シティタワー武蔵小杉ってどうですか？パート5

[物件比較中さん]

シティタワー武蔵小杉のレスが１０００件になっていたので、パート5をつくってみました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：パート4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/419078/
　　　　パート3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/375777/
　　　　パート2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/364614/
　　　　

所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[501: 匿名さん]

>>500
年度内で300ぐらいが目標なんだとおもいます。スミフは販売計画より順調だと値付けを間違えたと勘違いして値上げしてきます。

へんな会社です。

[502: 匿名さん]

スレが立って１年７か月経ちましたが、入居までまだ１年７か月もあります。
しかも入居後も数年間売り続けるのですから、気の長いプロジェクトですね。

[503: 匿名さん]

確かに坪単価350から380ぐらいに上げてきそうな勢い。あと5年間程度は売り続けると予想します。こないだのグランドウイングの再販売が即売れた実績あるし、デベ有利の状況。

[504: 匿名さん]

今は工事費が上がって新しいマンションを建てづらい状況になっているので、急いで売る必要がないのでしょう。

[505: 匿名さん]

そう。後になればなるほど高く売れる。

[506: 匿名さん]

>>505
当たり前なこと言ってすみません。
今の低金利を考慮すると物件価格だけで高い安い言うのは若干違和感ありますら。

銀行のローンシュミレーションで総支払い額チェックしたら金利の0.1%のインパクトは結構大きいですよ。
現にフラット35の金利が2%切ったのも、つい最近の2年前じゃなかったですか？
いまや1.69%まできてるし。

実行金利で物件選ぶのも一興か？と悩んでいる今日この頃。
再来年か…この物件は

[507: 匿名さん]

ここは天井高が意外に低いんですね。
２．５５ｍってタワマンとしてはどうなんでしょうか。

[508: 匿名さん]

そぉ？
2500以上は普通合格点だと思うよ。
どこと比較してるんだろ？

[509: 匿名さん]

最近はグロス価格を抑えたいのか、直床にも関わらず、天気高2400ってな新築も良く見ます。

新築の仕様は今後更に落ちていく気がします。

[510: 匿名さん]

ぞっとするほど、内面積が狭い。
タワマンの宿命ですが、モデルルームで実感しました。
スミフはぼりまくりの価格で狭くて、営業の独身おばさん、怖い人いたし。
それを超えるメリットに飛びつくかどうか。
はっきりいって、小杉は地盤が弱い地域の部類。
長い目でみたら売れないマンションになる可能性もあるかな。

[511: 匿名さん]

>>510
基礎の地盤そのものは悪くないんですけどね、たいして深くもないですし。

元々が阪神大震災後の防災対策で決まった再開発なので東口はすでに安心安全。

[512: 匿名さん]

>>510
いまどき流行りのコンパクト設計を未来の人がどう判断するかは正直よくわからない。

かつては三高がモテる男の条件だったけどこれからの時代は共働きが増え高収入でも転勤はダメ、学歴よりも資格、でもってコンパクト設計のマンションでは高身長の邪魔くさいのより小型でかわいい美少年系、でしょうから。

[513: 匿名さん]

>>509
こないだ即日完売した自由が丘のプラウドは2100mmでしたから。1860mmの私には適応不可能ですが一億軽く超えてました。しかも北面が四車線の目黒通りですから。

[514: 購入検討中さん]

武蔵小杉でいよいよ8000万か…
でも大崎も高すぎだし、田町のは安いけど治安が気になるしな…

[515: 匿名さん]

武蔵小杉で7千万超えは売れない、って言われてたのにね。

[516: 匿名さん]

>513
それはありえない。
素敵空間には以下の情報がある。
>天井高は最大2500mmだが、下がり天井がかなり目立つ。

[517: 匿名さん]

ということは一期のままの価格なら列が出るぐらい飛ぶように売れちゃうね、半年しか経過していないのに

[518: サラリーマンさん]

