グランクロスタワー広島〈契約者・入居予定者専用〉

[契約済みさん]

グランクロスタワー広島についての契約者・入居予定者専用をつくりました。
いろいろ情報交換しましょう。

所在地：広島県広島市南区松原町88番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「広島」駅 徒歩4分 、広島電鉄本線 「広島駅」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.84平米～187.34平米
売主：NIPPO　中国開発事務所、ミサワホーム中国　広島支店 、旭化成不動産レジデンス


施工会社：戸田建設株式会社広島支店
管理会社：株式会社NIPPOファシリティーズ、太平ビルサービス株式会社
エムエムエスマンションマネージメントサービス株式会社

[1001: 匿名さん]

分譲階は近鉄が管理、賃貸し階はNIPPOが管理
これが一番良さそうに思える
お互いにお金に対して監視も効くし

[1002: 匿名さん]

派遣会社から来ている人数適正だろうか？
ここもきちんと開示してほしい

[1003: 匿名さん]

996です
ありがとうございます。
少し納得しました、でも管理費高い、派遣会社のトップが委員でなぁなぁ
まだもやもやしています。

[1004: 匿名さん]

私的自治により、契約自由の原則があるとはいえ、
管理組合も組合員（多くは分譲オーナー）の委任を受けて
善管注意義務の基に、役員をやっていると考えます。

あからさまに組合員に不利益な事を続けていると、
この責任に問われることを、考えておいた方が良い。

[1005: 匿名さん]

プレゼンの2社が選ばれた理由は、安さもあるけど、元会長があえて年末に問い合わせて
電話が通じない会社もあるなかちゃんと電話に出て対応してくれたかららしい

[1006: 匿名さん]

ほとんどの住民は議長への委任状になる。すでに委任状で過半数が集まっているはず

その委任状が部会長に集まって管理会社変更になるのを恐れ、総会直前に解任したんだと思う

[1007: 匿名さん]

過半数以上の提出がないと可決出来ないから早く出してくれって紙が、出してない家の
ポストに昨日入ってたみたいですよ。
委任状がまだ過半数以上集まってないんじゃない？

[1008: 匿名さん]

今は会長が変わってるから任せますっていう委任状が集まると
管理会社をそのままで更新するってことですよね。

[1009: 匿名さん]

相見積もりを取ることが、どれほど大変だったことだろうか。
しかも、このように既得権益だらけの状態で。
極めて、建設的で、前向きな進め方だと思う。

一方で、散々議事録で理不尽に個人攻撃しており、管理組合＋管理会社に関しては全く理解できない。

「重大なリスク」「拙速」等々、道理の通じない人たちは、単なる主観的な表現で
さも自らに正当性があるかのように一方的な言葉を羅列している。

世間の常識からかけ離れていることが分かっていない。

[1010: 匿名さん]

委任状は出してはいけません。

必ず、議案に「不承認」としないと。

[1011: 匿名さん]

住宅部会および臨時総会の議事録を最初から全部読み直したら、すごいことがよくわかる。
　日大アメフトや安倍政権と同じ非民主的な独裁だね。

１期の住宅部会委員は地権者関係者とそれ以外の人８名で構成された。（おそらく４対４。）

元部会長（辞めさせられた）は住民側にメリットになるよう公正な運営を目指した。
　それで、町内会費（地権者のぶんどり金）も支払いが選択できた（最高裁判決まで持ち出してくれている）

　さらに、管理会社と地権者の癒着を切り適正な管理をするために、管理会社の変更を企画した。

　派遣会社などで不当な利益を得ている地権者が自分の利益を守るため、部会長追い出しを目的として住宅部会委員を2名増やし（地権者側を増やした）元部会長を追い出した。そして、派遣会社経営の地権者自身が新部会長になった。

　現時点では、新部会長が監査も兼ねていて、泥棒に金庫番させているようなもんだね。

　その後はやりたい放題で、委員の任期を2年２期にして半分を入れ替え（つまり非地権者の委員は全員１期のみで解任）自分の手下ばかりを委員にすることにした。（ゾーンごとの輪番といいながら選んでいるのは委員だし、反地権者が過半数とならないように公募枠というものも作っている）

