【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part4

[匿名さん]

契約者スレのPart4です。
引き続き、契約者同士有意義に情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/429190/
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/415089/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 、東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分 、山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分 、埼京線 「新宿」駅 徒歩16分 、東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主・販売代理：野村不動産 、三井不動産レジデンシャル 、積水ハウス 、阪急不動産
施工会社：戸田建設株式会社 五洋建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社


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[401: 匿名さん]

>>396
そういうのは、事業協力者が背負うから、工事費が上がろうが下がろうが、地権者や、それを買った人には関係ない。

[402: 契約済みさん]

具体的にいくらくらいのリスクプレミアムを想定されていますか？

ご参考までに、ハードルレートを教えて頂けますと幸いです。

[403: 契約済みさん]

>>402
日本語を使って頂けませんか。意味が分かりません。

[404: 匿名さん]

インテリアオプション会では、備え付けのトーテムポールを設置しようかと思っておりますが、トランクルームに入るか心配です。

[405: 契約済みさん]

インテリアオプション会
かなり割り引いているように見せてますけど
前のマンションでは、他で見積もってもらったほうが２～３割安かったよ。

[406: 契約済みさん]

転売したいさんへ

変動金利で多額借りてしまって、金利上昇傾向なら即売りでキャピタルゲイン得てしまったほうがいいかもですね。

[407: 契約済みさん]

>>406
ローン組まなきゃ買えない人が売ってどこに住むの？ローンの手数料や税金や新居の引越し代で儲からないよ。

[408: 契約済みさん]

>>405
入居後に別途工事を手配したりする手間を考えると、２割位ならありかと考えてます。
家具はとてつもなく高いですね。

[409: 匿名さん]

>>407
未入居で売るだろうから、引越代は要らない。
地権者住戸と同レベル物件を仮定して、値引きもあるだろうから利益600万(売値7220万)、仲介手数料約230万、税金約240万、ローン保証料は帰ってくるので、登記や取得税
等30万くらいかな。
微妙に儲かるじゃない？

[410: 匿名さん]

>>409
利益の600万にいきなり税率かけてますが、費用は控除できるのだから、利益の600万から仲介手数料や購入時の費用を差し引いてから税率を掛けないといけません。また仲介手数料は7220万×3%+6万に消費税で240万だと思います。
その例なら売却益にかかる所得税、住民税は(600-240-30)×税率で約131万円ですね。
差引200万も儲かるのですから、そこそこ儲かっているのではと思います。

[411: 匿名さん]

>>410
半年以内に売らないと、建物の減価償却が必要になるんじゃないの？

[412: 匿名さん]

>>410
200万円どうぞ売って儲けてください。

[413: 匿名さん]

引渡１年前の地権者住戸取引例、は
参考にしかならないと思いますが。

[414: 契約済みさん]

２００万円儲かったところで、苦労の割にあまり妙味がないと思いますが。ここを買われる方なら２００万円なんて半年も働けば余裕で溜まりませんか？それよりも、株に投資しましょうよ。日本株の水準はまだまだ割安です。年末か年度末にかけて１６５００円を超える可能性が高いので、上場投資信託で日経レバレッジインデックスを買えば１０％強のリターンが見込めます。２０００万円買えば、２００万儲かりますよ。天井を付けた後は、下げ基調に入りますので、空売りをするか、自信がなければ、やはり上場投資信託から日経インバースインデックスダブル（株価が下がった分の２倍儲かる）でも買えば、さらに儲かります。
個別銘柄でもっと今後急騰しそうな株もたくさんありますが、興味ある方いますか？

[415: 匿名さん]

>>414 興味あるある

[416: 匿名さん]

>>413
おっしゃる通りですが、後から見れば、地権者住戸だったかどうかなんて、ずっとチェックしていた人しかわかりません。
また買えなかったけど未練がある人からすれば、未入居入手はここしかチャンスがない(かもしれない）ので、そこそこ需要はあるはずですがかなり動きが鈍かったです。
という事は、もう待ち行列は無いか、高値でまでは買う気がと考えるしかないです。

