ローレルコート夙川北名次町ってどうですか？

[匿名さん]

ローレルコート夙川北名次町についての情報を希望しています。

小中学校も近く、緑も多そうですね。
子育てしやすそうですが、実際はどうなんでしょう？

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県西宮市北名次町22番6、24番3、26番1 （地番）
交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩4分
間取：3LDK
面積：80.03平米
売主・事業主：近鉄不動産
販売代理：住友不動産販売

物件URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/hanshin/kitanatsugi/
施工会社：佐藤工業株式会社　大阪支店
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

[1128: 匿名さん]

>>1127 匿名さん
ところでお宅は何しにここへ？

[1129: 匿名さん]

>>1122
おそらく同じ人が書きまくってるのだろうけど、そもそも販売後なんてレア名書き込み西宮以外で見たことない。
普通は完工か完工後1年が建物としての節目、販売開始時はデベの都合でどうにでもなる。
また嘘の完工日を何度も書き込んでる人が同じ人かどうかは判らんが、正確にはこの物件は昨年の1月に完成し大幅値引きも無く現在は1戸残り、販売がもたもたしてたのは事実だけどこの程度なら深刻な程でもない。

この物件と同じ完工月で規模も駅徒歩も同じ程度の阪急塚口の物件は、2割近く残った在庫を昨年末に大セールし2ヶ月未満で売り切り結果としては完工1年未満に完売した事になってるけど先に購入した人は気分が悪いだろうな。
今後この2物件の資産価値移行を見守りたいと思います。

[1130: マンコミュファンさん]

>>1129 匿名さん

人気不人気は販売期間でみるんだよ。
2年半買ってもらえる機会があって、
買ってくれなかったわけ。

デベとしても長ければ
広告費も営業費用もモデルの賃料積み重なる。
長期化して問題ないわけがない。

君の言うとおり、
販売期間を長く取ったのはデベの都合だ。

モデルルームの費用もかけて、
大規模でもタワーでもないのに
一般より長く、竣工の1年半前からな。

で、完売できなかったと。

君の言うとおり、
完工の視点でも十分問題だよ。
もう1年たち中古市場に出てる。
おまけに駅近の小規模マンション。

この規模と立地なら十分に深刻。

ところで、値引きしてないって
何故そんなに強く言い切れる？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1132: eマンションさん]

>>1130 マンコミュファンさん
もうエエねん。同じ内容何度も何度も書き込んで。
ホンマに何かにその労力使ったらエエのに、使えるとこが無い悲しすぎる奴なんだろうな。

[1133: 通りがかりさん]

低めに見積もって 、

1日2組か来場したとして
2年7ヶ月＝31ヶ月＝620営業日×2人＝1240人
のうち40人ちょっとしか購入に至らなかった。

つまり成約率3%ちょっと。

一般的にみると極めて深刻な数値。

何が原因だろうか？

デベ、買い手、販売代理店ともに
ババを作った掴んでしまわないために
みんなで原因を考える必要がある。

何が悪かったのだろうか？

[1134: 匿名さん]

＞＞1130
＞＞1133
宅地建物取引業法33条（広告の開始時期の制限）の中で、
「建築基準法第６条第１項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。」
とあります。

要するに、「行政の許可を受けるまでは広告してはいけません」ということで、
この建物の許可は、建築確認番号:第ERI13057334号（平成26年1月8日付）
今月でちょうど２年になったばかり

＞＞1131
1129では『大幅値引きも無く』と書かれてるのを、「値引きがないって断言」ですか

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1135: eマンションさん]

>この建物の許可は、建築確認番号:第>ERI13057334号（平成26年1月8日付）
>今月でちょうど２年になったばかり

今、平成29年だから３年なんだけど

販売2年7ヶ月超えたとあるんだけど、
もっと長いぜ〜〜言いたいわけ？

竣工許可の話って何？
許可とった瞬間に販売したの？

で、大幅値引きなくって、
半年前から300万〜1000引きだけども
それが大幅ではないと思うならお好きにね

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1136: 素人さん]

