パークシティ中央湊 ザ タワー［旧称：（仮称）中央区湊再開発プロジェクト］ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

パークシティ中央湊ザタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/

所在地：東京都中央区湊二丁目14番、15番（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分
京葉線 「八丁堀」駅 徒歩6分
東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.13平米～115.78平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.8.26 管理担当】

[451: 匿名さん]

>>450
ではここの良いところはどこなのでしょうか？

[452: 匿名さん]

良いところはないというのが結論です。
値段の割に中途半端過ぎて。

[453: 匿名さん]

隅田川を見下ろせる眺望はいいのではないですか？

[454: ご近所さん]

中央区の隅田川西側ではタワーは希少性があるのではないでしょうか。
昔から中央区に住んでいる人の中には、隅田川を越えたくないという方も少なくないので実需もあります。
眺望が抜ける階は自分たちの想定以上の価格だったので、うちはタワーにこだわらずに周辺で物件を検討中です。

[455: 匿名さん]

スーパーは決定したようですが、契約上まだ言えないらしいです。

[456: 物件比較中さん]

スーパー決まったんですね。
この辺には大きなスーパーがなかったですから、生活利便性はアップしますね！

[457: 匿名さん]

ライフかサミットかな？

[458: 物件比較中さん]

成城石井とか来ませんかね？

[459: 匿名さん]

成城石井は東京駅にも水天宮にも晴海にもあるから難しいかもしれませんね。

[460: 匿名さん]

この物件の良いところは？という問いかけがあったかとおもうのですが。

あくまで私見ではあることをお許しくださいませ。
ちなみに我が家はまだモデルルームの見学をしておりません。

再開発ということもあり既存の高い建物による囲まれ感がない。

スーパーが出来るため買い物が便利になる。

好みはありますが、墨田川テラスがあったりのんびり過ごせる。

でしょうか？

確か西側は住友さんの建物が建つ予定になってはいますが、ちょうどお見合いの位置は機械式駐車場になるのではなかったでしたっけ？違ったらごめんなさい。

[461: 物件比較中さん]

確かに中央区で内陸部から橋を渡らない場所にあるタワーはそれなりの価値があると思います。
ただ、そうすると余計に東京都マンション環境性能表示の建物の長寿命化★1つが気になりますね。
都が公表してる一覧を見ても、三井はしれっと★1つにしてる物件が意外とありますね。

[462: 物件比較中さん]

ここのマンション環境性能表示は大規模タワーとしては結構低い、合計9
HPでもパッとは目に入らない様に掲載してますね
近場のブリリア八重洲は合計14

[463: 物件比較中さん]

合計点というよりは「長寿命化」が1点なのが問題だと思う。タワーなのにね。
「みどり」や「太陽光発電」はあるに越したことはないが無くても良い。

[464: 匿名さん]

パークタワー晴海も確か長寿命化は星一つでしたよね。ここと同様、長期優良ではなさそうです。

あちらは立地が弱い分、構造や仕様にこだわってそうでしたから意外でした。事業見直し後に改善してくるかもしれませんが。

[465: 物件比較中さん]

なんか知らんが、財閥系デベの中では三井が多いよね、長寿命化1点が。
それでも売れてるということの裏返しだと思うけど。
ただやっぱり目立ってほしくないのか、公式サイトでは環境性能表示を直接載せず、
リンク先に置いてる場合が多いね。営業もその点については聞かれないかぎりは触れないんだろうね。

[466: 匿名さん]

モデルルームで聞くの忘れたのですが、長寿命化が★一つなのは何が問題となっているんですかね？　劣化しやすい材料を使っているということ？

[467: 匿名さん]

そういう訳ではないみたいですよ。
長寿命化のための事をしていればポイントが加算されるということで。
★の状態で劣っているという訳じゃなくて、それで標準ということ。
＋αがないだけの状態だという事のようです。
いろいろと気になって私も調べたことがあります…。

[468: 匿名さん]

地権者が多くいろいろ経費がかかるので、長寿命化のところをコストダウンしたということですかね。残念です。

[469: 匿名さん]

>>468
地権者が多く、建設コストも上がったタイミングですから、目に見えない部分までお金をかけられないという部分はあるでしょう。無限にお金があるわけじゃないですから、商売ですし致し方ない部分はあります。

[470: 匿名さん]

>>469さん
確かにそうですね。
安く作れる要素がないですよね。
仕方ないのかなとも思います。

ただ、何よりもまずはきちんと安全第一で建てて頂きたいですね。 設備仕様は極端な話、自分で満足いくようにリフォームしてしまえば良いですし。お金はかかっちゃいますが。

