マンション管理士に質問しよう！

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[1001: 匿名さん]

>1000さん
最終的には、そこにたどり着く、辿りつかせなければならないのでしょうね。
それが、一番の方法と思われますので。
その方法にどうやってもっていくかが問題でしょうが。

[1002: 匿名さん]

＞997です

>復旧しない保存行為の決議は無効なんですか？

第六十一条　建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条第一項又は第七十条第一項の決議があつたときは、この限りでない。

倒壊した建物が全体の１/２以下の場合＝二分の一以下に相当する部分が滅失
後半の記述は、組合で復旧すると決めたら、個人が勝手に復旧することはできないと解釈すべきで、組合が復旧しないと決めたら、個人の復旧権が復活するといえるのではないでしょうか

実際に提訴してみないと、無効かどうかはわかりませんが、一つの方法ではあると、思います。

議論を見ていると、連担棟の建物の単棟型規約の管理組合で、管理規約を団地型に変更するのは難しそうです。
ここでは、盛んに議論されていますが、一般の区分所有者の理解は低いと思います。

[1003: 匿名さん]

>>1001
まず最初に、再建する建物（の共用部分）を誰のものにするかというのが問題になりますよね。
元通り、全員の共有にするなら、全体でお金を出すべきです。
倒壊した棟の元区分所有者だけのものにするなら、これはもう敷地内に新たな建物が建つのと同じレベルです。
土地の権利の調整・そして残った建物の持分（倒壊した棟の人も持っている）をどうするか、ってのも決めないといけません。

かなりややこしいですね

[1004: 匿名さん]

>>1001
倒壊した棟の人たちが自力でって言いましたが、倒壊した棟の人たちだけでお金を出すなら、全体の総会決議が通らないってことも無いと思いますけどね。

復旧が必要になった時点で、積立金を分割して棟ごとの修繕に使う分と全体の修繕に使う分に分け、倒壊した棟の分から支出して補修し、足りない分は倒壊した棟の人から一時金を徴収（または借り入れ）って感じです。ちょっと遡及気味ですけどね。
実際には、倒壊していない方も無傷って事はないと思うんで、一体として補修工事を実施し、適当な比率で按分して費用を負担するってとこですかね。

[1005: 匿名さん]

どうも、被害の少ない人たちは、「被害の大きい人たちのことは知らないよ」という論法になっているようですが、1002の論法は通用しないのでしょうか。

[1006: 匿名さん]

>>1006
被害が大きい方が費用負担するなら、復旧を認めないってところまで行かないと思いますけどね。全体で費用を負担しろっていうなら、全体の多数決でってことになるけど

[1007: ピギナーさん]

つぎのようなことを検討してはいかがでしょうか？

１．集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議が、その他の
　　部分の区分所有者の費用負担が大きいとの理由で否決されることが
　　予想されるのであれば、「共用部分の復旧費用は、滅失した部分に
　　専有部分を有する区分所有者（X1,X2…）が全額（または、００割）
　　負担する。」という条件を付した議案を用意する。

２．規約の変更によって解決を図る方法としては、区分所有法 11条2項、
　　61条3項などの規定を利用することが考えられる。

[1008: 匿名さん]

>1005さん
あれはできるというだけですからね。

[1009: 匿名さん]

>1007さん
建て替えをするということは、かなりの金額負担になるのですよ。
できる者とできない者がいることも考慮しなければならないでしょう。
別々に対応できるようにしていれば（団地型規約）
倒壊した棟で建て替え決議を実施していけるのではないでしょうか。
団地型になっていれば、問題はないのですが、連単棟がゆえに高いハードル
があるのですよね。
団地型にできないハードルをいかにクリアーしていくかも検討の余地が
ありますよ。

[1010: 匿名さん]

団地型管理規約で運用しているマンションであれば、この
問題は発生せず、もし、片方だけが倒壊した場合は、その
棟だけで対応していけばいいのですから。
大規模復旧工事も建て替え決議もそこだけでやれますので。

[1011: 匿名さん]

連単棟のマンションが片方だけ倒壊した場合、現状では
対応することができない。
しかし、ほっておくことは行政はしないだろうから、何か
対応策をとってくるだろう。
ということは、何か策はあるということだね。

[1012: 匿名さん]

