マンション管理適正化推進法によると、、、
前年の（管理組合と管理会社との）委任契約と同一条件の契約更新でも、管理会社から区分所有者全員に対し、更新前に、重要事項説明書の交付が義務付けられています。
みなさんのマンションではきちんと交付されていますか？
ちなみに当方のマンションでは交付されていません。これって普通ですか？それともおかしい状況ですか？
[スレ作成日時]2006-12-20 15:35:00
注文住宅のオンライン相談
重要事項説明書の交付について
| No.2 |
by 匿名さん 2006-12-20 16:36:00
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理事長が説明を受け、理事会が保管しているのでは？
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|---|---|---|
| No.3 |
法的には区分所有者全員（全戸）への交付が義務付けられています。
全戸の分を、理事会が、配布せずにしまいこんでいることなんて、まさかないとは思います。 |
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| No.4 |
03=スレ主さんですよね？
前期の総会の資料とかに付いてませんか？ （ＭＳの規模にもよりますが、大抵契約サイクルや契約更新決議が総会でありがちなので。） ＞これって普通ですか？それともおかしい状況ですか？ っていう質問には、ご自分で既にご理解されてる通りだと思いますよ。 この「マンション管理適正化法第72条」でしたっけ？ 罰則がないのは．．． |
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| No.5 |
法的には定期総会等で管理業務主任者が説明し、組合員の承認を得なきぁいけないよね。
また、管理業務主任者が署名・捺印した「重要事項説明書」を全戸配布する事もしなきゃね。 もし実行していない管理会社があるんだったら、どんどん国交省に連絡すれば資格の取り消し を含む対応もできるので、相談したら良いと思いますよ。 |
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| No.6 |
＞５さん
厳密だと従前の管理委託契約と同一条件であれば総会等での承認は必要ないですね。 （法第７２条２項）もちろん、交付（配布等）は必要ですが・・・。 もっとこまかくいえば、重要事項説明に承認が必要なのではなく、管理委託契約に対して 承認が必要かと思います。 |
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| No.7 |
＞６さん
同じ管理会社と、まったく同じ契約内容ならば、総会での決議なしでも契約更新できるのですか？ちなみにうちのマンションは、総会の議案にもあげられずいつのまにか契約更新されておりました。 誰がどのようにして契約更新手続きしたのかもわかりません。 これって法的には問題ないのでしょうか？気にしない方がいいのでしょうか？ |
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| No.8 |
＞０７さん
貴殿のマンションが改正後の標準管理規約に則した管理規約であるならば、 第４８条（総会決議）十四に管理委託契約の締結がありますので 総会決議は必要かと思います。（自動更新の条項も削除されています。） 契約更新手続きについては、管理会社が理事長に対し、署名・捺印を行っているので 誰が行っているか契約書を確認すれば分かるかと思います。（契約については管理会社から いわれるがままかと思われます。但し、理事長を責めるのはちょっと酷かと・・・。） 現管理規約に自動更新の条項がそのまま残っているのであればそちらが優先されそうですので 問題は無いのかもしれませんが不親切ですね。一度指摘してみては？ 国土交通省の定める標準管理規約に改訂するといろいろなことが解消されそうです。 |
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| No.9 |
＞07さんへ
法的に当然問題です。 契約というものは意思と意思との合致があって成り立つものです。 「管理組合の意思」は理事長が勝手に決められるものではありません。 管理組合の理事長は単なるお世話係りに過ぎません。 「管理組合の意思」確認のために総会で組合員の総意を確認するのが筋です。 しないで理事長が勝手に契約してしまえば、それは理事長の独走、暴走といえます。 管理委託契約は安い買い物ではありません。 月に１００万円としても１年契約で１２００万、２年契約で２４００万円です。 これを理事長が勝手にやったとしたら裁判沙汰になっても不思議ではありません。 しかし、輪番制でやっている管理組合だと理事長は殆ど素人です。 悪質な管理会社だと素人相手に好き勝手をやってきます。 管理会社を変えたほうが良いと思います。 とくにデベ系の管理会社だと彼らの都合の良いように管理規約を作っている場合がありますのでご注意。 |
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| No.10 |
念のため、現行の管理委託契約書を確認されてみては？
第２０条か第２１条くらいのところに契約の更新に関する事項の記載があるかと思います。 自動更新のままになっているならば、標準管理委託契約書に基づく更新方法に変更すれば 契約期間満了時には必ず総会決議が必要（現行でもしなくてもよいという意味ではありません。） かと思います。 一般的に旧管理委託契約書ですと、どちらかの申し出がないかぎり同一条件で更新となって いますので、気づかないうちに更新ってなってしまっている可能性が高いですね。 ただ、これですと申し出するタイミングって誰が何時行うか難しいですね。（総会で発言？） |
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| No.11 |
管理委託契約については、管理適正化法で、同一条件でないときは、管理会社が集合を呼び掛け、重要事項説明書を全員に配布し説明するか、同一条件の時は、役員に説明し、全員に書面配布が必要となったので、従来、管理会社主導の自動延長の考え方とは矛盾することになった。従って、現在は、組合と管理会社は対等契約の原点に帰り、契約期間は双方の合意による一方、委任契約上、解約は双方がいつでも出来るが、理由無く解約すれば損害賠償の対象となるので、契約書上で３ヶ月前に書面通告で解約できる様にするのが一般である。
従って、総会日より３ヶ月余り後に契約満期日を設定し、契約期間を１年とすれば、毎年総会で、管理会社を継続契約するかが審議でき、その結果次第で、解約の書面通告が出来る。 勿論、理事会案が継続であっても、否決されたり、逆に、管理会社から解約通知を受ける場合も役員は念頭に置く必要があるのは当然だ。 |
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| No.12 |
私が住んでいるマンションの『重要事項説明書』には
定額委託料以外の支払いは管理会社が支払い確認後支払い証明書を 発行し個々の支払い先の領収書に代えると記載されています。 その為 各業者がいくら本当に受け取ったのかという事が 不明確です。 こういうものなのでしょうか？ 今、国会でも領収書の添付を言ってる時代にこんなに不透明で いいのか・・・。 不信感ばかりです。 今年理事をする事になり管理会社とも話す機会が増えました。 総会に提案するにしても 知識がありません。 突然の割り込みで申し訳ないのですが どうか教えて下さい。 |