>>1134 匿名さん

よくわからないのですが、建築許可をとってすぐに広告を出されたのなら今月でちょうど３年になります。

調べてみましたが、ほとんどそのような物件が見る限りでは存在しませんでした。ここは中古はまだ出てないようですが、人気度や資産価値という視点ではそのことについてはどうお考えでしょうか？

また、人気度や資産価値という視点からはどれぐらいの期間を販売していたかは大事なポイントの一つように思います。建物ができてからの期間に拘るのは何故でしょうか？できあがると売れ行きが劇的に変わるものなのですか？どこも出来て一年以上経つと大幅値引きしていますが、近鉄さんはどうなのでしょうか？

あと、値引きの有無や金額についてご存知なのは何故でしょうか？営業の方からおしえてもらえるものなのでしょうか？

というのも、いま出ている唯一の部屋は買えないのですが、今後中古での購入を検討しており、適切な価格で買いたいと思っております。

是非勉強させてください。

[1137: 匿名さん]

1134ですが、日付けは勘違いしてました。
確かに建築確認は3年前に下りてますが、広告開始日は何処を探しても見つかりません。
ここで2年7ヶ月と主張し続けてる人は何を根拠に書かれてるのでしょうか、また値引額も何が根拠なのでしょうか？
広告開始日なんて世間一般では全く重要視されてないから探しても見つからない。

[1138: 匿名さん]

>>1136

>どれぐらいの期間を販売していたかは大事なポイント
大きなポイントなら何故他のスレではほとんど見かけないのでしょうか？
>建物ができてからの期間に拘るのは何故でしょうか？
完工がターニングポイントなのは常識だし完工1年を過ぎると新築では売れなくなる。
この件は大きなポイントなので何処のスレでもよく語られてる。
>どこも出来て一年以上経つと大幅値引きしていますが
そうですね、この建物も今年1月で1年を経過したので残りの1戸も今なら大幅値引きしてるかも。
>値引きの有無や金額についてご存知なのは何故でしょうか？
根拠も無く書き込んでる1135でも聞いてみれば？

［一部テキストを削除しました。管理担当］

[1139: 素人さん]

>>1137 匿名さん

まず、私が興味があるのは販売期間です。販売開始は人気に関係します。販売する前の行政の許可や広告の開始の時期は、貴殿が勝手に持ち込んだ話ですよ。

販売されたタイミングめ知っています。案内を受けておりモデルルームにもいっていますから。ネットにも2014年7月と書いています。２年8ヶ月というのは同じ認識です。
http://www.manen.jp/mansion/83336


大幅値引きではないがあった、ということを書いてるのも貴殿がもしくは私以外の方です。私ではありません。ちなみに私も値引きの提案をかつて受けました。

［一部テキストを削除しました。管理担当］

[1140: 匿名さん]

>>1139 素人さん

買わなかった物件を何故いつまでも？

[1141: 素人さん]

>>1138 匿名さん

完工１年がポイントなのはわかっています。

ただ、その前に販売をやってなかったのか、一般的に１年やってたのか、２年以上やってたのかも、極めて違いは大きいですね。物件の人気度を測るのに常識的な指標の一つです。

大規模やタワーなら建設期間は伸びるし、販売期間も長くなりますから、条件の違う物件と販売期間を比較しても仕方ありませんね。

ここは小規模で普通は１年以内に終わる規模です。むしろかなり長い期間１年8ヶ月もとっています。にも関わらず、竣工段階で完売できないのは深刻であることは自明ですし、さらに不人気の指標となる竣工一年を経過したのですから、より深刻です。

要は、似た条件の物件で販売期間と竣工後期間の両面で見るのが常識的なんですよ。片面だけ見ても仕方ない。

逆に、青田売りしてるところと、竣工後販売してるところを同じように比較して、後者について竣工後販売期間で人気が低いと判断するのは意味がないのはわかりますね？

平たく言うと、販売期間が長いことを隠すために必死で恣意的に竣工後の話にすり替えているようにしか見えないのですよ。

［一部テキストを削除しました。管理担当］

[1146: 匿名さん]