＞しかし、ほっておくことは行政はしないだろうから、何か対応策をとってくるだろう。

共同住宅でも所詮個人の住宅、行政には無関係、
周囲に危険が及ぶなら解体撤去命令出す位かな。

[1013: 匿名さん]

ということは、マンションで解決するしかない。
やはり、団地型管理規約に変えてた方がいいかもね。

[1014: ピギナーさん]

>>1009 さん
>団地型になっていれば、問題はないのですが、連単棟がゆえに高いハードルがあるのですよね。

団地型マンションにおいて、１棟が全部滅失した時、
その後に同様の建物を建築するときの対応方法を教えてください。

なお、建物が全部滅失した場合、区分所有関係が解消するするため、
区分所有法の建替えに関する規定の適用はありません。

[1015: ピギナーさん]

>>1009 さん

>>1014 の追加
被災区分所有建物再建等特別措置法の適用がある場合と
適用がない場合に分けてご教授ください。

[1016: 匿名さん]

>1014さん
団地内の建て替えについては、区分所有法に規定されている
通りにやるだけです。
災害で滅失したのであれば、被災区分所有法に則ってやるだけです。

専有部分がなくなれば、区分所有関係はなくなりますが、敷地利用権は
残っていますからね。
地震等で倒壊すれば、その時点で専有部分がないから、総会もできません
ということではないですから。復旧決議をおこない、それから建て替え等の
複雑な手続きに突入します。

[1017: 匿名さん]

>1015さん
調べてあるんでしょう。人をためすのではなく、知ってれば
書き込んでください。
ネットで検索すれば、大概のことはわかりますよ。

[1018: ピギナーさん]

>>1016 さん

大丈夫ですか？
当該区分所有建物が全部滅失した時点で区分所有法の適用はありません。

[1019: 匿名さん]

年配の１級建築士の話です。
阪神大震災の時、このケースが多数あって、復旧まで１０年以上かかったマンションがあったそうです。
実例を知っている人がいるはずですが、だれか投稿してくれないかな。

あれから２０年も経つのに、国は何もしていません。
今後もしないような気がします。

[1020: 匿名さん]

>1018さん
もう少し勉強というか、ネツトで調べるなり、本を読むなりしてください。
書き方が悪かったけど、建て替え円滑化法のことをいっているのでしょう。
そんなことは、当然知っておられると思いましたけど。

[1021: 匿名さん]

>1018さん
人を陥れるんではなく、みんなが勉強できるように、
ためになる書き込みをしてください。
別に私に向かってではなく、ここのスレに参加しておられる
みなさんに対して。

[1022: 匿名さん]

>1018さん
1019さんにこたえてやってくださいよ。

[1023: 匿名さん]

一つにまとめなよ、読みにくい

[1024: 匿名さん]

わずかですが住宅の被災状況で助成は有るよ、
所有者が何もしなければなにも出ませんよ。
東北も同じかとおもいます。

[1025: ピギナーさん]

>>1019 さん

被災区分所有建物再建等特別措置法は、１９９５年３月２４日に
公布され即日施行されました。
【阪神・淡路大震災は、１９９５年１月１７日】

[1026: ピギナーさん]

>>1020 さん
>書き方が悪かったけど、建て替え円滑化法のことをいっているのでしょう。
>そんなことは、当然知っておられると思いましたけど。

大丈夫ですか？
「被災区分所有建物再建等特別措置法」と「マンション建替え円滑化法」は別物です。

[1027: 匿名]

ペット禁止の分譲マンションで、ペットを飼っている人がいて困っています。
理事長も黙認している状態です。
このような場合、違反をしている区分所有者そして理事長にどういう過失がありますでしょうか。
適切な処置を取ってもらいたい為、違反している区分所有者と理事長に、法律（規約）等の形式的な表現で伝えたいと思っています。
ご教示をどうぞよろしくお願いいたします。

[1028: 匿名さん]

政令で定める大規模災害という条件付きですが
「被災区分所有建物等に関する特別措置法」が見直しされ,平成２５年６月２６日に施行されました。
敷地共有者の議決権の４/５で、再建の決議、又は敷地の売却ができるようになりました。

[1029: 匿名さん]

＞1027さん
無理です。
何もできません。
悪いのは違反者であって、理事長の管理責任を問う事もできません。

１代限りの制限をつけて、ペットの管理をしたマンションもありますが
下手すりゃ１０年監視、指導、摘発しなければなりません
１年も経てば役員はそんな制限のことは忘れてしまします。