　さらに、役員をつとめた委員をOBOG委員として相談役にするそうだ。

　つまり、永年の独裁体制を構築しているということ。

2期目からは、もっとすごいことを決めて押しつけてくるだろう。
みんな覚悟しておいた方がいいぜ。

[1012: 匿名さん]

上八丁堀のアーバンビューグランドタワーも295戸で築15年なのに、
ここより管理費も修繕費も遥かに安いんですね。

[1013: 匿名さん]

地権者は、土地と交換で、マンションを取得したことで、貸し借りは終わりのはず。

その後、住民の管理費を、不適切に得ているとしたら、問題だと思う。

[1014: 匿名さん]

最初の役員は、7人ですね。（H29/7）
そのうち、新部会長（地権者）＋地権者3名と前部会長＋2名となっています。
新部会長と地権者3名は、再任ということになっています。

新任5人と補欠2人。

これでは、変わりようがないようにも思います。

出ていくしかないんですかね？

[1016: 匿名さん]

[No.1015と本レスは、ご本人様からの依頼、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[1017: 匿名さん]

そうですか。

済みませんが、出席できていないんですが。
結局、議案はどうなったのか、お手数おかけしますが、ご教示いただけないでしょうか？

議案には、役員と管理契約については、不承認にしていました。

予算とか、決算もボロボロなんですね。

[1018: 匿名さん]

>>1015 匿名さん
1年でそれだと何年にも渡る修繕費の貯金とか任せられないですね。
今回の管理費の差額も値下げせずに修繕費に回すとかだと・・
修繕する時に各戸が一括で修繕費を払った方がまだ安全？
でもまたその修繕見積りの金額がおかしいとかで騒動になるのかな。

[1019: 匿名さん]

>1016: 匿名さん　 [2018-05-27 20:06:40]
>>1015 匿名さん
>管理者が管理会社になってるというのはどういう意味ですか？

要するに、本来、管理者＝部会役員（新部会長含む）が責任もって実績管理(お金の管理も含め)すべきなんですが、
できていない、ということなんでしょう。

そのため、NIPPOが、好き放題にお金を使っているということなんでしょう。

1700万円の誤振替というのは、誤送金ということですかね？

[1020: 匿名さん]

前は住人の個人情報も誤送信されてた話ありましたよね

[1021: 住民板ユーザーさん1]

総会に出席しました。新部会長ははっきり言って用無し。
分譲総会の会計監査していますが、メクラ印。
住民の皆さん、このままだと、我々の大事な管理費が
管理会社と地権者の食い物になります。

総会に参加して下さい！

[1022: 匿名さん]

そうですね。

出席したいんですが、広島に住んでいないため、都合をつける必要もあり・‥。
総会の予定を少なくとも、1か月くらい前にはお知らせいただければ、と思います。

ただ、議決権は、郵送で行使しました。

総会で、詰めないとダメであるというのはその通りだと思います。


ネット中継等もできないんですかね？
それであれば、もっとハードルは下がります。

ただ、管理会社、新部会長等は、反対でしょう。

[1023: 住民板ユーザーさん1]

今年の新部会長は地権者かコンシェルジュを派遣している関係者です。
解任させられた部会長は癒着に気づき、皆さんの管理費を下げるため
頑張った方です。結果NIPPOの管理費が月50万も下がったんですよ。

皆さん総会に参加して下さい！

[1024: 匿名さん]

［ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当］

[1025: 匿名さん]

［ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当］

[1026: 匿名さん]

新部会長、地権者で、元々あった、ここの町内会長だと思います。
土地区画整理Cブロック（グランクロス）の親玉？

広島商工会議所の云々っていうのもあった。

[1027: 匿名さん]

総会には参加して、ちゃんと、役員、管理会社の顔と目を見て、議論しないと、と思います。

[1028: 匿名さん]

前部会長の功績は大きいと思います。相見積もりまで、よく行ったと思います。
感謝しています。
あとは、隣近所への口コミ、このHPの存在を知らせること等。

[1029: 匿名さん]

2018は、2017と同じサービスで、年500万下げたということは、2017は、500万円ボっていたということである。
2018についても、管理会社を近鉄にした場合は更に500万円安かった。まだ、叩けば、安くできるというか、
ボっているという話である。
今回、住人から取りすぎている500万円は、管理費を減額せず、修繕費に充てるということだが、
そんなに簡単に変えられるんですか？