新川のブリリアの現場で事故がありましたか、ここも同じタワー物件ですし、工期も長いですからこちらの現場では安全第一で作業して頂きたいです。

[471: 物件比較中さん]

いや★1つが標準は言い過ぎですよ。
長寿命化の項目に★ゼロはないので、★1つはどんなダメな物件も含んでしまいます。

ちなみに、
■劣化対策等級３
通常想定される自然条件及び維持管理条件の下で、３世代（概ね75～90 年）まで、躯体自身の劣化に起因する大規模な改修工事を必要としない対策が講じられている。

■維持管理対策等級２
専用・共用配管の維持管理が躯体に影響を及ぼすことなく行える。また、専用配管については、他の住戸専用部分に立ち入ることなく維持管理が行える。

この両方を満たして(あるいは上回って)いないと★は1つになります。

[472: 匿名さん]

てかここは「工事費高いから仕方がない」では納得できないだろ、価格も高いのだから。

[473: 物件比較中さん]

環境性能表示はマンションを客観的に評価できるバローメータですからね。
そういうのが低いとこに、わざわざ割高なお金払って住みたいと思いますか⁉︎

[474: 匿名さん]

スーパーは契約締結済み、とのことですが、であれば、名称を公表しても良いのでは・・・？

モデルルームに行って、この点を聴いても「まだ言えません」と回答されるのは腑に落ちない！

[475: 匿名さん]

スーパーに関してはまだオープンが先だから、情報が漏れるとそれをもとに先回りして
似たようなスーパーを作られてしまうと困るからというのもあるかもしれません。

ただたとえば紀伊国屋ような高級スーパーが入るということになったら、三井はそれを売り文句にしたいんじゃないかな。
だから言わないということは言わない方がいいのか…という気もしますが。
まぁどういうスーパーを望むかというのも人それぞれ何ともいえませんけども。

[476: 匿名さん]

長寿命化は建物の構造に関係するので、自分でなんとかできるものではありませんからね。
高額物件だけに★１つは大きなマイナスポイントですね。

[477: 匿名さん]

>>475さん
なるほど。そういう見方もありますね。

私は単純にまだモデルルームがグランドオープンしていないので情報として出さないだけかなと思っていましたが、そうではなさそうですね。

[478: 物件比較中さん]

東京都マンション環境性能表示は物件の建築物環境計画書に基いて評価されており、
計画書は都のウェブサイトで公表されています。
>>471の項目がどうなのかをザッと見てみましたが、劣化対策等級３は
殆どの物件で獲得できているようです。

つまり長寿命化★1つの物件は
　「維持管理対策等級２が達成できていない」
ことが原因である場合が殆どということになります。
これはどういうことか？
計画書から判断すると、専用・共用配管ともに「品確法維持管理対策等級が2以上」でないと、
維持管理対策等級は1になってしまうようです。

では品確法維持管理対策等級で等級を2以上にする条件は何か？というと、
　・配管をコンクリート内（基礎の立上り部除く）に埋め込まない。
　・地中埋設管上に、コンクリートを打設しない。（外部の玄関ポーチ・テラスは除く）
という条件を満たしていないといけないようです。
つまりコンクリートが邪魔で配管の整備が困難という状況であってはならない、ということですね。

これを満たしていないということはつまり、コンクリートに埋没されていたり
隠れたりしている配管があり、その部分はコンクリートを破壊しないと整備できない
ということを意味しているものと考えられます。

[479: 匿名さん]

>>478様
とてもわかりやすい説明をありがとうございます！

なるほどなぁと納得しました。

[480: 匿名さん]

まあ、孫の代まで住み続けるわけではなく、１０年ぐらいで売るなら関係ないですね。
タワーの場合50年も住み続けたら管理費とか修繕積立金とか想像もつかないくらい高くなるらしいし。

[481: 匿名さん]

>>480
？？次買う人は気にするよね。つまり売値に反映するわけだよ。そう甘くない。

[482: 匿名さん]

そう思うなら買わなければいい。

[483: 匿名さん]

私も先週末にモデルルーム見てまいりました。

73平米のお部屋、92(93)平米のプレミアムのお部屋の2つでしたが。

設備仕様としてはタワーマンションとしては一般的なのかなと感じました。

内廊下でアルコーブあり
ディスポーザーあり
LDのみ床暖房
LD天井高2.55㍍(下がりはあり)
LD天井カセットエアコン
バルコニー広め
窓はLow-E復層ガラス
ガラストップコンロ
キッチンにはカップボード標準
玄関タイル張り(フローリング選択可)
トイレはタンクレス、手洗いカウンターあり
シューズインクローゼットが充実
床、建具はシート貼り
キッチン天板は人造石