あなたが理事長になり
１代限りの総会決議をし
１０年間理事長を続けて
一人で監視・摘発・懲罰を続ければ、出来るかも

[1030: ピギナーさん]

>>1014-1015 関連

【被災区分所有建物再建等特別措置法の適用がない場合】
マンション・アパート（以下「マンション等」という。）が、全部滅失した場合において、その再建をするには、どうすればいいのか。
　この点、マンション等の区分所有建物を対象とする区分所有法は、区分所有建物が「一部滅失」した場合の処理のみを定めている。すなわち、区分所有法はマンションの復旧・建替に関して、その決議方法等について、簡単な規制を置いているのみであり区分所有建物が「全部滅失」した場合の法的処理に関しては、何らの定めが設けられていない。
　それは、区分所有法が「区分所有建物が『全部滅失』すると元の区分所有者間に存在した『区分所有関係』は消滅する」と考えているからである（昭和５８年の区分所有法改正時における立法担当者の意見である。法務省民事局参事官室編「あたらしいマンション法」３２８頁）。すなわち、区分所有建物が「全部滅失」すると、元の区分所有者間の区分所有関係は消滅し、敷地利用権の共有又は準共有関係のみが存続する。したがって、右敷地上にマンションを再建しようとすれば、「共有物の変更」（民法２５１条）にあたると解されるので、敷地利用権を有する者全員の同意が必要となる。
（下記「マンションの復興 ―第一」より抜粋）

>>1019 さん
この意見書が参考になると思います。

【大阪弁護士会　意見書】
マンションの復興（平成１０年２月３日）
http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/ｇ.php
マンションの復興 ―第一（第一、はじめに）
http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon_...
マンションの復興 ―第二（第二、区分所有法、被災マンション法の問題点と提言）
http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon_...
マンションの復興 ―第三（第三、環境整備上の問題点と提言）
http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon_...
　マンションの復興 ―第四（マンションの復興に関する提言参考文献）
http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon_...

[1031: 1030]

>>1030 のＵＲＬ訂正

マンションの復興　目次（平成１０年２月３日）
（正）http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon....

[1032: 匿名さん]

>1030さん
頑張って勉強しているじゃないですか。
追加すると、解体、売却は４分の３に去年だっけ改正になりました。
それから、単なるコピペだけじゃなく、ではどうすればいいのかということを
書き込むともっといいと思いますよ。

[1033: 匿名さん]

>1030さん
建て替えとか被災区分所有法とかは、昔は勉強したけど、通常は
使わないので忘れてしまいますね。
勿論、勉強した基本書はあるので何かあれば調べることはできますが。
調べてから書き込むということが億劫になってきてるんでしょうね。

[1034: 匿名さん]

>1030さん
ところで、片方の建物だけが倒壊した場合の対応は
どうすればいいんですか。
これが論点でからね。

[1035: 匿名]

まあまあ落ち着いて。
でないと読みにくいから。

[1036: 匿名さん]

片方だけが倒壊することはありえない。
万が一の心配は必要ない。取り越し苦労だな。

[1037: 匿名さん]

しかし、全焼はあり得るのではないですか？

[1038: 匿名さん]

だから？

[1039: 匿名さん]

連担棟の論争はこれで終わりだ。
結局結論はでなかった。

[1040: 匿名さん]

>>1034
マンション管理の基本は「どうすればいいか？」ではなく「どうしたいか？」ですよ

もしそういう状況になったら、どんな選択肢があるかを探り、それぞれの所有者（倒壊していない方も含めて）の意思を把握し、より多くの人が納得できるような形に調整していくしかないでしょう。

選択肢といっても再建するか、そのまま解体して残った方の所有者が土地の持分を買い取るか、どちらかしかないと思います。前者なら費用負担の方法、後者なら買取価格と解体費用の負担方法をどうするか、合意が得られるような案を考えていくしかありません。

建替えがらみで訴訟になっているのは、少数が反対していたケースがほとんどだと思います。もちろん、法的に問題ないようにしなければなりませんが、その前にまず大多数の合意を得なければどうしようもないと思います

[1041: 匿名さん]

