ブランズシティ品川勝島 パート2

[購入検討中さん]

前スレが1000レスになっていたので、ブランズシティ品川勝島　パート2を立てました。
引き続き情報交換しましょう。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/
参考１：http://www.tokyo-gas.co.jp/Press/20131021-01.html
参考２：http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=9649
参考３：http://www.tokyu-land.co.jp/news/2013/pdf/20130625.pdf

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/367559/
＜全体概要＞
所在地：東京都品川区勝島1－1－54
交通：東京モノレール大井競馬場駅徒歩7分、京浜急行本線鮫洲駅徒歩11分
総戸数：356戸（非分譲21戸含む）
間取り：3LDK～4LDK、71.01m2～87.95m2
入居：2015年9月下旬予定

売主：東急不動産
設計：日建ハウジングシステム
施工会社：大豊建設
管理会社：東急コミュニティー

[301: 購入検討中さん]

↑間違いました。294さんじゃなく、293さんでした。

[302: 匿名さん]

>>300
私は建物の設備の良さにも惹かれましたよ。
スパ好きなのでミスティーはかなり魅力を感じます。
冷え性や疲れが改善しそう。
それが我が家で無料でできるようになるんだから素敵です。

立地も大切ですが、帰って来たくなるような魅力的な占有部も大切かと。
ここなら広さとある程度のグレードの建物を手に入れられます。

[303: 匿名さん]

あと日当たりと近接した建物がないのもいいです。
一日中薄暗かったり隣の建物が気になって洗濯物を気にしたり窓も開けられないような家では住み心地が違うと思うんですよね。
毎日のものですし。

[304: 匿名さん]

>>300
これからオーベルさん含め７００戸ほどの世帯増加があるので今の状態より発展することは確実だと思いました。
今が何もない状態なのでこの状態より悪化する心配はないかと(笑)
オーベルさんの前からですが、シーサイドのイオン行きのバスが出るようになることもポイントアップです。

[305: 匿名さん]

>>296
何度か現地に足を運んでいますが、ブランズの場所では臭ったことないですよ。
ウィラ大井の前は臭った時があるので、オーベルさんだと日によって臭う日あるかなと思いましたけど。

[306: 匿名さん]

私も先日ウィラ大井の駐車場に車をいれた時は臭いを感じました。これだとブランシエラは臭いが気になるのでは。オーベルも競馬場に近いので懸念されますね。でも、その日はブランズシティの現地では臭いは感じませんでした。距離が離れるほど臭いは拡散されるから大丈夫なのではないかと思いまさが...

[307: 匿名さん]

ブランシエラは倍率付くわ即売だわの大人気物件だったようですが、勝島の先住民として意見が聞きたいですね。
ウィラ大井よりも競馬場寄りなので臭いは絶対ある場所と思われますが…。

[308: 購入検討中さん]

日当たりについては、将来的には疑問かと。
ここの前の土地は高さ制限なし＋この場所は日影規制なしです。
もし、目の前に同規模のマンションが建ったらどんなかんじなんですかね？40mの幅がありますが、同じ高さだと前に約60mのものが立てられてしまう可能性があります。
この場所が発展すれば前に立つ可能性が高くなり、発展しなかったら今のままの感じですし。
うちは日照も重視したいので悩み中です。
でも、この価格で品川区内で買える物件は、中古を見てもすくないんですよね。
悩ましい。

[309: 匿名さん]

前の土地は所有者がバラバラな上に大井競馬場の所有地もあるので、あそこの土地が全て買い上げられて一つのマンションが建つことはかなり難しいそうですよ。
そして、前の土地全てを使うくらいでなければブランズより高い建物を建てるのは不可能だそうです。
タワマンでも建たない限り上の階の日当たりが奪われる可能性は低いですよ。
仮に何かしらの建物が建つにしても現在そんな話は一切ないので少なくとも向こう10年くらいは安泰なのでは？

倉庫が壊されてブランズ住民が利用できるような施設ができたら嬉しいですけどね。
それも可能性としてはあります。

[310: 匿名さん]

