手台が割高感ありありになり、山手台も更なるコストダウン安売り路線を 余儀なくされているという悪循環。 |
|
| No.114 |
山手台北部であと何区画（何百？何千？）くらい予定されてるんですかね？
|
|
| No.115 |
スカイルは去年11月の売り出しから半年で売れたのたった11区画。
衝撃的に売れてない。 いよいよ誤魔化しがきかなくなってきて、山手台も賞味期限切れか。 スカイル＝建築条件無しと散々宣伝していたのに、反故にしてまで なりふり構わず、業者にまとめて売り飛ばすぐらいだから余程の事だ。 |
|
| No.116 |
インフラ維持のために税金使うんだろ
勘弁してよ こんな所買っちゃうような住民だし、納税額大したことないだろうに・・ |
|
| No.117 |
そんなことないよ、下のほうは、ん億円の邸宅ばかりだよ
|
|
| No.118 |
>>115
宅地不足で開発された昭和のニュータウンではなできなかった事をやらないと開発の意義がないのに（もともとの山手台の開発コンセプトはそうだった）、いまの山手台北部は昭和ニュータウンの焼き直しどころかそれ以下のコストカット版そのものになっているからね。 今まで初期山手台に便乗してこだわりの開発というの残り香で引っ張ってきたけど、さすがにメッキがはがれて冷静な目で見られるようになった。中山台や逆瀬台やラビスタは、バス便ニュータウンでもバスで出られる駅周辺がそこそこ充実しているけど、山手台は何も無い山本駅に出られるだけだから尚更きつい。 こだわりが一切無くなって、単なる粗悪な山の上の乱開発になっているから、売れなくなっているのも当然。 |
|
| No.119 |
|
|
| No.120 |
いやいや逆でしょう笑
関西は金持ちは山手に住みたがる。 |
|
| No.121 |
>>115
安っぽいコストダウン造成やとんでもない山の上なのに50坪台中心の余裕の無い区割りも大きいけど、あまりにハイピッチでの売り出しペースやハウスメーカーへの大量横流しで、検討者に『阪急は先に撤退期限ありきで露骨な在庫処分にかかっている』という印象を抱かせているのも売れ行きが急速に悪化している原因だろうね。 まだまだ東5丁目が大量に売れ残っている中で、復興や東京五輪の影響で工事費（労務費や建設資材）が高騰しているにも関わらず、山手台最大最終となる東4丁目一帯の工事開始を強行したことも、阪急はとにかく本格的人口減少時代前までにぎりぎり売り抜けることしか考えておらず、良い街をゆっくり創り育てるつもりなど最早毛頭無いと、冷静な検討者から見透かされてもしかたない。 |
|
| No.122 |
>120
お金持ちは広い所を選んだ結果 山の上の方に行ったのです 狭い山の上を選んだわけではありません 甑岩40坪とか奥池50坪とかに住んでる金持ちの話は 聞いた事がないですね 保久良神社より標高の高いところにある50坪に金持ちが引っ越してくると思ってんでしょうかね |
|
| No.123 |
東3丁目も初期の山手台と比べると様々なコストダウンが過ぎるとか色々言われてたけど、
御影石仕上げの擁壁と合わせた幅広グリーンベルトと一段高い庭の二段構成の緑が育ってきて、 相当魅力的な街並みに育ってきたね。 これが実現したのも、土地の広さ（平均70坪超、65～100坪中心）と非コンクリ剥き出しのちゃんと 景観に配慮した擁壁だけは、なんとか堅持したおかげ。 ゴミ置き場がネットなのが残念だけど。 土地がぎりぎりに狭くグリーンベルトも庭も乏しくコンクリ剥き出しの東5丁目のビューノとかだと 何年たっても逆立ちしてもあのような街並みにはならない。 |
|
| No.124 |
前に山手台の公式ブログで、おばちゃん作家に書かせている山手台オリジナル小説で薪ストーブ話が登場してどうたらとか書かれていたが、大半が1mしかセットバックしてない50坪の密集地で薪ストーブとか悪質なギャグとしか思えない。
ネタではなく本気で言っているなら、致命的に思考に欠陥があると言わざるを得ない。 それとも、今後の開発では薪ストーブが違和感無く使える＆薪ストーブを購入できる層が入居したくなるような街区を創るという事だったのだろうか。 |
|
| No.125 |
50坪であっても、自由に住む場所を選べるお金持ちにとってこの立地に他で得難い価値があるのなら、たとえ割高でも2区画3区画買って植栽もたっぷりのゆったりした邸宅を建てるでしょうね。
そういう方が複数いれば、別に阪急がお膳立てせずともお望みの街区が自然に出来上がるかと。 残念ながら、そういう話は全くないようですが。 |
|
| No.126 |
121
過去スレでも指摘されていたけど、そういった売り逃げ態勢に 入っているのではないかという疑念を払拭して信頼を取り戻す為にも 阪急不動産は、山手台で定期借地権（ガーデンシティ舞多聞の みついけ・てらいけのように定借/分譲の選択可能制）を一部で 導入するべきだろうな。 もちろんみついけ・てらいけのように、ちゃんと定期借地権の 意義がある広さとこだわりで。 例え100区画程度でもこれ（定借＝阪急と借り手は運命共同体） があるのと無いのとでは大違い。 理念重視のまちづくりの意思が阪急にまだあり、早期撤退ありきの 売り逃げではないという明確な意思表示になる。 |