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| No.13 |
マンション管理業者への全国一斉立入検査結果の概要
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/01/010614_2_.html |
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| No.14 |
分譲マンションの管理業務等に関する行政評価・監視
http://www.soumu.go.jp/kanku/kanto/kanto20f.html |
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| No.15 | ||
| No.16 |
マンションの管理費や積立金は、国がヨダレたらしてオスワリしている。
税金だけでは太りすぎた豚犬を食わせていけないのが現状です。 |
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| No.17 |
国土交通省が出している重要事項説明書は、当然マンション標準委託契約書の抜粋ですが、特に別表1の基幹事務（3）本マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整の、右側に記入されている2〜3項目をよく検討すべきです。
管理会社に、おんぶにだっこ方式であり、理事会が独自で相見積を取って 建物診断を行い30年間の長期修繕計画書を作成することが出来ない契約と 成っています。（高くつきます） 契約ですから、違反すると管理会社から損害賠償の請求を受ける場合もあります。 上記の業務は、管理会社だけでなく複数の建築設計事務所から相見積を取り、業者と面談して金額や信頼性の判断をすべきものであります。 特にこの作業は、大規模修繕工事にも繋がりますので大切です。 （修繕積立金を管理会社の利益誘導資金とせず、効率的に使うべきで有る事は言うまでもありません。） 従って、私のＭは別表1の基幹事務(3)を管理組合主導型とし 管理会社も相見積に参加できる。とした内容に変更して契約しています。 |
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| No.18 |
重説書のは標準委託契約書の抜粋ではありません。単なる作成例ですし、全ては委託契約書が基本です。
長期修繕計画（案）の作成は、その費用については別紙１で内訳明示に含まれており、６条の月額定額委託業務費に含まれます。従って、管理会社が外注するか否かに関係なく、別紙１の事務管理業務費か管理手数料の多少で判断すべきで、外注費用を加味する様な管理会社はさけるべきです。 ＞管理会社に、おんぶにだっこ方式であり、理事会が独自で相見積を取って建物診断を行い30年間の長期修繕計画書を作成することが出来ない契約と成っています。（高くつきます） これは誤解です。 標準委託契約書 (3) 本マンション（専有部分を除く。以下同じ。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整 一乙は、甲の大規模修繕の修繕周期、実施予定時期、工事概算費用、収支予想等を記載した長期修繕計画案を作成し、甲に提出する。当該長期修繕計画案は、○年ごとに見直し、甲に提出するものとする。 二乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。 ２１ 別表第一関係コメントより ⑫ (３)②の「本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。)を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整」とは、管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕(日常の維持管理として行われる修繕、保守点検、清掃等)を第三者に外注する場合において、マンション管理業者が管理組合に代わって行う維持又は修繕の企画又は実施の調整(見積りの精査、発注、履行確認等)をいう。 ⑬ 管理事務として以下の業務をマンション管理業者に委託するときは、必要な年度に特別に行われ、業務内容の独立性が高いという業務の性格から、本契約とは別個の契約とすることが望ましい。 一建物等劣化診断業務 二大規模修繕工事実施設計業務 三マンション建替え支援業務 |
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| No.19 |
＞18さんへ
標準委託契約書の別表1基幹事務（3）に於ける長期修繕計画書の作成とは、建物等劣化診断もせず、机上での作成を前提としていると言うことですね。標準委託契約書研究会委員の方々も本当にその様に考えたとは思えません。 |
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| No.20 |
＞長期修繕計画案を作成
総会決議の為の長期修繕計画（案）ですぞ。 わざわざコメントまで引用したのに、標準契約を活用する場合は、想像するのではなく、その日本語をよく理解しましょう。 |
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| No.21 |
役所の方とは話が合いませんのでもう結構です。
くだらないので、私も撤退させて貰います。 |
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| No.22 |
貴方の組合の誤解は、長修計画書と劣化診断の区別の無知と必要度合いの無知から生じたものです。
マンション管理センターでは、マンション管理組合の皆様が長期修繕計画の作成や見直しを行うときに参考資料としてご利用いただけるよう概略の長期修繕計画の作成と修繕積立金の算出サービスを行っています。 このサービスは、一般的な計画修繕工事の実施データ等と管理組合から提出された修繕履歴など（『入力データ記入票』）により、概ね２０年の実績がある「修繕積立金算出システム」により３０年間にわたる概略の長期修繕計画を作成し、それに基づいて修繕積立金を算出するものです。 管理事務として以下の業務をマンション管理業者に委託するときは、必要な年度に特別に行われ、業務内容の独立性が高いという業務の性格から、本契約とは別個の契約とすることが望ましい。 一建物等劣化診断業務 |
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| No.23 |
うむ！
大変参考になる議論でした。 お国の管理業への方向性は、もっと誠実に管理する専門業として成立させ、素人集団である理事会の業務を委託業として管理させよ！って方向ですよね？ 今日までに試行錯誤や古い体質の管理業が残っているのは事実ですが、竣工著しい高層ＭＳの10数年後を考えれば、仕方の無い施策だと思います。 長期修繕計画は「計画」であって、劣化診断も行いながら見直しをはかるものでしょう？ どのくらいのスパンで実態調査を行うのが適切かわかりませんが、精度をあげようとすればするほど余計な費用がかかるわけで、ある程度の「見込み額」になるのは仕方が無いと思います。 まっ、１級建築士などがお住まいで、理事会も永続的に能力高い活動が維持できるマンションなら、お国の提示するものなど気にしないで進めれば良いと思います。 （一番難しいのは、多くの組合員への説明だと思うけど・・・） |
