KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー） ってどうですか？Part.18

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWER Part.18です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539858/

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[906: 匿名さん]

KTTの共用部、豪華ではないだろ。
必要十分で別に不満はないが、DTやベイズの方が豪華。

[907: 匿名さん]

DTの豪華さは認めるが、ベイズの外廊下は好き嫌いはあるがタワマンに暮らしてる気分になれない。

[908: 働く女子さん]

私の大学時代の友人が不動産鑑定士の仕事をしているので、
勝どきの事を聞いてみたのですが、供給過剰でタワーの価格が暴落するので今は購入しない方が良いと言われてしまいました。色々な類似の取引事例や統計データーやらで、ある程度の予測が可能だそうです。
確かにこの辺りの低層マンションは
今でも驚くほど安いのに。希少性のあるタワーの価格と乖離が大きすぎるのが気になります。(つまり路線価が低いのに、タワーの価格のみピンポイントで上昇という事)
又TTTは坪単価200万前後だったそうですね。今の勝どきはピークなんでしょうか。 だとしたら豊洲のベイズの方が良いのかな？ まあ、その女友達も資格は持ってますが、まだ32歳でベテランではありません。
この辺りの不動産売買の経験や知識のある皆さんの見解もお伺いしたいと思いますので、ご意見よろしくお願いします。

[909: 匿名さん]

ドゥトゥールは確かに豪華設備と至れり尽くせりのサービスが付随しているから高いんだろうけど、ここはそれほど大したことないのに高いよね。
ドゥトゥールより駅近っていうだけが唯一勝ってるところかな。

[910: 購入検討中さん]

＞＞908
では、豊洲のタワマン以外の物件も確認してみましょう。価格は全体的に豊洲の方が安いです。
あと、統計情報上分かるというのも何を下にしているかが分からないと議論のしようがありません。。。
ちなみに勝どきは勝どき東が出るあたりで開発が落ち着きます。ここまでは確実に物価が上がるでしょうね。

まぁまだ勝どき南とか豊海とか計画はありますが、そこらの価格はさすがに読めないですね。

[911: 購入検討中さん]

需要のないところは開発されない。これだけ、再開発があることは地域にとって歓迎すべきこと。景気が悪くなったら全てストップもあり得るから。

[912: 購入検討中さん]

>>905
元の仕様を壊して好きなものに変える、庶民にはアホらしくて笑えるけど、やっぱりお金持ちの考え方は違いますね！というか、そんなにお金あるのであれば、内陸の高いマンションを買えばよいような。

[913: 匿名]

勝どき東が出来ると DTと駅距離間が逆転する。

[914: 契約済みさん]

>>912
もちろん山手線内側にも所有しておりますよ。すみません。
内装を豪華にしておくと、同じマンション内でも、早くに借り主が決まります。
1ヶ月早く借りていただくと、30万円収入がアップします。つまり内装工事も投資と考えられます。
もう少し大きな視点にたたれたら収益性もアップしてきますよ。
こういう視点に立つと、エントランスが豪華なKTTとDTは、非常に収益性の見込まれる物件だと考えられます。

[915: 匿名さん]

>>913
駅出入口までは4分になっても、そこから駅改札付近まで結局5分かかるので、9分には変わりない

[916: 匿名さん]

＞914さん

　KTTは、天井高4メートルの仕様も豪華な53階を除いても、1/4の住居が「スタンダードアルファ」というくくりで仕様を上げています。普通のスタンダードでもリビングにはエアコンついていますが、これが全居室に標準となり、リビングには天カセ２つつきます。食洗機もひとつ上のグレードが標準、ジーマティック社製天然石キッチンと食器棚が標準になります（通常のグレードでもジーマティックのもの以外が標準です）。リビング窓台もすべて標準で天然石となります。KTTも高層の広い間取りになると、53階でなくとも、坪４００を超えてきますので決して安いわけではありません。　ですので、このくらいの価格帯を検討する層になると、DTも高くない、むしろ比較検討する物件になります。私自身も比較しましたが、確かに共有部の豪華なDTですが、専有部にあまりに何もついていない、自分で勝手にお好きなようにどうぞというのが私どもには向いていないと感じて、最初からある程度のグレードのものが標準のKTTを選択した次第です。人それぞれですが、熟年以降の世代である私には、手を入れるにしてもKTTの専有部の標準仕様ぐらいついていた方が楽だと感じました。

[917: 契約済みさん]