|
| No.127 |
>>125
いくらでも既存の住宅地では得られない付加価値の付与は可能だけどね。 例えば24時間出入り車両撮影＆警備員常駐監視のタウンセキュリティ。 更に電線地中化と大阪平野眺望の両立なら、唯一無二となり、バッティングしない。 http://kansai-bunjoukodate.kintetsu-re.co.jp/estate/gn-tomi/quality.ht... http://www.teriha-smarttown.com/security.html http://www.teriha-smarttown.com/development.html そもそも一昔前の一馬力、一次取得の子育て世代向けの郊外分譲地というビジネスモデルが既に人口減少、家余り目前で破綻している。これから大・家あまりの時代、もう郊外の土地それじたいには資産価値など皆無と誰しも気付いているから。 山の上を開発するからには、昼間家をあけるダブルインカムの高所得世帯層が安心して生活できてかつ癒される環境や、住み替える不動産や売る土地を持っているリタイア世代にも選んで貰えるような開発にしないと通用しない。その為にはもちろん郊外でなければ得られない広さや住環境や景観なども重要だが、安全、安心、セキュリティ、老後車が運転できなくなっても永住できる体制づくりも重要になってくる。 箕面市や伊丹市が通学路や主要な街路に大量の防犯カメラ導入を決定したのがニュースになったが、これからは安全、安心が何よりも住宅都市にとって重要になってくる。遅かれ早かれ、日本の主要な大都市圏は嫌でも外国人労働者や移民を受け入れざるを得なくなるので、犯罪対策や治安は最重視項目になる。 逆の意味で、台湾人や中国人富裕層を中心とした外国人の別荘需要にも対応できる別荘地的な街区も開発意義がある。 山手台の立地は、ＵＳＪ、有馬温泉、阪神競馬場、大阪に出来る可能性が高いカジノ・ＩＲ（予定）を外国人富裕層が滞在中に楽しむ為の拠点・別荘地としては、眺望も含めこの上無い絶好のロケーションにある。 |
|
| No.128 |
定借のニーズは間違いなくあるね。
これからの人口動態考えると、郊外の土地なんて絶対保有したくない富裕層は多い。 しかし、そういった人達も環境の良い場所に理想の家を建てたいという思いは少なからず持っている。 開発業者側がなんとか人口減少時代前に郊外の土地を売り切って処分しようと、土地離れ優先で顧客にババを引かせにかかっていても、顧客だってババは引きたくないわけで、開発事業者側が地権者としてある程度の資産を借地等で保有し続ける等で、逃げるわけではないという姿勢を見せてバランスをとる必要はあるかと思う。 |
|
| No.129 |
分譲が終わったら、タウン内の唯一の生活利便施設である阪急オアシスすら
速攻で撤退するんじゃないかという根強い疑念や指摘も以前からあるしな。 そんなことないと信用させる為には、デベロッパー自ら長い時間かけて街を 育てていく意思があることを、相応の行動や姿勢で示していく必要があるだろう。 |
|
| No.130 |
>>114
今分譲している東5丁目が終わったら、あとは500数十区画ぐらいかな。 山手台日記のおっさんは、最終工区こそは、山手台の原点である 日本中がお手本とするまちづくりに立ち返って、必ずや素晴らしい物にして 有終の美を飾るような事を言ってたけど本当だろうか？ 最近URさんが進めている「てらいけプロジェクト」の造成現場を見て参りました。 http://www.yamatedai.net/blog/?m=20130918 理想の山手台を求めて（２） http://www.yamatedai.net/blog/?p=6014 理想の山手台を求めて（１） http://www.yamatedai.net/blog/?p=5994 ＞お手本にしたいと思わずうなってしまう、そんなまちが「みついけ」です。 ＞必ず、色んなところから視察に来られるような、誇らしいものに仕上げますので・・・ |
|
| No.131 |
＞実は、ここだけのお話ですが、山手台でもこんなお店を出せる街区を検討中です。
これ、本当なんでしょうかね？ 期待させといて嘘だったらがっかりですよね。 |
|
| No.132 |
夏は自宅庭から海を見下ろしながらのバーべキュー
はしゃぐ子ども達 |
|
| No.133 |
>>125