今後は、この事例をもとにだいたいの売値が決まっていくことになると思いますよ。
でも、逆にこの事例のおかげで、未入居なら買値の5～10％増しが期待できるともいえると思います。

[417: 匿名さん]

未入居物件なら入居開始後にも出てくるのが普通ですよ。
地権者住戸は一般住戸と仕様に違いがある場合もありますし、
わざわざ竣工一年前に中古を買いたい需要はそれほどないですよ。
この事例はイレギュラーの事例であって、本格的に需要が出るのはもっと後です。

[418: 匿名さん]

>>417
もしここが設備違っても室内設備で百万円も差が出るようなものって、販売でもオプションだからねえ。
それに、契約者なら地権者住戸のあの金額は十分納得いくレベルだと思うけどね。中古なのに2割高とかになったら都心3区に手が届いちゃうし。

[419: 匿名さん]

それは、都心三区が値上がりしない場合はでしょう。
のらえもんさんたちの座談会では、あと二年は新築が値上がりするそうですから。
来年、消費税が更にアップすれば中古の方が税金面で新築より有利になりますし。

[420: 匿名さん]

>>419
それはそうだけど、その値上がり話って地権者住戸は参考程度とか、富久クロスだからとか言う問題じゃないよね。
再来年、主要なエリアはどこでも、更に価格が上がってるってのは、普通に有り得ると思うよ。
そうなったらローレルも上がるだろうし、湾岸も大崎も池袋も上がるだろうね。
良い時期に買えて良かった！

[421: 契約済みさん]

わたしも、いい時期に適正価格で契約てきてよかった。あとは、願わくば、金利が必要が上がる前にローン実効して、消費税が10%に上がるまえに、引越し契約と主な買い物が終わることかな。

[422: 契約済みさん]

>>410
3000万控除、使えるのなら
売却益に所得税、住民税はかかりませんよ。

＞仲介手数料は7220万×3%+6万に消費税で240万だと思います。
これは不動産屋が、MAXに取れる金額で、実際はそれよりももっと安くすることは可能です。

こことは地域違いますが池袋グランドミレーニアでは
＞43.08平米（12.85坪）が5480万円ということは、平米単価127万円（坪単価426万円）ですか。

ここ、もっとキャピタルゲイン得られてるかもしれませんね。

７０００万なら９０００万に？

最近のニュースで
４～６月ＧＤＰ、下方修正…年率７・１％減に
となってますから、いつまでバブルが続くかわかりませんけど。

[423: 匿名]

立地は良いけど、アドレスが嫌だ。

[424: 匿名さん]

>>422
未入居では売れなくなるから3000万控除使うなら、売値はもっと下がるかもね。
7000万を9000万で売るのは自由だし、売れたら良いよね。
ただ、地権者住戸とはいえ、1割りちょい増しだと苦戦した現実があるのに、完売物件の契約者スレでそこまで強気になってもねえ。
築年数が違うとはいえ近場のローレルコートが坪260～270万が平均的な成約価格なのでなおさら。
検討スレならそういう人がいても不思議じゃないけど、ここであまり夢語りすぎても微妙じゃない？

[425: 匿名さん]

まだ完成してもいないから、中古扱いでありながら内覧のできない地権者住戸の取引
なんて、一年後には関係ない話になっていますよ。
「昔の話をしても」って事になっているでしょう。

品川区の大崎の分譲価格が既に、ここの分譲価格の１割増になっていたのが現実です。

[426: 契約済みさん]

地権者住戸以外にも売りに出ているものがあるそうですよ。ここにも関わりのあるデベの仲介会社の人が話してました。

[427: 契約済みさん]

>>426
やれなくもないですが
その様な場合は、大手の仲介会社は仲介に関わらないのが一般的です。
引渡前はまだ、契約者の所有物ではないですから。

[428: 契約済みさん]

＞４２６さん、

価格次第でしょうが、それでもほしがる人はいるんじゃないですか？

[429: 入居予定さん]

１０００戸もありますから、
そりゃ、いろんな人いますよ。

[430: マンション投資家さん]

