KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー） ってどうですか？Part.18

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWER Part.18です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539858/

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[906: 匿名さん]

KTTの共用部、豪華ではないだろ。
必要十分で別に不満はないが、DTやベイズの方が豪華。

[907: 匿名さん]

DTの豪華さは認めるが、ベイズの外廊下は好き嫌いはあるがタワマンに暮らしてる気分になれない。

[908: 働く女子さん]

私の大学時代の友人が不動産鑑定士の仕事をしているので、
勝どきの事を聞いてみたのですが、供給過剰でタワーの価格が暴落するので今は購入しない方が良いと言われてしまいました。色々な類似の取引事例や統計データーやらで、ある程度の予測が可能だそうです。
確かにこの辺りの低層マンションは
今でも驚くほど安いのに。希少性のあるタワーの価格と乖離が大きすぎるのが気になります。(つまり路線価が低いのに、タワーの価格のみピンポイントで上昇という事)
又TTTは坪単価200万前後だったそうですね。今の勝どきはピークなんでしょうか。 だとしたら豊洲のベイズの方が良いのかな？ まあ、その女友達も資格は持ってますが、まだ32歳でベテランではありません。
この辺りの不動産売買の経験や知識のある皆さんの見解もお伺いしたいと思いますので、ご意見よろしくお願いします。

[909: 匿名さん]

ドゥトゥールは確かに豪華設備と至れり尽くせりのサービスが付随しているから高いんだろうけど、ここはそれほど大したことないのに高いよね。
ドゥトゥールより駅近っていうだけが唯一勝ってるところかな。

[910: 購入検討中さん]

＞＞908
では、豊洲のタワマン以外の物件も確認してみましょう。価格は全体的に豊洲の方が安いです。
あと、統計情報上分かるというのも何を下にしているかが分からないと議論のしようがありません。。。
ちなみに勝どきは勝どき東が出るあたりで開発が落ち着きます。ここまでは確実に物価が上がるでしょうね。

まぁまだ勝どき南とか豊海とか計画はありますが、そこらの価格はさすがに読めないですね。

[911: 購入検討中さん]

需要のないところは開発されない。これだけ、再開発があることは地域にとって歓迎すべきこと。景気が悪くなったら全てストップもあり得るから。

[912: 購入検討中さん]

>>905
元の仕様を壊して好きなものに変える、庶民にはアホらしくて笑えるけど、やっぱりお金持ちの考え方は違いますね！というか、そんなにお金あるのであれば、内陸の高いマンションを買えばよいような。

[913: 匿名]

勝どき東が出来ると DTと駅距離間が逆転する。

[914: 契約済みさん]

>>912
もちろん山手線内側にも所有しておりますよ。すみません。
内装を豪華にしておくと、同じマンション内でも、早くに借り主が決まります。
1ヶ月早く借りていただくと、30万円収入がアップします。つまり内装工事も投資と考えられます。
もう少し大きな視点にたたれたら収益性もアップしてきますよ。
こういう視点に立つと、エントランスが豪華なKTTとDTは、非常に収益性の見込まれる物件だと考えられます。

[915: 匿名さん]

>>913
駅出入口までは4分になっても、そこから駅改札付近まで結局5分かかるので、9分には変わりない

[916: 匿名さん]

＞914さん

　KTTは、天井高4メートルの仕様も豪華な53階を除いても、1/4の住居が「スタンダードアルファ」というくくりで仕様を上げています。普通のスタンダードでもリビングにはエアコンついていますが、これが全居室に標準となり、リビングには天カセ２つつきます。食洗機もひとつ上のグレードが標準、ジーマティック社製天然石キッチンと食器棚が標準になります（通常のグレードでもジーマティックのもの以外が標準です）。リビング窓台もすべて標準で天然石となります。KTTも高層の広い間取りになると、53階でなくとも、坪４００を超えてきますので決して安いわけではありません。　ですので、このくらいの価格帯を検討する層になると、DTも高くない、むしろ比較検討する物件になります。私自身も比較しましたが、確かに共有部の豪華なDTですが、専有部にあまりに何もついていない、自分で勝手にお好きなようにどうぞというのが私どもには向いていないと感じて、最初からある程度のグレードのものが標準のKTTを選択した次第です。人それぞれですが、熟年以降の世代である私には、手を入れるにしてもKTTの専有部の標準仕様ぐらいついていた方が楽だと感じました。

[917: 契約済みさん]

買う気がないのにディスっている人達が横行していた中、このスレッドもやっと建設的な話しができるようになってきましたね。ただ、「共有部は共有資産である」ということを認識していない方たちが多いのには驚かされます。
>>916さん
なるほど、シニア向けの落ち着いた雰囲気の高級マンションという観点でいうと、本物件は最適かもしれませんね。
KTTは二流の建設会社では真似のできない最先端の制振技術を駆使していたり、DTは素材からこだわったエントランス仕様であったり、この2物件は見る人が見れば他物件との違いをわかるものと考えます。コスパがどうのこうのといっている層の方たちは、メルセデスではなく国産軽自動車を購入したらいいと考えます。これは余談として、
DTは確かに、30～40台の富裕層向けであり、落ち着いた雰囲気ではないですもんね。ただ、カッシーナで統一したエントランスなど、そのセンスを感じました。私はまだ現役ですが、それほど派手なタイプではないため、KTTの共有部の方が自分にあっていると感じました。また意見交換させてください。

[918: 購入検討中さん]

>>908
いい加減な不動産鑑定士だね。

[919: 匿名さん]

>>915
それを言ったら、トリトン側の晴海物件は
月島駅改札から長〜い地下道を歩く10番出口を出てから
更に長く分数がかかる。

[920: 購入検討中さん]

>>914
いっぱいマンションもっているようで、羨ましい限りです。比較対象の物件はどちらかわかりませんが、もしDTだった場合、確実に100万以上払わないと(スタンダードαならもっと)、KTTと同等の仕様にはならないような、、、

[921: 匿名さん]

＞916、917
私も同意ですね。
ただ私の場合は、お二人とは違って、両者比較検討して
勝どきザタワーでなく、ドゥトゥールを選択しようと考えております。
これまでの経験上（といってもすごく多いわけではありませんが）、
ドゥトゥールのスパや派手なエントランスのように、わかりやすく訴求効果の高い共有部を持つ物件は、
賃貸しする場合、空き時間がなく早く借り手が見つかるのに加え、
リセールバリューも、同地域の同種物件と比較して高く維持し続ける傾向があることから
ドゥトゥールも投資物件としては決して高くないと判断します。

[922: 匿名さん]

＞＞９２１

不動産投資なら、利回りのことを考えておりますか？
ＰＥＲでいくと、晴海の物件は２５を超えてくるように思うのですが・・・

[923: 購入検討中さん]

>>921
投資の素人なので教えて頂きたいのですが、新築ですら、売れ行きが全然よくない物件で、賃貸やリセールで有利になることはあるのでしょうか？

[924: 匿名さん]

>>921
そんな当たり前のこと、いまさら書いてどうするの？早くドトールスレへ戻ったら方がいいんじゃない？こっちで油売っている間に、またスミフはドトール販売価格を上げようとしているよ。そのうちすぐにリセールバリューとか言ってられなくなるんじゃない？

[925: 匿名さん]

>>922
実際には賃貸に出して即入居とはならずそれまでの時間を投資ロスとしたり最後売却するときも同じく時間による投資ロスや値下がり額が発生する、そういったものがDTは発生しにくいだろう、単純に人が借りたい住みたいマンションを買うことも投資では必要だと思う。