金持ちってのは、金銭感覚にシビアで優れている（平たく言えばケチ）からこそ 成功して金持ちなんだよ。 資産の無い庶民に住宅ローン組ませて割高な坪単価で売りつける為に最低面積ぎ りぎりまで小さく区割りした宅地を、わざわざ2～3区画まとめて庶民と同じ割高 な坪単価で買うバカな金持ちなどいない。 庶民より高い購買力を活かして、不動産取引でもより有利な条件で取引できるの が金持ち。大きい宅地ほど、そのまま売ろうとすると庶民の手が届かない価格帯 になり買い手が減って坪単価は低下するのが常識であり（だからカス業者はこぞっ て分割しようとする）、それを買えるのが金持ちの強みなのに、割高で売って儲 ける為に小さい区割りにしている分譲地を買うわけがないだろ。 そもそもコストダウンした安っぽい50坪の密集地に囲まれた50坪の区画を2～3区 画自分だけまとめて買ったって、ゆったりとした緑豊かな住環境になどならない。 あと50坪の宅地を3区画買ったって理想とは程遠い横にだけ長い変な宅地になるだけ。 |
|
| No.134 |
実際、西4丁目とか東5丁目で2区画買って建ててる家とか各1世帯しかいないもんな。
まともな金持ちの大多数は貧乏人に割高で売るために細切れにした土地をわざわざ2区画セットで買うわけが無い。 大きい土地を希望される方には2区画で対応なんて、利益の極大化「しか」考えてない理念無き下衆業者の詭弁、建前もいいとこ。 |
|
| No.135 |
もう宝塚には単なる宅地は全く不足していませんからね。
それどころか、山を切り開いたバス便ニュータウンや昭和の分譲地では既にサラリーマン向けの宅地も家も大量に余り出していて、新規供給の正当性はゼロです。 超家あまり土地あまりの時代を目前に控えて、わざわざ大阪平野から見て景観上きわめて貴重な山の緑を大規模破壊して、昭和ニュータウンの劣化コピーの何の変哲も無い宅地を大量供給するなど、無駄どころか反社会的で害しかないのは言うまでもありませんね。 |
|
| No.136 | ||
| No.137 |
>>130
どうみても大口やホラの類の可能性が高いな。 そのブログ書いてる担当者、どうみても山手台ワースト級のコストダウン丸出しで 普通のニュータウン以下の仕上げの東5丁目（クレアスやスカイル）ですら、 読んでいて恥ずかしくなるぐらい自分で礼賛してたもん。 山手台北部に入ってから分譲、開発毎にコストダウンや狭小化が進む一方だった山手台で、 一転して最終最大工区（東3丁目北部～東4丁目）だけは、 「日本中のお手本となる美しいまちづくり」をするなんて、誰も信じるわけない。 |
|
| No.138 |
>>136
山手台と殆ど同じ立地というかすぐ隣の中山桜台に、100坪～数百坪の区画がかなりあるけど 上場企業の創業者含め実際に今でも宝塚市の税収に寄与している金持ちが大量に住んでいるし （宝塚で高額納税者の人数が最も多い町丁は中山桜台）、今でも金持ちの移住及び豪邸の 新築があるから、君の主張はお話にならない珍論だね。 今は醜い業者に荒らされ放題だが、かつては関西屈指のお屋敷街で今もサントリーの創業者一族や 資産数十億以上がごろごろ住んでいる雲雀丘のすぐ隣の駅の山手が、金持ちに見向きもされない ロケーション、立地というのも無理がある。 |
|
| No.139 |
今造成している山手台最終工区では、せめて無電柱や化粧擁壁ぐらいはやるのかな？
彩都で今年から販売開始のF68街区ではそれらが予告広告で宣伝されてるけど |
|
| No.140 |
お殿様の近くに住みたがる草履取りのメンタリティなんじゃないでしょうか
|
|
| No.141 |
|
|
| No.142 |
130
UR舞多聞みついけプロジェクト 開発区域面積 約6.8haで 68区画 ※都市景観大賞「国土交通大臣賞」受賞 UR舞多聞てらいけプロジェクト 開発区域面積 約8.8haで162区画 阪急宝塚山手台最終工区 開発区域面積 約19.0haで537区画 ※区画数は山手台公式ブログ記載の予定数、面積はGooglマップで簡易計測による推定 必ずや色んなところから視察に来られるような誇らしいまちにしますだの、 みついけ・てらいけをお手本にしたいだのとのたまっているけど、 上記の数字を見たら、舞多聞の自然住宅地プロジェクトをお手本にしているなど ありえないことが分かる（笑） せいぜい全体の5%にも満たないような“ごく一部”にだけ、まやかし程度に 広めの土地を取り入れてお茶を濁すぐらいだろう。 もしかしたら宅地にするのすら非常識な平地が殆ど無い法面の崖地を 「眺望大型宅地」などと称して150坪で30区画とかかもしれない（笑） |
|
| No.143 |
>>138
山手台自体も、景観に拘った造成で土地が大きめな南部は金持ちや高所得者が沢山住んでるしな。 山手台の立地が、金持ちに見向きもされないという珍説は無理がある。 リタイアした年金生活者も多いけど、住民の殆どが現役世代時にアッパーミドル以上だった層。 コストダウン丸出し乱開発の北部は、殆どの普通のサラリーマンだけど。 |
|
| No.144 |
|
|
| No.145 |
はいはいアッパーミドルね
ラビスタも出来た頃そうでしたな |
|
| No.146 |
★山手台は雲雀丘にはなれない★