>>307
ブランシエラが売れた理由は一にも二にも価格ですよ。
ここは欲張りすぎましたね。ブランシエラで需要は大方食われてしまっているのに300戸以上売る割には価格を大幅に上げてきた。再開発の先が見えないし交通の便が悪いので地縁のない人に選んでもらえるような感じでもないからね。値段を上げる理由もないのに上げたから失速したのでしょう。まあ東急だから京急以東のマーケットがよくわかってないのでしょう。

[311: 匿名さん]

エネファーム、ミスティ、キッズルーム、テラスなど施設の質も上がってるので、長谷工の上にウォシュレット床暖房もオプションだったブランシエラより500万～1千万ほど高いのは暴利ではないと思いますけれどね。
全く同じ条件ではないですから。

[312: 匿名さん]

>>311
いやだから値段なんですよ。グロスが高けりゃ客はついてこないわけです。勝島は安いのが取り柄。安くないなら勝島を買う理由がない。高い勝島を買ってもいいという需要が３００戸はなかったわけだ。

[313: 匿名さん]

質より価格が一番の人が多かったと言うことですね。
床暖房もないマンションなんてパッと見が安いだけで満足するレベルにしたら結局2,300万増しくらいになりそうですけどね。
初めの掴みが肝心なんですかね。

[314: 匿名さん]

地価の高いところに高級設備を付けたら恐ろしく高い値段になってしまいますし、地価が抑え目の勝島だからこそ、その分設備は少し良い物を付けても手が伸びる価格なのが魅了だと私は思いましたがね。
マイノリティだったんですね(笑)

[315: 購入検討中さん]

314さんがおっしゃることもわかります。
わたしも勝島という場所にしては少し高いかなぁ？とも思いますが、品川区でこの値段なら安いのか？とも悩みます。

[316: 匿名さん]

うん。言うまでもないけれど最終的には自分が何を重視する人間かに尽きるんでしょうね。

狭かろうが立地は譲れない！
建物が安っぽかろうが価格が安いのが一番！
多少値は張っても設備のグレードを求めたい！

どれが魅力的かはそれぞれですよね。
私はいくら安価でも、賃貸でも存在する水準かなって設備とか不自由を感じるような広さではちょっとな…と思うのでブランズは魅力的に見えました。

[317: 匿名さん]

自分のために買う物ですからね。
いくら人に羨まれようと自分には何か違うなって物件では意味がないし、逆に何でそこが良いの？と言われようと自分なりの価値が見いだせて納得できていたら良いと思います。
自慢のために買う訳じゃないし住むのは自分ですから。

売却の事も考えなくはないけれど、いつ行うかわからない売却の事ばかり考えて自分の一番選びたい物をねじ曲げるのも違うかなと思いました。

[318: 匿名さん]

竣工まであと半年この売れ行きなら現物を見てからでも遅くないし堂々竣工現地MRって事になりそうですね。オーベルのMRはいつ頃なんでしょうね？あちらの仕様と比較次第ですね

[319: 匿名さん]

>>318
ご自分がいいと思う部屋のタイプと位置をある程度検討されてた方がいいと思いますよ。階数が一階あがれば50万円以上は高くなっていきますから、価格とご自分の満足できる線を決めておいたほうがいいと思います。現物を見てからの段階では、誰もがいいと思う部屋は多分競合になって予算を増やさなければならなくなるかも知れませんよ。経験上の意見です。

[320: 匿名さん]

>>319
逆に言えばこだわらなければ残り物で安い買い物できそうですね。指値いっぱつ

[321: 匿名さん]

>>320
318さん？4千万以下の最安価格の部屋は多分抽選になると思います。平日の日中は在宅されていない方で都心に勤務される方には十分魅力ある物件だと思います。さらに安さを求めるならオーベルの方が安く手に入れられるでしう。私は、316さんや317さんのご意見を踏まえた上て書き込みましたたか...319さんのご意見についてはそれ以上申し上げることはございません。

[322: 匿名さん]

>>321
↑320さんのご意見については...の間違いでした。

[323: 購入検討中さん]