契約金額より時価が上がれば嬉しいものです。しかしこのスレの多くの皆さんは自己居住目的で契約されたでしょうから、売ったら儲かるかどうかという内容には違和感があります。1年前多分私たちは比較的に安く契約できたと思いますし、1年後には時価はそれ以上になっているでしょうから、素直に喜びませんか。私は素人投資家ですが、今までに自己居住（セカンドハウス）目的でファミリーマンションを4軒購入し、幸い契約金額より時価が上回っていますが、売却するより賃貸に出した方が安定収入になるので、何年か住んで順番に賃貸に出しています。私は5軒目の富久クロスも自己居住で考えています。ただ、契約に当たっては「投資」としても価値があるかどうか十分に検討し決めました。値上がりすると思います、嬉しいです。

[431: 契約済みさん]

＞４３０さん、

賃貸に出しているファミリータイプのマンションの利回りと空室率はどのくらいですか？
不動産投資に興味がありますが、ファミリータイプとワンルームのどちらがいいのか判断に迷っています。

[432: 匿名]

基本的に富久クロスの値段が上がるってことは、富久クロスを売って住み替えのために買う他の物件高くなるってことだから、居住用に買った人にはあまりメリットないかね

[433: 契約済みさん]

＞432

それはまあそうなんですが、値上がり率にはギャップがあるので、ここを売って、あまり値上がりしていないところに
住めば利益は出ますよ。不動産売却に掛かる特別税がなくなる５年後には多くの売り物が出ると思います。
条件のいい部屋はかなりの上昇が見込めるのではないでしょうか。

[434: 契約済みさん]

住み替える物件を先に購入しておく方法もありますね。
今回うちは、住み替えるここを先に購入して
現在住んでるマンションを後で売りに出します。

[435: 契約済みさん]

＞４３４さん、

それは現自宅を売却前提で富久クロスを購入したということですよね。
確かに空き家の方が高値で売りやすいですし、内覧希望の人に合わせて土日などに家にいる必要がないので
先に入居、後から売却がいいですよね。銀行の審査によっては、自宅の残債と新居のローンが多すぎる場合は、
自宅の売却が成約して初めて融資をしてくれます。このような融資の場合、自宅の売却が必須になる場合も
ありますので、３か月以内に売れない場合は買い取り会社に安値で買われてしまうという憂き目にあいます。
４３４さんは手元資金が豊富か、収入が多いか、ご自宅の残債が少ないかのいづれかなんでしょうね。

[436: 契約済みさん]

一番目です。詳しく話しても喜ばれる話ではないので以上で。

[437: 契約済みさん]

うちは手元資金が頭金ギリギリ、残りは全額ローンになったけど、入居してから、
自宅売却のスケジュールでOKもらったよ。
そして実は今、別の物件に興味が出てきて悩んでいます。
不動産屋に相談したら、自宅を売って、そこを買って、来年富久クロスを買ってすぐに売る、というスケジュールを
提案されました。銀行の仮審査でも、新しい物件をフルローンで買えることになりました。
このスケジュールで行くと富久クロスを買った時点で２つのマンションのローン（＋投資マンションローン）を
抱えることになり、一時的に負債総額が２億を超えてしまいます。年収１０００万くらいしかないのにこれは
結構リスキーですかね。

[438: 契約済みさん]

私は、今の自宅の残債が、富久クロス購入時までにはなくなってる予定と話したら、その完済を証明する書類を出すことが条件になりましたよ。年収1200万円で、申請したローン5000万円です。幸い、既に完済したので、余裕で書類は出せますが。富久クロスのローンを契約する時には改めて審査すると思うので、状況が悪化していたら、最悪ローン降りない可能性あるのでは。

[439: 匿名さん]

>>437
羨ましい。何でそんなに貸してくれるんだろうか？
資金繰りが回るなら借りとけばいいじゃないですか。ここが正念場でしょう。このリスキーなのを乗り越えれば、今よりも一段階上の資産家になれるかどうかでしょうね。

[440: 契約済みさん]