雲雀丘には幹線道路がないが、山手台には高速ICのアクセス道路がど真ん中を走り閑静とはいえない 雲雀丘には高圧線がないが、山手台には高圧線がど真ん中を通り景観面でのマイナス要素 他に選択肢があるのに、お金の使い方にシビアな本当の金持ちがそんなとこ選ぶかという話 |
|
| No.147 |
>>142
＞阪急宝塚山手台最終工区 開発区域面積 約19.0haで537区画 これとて守られる保証はどこにも無いけどね。 一転して過去の名塩の件のように建売屋に売り飛ばして阪急は撤退、700区画ぐらいに増なんて最悪の結果だってじゅうぶんありえる。 道路や公園・緑地の比率が分からないけど、もし19～20haで537区画が本当だったら、阪急は最後の工区という事でそれなりに頑張ったのかもしれない。 例えば、残り約20haのうち8.8haがてらいけと同様の区割り（8.8haで162区画）だとして 残りの11.2haが彩都のF68街区と同じような構成（約6.8haで238区画 200㎡未満が70%、200～317㎡が30%）だったら （11.2ha÷6.9ha）×238区画＝約386区画 162＋386＝548区画（50～60坪が270区画 60～90坪台が116区画 100坪以上が162区画） になるから、それより予定区画数が少ない537区画ということは、それなりの規模とスケールで、てらいけのような宅地やエリアが存在している可能性がある。 あくまで「守られたら」の話だがな。 |
|
| No.148 |
そのあたりも含めて4工区（事実上の最終エリア）の開発に
言及している山手台日記の内容は言質として 保存しておいたほうが良さそうだね。 嘘ついたり反故にしたら一発で分かるように。 |
|
| No.149 |
>>147
＞162＋386＝548区画（50～60坪が270区画 60～90坪台が116区画 100坪以上が162区画） ＞ ＞になるから、それより予定区画数が少ない537区画ということは、それなりの規模とスケールで、 ＞てらいけのような宅地やエリアが存在している可能性がある。 おそらくそんな感じにはならない。 数年以上前に山手台公式の担当者通信（今の山手台日記の前身で書き手が違う）に担当者がアップしていた区割り図面（おそらく以前の計画）では、東4丁目あたりは地形的に高低差のある両面道路の区画が大半で、道路がかなりの割合を占めていた。 それはたぶん変わってないはず。つまり道路が多い分、宅地の占める割合は減り区画は小さくなる。 はっきりとは覚えていないけど、西4丁目と変わらないぐらいの小さな区画が殆どだったと記憶しているが、その図面でも最終工区は550区画ぐらいだったから、537区画に減ったとしても土地の平均面積はあんまり変わっていないはず。 |
|
| No.150 |
|
|
| No.151 |
今まで分譲の回を重ねる毎に露骨にコストダウンが進み安っぽくなり、区割りも狭小化してどんどん陳腐化してきた事実があるのに、そんな開発すら自画自賛してきたおっさんが「山手台のフィナーレとなる最終4工区は必ずや色んな所から見学にくるような誇らしいものに仕上げます」なんていって、額面通りに受け取って信じる奴なんかいるのかよ（笑）
|
|
| No.152 |
今まで散々山の上の非常識な小さい区画を大量分譲した分、
最終街区はできるだけ区割り大きくして、世代偏らせず 品格重視の開発で区画数減らしてゆっくり時間をかけて分譲するべき。 今でさえしばしば山本駅南側の交差点が醜く渋滞したり ロータリーがカオス状態になる上に、小中学校も パンク寸前なのに、これから僅か数年で東5丁目の残りと 最終街区で800区画近くも若年ファミリー世代に偏って分譲したら とんでもないことになる。 |
|
| No.153 |
言うだけで行動力ゼロの輩の集まりだな、ここ
もう何年も同じ主張を繰り返している割には、状況は悪化するばかりw 数年前に実際に行動していれば、現状も変わっていたかもしれないのにね |
|
| No.155 |
昨年から販売しているスカイルが半年で驚愕の10区画ほどしか売れてない。
あれほど恥もへったくれもないプレゼント企画やったり広告入れまくってるのに。 仕上げコストダウンしまくって割高坪単価で売るために土地小さくして価格帯を下げる安売り路線ですらもう通用しなくなって限界にきて、売れなくなってきている。 あと数年以内など撤退期限を決めて短期集中の大量分譲で売り逃げ計画画策しようとも安売り安物路線ですら売れなくなってきているから、もう売り逃げ自体が無理筋だろ。 一番有り得るのは建売屋にまとめて丸投げして、損切り、撤退ってとこか。 |
|
| No.156 |
開発業者自らが当初の理念反故にして安売り叩き売りするつもり満々なのに
住民が何やったって変わるわけないだろｗ 口だけではなく“実際に行動”ってプロ市民かよｗ それこそ非常識極まりないな |
|
| No.159 |
>>155
