ブランズシティ品川勝島 パート2

[購入検討中さん]

前スレが1000レスになっていたので、ブランズシティ品川勝島　パート2を立てました。
引き続き情報交換しましょう。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/
参考１：http://www.tokyo-gas.co.jp/Press/20131021-01.html
参考２：http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=9649
参考３：http://www.tokyu-land.co.jp/news/2013/pdf/20130625.pdf

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/367559/
＜全体概要＞
所在地：東京都品川区勝島1－1－54
交通：東京モノレール大井競馬場駅徒歩7分、京浜急行本線鮫洲駅徒歩11分
総戸数：356戸（非分譲21戸含む）
間取り：3LDK～4LDK、71.01m2～87.95m2
入居：2015年9月下旬予定

売主：東急不動産
設計：日建ハウジングシステム
施工会社：大豊建設
管理会社：東急コミュニティー

[651: 匿名さん]

この看板って首都高を走る車やモノレールに乗っている人向けてのものでしょ？
ブランズが建っても見えるなら価値に代わりはないのでは。
残念ながら、この看板にお役が付く限りは撤去はされないんじゃないかと思うけどね。

また、日陰を理由に撤去のお願いはできないでしょ、ここは。日影規制ないんだから。

[652: 購入検討中さん]

品川区の準工業地域は日影規制はありますよ。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000003600/hpg000003549.htm
商業地域は規制がないので、駅近に高いビルが建てられる。

[653: 匿名さん]

>652さん
工業地域でも場所によって異なるんですよ。
ここは工業地域でも日影規制のない地域です。
品川区の用途地域等指定図で確認してみて下さい。
（詳細を見るをクリックするとここは「日影規制時間なし」と出てきます)

http://www.sonicweb-asp.jp/shinagawa/map?theme=th_14#scale=7500&pos=13...,35.604076391892896&feature=18001:961007:139.74647998809803:35.600438742987365:1699

[654: 匿名さん]

653です。
準工業地域ですね。失礼しました。

ちなみに、オーベルの場所も準工業で日影規制なしです。

[655: 購入検討中さん]

>>654さん
652です。
情報をありがとうございます。
勉強になりました。

[656: 匿名さん]

駐輪場が一家に２台もない。
１台分しか当たらなかったら、子供が小学生になったらどうするんだろう。

[657: 購入検討中 [男性 30代]]

かもめ橋から

[658: 購入検討中さん]

何時の写真ですか？
低層階でも日当たりは良好ですね。

[659: 購入検討中さん [男性 30代]]

ブランズはオーベルよりどの階も
陽当たりはいいと思いますよ。ただ陽当たり時間は、階数で違ってきそうですが…

[660: 購入検討中 [男性 30代]]

657です。
8日11時頃の写真です。
日当たりは低層でも結構いいです

かもめ橋の海風が気持ち良かった～

[661: 購入検討中さん]

>>660さん
658です。
ご回答をありがとうございます。

開放感があって良いですね。

[662: 購入検討中さん [男性 30代]]

品川勝島って飛行機や競馬場の騒音ってどうなの？
治安も気になる。

[663: 匿名さん]

何回か勝島に行きましたが

飛行機の音はすると思います。
それを騒音と、とらえるかは、個々に違いがあると思います。
競馬場の騒音は感じませんが、競馬場の匂いを条件によってするでしょうね。

治安は判りません。
が、勝島には、交番はありませんが、
警察の施設があって、常に警察官がゲートに立っているので、悪くないと思います。

あくまで、たまにしか勝島いかない人間の意見です。

[664: 購入検討中さん]

色々オーベルと比較してMR行きましたが、ここの営業さんの対応が、、、でして、もう自分の中での選択肢から外れましたね。
営業さんのやる気もなく、ゆっくり見たいのに先にどんどん進んで説明も淡々とすぐに終わるし。
まぁブランズに行ったのがついこないだで、オーベルは、時期的に1期前で今が一番活気ある時期ですからね。
ブランズは設備的に気に入ってたので残念です。

[665: 匿名さん]

>>664
本当に検討するなら『営業を変えてくれ』と要求すればいいだけですよ。
ネガなら、ご苦労様です。

[666: 匿名]