いつの間にか、第3期の販売開始時期が10月下旬になってる。
つい先週までは、9月上旬と書いていなかったっけ・・・？？

[519: 匿名さん]

数時間前に見たときには間違いなく9月上旬だった。
やっぱりまだ売りたくないようだね。

[520: 匿名さん]

備考
本ホームページにおいて次の誤りがありました。お詫びするとともに訂正させていただきます。
（誤）販売開始予定時期/平成26年9月上旬
（正）販売開始予定時期/平成26年10月下旬

だってさ。

[521: 匿名さん]

公式サイトの間取り図から、南東角のC'タイプが消えて、
北側2LDKのD1タイプに差し変わってるね。
角住戸は数が少なくて人気なんだろうなあ。

[522: 匿名さん]

>520

先延ばしして誤記って、すごい感覚。

[523: 匿名さん]

>>520
後になればなるほど価格が上がって高く売れるって魂胆。住友はさすがです。

[524: 匿名さん]

値上げって煽り相変わらずだね。見込み客が集まらないから先送りでしょ。

[525: 匿名さん]

住友の販売戦略がどうであれ、割高で売れ行きの悪いマンションには違いないな。

[526: 匿名さん]

>>525
そう願いたいけど、相続税対策組が結構スタンばってるよ。

[527: 匿名さん]

東口の最後、資材不足、人手不足重なり坪４００近くになりそう。

[528: 匿名さん]

発売時期が９月から１０月延びたのはグランドツリー　オープンにあわせたんですよ。
あれが出来たら雰囲気がまたガラリと変わるもん。今の値段だったら二子ライズの中古のほうが安いぐらい。
でもこれだけ商業施設が充実してきたら新築同値でも武蔵小杉選ぶ人結構でてくるとおもいます。
その辺の読みはさすがにスミフ。

[529: 匿名さん]

グランツリーの開業は11月27日説が有力だけど…

でもまあ、10月末なら建物も完成して、周りも綺麗になってるかな。

[530: 匿名さん]

二子ライズは無いでしょう、あそこ知ってるけどロビーなんか何にもない空間に椅子が置いてあるだけ。
スカイラウンジなんかも単に空き部屋、おまけに安っぽいパーティーションで区切ったり学芸会会場みたい。
あそこは二子信者だけのマンションでしょ。

[531: 匿名さん]

>>527
さすがに400までは最上階でもないだろうけど近い線までいくんじゃない？
どうせなら大崎のシティタワーぐらい豪華なエントランスにして駅やグランツリーとつなげちゃえば良かったのにね。

[532: 匿名さん]

>>530
ライズねえ、腐っても23区の典型だったね。
でも楽天もやってくるし、やっぱり腐っても23区なのかなとも思う。
鎌田、宇奈根、玉堤あたりは川崎側と見た目まったく変わらないんだけど汚す人が少ない。高度成長の爪痕イコール人間なんだなと思う。

[533: 匿名さん]

南西、南東の角部屋が72.35平米。
坪400万円だと、8770万円。
最上階だとそのくらいは行きそう。

[534: 匿名さん]

コスタの一番安いとこのほぼ倍じゃない。

[535: 匿名さん]

二子玉川ライズは、卑猥な撮影が、ネットで話題になってますし、飛び降りの事件が話題になりましたから、場所はよくてもあんまり住みたくないですね

[536: 匿名さん]

ライズは駅から少し遠い。

[537: 匿名さん]

ライズ危ない危ない私も危うく買うところでした。

[538: 匿名さん]

ここも…だし綱渡りな方ですね。

[539: 匿名さん]

二子玉川だからとか武蔵小杉だからと名前と人気が先行してるところはよくよく慎重に。
デべの煽り方乗せ方うまいから。
一度新川崎ぐらい見に行って頭さましたほうが良いですよ。

[540: 匿名さん]

新川崎も住宅街と考えれば悪くはないよね。
まだ安いし。

[541: 匿名さん]