目いっぱいコストダウンして、坪数も区画数を最大化する為に最低制限面積ぎりぎり付近まで小さくした上で、近隣の既存分譲地の仲介の中古土地取引価格帯よりちょっとだけ高い価格に設定して、新品（新規分譲地）効果で客を奪うという手法じたいが、以前と違って通用しなくなってきたのが大きいな。 最近の山手台の深刻な不調に限らず、売布自由ガ丘もこれをやろうとしたが全くうまくいかず、凄まじい大失敗事業になっている。 一昔前と違って宝塚のブランド・ネームバリューや需要、人気が近年落ちまくっている事もあり、もう"宝塚""新品"いうだけでは、魅力に乏しい開発では売れなくなってきている。 大半の消費者は馬鹿じゃないから、目前に迫っている郊外の家あまり土地あまり時代の到来は意識しているし、いま新品であることになど何の価値も無いと冷静に理解しているからな。 |
|
| No.160 |
山手台西で中古、新築ともに検討していますが、何丁目がオススメや、検討のポイントはありますでしょうか？
実質の坪単価は西、東、丁目などで大きくことなりますでしょうか？ 素人な質問で申し訳ないですがよろしくお願いします。 |
|
| No.161 |
現在の山手台は
・彩都ですら無電中や化粧型枠擁壁などやっているのに、そういった付加価値が一切無くなった ・何もない不便な山本駅にしかバスで出れない ・とんでもない山の上なのに区画は狭く庭も狭く郊外の低層住宅地らしいゆったりとした緑豊かな街並みとは程遠い ・それなのにJRと阪急両方使えてタウン内のインフラもより充実している隣の中山台（中山五月台や中山桜台ｎ65～70坪整形地で2000万前後が相場）より3～4割も坪単価が高く価格自体も高い そりゃいつまでも売れ続けるわけがないし、客が枯渇して売れなくなってきているのは当然だな |
|
| No.162 |
>>160
とりあえず山手台で貸しに出ている賃貸戸建てに住んでみて、地域が合うかどうか試して色々散策してみたら？ 山手台の最終的な完成度や評価を決定付ける最終工区（今大規模な造成工事している一帯）がどのような開発になるのか見届けてからでも、購入は遅くないと思う。 それに宝塚の山を切り開いたバス便エリアは土地がどんどん余りだしている最中だから、買い急がなくても地価は下がる一方だよ。 評価は人によるだろうけど、西1～2丁目から東2丁目にかけてが初期山手台で1億以上で買った家が殆ど、その後が東1丁目で2000年代半ば頃で7000～8000万が平均、2008年頃から分譲されたのが東3丁目、その後西4丁目。 基本的に後の時期に分譲された街区ほど、コストダウンされているよ。 電線地中化がなくなる（東2丁目）、照明のこだわりがなくなり防犯灯が単なる蛍光灯になる（東1丁目）、石畳やハンプ舗装や道路や階段の仕上げのこだわりがなくなる（東3丁目）、擁壁の自然石仕上げが厚い石積みから薄い石貼りに変更になる（東3丁目）、ごみステーションの設置がなくなりネットだけの簡素なごみ置き場になる（東3丁目）、土地の平均面積がいっきに狭くなる（西4丁目）、グリーンベルトの幅が狭くなる（西4丁目）、擁壁が薄い石貼りですらなくなりコンクリートむきだしになる（西4丁目）、コミュニティロードが簡素になる（西4丁目）、バス通りの幹線道路の植え込みがなくなり街路樹のみとなる（西4丁目）、西4丁目のコストダウンはそのままに更に土地が狭くなる（東5丁目ビューノ）。 |
|
| No.163 |
全てのお手本となる品格ある街づくりという理念は一切放棄し
あまりにもコストダウンしすぎた結果 いつのまにやら彩都以下の何の魅力もこだわりも無い 山奥のコストダウン密集地になって求心力を失ってしまった。 山手台自身のこだわりや魅力で新規需要を掘り起こして客をとってくる気概はゼロになり 折り込みちらしやウェブやアドセンス広告等でも 「宝塚に不動産や土地をお探しの方は阪急宝塚山手台」 などと、仲介で中山台や逆瀬台など宝塚のバス便エリアに 土地探ししている既存の需要を、何の変哲も無い新品ちょっと割高小さめ土地を 大量供給してぶつけてネコババする作戦の展開で一時的に成功したが それによりただでさえ土地余りで地価下落気味だった 宝塚市のバス便エリア（特に中山台）の土地余り、供給過剰が更に悪化し ますます暴落した。 そのせいで何の変哲も無い山手台の山奥のコストダウン土地は割高丸出しになり 売れなくなった。 お粗末なコストダウン商法の結果、自分の首を絞めているという本末転倒の結果。 安売りによる価値の換金は長くは続かない。 |
|
| No.164 |
威勢がいいのはパソコンの前だけなんだね。
|
|
| No.165 |
威勢がいいのはパソコンの前だけなんだよね。
|
|
| No.166 |
この調子ですと、あと数年で隣の中山五月台や中山桜台は坪20万ちょっとになりそうですね。
65坪で古家付1400～1500万とか。平井山荘や売布きよしが丘も値下がりが止まりません。 そうなってくると、バスで山本駅にしか出られない山奥なのに、まちづくりのハード面でもソフト面でも何の付加価値も無く単なるコストカットで土地も狭い50坪密集タウン路線の山手台の販売はますます厳しくなるでしょうね。 |