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| No.24 |
＞お国の管理業への方向性は、もっと誠実に管理する専門業として成立させ、素人集団である理事会の業務を委託業として管理させよ！って方向ですよね？
分譲マンションの管理業務等に関する行政評価・監視 http://www.soumu.go.jp/kanku/kanto/pdf/kanto070425.pdf 「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」の策定について http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/011219_5_.html |
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| No.25 |
書き方が悪かったかな．．．
今の管理会社の多くは「親会社」又は「デベと共存」せねばならぬのですよね？ 独立系の管理会社が、ここ５年くらいで大きく伸びてますけど、所詮「親」がいるとこが強い。 管理会社を監視し、違反会社を吊るし上げる「今の風潮」は追い風だと思うんですよね。 言い方が難しいけど、お国の施策をうまく使いこなすのが賢い理事会だと思うのです。 |
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| No.26 |
おまけ．．
このスレタイに関して、理事会が知っておくべき情報。 （東京都の場合） http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/300soudan.htm 新築マンションでも売り元さんへ大きな発言力（指導力）を持つのは、都道府県下の担当課です。 「宅地建物取引業」として制限受けると売り元さんも死活問題ですから。 電話相談もやってますよ。 |
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| No.27 |
＞17さんが指摘した別表1の基幹事務（3）本マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整の、右側に記入されている2〜3項目をよく検討すべきです。
私の住むＭＳでも契約更新の際にその部分を17さんに近い内容に変更しました。自分達で出来るところまでやる覚悟で。 管理会社は、この様な重要な変更にも関わらず、改めて説明会も行わずして、総会では、はぁーい判りましたで了解し契約しました。 大手管理会社１００社の上位に入る独立系の会社ですが、税金を使って監督しているところは何しているのかな？。 アドレスの羅列はやめて、監督指導した会社名とその内容を全て公開頂きたい。 |
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| No.28 |
当MSの管理会社も省略しようとしましたが、指摘したらあわてて全戸配布。
説明するので時間を作ってくれと言ってきました。 ちなみに更新日は2／1 重要事項説明書の日付は11／15・・ |
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| No.29 |
＞アドレスの羅列はやめて、監督指導した会社名とその内容を全て公開頂きたい。
国交省ネガティブ情報 マンション管理業者 http://www3.mlit.go.jp/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=mansyon |
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| No.30 |
これは、間違いなく業務停止２週間！完全ノックアウトですよ。整備局にたれ込みましょう。でも金一封は出ませんよ！
更新日は2／1 重要事項説明書の日付は11／15・・ でも抜け穴があります。管理会社名義で組合員に加わっていませんか？・・・だとすると、マン管法では、自主管理と見なされ、規制されません。 |
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| No.31 |
無意味にタレ込んで、誰が得すると．．．．．悪意や問題があるときにしてください。
注)管理会社スタッフじゃありませんけど、管理と組合はお互いに意思の疎通が大切です。 |
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| No.32 |
理事長経験者と理事長経験者の意見に賛同する人と・・・。
よーく標準管理規約や標準委託契約書を読んでみなさい。一度じゃなく何度も読み返しなさい。 勝手な判断で決め付けちゃってるよ。 一度、国土交通省に問い合わせてみたらええ。分かるまで何度でもね。 本当に素人の理事長がここを覗いて誤った解釈をされても困るからな。 某管理会社 社員 |
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| No.33 |
たれ込めるぐらいの業者なら、変更前提でたれ込んだら？
危なっかしいもん。 |
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| No.34 |
＞17さんが指摘した別表1の基幹事務（3）本マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整の、右側に記入されている2〜3項目をよく検討すべきです。
今回の『マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の改正』において、＞＞17さんが指摘された項目が改善され、管理委託契約とは別契約で行うことと改定されています。 このことは、管理組合が管理会社以外へ長期修繕計画書の作成を依頼できる事を国土交通省も推奨 する意思表示と受け取っています。 今回の施行規則改定の主目的ではありませんが、目配りの利いた改正といえます。 http://www.mlit.go.jp/common/000054840.pdf |
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| No.35 |
＞管理組合が管理会社以外へ長期修繕計画書の作成を依頼できる事を国土交通省も推奨する意思表示と受け取っています。
今迄の標準委託契約でも、管理組合には、管理会社以外の業者、マン管センターや高層管理業協会に管理会社とは別口の計画書の作成、見直しを依頼する自由はありますよ。 |
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| No.36 |
何で今更2007年のＸＹＺの出てくる古いスレに書き込むのか、わからん、別スレ立てて欲しいね。
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| No.37 |
さては、痛い目に会ったな。
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| No.38 |
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| No.39 |