どこにしても、庶民にとっては改札まで5分・スーパーにも5分(できれば同じ方向)が重要だと思う。

[542: 匿名さん]

線路街

[543: 匿名さん]

>>541
庶民って年収の上限いくらまでなんでしょうね。

この物件って一馬力の1000くらいじゃ、かなりきついマンションよね。
嫁合わせて1500は欲しいね…

[544: 匿名さん]

ローンは年収の４倍程度を目安として、年収１５００万ならローン６０００万くらい。
ちょうどいいんじゃない？

[545: 匿名さん]

駅まで5分じゃ本当のタワマンの醍醐味ない。
2分が限度。
商業施設を自分の家の一部と言う感覚で使えるかどうかが2分程度です。

[546: 匿名さん]

２分だと眺望が悲惨で見合いの可能性大。タワマンの意味なし。そうでなければ近いに越したことない。

[547: 匿名さん]

電車がうるさくなければ。

[548: 匿名さん]

年収1,500万の層が武蔵小杉に住みたい時代がやってくるとは。
タワマン団地と揶揄されようがやっぱり建てたもの勝ちですね。

[549: 周辺住民さん]

>548
どうひっくり返しても団地じゃないわな。
それをいうならタワマン天国かな？

[550: 匿名さん]

>548

そういう人が多くないから、販売先送りなんでしょ。

[551: 匿名さん]

>>550
グランツリー対応でしょ

[552: 匿名さん]

>548
二人で年収合計１５００万なら平民でしょ。

[553: 購入経験者さん]

マンコミは自称金持ちが多いからな…

[554: 匿名さん]

>>548
年収1500万と言ってる人は荒らしの人です。

[555: 匿名さん]

タワマンと言っても立地が絶対です、成功例は横浜のナビューレです。
ベイクオーターに隣接してちょっとしたフロント玄関の出来栄えがある種のオーラを出してます。
販売時6,000万の９５ｍ２が今や13600万の値段を付けてます。
ちょっと離れた三井のタワマンは同じ広さで8,000万程度。
せいぜい１００ｍも離れてないのにこの差。
みなとみらいのタワマン団地は糞みたいな感じ。

同じ武蔵小杉でも同じような差別化が間違いなく進みます。
勝ち組三井パーク3本　エクラス、それにかろうじてシティータワーが入るでしょう。
それに将来減在蔦谷一角に建つ三井の三角タワー、この6本のみ。

要はグランツリーを含めて武蔵小杉の人気商業施設を自分の懐に取り込んで生活の一部に出来るタワマン、それにその商業施設に集まる人たちが横目で眺めながらこんなところに住めればな～と思わせる利便性と雰囲気。

[556: 匿名さん]

失礼訂正。
減在→現在

[557: 匿名さん]

>>555
みなとみらいがそうなら武蔵小杉は超大糞だね。

[558: 匿名さん]

追加：ナビュレと三井の差は距離にして１００ｍも離れてないけど道路隔てて反対側。
この差はとてつもなく人間の生理的感覚として大きい。
同じように武蔵小杉でも綱島街道のどちら側に立地してるかでオーラが違います。

不動産ってそういうものなんです。

[559: 匿名さん]

みなとみらいはそもそもJRからめちゃ遠いし…

[560: 匿名さん]

ナビューレのは売主希望価格で、必ずしも市場価格じゃないでしょ。中古の場合、過去の取引データと付き合わせないと適正価格は分からない。
実はナビューレは1月に散弾銃射殺事件があったので、ずっと売り出しはほとんど無かった。ま、ほとぼりも冷めてきたか。。
http://www.oshimaland.co.jp/?p=hz04r3ls

[561: 匿名さん]

綱島街道で区切りたがる５５５＝５５８はパークにでも住んでいるのだろうが、
マンションを一歩出ると見知らぬ他人が大勢歩いているから、
現実は羨望のまなざしで見られるどころか、住んでいて落ち着かないだろうね。
シティータワーあたりの方がバランスがとれている。