|
| No.167 |
最近あまりに売れないから、売れ残った大量の土地にまとめて安普請の家建てて
仲介ルートまで使って無理矢理さばくようになってる。 それにしてもこれは醜すぎる。 https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=020&nc... https://www.century21.jp/kodate/hyogo/28214/detail/107401-93411 https://www.century21.jp/kodate/hyogo/28214/detail/107401-93413 とんでもない山の上を破壊しておいて、緑豊かやゆったりとした街並みどころの騒ぎじゃない。 まぁもともとの区割りが酷い（狭い）からこうなるわけだが。 |
|
| No.168 |
邸宅用地に相応しいゆとりの住環境や景観美に拘った高品位のまちづくりは遠い昔
・・・ 今や安かろう悪かろうを地で行く在庫処分感丸出しの一世代使い捨て開発になっちゃったな ・・・ 良くも悪くも宝塚は小林一三、阪急が創った街 ・・・ 最高益で余裕のある阪急がこういう開発をするってことは宝塚はもうオワコン同然であるということ |
|
| No.169 |
167
もう建売屋入れてるのと全く同じ事だな。 「阪急はそのうち建売屋にも売り飛ばすようになるかも」ではなく既成事実。 |
|
| No.170 |
バナナの叩き売り状態そのものですね
とっても悲しいです かつて私たちに説明していた、日本中のお手本となる街、人生の目標となる憧れの街をつくると言っていたのは口先だけの嘘だったんですね・・・ とっても悲しいです |
|
| No.171 |
ウソを見抜くリテラシーがあるかどうかが
住んでる場所で一目瞭然なのは良いことかもしれない |
|
| No.172 |
ここの住民にリテラシーが欠如していることはわかるにせよ
他地域に住んでる人にリテラシーがあるとは限りませんよ |
|
| No.173 |
ここで山手台を中傷卑下している者の正体って何なんだろう、興味がある。
・本当に森林をこよなく愛していて、住宅工事＝森林破壊として悲しんでいる者 ・真剣に宝塚の町づくりを心配して、１００坪のゆったりした町をのぞんでいる者 ・１００坪のゆったりした住宅を阪急がつくれば、買おうとしている者 ・阪急に嫌悪感を持っている者（アンチ） ・山手台をけなして、相対的に他の住宅の売り上げを伸ばそうとしている不動産屋 ・ただの荒らし |
|
| No.174 |
中傷ってのは露骨に業者臭がする非中立的な工作員丸出しの表現だね（笑）
現在の山手台は、開発当初から長期間に渡って謳っていた開発理念を一切合切放棄して、あからさまにコストダウンされて何の理念も無い普通のニュータウン以下の在庫処分的な開発になっているのは、誰が見ても現地を歩き比べれば一目瞭然なのだから、まともな人間なら中傷などという表現は使わない。 百歩譲っても批判、批評だな。 |
|
| No.175 |
マジレスすると、理念もへったくれもない現在の叩き売りに苦言を呈している意見は
初期山手台住民の怒りがメインだろうね。 |
|
| No.176 |
No.174はどれに該当しますか？
・本当に森林をこよなく愛していて、住宅工事＝森林破壊として悲しんでいる者 ・真剣に宝塚の町づくりを心配して、１００坪のゆったりした町をのぞんでいる者 ・１００坪のゆったりした住宅を阪急がつくれば、買おうとしている者 ・阪急に嫌悪感を持っている者（アンチ） ・山手台をけなして、相対的に他の住宅の売り上げを伸ばそうとしている不動産屋 ・ただの荒らし |
|
| No.177 |
山の上なのに庭と呼べる庭が無い。
山の上なのに隣の家と屋根がくっつく寸前なほど建て込み。 山の上なのに異様に宅地の緑少なく道路から建物の全貌が丸見え。 人口減少時代にわざわ山を潰すに相応しい、日本中のお手本となる美しいまちづくり。 |
|
| No.178 |
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/res/391-401/
＞ No.400 ＞ by 入居済み住民さん 2014-10-16 15:06:55 ＞ ケーキ屋やカフェやレストラン…出来て欲しいな！ 前に山手台BLOG担当者が、山の上だからお洒落なレストランやおいしい飲食店の出店誘致は難しいとか言い訳していたけど、同じ山の上の隣の中山台には、多数の東京在住の著名人や財界人・大企業幹部が関西滞在時にわざわざ毎回食べにくるほど流行っているお寿司屋さんがある。 http://tabelog.com/hyogo/A2803/A280303/28031110/dtlrvwlst/ ケーキ屋さんの五月台4丁目もそこそこ有名で、他市から買いに来る人がいるし。 http://tabelog.com/hyogo/A2803/A280303/28009131/dtlrvwlst/ 言い訳ばかりしていないで、住宅地の付加価値を高める上で必要不可欠な「魅力的なお店」の出店が増えるように、デベロッパーとしての努力やリーズナブルな予算で出店にチャレンジできるようなサポートや投資が必要だろう。単に出店できる土地を用意するというだけではお話にならない。 |