現在の2年更新を1年に変えようかと思います。(根拠はありませんが1年毎の方が問題発生した時に対処しやすいかな？と思って)
2月〜が更新となって過ぎていますので、本来なら中途解約となるのでしょうが、前述の通り｢3か月前の説明｣および区分所有者への配布がありませんでした。(配布は1月末) ところで前年同条件なら、上記は省略できるのでしょうか？ |
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| No.40 |
↑ 正しい日本語で書きましょう。
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| No.41 |
毎朝8時くらいに、くだらない短レスして回るのは暇な主婦？起きたての無職？
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| No.42 |
↑ 貴方も暇なのね。ところで↑の日本語の意味わかる？
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| No.43 |
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| No.44 |
契約締結に当たって必要なのでは？
契約成立後に重要事項説明するの？ 法改正された？資料をよく読んでみるか・・・。 |
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| No.45 |
お～い！
４３は４４の質問に答えないのか？ 俺も重要事項説明は契約前だと思うんだが。 間違ってるのか？ |
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| No.46 |
管業主任者ですが、契約の三ヶ月前に行います。
誰に対して行うかはその次の年度の契約内容によります。 同一内容の継続？新規？金額変更？等々。 例えば同一の場合＝理事長に対して行います、これをもってすぐにでも理事会を開き検討します。 ｢来年も更新してくれって言ってるぞ？どーすんべ？｣ ｢まー代わりの管理会社もないからしょーがねーか｣ 総会にはかり承認後、更新となります。←だいたいこのパターン。 金額変更や会社自体の変更は総会までの約５ヶ月間で(決算日から２ヶ月以内に総会を開催される組合がほとんどなので)どこにいくらでどこまでやらせるのか？ 理事会で整備して総会の議題にします。 組合員の過半数の賛成を得るのは、大変な作業なのであまり無いようですが… 確かに良くなればいいけどさ、余計悪くなったら、組合内が大体分裂すんのよ。賛成派と反対派でね。住みづらくなるよー。 あっ金額変更は簡単よ。 来年からはこれでやってくれや！ じゃなきゃ管理会社変えちゃうぞーてな具合に軽く脅しをかけてね。 いや軽くよ。 ホント変えるとさっきも言ったように良し悪しあるからね。 |
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| No.47 |
４３です。お答えします。
良心的な管理会社を前提といたします。 １、先ず管理会社が条件を提示して、理事長に契約継続を願い出る。 ２、理事会で検討する。総会に条件を提示して、賛否を問い，否決であれば何の何処を修正するのか問うて再度総会に提出する。 可決であれば、示された条件どおりの重要事項説明書を作成して、各戸に配布する。 この手順を踏まないとダメ管理会社はトボケテ重要事項説明書だけ出して終わりにするからです。 管理組合が信頼を大切に、と思うなら必要な事でしょう。 |
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| No.48 |
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| No.50 |
４９さん 知りませんでした おりがとうございました。
わがマンションの理事長は、表立って住人と会話の出来ないような人物です。 多分何らの説明など受けてはいないでしょう。 管理規約の改正があったことも知らないでしょうね。又、管理会社からの説明すらありません。 区分所有者の責任と言われても仕方ないですね。 これからは、一人一人に知らせる努力をいたします。 又、国土交通省に訴えてみます。 一件でも多くの訴えがあれば改善は早まることでしょうね。 |
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| No.51 |
>>４２・・・いい女だと思う
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| No.52 |
重要事項説明書はマンションにとって大切なものですから、もう一度検証しませんか？
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| No.53 |
＞重要事項説明書はマンションにとって大切なものですから、もう一度検証しませんか？
契約書ではありませんので大切ではありません。 単なる管理会社が合法的な手続きをしているとの証拠書類で管理会社にとってはお役所向けの大切な書類に過ぎません。 |
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| No.54 |
なるほど！
管理委託契約書の確認も大切なのですね。 重要事項説明書の変更が無いか確認も大切ですね。 保険のこともね。 |
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| No.55 |
適正化法改正により、更新時に重要事項説明書の内容が一部変わると思われますが、
どのあたりをチェックすればよいか、詳しい方がいらしたら、お手数ですが教えて いただけないでしょうか。 |
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| No.56 |
管理会社の方なら業界への通達を見なさい。それ以外の方は重説など知る必要はありません。
契約には無関係で、それより契約書の内容が大切です。 重説が気になるなら管理会社作成の重説を地方整備局に提出すれば、まずい点があれば管理会社に直接指導が入るだけです。 |
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| No.57 |
合人社の重要事項説明書については要チェックです。なぜなら多くの管理会社が採用している標準的なものと異なり委託契約書に記載のない管理会社に都合良い項目が多数記載されているからです。
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| No.58 |
>委託契約書に記載のない管理会社に都合良い項目が多数記載されているからです。
余りウソを書くのは止めましょう。委託契約は契約書規定に限られます。 重説に何が書いてあっても管理組合は関係ありませんし、当然に管理組合側の署名欄はありません。 単なる管理会社が法律的な義務を果たしているかの証拠書類に過ぎません。 |
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| No.59 |
管理業務主任者として実際に両方を交付していた事実に基づいています。重要事項説明書には、管理委託契約書と重要事項説明書に相違がある場合は新しい日付で発行された方を優先するとも書いてあります。国土交通省の査察に備え、重要事項説明書を一部添付した受領書を作成し理事長の署名押印をいただいています。適正化法に基づく義務に過ぎないものが実はいざという場合には管理会社に有利な証拠になるよう工夫が施されています。管理組合の皆様は悪用されないよう十分ご注意ください。