内装の色味が3色部屋毎に異なる様ですが希望の間取と予算の部屋だとモデルルームと同色かダークブラウン、白っぽいと部屋が明るく開放的に見えますが汚れが目立ちそう、ブラウンはシックで落ち着いた雰囲気だけど床の傷なんかは白っぽい方よりかえって目立ちそうだし…と迷っています。好み次第とは思いますが皆さんはどの様にお考えですか？

[324: 匿名さん]

完成した時点でも半分は残りそうな失敗物件ですから。
待てば値引きガンガンするでしょうね。2階3階あたりと同じ値段で10数階とか。
値引かなければオーベルが待ってるし。

[325: [男性 30代]]

もう買ってる人もいるのにそんなに値下げするのかな？

[326: 匿名さん]

そりゃ、するでしょう。今の販売ペースなら。
売り切らないと利益出ないんだし、買ってる人もいつまでもゴーストマンションじゃ管理上問題があるし。
まあ、大幅値下げ！なんてチラシに出すのは完成して1年後とかでしょうけど、完成したころから諸費用とかオーベルとの差額くらいはいけるでしょうね。
完成しても値引きしないのは住友とゴールドクレストだけですよ。

[327: 購入検討中さん [ 30代]]

>>326
ファミリー世帯と謳っておきながら自転車が各家庭一台分の駐輪場しか用意されていないのは考えものですね。大井町に出るのにも自転車なければ大変ですよ。

[328: 匿名さん]

建物が完成しても品川の駅前のモデルルームは継続するんですかねえ。けっこうお金かかってるモデルルームだと思うけど。賃料高そうな場所だし。当然そのへんも乗っけた価格だからオーベルより高いのかな。
建物内モデルルームだけだと、人が来なさそう。淋しさ抜群の立地もバレちゃうし。

[329: 匿名さん]

7月下旬完成9月下旬引渡し予定ですから竣工〜引渡しまでの2ヶ月間現地MRも開放するんでしょうね。一部のパンダ部屋覗く安価の低層階は大分売れてますし、中層階以上はオーベルと価格差はあまりありませんしあちらの仕様次第では売れるのでは？

[330: 匿名さん]

とりあえずココは待ったほうがお得な物件てことですね。
部屋がなくなってしまう、ということも無いし。
オーベルの価格を見てから、という意味でも。
完成して値引きが期待できるという意味でも。
新車買うのと同じような交渉ができそうですね。
同じ広さでオーベルは◯◯◯◯万円だったよ！って具合に。

[331: 主婦さん]

この売れ具合から考えると全戸完売するのに1年以上かかりそうですね。
売り方って、全部価格を公開しない売り方って一般的なんですか？？

[332: 匿名さん]

>>331
1年どころじゃないですよ。
去年の2月ごろモデルルームオープンだったのに、まだ100件くらいでしょ？売れたの。
最初のほうが売れるものだし、オーベルに食われるから、あと2年から3年はかかりそうですね。

[333: 匿名さん]

スーモ見たら17階の部屋が売り出し中なんですね。中部屋ですが。
最上階や角部屋はまだあるんですかね？競合物件があるとはいえ
やっぱり良い部屋から売れていきますよね。完売まで時間ありそうなら
価格変わることもありうるでしょうし色々悩むこともありますね。
>>323
普段の生活だと床の傷より汚れの方が生じやすいのではと思います。
うちは小さい子がいるので床拭きは毎日です…。逆に傷はめったにないですね。
生活に合わせて選ぶと良いんじゃないかと思います。

[334: 購入検討中さん]

MRに行って購入に意欲的でしたが総戸数に対して駐輪場が少なすぎますね。ファミリー層がターゲットだろうに一世帯あたり1.5台は厳しい。入居までに完売しないならその分の駐輪場確保できないかな。

[335: 匿名さん]