販売の人気や不人気ってそんなに大事ですか？
私はそれよりもここに住みたいとか今買いたいという方を優先します。
買うだけじゃなくてそこに住むんですから。

[1148: 匿名さん]

[No.1142～本レスまで一部を、前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[1149: 匿名さん]

明日から

販売2年8ヶ月目
竣工1年2ヶ月目

中古品です

エスリード甲陽園に続き
西宮ワースト2 を更新しています

[1150: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[1151: マンション検討中さん]

人気・不人気というのはどちらも必ず理由があるから
気になりますし大事だと思いますよ

[1152: 匿名さん]

デメリットも教えてもらえるといいような気がしますよね。
人気の理由、不人気の理由、どちらも書かれているとなるほどと思います。

人気物件でちょっと値段が高くても、買う価値があるとなると、がんばってローンを組むかなと思う人もいると思うので。

今買いたいと思っても、物件と出会うタイミングもあります。
抽選になって外れることもありますし。
この点、結婚とかと似ているんだなって思っちゃいますね。

[1153: 匿名さん]

良し悪しよくまとまっています。
中古を検討しています。

>>306
>>364
>>479
>>476
>>780
>>814
>>815
>>1087

[1156: 名無しさん]

完売

[1166: 匿名さん]

[No.1154～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1167: 匿名さん]

２年半越えで完売！

[1168: 初心者]

色々書かれていますが、よく見ると昨年2月に物件が引き渡しでした。引き渡しから完売まで実質1年って周りを見ると早いですねえ。

[1169: 匿名さん]

なんとしてでも一部の人は
人気物件としたいのだね（＾ω＾）

引き渡しベースなら

その前に１年7ヶ月も
5媒体に広告だして
会員に広告して
土地借りてMR作って
販売員と受付も雇って
お金かけて売ってるんですは

青田売りしてるのに
何故引き渡し時期から
カウントする？？？＼(^o^)／

[1170: 匿名さん]

1141に答え書いてあった(*^o^*)
>>1141

[1171: 匿名さん]

>>1170
販売期間なんてデベの販売戦略次第でどうにでもなる。
もし早いほど有利なら何処のマンションも建築確認が通れば直ぐにでも販売開始するだろうけど、
現実は戦略であえて販売開始を遅く設定する場合もある。
他のスレでもこの手の書込みは重要でも無いのでほとんど語られることも無いですね。

[1172: 匿名さん]

>>1171 匿名さん

えっ、他スレでは竣工前完売してないだけで袋叩きだけど？

西宮北口プレミストや神戸パークハウスなど入居もしてないし、大規模で残り1/3も残ってないのに馬鹿にされてるよね。

それどころか、ここはわずか数十戸で２年近く売っての入居なのに半分のこってたよね。そこからさらに１年たってやっと完売。どこからみてもフォローしようがない。

逆に、同じお値段のプラウド夙川北名次町はここから遠いのに販売員半年で完売。

ここ数年で阪神間の小規模で駅近の高級物件で販売期間、竣工後期間がこんなに長いところは他にほぼない。

素人さんかな？自分の物件に愛情があるのはいいけど嘘はよくないよ。

販売関係者ならちょっとみっともないね。

なんにせよ完売してしたのだから静かにしようか。

[1173: 通りがかりさん]

またこの話題ですか。
思いつくここ数年の阪神間徒歩10分以内小規模高額物件。

プラウド夙川北名次町 298 竣工前
パークコート芦屋 348 竣工前
岡本レジデンス 344 竣工前
プラウド芦屋平田町 312 竣工前0.6＋竣工後1年
ワコーレ岡本ザスイート 317 竣工前
エヌヴイ六甲曽和町 264 竣工前
ワコーレ六甲ザプレミアム 280 竣工前
ジオグランデ御影 254 竣工前
ジアーバネックス六甲道 250 竣工前
ザパークハウス六甲284 竣工前0.6＋竣工後1.5年