>>665
その状態で信頼関係は築けないでしょうね。
数千万、一生をかけて支払い付き合っていく買い物です。
最初の印象は重要です。

[667: 購入検討中さん]

＞＞666

確かにそうですね。
営業につく人の質で物件がだいぶ違って見えるのは確かです。

私は逆に、ブランズの営業のほうが断然よい様に感じました。
良いところばかりでなく、懸念される点もちゃんと言ってくれましたし。

オーベルはブランズを意識しすぎてましたね。
ブランズよりは、だとか、これはブランズに無い　だとかブランズと比較してのセールスが多かったです。

しまいには、管理費などはブランズよりは安くなりますですって・・・笑


営業さんも沢山いるでしょうし、どの営業に当たるかは運しだいですかね。

[668: 購入検討中さん [男性]]

今八潮に住んでいて、マンション購入を検討してる者ですが、
この辺りは週末になると暴走族の騒音がうるさくてムカつくんですよね。
まぁ時間的にはそんなに長くはないんですが、警察に言ったら取り締まってくれるのかな

[669: 匿名さん]

>>664

初期にころに行ってればまた違ったでしょう。他の物件で関わったリバブルの営業さんは優秀な方も多いですよ
ここの場合は今は敗戦処理班みたいのが担当しててイマイチな人たちばっかですけどね。

[670: 購入検討中さん]

>>669
そうですね、皆さんが言うように運が悪かったんですかね。また機会をみて行こうかと思います。
暴走族騒音はドリフト族ですか？
それとも地元の悪のバイクですか？

[671: 匿名さん]

>>668
警察によなんて族の取締りなんてしないわ
自分で撲滅すればいいまでよ

[672: 購入検討中 [男性 30代]]

中高層の価格設定妥当ですか？

[673: 購入検討中さん]

私自身も検討中ですが、

どこまでの価格を出せるのか
広さはどれだけ求めるのか
マンション設備に求めるものは何か
必要な地域環境何か
通勤時間はどれ位を希望するか
子供を育てやすいか
住むアドレスの希望はあるか、あるいは23区かそれ以外でもかまわないか。

自分なりの希望を決めて、
他の物件と比較して初めて妥当かどうかはでるのでは、と思ってます。

重み付けが人それぞれ違うなら、つまりは妥当感も人それぞれではないでしょうか。
ちなみに、私にあてはめれば、他に比較物件がなく、オーベルとあわせ、このご時世掘り出しもの物件ではないかと、購入検討しています。

[674: 匿名さん]

この立地で、駐輪場が一戸に１台半しか設けていないだけでも、企画が不出来だと思いますが。
オーベルにしたところで、一戸に２台でしかないですし。

[675: 匿名さん]

駐輪場が少ないとの意見は皆さん同じだと思いますけど、都内のマンションは殆どが1戸1.5〜多くて2台程で標準だと思います。ここよりももっと不便な一種低層住専地区のバス便のみの様なマンションですらそうなんですから、田舎郊外の団地じゃあるまいし都心のマンションで1戸4台とか備えてる物件が都内にあるんでしょうか？

[676: 購入検討中さん]

MR見てきました。

エネファーム置場により居室が狭くなっているのはとても気になりましたが、
設備はオーベルよりよい印象を受けました。


ところで、気になったのは修繕計画関係です。

・修繕積立金として、12年毎におよそ50万円の支払いが必要
・毎月の修繕積立金も13年目からは倍近くになる。
・長期修繕計画の40年内に、機械式駐車場の点検計画あるが、更新計画はない。

入居後 管理組合で検討してください。と言われればそれまでですが、
トラブルの元は事前に避けれればと思います。

オーベルはまだ修繕計画でていないようですが、
他のマンションにおいてもこのような修繕計画なのでしょうか？

それともブランズ（もしくは本物件）の特徴なのでしょうか？

[677: 匿名さん]

かかるものは『かかる』と、最初に言ってもらった方がいいですね。
入居後に管理組合で毎月の修繕積み立てを数千円上げるか、
どちらかでしょうね。

私は、きちんと計画を立てて大規模修繕を行ってもらった方がいいです。

[678: 購入検討中さん]

西は高速と海岸通り、東はモノレールと運河、東棟の東側部屋を検討しています。
窓を閉めれば静かと思うでしょうけど、開けたらやはりモノレールの騒音気になりますかね?