|
| No.179 |
そのうち飯田系の建売が、一番目立つ所にずらりと並ぶんじゃね？
|
|
| No.180 |
山手台公式サイトの「設計者の思い」とかいうコンテンツ、第1回がアップされてから
2年以上放置されていて、一向に更新されず第2回がアップされないね（笑） http://www.yamatedai.net/developer/ http://www.yamatedai.net/developer/detail.php?id=34 ＞ありがとうございました。次回は山手台の各エリアの特徴についてお聞かせ下さい。 今や、誰が見ても平均以下のなんのこだわりもないコストダウン開発に成り果てて 陳腐化する一方たから、恥ずかしくて更新できなくなったのかな（笑） |
|
| No.181 |
最初の頃の山手台のエリアのこだわりや理念や特徴を紹介するほど、現在の山手台の単なる乱開発コストダウン叩き売り路線があらわになって、もう阪急は早期撤退売り逃げしか考えていないとバレてしまうからだろうな
|
|
| No.182 |
178さん！！
激しく同意です！！！ |
|
| No.183 |
オープンテラスの美味しいコーヒーが飲めるお店なんかあれば大繁盛じゃないでしょうか。山手台住民は、ちょっとモーニング、ちょっとコーヒー飲みに…と気軽に行ける店に飢えていますから。
なんで梅の花やねん。 ママランチするにも近くに無くて子育て世帯にも全然優しくないぞ。 |
|
| No.184 |
どうせちょっとコーヒーやランチも車で行くのだから、別に山手台にある必要はないんですよ。
逆に手軽に使える店が山手台にあったら、みんな車で殺到して周辺はカオスになるよ、きっと。 敷居をちょっと高めにするくらいが丁度いい。 |
|
| No.185 |
山手台に必要でしょうw
いつまでも車に乗れるわけではないし、散歩がてらお茶飲める店くらい、超ど田舎でない限り大抵ありますよ。 ここは本当になんにもない。 阪急オアシスのATMが但馬銀行オンリーって誰も何も言わないの？使ってる人見たことないしw お金おろすのも車、なんだって車くるまってこれから東の最終分譲終わったら渋滞ますますひどくなるんじゃない？ |
|
| No.186 |
何も無いことを承知で来ている人がクレクレとは恥ずかしい
たぶん煽りでしょう |
|
| No.187 |
広々とした区割り、幅広グリーンベルトの復活、電線地中化、景観に配慮した擁壁だけでなく、お店の出店を促進するしかけ、タウンセキュリティ、マイカー依存を減らして公共交通（バス）利用促進する為のカーシェアリング、タクシーの待機場等は必須でしょうね＞最終街区
|
|
| No.188 |
>>183
今までも開発理念を反故にし続けてコストダウンの限りを尽くしてきた実績がありますので約束が守られる保証は一切ありませんが、一応最終工区では魅力的なお店（カフェやパン屋さんやレストランｄなど）の出店を促すような事やガーデンシティ舞多聞のみついけ・てらいけをお手本にするような事を山手台ブログの人は言っていますよ。 最近URさんが進めている「てらいけプロジェクト」の造成現場を見て参りました。 http://www.yamatedai.net/blog/?m=20130918 ＞「そこに住むことを誇りに思えるまち」を目指し、まちづくりのルールを定めたり、ハード面では電線類の地中化を実施したり。 ＞現在はまだ部分的に完成・販売しているだけで建築は始まっていませんが、５年後にはきっと素敵な家々が立ち並ぶことでしょう。 ＞今はこんな感じです。 ＞ ＞中には、こんな里山を抱く宅地もあります。 ＞ ＞一体どんなおうちが建つのでしょうね。 ＞ ＞その後、せっかくだから、これもURさんが以前開発した「てらいけ」の先輩格である「みついけ」にも行ってきました。 ＞ ＞こちらは２００６年から入居が始まり、すでにまちがほぼ完成しています。 ＞ ＞「樹々の中にたたずむ美しい風景」「広々とした庭でのゆとり」「美しい景色が望める広いテラス」そんなくらしを夢見る新田園都市です。 ＞ ＞現地を訪れると、ゆったりとした曲線を描く道路の両側に工夫を凝らした家並みが続いています。 ＞ ＞１区画あたりの面積が広いため（平均面積はなんと２２０坪！）、まち全体がゆとりの空間に満ちあふれています。 ＞ ＞お手本にしたいと思わずうなってしまう、そんなまちが「みついけ」です。 ～中略～ ＞ゆったりとした時間の中で、手作りのおいしいものを提供する 「いいなあ、こんな生活！」 ＞ ＞実は、ここだけのお話ですが、山手台でもこんなお店を出せる街区を検討中です。 ＞ ＞まだイメージプランを作成している段階ですが、ご興味ある方はお楽しみに。 |
