パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part6

[匿名さん]

前スレが1000件を超えたので、パークホームズ豊洲ザ レジデンスpart6です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550728/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分 、ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[No.101 by 物件比較中さん 2015-02-07 10:16:29]

免震ってそんなに良いのですか？

[No.102 by 匿名さん 2015-02-07 11:44:00]

もちろん、免震は絶対に良いと思います。
その分価格も跳ね上がりますが安心は安心でしょうね。
絶対にという保証ではないとしても、無いのとあるのとでは違うと思います。

[No.103 by 物件比較中さん 2015-02-07 12:18:04]

>>102
そうなのですね。
値段も違ってくるというのは驚きです。
ベイズやスカイズの免制震は坪単価２０万円分ぐらい地震対策に使われているのですかね。
これからは免震にこだわって探してみます。

[No.104 by 匿名さん 2015-02-07 12:18:38]

>>101
耐震、制振、免震・・・
それぞれ一長一短はあるみたいだけど、今のところは最新技術とされてるね

[No.105 by 匿名さん 2015-02-07 12:42:28]

耐震は良い所はありません。

[No.106 by 購入検討中さん 2015-02-07 13:14:13]

>>105
装置を抜きにした構造体自体は、耐震の方が強度が高いので、長期的には保ちが良いのかもしれないですね。ただあくまでも大きな地震が来なければですが。
耐震のグローヴタワーに住んでましたが、高層階だったので、東日本大震災のときは揺れがハンパなく、家族は死ぬかと思ったと言ってました。
結果は、壁のボードがひび割れたぐらいで大した被害は無かったのですが、もう耐震には住めないと思ってしまった次第です。

[No.107 by 匿名さん 2015-02-07 13:14:30]

近隣の中古物件の売り出し価格です。

パークタワー豊洲　坪288万円
グランアルト豊洲　坪218万円・229万円
スターコート豊洲　坪229万円～243万円

[No.108 by 匿名さん 2015-02-07 13:34:52]

>>107
地震後、仕様がよいパークタワーは頭一つでてますね。

[No.109 by 匿名さん 2015-02-07 13:44:18]

288もしないでしょ。

250くらいじゃないかな。安いのは230代からある。
http://wangantower.com/?p=5106%E2%80%9D

[No.110 by 匿名さん 2015-02-07 13:48:54]

>>109

それは新築時の分譲価格です。
今はその価格ではありません。坪288万円です。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_ag/3amKOAOUC5A9NYZfc...

[No.111 by 匿名さん 2015-02-07 13:55:13]

つまり、新築価格は３５０万超えるってこと。

安く買いたいなら、タイムマシーンを開発するしかないよ。
１０年前に戻れるなら買えるでしょ。

[No.112 by 匿名さん 2015-02-07 13:56:33]

中古ですら３００超え始めてる、今の時代。
安く買えると思うのは夢見すぎってことですよ。

買えないなら、長谷工マンションの中古にするしかないんじゃない？２８０万以内で買えますよ。

[No.113 by 匿名さん 2015-02-07 13:58:17]

中古の２階で坪単価２９０万かぁ。

新築で３５０万なら安い方かもね（笑）

[No.114 by 匿名さん 2015-02-07 14:03:47]

ヤフー不動産で中古価格を見てごらんよ。
新築は同じグレードなら、大体２割・３割くらい高くなるので、これらから２割から３割高めの値段を考えておけば良いかと。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/search/03/rail/2347/2435/?u...[0]=2347_2435&_pf=13

で、免震付いたら＋坪２０万、眺望＋４０万、内廊下＋２０万、財閥系＋４０万、スーパーゼネコン＋４０万くらいで考えておけば良い。

[No.115 by 匿名さん 2015-02-07 14:53:13]

パークタワーは内廊下なんだからさあ、
外廊下のここ、がパークタワーみたいに高くなるなんて思っちゃダメでしょ。

[No.116 by 匿名さん 2015-02-07 15:00:20]

>>110
中古売主の売却希望価格、が坪288万っていうだけのこと。
あそこの２階は大通りからも室内が眺められるからね、いくらで成約できるかな。大通りの騒音もあるだろうし。

[No.117 by 匿名さん 2015-02-07 15:03:22]

でも、不動産は売主が価格を決めてるようなもんだからね。
別に安売りしてあげる義理もないしね。

[No.118 by 匿名さん 2015-02-07 15:04:13]

パークタワー豊洲はグレード低いよ。外観でわかるでしょ。
ディスポーザーすらない物件ですわ。

[No.119 by 匿名さん 2015-02-07 15:04:57]