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| No.60 |
もうすぐ総会です。
適正化法改正で会計の分別管理が変わると聞きました。 総会の直前に重要事項説明会があるのですが、どういう点に 気を付けるべきでしょうか？ |
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| No.61 |
会計の分別管理、手数料の増減
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| No.62 |
＞総会の直前に重要事項説明会があるのですが、どういう点に 気を付けるべきでしょうか？
そんな説明会よりその重説に関係する管理委託契約書の部分改訂案がすで無くてはなりません。 それの総会審議無しで説明会を開くとは、それを認める理事長は規約無知で規約違反です。 |
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| No.63 |
元：合人社フロントさんの勝ち！
反論者は話の腰を折ろうとしているだけ ミエミエ |
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| No.64 |
> 重説に何が書いてあっても管理組合は関係ありませんし、当然に管理組合側の署名欄はありません。
管理組合に関係ないというか、重説に書かれていることは決め事なので、関係ないというか変えれないというほうが正しいでしょう 建築上の規制や近隣住民との取り決め後など記載されています 署名はありますよね？ 重説を聞いたかどうかの署名ですけど 説明を聞いた→納得した→署名した ってことですよね？ |
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| No.65 |
＞説明を聞いた→納得した→署名したってことですよね？
重要事項説明書の規定を勉強しましょう。これはお役所向けであって、管理組合は管理委託契約書に双方が同意して署名捺印したもの以外は双方共に遵守義務は全くありません。 重説は説明書であって契約書ではなく、勿論、原本を交付した者の氏名欄に管理組合名と理事長名は記載されますが。署名捺印ではなく、理事長 XXXX 氏となっているのみです。 |
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| No.66 |
捺印もするよ？
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| No.67 |
＞捺印もするよ？
xxx 氏とは、xxx 様の意味だヨーン。大学に行きなさい。 |
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| No.68 |
重要事項に記載があっても、法律の方が優先事項です。
重要事項で法律に反することを記載してあった場合無効です。 |
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| No.69 |
＞重要事項で法律に反することを記載してあった場合無効です。
違います。説明書ですから整備局から指導、監督（報告要請、立入検査など）が行われるだけです。 |
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| No.70 |
いずれにしても管理会社は罰則を受けるわよ。
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| No.71 |
＞いずれにしても管理会社は罰則を受けるわよ。
だからどうなるの？管理組合は関係ないですよ。 |
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| No.72 |
罰則、処分には営業停止など、管理会社にとって致命的なものがある。
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| No.73 |
管理組合にとっては何等関係なく、次の管理会社を探せば良いだけの事。
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| No.74 |
↑ウンコみたいな奴
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| No.75 |
つい先日重要事項説明を受けました。今まで気にしたことがなかったのですが理事長になったのでよく見なくてはと思いフロントさんから一緒に渡された委託契約書コピーと比較してみました。そうしたらこのスレで指摘されているとおりで委託契約書に書いてないことだらけでした。定額委託料以外の支払いに関することや管理組合を代理して契約を行うことなんか委託契約書には全く書いてなくて重要事項説明書にだけ書いてあるのでおかしいと思いフロントさんに説明求めましたがちんぷんかんぷんでした。重要事項説明書って契約内容の重要な部分の説明書のことなんですよね。契約書に書いてない部分＝契約してない部分のはずなのに重要事項説明書には書いてあってしかも実際に行われているってやっぱりおかしいですよね。理事のみんなで協議した結果G社との契約を更新するかどうか考え直すことにしました。
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| No.76 |
重要事項説明書は読んだら破棄すべき物で、これは官の査察用の資料に過ぎない。
これで本来の契約を無視されている管理組合の理事長には当然に損害賠償義務が生じる。 |
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| No.77 |
７６ は管理会社の関係者だろう。
重要事項説明書を破棄していいと思う人なんかいるわけないだろう。 管理契約委託書と内容を照らし合わせてよく吟味しなければならない。 ＞７５さんの場合は、(財)マンション管理センターに電話し、国交省へ抗議の手続きをお勧めします。 それから管理会社の変更を検討されるとよい結論が得られるのではと思いますが・・。 |
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| No.78 |
＞管理契約委託書と内容を照らし合わせてよく吟味しなければならない。
それは管轄官庁が、違反事象の疑いをチェックする場合の事。 管理組合は、重要事項説明書には全く拘束されることはないので破棄しても良い。 肝心な事は、管理委託契約書を双方が遵守義務があること。 程度の低い組合は、契約書を見ずに、安易な重要事項説明書を読みたがるのは全くの間違い。 |
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| No.79 |
＞＞７６、７８
やはり管理会社の社員だね。皆さんは騙せれないようにね。 |
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| No.80 |
＞やはり管理会社の社員だね。皆さんは騙せれないようにね。
この日本語はおかしいね。 その上、管理会社社員とは又、理解力の乏しい人ね。 |