|
| No.189 |
お手本にするする詐欺だったりしてなｗ
|
|
| No.190 |
何もないと承知で来ているというより阪急に期待して裏切られてがっかりしている住民が多いのでしょうね。
|
|
| No.191 |
かつてのニュータウンのオールドタウン化による空洞化が現実のものとなっている
その上バス便エリアより駅近、郊外より都心近くというトレンドなのに、バス便ニュータウンの歩ける所がにいろいろ店ができて便利になるなんてこと自体お花畑的発想だし、デベロッパーもそんなことコミットメントしてない |
|
| No.192 |
>>191
お花畑はお前のほうだよ。 悪い意味で典型的なニュータウン（を更にコストダウンした劣化版）化した現在の山手台分譲を見たら勘違いするのも無理は無いが、そもそももともとの山手台開発はニュータウンを否定するところから始まっている。 典型的な郊外ニュータウンは ・入居が若い子育てファミリー世帯ばかりに偏りり人口構成が歪になる ・活気があるのは分譲当初だけで、30年程度で一斉に高齢化衰退しオールドタウンとなる ・一世代限り使い捨てとなる ・一次取得のサラリーマン家庭ばかり住んでいる多様性の無さ ・同じような広さの画一的な区画に同じような家ばかり並ぶ魅力の無い街並み ・昼間は都市部で働いているサラリーマンが寝る為に帰ってくるだけの場所で、外部から人がやってくるような魅力的な施設が無い といった欠陥があるが、これとは正反対の考えで、宅地不足の時代ではなくこれから家が余る時代に山を破壊するからには、こうなってはいかんよねという事で開発が進められたのが山手台。 「世代を超えて愛され、 素敵な生活文化を育んでいく街にしたい」「そこに住む事が誇りに思える街」「日本中がお手本となる美しいまちづくり」など、暗に普通のニュータウンの欠陥を指摘する文言が並ぶ。 だから当初の山手台は、成功した中高年世代の住み替えや若い世代でも金持ちがメインで、普通のサラリーマンは少ない。 単なる宅地供給ではなく、ゆったりとした空間に緑が溢れ細部に渡るまで景観に拘った品格ある街づくりなど街じたいの魅力で、そこに移り住むことが多くの人々の人生の目標となるような街を開発当初の理念であり、貴重な山の緑を大規模破壊する大義名文だった。 人生の目標どころか、仲介屋に横流しされて見るに耐えない安普請の安売り建売分譲が行われている有様のなんでもありになった現在の山手台を見れば、信じられないだろうけど。 |
|
| No.193 |
カーシェアリングの導入も良いけど、電動アシスト自転車を強制的にプレゼントしたり
入居後1年間バス無料にするほうが（実際はどちらも分譲価格に転嫁する）、 マイカー利用抑制やマイカー送迎抑制や渋滞抑制には、より効果的だろうね。 一度バスや電動アシスト自転車を利用した生活が身に付くと、マイカーに依存しない 生活スタイルの世帯が増えるし、地元や近隣のお店を利用するようになる。 |
|
| No.194 |
こうなってはいかんからって
果たしてこうなってはいかんよね民を集められたのかな いかん民集めちゃってるだろ（笑 |
|
| No.195 |
>お店を出せる街区
どんなんでしょうね? 西4丁目のコミュニティ街路沿いはそういう感じっぽいけど、結果は普通の住宅が建って終わりましたね 結局、言うだけで具体的な形にはならないのではないでしょうか? そんなんで電動自転車ばら撒いても近所に行く店ないし、もともとマイカー利用前提なのだから、たちまちネットオークション行きでしょうね（笑） |
|
| No.196 |
口先だけのホラやはったりで終わるか、本当に実現するかは、見物でしょうね。
|
|
| No.197 |
初期山手台はそれまでのニュータウンの否定から始まってるけど、辿ってる道はこれまでのニュータウンと同じ(オールドタウン化)だね
中古住宅にいつまで経っても買い手がつかない 世代交代が進まず高齢化 街が静かで活力が感じられない お金を持ってる人が多いから近くに店がなくても困ってないみたいだけど、やはりお金持ってるから、足腰立たなくなったらここを見捨ててサービス付き高齢者マンションに移っていくんだろうね |
|
| No.198 |
そんな事は
買う前から判っている筈だ 今の日本なんてバブル時代に想像できていただろうに |
|
| No.199 |
中山台も山手台もいわゆるニュータウンじゃない。
大阪平野に面した山の上のバス便の山岳分譲地。 本当のニュータウンってのは広大な丘陵地を切り開いたもっと高低差の少なく鉄道含め大規模インフラ投資された大きな街。 北摂三田ニュータウン、須磨ニュータウン、西神ニュータウンなど。 中山台は中筋山手の延長線上の分譲地、山手台も基本的には同じ。 |
|
| No.200 |
ここは宝塚らしいとても良い場所ですね
|
コダテル最新情報
ハウスメーカーレビュー最新情報