＞116
288の中古って、パークタワー豊洲の中でも
条件の良い物件じゃないの？

[No.120 by 匿名さん 2015-02-07 15:05:39]

>>107
それは売り出し価格であり、実際の取引価格では無いのでは？
そこから値段交渉があり、それでも売れるかどうかは別の話。まずは、高い価格を言っておいて…
って、350君と同じ手法かよ⁉︎（笑）

[No.121 by 匿名さん 2015-02-07 15:06:53]

350万超えて買えないのなら、１部屋減らすしかないでしょ。
もしくは、田舎に買うしかないんじゃない？
あ、あとは駅遠物件とか。

[No.122 by 匿名さん 2015-02-07 15:08:34]

ディスポーザーあると無駄な維持費かかるから、
ないなら、むしろプラスでしょ。
ディスポーザーあっても、結局、生ごみ減らせるだけで、
ゼロにはならないし。
それよりここは、外廊下が残念。

[No.123 by 匿名さん 2015-02-07 15:08:41]

>>120

おっしゃるとおりです。
だから、売り出し価格と明記しました。
成約価格は当然、別物です。

[No.124 by 匿名さん 2015-02-07 15:10:11]

350出すなら、２，３丁目の中古、買うよ。

[No.125 by 匿名さん 2015-02-07 15:11:29]

＞１２３
だとすると、ここは２８０くらいかな？

[No.126 by 匿名さん 2015-02-07 15:14:36]

ちなみに、
売り出し価格と成約価格の差の一覧を見たことがありますが、
同額もありましたし、最大でも－200万円くらいでした。
大手仲介事業者の売り出し価格は、そうそう的外れではないと思われます。
4980万円で売り出せば、どう下がっても4800万円くらいでしょう。

[No.127 by 匿名さん 2015-02-07 15:17:50]

パークタワーにディスポーザが無いのは
経費節減目的ではなくて、
建物の真下にメトロが走っているからだよ。

振動や騒音対策で分厚いコンクリのスラブを建物とメトロの間に作ったタメに
ディスポーザ用の浄化槽を作れなくなったんだそうだ。

メトロのトンネルの上に建つマンションに、高い金を払って住みたいか？

[No.128 by 匿名さん 2015-02-07 15:21:13]

>>126
以前、芝浦アイランドの住民さんが芝浦のスレで
売出し価格平均と成約価格平均とを書き込んでいましたが、
成約価格は売出し価格の１割引きでしたよ。

[No.129 by 匿名さん 2015-02-07 15:26:27]

>>128

ありがとうございます。
１割の差は大きいですね。
私（126）が見たのは豊洲のものです。

レインズを見られれば、簡単なのですが。
http://www.reins.or.jp/index.html

[No.130 by 匿名さん 2015-02-07 16:12:03]

外廊下と内廊下って値段にそんな違いがでるんでしょうか？

[No.131 by 購入検討中さん 2015-02-07 16:13:40]

>>128
時期と部屋によりますので、よほど無茶な価格を付けてない限り、今だと2～3%程度かと。値引き一切なしというのも結構ありますし。

[No.132 by 匿名さん 2015-02-07 16:23:15]

駅まで5分は資産価値として魅力ですね。雨の日に10分以上も歩いてられない。

[No.133 by 匿名さん 2015-02-07 16:27:58]

>>129
レインズは、ご存じでしょうけど全ての成約価格を載せているわけではありません。
専任媒介なら全部載りますが、一般媒介は任意になります。
今時専任で仲介を頼むのは、買換え特約物件かそれとも余程売却に自信がある好物件程度のものです。

[No.134 by 匿名さん 2015-02-07 16:30:42]

不動産仲介の仕事をしていますが、１割も値引きするというのは、１年間買い手が現れなかったような物件のみです。

値引きに応じるとしても、端数切ってくれる程度のものですよ。

[No.135 by 匿名さん 2015-02-07 16:31:42]

タワーマンションだと値引きがない事が殆どです。
値引きなしでも売れる人に買って貰えば良いのですから。

[No.136 by 匿名さん 2015-02-07 17:10:28]

ここが平均で坪300万超えるなら、やめた方がいいな。
リセールでシンボルの中古価格を上回るはずがないので、損するか永住覚悟になっちゃうもんね。

[No.137 by 匿名さん 2015-02-07 17:12:42]

その程度で止めなきゃいけない程度の収入なら、千葉や埼玉にするしかないのでは？

350なら安い方だと思いますよ。

[No.138 by 匿名さん 2015-02-07 17:28:12]