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| No.81 |
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| No.82 |
重要事項説明書は後日必要になります。
ダメな管理会社を変更したい時には貴重な証拠になります。 過去の重説書と内容の変更が無いか確認をしましょう。 |
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| No.83 |
Ｇ社の場合「交付された管理委託契約書と重要事項説明書のいずれか新しい方を優先する。」と重要事項説明書に書いてあるんですよ。しかも管理委託契約書より重要事項説明書の方が複雑に書いてあるし。
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| No.84 |
＞Ｇ社の場合「交付された管理委託契約書と重要事項説明書のいずれか新しい方を優先する。」と重要事項説明書に書いてあるんですよ。しかも管理委託契約書より重要事項説明書の方が複雑に書いてあるし。
このような事を真に受ける無知の情けなさ！ |
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| No.87 |
Ｇ 社とは合人社計画研究所のことですかー？
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| No.88 |
（重要事項の説明等）
第七十二条 マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令で定める期間を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除く。）は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。 ２ マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。 ３ 前項の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。 ４ 管理業務主任者は、第一項又は前項の説明をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。 ５ マンション管理業者は、第一項から第三項までの規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。 |
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| No.89 |
管理委託契約書が、いつの間にか書き換えられる事もあるでしょうね。
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| No.90 |
＞管理委託契約書が、いつの間にか書き換えられる事もあるでしょうね。
オリジナルは理事長保管ですけどね。何も知らないのね。 |
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| No.91 |
貴方は原理主義者だから、ちゃんとしてるでしょうけどね。
理事長が保管してない管理組合だってあるでしょ。 だから書きかえられるケースだってあるでしょうよ。 ないと言い張れるのは、オリジナルは理事長保管だから？ でも、理事長が保管してない管理組合だってあるでしょ。 だから書きかえられるケースだってあるでしょうよ。 ないと言い張れるのは、オリジナルは理事長保管だから？ |
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| No.92 |
管理委託契約者が書き換えられていたとしたら、当然管理会社も保存する義務がありますね。
当然契約者の変更は総会の決議事項ですから、理事長の勝手にならないので、記録があるはずです。 |
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| No.93 | ||
| No.94 |
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| No.95 |
管理委託契約書が書き換えられたり、当初からの、管理委託契約書の保管、紛失等を管理会社が、
怠っているとしたら（財）マンション管理センターに問い合わせてください。 |
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| No.96 |
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| No.97 |
93さんの意見が正しいようですね。
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| No.98 |
皆様のマンションでは管理委託契約の更新を、毎年総会で諮っておられますか？
契約期間が示されていない場合は１年間での更新となるでしょう。 |
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| No.99 |
1 処分年月日
平成23年 2月10日 2 処分を受けたマンション管理業者に関する事項 (1)商号または名称 株式会社オンテック (2)主たる事務所の所在地 愛知県小牧市大字西之島字烏海道 57-1 (3)代表者氏名 酒井 明俊 (4)登録番号 国土交通大臣(2)第052111号 3 処分の内容 ○指示処分 1 今回、違反行為を行っていたことを真摯に受け止め、少なくとも、以下の事項について必要な措置を講ずること。 (1)今回の違反行為の内容及びこれに対する処分内容について、全役員及びマンション管理業の全従事者に速やかに周知徹底すること。 (2)今回の違反行為が発生した原因を究明し、今後違反行為が発生しないよう対策を講じること。 (3)法の規定の遵守を徹底するため、社員に対する継続的な研修・教育の計画を作成し、これを実施すること。 (4)業務運営方法について定期的に調査点検を行い、業務管理体制の整備、強化に努めること。 2 1について講じた措置(1以外に講じた措置がある場合にはそれを含む。)を、この指示の日から1か月以内に文書をもって報告するとともに、その後1年間四半期ごとに当該措置の実施状況を報告すること。 4 処分理由 1 株式会社オンテックは、複数の管理組合と従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときに、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員及び当該管理者等に対し、重要事項を記載した書面を交付しなかった。 このことは法第72条第2項及び第3項に違反する。 2 同社は、複数の管理組合との間で、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を更新したときに、当該管理組合の管理者等に対し、契約の成立時の書面を交付しなかった。 このことは法第73条第1項に違反する。 3 同社は、複数の管理組合について委託を受けて管理する修繕積立金等管理組合の財産を、管理組合ごとに分けられた同社名義の口座により保管し、分別管理を 行っていなかった。 このことは法第76条に違反する。 4 同社は、複数の管理組合から管理業務を受託していたところ、管理事務報告書の交付を行っていなかった。 このことは法第77条、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第88条に違反する。 http://www.cbr.mlit.go.jp/kensei/info/syobun/pdf/re_mankan2011021701.p... |