[680: 匿名さん]

>>676

勿論物件によりけりだと思いますので全く同様っではありませんが、修繕計画も積立金も特別に高くも安くも無くごく一般的という印象です。

管理組合の運用次第だと思いますが、国交省が5年毎に行っている調査では修繕計画及びその費用が潤沢ないし健全な運用がなされているのはマンション全体の60%だそうです。

およそ4割ものマンションが資金不足で中には具体的な計画がきちんとされておらず、修繕計画自体が破綻している物件も存在するという現実を考えたら、割としっかりした修繕計画だと思います。

多くのマンションはここの様な段階式課金で修繕費を徴収しておりますが、建物の充分な維持管理保全には一般的な修繕計画の資金のおよそ2倍が必要だそうです。規模によって差もあるでしょうし管理組合の運用次第で修繕費が潤沢な物件もあるとは思いますが、永住するつもりならその位を用意出来る心積もりで自身の資金計画もされていないとマンションは購入出来ません。

[681: 購入検討中さん]

＞＞678さん

何回か現場でモノレールの音を聞いてみましたが、
あまり気にならないレベルかと思います。

もちろん今電車の音もしないような場所にお住まいなら気になるかもしれませんが
モノレールは6両？編成程度で山手線やら都心部を走る他私鉄よりも車両が短いので
あっという間に過ぎていきます。

また、電車よりもモノレールのほうが静かな気がしますが、こちらは気のせいでしょうか

今の家が10両編成や15両編成の車両が通る近くに住んでるのでそれよりは断然ましだと思いました

もちろん階数によると思うので、なるべく高い階のほうが良いとは思いますが・・・

[682: 匿名さん]

修繕金ってたくさんあった方が大規模修繕時にグレードアップとかできるます。
修繕金少ないと数ヶ月も足場組んで千万単位の費用かけて修繕しても見た目ほとんど変わらずがっかりって感じになりがち。

[683: 購入検討中さん]

＞＞680さん

676です。
ご意見ありがとうございます。いろいろと勉強になります。

677さんも仰られているように、きちんと計画されていればよいと私も思う派です。

・機械式駐車場の更新計画がない。
・入居率が低い場合の修繕費負担がどうなるかを調べる必要ある。
・非分譲住戸に入居される方も含めて管理組合の運用がうまくいくようにする。
という点は気になる部分ですが、他物件の状況も調べていきたいと思います。

[684: [男性 30代]]

は？
入居率低くても、管理費や修繕費はデベロッパーのせいなので売れるまで払うって前のスレに書いてありましたよね？
もし入居者に負担させるなら値段下げてでも即売れって問題になりますよ？そんな話聞いてないしね。

[685: 匿名さん]

>>684

空室分は仰る通りデベ負担ですのでご安心を

[686: 購入検討中さん]

住民スレに記載がありましたが
駐輪場の置ける台数が増えたのですか？
本当であれば喜ばしいことです。

個人的には、初めから過剰にあるよりは、
少ないほうが望ましいですね。
過剰にあれば、使わない設備にお金が掛かるし
半年以上乗らない自転車が埃にまみれて駐輪場に置かれているのは不快です。
今の住宅が当てはまります。パンクした自転車を半年も放置しないで、非常に邪魔です。

[687: 匿名さん]

>>683

引き渡し時点でまだ空室があったとしても、販売までの期間の管理修繕費はデベ負担となります。

機械式駐車場については定期メンテや修繕で延命したとしても凡そ20年程で更改が必要になります。駐車料金はそうした定期点検や修繕等駐車場の維持管理に必要かつ利用すべき費用ですので、収益がきちんと純粋に駐車場の維持管理費として使用される事は勿論ですが、機械式駐車場の大規模修繕(更改)を見据えて駐車場収益で別途積立する等を管理組合に働きかけていく必要はあるかもしれません、これもやはり管理組合の運営次第ですね。

また定期メンテも含め駐車場にかかる費用は月額の駐車料金の収益で賄われる以上、稼働率でも状況は変わります。収容台数に対して利用台数が極端に少なければ一台あたりの負担ならびに各戸の負担も増加せざる得ません。