>>135
それは無理。
月島の不動産屋に行って中古タワマンの現状を聞いてきましたが、交渉次第で値引きがあると言われました。

[No.139 by 匿名さん 2015-02-07 17:48:51]

スターコートで坪265の成約が出たようですね。

[No.140 by 匿名さん 2015-02-07 18:11:52]

中古では値引きは難しいよ。
相手の機嫌を損ねたら二度と話すら聞いてもらえない。

[No.141 by 匿名さん 2015-02-07 18:12:34]

スターコートで265の成約なら、新築は400超えてしまうのでは？

[No.142 by 匿名さん 2015-02-07 18:13:49]

三井のリハウスに行けば、レインズの成約価格を見せてくれるぞ。

湾岸はほとんど値引きなしだ。

[No.143 by 匿名さん 2015-02-07 18:16:27]

中古で値引きを狙いたければ、売り出しから半年経っている物件を狙う事。

売り出しから3ヶ月程度では、値引きせずとも売れてしまうからだ。わざわざ値引きしなくても、言い値で買ってくれる人に売れば良いのだから。

半年も経てば、売主も焦ってくる。そこが狙い目だ。1割の値引きも夢では無い。

[No.144 by 購入検討中さん 2015-02-07 22:40:26]

>>138
月島の中古で出てくるのは低層とかお見合い部屋ばかり。
しばらく探しましたが、ろくな物がないので諦めまして。

[No.145 by 購入検討中さん 2015-02-07 22:58:54]

シティタワーズ豊洲でも280万円/坪前後ですよ。
以下、ご参考まで。
上で書いているスターコート265万円/坪は、確かですが90平米ですし、良い部屋だったのでしょうね。



■成約事例　(平成27年1月30日～2月5日）

エリア
物件名称
階数、専有面積、間取り
成約価格
坪単価
豊洲エリア ス ターコート豊洲 7階、70㎡台、3LDK 4,999万円 (＠230.1万円/坪）
豊洲エリア ス ターコート豊洲 14階、80㎡台、3LDK 5,850万円 (＠239.6万円/坪）
豊洲エリア ス ターコート豊洲 15階、90㎡台、4LDK 7,680万円 (＠265.5万円/坪）
豊洲エリア THE TOYOSU TOWER 10階、40㎡台、1LDK 4,380万円 (＠306.5万円/坪）
豊洲エリア シティタワーズ豊洲ザ・ ツイ ン（SOUTH） 21階、50㎡台、1LDK 5,050万円 (＠289.0万円/坪）
豊洲エリア シティタワーズ豊洲ザ・ ツイ ン（SOUTH） 27階、70㎡台、2LDK 5,980万円 (＠277.8万円/坪）
豊洲エリア シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル 21階、60㎡台、2LDK 5,750万円 (＠285.6万円/坪）

[No.146 by 匿名さん 2015-02-07 23:30:05]

スターコートいいマンションですよね。

[No.147 by 匿名さん 2015-02-07 23:46:29]

長谷工じゃなかったっけ？

[No.148 by 匿名さん 2015-02-08 00:06:51]

>>145
スターコート、値上がり顕著ですね。ちょっと前まで坪200くらいだったのですが。

豊洲タワー低層坪306（北向きかな）も、ちょっと前までは考えられない成約価格ですね。

[No.149 by 匿名さん 2015-02-08 00:12:11]

スターコートは長谷工です。
全戸南西又は南東向き
駐車場100％

新庄が宣伝していました。

[No.150 by 匿名さん 2015-02-08 00:13:45]

>>147
スターコートは長谷工が売り主で、もちろん施工も長谷工です。
http://www.haseko-ml.com/117t

[No.151 by 匿名さん 2015-02-08 00:15:24]

財閥系が出来ればいいなあ。

[No.152 by 匿名さん 2015-02-08 00:19:31]

4LDKや90平米以上の部屋は希少価値があり、高値がつくことがあります。

[No.153 by 匿名さん 2015-02-08 00:59:25]

長谷工施工でも、築地で三井が売ったマンションは人気でしたよ。

[No.154 by 匿名さん 2015-02-08 01:02:29]

信頼と実績の長谷工

[No.155 by 匿名さん 2015-02-08 07:22:57]

どんどん値上がりしてるんだね。
去年買っておけば良かった。

今年からインフレ始まるらしいし。

[No.156 by 匿名さん 2015-02-08 07:29:06]

財閥系でスーパーゼネコンの安心感、

[No.157 by 匿名さん 2015-02-08 08:51:44]