中層階以上の部屋はまだ結構売出し前で選択肢豊富ですが最上階〜16階位までの4LDK東側角部屋は成約済だったと思います。

3LDKもモデルルームtypeが人気の様ですが10階位迄売れているので残りは4千万後半〜ですね。
残りの部屋は価格も未公開ですしオーベルの販売開始と共に足並揃えて開放するんじゃないですかね？

[336: 匿名さん]

先着順住戸が6→7→8と
増えていってますね。
みんな申込んだけどキャンセルしたのかな。
仕方ないですね、オーベル待ちますよね普通。

[337: 匿名さん]

あまり待ってるとお手頃価格の部屋とか好きな間取りはなくなるかもしれないけどね。

[338: 匿名さん]

>>334
駐輪場、1世帯2台の確保は欲しかったですよね。今更増設されないよな…。
やはり立地的に少なくとも1台はみんな希望する感じですかね。
DINKsとか単身者はこのマンションほぼいなそうですしね…。
だいぶ割高になってしまいますが、大井競馬場前に行く裏道に月極の駐輪場ありましたよ。
うちはシェアサイクルと折り畳み自転車を駆使して一家一台で乗り切れないか思案中です。

[339: 匿名さん]

>>338
同じように考えていらっしゃるかたは多いと思うので、わりと早い段階で理事会とかで議題に上がりそうですよね。
最初の駐輪場は平置きでゆったりスペースなので、よくある2段のものにすれば、増設も可能だと思います。

[340: 匿名さん]

住むことになった暁には、みんなで結託して増設したいものですね。

[341: 匿名さん]

>>337
西棟は10階くらいまでほとんど売れていますし、
東棟も人気の間取りや運河側に近い部屋は結構売れていました。
あまり待つとオーベルと検討して…と思っている方は多いと思いますので、希望の部屋はなくなりそうでした。

[343: 匿名さん]

>>341
ですよね。今なら選択肢あったのに、オーベル検討して戻ってきたらもうなかった！になったら悲しすぎますよね。
運河側は眺望的に人気ですよね。うちは3LDK希望だから一番西側の角部屋が検討できなくて残念。眺めいいだろうなぁ。

[344: 匿名さん]

ここの場合はすでに世間に不人気と周知されてるのですから、もう買い手市場でしょう。
値引き待ったほうがいいよね。

[345: 匿名さん]

そうかな？販売始まって1年経って100戸売れて残り200戸以上。
完成しても半分は残ってるでしょう。
売れてるのは下の階がほとんどなので、完成してから上の階を値引きして買ったほうがお得だと思いますが。

[346: 匿名さん]

>>344
周知されてるって誰情報？
あそこは売れてないよね、なんて一般人は誰かと話す機会ないですよ。
不動産業の人ですか？
あなた、ちょくちょく同じ書き込みしてますよね。

[347: 匿名さん]

オーベルが売り出し始めたらブランズも一度波が来るのは確かでしょう。
むしろここからが本番だと思うので今までどうだったかと比べても意味がないと思います。

[348: 匿名さん]

景観や間取りではなく、値引き、安値を狙っている方はオーベルまで待たれた方がいいと思います。

[349: 検討中の奥さま [女性 30代]]

>>334
本当にその通りです！自転車なくしては生活できないですよ。主婦の普段の買い物、息子二人、絶対に必要ですよ！全くふざけてますね！見積もりが甘いというか、生活者目線まるでなし。

[350: 匿名さん]

どの部屋でも安く買えたらいいって人なら待ってもいいでしょう。

[351: 匿名さん]

まぁ１期で売れた物件はその後も順調に売れ続けるって統計あるし
その逆でここみたいにコケた物件はその後は厳しいでしょうね

[352: 匿名さん]

値引きってそんなバンバンするものじゃないと思うんですが。わかって言ってます？

以前、中小デベの物件を検討していましたが、竣工済み、入居まで1ヶ月って状態で、こちらも買う意欲をしっかり見せていてローンも問題なかったけど一円も値引あてくれませんでしたよ。

[353: 匿名さん]

交渉次第じゃないですかね。不人気な物件は値引きがあって然りだと思いますが。

[355: 匿名さん]

