パークホームズ千歳烏山 part2

[購入検討中さん]

引き続き
PH千歳烏山GCについて検討中の方やご近所の方など、
色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：東京都世田谷区上祖師谷2丁目286-1（地番）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩14分
価格：4400万円台-9400万円台予定
間取：2LDK-4LDK
面積：57.82平米-124.55平米

part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44036/

[753: 匿名さん]

２５８さん
文句ばかり言って
結局買ったんだ・・・ふーん

今までのはなんだったの？

[754: ご近所さん]

258です。

昨日の俺の投稿まで消されたのか。
何だか神経質に削除依頼出す奴がこのスレに棲みついてるな。
とりあえず「第一期契約者」とでもそいつを呼びますかね。
まあ、皆さん賢い人たちだから、削除依頼を出す奴が誰なのか見当が付いていると思いますが。

>>750
俺は削除以来出すほど暇じゃないからこの投稿は消えないと思う。
こんなことを言っているとあの人が削除依頼するかも知れない（笑）。

品川はないね、会社からだと乗り換えが発生するから。
車もLEXUSって（笑）、そんな高級車乗らないって。
見栄坊じゃないので実用第一です。

ところで、定借における権利も不明だけど、そもそもマンションにおける地権ってどの程度あるんですかね。
マンションのコスト構造って「土地」と「資材」と「設計費」と「工賃」、「デザイン費用」くらいだと思うのですが、この物件（パークホームズ烏山）を6000万円で買った場合、土地代ってどれくらいで、何坪くらいが割り当てられると皆さん思いますか？

[755: 匿名さん]

２５８さん。

君の質問はホームページの物件概要をみればわかります。自分で計算してください。
君の投稿消されたんですか。どのような投稿が書かれていましたか。見たところ消された感じがしないんですけど。
多分ここの検討版には契約者は来ていないと思います(笑)　住民版があるのでそちらにいっているよ。
個人的な感想としてあなたの投稿は率直に語っているだけなので削除されるほどではないと思います。住宅について語ると知識の未熟さが露呈してしまいますけど。

[756: ご近所さん]

258です。

755さん、ホームページ見れば分かるって、単純に面積で割れっていう意味か？
それじゃあ、意味無いって。
君が（あなたが馴れ馴れしいので私もこの呼称で）単価がバレるとマズイからデタラメを言っているか、本当に君の頭が弱いのかは、このスレの読者の判断に任せましょう。

私の投稿、結構消されているんだよね。
せっかく皆さんからの質問に答えたのにさ。

>多分ここの検討版には契約者は来ていないと思います(笑)　
これは読者の判断に任せましょう。私が知る限り、必死でその事実を隠蔽したがる夫婦を一組知っています。

>あなたの投稿は率直に語っているだけなので削除されるほどではないと思います。
これはその通りです。なんで消されるんでしょうね。

>住宅について語ると知識の未熟さが露呈してしまいますけど。
まあ、これはその通り。
俺は住宅業界無縁だからね。ましてや建築関連の公務員でもないし。
あなたは残業代、フルフルで出てるの？
世の中間違っているよなあ。俺の税金、少しは返してくれよ。

[758: 匿名さん]

削除は依頼なしで管理人さんが勝手にやってるみたいですよ
どうせせこい自作自演でもしたんでしょ

[759: 匿名さん]

２５８さん
もしくは２５８になりすました７５０さん

このマンションって、すでにもうオプションって受け付けて無い気がするのですが、、、。
それぞれの部屋の３パターンのメニューとか、床などの色とかは。
何のオプションのことを言っているのだろう？？？

まぁ、ここからも分かるとおり、掲示板には基本的に真剣に検討する人は居なくて、ネット中毒の冷やかし(荒らし？)の人がほとんどです。
私もそうですが(笑)。。。笑えない。

なので、真剣に購入検討している人は参考にしないでね。
僕らのいない、現地に行くのをお勧めします。

[760: ご近所さん]

258です

多種多様な考え方があって然るべきではないでしょうか。
しかしこの掲示板は異常な木がずっとしていました。

わたしも含めてですけどね。

[762: 匿名さん]

現地周辺の不便性、危険性も実感必要。

[764: 太郎]

木内建設はとても良いゼネコンですよ、支払いもしっかりしているし。監督さんも優秀でノイローゼになる人もいませんしね。みなさんは、どうおもいますか

[765: ｂｙ７５５]