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| No.100 |
少なくとも整備局に届けでれば、業務停止処分はされるでしょう。
重説については、変更がなくても、組合員全員に書面を配布しなければ なりませんので。 |
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| No.101 |
「重要事項を記載した書面を交付しなかった」
これの立証を国土交通省は、管理組合側に求めてるんだよね。 管理会社が配った！と言えばそれでおわり。 （配った後、何者かによってポストから抜かれた、とかいいたいんでしょう） 存在してないことの立証は不可能なんだけどね。 |
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| No.102 |
>少なくとも整備局に届けでれば、業務停止処分はされるでしょう。
実例を出しているのに未だそんな事を言うとはね。 |
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| No.103 |
重説は整備局に提出しなければならないんだけど、
その重説には理事長の署名がいるんだよ。 |
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| No.104 |
総会の場で、管理委託契約は承認されていますか？
●承認されたときの議決権行使書は、偽造されていないと思われているんですか？ |
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| No.105 |
>重説は整備局に提出しなければならないんだけど、 その重説には理事長の署名がいるんだよ。
ウソは書かない事。 |
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| No.106 |
＞管理委託契約の締結は、管理組合にとって最重要課題ですね！
●マンションの諸問題は、管理契約から、始まると言っても過言では無いですね！ ＞管理委託契約の締結は、規約に沿って、総会で議案にされていますか？ ●その総会に管理会社の出席は不用であるとの、認識をお持ちですか？ ＞議決権行使書の偽造（管理会社の都合で賛成票を水増しされたり、その反対もあります）に、 ＞注意を払われておられますか？ 偽造されたら苦労も水の泡となりますよ！ |
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| No.107 |
＞管理委託契約の締結は、管理組合にとって最重要課題ですね！
当然。 ＞●マンションの諸問題は、管理契約から、始まると言っても過言では無いですね！ 管理を委託するのだから当然。 ＞管理委託契約の締結は、規約に沿って、総会で議案にされていますか？ 当たり前の事。 ＞●その総会に管理会社の出席は不用であるとの、認識をお持ちですか？ 傍聴を求めて来た場合は議長として許可することは問題ない。 この種の議案で考えられることは二つのケースがある。 一つは理事会が既に総会で議決された管理委託契約書に基づき管理会社の公募を行いその中の数社から一つを選択する選択決議の場合といま一つは、既に契約している管理会社との総会提出の管理委託契約書（改訂案）は、理事会が管理会社と事前に折衝を行い総会の承認議決の条件付きで成案されたものを議決する場合である。双方とも管理会社は総会の結果に関心をもつので傍聴を求める場合が多い。 ＞議決権行使書の偽造（管理会社の都合で賛成票を水増しされたり、その反対もあります）に、注意を払われておられますか？ 偽造されたら苦労も水の泡となりますよ！ 議決権行使書は委任状を含め総会を招集した理事長宛に提出されるもので、それの開封は理事会開催の上行うので偽造などと幼稚なことは起こる筈が無い。 |
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| No.108 |
●議決権行使書の偽造にはくれぐれも注意してください。
コピーを忘れずに取ってくださいね。 |
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| No.110 |
重要事項説明書を総会資料に入れたが、最後の契約年月日以下全部が抜けていた。総会前の理事会で一切説明なし。総会議案にはなく、総会開催前、高齢な管理業務主任者が免許証を掲げて重説を説明を始めた。契約年月日の無いまま、総会議案にもないまま。こんな会社が許されるのか、ホントウに不思議なことです。
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| No.111 |
（重要事項の説明等）
第七十二条 マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令で定める期間を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除く。）は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。 ２ マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。 ３ 前項の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。 ４ 管理業務主任者は、第一項又は前項の説明をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。 ５ マンション管理業者は、第一項から第三項までの規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。 |
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| No.112 |
No.111様 重要説明事項についての法律を教えていただきありがとうございました。
長年、管理会社は契約内のことでもなるべくしないようにしてきたのです。 法人化された段階で電話名義人変更すべきを放置したままです。 これ以外にも職務怠慢は多々あり、長い間の結果、やっとわかった不作為悪事もあります。 もう諦めて、黙っている以外ないようです。 考え実行しようとする少数者が疲労困憊です、会社や悪人の思うツボになりつつあります。 |
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| No.113 |
＞考え実行しようとする少数者が疲労困憊です、会社や悪人の思うツボになりつつあります。
落胆せずに自分らの共有財産は自分らで守るつもりでやれば管理会社ごときに気を使う必要はありません。 管理会社には会計の担当部署くらいに思って、日頃の維持管理は管理会社を当てにしないで自分らで実行することが必要です。 |
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| No.114 |