100%駐車場を備えた物件では稼働率が悪く見込収益の不足による管理費増額が問題となっているケースもありますし、管理費の出所である駐車料金が長期的に確定している収益でない以上、当然必要な物として見据えてはいるでしょうが、はじめから更改を計画に織り込む事が出来ないという事情もあるのかもしれません。しかしながらここは設置率も標準ですし、今の所ほぼ想定通りの契約率と伺っています。

[688: 匿名さん]

なんかエライ理屈っぽい営業が来たね。オーベルに負けっ放しじゃマズイからテコ入れか？
どっちにしろ完成時には半分も売れてないだろけど。

[689: 匿名さん]

で、営業さん
いつまでの完売計画なの？月何戸売ってく計画なの？

[690: 匿名さん]

ここのネガは半分も売れてないって文句が好きみたいですけど半分以上なんて既に売れてますし、条件の良い部屋からどんどん埋まってるのはMRに行けばわかります。

ここはこの価格でこのグレードの建物と考えたらCPはかなり高いですし、価格なりのショボい部屋と比較したらとにかく売れ残ってて欲しい、値下げして欲しいのはわかりますけど。

[691: 購入検討中さん]

まぁ、無理でしょう！
この前MR行ったら、営業さんがやはり動きが活発になってきたと言ってましたか
オーベルと比較していた人達の一部がブランズに決めているんではないでしょうか

私もそのうちの一人になりそうですが　ｗｗｗ

もちろんその逆もあるからオーベルのMRが好調なのもあるのでしょうが

[692: 匿名さん]

住民スレで駐輪場が増えた情報が上がりましたね。
まだまだオーベル、ブランズを天秤にかけてる人が多いと思うので新しい情報は助かりますね！

[693: 購入検討中さん]

これで、ブランズのネガが一つ消えた！

オーベルはこれに対抗して、エレベーターを1基増設するのか？？？

[694: 購入検討中さん]

>>693
ゲストルームは、いらない！
絶対トラブルの火種になる！
それよか無駄な敷地内にトランクルーム設置してほしい！

[695: 購入検討中さん]

二基増やさないと
アドバンテージが無いと思います。

階段の設置箇所がブランズより少ないし
階段の幅が図面で比較するとブランズよりないしね。

エレベーターと階段の箇所を各一箇所増やせば、条件は並ぶかな⁈

[696: 匿名さん]

ブランズに敵意むき出しの人ってなんなんでしょうね。少なくとも購入検討中の立場にはみえず、やっぱりあちらのあれなんでしょうか。

ただ少なくとも住人になるかもしれない検討中の立場としては、どちらも中傷することなくどちらでもご近所さんとして、過ごしやすい勝島にしていきたいですね。
条件がにてるなら都内を視野に入れると地域として同じ物件みたいなものでは、とも思います。

[697: 購入検討中さん]

＞＞687さん

返信ありがとうございます。683です。

最終的には管理組合の運営次第というのは分かるのですが、
40年という長期修繕計画に、機械式駐車場の更新計画がない、
つまり修繕費を安く見せようとしている（と受け取れる）売主は、
他でも誤魔化そうとしている部分があると考えてよいのでしょうかね？

更改を計画に織り込むことができない事情というのがよく分からないのですが、
駐車場収益は仮の契約率で算出し、管理費や修繕費に組み込んでいるわけですから、
それを元に更改を計画に織り込むことは可能と考えますが、いかがでしょうか。

[698: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[699: 匿名さん]

698です。
すいません、板をまちがえました。削除いらいします。

[700: 購入検討中さん [男性]]

>>670
暴走族は5〜10分もすれば通り過ぎるので多分地元民ではないと思います。
まぁああいうのはどこにでもいるんでしょうけど。

>>671
ですね。

ちなみに地元民としてこの辺りの良い所の一つを挙げるなら、近くに大井埠頭中央海浜公園があることです。
砂浜とか結構広いドッグランとか色々あるので、お子さんやワンちゃんと遊びに行くと楽しいと思います。
もうちょっと先にある城南島海浜公園の方がさらにオススメなのですが、そこは車がないとちょっと厳しいかな。
自転車だと片道20〜30分くらいかかります

http://seaside-park.jp