[1030: 匿名さん]

>>1023 住民板ユーザーさん1さん

解任された部会長の頑張りは本当にすごいなあ
ところで去年1年間も毎月余ってたらしい50万=年間600万のお金はどうなったんだろう
先月までは今年から管理人をコンシェルジュの時間に重複させて使いきる提案をしてたみたいだけど

[1031: 匿名さん]

徴収不要だった管理費を修繕費に当てるのは下げたことにならないんじゃ。
これからずっとなら、今度は修繕費がいきなり値上がりになった状態ですよね。
返金が難しいならその分来月から下げて調整するとかしないんですかね。
結局は修繕費を値上げしてそっちから利益を取ることにした、になってたらやだな。

[1032: 匿名さん]

このことを各住民はしらないから
どうしても[はい]としてしまう
この顛末をまとめて各ポストに入れて
知らせないと変わらないだろう
総会行きたいが、急だし いつも土曜日だから
仕事を休めない

まず、住宅部会委員を変えないとだめだ

[1033: 匿名さん]

>>1029 匿名さん　さん
その500万下げた額よりさらに500万安い近鉄の見積りが正しい金額なんでしょうな

[1034: 匿名さん]

一般住民に、このHPのアドレスとともに、現状についてポスティングを行うこと、を行って、
注意喚起を進める必要があると思う。

現役員以外の住民に対してです。

[1035: 匿名さん]

［ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当］

[1036: 匿名さん]

新部会長、いい人って関係ないと思いますよ
ニッポーも2年連続で間違えない、よくなるって
当たり前の話です

今、問題なのは、問題にしてるのは
私達から集めた管理費、お金を
管理会社のニッポーと管理会社ニッポーに人材を
派遣している新部会長が組んで
ぼったくっていると言うことです

本来管理会社を見張る立場の委員が
管理費の管理の監査を管理会社自身にさせている事です

問題を差し替えないでもらいたい

[1037: 匿名さん]

まず自分が支払っている管理料と修繕積み立ての内訳を見てください。
それぞれ「全体」「住宅」「分譲」になっている。

管理料で一番高いのが「分譲」。ところが、修繕積み立てで高いのは「住宅」。
3区画に分けてあるのに、役員会があるのが「全体」「住宅」だけ。
「分譲」の管理者は管理会社になっており、全ての決定権は「住宅」部会にある。

一番お金が集まる分譲の管理料の大半は管理会社への業務委託料に使われている。「住宅」の業務委託料は0円。
つまり、住宅棟にかかる費用は全部「分譲」の管理料で賄われており、「分譲」の修繕積み立て費用のほとんども住宅棟に取られている。

さらに「住宅部会」の決定権には賃貸の100軒ほどの票が入るので、分譲368軒なのでどう頑張っても規約を変える3/4の票は集めれない。つまり地権者有利な規約内容を変えることは出来ない。

管理会社の高い管理料の多くは人材派遣に使われ、会計ができる職員もいないし、ゴミは無料の市の回収に出している。

以上が現状だね。分譲の支払い金額が全て食い物にされてる。さらに通帳印鑑の管理もズサンなので、そのうち悪賢い職員に持ち逃げされるぜ。会計簿にどう見ても現金購入したというものが並んでる。

かなり計算ができない職員が無茶苦茶な会計をしてて、それをそのまま総会に出してたので、却って現状がよくわかった。会計したことないのだろうねえ。

[1038: 匿名さん]

予算案がどれもマイナス予算というのも会計能力なし。
分譲から高い管理料取りながら、賃貸部分が管理料出さず、管理会社が業務委託料でボッタクってそれを派遣会社に回してるのでマイナスになってるんや。
全体部会で足りない金額も突然分譲から取って全体に振り込んでる。いったい誰の判断でやってるのやら。

[1039: 匿名さん]

>>1037: 匿名さん

住宅と分譲、しかも、住宅は、賃貸戸数のあるアイアメニティに牛耳られるのは、絶対におかしい。
一度、この仕組みが出来上がると、この管理組合の仕組みを変えることは無理だと思う。
裁判等で争ってもダメなのだろうか？
余りの理不尽ぶりに上場企業のNIPPOにクレームするしかないのだろうか？
そうでなければ、撤退。

悪徳商法だと思う。

[1040: 匿名さん]