[562: 周辺住民さん]

シティタワーはないわ。狭過ぎる部屋ばかり。
占有面積にトランクルーム含まれてるとかせこ過ぎ。

[563: サラリーマンさん]

７０平米が一番広いタワマンなんですね。
なんて貧乏くさいタワマンなんでしょう。

[564: 匿名さん]

横浜の三井タワーは高速道路隣で、新築分譲時でも売れ残り。新築分譲のときに完売アナウンスしていたんだけど、竣工直後にデベ系列の仲介業者から大量に賃貸がでて、売れ残ったのが露見。しかも、賃貸の部屋で風俗営業なんて問題がでた。

ここも売れ残るででしょ。まあ、すみふ物件では普通のことだけど。

[565: 匿名さん]

パークタワー新川崎の悪口はヤメロ

[566: 匿名さん]

パークタワー横浜でしょ。ポートサイド、ステプレどちらも竹輪タワーですが十分値上がりしてますよ。

[567: 購入検討中さん]

見た目さえよければ、実際の部屋割りが貧乏くさくても住む方は関係ないからなあ。通りすがりの人にもわからないし。


どこかの三井の人が言っていたが、なかなか売れないけど最上階にMのステータスを示すために100平米ごえの部屋を作ると言っていた。

住友は関西系の為か儲け第一だから、対照的。

自分だったら住友のように、実益を取るかな。

[568: 匿名さん]

>>558
シティタワーはたしかに綱島街道西側だけど武蔵小杉の弱点はそこではなくちょうど西口から南口へかけてなんだけどなあ。
グランツリーを抜けて歩く方が歩きやすいんだよね。

綱島街道の東側に位置するリエトやコスタの方が環境はいいからね。

[569: 匿名さん]

>>567
三井が上層階にペントハウスを作りたがるのはテクニカルな理由もあるんですよ。
タワーマンションは戸境壁はコンクリだけど間仕切りは軽量ボードだから戸数を減らすとこけしの頭が軽くなり安定するんです。
重たいキッチンや水回りも減らせますから。
たしかにそういったニーズに対応できること自体は三井ブランドの強みですが三井タワーの上階はぺらっぺらです。

[570: 匿名さん]

568 すいません、よくわからないのですが。

[571: 匿名さん]

たしかにね、最上階で70平米の3LDKに住むのは高ければ投資のミスマッチに感じますね。
もちろん40階あたりと同価格なら上を買いたい人は多いでしょうがタワーマンションの上層階は間取りや仕様を変えて販売する方がしっくりきます。例えば70平米なら1LDKとかに購入者が追金払って変えちゃうんでしょうけど。

[572: 匿名さん]

>>563
ホントに貧乏な人は買えないけどねw

[573: 匿名さん]

>569

タワマンの戸境壁は乾式壁だよ。間仕切りと同じ石膏ボード。

[574: 匿名さん]

知ったかぶって基本的なことも分かってないのは恥ずかしいね。

[575: 購入検討中さん]

1期よりこんなに値上げして1000万から300万も武蔵小杉にそんなに価値あるわけないけどね

[576: 匿名さん]

乾式壁って地震で壊れちゃうんだよね。免震、制震にかかわらず３・１１のときは結構あちこちで。

一番の問題は長期修繕計画に自然災害は盛り込まれていないこと。補修費用をどう調達するかってのが問題になる。

[577: 匿名さん]

乾式壁の問題はまだある。戸境壁は延焼を防ぐ意味もあるけど、地震で壊れたらその役目が果たせない。火災が起きたら・・・。

[578: 匿名さん]

非常用エレベーターってのは勘違いしがちだけど、あれって火災のときに消防隊が突入するためのもので住民の避難用ではない。

それと下階で火災があって逃げ場を失ったら、屋上に階段を使って上らないといけない。タママンに住めるのは体力のある若いうちだけと考えておいたほうが。

[579: 匿名さん]