＞４３８さん、

銀行に確認しましたが、富久クロス契約時にはもうローン審査はありません。すでに審査済みですから、その必要は
ないそうです。ついでに銀行に契約時までに借り入れが増えていても、問題ないかと聞いてみましたが、それも
問題ないそうです。これは富久クロスの方がフラット３５だからかもしれませんが。

それにしても年収１２００万もあって５０００万しかローンを組まないんですね。手堅いですね。
私など年収１０００万なのに、一時的には年収の２０倍のローンを組むことになります。
担当者もこんなに組めるとは正直驚いたと言っていました。属性がよいからだそうですが、
どんだけ～って感じですよね。

[441: 契約済みさん]

興味ある別な物件なら、私も二つくらいありますが
マンション価格全体が値上がりしている今の時点で
手を出すのはリスキーでもありますよね。

[442: 契約済みさん]

＞４４１さん、

どちらの物件でしょうか？差支えなければお教えください。ご無理な場合はヒントだけでもお願いいたします。

[443: 契約済みさん]

申し訳ないですが、投資用で考えているのでお教えできません。

[444: マンション投資家さん]

430です。
433さん；条件の悪い部屋は元々の価格が安いので、案外大きく上昇しますよ。
437さん；富久クロスの融資実行の前の今、新しい物件を先に購入し借り入れが増えてしまうと、富久クロスの融資実行時に借り入れ不能になるリスクありませんか？
431さん；私の基本は都心周辺ワンルームマンションの投資です。私の場合ですとワンルームの実質利回りは新築で4％くらい、築古中古で8％くらいです。家賃ベースですが、空室率の実績は5％くらいです。このほかにエアコンや室内のリフォーム代がやはり5％くらいです。私はこの2つを予算として10％組んでいます。超える年も下回る年もあります。ファミリータイプは新築（何年か自己居住後ですが）実質利回りで私の実績は5～7％ですが、これは買った物件を本当に厳選した結果であって、一般的には4％くらいだと思います。空室率は、ワンルームに比べ決まるまでの期間も少し長いですが入居してもらう期間も長くなるのでやはり5％くらい（例えば、空室期間3か月、入居期間5年60か月）だと思います。私の場合、投資マンションは融資金利が高くファミリーマンションは金利が安いので、何の目的・購入の経緯で一長一短が出てくるように思います。

[445: 契約済みさん]

>４４４さん、

私も不動産投資をしています。現在、ワンルーム２戸と２Kを１戸持っています。今後はこれを１０戸まで増やして
事業化し、青色申告特別減税を受け、家族を青色専従者として給料を支払い、経費として計上することで、所得税の
減税をしようと思っています。４４４さんはどのようにお考えですか？

利回りは新築だと物件価格が高いので当然低いですよね。一方、中古は利回りが高い。
この辺りはどのようにお考えですか？私はこれまで新築ばかり買ってきましたが、中古の方が
有利なのでしょうか？また、借入額はどのようにしていますか？不動産投資会社はよく
少額の頭金で始められる、ローンは賃料で返せる、節税効果がある、年金代わりになると
言いますが、３５年ローンでそれを実践すると、キャッシュフローは途中で大赤字になりますよね。
最終的に回収できるのは５０年後くらい…。物件を売ればもう少し早く回収できますが、
それではほとんど投資妙味はありません。やはり借入額は物件価格の５０％に抑えて、
同時に繰り上げ返済をどんどんした方が、キャッシュフローはずっといいですよね。

ワンルームかファミリータイプかの問題は、難しいですね。私の所有物件で言えば
ワンルームは空きが出ても１週間くらいですぐに埋まります。一方、２Kの方は
以前５カ月ほど空きが出たことがあります。かといって居住期間がすごく長いわけでも
ないんですよね。根拠は私の経験だけですが、パフォーマンスではワンルームの方が上かな
と思っています。２Kがファミリータイプと呼べるかどうかは微妙ではありますが。


また融資をしてもらうのは銀行の事業用ローンよりも、日本政策金融公庫の方がずっと
利息が低くて有利ですね。現在、5年固定（1.4％）、10年固定（1.6％）、15年固定（1.9％）です。
ただし、借入には新築で５０％、中古で４５％の頭金が必要ですが。
頭金さえ用意できれば、この融資は繰り上げ返済や期間変更に一切の手数料がかからないので、
最初１０年か１５年固定で借りておいて、余剰資金が出来ればどんどん繰り上げするのが、
よいと思いますが、４４４さんはどう思われますか？