ローレルコート夙川北名次町 298
竣工前1.7＋竣工後1.2＝2.9年

他に不人気物件あれば御提示下さい。

[1174: 初心者]

まあ、色々書かれていますね。消費者視点から見ると、ここを買いたい人がいたから、完売、それで終了。売れずにずっと残るのは、買いたい人がいないだけ。

[1176: ご近所さん]

・青田売り（新築マンション）：販売開始から竣工日までに契約したマンション
・完成在庫（新築マンション）：竣工日以降、1年未満の未入居マンション
・完成在庫（新古マンション）：竣工して1年以上の未入居マンション
・中古マンション：竣工後1年以上経過したマンション（不動産表示規約）、竣工後2年超を経過したマンション（住宅金融支援機構ほか一部金融機関）、入居済みマンション


ここは新古マンションか中古マンション（不動産表示規約）ということですね。
苦楽園口は本線より検討対象者が地元民の比率が多いから、不人気の結果は中古市場で大きな影響があるでしょう。
駅近の公園沿いで大きな販売中ののぼりもずっと立ったのでマンション住まいでなくとも有名でした。

[1177: 初心者]

業界人？　こんな分類しても意味ないと思います。完売、ただそれだけです。

[1179: 匿名さん]

[No.1175～本レスは前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1180: 管理担当]

いつもご利用ありがとうございます。

本物件の完売を確認いたしましたので、スレッドを検討板から住民板へ移動いたしました。
今後は住民の方以外の書き込みは禁止となりますので、
どうぞご了承ください。

投稿にあたりましては、以下のページ内にございます
「住民板の利用ルールについて」もご参照ください。
http://www.e-mansion.co.jp/information/rule.html

引き続き、住民の皆さま同士での情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。

[1181: 住民板さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1182: 住民板ユーザーさん4]

>>1173 通りがかりさん

売却時の参考になります。ありがとう、涙

[1183: 入居予定さん]

>>1172
竣工前に完売なんてしたら値付け悪いと言って値段設定した担当者の評価下がるわ
何も知らないのはお前だろ

[1184: 住人さん]

>>1183 入居予定さん

素人さんかな。

今は超低金利だから青田売りする必要性は減った。一方、建築費と土地が高くて利益が出にくく、高値で買い手がついてきてないから、短期では売り切れない。

そのせいで、竣工後もできるだけ値引きせずに長めに売る戦略をとっただけの話。

まあ、最近は長くかけても売れないから値引きし始めたがね。

短期で、値引きせずに、高値で売り切れるなら、当然利益は最大化されるから、どこでもそうするよ。

少なくともこの規模で2年半かけて、最後は値引きして売って、どこまで利益が出てるかな。そもそもここは一部の部屋に設計とプライシングにミスがあったね。営業より企画担当の責任が大きいだろう。立地やデザイン会社はいいのだから。

初期にいい部屋を適切な値段で買えた人は勝ち組たね。

[1188: 匿名]

[No.1185から本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1189: 匿名さん]

さらに300万値下げ。
全く売れないようです。

夙川と反対方向、
五畳が二部屋2LDKでは難しいのか。

https://www.mansion-note.com/mansion/3148068/houses/246491194

[1190: 匿名さん]

簡単でしょ。

[1191: 匿名さん]

じゃあ、値上げしましょう。

[1192: 匿名さん]

どんどん上げましょう。

[1201: マンション検討中さん]

パークハウス、レジデンス、グランレジェイド、グランフォート、ジオは数年から６年経ってもどれも販売時とほぼ同じかプラスで売れているようです。

ここは２年で10%落ちでも半年買い手付かずです。何が問題があるのでしょうか？道路の騒音？プライバシー？それともまだまだ高いだけ？？

[1202: 匿名さん]

理由は簡単資金不足です。

[1203: 住民板ユーザーさん5]

不人気物件なのに資金不足だから高値でうりつづけるんですね。

[1204: マンションさん]

