【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part4

[匿名さん]

契約者スレのPart4です。
引き続き、契約者同士有意義に情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/429190/
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/415089/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 、東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分 、山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分 、埼京線 「新宿」駅 徒歩16分 、東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主・販売代理：野村不動産 、三井不動産レジデンシャル 、積水ハウス 、阪急不動産
施工会社：戸田建設株式会社 五洋建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社


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[41: 匿名さん]

＞40
結局このマンション買わない方がいいって事？

[42: 購入検討中さん]

頭金ゼロで35年ローンなんて方いらっしゃるんでしょうか。あまりにも無謀だと思うのですが。。大きなお世話だと思いますが、あと1年あるのでもう少し考え直したほうがいいと思いますよ。

[43: 匿名さん]

>>42
なぜ？金利がこれだけ安く、しかもフルローン貸してくれるなら、私なら借りたいけどね。このマンションは値上がり可能性が高いから、投資でオリンピックまで持つ選択肢まであるからね。

[44: 契約済みさん]

>>42
今の時点で購入検討中さんとは
どういう立場の方でしょう？

[45: 地方在住]

>40さん

それでは、利益を全て繰り上げ返済した場合を
計算したらどうでしょうか？
尚、10年後には退職で所得税の累進課税の呪縛から
解放されます。

[46: 匿名]

>>44
良いじゃないですか、
どなたが書き込んでも！

名前間違えただけかもしれないし、

[47: 契約済みさん]

>45さん、

利益をすべて繰り上げ返済に回せば、キャッシュフローは改善します。しかし、上記の資産では金額にして年１７万円程度ですから、あまりインパクトはありませんが。１０年後にご退職ということは、年金以外に特に収入がなくなるということでしょうか。それなら税率は５％になりますね。試算では多めに３３％（課税所得９００万以上）ととしてしましたが、所得税と住民税を合わせて１５％ですから、税金は次のようになります。

賃料収入２１６万-(管理費・修繕積立金２０万＋固定資産税１０万円＋利息３８万円）＝不動産所得１４８万円

この１４８万円の１５％が税金なので、２２万円ほどですね。

よって純利益は（この時点で一部繰り上げ返済されているものとして計算します）、

賃料収入２１６万-(管理費・修繕積立金２０万＋固定資産税１０万円＋ローン９０万円＋税金２２万）＝７４万円

となります。
これを繰り上げ返済に回していけば、ローンの部分が減りますので、キャッシュフローは改善します。

不動産投資で儲ける最大の近道は繰り上げ返済をすることです。出来れば退職金を使ってなるべく多く
繰り上げ返済するとよいと思います。

[48: 契約済みさん]

>>46
どなたも書き込める検討スレとは違い、ここは契約者限定です。

[49: 地方在住]

>47さん

丁寧な解説をありがとうございます。
ローンを早く返済出来るのであれば
個人年金代わりぐらいにはなりますよね。

地方在住者としてこのようなマンションを保有することは
今後の生活の選択幅を広げるます。

お互いスマートな生活を送れるように
情報交換が出来れば良いですね。

[50: 契約済みさん]

４７です。

４５さんのご質問にお答えして退職後のキャッシュフローを計算してみましたが、計算の中で基礎控除３８万円を考慮することを忘れていました。（ちなみに不動産所得には給与所得控除は使えません。）つまり、３８万円が非課税となるので、３８万円の１５％に相当する５．７万円が純利益に加算されて、およそ８０万円の儲けということになりますね。

[51: 購入検討中さん]

>>43
42です。低金利とはいえ全額35年ローンだと支払い総額はすごい額になるからです。でも考え方は人それぞれですからね。でしゃばり過ぎました。失礼しました。

[52: 契約済みさん]

>>44
42です。契約者です。失礼しました。

[53: 匿名]

>>44
そんなどうでもよいこといちいち突っ込むなよ

[54: 契約済みさん]

＞４９さん、

そうですね。退職後の税率なら５０に示したように毎年８０万円ほどの儲けが出ますので、無理に繰り上げ返済しなくても
年金代わりに所有していてもよいかもしれません。

また、相続時には賃貸用マンションは半値程度の額で計算されるので、節税効果があります。３５００万円を現金で持っていると、税率２０％の場合、７００万円課税されますが、マンションなら３５０万円程度で済みます。

来年度から相続税の非課税枠が減額されることに伴い、相続税対策で投資用マンションを買う人が増えているという記事を新聞等でよく目にしますが、このような理由なんですね。簡単に言えば、現金と不動産の税率のギャップを利用して節税するということです。

[55: 匿名さん]

>>53
と、ご自身にはどうでもよいことではないらしくてスルーできずに突っ込み

[56: 匿名]

>>55

あんた日本語はでたらめだが言いたいことはよく分かる
正解!

[57: 住民でない人さん]

誰かキャンセルしてくれ～
キャンセル待ちしてから一向に連絡こない。。

[58: 契約済みさん]

＞５７

キャンセル待ちしなくても地権者が売り出している住戸を買えばいいんじゃないですか？
今後も売りに出る住戸は増えると思いますよ。お金さえ出せば確実に買えます。
分譲価格と比べて１０００万円ほど上乗せしているのでしょうか。
このくらいなら良心的な設定だと思いますね。

[59: 入居予定さん]

>>35
初年度は取得費も経費に（登記費用、ローン経費）計上できるので、実際にプラスでも大幅な赤字計上でかなりの節税になると思います。
また、ローンの利息は経費に計上できるので、ローンを組んでる人とキャッシュで買った人が賃貸に出したさいの差は無いと思いますが違いますか？逆に現金購入の方が利息分の経費が計上できないので黒字分の課税所得が、大ききなり、年収が高い人ほど課税額が多くて損しそうですが？