オーベル待ちの人が多いと思うので、これからじゃないかな。

[356: 匿名さん]

1年経って3分の1しか売れてません。
あと半年で完成です。
この時点で売れ残り決定じゃないですか。
最初のうちのほうが「この場所で待ってました」って人が買うわけだから、後から売れ行きが良くなるなんて無いし。
あと3年かかって完売かもしれないって思ったら値引きしますよ。中小デベの物件が、どの程度の売れ行きだったか知りませんが。

[358: 匿名さん]

良くも悪くもオーベルと競合することで、勝島という地域を初めて知った方もいると思います。
私もこれまで知らずこれから検討です。
こういう方もいるのでは？

[359: 匿名さん]

てか、ブランズが望んで東棟の半分以上を残してるじゃない。価格すら公開してないし。
こういう物件自体珍しいから一概にどうなるか判断できないのでは？
オーベルの広告って目を引くから、新たに気になる人もだいぶいそうだし。

[360: 匿名さん]

>>358
同意します。
足を引っ張るのではなくお互いにお客さん呼べたらいいですね。

[361: 匿名さん]

>>352
その値引きできなかった物件は、例えば
総戸数50戸で25戸残ってます、とかそれ以下の売れ行きでしたか？それだったら普通は喜んで値引き提示してきて売ってきますよね。
残り数戸で、別にこの客じゃなくても完売するわと思ったら値引きなんてしないでしょうね。
ココは規模が大きいから、それより悲惨な状態で完成しちゃいそうですよね。だから値引きが期待できるんです。

[363: 匿名さん]

すでに買った購入者さんには申し訳ないけど、これからの検討者からしたら値引きしてくれら方がありがたいよね。
早く値引きしてくださいね

[364: 匿名さん]

現に欲しいってお客さんを閉め出してまで東棟をほぼ手付かずで残してる事からも、東急さんもオーベルが売り出したら勝負だと考えてる証拠では。
単にさっさと売りたい、売れたら何でもいいって思ってたらこんな事しないでしょ。

[365: 匿名さん]

都心に通勤する需要からして買い手がいないということにはならないので過度な値引きは期待出来ないとおもいます。消費税アップの駆け込み需要で即完売したブランシエラの中古のほうが高く売り出してるし、買う場合はさらに消費税8パーセントと仲介手数料が掛かるし。値引きがあって然りという結果にはならないとおもいますが。ただ、おそらく、オーベルのほうが安く買えるでしょうからそれも選択肢ですね。

[366: 匿名さん]

売りたくても売れなというのが東急の本音でしょう。
大量の売れ残りで」販売も長期化すると経費もかさみますので値引きとの損益分岐点を見ながら
価格交渉は可能なんじゃないかしら。

[367: 匿名さん]

売れない割にスレが伸びてますね。

[368: 匿名さん]

多分東急さんも何かしら作戦はありますよ。
じゃなきゃ、わざわざ売らない部屋をあんなに沢山作るわけがない。

[369: 匿名さん]

ここまで売れてなくて出し惜しみで売ってないだけなんて理論はちょっと厳しいね
東急ってスミフみたいな売り方はしないデベですし...

[370: 匿名さん]

オーベルは一階上がるごとに100万上がります。
安いのは低層のパンダ部屋だけで中層階以上はここと変わらない、むしろ全戸南向きで仕様はこちらが上の分オーベルの中層階以上では割高感すら出てきます。

[371: 匿名さん]

>>370
オーベルはてっきり安価路線で行くのかと思ったら共用施設こっちより多いくらいだし、管理費もかなり高そうですよ。
部屋の質ではこちらに勝てないと思ってるのか、共用施設やら周辺のアピールばっかりで室内の写真は一切なし。

[372: 匿名さん]

東棟の中、上層階は確実に売れるので、値決めはオーベルの様子を見てるのかも知れませんね。最上階と低層階は売れているから、オーベル次第で、中、上層階の値を上げてくるかもしれませんね。

[375: 匿名さん]

>>最高価格でもここよりだいぶ安いとは思っている

部屋の最大の広さが違いますので、違うと思いますが。

[376: 匿名さん]