といった感じでした。

プレミアムの方は先に行かれた方もおっしゃっていましたが、外国のホテルのようでしたね。
申し訳ありませんが私のテイストには全く合わず、さらっと見て出てきてしまいました。

今回見せて頂き引き続き検討させて頂く方向で考えてはいますが。

一般的な設備仕様で比較的条件の良い部屋に約1億円払って住みたいかと言われると迷う点、及び、プレミアムのインテリア等を見る限り売り主である三井さんの販売方針(どんな方に売りたいんだろうと)がよくわからないなと思い迷っております。
個人的には三井さん贔屓なだけに私には今回のモデルルームは逆に買う気が少し減少してしまい残念な感じでした。

モデルルームについては個人の感じ方がありますから、私の個人的な感想であることをご了承ください。

[484: 匿名さん]

483です。
復層ガラス→複層ガラス
ですね。すみません。

[485: 匿名さん]

>>484
細かな事ですが、オートバスではなくセミオートバスでしたね。

[486: 匿名さん]

>>485さん
484です。
そうだったのですね！
教えて頂きありがとうございます。
使い勝手にさほどの差はないですが、やはり気持～ちコストカットなんでしょうかね。

私はこの広さなら1418の普通のお風呂だろうなと過度の期待もせず、さらっと見て終わりにしてしまいました。ちゃんと見ないとですね。

[487: 匿名さん]

ここミストサウナも付いてなかったですよね？

[488: 匿名さん]

>>487
ついてないですね。キッチン天板もシザーストーンでしたしね。
微妙な部分でのコストカットが残念ながら目立ちますね。

[489: 匿名さん]

確かにモデルルームに行かれた方で書き込んで下さっている方がおっしゃるとおり微妙にコストカット感が否めないですね。

あと、まだモデルルームはグランドオープンしていないのですが、10月中旬ぐらいまでに再度モデルルームへ来訪して希望住戸アンケートに答えてほしいと日程予約をその場でするように言われたのはビックリしました。事実上の要望書みたいですね。

私が随分前に今の物件購入した時はこういう感じではありませんでした！ここと違ってそんなに人気のあるようなマンションじゃなかったからかなぁ。

[490: 匿名さん]

どなたか、3506（94Ｅ）の販売予定価格を教えていただけませんか？

[491: 物件比較中さん]

>>489
つまり10月半ばまでに再訪して要望書を書けということですね？
逆に言えば、次までに決心しろ、決心しない奴は来るなと。
早めに希望状況が分かるのは確かに良いことではあるのでしょうが…。

[492: 匿名さん]

>>491
489です。
そういうことですね。
出来るだけ抽選にならないようにということなのかなと。

とりあえず予約はしましたが、購入自体まだ迷っています。

[493: 匿名さん]

価格、ブリリアより高い？同じ？

[494: 匿名さん]

>>493
まだ全住戸の価格はわかりませんが、全体的に高いと思います。

三井さんとしてはこの価格でも十分いけると自信はあるようですが。

[495: 匿名さん]

>>488
あと細かいところですが、トイレも立ち上がったら水が流れるようなオート洗浄ではありませんでしたよね。

何だかあちこち微妙な気がしてきました。

[496: 物件比較中さん]

オート洗浄は個人的にはウザいので（笑）要りませんが、
確かに仕様のグレードの目安にはなりますかね。

資産価値という点で考えると、今後この辺はタワー同士の競合になると
思われますから、ココは厳しいですかねぇ・・・

[497: 匿名さん]

再開発だと資産価値は落ちにくいとかなり昔に聞いたことはありますが、ここはどうでしょうかね？

あとプレミアムのモデルルームを見る限りあまり日本人好みではないような気がしたのですが、やはり外国の方も多く買われるのですかね。営業のかたはその点否定をされますが。

[498: 匿名さん]

外国人というのは、欧米系かアジア系かどっちですかね？

[499: 匿名さん]

>>498
アジア系のことを言っているのではないですかね？

管理費不払い、マナーを守らない等報道でもやっているから多いと敬遠したくなる気持ちは私もわかる気がします。

[500: 物件比較中さん]

今まで挙がっている情報を総合すると、東京都マンション環境性能表示の
★1つに始まって、その他細かい仕様を見ても単価の割に品質は微妙なようですね。
隅田川を渡らない東京駅近くの中央区タワーということで資産価値も
大きく落ちることはまず無いでしょうし、何だかんだで売れるんでしょうけどね。