ゼネコンの実績は何で判断するんでしょうか？
ランキングが見当たりません。

[No.158 by 匿名さん 2015-02-08 09:55:05]

スーパーゼネコンなんて、そんなに無いから。。。

[No.159 by 匿名さん 2015-02-08 10:02:00]

多少、インフレの気配を感じてきましたね。
牛丼屋も値上がりし、スーパーでも肉野菜が高いなーと思い始めてきました。

とうとうインフレはじまったかもしれませんね。

今年が最後のマンション買い場かも知れません。

インフレ始まったら5割くらいは値上がりするでしょうから。

[No.160 by 匿名さん 2015-02-08 10:09:08]

インフレもあるかもしれませんが、それより二極分化を強く感じます。

都心とか湾岸部では都心回帰・東京五輪需要で人気が高まる一方、
地方では値が付かないような中古物件が増えていると聞きます。

日本の人口が減るのは明らかですから、ある意味当然のことかもしれません。

[No.161 by 匿名さん 2015-02-08 10:10:55]

>>153
パークホームズ築地グリーンサイドですね。あちらは長谷工物件ですが、外壁タイルがMRのデザインと異なると契約者スレで問題になっているようです。

[No.162 by 匿名さん 2015-02-08 10:25:56]

>>159
「今は最後の買い時」としたいのでしょうが、マンションの買い時は遅くとも2013年の上半期までで、既に好機は逃しています。
ただ、都心部（と都心隣接エリアの一部）はまだ上昇してしまう余地が大きいので、完全に手が届かなくなる前に購入するという選択はあると思います。

[No.163 by 匿名さん 2015-02-08 11:08:13]

まぁ、インフレは始まったばかりだし、今年いっぱいが買い時だと思いますよ。

すでに値下がり始めているというのなら話は別ですが、今のところ値上がり傾向ですし、ますます強まってるようですから。

[No.164 by 匿名さん 2015-02-08 11:32:56]

>163
買い煽り層は「坪350万なら安い」＆「今年は最後の買い時」と言うが、豊洲が坪350万になると仮定すること自体が、既に買い時を逃しているのと同義だよね。
坪285万円6477万円で買えていた豊洲物件を、坪350万7954万円で買うことは、買い時どころかフォロワーの行動だと思うけど。（ちなみに坪350万なんてならないから、リアル検討者の皆さんはご安心を。）

[No.165 by 匿名さん 2015-02-08 11:36:50]

その程度で高いと感じるなら千葉に行くしかないのでは？
来年には400超えるよ。

インフレを甘く見過ぎ。政策には乗っかった方が儲かるよ。

[No.166 by 買い換え検討中 2015-02-08 11:47:35]

先週現地見に行った。
周辺の色んな道路に液状化した跡があって、あらららって感じだった。
ここも地震くるとインターロックとか全部ぼこぼこしちゃって震災時のディズニーランドみたいになるよ。
三井だけに。

[No.167 by 匿名さん 2015-02-08 11:51:42]

家は地震来てないのに、インターロックぼこぼこになり補修しました。

[No.168 by 匿名さん 2015-02-08 12:57:51]

>>165
政策には乗っかった方が儲かるよ
↑
正しい。但し、今更乗るようでは遅い。

[No.169 by 匿名さん 2015-02-08 13:37:59]

>>166
証拠写真ぷりーず

[No.170 by 匿名さん 2015-02-08 13:46:35]

週刊現代に５丁目の液状化の写真出てたよ。
検索すれば出てくると思う。
今はどうなってるか私は知らない。
１６６じゃないので。

[No.171 by 匿名さん 2015-02-08 13:47:39]

>>167
地震来てないのに、って
小さな地震はあるでしょう。
インターロックは下手な施工をすると、ぼこぼこになりやすい。

[No.172 by 匿名さん 2015-02-08 13:54:17]

>>170
週刊現代の液状化の写真って、後まで残るような液状化じゃないよ。実際１ヶ月後には痕跡なくなってたし。

なので166は（本当ならば）違うことを言ってるはず

[No.173 by 匿名さん 2015-02-08 13:57:57]

>>172
週刊現代の液状化写真、自体は認めるわけね。

[No.174 by 匿名さん 2015-02-08 14:14:29]

>>173
五丁目で軽微とはいえ液状化があったこと自体は事実でしょ？　認めるも認めないも…。

震災２日後に現地確認した人のブログです。液状化自体があったことと、その軽微さが確認できます。

http://nz666.exblog.jp/15049063/

[No.175 by 匿名さん 2015-02-08 14:18:37]