２５８さん
もしかしてあなたがいう夫婦とはわたしのことかな。
確かにあなたが言うように住宅業界に無縁ではないですね。あなたと私の違いは同じ戸建でも施主になったことがあるかどうかです。私があなたを未熟というのは納得していただけましたか。
それから完成までにかかる費用をおっしゃっていましたが、戸建でも正確に判断することが困難なのにそこまでいったらただの愚痴です。私が提案した自分の持分を考える方法以外に他にどのような方法があるのでしょうか。教えて欲しいですね。費用についてですが請け負う金額は分かりそうな方法を１つ知っています。ここでは言いませんが。

[766: ご近所さん]

258です。

今日は削除ゼロですね。気持ちいいですね。
どんなコメントであれ、人が時間を費やして投じたコメントを削除するのは非生産的です。
削除ゼロで行きたいですね。

>>759さん
750はネット上のオレオレ詐欺みたいなヤツです。無視していいと思いますよ。
って俺も面白がって弄っちゃったけど。
760と761も多分750と同じ人でしょう。かわいそうな人を見たと思って、無視してあげて下さい。

>>765さん
ご夫婦で本劇場に出演されている方はおそらくお宅だけだと思うので、多分そうだと思います。
さて、「未熟」という用語の使い方ですが、適当ではないと思います。
未熟とは、「熟」という完成形に対して、それに至らない状態をいいます。
よって住宅業界に未熟、あるいは、住宅に関する知識が未熟、とう表現はおかしいと思いますよ。
「住宅業界に精通する」という表現はあっても、「住宅業界に熟している」とは言わないので。
ただ、住宅に関する知識に関しては、あなたは少なくとも私よりは豊富であることは事実だと思います。

ところで持分を考える方法ですが、購入したこのマンションの部屋の面積を６で割ります（５階＋地下なので合ってますか？この物件に興味が無いので詳しく分かりません）。これが購入者の地権分だと思います。90㎡の部屋なら、同じ空間を他の5世帯と共有するので、実質の持分は1/6、よって15㎡です。坪にすると約4.5坪です。

※共有部分の地権はおそらく施主の所有となり、みなさんが管理費を払って管理してもらう（自分の家の分は自分で管理する）という認識です。（間違っていますか？）

この辺の地価は一坪150万円から200万円の間と見込まれるので、高く見積もって200万円で算出しても、あなた方が土地に支払った費用は200万円×4.5坪で900万円となります。
もし7000万円支払っているなら、土地代900万円を除した6100万円が、土地以外の費用になるとの認識です。

長くなるので、続きは明日以降書くことにしますが、残りの金額を建築資材と建築費用、マージン、販売手数料、デザイン料などに支払っているものと思われます。

[767: いつか買いたいさん]

258さんの言っていることは間違っていると思います。

もし、完売したならば、共有部分は施主の持物ではなく、購入者全員の持物だと思います。

土地に関しての持分は
敷地面積÷全住戸占有面積×購入した占有面積＝自分の持分
だと思います。

ちなみに、土地以外の費用の考察ですが、
この程度（ＨＰから推測ですが…）のマンションだと戸あたりの建設コストは２千万くらいです。
デザイン費ってなんですか？ここは設計と施工が同じ会社です。恐らく設計費は建設費（４０億位）の５％弱位だと思います。
（デベが土地購入や事業計画の際に設計事務所を利用しますが、費用はほんのごく一部です）

[768: いつか買いたいさん]

続けて投稿すみません。
前の文章で誤字があります。
占有　×　　　　専有　○

[769: 匿名さん]

２５８さん。

７６５です。
あなたの考えは建築面積（あなたが分かるように言えば建物の底の面積を延べ床面積で割るということかな。つまり私がすべての土地面積を延べ床面積で割ったのとの違いですね。

　まずあなたはこのマンションを建て替える時同じ建築面積でしか建てられないのかな（笑）。確かここの建蔽率は４０パーセントだったかな。しかし実際使っているのは４０パーセント未満つまりすべての建築面積を使っていないということ。それに後に高層住宅地域になる可能性もあり、そうしたら建築面積をあげることができます。例えば建蔽率６０パーセントというように。

　私は戸建なのでマンションについては熟知しているわけではありませんが、もしあなたが言うような計算方法の土地の権利がありましたらぜひとも購入したいですね（笑）。なぜならその土地の権利が１．５倍になる可能性を秘めているのですから。

[773: 匿名さん]

私は258さんが258を名乗り始めたころの意見は
ありかと思っていました。周囲の状況でネガの事も知りたかった
ため非常に参考になりこの掲示板の有意義性を感じていました。
しかし最近あのころの彼では無くなってしまいましたね。

BMWを持ち出した話は私は差別と捉えました。

[775: ご近所さん]