>1040さん
片方解体する場合は、５分の４でできるようになったので、
これはクリアーできるかもしれない。
又、倒壊している建物を建て替えするとして、その費用は
倒壊した住民、支払いができなくて、マンションを去る者は
デベロッパーに買い取ってもらう。
どちらにしても、倒壊した棟を建て替えする場合、全区分所有者
で負担するのは無理だと思うね。
解体費用ぐらいは、修繕積立金を全て使うとともに、全区分所有者
で負担してもいいのでは。反対する者もいるだろうが。

[1042: ピギナーさん]

マンションの形態（実態）が、連担棟型マンション（単棟）であるのか、
団地型マンション（団地）であるのかによって管理規約が自ずと決定される
のであって、恣意的に選択できるものではない。

・単棟 ⇒ 単棟型管理規約 ⇒ 一棟の建物における大規模一部滅失（区分所有法６１条）
・団地 ⇒ 団地型管理規約 ⇒ 複数棟の内の１棟の全部滅失（区分所有法の守備範囲外）

[1043: 1042]

>>1042 の４行目は不正確な書き方でしたね。
（正）
・単棟 ⇒ 単棟型管理規約 ⇒ 一棟の建物における（小規模または大規模）一部滅失（区分所有法６１条）

[1044: 匿名さん]

>1042さん
しかし、連担棟のマンションで片方だけが倒壊した場合は
どうすれば分からないでしょう。

[1045: 匿名さん]

まさか壊れたままにしておく訳にもいかないし。

[1046: 匿名さん]

は？何言ってんだこの人

[1047: 匿名さん]

>>1044
どうすればいいか分からないってのは、倒壊した棟の区分所有者の立場での話？それとも第三者？

[1048: 匿名さん]

>1047さん
どうすればいいかを詳しく教えてください。
第三者ですよ。

[1049: 匿名さん]

結局何も解決策はだされないんだね。
倒壊したら建て替えはおろか再建者集会さえも実施できないのでは。

[1050: 匿名さん]

片方だけが壊れることはないよ。
そのときはそのとき

[1051: 匿名さん]

>1047さん
片方だけが倒壊した場合の対応の仕方を教えてください。
簡単でいいですから。

[1052: 匿名さん]

この問題は深刻に受け止めないといけないんだけど、
現状では手の打ちようがないということかな。
連担棟の基準は理解できたけど。
そこから先がどういう対応を取ればいいのか判らない。
国交省も何かいい知恵を出して、法改正をしないといけないのではないだろうか。

[1053: 匿名さん]

最終的には、一部共用部分として対応せざるをえないだろうが、
それでも、両方に関係する部分があるだろうしね。
片方に、給水・浄水・管理員室・メールボックス等が設置されていて、
もう一方は出入り口がある場合。
給排水設備等のある方が倒壊した場合は、倒壊しなかった棟に諸設備を
設置しなければならないだろうし。
それは修繕積立金で対応できるかな？片方は全壊だし。
積立金が足りない場合は、全区分所有者で費用は負担するのかな？
しかし、建て替えは全員ではしないだろうし。
持ち分比率で分けるしかないかな。
後はお互い勝手にやっていきましょう。今後は団地型として管理をすること
になるでしょうから。
一部共用部分の構成員は、全体の管理組合の構成員でもある訳だけど。

[1054: 匿名さん]

>>1048
第三者が倒壊した建物にどんな関わりあいを持っているのですか？
そもそも、何かしなければならない立場なのですか？

[1055: 匿名さん]

>1054さん
連担棟の場合、付属施設は全体の共用部分となっています。
しかし、Ａ．Ｂ棟が１つの建物となっている場合、いざという時に、
１つの建物を一部共用部分として対応できるのかが分からないのです。
付属施設なら、まだ全区分所有者で対応できますが、建て替えとなると
不可能じゃないかなと思って。
だから、できれば団地型管理規約での対応もしくは、それに近い対応が
できないかと思いまして、質問したのです。

[1056: 匿名さん]

不在組合員に対する住民活動協力金についてお伺いします。
裁判では、2,500円の徴収はしてもいいという判例がでて
いますが、規約で決めれば徴収してもいいのでしょうか。

[1057: 匿名さん]

>>1055
規約の問題よりも、まずそれぞれの棟の所有者がどうしたいのか、手元にお金がどれだけあるか、追加の費用はいくらまで出せるか、が問題ですよ。
誰かがお金を出せば建替えはできるし、出さなければ建替えできない、ごく単純な話です。

仮に規約が単棟型であっても、倒壊した側の所有者だけで費用を出すなら、総会で承認されない理由も特にないです。

[1058: 匿名さん]