>>174
根拠が個人ブログ？

[No.176 by 匿名さん 2015-02-08 14:19:17]

５丁目の液状化ってここの近くですか？

[No.177 by 匿名さん 2015-02-08 15:08:39]

>>168
その通りだね。
平均300越えたらスルー。

マジで千葉の物件買った方がロス少ないかも、くらいの物件だね。

[No.178 by 匿名さん 2015-02-08 15:08:40]

良いじゃん。
液状化しても資産価値は上がってるんだから。（笑）

むしろ安心要素でしょう。

[No.179 by 匿名さん 2015-02-08 15:09:59]

インフレは今からなんだから、今から乗るのが一番なのでは？
政策でインフレにしようとしてるんでしょ？

[No.180 by 匿名さん 2015-02-08 15:11:23]

液状化を気にするなら、最初から湾岸エリアは諦めたら？

[No.181 by 匿名さん 2015-02-08 15:28:22]

そうね。液状化で何か問題があるわけでもないし。
だからこそ、液状化しても値上がりしたんでしょ？

大儲けしたい人だけが買えばいいんじゃない？

[No.182 by 匿名さん 2015-02-08 15:47:42]

>>181
大儲け？
どこの物件と間違ってますか？
それとも坪250万くらいの前提で話していますか？

[No.183 by 匿名さん 2015-02-08 15:57:07]

この物件で間違ってませんよ。
坪３５０万なら、まだまだ値上がり余地ありますよ。

東京の不動産は割安ですし。

[No.184 by 匿名さん 2015-02-08 15:58:20]

坪３００万で高いと感じるなら、都内の物件は諦めた方がいいんじゃない？
都内狙っても、駅遠物件しか買えないでしょ。もしくは長谷工。

[No.185 by 匿名さん 2015-02-08 16:24:45]

>>184
もしくは外廊下

[No.186 by 匿名さん 2015-02-08 16:37:44]

港区の外廊下マンション持ってるけど、坪４５０万円だよ。

[No.187 by 匿名さん 2015-02-08 16:47:25]

内廊下って高く売れるんだ？

スカイズ、坪４００マンくらいで売ってやるよ。

[No.188 by 匿名さん 2015-02-08 16:48:09]

豊洲は大人気エリアに成長しましたからね。３５０くらい仕方ないのでは？
私みたいな貧乏人は諦めるか、四丁目の長谷工団地で我慢しましょう。

[No.189 by 匿名さん 2015-02-08 17:04:25]

駅遠物件なら、今でも安く買えるよ。
資産価値はゼロだけどね。

[No.190 by 匿名さん 2015-02-08 18:11:34]

>>175
週刊現代とか夕刊フジとかSPA!よりは信用できると思いますけどね。

[No.191 by 匿名さん 2015-02-08 18:31:38]

スカイズは豊洲駅遠いからいらない。

[No.192 by 匿名さん 2015-02-08 20:28:47]

>>191
スカイズのお隣りなんか、豊洲駅遠い上に外廊下。

[No.193 by 匿名さん 2015-02-08 20:35:18]

スカイズ買った俺に謝れ

[No.194 by 匿名さん 2015-02-08 20:42:18]

もう少し待ってれば、ここ買えたのにね。

[No.195 by 匿名さん 2015-02-08 20:47:09]

スカイズの頃なら
三河島のＪＲ駅前で、内廊下のスーゼネ施工タワマンがスカイズよりも安く買えたのにね。
自分から駅遠をチョイスしたのなら自己責任。

[No.196 by 匿名さん 2015-02-08 20:48:32]

こことワンダフルは売りというか重視するポイントが全く異なるから購買層は被らないでしょうに。

[No.197 by 匿名さん 2015-02-08 20:56:13]

それ以前の問題だよ。
ワンダフルは豊洲で一番豊洲駅に近いマンションでしょ。
下手すると格安の枝川の物件よりも遠い。

[No.198 by 匿名さん 2015-02-08 20:57:26]

間違えました。
（訂正前）一番豊洲駅に近い
（訂正後）一番豊洲駅に遠い

[No.199 by 匿名さん 2015-02-08 21:02:46]

>>197
あそこは自宅の住所に豊洲って地名を入れたかった人向きか。
下手すると東雲の物件よりも遠い。

[No.200 by 購入検討中さん 2015-02-08 21:32:17]

スカイズは私も見ましたが、値段を考えると、西向きに関しては、もし豊洲市場の北東側が、高い建物が建たないことで確定すれは、大正解だったと言い切れるんですが。
評価にはもう少し時間がかかりそうですね。