258です。

今日も削除がいくつかあるみたいですね。勿体ない。せっかくの投稿なのに。

>>767さん
コメントありがとうございます。
調べてみたら、固定資産の評価基準が土地の持分になることに気づきました。
持分の式は以下になるようです。

建物の共有部分の面積÷全住居数＋購入した占有面積＝自分の持分

これで計算するとこの物件の一戸あたりの持分はいくらくらいになるんでしょうね。
建設コストはそんなものでしょうね。設計費用は、外注に出さなくても、内部コストで発生しているはずです。固定費として処理されているので分かりにくいかも知れませんが。
これらから判断すると、意外とこの物件、割高ではないのかも知れません。
売れないのは駅から遠いせい？

>>769さん
まず間違いを指摘します。
＞建物の底の面積を延べ床面積で割った
こうではありません。建物の低の面積を、階数で割ったのです（建物が立体なので、同じ空間をシェアしているため）。

次に質問です。
＞すべての土地面積を延べ床面積で割った
この計算で何が出てくるのかを教えて下さい。容積率しか出てこない気がするのですが。
そもそも私は建蔽率は容積率の話は一切していませんし、やはりあなたの理解力に問題があるとしか思えないのですが。
769さんは酔っ払って書き込みされているのでしょうかね。もう少し落ち着いたときに書き込みするといいと思いますよ。

>>772へ
こういう文章を誹謗中傷と呼ぶ。リアルではやらないでくれよ。ネット上ではガキのいたずらで済む。

>>773さんへ
前にも説明したはずですが、あの文章を差別と捉える人間こそがアフリカに対して差別意識を持っているのです。自分のこころを良く覗いてみて下さい。

[776: 匿名さん]

２５８さん。
　７６９です。私の考えは以前にも書いたのですが、７６７さんと同じ意見です。ただ専有面積のところは言わなくても分かると思ったので書きませんでした。しかしこの考えでは一つ不備があります。それは階層すべてが同じ価値だとしている点です。地下９０㎡の部屋と最上階の９０㎡の部屋は同じ価値だということになっています。
　マンションを購入したことがないので間違っているかもしれませんが、管理費などの違いを考えるとやはり管理費を多く払っている世帯が少ない世帯より権限があるつまり立替などをしたときでもそれだけ優遇されると思います。違いますか。もしかしたら今立替をしなければならないマンションはこのようなことで揉めているかもしれませんね(笑)。
　多分私より７６７さんのほうがマンションについてずっと詳しそうなので、素人の私はこれくらいにしておきます。

[777: 匿名さん]

>>この物件を買う人が乗っていそうなのは、BMWの３シリーズですね。
BMWのエンブレム付けて、BMWのディーラーで売っていますが、中身は南アフリカ製でアフリカ原住民が作っている車です。間違ってもドイツ製ではないので、理解した上で購入しましょう。

本人は悪意のないものと主張しているが、
上記は例え・憶測を含め
異常とも思える煽り以外の何物でもない。

自由な書き込みができる以上、
258には書き込みを続ける際は、
今後も名乗って貰う事を望む。

[778: ご近所さん]

258です。

>>776さん
階の違いによる価格の違いのご指摘ですが、これは土地の価格には反映されずに土地代や建築資材費を引いた残りの部分に「プレミアム」として乗っかる部分だと思います。後で時間があるときに、この物件について調べて試算してみます。
投資マネーを還流させないとレジデンス用マンションもオフィス用マンション同様に価格が上がらない＆売れないのかも知れません。今後このアプローチでも検証したいです（NPV法による適正価格の算出）。


>>777
つーか、あんた誰？
777が人のことをどうこう言う前に、自分が名乗ることを望む。

自称欧州駐在の方でしたっけ。また変なのに粘着されたなあ。
右ハンドルのBMWの3シリーズにお乗りだったのでしょうかね。
この件は、ディーラーがまず説明すべき事項だと思いますよ。僕に八つ当たりされても困ります。

それから何度も言うが、「中身は南アフリカ製でアフリカ原住民が作っている車です。間違ってもドイツ製ではないので、理解した上で購入しましょう。 」(The car is made in Africa by African natives, not in Germany by Germans.　I would suggest you make an informed choice.）が差別かどうか良く読んで下さい。

それから、欧州駐在っちゅー表現が、読者からウソつきと呼ばれる原因だと思いますよ。
具体的に国名と期間を入れたほうが説得力＆信憑性出るのでは？
文章に説得性がない以上は、背景（バックグラウンド）でも何でも使って、「なるほど」と思わせる投稿をしないと、単なる「中身のないレス」（上の方でもコメントありますが）と言われてしまいますよ。

[779: 匿名さん]

258さん。
７６９を読み返して見て３行目の建築面積(９０㎡)は敷地面積(９０㎡)の間違いです。申し訳ございませんでした。そうしないと「つまり…」以降につながりませんね（笑）。