買う気がないのにディスっている人達が横行していた中、このスレッドもやっと建設的な話しができるようになってきましたね。ただ、「共有部は共有資産である」ということを認識していない方たちが多いのには驚かされます。
>>916さん
なるほど、シニア向けの落ち着いた雰囲気の高級マンションという観点でいうと、本物件は最適かもしれませんね。
KTTは二流の建設会社では真似のできない最先端の制振技術を駆使していたり、DTは素材からこだわったエントランス仕様であったり、この2物件は見る人が見れば他物件との違いをわかるものと考えます。コスパがどうのこうのといっている層の方たちは、メルセデスではなく国産軽自動車を購入したらいいと考えます。これは余談として、
DTは確かに、30～40台の富裕層向けであり、落ち着いた雰囲気ではないですもんね。ただ、カッシーナで統一したエントランスなど、そのセンスを感じました。私はまだ現役ですが、それほど派手なタイプではないため、KTTの共有部の方が自分にあっていると感じました。また意見交換させてください。

[918: 購入検討中さん]

>>908
いい加減な不動産鑑定士だね。

[919: 匿名さん]

>>915
それを言ったら、トリトン側の晴海物件は
月島駅改札から長〜い地下道を歩く10番出口を出てから
更に長く分数がかかる。

[920: 購入検討中さん]

>>914
いっぱいマンションもっているようで、羨ましい限りです。比較対象の物件はどちらかわかりませんが、もしDTだった場合、確実に100万以上払わないと(スタンダードαならもっと)、KTTと同等の仕様にはならないような、、、

[921: 匿名さん]

＞916、917
私も同意ですね。
ただ私の場合は、お二人とは違って、両者比較検討して
勝どきザタワーでなく、ドゥトゥールを選択しようと考えております。
これまでの経験上（といってもすごく多いわけではありませんが）、
ドゥトゥールのスパや派手なエントランスのように、わかりやすく訴求効果の高い共有部を持つ物件は、
賃貸しする場合、空き時間がなく早く借り手が見つかるのに加え、
リセールバリューも、同地域の同種物件と比較して高く維持し続ける傾向があることから
ドゥトゥールも投資物件としては決して高くないと判断します。

[922: 匿名さん]

＞＞９２１

不動産投資なら、利回りのことを考えておりますか？
ＰＥＲでいくと、晴海の物件は２５を超えてくるように思うのですが・・・

[923: 購入検討中さん]

>>921
投資の素人なので教えて頂きたいのですが、新築ですら、売れ行きが全然よくない物件で、賃貸やリセールで有利になることはあるのでしょうか？

[924: 匿名さん]

>>921
そんな当たり前のこと、いまさら書いてどうするの？早くドトールスレへ戻ったら方がいいんじゃない？こっちで油売っている間に、またスミフはドトール販売価格を上げようとしているよ。そのうちすぐにリセールバリューとか言ってられなくなるんじゃない？

[925: 匿名さん]

>>922
実際には賃貸に出して即入居とはならずそれまでの時間を投資ロスとしたり最後売却するときも同じく時間による投資ロスや値下がり額が発生する、そういったものがDTは発生しにくいだろう、単純に人が借りたい住みたいマンションを買うことも投資では必要だと思う。

[926: 匿名さん]

＞＞９２１

賃貸物件なら、駅距離や利便性がもっとも重視されて、眺望や目先の共用部の評価は所有する場合よりも評価が低くなると思いますけど・・・

勝どき東ができたら徒歩４分とかいうのも、新築から４年以上経過しての話だし、改札口までの距離が５分相当短くなるわけではないし。

あと買値と貸値の比較しなきゃ話にならないけど、貸値は多数の物件と比較して市場評価にさらされますからね。
インフレ基調のなかでも強気設定の買値物件に飛びつくと、新築利回りで３％なんてことになって後悔しないかな？？

[927: 匿名さん]

＞＞９２２

時間と投資ロスが生じにくいって意見が多数人がうなずくとは思えないけどね。
まぁ投資は自己責任ですから、自己判断で大いにリスクをとってくださいな。

私の眼からしたら投資云々をいったら、ＤＴはありえませんけどね。

[928: 匿名さん]

>>923
デベロッパーの値付けは、感覚でつけているわけではありません。
各ファクターのバリュー価値を数値化して積算値として算出しています。
この数式は各社の戦略とノウハウが加算されたものとなります。
このため売れ行きがよくない、と見えているのもデベの戦略の範疇にあることがしばしばあります。
もしデベロッパーのお知り合いがおられるなら、その算出方法を伺ってみたらどうでしょうか・・・
こちらで書くべきことではないので、ドゥトゥールのサイトへ移動します。