[60: 匿名さん]

本当にいるんだね。こういう人。
利息、払った方が得なんてけとは絶対にないよ。

[61: 匿名]

絶対にないという根拠をご説明ねがいます

[62: 契約済みさん]

>>61
ご自分で計算して下さい。

[63: 契約済みさん]

>>62
批判するなら説明しては？

[64: 契約済みさん]

金利を始め、将来の予測なんて絶対はないのだから、参考程度にふーん、と眺めてればいいのでは？

不毛な諍いはやめましょう。

[66: 契約済みさん]

アパートローン金利は、4%くらいなので、
全く収支が合わない気がします。

[67: 契約済みさん]

賃貸の話を始めた３５＝４７＝５０ですが、５９さんや６６さんのように、不動産投資について一部誤解があるようですから、後ほどお答えします。

[68: 地方在住]

アパートローンの金利は探せば
2.5%もあります。
全額ローンならトントン。

元手なしで新宿御苑前のマンションを
保有出来るのだから良い時代ですね。
更に、追加返済で利益も出ます。

自分が使いたい時は使い、
使わない時は賃貸に出してローンを
他人に払ってもらう。
ゲストルームは使える。
追加返済をして個人年金代わりする。

自由度高いマンションだと思います。

[69: 匿名さん]

>>61

60です。絶対は言い過ぎました。
でも、利息を払ったほうが得する状況というものが全く想像できません。
利息払った分課税所得が減って税金が減る？
減る税金の額より、利息として払う金額のほうが、絶対に大きいですよね？

利息払った方が得なことが何かあるなら、是非教えてください！無知な私に！

[70: 匿名さん]

>>64
将来の予測の話なんかしてませんよ？

とんちんかんな発言は慎みましょう。

[71: 契約済みさん]

>70
何をそんなにむきになっているのか理解に苦しみますが、金利や家賃収入（相場や入居状況）、税率（税制）
、全て想定＝予測ではないんですか？頓珍漢ですか？？

35＝47＝50さんのような書き込みは、参考程度に読んでいて勉強になりますが、それに対して
あーでもない、こーでもないと噛みついている書き込みは不毛だと言っているのです。

こんな誰でも無責任に書き込める掲示板で、不毛な議論を吹っ掛けている方がよほどあれかと。

[72: 匿名さん]

アパートローンも、よっぽど属性が悪くなければ、10年固定で2%未満とかもありますよ。
なので、2%で借りて実利3.5%（Tomihisaに限らず一般的な分譲新築ですとそんなもんでしょう）で回せば、一応プラスにはなります。
空室等による破たんリスクさえ気にしないなら、頭金を減らして複数買うなど、目いっぱい借りた方が得な可能性は十分あります。
ただし、資金繰りショートしての倒産ってのは良くあるので、そのあたりの見極めは大事です。
また、事業用ローンは、繰り上げ返済でも違約金ですので、きっちりと収支計画を立てて行動する必要はあります。

[78: 匿名]

>>76
金利は経費として計上できるから、年収によっては現金購入と差が無いのでは？と聞いているだけで、得して喜んでると思っているのは間違いだと思いますよ。

[80: 契約済みさん]

賃貸の話を始めた３５＝４７＝５０です。

利息分は経費に計上できるので、税率の高い人は繰り上げ返済しない方が得ではないかというお話ですが、それは間違っています。

仮に利息が１００万円としましょう。

この分を経費として計上出来るということは、１００万ｘ税率分が安くなる計算になります。
所得税率は最高で４０％、住民税は一律１０％なので、最高で５０万円しか安くなりません。

よって繰り上げ返済できるのにしない場合、差引利息分の５０万円を損していることになります。
日本の税制上では、繰り上げ返済をした方が「絶対に」得であると言いきれます。

[82: 匿名さん]

>>81
住宅ローンと消費者金融を一緒にするのは極論というものですよ。莫大な借金を背負わされたとか、逃げられないようにとか、悪徳消費者金融と同じ手法とか。それはあなたの勘違いですよ。
住宅ローンはそもそも、所得から計算して金額を決めますから、収入が激減しないならば、きちんと返済できるようになっています。決して15%金利の消費者金融とは違いますよ。

[84: 契約済みさん]

35年を1年短縮するだけで支払い総額は大きく変わりますよ。また頭金を100万用意するだけでも。引き渡しまであと1年しっかり考えましょう。

[85: 匿名さん]

>>78

いやいや。>>59は「現金購入の方が利息分の経費が計上できないので黒字分の課税所得が、大ききなり、年収が高い人ほど課税額が多くて損しそう」と言ってる。
利息を払ったほうが課税所得が小さくなって得する、ということでしょ？
間違ってるのは、>>59。

[86: 匿名さん]

もっと荒れているスレなら
キャッシュ買い大勝利！
なんて書き込みがされそうな展開ですね。

[87: 匿名さん]

>>84
とりあえず35年で借りて繰上げ返済すればいいだけじゃん。
何言ってんだか。

[88: 契約済みさん]

>>87
もったいないよ。

[89: 匿名さん]

>>88
少しね。
でも、期間35年にすると借金漬けにされて逃げられなくなるみたいに言うのはね。

おっかしいよね！！

[90: 匿名さん]

>>89
私もそう思うよ。極論ばかりのおかしい論理が展開されてる。頭金０の35年ローンは借金で逃げられないようにされるとかいう人は論点からズレてる。問題は所得とローン返済額のバランスだよ。きっと所得に対して、限度ギリギリまで借りてマイホーム買う人しか存在しないと考えてるんだろうね。うまく銀行を利用してる人もいるし、払えるけど手元にお金を残しておく人もいるし、みんなそれぞれ環境が違うのにね。