住人に弁護士がいれば
顧問料を払って通年で見てもらえば
解決する問題ばかりだね

[1059: 匿名さん]

>1057
その場合、全体の給水設備や駐車場、建て替えが終わるまでの
植栽費用や小修繕費、点検費用、管理会社の事務管理費等は
どちらがはらうんでしょうか。全体でいいんですか。
雑排水管の高圧洗浄は、全体の分の管理費から使ってもいいんでしょうか。
建て替えをするということは、今度は団地になるんですよね。

[1060: 匿名さん]

住民活動協力金は、2,500円と決まっている訳ではありません。
そのマンションの管理費・積立金等の１５％といっていますよね。

[1061: ピギナーさん]

>>1059
>その場合、全体の給水設備や駐車場、建て替えが終わるまでの植栽費用や小修繕費、点検費用、管理会社の事務管理費等はどちらがはらうんでしょうか。全体でいいんですか。
>雑排水管の高圧洗浄は、全体の分の管理費から使ってもいいんでしょうか。
>建て替えをするということは、今度は団地になるんですよね。

区分所有法をまったく理解していない。
素人の上に「ド」の付く人の意見ですね。

[1062: 匿名さん]

>1061さん
素人なんですよ。
だから分かりやすく教えてください。

[1063: 匿名さん]

>>1062
素人なのは構わないけど、自分がどういう立場なのかを知らせてくれないと、答えようがないですよ。自分が持っているマンションの話なのか、役員なのか一般の区分所有者なのか、誰か知り合いの相談に乗っているのならその人がどういう立場なのか、などなど。

一般論でスパッと割り切れるような話じゃないので、自分の立場で何ができるか、ってことから考えていくしかないですよ。法律なんて枠組みとして決まっているだけなので、結局は個々の区分所有者が動かないことには前に進まないのですから。

その上で
>>1059については、よく話し合って決めて下さいとしか言えないですね。修繕を当該等の所有者だけの負担で実施するなら、残った方の維持管理は残った棟の所有者でやれって話になるでしょうけど。

[1064: 匿名さん]

ワンレスでいちゃもんつける人
相手にしないほうがよいですよ

[1065: 1061]

>>1059 = >>1062 さん

構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して一体性がある建物は、
全体で一棟の建物です。
このことを理解しているのであれば、>>1059 のような意見はでないはずです。
一度、連担棟型マンションを単純な単棟型マンションに置き換えて考えてみると
わかると思います。
連担棟型マンションは単純な単棟型マンションと同様に単棟です。

[1066: 匿名さん]

>１０６２さん
　建物が使えなくなった場合、（この状態を滅失といいます）被災した人たちは建て替えに参加するか、分配金をもらって立ち退くしかありません。
　専有部分が滅失した区分所有者は、区分所有権を失い、敷地の共有権のみが残ります。
　敷地利用権は被災前の案分で共有しています。

組合規約に、区分所有法第６１条に関する特別の規定がないと仮定します。
1.　臨時総会を開催し、管理組合で復旧に関する協議を開始するので、各区分所有者は単独で復旧を行うことができない旨決議します。
2.　管理組合で、協議します。（専門委員会を設置したり、建築業者に参加してもらったりすることが必要になると思います。）
　協議の結果が
A.　区分所有者全体で、復旧工事を行う。
（たぶん無理だと思います。古い建物と新築の建物が混在することになりますので、管理や維持の仕方も変わってきます。）
イ. 　滅失部分が全体の１/２以下の場合普通決議で、１/２を超える場合特別決議で復旧します。
ロ. 　共有部分は組合で、専有部分は建て替え参加者で建て替えします。
ハ. 　完了後の管理組合は以前と同じです。
ニ. 　建て替え不参加者の敷地利用権は、管理組合が買い取ります。（法６１条の７）

B. 区分所有者全体では、復旧工事を行わない。
（総会の特別決議で、下記のような議決ができれば建て替え可能だと思います。区分所有法第６１条に規定する復旧の内容提示に当たると思います。）
イ. 　被災者のうち建て替え参加者で建て替えします。
ロ. 　完了後は、団地管理組合になります。
ハ. 　被災者のうち建て替え不参加者の敷地利用権は、管理組合か建て替え組合が買い取ります。
　（建て替え組合が買い取ると、建て替え参加者が被災者全員の持分を持つことになるので、組合が買い取るのがベストと思います。）