すいません。私は総会に出られませんでしたが、結局このスレで話題になってる内容は総会では議論されなかったのですか？

[1041: 住民板ユーザーさん7]

>>1040 匿名さん
されたと言うか、総会に出たから現実、現状を理解出来たと言う事です。
私も含め皆さん、毎回同じ様な資料があるなぁ〜って感じで思われませんでしたか？

本当に分譲の管理費がニッポと一部の人に食い物にされています。それに気付いた前部会長は地権者で構成された委員会で勝手に解任されています。

とにかく、大事な事ですから皆さん興味を持って下さい。人数が大事です

[1042: 匿名さん]

賃貸のお金は足りない部分分譲が払ってるんですか？
たしか賃貸の家賃はアイアメニティが
管理をしてますが、
そのお金は地権者の元々の土地の権利の配分で
共有床として、地権者に入っていると記憶しています
そして管理費足りない部分は賃貸に
そね決定権は賃貸管理者のアイアメニティですか
良くできてますね
誉めたいぐらい分譲を食い物にしている
腹立たしい、法律に詳しい方は
これがまかり通るのか教えて欲しい

[1043: 匿名さん]

あまり騒ぐと資産価値が落ちるから、おとなしくしといてババ抜きで逃げ切るのがいいんじゃないかな。

[1044: 匿名さん]

商業部分と賃貸が共存した建物はよくあるが、たいてい管理料修繕に関しては会計が別だ。
計画に森ビルが関与しているので、複合ビルの構成は慣れていると思うのだが。

しかし、NIPPOも高い管理料とってるのだから、会計に詳しい職員を雇えばいいのに。算数出来ないんじゃないかと思うような決算、予算書。それまでケチって、お金は全部上納なんかね。

[1045: 匿名さん]

とにかく最悪な事は管理会社をみはる立場の
住宅部会が
管理会社とつながっている事だ
とりあえず部会委員をしがらみのない人に
変える事だ、特に部会長、
部会長によく分からない人の表があつまるのだから

部会委員を変え、管理会社を変える

[1046: 匿名さん]

その杜撰な管理を含めて、問題意識を持たれた前部会長を、地権者代表の現部会長、アイアメニティ、
NIPPOが総会前に解任し、地権者、アイアメニティ、NIPPOの意のままに動き、地権者でもある現会長
をむりやり部会長にした。
正当化のために、あの議事録を作成した。
極めて分かりやすい、悪智恵の働かせ方。

この件は、販売代理の住友不動産も関知していないらしい。

この一般住民から管理費を搾取するスキームを変えるためには、部会長を交代させることと、
委員を変えるにしても、来年の総会だと、食い散らかしているだろうし。
中途でというのは？
また、手続きを進めるにあたって、アイアメニティの議決権が多すぎるので、
非常に難しいような気がする。

賃貸と分譲を切り離さないと、とも思うが。

[1047: 匿名さん]

全部会長途中でやめさせたんだから
現部会長やめさせる事も可能だが
可能にするにはアイアメニティの表か厳しい
部会委員としては1表でも
委員自身が関係者の表の方が多い
分譲と分けるか、分譲の表をこの事を各戸に
知らしめて、表を集めて解任するしかないんでは？

[1048: 匿名さん]

>>1046 匿名さん　さん
＞この件は、販売代理の住友不動産も関知していないらしい。

これは知らないという意味？
それとも販売元が知れば何かしてくれるんでしょうか

[1049: 匿名さん]

部会長を替えるのはもちろん大事だけど
この>>1037さんが説明してくれているこの>>1037の管理体制は
どこひどう訴えれば変えられるんだろう

[1050: 匿名さん]

>>1038 匿名さん
それ本当ならむちゃくちゃですね

それでいて
＞「住宅部会」の決定権には賃貸の100軒ほどの票が入るので
＞分譲368軒なのでどう頑張っても規約を変える3/4の票は集めれない。

分譲は368戸しかないから全体の3/4なら反対するには351票集まらないといけないってこと？

でないと分譲で集めた管理費を分譲以外のどこに使っても自由で、誰も止められないということなんでしょうか

これ法律的に違反ではないんですかね
そもそも最初に分譲の100票も合わせるとか、3/4以上って決められてたら
その票のルールを変える決定さえ出来ない