非常用の自家発電でエレベーターに電気を供給するってのも地震のときは役立たない。大地震のあとエレベーターは安全を確認するまでは停止させるんだけど、３・１１のときはメンテナンス要員がではらって復旧まで数日かかったところも。あの時は道路は機能していたわけだから、交通が完全に麻痺したらそれではすまないはず。

[580: 匿名さん]

機械式駐車場も同じく大きな地震の後は停止。ここ敷地内に止めるところないから、出払っていた車が戻ってきたらあふれるだろうな。デベはそういうこと考えてないんだろうね。

[581: 匿名さん]

置き場所が無いってのは、子供用自転車や三輪車も。玄関前に止めちゃうなんてのが問題によくなる。

それから来客用の駐輪場も。自転車で来た人がエントランス前に放置なんてももよく見かける光景。

デベってなんでこういうの対策しないんだろう。

[582: 匿名さん]

災害時の平穏を求めるなら集合住宅は検討対象外

[583: 匿名さん]

>>575
価値があるかないか、周辺住民と三井さんは興味津々で注目してます！

[584: 匿名さん]

大規模災害時の、タワマン最悪リスク連投乙wそれでも駅近タワマンの利便性に惹かれる人は多そうだけど…

[585: 買い換え検討中]

でも、ここのエレベーターは作業員の点検無しで2時間くらいで自動復旧するんですよね？地震にナーバスになっている人も多いからそうゆうマンションも今後増えそうですね！

[586: 匿名さん]

想定内の地震ならね...
絶対大丈夫なんてことはいくらお金をかけても担保できないので、各自のわりきりのの問題。

[587: 匿名さん]

吹付けですか。しょぼいね。

[588: 匿名さん]

>582

集合住宅というよりタワマンでしょ。リスキーなのは。

[589: 匿名さん]

地震に関しての一番の問題は地盤じゃない。小杉は表層地盤の揺れやすさ大きいでしょ。マンションは大丈夫でも周辺がずたずたになったらアウト。

[590: 匿名さん]

集合住宅なら協力して苦難を乗り越えることができますが、一戸建ては独力で何とかしなければならないので、それはそれで辛いですよ。

[591: 匿名さん]

>>587
タイルは管理費に影響する。落下防止のためのゴンドラ定期検査が必須になったから吹き付けが大正解。
それとも鳩や椋鳥相手にタイルを自慢したい？

[592: 匿名さん]

>>589
少なくとも今の再開発エリアはその液状化対策のために開発されてます。
電柱をなくし地下に埋めていますが一応液状化にも耐えうる設計になってます。

[593: 匿名さん]

>>586
武蔵小杉が再開発に至った経緯は阪神淡路大震災を受けての調査に基づいてる。

立川断層と川崎市直下型に対するリスクがシュミレートされ直下型の場合に老朽化した工場と木造建築がぐちゃぐちゃに密集した駅周辺が液状化による倒壊でリスキーと判断され消防車が入れる道路ができた。
あとは綱島街道の跨線橋と西口の南武線沿いに道路ができれば中原区役所まで消防車がまっすぐいけるようになり一応の目的は遂げることになります。

[595: 匿名さん]

吹きつけは大規模修繕ごとに全面塗り替えが必要。修繕費かかるよ。

それに風雨に晒されると数年で色あせて残念な感じになってしまう。

[596: 匿名さん]

プレキャストのタイルの落下を心配するなら、壁の落下も同じく心配しないと。

[597: 匿名さん]

小杉は液状化対策の地盤改良はしてないでしょ。

[598: 匿名さん]

>>596
心配するしないの話ではなくタイル張りは検査しなきゃいけなくなったからどこのタワーマンションもコストが増してしまったのね。

[599: 匿名さん]

>>595
タイル張りも三菱がこだわる触媒タイルでも張らないかぎり大差ない。

[600: 匿名さん]

>>597
埋め立て地と異なり電柱の倒壊さえなければ大丈夫という調査結果がでているよ。