※ 　これ以外にも、必須の共有部分（EV・玄関・非常階段・給水設備など）がどちらにあるかで、建て替えの内容が変わります。
※ 取り壊し費用を勘案したのち、建て替えに参加しない人には案分で積立金を返却します。
（Bの場合、建て替えた建物の共用部分が、建て替え参加者だけの共用部分となります。管理組合の所有している積立金をこの共用部分に使うことができません。法的根拠はわかりませんが、そうしないと建て替え不参加者は納得しないでしょう。この事が団地管理組合にせざるを得ないという理由です。）
※ 　Bの場合、カッコ内の決議ができないと、何もできない、塩漬けの状態になる恐れがあります。

ここまで書いてきましたが、正直これで法的に問題がないのか自身はありません。
古い建物と新築の建物が混在するので、今後の管理、組合運営も大変だと思います。

[1067: ピギナーさん]

>>1066
>建物が使えなくなった場合、（この状態を滅失といいます）被災した人たちは建て替えに参加するか、分配金をもらって立ち退くしかありません。
>専有部分が滅失した区分所有者は、区分所有権を失い、敷地の共有権のみが残ります。
>敷地利用権は被災前の案分で共有しています。

【建物が使えなくなった場合、（この状態を滅失といいます）】とは、
建物の一部滅失のことですか？　それとも、建物の全部滅失のことですか？

[1068: ピギナーさん]

>>1067 の続き、
建物の一部滅失・・・物理的に専有部分が滅失した区分所有者であっても、
共用部分の持分は存在するので、なおも区分所有者として取り扱われる。

建物の一部が滅失した場合、区分所有者の対応としては、
１．何もしない
２．区分所有権および敷地利用権を処分（売却など）する
３．専有部分のみを復旧する
４．専有部分と共用部分の復旧をする
５．共用部分の復旧を管理組合で決議する
６．建物 “ 全体 ” の建替えを管理組合で決議する
が考えられる。

[1069: 匿名さん]

建物の片方が倒壊した場合を想定しているのであって
例えばＡ．Ｂ両棟が倒壊した場合であれば、単なる建て替えになる。

[1070: 匿名さん]

>1066さん
すごく勉強されてますね。
あまり理解はできませんけど、ありがとうございます。

[1071: ピギナーさん]

>>1066 さん

マンション管理士として、この話をクライアントにしたら、
「もう来なくていいよ」と言われますよ。

[1072: 匿名さん]

＞１０６６です

>建物の一部滅失のことですか？　それとも、建物の全部滅失のことですか？
使えなくなった部分です。
端折ってますが
連担棟の建物の一つが全部滅失した場合（建て替え以外に復旧方法がない場合）について書いていますので
そのつもりでお読みください。

＞共用部分の持分は存在するので、なおも区分所有者として取り扱われる。
そうですね。
残っている建物の共用部分に対し持分がありますね。
うっかりしていました。

[1073: 匿名さん]

＞1066です。

>ピギナーさん
どの部分が不適切なのか、ご指摘ください。

それと、あなたがこのようなケースで被災者になったら
どのように対処しますか
ご教授ください。

皆さんが知りたいのは、「どう対処すればよいか」という事であって、
根拠も、正解ものせない批判は、無知の表れですね。

[1074: 匿名さん]

また始まったな

私だったら1068のようなことを言って、後はご自由にというようなマン管士はいらないな

[1075: ピギナーさん]

>>1072 さん
>連担棟の建物の一つが全部滅失した場合（建て替え以外に復旧方法がない場合）について書いていますので
>そのつもりでお読みください。

連担棟は一つの建物です。
連担棟そのものが全部滅失した場合のことをいってるのでしょうか？
その建物（連担棟）の一部が滅失した場合のことをいってるのでしょうか？

[1076: 匿名さん]

ビギナーさんじゃないけど

>>1073
>>皆さんが知りたいのは、「どう対処すればよいか」という事であって、

これを考える前提条件として、被災した人が、いくらならお金を出せるか、復旧にいくらかかるかという話がある程度仮定しないと、どうしようもないと思います。
どんな負担割合だろうが、マンション1棟（構造上の1棟）を復旧しようとすれば、相当の費用はかかる訳で、お金を出してもいいという人の分だけで足りるかどうかも分からないわけです。実際にその場面になると、たぶんそれが最重要課題になり、逆にそれさえ目処が立つのなら、法律上の問題はどうにでもなりそうな気がしますけどね。