多分どちらも全力で良く見せるテクニックを使ってくるでしょうから、注意して見ないと一般人はいいように踊らされますよ。
オーベルは安い、と思わされてるのも大成さんのテクニックです。

[377: 匿名さん]

当然共用設備の収益は修繕積立に盛り込んでる事を考えたらカフェやスタジオなんかは不安要素でしかありませんね
全体計画からして安価路線ではないでしょう
安っぽい建物を共用部でごまかす様な仕上がりにならないといいのですが…

[379: 匿名さん]

共用設備でも価格でも負けてたらブランズに勝ち目ないな・・

[380: 匿名さん]

個人的にはこちらの共用施設が好みです。
長期的に見ても。

[381: 匿名さん]

時期的に考えても建設コストはオーベルの方が掛かります。でも、売り出し価格はブランズより安くしないと売れませんから安くするとおもいます。安かろう、悪かろうにならなければいいのですが...シワ寄せは何処かにあらわるのではありませんか？安く買いたい人の需要が満たされたらいいですね。

[383: 匿名さん]

>>380
私は、周りに近接した建物がなくこれからも建つ可能性が低い立地、南向き、目の前は人通りの少ない道路、運河が見える眺望、ミスティが魅力的です。

[384: 匿名さん]

>>381
私も同じ事思いました。
建設費は上がってると言われているのにブランズより安くできるのはコストカットが何もないわけがないですね。
しかも共用施設も多く質素な感じでもない。
怖いですね。

[385: 匿名さん]

あそこは設計、施工、売主が同じだからな。ここみたいに個別に依頼するよりは当然安上がりだろ。

[386: 匿名さん]

>>385
施工は長谷工、売り主は大成じゃないの？
同じじゃないと思いますが。

[387: 匿名さん]

景観や競馬場の臭いを考えると、同じ広さ、階数、日当たりの部屋なら売れ残っていると言われているブランズの東棟の部屋はオーベルより高くなって当たり前だと思います。

[388: 匿名さん]

>>386

事業比率は知らないけど大成と一緒に長谷工も売主ですよ。

[389: 匿名さん]

確かにあそこは毎日と言わないまでも日によって絶対臭う。

[390: 匿名さん]

>>388
完璧に一本化してるわけではないならあまり安くならないのでは。

[392: 匿名さん]

同じ条件で価格を比較しないと...最安値、最高値比べても意味ないですね。ただ、全体的な立地条件はブランズのほうが優ってると思います。

[394: 匿名さん]

買っちゃった人涙目だね

[395: 匿名さん]

>>394
根拠のない中傷は信用毀損で訴えられますよ。
何回も芸もなく同じ書き込みしてますね。

[396: 匿名さん]

あーあ、変なネガ書き込む人がいるから良い情報交換の流れが止まっちゃった。
つい最近まで検討者かどうかも怪しいような人の変なネガみたいな書き込みばっかりだったので、昨日みたいに検討してる人達で情報交換できたの嬉しかったです！
これからもそのようなスレになったら嬉しいな。

[397: 匿名さん]

>>396
まったくですね。参考にもならない不毛なネガは控えて貰いたいですね。
でも、今、オーベルのスレのほうで参考になる意見が出て来てると思いますよ。
ブランズのスレが止まっても、オーベルのスレも合わせて参考にされたらいいと思います。

[398: 匿名さん]

オーベルもブランズも品川区として見ても
都内全体で見ても十分安いです。
勝島なんだからと安さのハードルだけが
高くなりすぎてるのは如何なものでしょうか…

どこの物件でも良し悪しは必ずあるのですから、くだらないヤジに惑わされず有意義な情報交換をしたいですね

[399: 匿名さん]

目の前の汚い看板の撤去費用を東急さんが負担すれば、売れるのでは？管理組合で負担、てわけにいかないでしょうから。
モデルルームであの眺望見るとガッカリしますよね。

[400: 匿名さん]

>>399
甘い甘い。倉庫買い取って東急ストアにしないと売れません。