[929: 匿名さん]

＞＞９２８

一般的なことですけど、デベの利益率が高いということは売値が高いってこと。
消費者が高値で買うと、投資利回りは悪くなるわ、キャピタルゲインは得にくいは良いことは何もないですけど・・・

算出方法知っても、高掴みしちゃったら投資は成功しにくいことを理解しなきゃ話にならないと思います。

ＤＴなら時間と投資ロスが生じにくいっていうのも、直感でしょ？
結局実体価値よりもコスパが良いかどうかに係る。
安く買えれば貸値も安く出せてあっという間に部屋なんて埋まっちゃいます。
高く買っちゃうと利回り気になってしまって高値で募集してお客がつかない　⇒　ますます利回り低下もあり得るけどね。

ＤＴスレに帰られたようだからこの辺にしときます。

[930: 匿名さん]

すごいね、私はKTTもDTも中立にみてるけど、このKTTスレでDTの話になった時の反応度合いがやばいwww

[931: 匿名さん]

ｗ　多用するなんて品がない　

[932: 買いたいけど買えない人]

＞930さん
確かに！ある意味この地域でDTはそれだけみんなの注目を集めているのでしょうね。
難しいことはわかんないけど、単純に毎日大きなスパへ入れるのはうらやましい。
頭金なしでいくらくらいの年収の人ならDT買えるのかな？
ちなみにKTTも、購入者の平均年収がどれくらいか知っている人いたら教えて！！

[933: 購入検討中さん]

>>928
いや、購入者は専門家でなく、自分の理想に可能な限り近い家に住みたいと思っている素人ですからね。いくら専門家がいろんな公式を使って高い売価をだしたとしても、誰が買うんでしょうね。今のDTがいい例じゃいですか。勿論駅から遠くても専有がしょぼくても、共有さえ豪華であればいい！という人は世の中にはいるので、それはそれで良いのですが、問題は多くの人はそうじゃないってことだからね。

[934: 購入検討中さん]

>>932
お金をだして、いい物件をかえればいいけど、お金をだして、お風呂と豪華なロビーしか自慢できないようなとこかってもねー、笑

KTT買う人の殆どはDTも検討しているだろうから、ツッコミしやすいだけだと思います、。

[935: 申込予定さん]

実際、あのスパには入ってみたい、笑
ただ、羨ましいってか、もはやネタだけど、笑
入居する人も、毎日ってか、頻繁に入る人、どんぐらいいるのかな？
女性ならご近所さんの目を気にしながら入らないといけないし、なおさら、あんまはいらなさそう。。

[936: 購入検討中さん]

>>932
そりゃ、そうですよ、KTTの人に限らず、みんな大注目ですよ！つっこみのころまんさいなマンションですから

[937: 匿名さん]

>>935
ねぇ、何で連投してんの？
DTコンプすごいよねぇ
DTもいいマンション、KTTもいいマンション
KTTの方が売れてるみたいなのに、ドンとしてないところがほんとショボいなぁ

[938: 匿名さん]

なんかこのマンション変な人多そうですね。

[939: 買いたいけど買えない人]

>934さん
いえ、私はこんなDTとか買える身分ではありません。
HPで、きれいなモデルさんが大きなスパ入っている動画や、かっこいい男性モデルが専用シャトルバスで通勤する動画を見て、単純に「いいなあ、こんなとこ住む人はいくらくらい儲けているのかな」って思っただけです。
このスレッドでDTのことをよく書くと、すごくいじめられるみたいですね。
ちなみに私はKTTも買えるレベルではありません。羨ましくてこのスレッド覗いていただけです。

[940: 匿名さん]

>>939
KTTもかっこいい外人のおじさんが娘と会ってるプロモですよ。ここも同じようなものかと。

[941: 匿名さん]

ＤＴ下げがＫＴＴスレの定番ですが、あちらの相場が下がったらＫＴＴの相場も下がるだけなので良いこと何もないですよ。何だかんだ豪華エントランスとスパ、免震は魅力的ですから、仮に同じ値段だったらＤＴ買うっていう人は多いでしょう。むしろＤＴが今の値段で頑張ってくれてるのはＫＴＴにとってプラスです。もちろんＫＴＴの控えめな共用部がいいと言う人もいるでしょうし、ＫＴＴのスタンダードαの高仕様はＤＴにないものですから、人それぞれではありますが。