[1077: 匿名さん]

>その建物（連担棟）の一部が滅失した場合のことをいってるのでしょうか

連担建築物設計制度（法第８６条第２項）は、特例的に複数建築物を同一敷地内にあるものとみなして建築規制を適用する制度です

>連担棟の建物の一つが全部滅失した場合
とは、連担棟の一つ＝複数建物の一つ＝連担棟の建物の一部とという意味で書きました。
日本語は難しい

連担棟の一つ
↓
連担棟の一部である建物の一つ
に修正

[1078: ピギナーさん]

>>1073
>皆さんが知りたいのは、「どう対処すればよいか」という事であって、

問題は、共用部分の復旧費用の負担をどうするのかと、被災した区分所有者が
専有部分を復旧する意思があるかどうかですね。
たとえば、
デペロッパーが被災した区分所有者全員から区分所有権および敷地利用権を
買い取って復旧し、売却するという方法もあると思います。

[1079: 匿名さん]

>>1078
>>問題は、共用部分の復旧費用の負担をどうするのかと、被災した区分所有者が
>>専有部分を復旧する意思があるかどうかですね。

実際には復旧する意思がある人と無い人が入り混じった状態になり、それがどれくらいの割合になるか、事前に予測するのは困難でしょうね。

[1080: 匿名さん]

＞1076さん
そのとおりです。
「どう対処すればよいか」→いくら費用が掛かるかで決議や対処法も変わってくると思います。

＞逆にそれさえ目処が立つのなら、法律上の問題はどうにでもなりそうな気がします
大きな費用の掛かる問題ですので、全員一致の決議は難しいと思います。
後になって決議無効の訴訟などが起こらないように
法をクリアしておくことも大事だと思っています。

[1081: ピギナーさん]

決議の無効といえば・・・

単棟であるにも関わらず、管理規約を単棟型から団地型に変更した。
⇒ 本来であれば、区分所有権を失うことはなかったのに、
　　管理規約を団地型に変更したことにより区分所有権を
　　失った。

[1082: 匿名さん]

>1081
片方だけが倒壊した場合は、区分所有権がない方が今後は進めやすいのでは。
倒壊した方だけで、建て替え工事に着手できるから。

[1083: 匿名さん]

災害復旧支援金は、全壊判定の場合３００万円が支給されますが、
連担棟の場合、片方だけが倒壊した場合は、ごく僅かしか支給されません。
これが、団地型管理規約だと、３００万円が支給されます。
この点はどうとらえますか。

[1084: 匿名さん]

>>1084
どこが出す災害復旧支援金の話ですか？
どんな制度が分からないことには何とも言えないので

[1085: 匿名さん]

地方行政です。

[1086: 匿名さん]

>>1085
ざっと調べた感じではマンション向けの支援制度が見つけられなかったのですが、具体的にどこの制度なんですか？

[1087: ピギナーさん]

>>1086 さん

下記の法律に基づく支援を指しているのだと思います。

被災者生活再建支援法（平成十年五月二十二日法律第六十六号）
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H10/H10HO066.html

[1088: 匿名さん]

>>1087
この法律に関するQ&Aを見つけました
http://www.city.minamisoma.lg.jp/index.cfm/10,2856,c,html/2856/20140417-103946.pdf

これによると、制度上は世帯単位の判定になっており、マンションでいえば専有部分が全壊するば対象になるように思えるのですが、どうでしょうか

[1089: 1088]

リンクの貼り付けがうまくいっていませんが、手動でコピーしてURLのところに貼り付けたら見れます。

[1090: ピギナーさん]

>>1088 さん

その解釈でよいと思います。
そうではないと主張する >>1083 さんの説明を待つことにしましょう。

[1091: 匿名さん]

一部共用部分をその一部の区分所有者で管理するときは、その一部の区分所有者のみを
構成員とする管理組合が成立し、棟全体の管理組合と併存することになる。（法３条）

一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについて、区分所有者
全員の規約の設定・変更をする場合は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の４分の１
を超える者またはその議決権の４分の１を超える議決権を有する者が反対しないことが条件
とされています。(法３１条）

しかし、Ａ．Ｂの建物が連担棟で１つの建物とした場合、例えば小さい方の建物Ｂだけが
倒壊した場合、Ｂを一部共用部分とできるのだろうか？

[1092: 匿名さん]