管理会社との契約更新の前には、重要事項の説明もしくは、
文書が全員に配布されていますか？ |
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| No.115 |
うちはされてるけど。
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| No.116 |
重説って毎年配布するものなの？
それも全員に。 |
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| No.117 |
契約期間が１年であれば毎年重説配布
同一内容であれば説明の義務はない。 |
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| No.118 |
契約内容が同じなら、書類は全員には交付しなくていいんですか？
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| No.119 |
契約内容が同じの場合は、説明会はしなくていいのですが、
書類は全員に交付しなければなりません。 |
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| No.120 |
（重要事項の説明等）
第七十二条 マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令で定める期間を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除く。）は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。 ２ マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。 ３ 前項の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。 ４ 管理業務主任者は、第一項又は前項の説明をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。 ５ マンション管理業者は、第一項から第三項までの規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。 |
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| No.121 |
重要事項は配布されているでしょうが、収支報告書については、毎月
報告がされてますか？ 管理者つまり、理事長に毎月交付するのが義務づけられていますけど。 |
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| No.122 |
収支報告書を毎月交付してない管理会社が多く、
摘発をうけましたね。 |
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| No.123 |
収支報告書、まだ毎月交付していない管理会社あるんですか？
地方整備局に電話してください。 |
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| No.124 |
No.121 さんへ、
管理者への毎月交付義務につきまして、根拠となる条文を教えてください。 |
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| No.125 |
（管理事務の報告）
第七十七条 マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれているときは、国土交通省令で定めるところにより、定期に、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない。 「定期に」とはあるが、「毎月」とは決められていない。 |
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| No.126 |
>>124
>管理者への毎月交付義務につきまして、根拠となる条文を教えてください。 【マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則】 （財産の分別管理） 第八十七条 ５ マンション管理業者は、毎月、管理事務の委託を受けた管理組合のその月（以下この項において「対象月」という。）における会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し、翌月末日までに、当該書面を当該管理組合の管理者等に交付しなければならない。この場合において、当該管理組合に管理者等が置かれていないときは、当該書面の交付に代えて、対象月の属する当該管理組合の事業年度の終了の日から二月を経過する日までの間、当該書面をその事務所ごとに備え置き、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等の求めに応じ、当該マンション管理業者の業務時間内において、これを閲覧させなければならない。 |
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| No.127 |
区分所有法において専有部分とされているところを、
規約によって規約共用部分としました。ところが、総会の案に、 重説と委託契約書の管理対象部分に明記されないままに、 総会の単純決議で決議されました。過去の議案を調べましたが、 同様の結果です。管理会社の責任を問えますか。？ |
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| No.128 |
>重説と委託契約書の管理対象部分に明記されないままに、
重説はどうでも良いが、委託契約書は管理会社と組合が同意する必要があるのに、明記されないままに総会まで通ったとなると理事長始め全組合員の常識を疑います。 |
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| No.129 |
No.126さんへ
No.124です。 とても参考になりました。 それで、話題は変わりますが、現金出納状況に関する一次ソース、すなわち、通帳の、もしくは徴収代行会社からの報告書のコピーを議案書に添付する、というのはポピュラーでしょうか？ また、法規的な義務はないでしょうか？ |
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| No.130 |
すみません、No.129です。
「No.126さんへ」と書きましたが、回答いただくのは、どなたでも結構です。 |
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| No.131 |
＞通帳のコピーを議案書に添付する、というのはポピュラーでしょうか？
聞いたことありません。 ページ数が増えて、経費がかさむだけです。 あなたが役員なら、理事会決議でコピーの提出を求めればよいと思います。 役員でないなら、役員に頼んで取り寄せてもらいましょう。 法的な義務はありません。 理事長に決算書類一式を提出します。 そこに通帳コピーをつける会社が多いと思います。 |
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