全く引き合いがありません。

[1205: マンション検討中]

5490万円になりました
なんと10万円だけの値下げ！！！

https://smp.suumo.jp/chukomansion/hyogo/sc_204/pj_88817190/

[1206: 匿名さん]

また280万下がって5280万円
スタートから1200万下落
売値から15%減
坪あたり235万

何が問題か？

[1207: 匿名さん]

>>1206
個人的には相場だと4,480万円くらいだと思う

ただ所有者もローン残債あるから妥協できないんじゃないかな

今は東京五輪までは新築が上がる可能性高いから
中古もこの価格で成約することを期待してるんじゃないかな

昔だったら新築と同時に資産価値が20％下がるとか言われてたけど
今は築5年でも大阪都心なら20％高く郊外でも同値で成約する時代だよな

ただここは郊外過ぎるかも


https://www.athome.co.jp/mansion/8740717102/
中古マンション ローレルコート夙川北名次町 4階 ２ＬＤＫ
価格 5,280万円 階建/階 5階建 / 4階
交通 阪急甲陽線 / 苦楽園口駅 徒歩4分 （電車ルート案内）
所在地 兵庫県西宮市北名次町 （地図を見る）
築年月 2016年1月(築2年1ヶ月) 専有面積 74.19m² 間取り ２ＬＤＫ

[1208: マンション検討中さん]

まだ売れませんね。

このままだと学院周りのパークハウスやレジデンスの変わらないお値段になるかもしれないですね。

駅近で夙川沿いなのに何故でしょうか。

[1212: マンション検討中さん]

最後は4000万後半、坪200少々でしたね。

[1220: 住民板ユーザーさん3]

[No.1193～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・当掲示板の趣旨に反する不適切な発言
・前向きな情報交換を阻害する発言
・削除されたレスへの返信

[1221: 住民板ユーザーさん5]

同じ部屋が売り出されてます！住友不動産が買い取って再販してるのでしょうか？？それとも再チャレンジでしょうか？？

[1222: 匿名]

まだやってんですか？
もうどっちゃでもいいんじゃないですか。

[1223: 匿名さん]

売りに出てる


https://www.athome.co.jp/smp/mansion/1034518235/?DOWN=2&BKLISTID=0...

中古マンション ローレルコート夙川北名次町 2階 ２ＬＤＫ
価格 4,980万円
ローンシミュレーター
管理費等 17,240円
修繕積立金 10,710円
維持費等 ホームセキュリティ費：1,000円/月
間取り ２ＬＤＫ
専有面積 74.19m2（壁芯）
バルコニー 10.12m2
駐車場 有 23,000円/月
建物構造 ＲＣ
階建 / 階 5階建 / 2階
築年月 2016年1月(築3年)
リフォーム履歴 －
リノベーション履歴 －
交通 阪急甲陽線 苦楽園口駅 徒歩4分
所在地 兵庫県 西宮市 北名次町

[1224: 匿名さん]

安い。

[1225: 匿名さん]

モデルルーム販売の購入者ならほぼ横ばいかな？
完成後の売れ残り在庫の値引きで購入してたら500万くらい上がってないかな？

[1226: 通りがかりさん]

同じ間取りばかり売りに出てるのはその間取りの部屋に何か理由があるのだろう。車がうるさいとか？景観が悪いとか？

[1227: 匿名さん]

苦楽園口で誰がこんな家賃で借りるねん。
西北7分で築1年と同じ家賃やんけ。

https://www.homes.co.jp/archive/b-39995172/
【ホームズ】ローレルコート夙川北名次町の建物情報｜兵庫県西宮市北名次町10-13
3階　賃料23万円　84.45m2　2SLDK　西
5階　賃料25万円　88.13m2　2LDK　西

https://suumo.jp/chintai/jnc_000054185095/?bc=100179692965
ジオ西宮北口ザ・クレール　西宮北口駅歩7分　2019年2月　4階　23万円　3LDK　84.54m2