狭い地域でいがみ合ってるうちに、豊洲の駅前がさらに発展し新市場もできたらあっちに相場逆転される可能性もありますね。

[942: 匿名さん]

どうでもよいけどＤＴポジはスレ違いなのをわかってます？比較するのは良いが、無理やりポジが湧いてくるからなんだかなって突っ込まれると思います。

[943: 購入検討中さん]

同感です。ＤＴのポジもネガもどうでもよいです。KTTのことについて意見交換したいです。

[944: 匿名さん]

勝どき東か南のマンションを検討しよっかな。けど24時間スーパーがマンション下なのは捨てがたい。今TTT住みだから。

[945: 匿名さん]

>>939
ここはKTTの検討スレです。
買えない人はとっとと分相応のスレへ戻って下さい！

[946: 匿名さん]

>>945
あなたの論理きてるねー！ 買える人しかダメなんだ。掲示板の利用規約にあんのそれ？ 頭大丈夫？

[947: 匿名さん]

>>945
そんな高級な物件じゃないでしょうに…。
ＫＴＴ買えない人は！とか言うのは傲慢だと思います。
近くの物件と比較するのは検討スレとしては当たり前ではないでしょうか？
私はドゥトゥールと比較検討しましたよ。
そんな人結構多いのではないですか？

[948: 匿名さん]

ＤＴどうでもいいです。私はＫＴＴとＤＴの両方見て、ＫＴＴを買いました。
賃貸にしてもＤＴよりＫＴＴの方が高く貸す事が出来ると、両方のモデルルームに行って調べてきましたよ。
ＫＴＴのみなさんＤＴの事を気にし過ぎ。
あと分譲マンションは管理費や修繕積立金があるので、何分件持ってても賃貸としては利回りが落ちるので、うまみはイマイチです。マンションやアパートを130部屋所有する私の実感。

[949: 匿名さん]

く

[951: 匿名さん]

不動産投資家としては948さんの感覚に共感するな。
共感できる感覚の持ち主がＫＴＴを買ったというのもまぁ納得。

分譲マンションではＫＴＴはいい線いっていると思うけど、利回り５％くらい。買ってもよいかなと思った部屋をＰＥＲにすると２０前後。
ＤＴは利回り３％台くらい。こちらも買ってもよいかなと思った部屋はＰＥＲにすると２８位でした。

投資としての視点を持ち込むなら、晴海物件は不確定要素も大きい割には賃料の見込みが低いので不合格。

[952: 匿名さん]

>>948
130件も所有されているとは、かなりベテランの不動産投資家とお見受けします。今後の晴海選手村などの供給過剰、豊海や勝どき西の再開発による眺望阻害、環状２号開通の騒音・排気ガスなどの悪材料も含めてＫＴＴを選択されたということですよね？

自分もトライスター形状の外観や専有部や共用部の仕様が程良く管理費も安いこと、銀座や浜離宮・汐留まで徒歩圏で虎の門もＢＲＴで直通しそうな立地と手ごろな価格といった様々な点でＫＴＴ気に入っていますが、上記マイナス面が気になり資産性に確信が持てません。

実際、ネット上の意見を見てもＫＴＴの資産性については意見が分かれていると思います。ＢＡＹＺやＧＦＴのほうが資産性が固いという方も多いです。ＤＴは相選手村タワーのお蔭で眺望も阻害されるし価格が強気すぎなので、投資対象としては一番無しだとは思いますが・・・。

実際、どうなんでしょうか？ご意見頂けますと幸いです。

[953: 匿名さん]

まあまあ、そんなに他物件の悪口言わなくても。

[954: 契約済みさん]

948じゃない契約者です。
豊海や勝どき五丁目西地区の再開発は厳しいのじゃないかと思ってます。
建築費高騰で計画が立てづらい状況でしょうし、
オリンピックが終われば、勝どき東をふくめて大量供給が予定されていて、
住宅価格が下がればこれはこれで計画が立てづらいでしょう。

立つことが決まればある程度住宅価格が保持されていると想定されるので
売るのもいいですし、別に住み続けても自分は問題無いです。

[955: 匿名さん]

130部屋所有してますが、湾岸勝どきの銀座までの距離に引かれて購入しました（税金対策あり）。
将来の予想は分かりませんが、私が思うのにいくらこれから供給過剰と言えども、多少は下がってもこの立地で将来マンション価格暴落するかな？。
そこまで下がらないんじゃないのと思って、勝どきザタワーを購入しました。ただ勝どき東には負けると思いますけど、個人的考えですけどね。