本題からそれてしまって申し訳ありません。
この話題に興味のない方はどうぞスル―してください。

[446: 契約済みさん]

>>445
スルーしてくださいというのではなく、他所でやってもらえませんか。

[447: 物件比較中さん]

別にここでやっても構わなくないですか？
我が家は居住用ですが、今後の参考になるので大歓迎です。
見たい人はいるので、見たく無い方はスルーでお願いします。

[448: 契約済みさん]

>>447
446です
445さんの話は富久クロスとは関係ないので、不動産投資のスレで話していただいた方がいいかと思った次第です。

[449: マンション投資家さん]

444です。私はワンルーム20戸、ファミリー5戸で運用していますが、青色申告は面倒なのでやっていません。普通に確定申告して税金払っています。新たに新築を買ったりすると不動産収支がマイナスの年もありますが。中古は一見利回りが良いですが、経年劣化・間取りが悪い（ユニットバスなど）・空室期間が長引くなどの問題もあります。私は現金買いもありますが、多くはフルローンです。フルローンでもプラスもありますし赤字でもそれほど大きなものではなく、445さんの現状が少し理解できません。

[450: 契約済みさん]

＞４４９さん、

早速のご回答ありがとうございます。ワンルーム２０件にファミリータイプ５件もお持ちとは驚きました。
不動産事業が本業なのでしょうか？
しかし、それだけお持ちでありながら青色申告をしないというのは、もったいない気がします。
青色申告特別控除により６５万円が非課税となりますので、４４９さんの場合、おそらく所得税と住民税を
併せて４３％は税金の還付が受けられるのではないでしょうか。さらにご家族を青色専従者にすれば、
ご家族は４４９さんよりも税率が低い分、さらに節税出来ます。詳しい状況は分かりませんが、
お持ちの不動産の数から言って年間１００万くらいは節税出来ると思います。青色申告は確かに
面倒ですが、税理士を雇っても２０万ほどですから、十分儲かります。

新築をフルローンで買い繰り上げ返済をせず、賃料収入だけで返済すると赤字になる言うのは、
シミュレーションをすれば、すぐに分かります。私が持っている物件を例にとると、

２０８０万円、頭金１００万、３５年ローン、金利２．５７５％、年間賃料収入１３１万円
（空室率５％、賃料年１％下落、物件売却額年２％下落と仮定します）

でキャッシュフローの流れを見た場合、９年目まではプラスですが、１０年目でマイナス１１０００円
になります。これが不動産投資のデッドクロスと言うやつです。なぜマイナスになるかと言うと、
マンションの付属物の減価償却が消え、同時に返済額に占める利息が減るため、経費が少なくなり、
その結果、収入-経費が黒字となり、所得税（私の場合３３％）が発生するからです。
私の場合、１０年目の税引前利益は、賃料－（ローン＋管理費）＝２２，０７８円です。
所得税は３３９０３円ですから、２２０７８円－３３９０３円＝－１１８２６円となり、
赤字に陥ります。
初年度からの通算キャッシュフローでみると、１０年目はプラス２３万ですが、１５年目にマイナス２万円、
２０年目にマイナス９６万円、２５年目にマイナス２００万円を超えます。この時、物件を売れば
８００万ほどの利益は出ますが、キャッシュフローだけを見ていると確実に赤字になります。
この説明でお分かりになりませんか？

４４９さんは不動産を多くお持ちですから、１軒がマイナスになっても全体として儲かっていれば
よいというお考えかもしれませんが、小規模投資の場合は１軒のマイナスが収支に大きく影響するので
慎重にならざるを得ません。デッドクロスを避けるには、頭金を多く入れるか、どんどん繰り上げ返済を
するしかありません。そのシミュレーションもありますが、長くなるので省略します。

やはり新築も中古も一長一短ですね。この辺りは自分の投資手法を確立するべきなのでしょうね。