　建物が使えなくなった場合、（この状態を滅失といいます）被災した人たちは建て替えに参加するか、分配金をもらって立ち退くしかありません。
　専有部分が滅失した区分所有者は、区分所有権を失い、敷地の共有権のみが残ります。
　敷地利用権は被災前の案分で共有しています。

組合規約に、区分所有法第６１条に関する特別の規定がないと仮定します。
1.　臨時総会を開催し、管理組合で復旧に関する協議を開始するので、各区分所有者は単独で復旧を行うことができない旨決議します。
2.　管理組合で、協議します。（専門委員会を設置したり、建築業者に参加してもらったりすることが必要になると思います。）
　協議の結果が
A.　区分所有者全体で、復旧工事を行う。
（たぶん無理だと思います。古い建物と新築の建物が混在することになりますので、管理や維持の仕方も変わってきます。）
イ. 　滅失部分が全体の１/２以下の場合普通決議で、１/２を超える場合特別決議で復旧します。
ロ. 　共有部分は組合で、専有部分は建て替え参加者で建て替えします。
ハ. 　完了後の管理組合は以前と同じです。
ニ. 　建て替え不参加者の敷地利用権は、管理組合が買い取ります。（法６１条の７）

B. 区分所有者全体では、復旧工事を行わない。
（総会の特別決議で、下記のような議決ができれば建て替え可能だと思います。区分所有法第６１条に規定する復旧の内容提示に当たると思います。）
イ. 　被災者のうち建て替え参加者で建て替えします。
ロ. 　完了後は、団地管理組合になります。
ハ. 　被災者のうち建て替え不参加者の敷地利用権は、管理組合か建て替え組合が買い取ります。
　（建て替え組合が買い取ると、建て替え参加者が被災者全員の持分を持つことになるので、組合が買い取るのがベストと思います。）


※ 　これ以外にも、必須の共有部分（EV・玄関・非常階段・給水設備など）がどちらにあるかで、建て替えの内容が変わります。
※ 取り壊し費用を勘案したのち、建て替えに参加しない人には案分で積立金を返却します。
（Bの場合、建て替えた建物の共用部分が、建て替え参加者だけの共用部分となります。管理組合の所有している積立金をこの共用部分に使うことができません。法的根拠はわかりませんが、そうしないと建て替え不参加者は納得しないでしょう。この事が団地管理組合にせざるを得ないという理由です。）
※ 　Bの場合、カッコ内の決議ができないと、何もできない、塩漬けの状態になる恐れがあります。

ここまで書いてきましたが、正直これで法的に問題がないのか自身はありません。
古い建物と新築の建物が混在するので、今後の管理、組合運営も大変だと思います。

[1093: 匿名さん]

連担棟のマンションで、Ａ．Ｂ二つの棟のうち、Ｂだけが倒壊した場合の
対応の仕方としては、上述した方法でいいんですか。

[1094: ピギナーさん]

>>1091 さん

一部共用部分は法定されており、任意に定めることはできません（法3条、法4条）。
ただし、規約の定めるところにより、特定の共用部分をその部分が属する区分所有建物の
特定区分所有者（達）の所有（共有）にすることはできます（法11条2項）。
（>>1007 では若干触れています。）

[1095: 匿名さん]

>>1094さん
連担棟の建物で片方の建物だけが倒壊した場合の
対処方法を教えてください。

[1096: 1094]

>>1095 さん
>連担棟の建物で片方の建物だけが倒壊した場合の
>対処方法を教えてください。

【こたえ】は、>>1009-1013 だそうです。

[1097: 匿名さん]

>1096さん
まとめていただけませんか。

[1098: 匿名さん]

結論としては、団地型管理規約に改正しておく必要があるということですね。
団地型に変えるにもハードルはあるでしょうが、どうせどちらも難しいのなら
団地型に変えておいた方がいざというときに対応できるということでしょうね。

[1099: 1096]

>>1098 さん

現実に規約を変更した、または、変更しようとしているのであれば、
憂慮すべき状況ですから、直ちにマンションの法律に詳しい弁護士に
相談することを強くお勧めします。

この意味が理解できないのであれば、病院へ行こう！！

[1100: 匿名さん]

どこが悪いんですか？

病院へ行くなら一人でどうぞ